230629 DWE Potentiescan - Sint Maarten

DWE Potentiescan Potentiescan Sint Maarten Datum: 29-06-2023

Inhoudsopgave Toelichting Potentiescan

3

Demografische informatie

4

Voorzieningen

5

Gehanteerd economisch scenario

6

Gehanteerde huurparameters

6

Voorspelde woningprijzen

7

Onderbouwing woningprijzen

9

Verhuisbewegingen

10

Demografie

10

Marktvraag naar nieuwbouwwoningen

11

Woonaantrekkelijkheid

13

Appendix Marktvraag

15

Appendix Data fundament

16

Focus op data, gedreven door experts

2

Toelichting Potentiescan U hebt een potentiescan ontvangen voor uw ontwikkellocatie, op basis van onder andere omgevingskenmerken, economische scenario’s en (eventuele) huurparameters. De potentiescan geeft een datagedreven representatie van de demografie in de omgeving, de huidige markt, de latente woningmarktvraag, de huidige en voorspelde VON-prijzen, beleggingswaarden, markthuren en de marges voor uw project. Verder wordt er rekening gehouden met de bouwkosten en andere bijkomende risico’s. Hieronder volgt een toelichting op de potentiescan. Voor een verdere toelichting en eventuele vragen kunt u altijd contact met DWE Nieuwbouw Makelaars opnemen. Wat is de DWE Potentiescan? De DWE Potentiescan (via Open Red) wordt door DWE ingezet om voor elke (her)ontwikkeling of transformatie een onafhankelijk advies te krijgen op basis van Big Data & AI. Open Red is een applicatie van het data science bureau Veneficus Real Estate. De DWE Potentiescan geeft een inschatting van de volgende onderdelen: • • • • • •

Voorspelde en huidige VON prijs* Voorspelde en huidige markthuur* Latente woningvraag Marge/rendement scan Product marktfit Invloed van voorzieningen op de ontwikkeling

Daarnaast geeft de DWE Potentiescan ook inzicht in: • • •

Demografische ontwikkeling Economische ontwikkeling Opbouw van leeftijdsgroepen

* (Let op: dit is een automatisch gegenereerd rapport en betreft een inschatting op basis van Big Data en AI)

Focus op data, gedreven door experts

3

Demografische informatie De potentiescan is opgesteld voor Sint Maarten. De potentiescan is gebaseerd op een door DWE gekozen demografiescenario, hieronder getoond. De onderstaande gegevens zijn kenmerken van de gekozen woonkern in Sint Maarten. Demografische informatie (gekozen scenario ‘Sint Maarten (woonkern)’): • Bevolkingsdichtheid: 2.396,0 inwoners per km2 • Gemiddelde huishoudensgrootte: 2,2 personen • Leeftijd 0 tot 15 jaar: 15,6% • Leeftijd 15 tot 25 jaar: 11,1% • Leeftijd 25 tot 45 jaar: 19,4% • Leeftijd 45 tot 65 jaar: 30,0% • Leeftijd 65+ jaar: 25,0% • Eengezinswoningen: 94,0% • Onbewoond: 2,0% • Adressendichtheid: 163,0 adressen per km2 • Gemiddeld inkomen per inwoner: €25.500,0 • Oppervlakte water: 5,0% • Gemiddelde woningwaarde: €245.000,0 • Uitkering: 6,6% • Huur door woningcorporatie: 23,0%

Focus op data, gedreven door experts

4

Demografische gegevens van andere demografische scenario’s: Buurt Bevolkingsdichtheid (inwoners per km2) Gemiddelde huishoudensgrootte (personen) Leeftijd 0 tot 15 jaar (%) Leeftijd 15 tot 25 jaar (%) Leeftijd 25 tot 45 jaar (%) Leeftijd 45 tot 65 jaar (%) Leeftijd 65+ jaar (%) Eengezinswoningen (%) Onbewoond (%) Adressendichtheid (adressen per km2) Gemiddeld inkomen per inwoner (€) Oppervlakte water (%) Gemiddelde woningwaarde (€) Uitkering (%) Huur door woningcorporatie (%)

