Anterieure overeenkomst Geanonimiseerd

Anterieure overeenkomst Muggenburg-Zuid

Partijen: Gemeente Schagen BPD

19 november 2023

Pagina 1 van 28 Paraaf:

DE ONDERGETEKENDEN: I.

De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Schagen, te dezen ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Schagen en aangewezen door de burgemeester mw. M.J.P. van Kampen-Nouwen om haar in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van , hierna te noemen: “de Gemeente”;

en II.

BPD Ontwikkeling B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te , ingeschreven in het handelsregister onder nummer dezen krachtens volmacht rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer , hierna te noemen: “Initiatiefnemer”;

, te

Gemeente en Initiatiefnemer hierna samen ook te noemen: “Partijen” .

NEMEN IN AANMERKING DAT: A.

het Projectgebied bestaat uit de percelen bouwgrond te Schagen, kadastraal bekend gemeente Schagen sectie E nummers 1223, 1590, 2546, 1568, 2423, 140, 141, 2724, 1591, 1177, 2544 en H 55 gezamenlijk groot 32.45.11 hectare, zoals gearceerd is aangegeven op de Projecttekening (Bijlage 1);.

B.

Initiatiefnemer eigenaar is van de gronden kadastraal bekend gemeente Schagen sectie E nummer 1223, 1590, 2546, 2423, 140, 141, 2724, 1591, 1177 en H 55 gezamenlijk groot 29.35.51 hectare , zoals gearceerd is aangegeven met de kleur groen op de eigendommenkaart (Bijlage 2);

C.

De Gemeente eigenaar is van het perceel grond kadastraal bekend gemeente Schagen sectie E nummer 1568 groot 2.40.60 hectare en de Gemeente voornemens dit perceel in te brengen in het Project, zoals gearceerd is aangegeven met de kleur rood op de eigendommenkaart (Bijlage 2); Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier eigenaar is van het perceel grond kadastraal bekend gemeente Schagen sectie E nummer 2544 groot 0.69.00 hectare. Dit perceel betreft een weg en watergangen en is als zodanig onderdeel van het Projectgebied, maar geen onderdeel van het door Initiatiefnemer te realiseren Project. De eigendom blijft derhalve bij het Hoogheemraadschap. Het perceel is gearceerd met de kleur blauw aangegeven op de eigendommenkaart (Bijlage 2);

D.

E.

Initiatiefnemer voornemens is binnen het Projectgebied het Project te realiseren, met alle daarbij behorende maatregelen en voorzieningen, waaronder maar niet uitsluitend de openbare ruimte, toegangswegen, fietsbruggen, speelvoorzieningen, etc.;

F.

De Gemeente bereid is om haar in overweging C genoemde perceel grond aan Initiatiefnemer te verkopen tegen een marktconforme en door een onafhankelijk deskundige vastgestelde prijs om Initiatiefnemer in staat te stellen om het Project te realiseren;

19 november 2023

Pagina 2 van 28 Paraaf:

G.

Partijen zijn bekend met het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, het ‘Didam-arrest’). Het is Initiatiefnemer bekend dat de Gemeente haar voornemen tot het aangaan van de bij deze Overeenkomst behorende koop- en ruilovereenkomst dient te publiceren onder vermelding van objectieve, toetsbare en redelijke criteria op grond waarvan de Gemeente van mening is dat Initiatiefnemer als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van bovennoemde grond. Partijen realiseren zich dat het betreffende arrest en de publicatie gevolgen kan hebben voor de tot standkoming van de koop danwel ruilovereenkomst.

H.

Voor het Projectgebied is het vigerende Bestemmingsplan ‘Muggenburg 1978' van toepassing. Voor het kunnen realiseren van het Project zal voornoemd Bestemmingsplan moeten worden aangepast;

I.

Initiatiefnemer en de Gemeente een intentieovereenkomst d.d. 23 december 2021 hebben gesloten tot ontwikkeling van het Projectgebied; Initiatiefnemer voor eigen rekening en risico het Stedenbouwkundig Plan heeft opgesteld en op ambtelijk niveau met de Gemeente is afgestemd dat nog door de Gemeenteraad moet worden vastgesteld, alsmede het Bestemmingsplan heeft opgesteld en bij de Gemeente heeft ingediend;

J.

met betrekking tot onder andere het aantal woningen, de typologie (vrije sector, middelduur en betaalbaar), het duurzaam bouwen, de ontsluiting van het Projectgebied, het parkeren van auto’s, alsmede de inrichting van het op te leveren openbaar gebied, nadere privaatrechtelijke (anterieure) afspraken met betrekking tot het Projectgebied noodzakelijk zijn;

K.

De Gemeente bereid is mee te werken aan de gevraagde wijziging van het Bestemmingsplan zoals door Initiatiefnemer verzocht, zij het met inachtneming van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden, de wet- en regelgeving en op voorwaarde, dat Partijen overeenstemming hebben over de hiervoor genoemde overwegingen en de anterieure afspraken hierover de economische uitvoerbaarheid voor de Gemeente gewaarborgd is;

L.

Initiatiefnemer ermee bekend is dat de Gemeente haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid heeft en behoudt voor de onderhavige procedures en besluitvorming en dat de in deze overeenkomst opgenomen publiekrechtelijke verplichtingen het karakter hebben van een inspanningsverplichting;

M.

Partijen de met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling van het Project gemaakte afspraken en nadere voorwaarden schriftelijk in onderhavige Overeenkomst wensen vast te leggen.

EN KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:

19 november 2023

Pagina 3 van 28 Paraaf:

1

DEFINITIES EN INTERPRETATIE 1.1 Definities

Artikel

een artikel van deze Overeenkomst;

Bankgarantie

een door een kredietinstelling of verzekeringsmaatschappij met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht of door een in Nederland te goeder naam en faam bekend staande en in een lidstaat van de EU gevestigde financiële instelling, af te geven onvoorwaardelijke garantstelling voor de uit hoofde van deze overeenkomst ontstane verplichtingen voor Initiatiefnemer, jegens de Gemeente, zulks ter beoordeling van de Gemeente, welke bankgarantie de clausule dient te bevatten, dat het bedrag van de garantie aan de Gemeente wordt uitgekeerd als zij hierom verzoekt;

Bestek

beschrijving van het Definitief Ontwerp van het Openbaar Gebied in een contractdocument conform de RAW-systematiek en de indeling en inhoud van het Moederbestek Schagen. Het bestek bevat minimaal de volgende onderdelen: • Bestek digitaal, pdf; • Bestektekeningen digitaal, pdf (inclusief dwarsdoorsneden, opslag, ketenpark, aan/afvoerroutes materiaal en materieel, verkeersplan); • Basisrevisietekening(en); • Kwaliteitsplan voor de uitvoeringsfase.

Bestemmingsplan

een Planologische maatregel die fungeert als juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven waarin de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd zijn voor een gebied;

Bijlage(n)

een bijlage bij deze Overeenkomst;

BLVC-plan

het Bereikbaarheids-, Communicatieplan;

Bouwrijp maken

de te verrichten werkzaamheden die noodzakelijk zijn om het Projectgebied geschikt te maken voor de realisatie van het Project, waaronder in ieder geval maar niet uitsluitend te verstaan: a. sloop, verwijdering en verplaatsing van aanwezig groen, stobben, opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen; b. het al dan niet saneren van de bodem en grondwater; c. het al dan niet dempen van en/of opnieuw aanleggen van oppervlaktewater; d. het zorgdragen voor de aansluiting van het Projectgebied c.q. het Project op bestaande voorzieningen als elektra, riolering, openbaar groen, voetpaden en wegen; e. het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; f. de aanleg van (tijdelijke) (bouw)straten;

19 november 2023

Leefbaarheids-,

Veiligheids-,

en

Pagina 4 van 28 Paraaf:

Bro

Besluit ruimtelijke ordening;

College

het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Schagen;

