25 02 14 Bijlage 1 (315157) (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
PLAN
(geanonimiseerd)
Toelichting op stroef en traag traject met de gemeente
(geanonimiseerd)
van
bijna drie jaar
Inhoudsopgave Inleiding
PU EE WEGTEEE 6)
ssamumeeenveoevwrseeevaververveewe
2. Argumenten
van
de gemeente
3.
Huidige bebouwing
4,
Bestuurlijke
voldoet niet
consistentie
met de
6. Vreemde
suggesties vanuit
mening
principes van
de
de gemeente
de
Rijksbouwmeester
8, Betaalbaarheid
en
doorstrorting
Bijlage
a
Tijdlijn
Bijlage 2 Foto's
onze
voor
…
toelichtingen.
…
4
…
eneen evens ereeee 5
eneen
6
eener
Omgevingswet
van
Tot slot
en
criteria historisch lint
aan
venen
5. Conflict
7, De
tegen splitsen in drieën
…
een
…
nne
eveennneeveennneeveenenervvenenervvenn
stolp of sociale appartementen
…
6
….….………
J
ummmmenemenennanneneeveete
memmeereeene
eere
7
are
eenereenenneneneerverveververensennennenseenreerervervnvensennenenvereerervervnvensennensvenverveveevee
eve
„sassssrrersrsrererevervenseserseersreerverenswevereveroreverenn neseevsnseneensevseorrdnessennnseeosannernseenvend
bestaande
Bijlage 3 Vogelvlucht
3D
SE
bebouwing
er
amserevveeennmeenneereseee
(geanonimiseerd)ú 3 kavels
…
nonnen
eeneeneneereenenen
6
8 e)
10 17
Inleiding Geachte
Op
13
leden
de
van
gemeenteraad,
januari jl. zijn wij in het Raadscafe geweest
nd i
rage
en
(geanonimiseerd) Hierbij de
om
een
aantal leden
van
de raad
mee
te
proces rondom de splitsing van onze kavel aan de staat het gebrek aan concrete onderbouwing van de gemeente
stroeve
afwijzing beoordeling te belemmeren onze
aanvraag centraal. Het
voor
gebrek openheid lijkt objectieve willekeurig. De argumenten vanuit de gemeente van te veel verdichting en afwijkende ritmiek zijn nagenoeg niet onderbouwd. Dit terwijl ons plan juist op die punten beter is dan op meerdere locaties aan van
en
aan
een
voelt
dezelfde (geanonimiseerd) en verder ongeveer driekwart van de huizen aan de (geanonimiseerd) zelfs dichter op het Ons
volgende
huis staat dan
voorgestelde plan past goed
bij de drie door ons voorgestelde
huizen.
binnen de
plannen en bebouwing aan de weg, vindt draagvlak bij de omwonenden aan de weg en biedt de beste oplossing in het licht van het huidige woningtekort in de gemeente. Tevens sluit het mooi aan bij het karakter van de omgeving Wij hebben meerdere malen aangegeven dat niets moet, maar dat we de gegeven argumenten tegen splitsen in drieën wel graag willen begrijpen. De gemeente houdt vast aan de stelling dat het plan niet passend zou zijn, zonder echte onderbouwing hiervan. Ook wordt door de gemeente niet ingegaan op de duidelijke tegenvoorbeelden en feitelijke onderbouwingen die wij hebben aangedragen. 1. Gebrek
aan
De gemeente
onderbouwing, gesloten opstelling en zeer trage beantwoording vragen heeft
herhaaldelijk gewezen op verdichting en ritmiek als redenen voor afwijzing, maar heeft nagelaten deze argumenten concreet te onderbouwen. Ondanks ons herhaaldelijk verzoek om inzicht in de beoordelingscriteria, blijft onduidelijk waarom de drie voorgestelde kavels niet passend zouden zijn. Dit gebrek aan openheid belemmert een objectieve beoordeling en voelt willekeurig. Bovendien blijft de gemeente vasthouden aan deze stellingen, zonder in te gaan op de duidelijke tegenvoorbeelden die wij hebben aangedragen. Het beantwoorden van email door de gemeente duurt iedere keer opnieuw 4 tot 7 maanden, met iedere keer meerdere malen herinneren en terugbelverzoeken die niet opgevolgd worden. Er is meermaals gezegd dat wij ons plan best in drieën mogen indien, maar dat er dan aan de raad onderbouwd
zal
worden
waarom
de raad hier niet
mee
moeten
zou
instemmen.