Wijk

Gemeente

2.396,0

Gewogen buurten 1.021,8

145,0

277,0

2,2

2,2

2,3

2,2

15,6% 11,1% 19,4% 30,0% 25,0% 94,0% 2,0% 163,0

15,5% 11,2% 19,2% 30,1% 25,2% 94,1% 2,1% 120,0

13,4% 12,3% 15,5% 31,9% 27,1% 95,0% 3,0% 128,0

14,5% 11,9% 19,5% 29,2% 24,9 84,0% 4,0% 744,0

€25.500,0

€25.600,0

€27.700,0

€27.200,0

5,0% €245.000,0 6,6% 23,0%

2,7% €247.500,0 6,5% 22,6%

0,6% €310.000,0 4,7% 12,0%

10,2% €278.000,0 6,5% 22,0%

Voorzieningen De potentiescan is gegenereerd voor Sint Maarten (woonkern) Schagen. Hieronder staan de voorzieningen met de bijbehorende afstand tot de locatie. Voorzieningen: • Dichtstbijzijnde basisschool: 0.36 km • Dichtstbijzijnde supermarkt: 3.25 km • Afstand tot horeca: 0.3 km • Afstand tot belangrijk overstapstation: 18.3 km • Geluidsoverlast van snelweg: Nee • Afstand tot kust: 5.73 km • Afstand tot vaarwegen: 3.1 km • Afstand tot N-weg of snelweg: 3.13 km • Afstand tot Natura 2000 gebied: 4.62 km • Afstand tot centrum Alkmaar: 14.35 km • Afstand tot centrum Apeldoorn: 102.14 km • Afstand tot centrum Eindhoven: 154.84 km • Afstand tot centrum Den Haag: 81.4 km • Afstand tot centrum Rotterdam: 95.49 km • Afstand tot centrum Utrecht: 77.77 km

Focus op data, gedreven door experts

5

Gehanteerd economisch scenario De VON- en huurprijzen van het project worden met behulp van economische scenario’s geïndexeerd naar de waarden die de prijzen zouden hebben op het moment dat de woningen worden verkocht of verhuurd. De momenten van start bouw en start verkoop zijn: • Moment start bouw: 2024-01-01 • Moment start verkoop: 2023-09-01 De scenario’s die zijn gekozen zijn Gemiddeld scenario april 2023, Combinatie CPB MEV raming 2023 met WWS effect en Bouwkostenkompas mei 2023. De scenario’s zijn hieronder weergegeven.

Toelichting Dit scenario is een gemiddelde op basis van de andere scenario's van januari en maart. De scenario's die hierbij worden meegenomen zijn: 'ING maart 2023', 'Rabobank maart 2023', 'Allianz januari 2023' en 'ABN AMRO januari 2023'. Voor deze informatie houden wij regelmatig meerdere bronnen in de gaten zoals financiële instellingen, onderzoeksbureaus, overheidsinstanties en nieuws uit de vastgoedsector. Hieronder vallen bijvoorbeeld ING, Rabobank, ABN AMRO, CBS, CPB, DNB en Bouwkostenkompas.

Gehanteerde huurparameters In deze potentiescan heeft DWE gekozen om de volgende huurparameters te gebruiken: • Vrije sector huur: Niet geselecteerd • Middenhuur: Niet geselecteerd • Sociale huur: Niet geselecteerd

Focus op data, gedreven door experts

6

Voorspelde woningprijzen Bij de voorspelling van de woningprijzen wordt er gebruik gemaakt van een uitgebreide dataset van woningen die zorgvuldig zijn verzameld. Daarnaast is er onderzoek gedaan naar welke variabelen significante invloed hebben op de de beleggingswaarden en VON-prijzen, ook wel de verklarende variabelen genoemd. Er wordt gebruik gemaakt van machine learning modellen om de woningprijzen te schatten.