Definitief Ontwerp:

het tot het niveau van definitief ontwerp van het Open baar Gebied (conform toets- en goedkeuringsprocedure als omschreven in artikel 9 van deze Overeenkomst) uitgewerkte Voorlopig Ontwerp;

Dure woning

een Woning die beschikt over een eigen voordeur, douche, wc en keuken. In onderhavige overeenkomst wordt met een dure woning bedoeld een woning, niet zijnde een zorgwoning. Een dure woning is een huurwoning met een huurprijs boven 1.000 euro per maand (prijspeil 2022) dan wel een koopwoning met een VON prijs boven de NHG-grens, zijnde 405.000 euro (prijspeil 2022);

GBO

Gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580;

Gemeenteraad

de raad van de gemeente Schagen;

Kernteam

het Kernteam van de projectorganisatie als bedoeld in artikel 3 bestaat bij het sluiten van de overeenkomst in ieder geval uit de heer B. Wink namens de Gemeente en de heer P. Verduijn namens Initiatiefnemer. Het Kernteam bewaakt de lopende gang van zaken van het Project;

Leidraad:

de ‘Leidraad Inrichting Openbare Ruimte’ van de gemeente Schagen d.d. 1 april 2020;

Middeldure woning

een Woning die beschikt over een eigen voordeur, douche, wc en keuken. Met een middeldure woning wordt bedoeld een middeldure woning, niet zijnde een zorgwoning, met een huurprijs boven de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag tot een maximum huurprijs van 1.000,= euro per maand (prijspeil 2022) dan wel in dit project grondgebonden koopwoningen met een maximale VON prijs van 355.000 euro (Woondeal prijspeil 2022) tot € 405.000,== (NHG-grens prijspeil 2022);

Openbaar Gebied

het gebied in het Projectgebied dat – na realisatie van het Project – aan de Gemeente wordt (terug)geleverd en openbaar toegankelijk is zoals gedefinieerd in Bijlage 5 ;

Openbare Voorzieningen:

de in het Projectgebied aan te leggen openbare voorzieningen zoals straten, wegen, trottoirs, verlichting, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en alle andere voorzieningen met een openbaar karakter in de zin van de Wegenverkeerswet en de Wegenwet;

Overeenkomst

onderhavige anterieure overeenkomst tussen de Gemeente en Initiatiefnemer;

19 november 2023

Pagina 5 van 28 Paraaf:

Plankosten

De kosten van de werkzaamheden die in verband met de ontwikkeling en realisering van het Project door de Gemeente worden uitgevoerd en welke kosten voor rekening en risico van Initiatiefnemer komen en zoals nader opgenomen in Artikel 11;

Planning

een overzicht van streefdata voor de aanvang en beëindiging van in het kader van het Project te verrichten activiteiten, zoals opgenomen in Bijlage 3;

Planschade

schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro;

Projectgebied

het gebied tussen de bestaande wijk Muggenburg, het spoor Den Helder – Alkmaar, Bonkelaarsdijk en de provinciale weg N245 zoals nader aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte kaart in Bijlage 1;

Product(en)

de documenten, maquettes, audiovisuele materialen en overige producten die ter uitwerking van deze Overeenkomst worden vervaardigd;

Project

het geheel van werkzaamheden, gericht op het ontwikkelen, Bouwrijp en Woonrijp maken alsmede het (doen) realiseren van het Woningbouwprogramma en het Openbaar Gebied;

School

Een voor rekening en risico door de Gemeente te realiseren basisschool met schoolpla en eventueel aanvullene voorzieningen zoals een gymzaal in het Projectgebied waarvoor de Gemeente een perceel bouwrijpe grond van Initiatiefnemer verkrijgt;

Sociale woning

een Woning die beschikt over een eigen voordeur, douche, wc en keuken. Een sociale huurwoning is een woning met een huurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag dan wel een koopwoning tot een maximale VON-prijs van 227.500 euro (prijspeil 2023);

Stuurgroep

het overleg tussen bestuurlijk opdrachtgever van de Gemeente en Initiatiefnemer, waarin strategische beslissingen worden genomen met betrekking tot de realisering van het Project;

Verkrijger:

Een derde die een koop- en aannemingsovereenkomst heeft gesloten met respectievelijk de Initiatiefnemer en de door de Initiatiefnemer geselecteerde aannemer voor de verkrijging van een woning, deel uitmakend van het Woningbouwprogramma binnen het Projectgebied;

VON-prijs

de door Verkrijger aan de Initiatiefnemer en de door de Initiatiefnemer geselecteerde aannemer te betalen tegenprestatie voor verkrijging van een koopwoning in het Projectgebied;

19 november 2023

Pagina 6 van 28 Paraaf:

Voorlopig Ontwerp:

een voorlopig ontwerp van de Openbare Ruimte dat voldoet aan alle technische ontwerpcriteria uit de Leidraad. Het Voorlopig Ontwerp is uitgewerkt in een matenplan dat is goedgekeurd door de gemeente. Het Voorlopig Ontwerp is gebaseerd op het Stedenbouwkundig Plan en kan in onderling overleg worden aangepast;

Verleggingsregeling

Afspraken tussen Gemeente en nutbedrijven over de verlegging van de in de grond aanwezige kabels en leidingen ten behoeve van ontwikkelingen die voor rekening en risico van de Gemeente worden gerealiseerd;

Woondeal

Woondeal 2.0 Regio Noord-Holland-Noord van 15 maart 2023;

Woning

een woning (waaronder begrepen zowel grondgebonden woningen als appartementen) die wordt gerealiseerd, inclusief de eventueel daarbij behorende privé-parkeerplaats(en) en overige aanhorigheden;

Woningbouwprogramma

het woningbouwprogramma opgenomen in Bijlage 4 van onderhavige Overeenkomst;

Woonrijp maken

de noodzakelijk te verrichten werkzaamheden waaronder begrepen maar niet uitsluitend, de inrichting van het Openbaar Gebied, waaronder de aanleg van wegen, voetpaden, groen en parkeerhoven alsmede het plaatsen / aanleggen van riolering (huisaansluitingen), kabels en leidingen, lichtmasten en dergelijke, in zowel de ondergrond als de bovengrond van het Projectgebied;

Wro

Wet ruimtelijke ordening.

19 november 2023

Pagina 7 van 28 Paraaf:

1.2 Interpretatie Tenzij deze Overeenkomst uitdrukkelijk anders bepaalt, geldt bij de interpretatie van deze Overeenkomst het volgende: a.

de overwegingen en Bijlagen zijn onverbrekelijk verbonden met -en maken deel uit van- deze Overeenkomst. Een verwijzing naar deze Overeenkomst omvat derhalve tevens een verwijzing naar deze overwegingen en Bijlagen;

b. de aanhef, kopjes en nummering van Artikelen of Bijlagen (of onderdelen daarvan) zijn slechts opgenomen ter vergemakkelijking van het gebruik en hebben geen invloed op de interpretatie ervan; c.

de woorden "daaronder begrepen" en woorden van gelijke strekking betekenen "daaronder begrepen doch niet beperkt tot";

d. een verwijzing naar een persoon geldt tevens als een verwijzing naar een natuurlijk persoon, een personenvennootschap of een rechtspersoon; en e.

2

het enkelvoud wordt geacht mede te omvatten het meervoud en vice versa en een verwijzing naar een mannelijke vorm wordt mede geacht te omvatten een verwijzing naar een vrouwelijke vorm en vice versa.

INHOUD EN DOEL

2.1 Partijen beogen met deze Overeenkomst de voorwaarden en bepalingen vast te leggen waaronder en met inachtneming waarvan het overleg over en de afstemming van de verdere integrale ontwikkeling en realisatie van het Project door Initiatiefnemer plaatsvindt.

2.2 Met de Overeenkomst leggen de Partijen ook de afspraken en uitgangspunten vast met betrekking tot het verhaal van kosten zoals is bedoeld in de kostensoortenlijst ex artikel 6.2.4 onder c Bro, waarmee het Project economisch uitvoerbaar is en de Gemeente afziet van het opstellen van Exploitatieplan.

