Amendenment D66 Advies conceptaanvraag omgevingsvergunning Korte Bosweg 40 2

Schagen Amendement 2 Agendapunt 10 Onderwerp

Conceptaanvraag omgevingsvergunning Korte Bosweg 40 ‘t Zand

De raad van de gemeente Schagen in vergadering bijeen op 8 juli 2025, Overwegende dat: 1. het wijkje ten zuiden van de Korte Bosweg, met onder andere de Kievitstraat en Lepelaarstraat en de voor auto’s onderbroken smalle verbinding tussen de Lepelaarstraat en de Korte Bosweg, rond 2009 is ontwikkeld; 2. bij die ontwikkeling om het perceel Korte Bosweg 40 heen is gebouwd, kennelijk omdat de toenmalige eigenaar zich niet in de plannen wilde voegen; 3. er toen wel een beeld is geschetst over een eventuele toekomstige ontwikkeling van het perceel Korte Bosweg 40 (RV, bijlage 6), een woonmilieu met vrijstaande woningen; 4. er nadien niet vruchtbare overleggen met de gemeente zijn geweest over een ontwikkeling met woningbouw; 5. de huidige initiatiefnemer kennelijk bereid was zijn aanvankelijke plan met minder woningen te verlaten en zich te voegen naar eisen van de gemeente en Wooncompagnie; 6. er nu een bouwplan voor advies wordt voorgelegd met 21 woningen met drie appartementengebouwen, waarvan één in de tweede lijn (wonen achter wonen); 7. dat woonprogramma overduidelijk afwijkt van het destijds geschetste beeld van een woonmilieu met vrijstaande woningen; 8. een toetsing van een plan ten onrechte beperkt lijkt te blijven tot de Woondeal, de kaders en doelen uit de Omgevingsvisie; In aanmerking nemende dat: 9.

de Woondeal1 met de eis van minimaal 6 sociale huur van Wooncompagnie leidt tot een complex van minimaal 20 woningen (zie schema 1); 10. dat aantal kan leiden, en dat is in deze casus zeker het geval, naar een voor de locatie en de kwaliteiten (waarden) daarvan als ook in relatie tot het woonmilieu onwenselijke verdichting, of zoals het CDA aangeeft het op het perceel inproppen van bebouwing; 11. de verdichting/het inproppen niet alleen een effect heeft op het aantal bouwblokken maar ook op de woningtypologie, hier in de vorm van een tweetal 1 Woondeal 2/3-1/3 – 40 % (sociale huur/goedkope koop in de verhouding 30+10) en minimaal 6 sociale huur

appartementengebouwen met kleine (zolder-)appartementen op de derde bouwlaag omdat het aantal moet worden gehaald; 12. indien de categorieën goedkope koop en sociale huur samen als de sociale component wordt gezien dan met een aantal van 15 woningen aan de voorwaarde van Wooncompagnie wordt voldaan (zie schema 2); 13. uit schema 2 blijkt dat bij een inbreiding als deze met enige flexibiliteit op het punt van de woondeal door het college met een geringer bouwprogramma toch een percentage van 40 % sociaal gehaald kan worden; 14. dan vanuit de vraagbehoefte alleen de keuze van sociale huur of goedkope koop voorligt; 15. dan de noodzaak om te komen tot een verdichting tot of het inproppen van 21 woningen niet aanwezig is; 16. met die conclusie in een hernieuwd overleg met de omwonenden tot een ander meer op de ruimtelijk kwaliteiten en de beleving van de locatie afgestemd bouwprogramma en verkaveling kan worden gekomen; 17.

uit een gesprek met RIDOH adviesbureau ons is gebleken dat eerder een verkavelingsplan met een geringere verdichting is voorgelegd doch dat het college in casu de wethouder het standpunt huldigde dat aan de Woondeal en dan met name de verhouding 30-10 van de component 40 % sociaal moest worden voldaan en daaraan ook vasthield; Besluit: Het voorliggende besluit: Een positief advies te geven op de conceptaanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van 21 woningen aan de Korte Bosweg 40 in 't Zand. Te wijzigen in: Het onderstaande als advies te geven op de conceptaanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van 21 woningen aan de Korte Bosweg in ’t Zand: a. geen medewerking te verlenen aan de conceptaanvraag voor het oprichten van 21 woningen aan de Korte Bosweg 40 ’t Zand; b. In overleg te treden met initiatiefnemer om te komen tot een herinrichting van het plangebied met maximaal 15 woningen, waarvan 6 in de categorie sociale huur, en 4 in de categorie middelduur (zie schema 2), zonder een woonblok in de tweede lijn; c. bij die ontwikkeling de direct belanghebbenden/omwonenden rondom de locatie opnieuw te betrekken; En gaat over tot de orde van de dag. De fractie van D66, Mr. F.N.J. Jansen, fractievoorzitter