Grondgebonden bouw – Woningprijzen

Hierboven zijn de prijzen van de grondgebonden woningen weergegeven. Hierbij kijkt Open Red naar rij-, hoek-, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. De ‘range VON-prijs’ geeft de bandbreedte van de m²-prijs weer bij een klein of groot kaveloppervlak. Rijwoning • De gemiddelde VON prijs van de rijwoningen ligt tussen de €2.383 en €3.362 per vierkante meter. Hoekwoning • De gemiddelde VON prijs van de hoekwoningen ligt tussen de €2.465 en €3.470 per vierkante meter. Twee-onder-een kap woningen • De gemiddelde VON prijs van de twee-onder-een-kap woningen ligt tussen de €2.287 en €3.259 per vierkante meter. Vrijstaande woningen • De gemiddelde VON prijs van de vrijstaande woningen ligt tussen de €2.225 en €3.930 per vierkante meter.

*Alle bovenstaande waarden zijn per vierkante meter en inclusief btw.

Focus op data, gedreven door experts

7

Gestapelde bouw – Prijsniveau’s

Hierboven zijn de VON prijzen van de gestapelde woningen weergegeven. Rechtsboven in de legenda ziet u welke kleur welke prijs voorstelt.

Focus op data, gedreven door experts

8

Onderbouwing woningprijzen De onderbouwing van de schattingen van de woningprijzen kunt u hier vinden. DWE maakt gebruik van watervalgrafieken waarin de verklarende variabelen worden onderbouwd. Hieronder ziet u een voorbeeld van een watervalgrafiek. Links in het blauw vindt u de startwaarde van de woning volgens het model. Deze is gebasseerd op de locatie van uw project. Vervolgens is er in het groen (positief) of rood (negatief) het effect van de verklarende variabelen weergegeven. Bij het optellen en aftrekken van deze effecten komt de woningprijs van de desbetreffende woning uiteindelijk neer op de het getal bij de rechter blauwe balk. Op deze pagina staat een voorbeeld van de prijsonderbouwing van de woningprijs van een appartement met een woonoppervlakte van 65 m².

Focus op data, gedreven door experts

9

Verhuisbewegingen De verhuisbewegingen geven weer hoeveel inwoners van een gemeente bereid zijn om vanuit een andere gemeente naar de gemeente Schagen te verhuizen. De drie gemeenten waaruit de meeste inwoners naar de gemeente Schagen vertrekken zijn: • Hollands Kroon • Alkmaar • Den Helder Door de verhuisbewegingen in kaart te brengen, is het gemakkelijk om te zien waar potentiële kopers wonen om zo op de juiste plekken marketing te voeren voor het nieuwbouwproject. De verhuisbewegingengrafiek geeft alleen plekken weer waar het relatieve vertrek of de relatieve vestiging hoog is. Dat wil niet zeggen dat er geen rekening is gehouden met gemeenten waar de verhuisbewegingen wat lager zijn.

Demografie

Hierboven in de grafiek worden de demografische gegevens weergegeven. Hierbij wordt er onderscheid gemaakt tussen de demografie van het catchment area, de gemeente en heel Nederland. Bovenaan in de legenda ziet u welke kleur welk gebied voorstelt.

Focus op data, gedreven door experts

10

Marktvraag naar nieuwbouwwoningen Grondgebonden & gestapeld Catchment range: 5km Marktaandeel: 80% Bouwfases: 3

Hierboven is de marktvraag van de woningen weergegeven. De woningvraag is de totale vraag naar nieuwbouwwoningen vanuit alle wijken die in de catchment area zitten. Per woning wordt de vraag onderscheiden tussen koop-, huur-, sociale huur- en levensloopbestendige koopwoningen. Rechtsboven in de legenda ziet u welke kleur welke woningvraag voorstelt. Meer informatie over de methoden kunt u vinden in de Appendix Marktvraag. De getoonde marktvraag is gebaseerd op drie bouwfases, waarbij elke fase één jaar voorstelt. Rijwoning • Koopwoningen: 42 • Huurwoningen: 18 • Sociale huurwoningen: 17 • Levensloopbestendige koopwoningen: 6 • Totaal: 83 Hoekwoning • Koopwoningen: 16 • Huurwoningen: 6 • Sociale huurwoningen: 6 • Levensloopbestendige koopwoningen: 3