3

PROJECTORGANISATIE

Kernteam 3.1 Voor de coördinatie van en het toezicht op (de voortgang van) de in het kader van de Overeenkomst door ieder der Partijen te verrichten activiteiten, zijn Partijen overeengekomen een Kernteam in het leven te roepen.

3.2 Partijen zullen er naar streven zich binnen het Kernteam zoveel mogelijk door dezelfde personen te laten vertegenwoordigen..

3.3 Het Kernteam komt zo vaak bijeen als het dat nodig acht. 3.4 Leden van het Kernteam zijn vanuit die functie niet bevoegd Partijen juridisch te binden, tenzij dit blijkt uit de statuten van Partijen of uit een uitdrukkelijke schriftelijke volmacht.

19 november 2023

Pagina 8 van 28 Paraaf:

Stuurgroep

3.5 De Stuurgroep kiest richting in strategische besluiten welke indien nodig aan de bevoegde organen ter vaststelling worden aangeboden. Verslag van het overleg van het overleg in de Stuurgroep wordt door een van de leden van het Kernteam opgesteld.

3.6 In de Stuurgroep hebben zitting: a.

Eén wethouders van de Gemeente, te weten de portefeuillehouder Wonen dan wel diens (besluitvormend) plaatsvervanger(s);

b.

De projectmanager van de Gemeente (thans: de heer

), dan wel diens

plaatsvervanger (als agenderend lid); c.

De regiodirecteur van BPD

(thans: de heer

), dan wel diens

(besluitvormend) plaatsvervanger; d.

De senior gebiedsontwikkelaar van Initiatiefnemer (thans: de heer

), dan wel

diens plaatsvervanger (als agenderend lid); e.

Een secretaris, aangewezen door de Gemeente;

f.

Zo nodig bijgestaan door (interne of externe) adviseurs.

3.7 De verantwoordelijke bestuurder van de Gemeente dan wel diens plaatsvervanger treedt op als voorzitter van de Stuurgroep. De Gemeente draagt zorg voor de agendering en verslaglegging van de vergaderingen van de Stuurgroep.

3.8 Het overleg binnen de Stuurgroep vindt tenminste één keer per zes maandenl plaats, waartoe door de secretaris van de Stuurgroep een vergaderschema wordt opgesteld, alsmede telkens binnen veertien dagen na een daartoe strekkend verzoek van één der Partijen.

3.9 Besluiten in de Stuurgroep worden op basis van unanimiteit genomen waarbij Partijen ieder 1 stem hebben.

19 november 2023

Pagina 9 van 28 Paraaf:

4

PARTICIPATIE

4.1 Na vaststelling van het Bestemmingsplan zal de participatie onder regie van de Initiatiefnemer plaatsvinden. Zij zal ten behoeve van in ieder geval de inrichting van groen- en speelvoorzieningen in het Projectgebied ruim voor de aanleg hiervan een participatietraject hiervoor opzetten met toekomstige bewoners. Daarnaast richt zij een klankbordgroep in met de bedoeling om omwonenden bij de voortgang en uitvoering van het Project te betrekken.

4.2 Initiatiefnemer zal de Gemeente verslag doen van de bijeenkomsten en de Gemeente desgewenst als toehoorder uitnodigen. De Gemeente kan zelf ook onderwerpen aandragen die mee genomen moeten worden in de bijeenkomsten.

5

COMMUNICATIE

5.1 Partijen stemmen met elkaar af op welke wijze de externe communicatie over het Project geschiedt en brengen geen berichtgeving in de openbaarheid zonder wederzijdse instemming vooraf met de inhoud hiervan.

5.2 In het BLVC-plan legt Initiatiefnemer vast op welke wijze zij met de directe omgeving over de uitvoering van het Project en de hieruit voortvloeiende werkzaamheden communiceert.

6

VERPLICHTINGEN INITIATIEFNEMER

6.1 Initiatiefnemer ontwikkelt en realiseert voor eigen rekening en risico het Project zoals beschreven in het stedenbouwkundig plan- en beeldkwaliteit d.d. december 2023 (zie ook bijlage 6)

6.2 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico het Bestemmingsplan (doen) opstellen, alsmede zorgdragen voor het indienen van de benodigde documenten ten behoeve van alle voor het Project benodigde (planologische) procedures, vergunningen en ontheffingen.

6.3 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor de ontsluiting van het Projectgebied op de provinciale weg N245. Voor de tijdelijke ontsluiting op de N245 vraagt Initiatiefnemer een vergunning aan bij de Gemeente en levert hiervoor tijdig de benodigde gegevens aan. Initiatiefnemer betrekt de Provincie Noord-Holland bij het overleg. Voor het Woonrijp opleveren van het Projectgebied en overdracht van het Openbare Gebied aan de Gemeente legt Initiatiefnemer voor diens rekening en risico de definitieve ontsluiting aan op de provinciale weg N245 inclusief de op deze provinciale weg te nemen maatregelen en sluit ten aanzien van de aanleg en afkoop van het onderhoud een overeenkomst met de Provincie NoordHolland. De Gemeente wordt in de tot standkoming van de overeenkomst met de provincie betrokken.

6.4 Initiatiefnemer spant zich in om met de Provincie Noord-Holland vòòr de vaststelling van het bestemmingsplan overeenstemming te hebben bereikt over de voorwaarden van de aanleg en afkoop van de definitieve ontsluiting van het Projectgebied op de provinciale weg N245. De Gemeente is geen partij in deze overeenkomst en aanvaardt op geen enkele wijze geen (afkoop-) kosten voor onderhoud van de aansluiting en de hiervoor te nemen verkeersmaatregelen op de provinciale weg N245. 19 november 2023

Pagina 10 van 28 Paraaf:

6.5 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor (de aanleg van) de aansluiting van het Projectgebied op een langzaamverkeers- en calamiteitenroute op de bestaande infrastructuur van de bestaande woonwijk Muggenburg . Dit zal geschieden in overleg met en na goedkeuring door de Gemeente.

6.6 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor het tijdig aanvragen van huisaansluitingen voor de nutsvoorzieningen ca. en de riolering binnen het Projectgebied.

6.7 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor het Bouwrijp- maken en het Woonrijp maken overeenkomstig hetgeen is bepaald in Artikel 9.

6.8 Om de overlast in de directe omgeving van het Projectgebied zoveel mogelijk te beperken, stelt initiatiefnemer een BLVC-plan op dat ter toetsing en goedkeuring aan de Gemeente wordt voorgelegd. De bouwwerkzaamheden worden met in achtneming van het door de Gemeente goedgekeurde BLVC-plan uitgevoerd. Een eventuele nulmeting maakt deel uit van het op te stellen BLVC-plan.

6.9 Initiatiefnemer verplicht zich de werkzaamheden zo te organiseren, dat de overlast voor omwonenden in redelijkheid zoveel mogelijk wordt beperkt.

6.10 Initiatiefnemer informeert omwonenden conform de termijnen van het BLVC-plan over de aanvang van de diverse (bouw)werkzaamheden gedurende de hele looptijd van het Project.

6.11 Initiatiefnemer zal de door de Gemeente aan te wijzen personen die belast zijn met toezicht: a. voortdurend vrije toegang tot het Projectgebied verlenen; b. medewerking verlenen aan het verrichten van controlemetingen, een en ander onverminderd de bevoegdheden van de ambtenaren bouwtoezicht en met inachtneming van de door de aannemer ter plaatse te stellen veiligheidsvoorschriften.

6.12 Initiatiefnemer verplicht zich tot het voeren van een gesloten grondbalans binnen het Projectgebied. Indien en voor zover bij het Project grond vrijkomt die dient te worden aan- of afgevoerd, zijn de risico’s en de kosten die hieruit voortvloeien voor rekening van Initiatiefnemer.