Toelichting Een plan voor inbreiding vraagt een andere en meer specifieke benadering dan een uitbreidingsplan. Het vraagt om een zorgvuldig overleg met de wijk waarin de inbreiding plaats vindt. Rekening moet worden gehouden met het specifieke woonmilieu en woonkwaliteiten van de directe omgeving. De focus hoort te liggen op tenminste handhaving en zo mogelijk versterking van het bestaande woonmilieu en de sociale cohesie, de Omgevingsvisie, en niet zo zeer op de kaders en doelen (Woonvisie) daaruit. Dat is een afgeleid doel. (Zie ook bijgevoegde spreektekst OVV 10 juni) Participatie hoort te beginnen met het ophalen van informatie en niet met het voorleggen van een voorgekookt plan. Dat is hier niet gebeurd. In ons amendement 1 is aangegeven hoe D66 tegen de voorgelegde ontwikkeling op de Korte Bosweg 40 ’t Zand aankijkt. Gelet op de OVV van 10 juni 2025 begrijpen wij ook wel dat wij daarin vrijwel alleen staan en de ontwikkeling ongewijzigd doorgang zal vinden, tenzij. Dat tenzij is het doel van dit amendement. Met het amendement neemt de dichtheid van de bebouwing af terwijl evengoedk 6 sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. Het lost het “volproppen” van de locatie op.

Het biedt ook de kans om bezwaren van omwonenden weg te nemen en daarmee om een jarenlange procedure richting Raad van State te voorkomen.

schema 1 A

PROGRAMMA MET WOONDEAL (2/3 + 1/3) EN DOEL 4 WOONVISIE projecctomvang woningen

20

verdeling volgens woondeal

2/3 betaalbaar tot € 355.000,--

1/3 duur > € 355.000,--

13,33

6,67

Verdeling 2/3-1/3 Verdeling 2/3 deel in betaalbaar prijs tot. € 355.000,-NHG-grens) verdeling. percentage sociaal huur Prijs oedkope koop tot € 260.000,--

40 % sociale huur en goedkope koop

prijs € 260.000,-tot € 335.000,--

8,00

5,33

30% sociale huur 6,00

10% goedkope koop 2,00

totaal 20

schema 2 – 15 wooneenheden - 10 appartementen en 5 grondgebonden B

PROGRAMMA MET WOONDEAL (2/3 + 1/3) EN DOEL 4 WOONVISIE projecctomvang woningen

15

verdeling volgens woondeal

2/3 betaalbaar tot € 355.000,--

1/3 duur > € 355.000,--

10,00

5,00

Verdeling 2/3-1/3 Verdeling 2/3 deel in betaalbaar prijs tot. € 355.000,-- (NHG-grens) verdeling.

40 % sociale huur en goedkope koop

prijs van € 260.000 -- tot € 335.000,--

6,00

appartementen

percentage socialel huur

30%

10%

prijs goedkope koop tot € 260.000,--

sociale huur

4,50

goedkope koop

4,00

totaal

15

1,50

Geen woonblok in de tweede lijn – max 15 wooneenheden 0herinrichten voorterrein.

De blokken met het aantal 4 en 6 zijn uitwisselbaar.

her in te richten voorterrein

Fractie D66 Mr. F.N.J. Jansen, fractievoorzitter

Spreektekst OVV 10 juni 2025 Vz Wat is de opgave? Een inbreiding van een perceel in een wijk van ’t Zand waar in het verleden de eigenaar zich niet wilde voegen in de ontwikkeling met vrijstaande woningen in dat deel van het toenmalige ontwikkelproject. Simpel lijkt ons, gewoon aansluiten op die ruimtelijke opzet van destijds. Vz Wat wordt voorgelegd is een blauwdruk met 21 woningen op een perceel van 3618 m². Dat het nog net past is duidelijk maar is het ook passend? Ons antwoord is dat het niet passend is en wel om verschillende redenen. Een goede ruimtelijke en planologische analyse ontbreekt. Een analyse vanuit een bredere ruimtelijke context dan waarvan nu uitgegaan is. Deze cluster vrijstaande woningen staat ruimtelijk gezien niet op zichzelf. Vz De Goflo, de Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving van AMB komt niet verder dan een beschrijving van het plan. Het is duidelijk een ‘verhaaltje’ na de planvorming. Het lezen in het raadsvoorstel dat u het stedenbouwkundig aanvaardbaar vindt, is even mager als bijzonder. D66 mist dan ook een toets aan de Omgevingsvisie vanuit een bredere context. Als we de voor de afwijzing van het verzoek voor de Grotewallerweg 21 opgestelde toets ernaast leggen dan is onze verbazing groot.