Wanneer
wij dan aangeven dat wij juist die onderbouwing zouden willen horen (dan kunnen we dit begrijpen), volgt er weer heel lang geen reactie en worden uiteindelijk dezelfde argumenten herhaald, zonder goede onderbouwing. Ondanks herhaalde verzoeken tot verduidelijking en dialoog, blijven de argumenten tegen ons plan vaag en nagenoeg niet onderbouwd. Wij hebben openheid en constructieve communicatie gezocht, maar ervaren helaas weinig bereidheid om te streven naar wederzijds begrip. Dit gebrek aan flexibiliteit en het vasthouden aan starre interpretaties van regels frustreert niet alleen ons, maar remt in feite ook de woningontwikkeling in Schagen. We willen best geloven dat het druk is bij bouwzaken en wonen maar met zo’n trage respons en gebrek aan openheid voelen wij ons als burgers behoorlijk gemarchandeerd en zijn wij na bijna drie jaar nog geen stap verder. De
tijdlijn van
het contact met de gemeente
sinds 2022 vindt
u
in
bijlage
1.
2. Argumenten van de
Ondanks worden
dat drie
gemeente tegen splitsen in drieën ruime
zeer
kavels
verdichting" zijn echter nagenoeg en
onze
toelichtingen.
rond 900 tot 1000m2
van
stelt de gemeente stelt dat het
en
per kavel gerealiseerd zouden de kavel in drieën leidt tot een "te grote
splitsen bebouwingsritmiek van
dat het “niet past binnen de
Verdichting:
van
het
gebied."
Deze
stellingen
niet feitelijk onderbouwd:
(zie bijlage 3) tonen aan dat de voorgestelde kavels met aandacht voor de bijzondere kenmerken van de plek zijn opgezet (het water, de knotwilgen, de openheid tussen de woningen, de architectuur van de woningen) zoals ook de geconsulteerde rijksbouwmeester stelt dat het zou moeten zijn. Wij hebben van de gemeente nooit een onderbouwing ontvangen van waarom ons voorstel te veel zou
Onze 3D visualisaties
verdichten.
begrijpen we dat verdichting vooral gemeten wordt in kavelbreedte en ruimte tussen bebouwing. Onderstaande hebben wij duidelijk gemaakt aan de gemeente maar daarop krijgen we geen reactie terug. Van internet
Kavelbreedte: De
drie voorgestelde kavels
(geanonimiseerd) EN
aan
op
(geanonimiseerd)zijn breder zijn dan meerdere bestaande kavels kavels een gemiddelde breedte bij (geanonimiseerd)
Zo hebben
ij
iddeld zo’n 21 meter breed zouden
(geanonimiseerd) 21,7
Daarbij zijn
meter.
meter
31a t/m 35
variëren tussen
gemiddeld
18 en 28 meter.
21 meter, met één
kavel
van
zijn. Gemiddeld slechts 16
breed.
Ruimte tussen Aan de
bebouwing
(geanonimiseerd) staan de volgende huisnummers dichter op elkaar dan de
minimaal ongeveer 11-12 meter tussenruimte
bij drie vrijstaande woningen
zoals
wij die op
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Meer voorbeelden Ì
in
bii
(geanonimiseerd) kavel
van
de reeds
(geanonimiseerd)
aanwezige krappere bebouwing aan de 2. Er kan gesteld worden dat ongeveer driekwart van de woningen aan de dichter op een volgend huis staat dan de drie te realiseren huizen op de van
(geanonimiseerd)
e
_Ritmiek: De
bebouwingsritmiek
inconsistent dan Onze opzet al doen.
zou
aan
de
al inconsistent wordt zeker niet (geanonimiseerd) al clusters flink dichtere nn: en
het bestaande. beter aansluiten
Dit terwijl
Zo
bestaan
meer
bebouwing.
met
er
bij het straatbeeld dan deze reeds bestaande clusters
nu
plan bovendien voorziet in een modern en esthetisch verantwoord plaats huidige vervallen bebouwing. Ook een stelling dat dit naar het einde van de lintbebouwing niet gewenst is wordt aan beide uiteinden door de huidige bebouwing al tegengesproken. bebouwing (geanonimiseerd) en de realisatie van krappere bebouwing (geanonimiseerd) | ontwerp in
ons
van
de
(geanonimiseerd) aan
het andere uiteinde
de
van
van
(geanonimiseerd)
3.