19 november 2023

Pagina 11 van 28 Paraaf:

7

VERPLICHTINGEN GEMEENTE

7.1 De Gemeente is bereid haar medewerking te verlenen om het Project mogelijk te maken en zal al het mogelijke doen wat in haar macht en binnen haar bevoegdheden ligt.

7.2 De Gemeente verplicht zich de benodigde (planologische) procedures tijdig op te starten, en de (planologische) procedures conform wettelijke termijnen te voeren. De Gemeente zal haar bevoegdheid tot het verdagen van termijnen zo veel als mogelijk beperken. De Gemeente bevordert dat voornoemde (planologische) procedures zo voorspoedig mogelijk kunnen worden afgerond.

7.3 De Gemeente spant zich in om bij eventuele bezwaren, beroepen en verzoeken om Planschade zorg te dragen voor een voortvarende afhandeling van deze bezwaar- en beroepschriften en planschadeverzoeken.

7.4 De Gemeente spant zich in om te bevorderen dat andere overheden en instellingen –voor zover dat nodig is- hun medewerking zullen verlenen aan het Project.

7.5 Indien het voor de totstandkoming van het Project noodzakelijke Bestemmingsplan en/of vergunningen, en/of ontheffingen en/of goedkeuringen niet onherroepelijk worden als gevolg van een rechterlijke uitspraak, zullen Partijen in overleg treden over de aard, omvang en consequenties van deze uitspraak voor het Project. Partijen nemen de inspanningsverplichting op zich om tot een wijziging van de ontwikkeling te komen, waarbij zoveel mogelijk recht wordt gedaan aan het oorspronkelijke plan. Indien Partijen besluiten een nieuw Bestemmingsplan en/of vergunning(en), en/of ontheffing(en) en/of goedkeuring(en) in procedure te brengen, is het bepaalde in dit artikel van overeenkomstige toepassing.

7.6 De Gemeente is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van het eventueel niet of vertraagd tot stand komen van de voor de realisatie benodigde besluitvorming en evenmin voor de gevolgen van schorsing en/of vernietiging van de in het kader van de realisatie tot stand gebrachte besluitvorming, tenzij de schade het gevolg is van een door de civiele rechter en/of bestuursrechter vastgesteld toerekenbaar tekortschieten van de Gemeente.

7.7 De eventuele kosten voor de door Gemeente in te schakelen externe rechtskundige bijstand met betrekking tot bezwaar- en beroepsprocedures in verband met de gewenste bestemmingsplanwijziging worden door Initiatiefnemer gedragen. De door de Gemeente in te schakelen externe deskundige wordt door de Gemeente vooraf aan Initiatiefnemer voorgelegd en behoeft de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Initiatiefnemer. Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van haar eigen inzet en de door haar eventueel in te schakelen externe deskundige(n) ten behoeve van de uitvoering deze procedures.

7.8 Gemeente realiseert voor eigen rekening en risico de School binnen het Projectgebied op de daarvoor door Partijen aangewezen locatie binnen het Projectgebied die door de Gemeente in eigendom wordt verkregen op basis van door Partijen nader overeen te komen voorwaarden e.e.a. overeenkomstig hetgeen is bepaald in Artikel 19.

7.9 In overleg met Initiatiefnemer spant de Gemeente zich in om voor het Project subsidiemogelijkheden bij Rijk en Provincie te onderzoeken voor zover dit niet de belangen van de Gemeente schaadt.

19 november 2023

Pagina 12 van 28 Paraaf:

8

WONINGBOUWPROGRAMMA

8.1 Het Woningbouwprogramma bestaat uit 726 woningen overeenkomstig de verdeling die is opgenomen in Bijlage 4. Deze verdeling van 726 woningen bestaat uit de volgende hoofdcategorieën: a). 40% Sociale woningen, in totaal 290 woningen (waarvan 33% sociale huur) b). 31% Middeldure woningen, in totaal 233 woningen (waarvan 20% van het totale Woningbouwprogramma in de middeldure koopcategorie tot €355.000 en 11% van het totale Woningbouwprogramma in de middeldure koopcategorie tot € 405.000,== ) c). 29% Dure woningen, in totaal 213 woning

8.2

Indexering van het huursegment ter zake de Sociale woningen en de eventuele Middeldure woningen, geschiedt overeenkomstig de jaarlijkse vaststelling door het ministerie van BZK. Voor wat betreft de Middeldure woningen zal de indexering in ieder geval worden aangepast aan de hand van de grenzen van de woondeal en NHG-grens van het betreffende indexjaar

8.3

Indien bij de oplevering van de laatste woning in het Projectgebied blijkt dat de overeengekomen percentage van 40% van het totale Woningbouwprogramma voor Sociale woningen en overeengekomen percentage van 31% van het totale Woningbouwprogramma voor Middeldure woningen niet overeenkomt met de in Bijlage 4 vermelde aantallen en verdeling, en Initiatiefnemer hier alsnog niet aan voldoet na schriftelijke ingebrekestelling waarbij een redelijke termijn van tenminste zes maanden is gegeven om alsnog na te komen, verbeurt Initiatiefnemer ten behoeve van Gemeente, een direct opeisbare boete van : - honderdduizend euro (€ 100.000,00) per niet gerealiseerde Sociale woning; en - vijftigduizend euro (€ 50.000,00) per niet gerealiseerde Middeldure woning. Deze boete zal na daartoe strekkende ingebrekestelling opeisbaar zijn.

8.4

Indien als gevolg van de planuitwerking het woningbouwprogramma als bedoeld in Artikel 8.1 in aantal wijzigt, zal het woningbouwprogramma worden aangepast met in achtneming van de in Artikel 8.1 genoemde percentages. De door Initiatiefnemer verschuldigde bijdrage als bedoeld in Artikel 11.5 wordt dienovereenkomstig aangepast.

19 november 2023

Pagina 13 van 28 Paraaf:

9

BOUW EN WOONRIJP MAKEN

9.1 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor het (doen) Bouwrijp maken van het Projectgebied, zoals aangegeven in Bijlage 1. Het Bouwrijp maken zal geschieden, in overleg met de Gemeente.

9.2 Initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor het Woonrijp maken van het Openbaar Gebied in het Projectgebied overeenkomstig een door de Initiatiefnemer op te stellen en door de Gemeente goed te keuren Bestek, Voorlopig Ontwerp, zulks met inachtneming van het het stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitsplan, Bestemmingsplan en de vigerende Leidraad. De Gemeente zal een ter goedkeuring ingediend Bestek, Definitief Ontwerp, binnen twintig (20) dagen beoordelen en haar goedkeuring niet op onredelijke gronden onthouden.

9.3 Initiatiefnemer draagt met inachtneming van het in het Inrichtingsplan bepaalde de eigendom van het Openbaar Gebied over aan de Gemeente op het moment van feitelijke oplevering van de betreffende fase ervan. De eigendom van het Openbaar Gebied, zoals aangeduid op Bijlage 6 wordt aan de Gemeente per fase overgedragen voor een koopprijs van 1 euro, te vermeerderen met de daarover verschuldigde omzetbelasting, uiterlijk binnen 1,5 jaar na eerste ingebruikneming. De kosten voor deze overdracht komen voor de rekening van Initiatiefnemer.

9.4 Bij de overdracht van het Openbaar Gebied door de Initiatiefnemer aan de Gemeente wordt een beroep gedaan op de goedkeuring van onderdeel 2.5.2.3 van het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 24 december 2020, nr. 2020-249875. De Gemeente verklaart in dit kader dat zij het Openbaar Gebied volledig zal (gaan) gebruiken voor compensatiegerechtigde doeleinden en dat zij volledig recht op compensatie van omzetbelasting uit het BTW-compensatiefonds zou hebben in het geval de overdracht van het Openbaar Gebied, indien wel tegen vergoeding verricht, aan de heffing van omzetbelasting zou zijn onderworpen.