Focus op data, gedreven door experts

11

•

Totaal: 31

Twee-onder-een-kap woning • Koopwoningen: 21 • Huurwoningen: 2 • Sociale huurwoningen: 0 • Levensloopbestendige koopwoningen: 2 • Totaal: 25 Vrijstaande woning • Koopwoningen: 14 • Huurwoningen: 1 • Sociale huurwoningen: 0 • Levensloopbestendige koopwoningen: 2 • Totaal: 17

Focus op data, gedreven door experts

12

Appartementen

Naast de totale woningvraag wordt de woningvraag nog verder uitgeplitst onder de gestapelde woningen. De vraag wordt per grootte van de appartementen weergegeven. Appartement klein (tot 70 vierkante meter) • Koopwoningen: 22 • Huurwoningen: 14 • Sociale huurwoningen: 15 • Levensloopbestendige koopwoningen: 11 • Totaal: 62 Appartement middelgroot (70-110 vierkante meter) • Koopwoningen: 26 • Huurwoningen: 14 • Sociale huurwoningen: 14 • Levensloopbestendige koopwoningen: 6 • Totaal: 60 Appartement groot (110+ vierkante meter) • Koopwoningen: 21 • Huurwoningen: 8 • Sociale huurwoningen: 0 • Levensloopbestendige koopwoningen: 3 • Totaal: 32

Focus op data, gedreven door experts

13

Woonaantrekkelijkheid De woonaantrekkelijkheid is een score die voortkomt uit een ranglijst van gemeentes die elk jaar wordt gemaakt door bureau Louter. De ranglijst wordt ook door Elsevier weekblad gepubliceerd onder de naam ‘Beste gemeenten’. Bij een woonaantrekkelijkheidscore van 100 is de gemeente verkozen tot de meest aantrekkelijke gemeente van Nederland, bij een score van 0 is het verkozen tot de minst aantrekkelijke gemeente. Daarnaast zijn rechts de gemiddelde overbiedingspercentages van de afgelopen vier kwartalen weergegeven.

Focus op data, gedreven door experts

14

Appendix Marktvraag In de afbeelding hieronder is te zien met welke bronnen en welke rekenstappen de marktvraaggrafieken tot stand zijn gekomen.

Appendix Prijsmodel Hieronder wordt getoond welke stappen het VON model doorloopt. Op deze manier komen de VON prijzen tot stand.

Focus op data, gedreven door experts

15

Appendix Data fundament De data die in deze potentiescan zijn meegenomen zijn onder andere: • • • • • • • • • • • • • • • •

Woningkenmerken Webscraping van alle bekende woningaanbodportalen Energielabels Bevolking / Demografie huidig (huishoudens, inkomens, werkgelegenheid) Bevolking / Demografie ontwikkeling tot 2050 Stedelijkheid Nieuwbouwprojecten in de buurt Voorzieningen (scholen, retail, horeca) Omgeving en uitstraling (nabijheid zee, oppervlakte water, groen, parken) Doelgroepen / huishoudsegmenten Macro-economisch (CPB, Rabobank, DNB, ABN, EIB) Bereikbaarheid (OV, stations, snelwegen) Geluidsoverlast (vliegvelden, trein, snelweg) Stiko parameters Criminaliteitscijfers Erfpacht canon waardering vanuit gemeente portalen

Focus op data, gedreven door experts

16

f

DWE Nieuwbouw Makelaars A.J. Ernststraat 595 D7 1082 LD Amsterdam www.dwe-nieuwbouw.nl +31 88 808 90 00 info@dwe-nieuwbouw.nl

Focus op data, gedreven door experts

17