Huidige bebouwing voldoet
niet aan criteria historisch lint
De
huidige bebouwing
de
aan
(geanonimiseerd) toont aan dat deze weg
historisch lint vormt. Clusters zoals uit smalle
percelen
traditioneel
met dicht
kavels
bij
niet langer
een
uniform
(geanonimiseerd) estaan
op elkaar gebouwde
lintkarakter, waarin gelijkmatige kavels
woningen. met
Dit wijkt sterk af van
een
ruime tussenruimtes kenmerkend
zijn. brengt meer consistentie in de ruimtelijke structuur en versterkt het beeld van een overzichtelijk en geordend straatbeeld. Door drie in plaats van twee gebouwen te realiseren is daarnaast meer nadruk op de nagestreefde criteria van wonen en groen zoals benoemd in het bestemmingsplan van de (geanonimiseerd) Dit doordat bij drie woningen de nadruk meer zal komen te liggen op het groen en de huizen en daarbij de industriële loodsen achter het perceel minder prominent het Ons voorstel
straatbeeld zullen bepalen.
(geanonimise rd)
4.
Bestuurlijke consistentie
De wethouder
op de noodzaak van Dit aanvraag. argument blijkt echter niet
van
onze
De
reactie
heeft gewezen
bestuurlijke consistentie bij het beoordelen volledig valide in deze context:
de gemeente uit 2012 is gebaseerd op een principeverzoek en niet op een concreet of uitgewerkt plan. Een principeverzoek is bedoeld om een optie te verkennen en vormt van
geen bindend en
actuele
besluit. Het
huidige voorstel is veel gedetailleerder en sluit aan bij de huidige tijd ruimtelijke, bouwkundige, en maatschappelijke behoeften.
Risico op willekeur: De gemeente stelt dat het afwijken van eerdere besluiten willekeur vergroot. Echter, ons voorstel is zorgvuldig onderbouwd met visuele
en
argumenten die laten zien dat drie kavels goed passen binnen de
de
context van
het risico op
ruimtelijke
Grotewallerweg. Afwijken van het eerdere besluit in deze situatie is daarmee niet willekeurig, maar juist rationeel en goed gemotiveerd. Bovendien is ruim twaalf jaar later renoveren van de bestaande woning niet langer een goede optie. Tussen de huidige bouwvorm, de staat van de bebouwing en de eisen van de huidige tijd zit een heel groot verschil. Vertrouwen
bepaald
in
besluitvorming:
door consistentie,
Het vertrouwen
burgers
houdt met veranderende
flexibele
in de gemeente wordt niet enkel
responsieve houding die rekening omstandigheden energiezuinig bouwen in deze tijd. Door vast te houden aan een achterhaald principebesluit zonder rekening te houden met de huidige situatie, kan de gemeente juist vertrouwen schaden. maar
ook door
van
een
5. Conflict met de
principes van de Omgevingswet
Het negeren
het feit dat omwonenden
van
onderbouwen
en
zoals
geen bezwaar hebben
en
het onvoldoende
afwijzing van ons plan gaat in tegen het streven van de Omgevingswet naar transparante, participatieve en flexibele besluitvorming. Door onze aanvraag af te wijzen zonder concrete onderbouwing, handelt de gemeente in strijd met de geest van deze wet. 6. Vreemde
Twee
de
van
suggesties vanuit de gemeente voor een stolp of sociale appartementen
vrijstaande woningen 2024 wordt
in
en
Op
25
maart
en
een
appartementengebouw
een
appartementengebouw. gesprek en per mail aangegeven een
met
6
dat twee
vrijstaande woningen
startersappartementen wel kans maakt. Dit is vreemd
omdat de gemeente aan de andere kant heeft benadrukt dat het bebouwingsbeeld en de ritmiek het gebied behouden moeten blijven. Het realiseren van sociale huurappartementen wijkt
van
veel sterker af van
het bestaande straatbeeld
(van vrijstaande woningen
in
lintbebouwing)
dan
drie op ruime kavels geplaatste woningen. Wanneer dit ingegeven is vanuit de richtlijn betaalbaar bouwen moet gezegd worden dat deze richtlijn in juli 2022 is ingegaan. Dit is ruim later dan de op 4 maart 2022 ingediende niet voor deze conceptaanvraag.