10

FASERING EN PLANNING

10.1 De Planning (Bijlage 3) maakt integraal deel uit van deze Overeenkomst. 10.2 De Planning legt Partijen de verplichting op om alle benodigde werkzaamheden ten behoeve van het Project zoveel als mogelijk overeenkomstig de Planning te (doen) verrichten.

10.3 Het Project wordt gefaseerd ontwikkeld binnen een streefperiode van 10 jaar na het onherroepelijk worden van het Bestemmingsplan tot de oplevering van het Openbaar Gebied.

10.4 Partijen streven ernaar de in deze Planning opgenomen mijlpalen te realiseren binnen de in deze Planning opgenomen datum.

19 november 2023

Pagina 14 van 28 Paraaf:

Mijlpaal Ontwerp bestemmingsplan ter inzage leggen (collegebesluit) Vaststelling bestemmingsplan (Gemeenteraad) Verlening omgevingsvergunning (college) Start bouw eerste woningen Start inrichting Openbaar Gebied Oplevering eerste fase Woningen Oplevering laatste fase Woningen

Oplevering laatste fase Openbaar Gebied

Datum December 2023 Mei 2024 Eerste kwartaal 2025 ca een jaar na start bouw ca een jaar na start bouw acht jaar na eerste oplevering December 2033

10.5 Zodra één van Partijen verwacht niet in staat te zijn om een door haar te verrichten werkzaamheid te verrichten maakt het Kernteam daarvan onverwijld melding in de Stuurgroep. Partijen verplichten zich om dan met elkaar in overleg te treden om te bezien op welke wijze de werkzaamheden alsnog binnen de Planning kunnen worden verricht. Blijkt het in redelijkheid niet mogelijk de werkzaamheden alsnog binnen de Planning te verrichten dan passen Partijen de Planning aan. Bij aanpassing van de Planning hebben Partijen jegens elkaar een inspanningsverplichting om zoveel mogelijk recht te doen aan de oorspronkelijke Planning. Na aanpassing van de Planning zal de aangepaste en door Partijen geaccordeerde versie voor de oorspronkelijke in de plaats treden

11

DOOR INITIATIEFNEMER AAN GEMEENTE UIT HOOFDE VAN DEZE

OVEREENKOMST VERSCHULDIGDE BEDRAGEN 11.1 De Plankosten zijn voor rekening en risico van de Initiatiefnemer. Deze Plankosten bestaan uit niet limitatief- de kosten welke gepaard gaan met de volgende onderdelen: a.

b. c. d. e. f. g.

toetsing van ontwerpen en plannen die zien op het Bouw en Woonrijp maken van het Projectgebied, het bestek, eventueel uitgevoerde geotechnische, akoestische, ecologische, luchtkwaliteit en/of andere onderzoeken; het houden van kwalitatief toezicht; het deelnemen aan de (bouw)vergaderingen; het deelnemen aan het in te stellen Q-team planbegeleiding (Projecten en Planeconomie); de juridisch planologische procedure; het opstellen van deze Overeenkomst en mogelijke vervolg overeenkomsten en/of allonges.

19 november 2023

Pagina 15 van 28 Paraaf:

11.2 De Plankosten zijn vastgesteld op een lumpsum van

(zegge: ). Indien de doorlooptijd van het Project langer duurt dan tien jaar en ten gevolge waarvan extra werkzaamheden voor de Gemeente aan de orde zijn en de vertraging niet door de Gemeente veroorzaakt wordt, treden Partijen ten aanzien van de door Gemeente te maken meerkosten aan Plankosten nader in overleg, waarbij uitgangspunt is dat de uit te lopen werkzaamheden en planning nog passen in de door Gemeente geraamde uren. Indien Partijen vaststellen dat de werkzaamheden niet meer passen binnen de geraamde uren wordt hiervan een nieuwe raming gemaakt en wordt een bijbehorende vergoeding overeengekomen.

11.3 De in de meest recente gemeentelijke legesverordening opgenomen leges ten behoeve van het opstellen van het Bestemmingsplan komen als gevolg van de vergoeding van Plankosten door de Initiatiefnemer te vervallen.

11.4 Initiatiefnemer draagt op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro bij aan de investeringen in de bovenwijkse voorzieningen die de Gemeente pleegt ten behoeve van de verbetering van de leefomgeving en infrastructuur. De investeringen zijn gebaseerd op de kostensoortenlijst ex artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 BRO.

11.5 De bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdrage die Initiatiefnemer aan de Gemeente dient te voldoen bedraagt maximaal ( ), welke bijdrage is gebaseerd op de gebruiksoppervlakte (GBO) van de te realiseren Middeldure en Dure woningen;

11.6 In verband met de voortgang van het Project zijn Partijen overeengekomen met de ondertekening van de Overeenkomst en het in procedure brengen van de planologische maatregel niet te willen wachten tot dat de Gemeenteraad de nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen heeft vastgesteld. Initiatiefnemer aanvaardt met de ondertekening van de Overeenkomst uitdrukkelijk dat de bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdrage ten tijde van de ondertekening van deze Overeenkomst is gebaseerd op een concept-berekening van de bijdrage bovenwijkse voorzieningen die is opgesteld ten behoeve van de door de Gemeenteraad nog vast te stellen nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen. Behoudens hetgeen is bepaald in artikel 11.7 aanvaardt Initiatiefnemer daarmee ook onvoorwaardelijk de in artikel 11.5 genoemde bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdrage en de grondslag waarop dit bedrag tot stand is gekomen.

11.7 Indien na de vaststelling van de nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen door de Gemeenteraad, blijkt dat de bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen cq finaciële bijdragen lager uitvalt dan de in Artikel 11.6 genoemde bijdrage, brengt de Gemeente de bijdrage in rekening die is verschuldigd op grond van dit door de Gemeenteraad vastgestelde beleidsstuk.

11.8 Het totaal aan Plankosten, gebiedseigen kosten en bijdrage bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdragen worden overeenkomstig onderstaande tabel door Initiatiefnemer uiterlijk voldaan binnen 14 dagen na het bereiken van de in deze tabel genoemde mijlpalen: Plankosten Betalingsmoment Ondertekening Overeenkomst Vaststellen bestemmingsplan door raad Onherroepelijk bestemmingsplan, Over 8 jaar na onherroepelijk worden een jaarlijk te betalen gelijk bedrag

19 november 2023

percentage

bedrag

Pagina 16 van 28 Paraaf:

Bijdrage bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdrage Betalingsmoment percentage

totaalbedrag

Onherroepelijk Bestemmingsplan Over 8 jaar na onherroepelijk worden een jaarlijk te betalen gelijk bedrag

11.9 Indien het Bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt en Partijen in onderling overleg niet een voor beide Partijen acceptabel alternatief Bestemmingsplan in procedure brengen, heeft Initiatiefnemer geen recht op restitutie van de reeds aan de Gemeente voldane Plankosten overeenkomstig het schema van lid 8 van dit artikel. Betaling van het in lid 2 genoemde bedrag staat los van betaling van de door de Ontwikkelaar verschuldigde (bouw-)leges, met dien verstande dat de diensten waarvan de kosten (kosten Bestemmingsplan) reeds door middel van deze Overeenkomst zijn verhaald, (kosten in de procedure van het bestemmingsplan) niet nogmaals via de leges worden belast.

11.10 Initiatiefnemer stelt voor de verschuldigde bijdrage aan plankosten en bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdrage die zij overeenkomstig Artikel 11.8 verschuldigd is aan de Gemeente na het onherroepelijk worden van het Bestemmingsplan een Bankgarantie ten behoeve van de Gemeente.

11.11 Partijen gaan ervan uit dat terzake van de hierboven bedoelde bijdragen geen omzetbelasting is verschuldigd, omdat de Gemeente handelt in haar hoedanigheid van overheid.

11.12 Partijen komen overeen dat Initiatiefnemer voor eventueel gebruik van de gronden (die in eigendom blijven van de Gemeente) binnen het Projectgebied vanaf het moment van ondertekening van de Overeenkomst tot het moment van afronding van het Project geen precariobelasting aan Gemeente verschuldigd is.