Vz Een blauwdruk met een drietal appartementengebouwen bereikbaar vanaf de Lepelaarstraat waarvan er éen gesitueerd in de voor de omgeving privacygevoelige tweede lijn. Je hoeft geen stedenbouwkundige te zijn om vast te stellen dat deze ontwikkeling niet passend is in de bestaande ruimtelijke context met vrijstaande woningen. Het past niet in de ritmiek van de wijk, de woningtypologie, de positionering en de grootte van de bouwvolumes, de afmetingen en bouwhoogte daarvan, het parkeren op eigen erf en zo verder. De locatie is gelegen in een deel van een indertijd groter stedenbouwkundige/planologische opzet met verschillende clusters, elk voor een groep uit een verschillende sociale klasse. De vraag is of het voorgelegde plan in deze cluster met vrijstaande woningen past? Het antwoord geven de omwonenden met de stelling dat deze ontwikkeling leidt tot waardevermindering van hun woningen. Een duidelijke indicatie. Vz Als participatie hetzelfde is als het door de ontwikkelaar op een inloopavond voorleggen aan omwonenden en belangstellenden van een door het college op inhoud aangestuurde blauwdruk, het maken van een verslag en het becommentariëren van reacties. Dan was er sprake van participatie. Vz Wat is er in relatie tot de Omgevingswet nieuw aan deze gang van zaken? Behalve dan dat het nu is gebeurd door de ontwikkelaar.

Met de Omgevingswet zou het toch allemaal anders en beter worden! Op de participatietrap komt het niet verder dan ‘informeren’ over het plan en wat het college daarover besloten heeft. Dat was toch niet het doel van die Wet. Vz Het is duidelijk dat de categorale verdeling en percentages uit de Woondeal bij dit soort inbreidingslocaties wringt met de ruimtelijke kwaliteit, de aspecten omgevingswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. De norm van 6 van Wooncompagnie speelt ook een rol, zeker als het gaat om het bouwvolume, het aantal woningen. De 30 % werkt omgekeerd tot een aantal van tenminste 20 woningen. Zo blijkt ook in dit plan. Jonkerhof!

Het plangebied is in relatie tot de woondeal te klein. De ruimtelijke en sociale context komt in de knel. Woondeal van 2/3-1/3 – 30+10=40%.

Vz Als op de inloopavond wordt uitgelegd dat vanwege de bebouwingskarakteristiek van de Korte Bosweg aan die weg alleen vrijstaande woningen kunnen komen. Hoe legt u dan de bouw van de drie appartementengebouwen met grotere bouwvolumes en hoogtes in een afwijkende kavelstructuur aan de Lepelaarstraat midden in deze cluster uit? Drie appartementengebouwen met 16 appartementen met daarvoor een ruim verhard parkeerterrein geven een hogere verkeersintensiteit op de Lepelaarstraat dan het geval zal zijn bij een drietal vrijstaande woningen. Er zal ook sprake zijn van meer verkeers- en parkeerlawaai. Als bij de participatie eerst was begonnen met het ophalen van informatie bij omwonenden was dit zeker langsgekomen. Vz Woningbouw op deze locatie? Een goed idee! De uitwerking en onderbouwing van dat idee? Planologisch, een programma dat stedenbouwkundig niet goed is in te passen en een slechte participatie. Terecht zijn omwonenden teleurgesteld en hebben ze bezwaren. D66 kan geen positief advies geven op de ‘conceptaanvraag omgevingsvergunning’. Ons advies aan het college is om met initiatiefnemer te komen tot een meer passend verkavelingsplan met vrijstaande woningen onder toepassing van de Verordening sociaal vereveningsfonds Schagen 2025. Het zou vervelend zijn als dit plan ook komt te liggen op de enorme stapel plannen bij de Raad van State voor een juridisch eindoordeel.

Daar is niemand mee geholpen. Een suggestie: Onderzoek of met inzet van de daarmee verkregen middelen in de nog gaande grotere uitbreidingen in ’t Zand een blok woningen kan worden omgezet naar sociale huurwoningen.