conceptaanvraag. De richtlijn geldt daarmee geheel
Stolp type woning. Tot drie keer toe suggereert de gemeente staat niet in onze
plannen
om
een
te realiseren.
Dit geeft het idee dat de
Een
stolp
ingestaan. mening voor splitsen in tweeën vooral is gebaseerd op de mening vanuit de ambtenarij dat een stolp goed zou passen op de locatie. Dit is op zich al vreemd te noemen aangezien er aan de (geanonimiseerd) al vier oude Stolpen staan van begin vorige eeuw en één nieuwer type van eind vorige eeuw. Valt nog meer Stolpen realiseren daarmee nog wel te rijmen met de diversiteit van een en
heeft daar ook niet
grote stolp type woning
lintbebouwing? Dit blijven wijzen naar een Stolp type woning door de gemeente versterkt gevoel van een gesloten houding van de gemeente ten opzichte van enig ander voorstel. 7. De
het
mening van de Rijksbouwmeester
(geanonimiseerd) rijksbouwmeester
aan
woningbouwbeleid
wij benieuwd
is via, via,
adviseert zit waren
de tweede
kamer
een en
bekende daarmee
ons.
Omdat
hij in zijn
rol als
splitsing van onze kavel. splitsen gebeurt vaker en onze aanname was dat daar processen en procedures voor waren die wij gewoon zouden volgen. Door de gebrekkige onderbouwing is bij ons het beeld ontstaan dat de antwoorden van de gemeente vooral een mening betreffen. Dit is wat de rijksbouwmeester stelt over splitsten van de kavel in drieën: Mits goed ontworpen en met aandacht voor de bijzondere kenmerken van de plek (het water, de knotwilgen, de tussen de de architectuur openheid woningen, van de woningen (materialen, kapvormen etc, en de maat en schaal van de woningen) is de realisatie van 3 woningen net zo steekhoudend te maken als de realisatie van 2 woningen.” naar
Dit is een stap die wij in 2022 nooit hadden
zijn mening
van
dicht op het gewenste
over
de
bedacht te gaan zetten. Immers
”
De
Rijksbouwmeester benadrukt het belang van efficiënt ruimtegebruik in stedelijke en landelijke gebieden. Verdichting wordt hierbij juist aangemoedigd, mits deze zorgvuldig wordt uitgevoerd en de leefbaarheid wordt gewaarborgd. Ons plan voldoet aan deze criteria, met ruime kavels
van
900
—
1000
verantwoord is. De
m2
doordacht ontwerp dat zowel duurzaam als esthetisch beantwoording van de gemeente lijkt daarmee haaks te staan op deze en
een
bredere visie op
ruimtelijke ordening.
8. Betaalbaarheid
en
doorstroming
prijs per kavel verlaagd. Dit maakt het mogelijk voor woning te realiseren. In een tijd van schaarste op de woningmarkt draagt dit bij aan de betaalbaarheid van wonen in Schagen. Bovendien bevordert dit een vlottere doorstroming op de woningmarkt, waardoor gezinnen en starters meer kans hebben om in de gemeente te blijven wonen. Dit komt niet alleen de directe bewoners ten goede, maar draagt ook bij aan een samenleving waarin woningbezit voor meerdere inkomensgroepen bereikbaar blijft. Door de kavel in drieën te een
bredere groep
mensen
splitsen, om
er
wordt de
een
Tot slot De argumenten
e
lan juist op
verdichting
van
die
punten
(geanonimiseerd)
en
ritmiek
zijn nagenoeg
beter is dan op meerdere
niet onderbouwd,
bestaande
locaties
aan
terwijl ons dezelfde
(geanonimiseerd)
Verder kan
gesteld worden dat ongeveer driekwart van de huizen aan de dichter op het volgende huis staat dan de drie door ons voorgestelde huizen. Ons plan sluit aan bij zowel de behoeften van omwonenden als de visie van de Rijksbouwmeester en verlegt de aandacht van de achterliggende industriële loodsen
e
e
meer
naar
Het
wonen
plan woningnood
e
biedt
en
een
aan
te
groen.