12

PARKEREN

Voor wat betreft het parkeren in het Projectgebied dient de Initiatiefnemer zorg te dragen voor de aanleg en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers, overeenkomstig de paragraaf over parkeren in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit (Bijlage 6).

19 november 2023

Pagina 17 van 28 Paraaf:

13

SOCIAAL EN MIDDELDURE HUUR

13.1 Voor de 240 sociale huurwoningen, zijnde 33% van het totale woningbouwprogramma van 726 woningen zal Initiatiefnemer een koopovereenkomst sluiten met, met Wooncompagnie dan wel een andere toegelaten instelling met wie de Gemeente prestatieafspraken heeft gemaakt tot afname van de Woningen in dit segment.

13.2 Indien de Middeldure (koop)woningen worden omgezet naar Middeldure (huur)woningen geldt dat deze gedurende een periode van 15 jaar na oplevering als Middeldure (huur)woning worden geëxploiteerd. Voor deze woningen is het een wens van de Gemeente om deze aan een toegelaten instelling over te dragen, maar géén eis.

13.3 Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente mag Initiatiefnemer dan wel haar rechtsopvolger(s) een middeldure huurwoning als bedoeld in lid 2 gedurende de in lid 2 gestelde termijn (te rekenen vanaf de datum van eerste bewoning volgens het register Basis Registratie Personen) niet vervreemden, daaronder het vestigen van een zakelijk recht begrepen. Vervreemding aan een toegelaten instelling waarmee de Gemeente prestatieafspraken heeft is toegestaan. Vervreemding aan andere derden zal niet op onredelijke gronden geweigerd worden, maar aan deze toestemming zullen wel nadere voorwaarden worden verbonden, waaronder in ieder geval begrepen het opleggen van deze bepaling op de rechtsopvolger bij wijze van kettingbeding zolang de in lid 2 gestelde termijn nog niet zijn geëindigd door tijdsverloop.

13.4 Initiatiefnemer is verplicht bij vervreemding (waaronder ook begrepen het vestigen van een zakelijk recht) van één of meer van de in dit Artikel bedoelde Sociale huurwoningen en Middeldure huurwoningen de bepalingen in dit Artikel aan haar rechtsopvolger(s) ten behoeve van de Gemeente op te leggen en te aanvaarden in de notariële akte van levering.

13.5 Bij overtreding van het bepaalde in dit Artikel, verbeurt Initiatiefnemer c.q. diens rechtsopvolger aan de Gemeente, een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) per Woning vanaf de dag dat Initiatiefnemer in verzuim is ten aanzien van het bepaalde in dit Artikel. Onder verzuim wordt in deze verstaan een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door Initiatiefnemer c.q. diens rechtsopvolger van de bepalingen in dit Artikel, welke toerekenbare tekortkoming niet is hersteld nadat Initiatiefnemer c.q. diens rechtsopvolger schriftelijk in gebreke is gesteld waarbij nog een redelijke termijn voor nakoming is gegund. Deze boete zal na daartoe strekkende ingebrekestelling (waarin nog een redelijke termijn tot nakoming wordt gegeven) verschuldigd zijn.

14

PWN-LEIDING

14.1 Initiatiefnemer verlegt voor haar rekening en risico de in het Projectgebied gelegen watertransportleiding van het waterleidingsbedrijf PWN. Hiertoe zal Initiatiefnemer met PWN in overleg treden om er voor te zorgen dat de uitvoering van het Project geen vertraging oplevert.

14.2 Partijen onderzoeken in hoeverre de kosten van de verlegging van de watertransportleiding in het Projectgebied binnen de Verleggingsregeling kan vallen, zonder dat dit de belangen en verhoudingen van Partijen jegens elkaar en PWN schaadt.

19 november 2023

Pagina 18 van 28 Paraaf:

15

BODEMGESTELDHEID EN ARCHEOLOGIE

15.1 Indien uit onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een verontreiniging en dat verdere ontwikkeling en realisatie mogelijk is, en tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw of tijdens de bouw van de door of vanwege de initiatiefnemer binnen het Projectgebied te realiseren bestemmingen zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke stoffen, dan is dit voor rekening en risico van Initiatiefnemer. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsresten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken. De Gemeente sluit elke aansprakelijkheid, wegens op en/of in de bodem van de over te dragen percelen als bedoeld in artikel 19 aanwezige verontreiniging in welke vorm en mate dan ook uit. De initiatiefnemer als onderneming met deskundigheid en kennis op het gebied van grondtransacties, neemt hierbij het risico voor elke vorm en mate van verontreiniging van de over te dragen percelen als bedoeld in artikel 19 en vrijwaart de Gemeente voor iedere vordering c.q. alle (financiële) gevolgen te dier zake en neemt het risico voor elke vorm en mate van verontreiniging over, en vrijwaart de Gemeente voor iedere vordering c.q.

alle (financiële) gevolgen te dier zake op basis van vigerende wetgeving ten aanzien van het voor het milieu gevaarlijke of niet-aanvaardbare stoffen op het moment van grondoverdracht. De Gemeente levert ook een verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN 5740 en eventueel NEN 5707 (indien sprake is van een asbestverdachte locatie) aan.

15.2 Partijen komen overeen dat: a).

alle ter zake noodzakelijke saneringswerkzaamheden en/of maatregelen aan de gronden in het Projectgebied door, en voor rekening van, Initiatiefnemer zullen worden uitgevoerd;

b).

door en voor rekening van Initiatiefnemer de benodigde maatregelen/werkzaamheden, die voortvloeien uit een beschikking(en) die ziet op een goedgekeurd saneringsplan, zullen worden uitgevoerd;

c).

Initiatiefnemer draagt zorg voor de benodigde goedkeuring van het evaluatierapport door het bevoegd gezag dat naar aanleiding van de saneringswerkzaamheden door en voor rekening van Initiatiefnemer wordt opgesteld.

15.3 Indien er geen sprake is van een gesloten grondbalans en hergebruik ter plaatse niet mogelijk is, moet een depotbemonstering voor rekening van de Initiatiefnemer plaatsvinden. Eerst nadat de het bevoegd gezag de depotbemonstering alsmede de definitieve bestemming van de grond heeft goedgekeurd, kan de grond worden afgevoerd. De kosten van de eventuele afvoer van grond, die verband houden met de door de initiatiefnemer uit te voeren bouwactiviteiten, komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Indien er in milieuhygiënisch opzicht beperkingen bestaan wat betreft het onttrekken van grondwater, het toepassen van bouwputbemalingen en/of andere bouwactiviteiten, dan dient door de initiatiefnemer hiertoe een beschikking tot onttrekking te worden verkregen.

15.4

Het Projectgebied wordt door de Gemeente wel beschouwd als een mogelijk archeologische locatie, zoals blijkt uit het Bestemmingsplan. Daarom geldt voor het Projectebied dat bodemingrepen in principe moeten worden voorafgegaan door een booronderzoek om de archeologische waarden te inventariseren alvorens de grond geroerd kan worden.

19 november 2023

Pagina 19 van 28 Paraaf:

15.5 De Gemeente sluit elke aansprakelijkheid wegens archeologische vondsten op en/of in de gronden in het Projectgebied in welke vorm en mate dan ook uit. De initiatiefnemer, als onderneming met deskundigheid en kennis op het gebied van grondtransacties, neemt hierbij het risico voor elke vorm en mate van kosten en schade ten gevolge van archeologische vondsten en vrijwaart de Gemeente voor iedere vordering c.q. alle (financiële) gevolgen te dier zake.

16

SCHADE OPENBARE RUIMTE

16.1 Eventuele schade aan de bestaande openbare ruimte (waaronder begrepen rijwegen, stoepen en bomen) rondom het Projectgebied, voor zover toe te rekenen aan de werkzaamheden tijdens de bouw die verband houden met dit Project, is voor rekening en risico van Initiatiefnemer. Initiatiefnemer verplicht zich op eigen kosten op eerste verzoek van de Gemeente de openbare ruimte in de oorspronkelijke toestand naar genoegen van de Gemeente te herstellen. Voordat de bouwwerkzaamheden van start gaan, stellen Partijen een route voor het bouwverkeer vast en voeren Gemeente en Initiatiefnemer gezamenlijk een zogenaamde nulmeting uit met betrekking tot de openbare ruimte ter plaatse van het Projectgebied.

16.2 Indien Initiatiefnemer om welke reden dan ook de schade aan de openbare ruimte zoals bedoeld in lid 1. niet of niet volledig naar genoegen van de Gemeente heeft hersteld na daartoe in gebreke te zijn gesteld waarbij nog een redelijke termijn tot nakoming is gegeven, is Gemeente gerechtigd voor rekening en risico van Initiatiefnemer het herstel te laten uitvoeren.

17

ZELFBEWONINGSPLICHT EN ANTISPECULATIEBEDING

17.1 De op te richten koopwoningen zijn bestemd voor verkoop. Het is Initiatiefnemer of diens rechtsopvolgers zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente niet toegestaan de koopwoningen -zowel de Sociale als de Middeldure en Dure- te doen of laten verhuren, waarbij de Gemeente niet op onredelijke gronden deze toestemming onthoudt. De Gemeente verleent medewerking indien Initiatiefnemer voornemens is de desbetreffende woningen voor verhuring aan te bieden aan een toegelaten instelling waarmee de Gemeente prestatieafspraken heeft of dit onderbrengt in aan Initiatiefnemer gelieerd woonfonds, waaronder BPD Woningfonds .

17.2 Indien Initiatiefnemer of diens rechtsopvolger zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente of in strijd met een aan een eventuele gemeentelijke toestemming te verbinden voorwaarde, een of meer koopwoningen verhuurt (behoudens de in deze Overeenkomst overeengekomen programmering), verbeurt de Initiatiefnemer dan wel diens rechtsopvolger aan de Gemeente een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 75.000,- per onrechtmatig verhuurde koopwoning.

17.3 In de tussen Initiatiefnemer en de Verkrijgers van de koopwoningen -zowel de Sociale, Middeldure als Dure- te sluiten koop-/ aannemingsovereenkomsten en de ter uitvoering daarvan te passeren leveringsakten wordt opgenomen dat indien de Verkrijger de woning niet gedurende 3 jaar voor de Sociale en Middeldure woningen en 2 jaar voor de Dure woningen na feitelijke oplevering van de woning zelf bewoont en niet op het betreffende adres staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen, Verkrijger aan de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van 15% van de door Verkrijger betaalde koopsom. Voorts wordt aangegeven dat ontheffing van de zelfbewoningsverplichting slechts mogelijk is na schriftelijke toestemming van het College. Deze toestemming wordt in ieder geval verleend in geval van:

19 november 2023

Pagina 20 van 28 Paraaf:

a. verandering van werkkring van Verkrijger op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; b. overlijden van Verkrijger of diens echtgeno(o)t(e); c. ontbinding van het huwelijk/geregistreerd partnerschap/samenlevingscontract van Verkrijger; d. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van Verkrijger of van één van zijn gezinsleden.

17.4 Het College kan aan die toestemming voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld in de vorm van een opnieuw op te nemen zelfbewoningsbeding voor de opvolgende koper.

17.5 Indien de Initiatiefnemer verzuimt het zelfbewoningsbeding als bedoeld in het derde lid op te nemen in de koop-/ aannemingsovereenkomsten en de ter uitvoering daarvan te passeren leveringsakten, verbeurt hij aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van € 75.000,- per woning ten aanzien waarvan geen zelfbewoningsbeding mocht zijn opgenomen

17.6 In de tussen Initiatiefnemer en de Verkrijgers van de sociale koopwoningen te sluiten koop-/ aannemingsovereenkomsten en de ter uitvoering daarvan te passeren leveringsakten wordt opgenomen dat indien de (juridische of economische) eigendom van de woning binnen een jaar na de datum van de eerste bewoning (zijnde de datum van inschrijving in de Basisregistratie Personen) overgaat naar een ander dan de (oorspronkelijke) Verkrijger, de Verkrijger verplicht is aan de Initiatiefnemer het verschil te vergoeden tussen de waarde van de woning op dat moment ten opzichte van de koopsom van de woning, dit na aftrek van gedane investeringen in de woning die tot waardevermeerdering hebben geleid. In het tweede jaar is dit 80% van het verschil. In het derde jaar is dit 70% van het verschil. Na het derde jaar is geen vergoeding meer verschuldigd.

18

BEELDKWALITEIT EN KWALITEITSBORGING

Partijen hebben een stedenbouwkundige plan en beeldkwaliteit opgesteld en deze laten vaststellen door de Gemeenteraad. Het stedenbouwkundige plan en beeldkwaliteit bewaakt het verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw in het Project. Ten behoeve van een effectieve algehele kwaliteitsbewaking wordt een voorstel uitgewerkt voor een speciaal voor dit Project op te richten kwaliteitsteam bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente, stedenbouw en groen en een afvaardiging van de commissie Ruimtelijk Kwaliteit en Erfgoed alsmede een supervisor van de zijde van de Initiatiefnemer. Het team en de werkwijze van het team wordt door het College vastgesteld.

19 november 2023

Pagina 21 van 28 Paraaf:

19

VERKOOP EN AANKOOP GROND GEMEENTE

19.1 Gemeente heeft het voornemen om haar perceel in het Projectgebied met kadastraal kenmerk gemeente Schagen sectie E nummer 1568 ten behoeve van het Project te verkopen aan Initiatiefnemer tegen een koopsom van /m2 kaveloppervlakte exclusief BTW in de staat “as is, where is”. Dit houdt in dat Initiatiefnemer hiermee in de gelegenheid komt om het Project volledig te kunnen realiseren.

19.2 Aan de grondverkoop zoals bedoeld in lid 1 van dit Artikel wordt als voorwaarde verbonden dat de Gemeente met Initiatiefnemer overeenstemming bereikt over de aankoop en voorwaarden van een perceel grond binnen het Projectgebied ten behoeve van de realisatie van een basisschool met bijbehorende schoolplein en andere voorzieningen ten dienste van de School. De toebedachte ocatie van de School is vastgelegd in het stedebouwkundig plan en beeldkwaliteit. Partijen maken hierover nog nadere afspraken in relatie tot de grondverkoop als bedoeld in dit Artikel.

19.3 Partijen zullen de afspraken en voorwaarden over de voorgenomen en in lid 1 en 2 van dit Artikel genoemde verkopen in een later stadium in een grondruilovereenkomst vastleggen, een en ander onder het voorbehoud dat voordat tot ondertekening van de grondruilovereenkomst wordt overgegaan, eerst publicatie in lijn met het onder lid 3 van dit Artikel genoemde arrest zal plaatsvinden.

19.4 Partijen zijn bekend met het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, het ‘Didam-arrest’). Het is Initaitefnemer bekend dat de Gemeente haar voornemen tot het aangaan van de grondruilovereenkomst dient te publiceren onder vermelding van objectieve, toetsbare en redelijke criteria waarom Gemeente bovengenoemde grond alleen aan Initiatiefnemer als enige serieuze gegadigde verkoopt. Partijen realiseren zich dat het betreffende arrest en de publicatie gevolgen kan hebben voor (de inhoud van) de gelieerde grondruilovereenkomst.

20

AANBESTEDING

20.1 Opdrachtverstrekking door de Gemeente, voor zover het werkzaamheden betreft die door de Gemeente worden uitgevoerd, zal geschieden met inachtneming van het Europese en nationale aanbestedingsrecht en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid. Hierin zijn de diverse vormen van inkoopprocedures beschreven.