kans
om
pakken.
de drie woningen Dit door
realiseren, dat past binnen de rekenen
van
een
context
van
te
realiseren
esthetisch de
omwonenden.
en
daarmee te
en
helpen
de
ruimtelijk verantwoord ontwerp op draagvlak kan
(geanonimiseerd) -
Onze vraag:
Wij zouden benieuwd
graag horen wat de raad vindt
Met
wat
kunnen
doen
van
de het
wij (her)overwegen. Op basis hiervan hopen wij knopen gaan met ons (droom) project. naar
om
de gemeente
gelopen onze
proces tot
aanvraag
te kunnen
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd)
nu
toe.
met open
doorhakken
en
Daarbij zijn wij blik te laten verder te kunnen
te
Bijlage 1 Tijdlijn
9
Concept Principeverzoek |_ splitsen Vorige eigenaren
9
14-apr-2022
O4-mrt-2022
20-mrt-2012 verkennend
aanvraag in drieën
aanvraag tweeën mogelijk.
k
Verschillende malen herinnering
gedaan
“Afwijkende verdichting”
n
openstaande
aan
vraag Geen
13-apr-2023
29-jun-2023 3D visualisatie laten
maken
3D-visualisatie
13-jul-2023
verstuurd
Dit idee hebben wij al afgewezen. “Gaan niet nogmaals beoordelen.”
3 woningen passen goed in omgeving
stedenbouwkundig inzicht krap”
pDA
‚
ld
Vanaf
(geanonimiseerd) Vlak
volgt
antwoord
gemaild
4 dec-23 verschillende
n
en
wanneer
{malen
gebeld (nooit terug/gebeld) het antwoord verwadht kan worden?
teveel”
“de realisatie van 3 woningen is net zo steekhoudend te maken als de
geen
onderbouwing
(geanonimiseerd) N--aat
juli-23 verschillende malen gemaild en gebeld (nooit terug gebeld) wanneer het antwoord verwacht kan worden over sprake van dwaling bij drie woningen?
En
NIET
nn
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) erdic
Bekende
van
ons,
Rijksbouwmeester realisatie
Vanaf
n
15-feb-2023
Consult aangevraagd
Adviseur betrokken
voor
mogelijk onderbouwing
onderbouwing Á
wat is wel
mogelijk?
id
Consult bouwzaken “3 woningen is vanuit
nov
juli 2022
Antwoord gemeente Andere indeling niet
Is andere
alleen in
f
—=_b// a
huidig
12
14-apr-2022 indeling wel mogelijk?
Ne
van
gevraagd.
2 woningen.”
28-lule
Gesprek (geanonimiseerd) aangevraag
onderbouwing. Driekwart van de huizen aan Grotewallerweg staat dichter op een volgend huis.
Weer gevraagd om
Verdicht teveel
“Consistente
bestuurlijke lijn”
25-mrt-202
Gesprek adviseur met (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) “We aaan het niet over 3 |
Ke
woningen hebben”. Twee woningen en 6 appartementen is wel kansrijk
1-nov-2024
teveel, past niet in ritmiek.” In op onze voorbeelden, Geen verdere
12-sep-2022
7-aug-2022 gesprek.
Geen
13-jan-2025 Raadcafe. “Wat wij kunnen doen om de gemeente onze aanvraag met open blik te
laten
heroverwegen.”
uitleg/ onderbouwing. willen het we begrijpen”
Apr-Mei-2024 Consult appartementen mailovers
+
woningen dwaling?
Nr Bied Consult antwoord
past appartementen niet toch
(geanoimesard)no im se rd)
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
(geano im se rd)
(geano im se rd)
(geanonimise rd) 16
Bijlage 3
(geanonimiseerd) 5 kap) X
© > 5) At)
17