20.2 Indien en voor zover een aanbestedingsplicht bestaat ter zake werkzaamheden die de Initiatiefnemer, door middel van een beroep op zelfrealisatie, zal uit (doen) voeren, dan ontslaat dit de Gemeente niet van haar aanbestedingsverplichting. Voor zover noodzakelijk verstrekt de Gemeente hierbij volmacht aan de Initiatiefnemer terzake de uitvoering van de aanbesteding en de selectie van de betreffende marktpartij(en). De selectie van de betreffende marktpartijen zal geschieden met inachtneming van het nationale aanbestedingsrecht, het gemeentelijk aanbestedingsbeleid en, indien van toepassing, het Europese aanbestedingsrecht.

19 november 2023

Pagina 22 van 28 Paraaf:

21

AANSPRAKELIJKHEID

21.1 In geval van een toerekenbare tekortkoming in die nakoming van verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst, is Initiatiefnemer aansprakelijk voor de directe schade van de Gemeente en/of derden die wordt veroorzaakt door of als gevolg van werkzaamheden van de Initiatiefnemer bij het tot stand brengen van het Project. Initiatiefnemer herstelt deze schade dan wel vergoedt deze financieel. Initiatiefnemer zorgt voor verzekering hiervan.

21.2 Gemeente behoudt – hetgeen door Initiatiefnemer wordt erkend – bij de nakoming van hetgeen in deze Overeenkomst is bepaald haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor de daaruit voortvloeiende procedures en besluitvorming. Dit houdt in, dat er van de zijde van de Gemeente geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming of verzuim indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de Gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en de strekking van Overeenkomst en de voortgang van de uitvoering daarvan.

22

PLANSCHADE

22.1 Gemeente is bereid de door de Initiatiefnemer gevraagde wijziging van het Bestemmingsplan in procedure te brengen, onder de voorwaarde dat Initiatiefnemer zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan bereid verklaart de eventueel daaruit voortvloeiende en onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komende Planschade, volledig aan de Gemeente te vergoeden.

22.2 Partijen wensen de mogelijke schadelijke gevolgen van de planologische wijziging(en) ten gevolge van het realiseren van het Project, bestaande uit het mogelijk toekennen van een tegemoetkoming in Planschade door de Gemeente aan derden, op grond van artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening, uitdrukkelijk onderling te regelen.

22.3 Initiatiefnemer is verplicht om Planschaderisicoanalyse te laten opstellen. Indien uit deze planschaderisicoanalyse planologische schade van gemelde bestemmingswijziging voortvloeit, van meer dan € 100.000,00 stelt Initiatiefnemer voor het in dit rapport ingeschatte bedrag voor planschade een bankgarantie als bedoeld in Artikel 23.

22.4 Partijen komen overeen, dat Initiatiefnemer aan de Gemeente de te maken werkelijke kosten verschuldigd zal zijn in verband met de tegemoetkoming in Planschade door de Gemeente aan derden ingevolge afdeling 6.1 e.v. Wet ruimtelijke ordening.

22.5 De kosten als genoemd in lid 4 van dit artikel hebben betrekking op de ten behoeve van het Project benodigde planologische maatregel(en) en wel tot de werkelijke hoogte van die kosten, de te maken kosten van externe advisering, zoals genoemd in de vigerende Planschadeverordening en de (Planschade) kosten, die in de ruimste zin van het woord verband houden met de onderhavige ontwikkeling.

22.6 De Gemeente geeft - na ontvangst van een verzoek tot Planschade - opdracht voor het opstellen van een extern advies. Na het uitbrengen van het externe advies en de beoordeling hiervan, keert de Gemeente - indien aan de orde - de vastgestelde Planschade aan de aanvrager uit. Initiatiefnemer heeft het recht om bij een verzoek tot Planschade een ‘second opinion’ voor eigen rekening te laten uitvoeren, alvorens tot uitkering kan worden overgegaan. 19 november 2023

Pagina 23 van 28 Paraaf:

22.7 Nadat door de Gemeente de tegemoetkoming in schade is toegekend en deze beslissing onherroepelijk is geworden, is Initiatiefnemer het bedrag van de betreffende tegemoetkoming en de kosten voor de externe advisering c.a. aan de Gemeente verschuldigd. Initiatiefnemer zal op eerste verzoek van de Gemeente binnen 30 dagen na de dagtekening van dat verzoek het bedrag aan haar uitbetalen.

22.8 Bij elke niet-, niet-tijdige, niet behoorlijke en/of niet volledige nakoming van de betalingsverplichting als bedoeld in lid 8 van dit Artikel, is Initiatiefnemer over het verschuldigde de wettelijke handelsrente verschuldigd.

22.9 De in dit artikel opgenomen verplichting van Initiatiefnemer tot vergoeding van de onherroepelijk verschuldigde Planschade gaat in op de datum van ondertekening van de Overeenkomst en vervalt nadat een periode van vijf (5) jaar is verstreken na het onherroepelijk worden van de in deze overeenkomst genoemde planologische maatregel, met uitzondering van op dat moment nog lopende verzoeken tot tegemoetkoming in de Planschade waarop nog definitief dient te worden beslist.

23

BANKGARANTIE

23.1 Tot meerdere zekerheid voor de nakoming door Initiatiefnemer van de krachtens de Overeenkomst op hem rustende verplichtingen tot betaling van de in artikel 11 bedoelde Plankosten en bijdrage bovenwijkse voorzieningen cq financiële bijdrage, en als zekerheid voor de mogelijke Planschade die optreedt als bedoeld in Artikel 22, wordt door Initiatiefnemer uiterlijk binnen vier (4) weken na het onherroepelijk worden van het Bestemmingsplan een bankgarantie van gesteld. De Bankgarantie dient minimaal 30 dagen langer geldig te zijn dan de in Artikel 10 van de Overeenkomst genoemde uiterste termijn van oplevering en moet op eerste vordering van Gemeente worden verlengd indien het bepaalde in Artikel 10.5 over de schriftelijk overeengekomen andere termijn of einddatum van toepassing is, met die andere termijn of einddatum vermeerderd met 30 dagen.

23.2 De bankgarantie van ‘te goede naam en faam’ bekend staande Nederlandse bank dient onvoorwaardelijk te zijn en in ieder geval de clausule te bevatten, dat de bank op het eerste verzoek van de Gemeente als de Initiatiefnemer naar het oordeel van de Gemeente na een ingebrekestelling in gebreke blijft, dan wel indien de Initiatiefnemer failliet wordt verklaard dan wel aan de Initaitefnemer surséance van betaling wordt verleend, aan de Gemeente zal betalen het bedrag dat de Initiatiefnemer ter zake van de eerder bedoelde verplichtingen verschuldigd is, zonder dat de Gemeente daarbij verplicht is het in gebreke zijn te bewijzen of aannemelijk te maken. De Gemeente is daarbij bevoegd de uitvoering van ontbrekende werken en werkzaamheden, voor rekening en risico van de Initiatiefnemer, zelf uit te voeren of aan derden op te dragen

23.3 De bankgarantie neemt af met het bedrag dat Initiatiefnemer op grond van Artikel 11 is verschuldigd en heeft voldaan aan zijn op dat moment geldende betalingsverplichting. Indien op grond van dit Artikel door Initiatiefnemer reeds een bankgarantie is gesteld én op grond van Artikel 33 deze overeenkomst komt te vervallen, dan zal Gemeente de bankgarantie zo spoedig mogelijk terugsturen zo spoedig mogelijk restitueren.

19 november 2023

Pagina 24 van 28 Paraaf:

24

TOEREKENBARE TEKORTKOMING (WANPRESTATIE)

24.1 Bij een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige op Partijen rustende verplichting krachtens deze Overeenkomst, is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

24.2 Het in het vorige lid bepaalde laat onverlet het recht van de andere Partij om van de tekortschietende Partij nakoming van haar verplichtingen uit de Overeenkomst te vorderen en het recht van de andere Partij op en gehoudenheid van de tekortschietende Partij tot vergoeding van alle ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming aan de andere Partij opkomende kosten, schaden en interesten.