220919-puntsgewijs notitie gemeenteraad-wh ap 21

Betreft: Notitie met betrekking tot de behandeling van het Bestemmingsplan Noorderpoort naar aanleiding van vragen of onduidelijkheden uit de oordeelvormende vergadering d.d. 31 augustus 2022 Opmaak: Wil Huiberts ontwikkelaar NW360 Vastgoedontwikkeling Datum: 19 september 2022

Relevante fragmenten uit de anterieure overeenkomst: -

Op 29 april 2021 heeft het college van B&W van de gemeente Schagen in principe medewerking verleend aan het voorliggende plan; Vastgesteld is een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13 eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag; Realisatie van sociale huur- of koopwoningen zijn afdwingbaar middels een boete, als verwoord onder artikel 16.1.f; De initiatiefnemer zal voorts, al dan niet in samenwerking met de gemeente, actief en tijdig omwonenden en andere betrokkenen informeren over de ontwikkeling en realisering van het Project. Initiatiefnemer zal op eerste verzoek van de gemeente bewijs overleggen waaruit blijkt dat omwonenden en andere betrokkenen afdoende over het Project zijn geïnformeerd. (fragment Communicatie art. 11 lid 1)

Puntsgewijze reactie op onderdelen: A. Sociale huur appartementen: Het is volgens de anterieure overeenkomst (AO) niet afdwingbaar de sociale huurwoningen op termijn onder de sociale huurgrens te houden. Initiatiefnemer is in overleg met de wethouder wel bereid gevonden vast te leggen dat gedurende tenminste 7 jaar de huurprijzen in een gelijke tred te laten stijgen met de sociale huurprijsstijging zoals vast te stellen door de overheid. B. Servicekosten: In gevolge het verzoek van de Raad duidelijkheid te geven over de mogelijkheid om de huursom te compenseren met hoge servicekosten, heeft de wethouder tevens met initiatiefnemer overlegd. Initiatiefnemer geeft aan dat de servicekosten gebaseerd worden op basis van een realistische meerjarenbegroting. Deze zal pas vastgesteld kunnen worden bij vaststelling van het technische ontwerp. Initiatiefnemer investeert momenteel extra in het ontwerp om de duurzaamheid van het plan te vergroten en daarbij de servicekosten te beperken. C. Groenwand, vleermuizen en duurzaamheid: In gevolge het verzoek van de Raad aan te geven in hoeverre zorggedragen wordt voor een duurzame ontwikkeling, met aandacht voor groen en de habitat van vleermuizen heeft de wethouder met initiatiefnemer overlegd. Initiatiefnemer geeft aan dat er zorgvuldig omgegaan wordt met de habitat van de vleermuis.

Er is zorg gedragen voor vervangende huisvesting nabij de locatie. Tevens neemt initiatiefnemer huisvesting voor een vleermuis op in de nieuwe bebouwing. Initiatiefnemer geeft aan dat een groenwand hoge kosten met zich meebrengt door de alzijdigheid van het gebouw en de hoeveelheid ramen die de groenwand onderbreken. Zij geeft aan dat aan de zuidzijde van het pand de bestaande bomen blijven staan, waardoor hier een groene wand komt te staan die de hittestress als gevolg van verstening van de stedelijke omgeving beperkt, maar ook de privacy van de zuidelijke percelen beschermd wordt. Verder schenkt de initiatiefnemer veel aandacht aan de inrichting en beplanting waarvoor een ontwerp is opgenomen in de presentaties. Daaruit blijkt de zorgvuldige omgang met natuurwaarden en vergroting van het regenwater-infiltrerend oppervlak. D. Parkeren en deelauto’s: In gevolge vragen van de Raad omtrent het aantal deelauto’s, heeft de wethouder overlegd met de initiatiefnemer. Initiatiefnemer geeft aan dat er gebruik gemaakt wordt van 1 deelauto. De deelauto geeft slechts een beperkte reductie op de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen van 3 p.p. Verder voldoet de parkeerberekening aan de parkeernorm zoals is vastgesteld door de Gemeente Schagen. E. Participatie of communicatie:

-

-

In gevolge het verzoek van de Raad omtrent duidelijkheid met betrekking tot de gelopen participatie is het van belang om eerst duidelijk te hebben of de participatie van toepassing is en zo ja op welke wijze dit getoetst moet worden, maar ook wat de definitie is van participatie. Participatie is niet gedefinieerd of van toepassing verklaart, wel communicatie; Definitie participatie: de gemeente Alkmaar definieert participatie als de wijze waarop een ontwikkeling impact heeft op haar omgeving en of er bij de uitwerking van de ontwikkeling voldoende rekening gehouden wordt met deze impact. Initiatiefnemer geeft aan dat er overeenkomstig de afspraken in de anterieure overeenkomst uitgebreid met de buurt en ambtelijke organisatie gecommuniceerd is. Zoals in onderstaande proceslijn zichtbaar is.

Proces- en communicatiestappen op hoofdlijnen: Brief Concept aanvraag omgevingsvergunning 25 januari ‘21 Brief Nieuwe indiening conceptaanvraag Noorderpoort 29 maart ‘21 Brief Medewerking college B&W op het principeverzoek 29 april ‘21 Nieuwsbrief 01 Planopzet en wijze van communiceren 6 mei ‘21 Nieuwsbrief 02 Uitnodiging inloopavond, procedure en planning 23 juni ‘21 Inloopavond Presentatie plan, procedure en communicatie, architect aanwezig 8 juli ‘21 Bijeenkomst Overleg buurtvertegenwoordiging 14 oktober ‘21 Nieuwsbrief 03 opgave op buurtoverleg, planning en procedure vervolg 22 december ‘21 Nieuwsbrief 04 resultaat buurtoverleg, uitnodiging inloopavond 21 februari ‘22 Persbericht Ondertekening anterieure overeenkomst 2 maart ‘22 Inloopavond Ontwerp bestemmingsplan ter visie + laatste stand van de ontwikkeling 30 maart ‘22 Welstand Beoordeling planopzet door welstand*) 13 april ‘22 Brief Zienswijzen namens de buurt 2 april 2022 De gevraagde communicatie/ participatie heeft geleid tot de volgende aanpassingen: 1) De ontwikkeling heeft een vertrekpunt van 6 lagen hoog en is aangepast naar 5 lagen; 2) De afstanden van de bebouwing in de bestaande en nieuwe situatie zijn in beeld gebracht in het kader van licht/ lucht (buurtoverleg 14 oktober 2021); 3) De parkeervoorziening is niet aan het Noord gesitueerd.

Zo verlaagd de verkeersdruk op het Noord en daarmee de geluidsdruk van de klinkerbestrating op de woningen aan het Noord (buurtoverleg 14 oktober 2021); 4) De hoogte is getrapt gemaakt om een hoogte overgang te creëren naar de bestaande bebouwing. Een normale eengezinswoning is immers in de nok nu ook al 11 meter hoog. Op verzoek van de buurt is de architect verzocht de hoogteovergang esthetisch te verzachten (buurtoverleg 14 oktober 2021). Dit heeft geleid tot het laatste ontwerp wat is gepresenteerd aan welstand, verder onderdeel van de omgevingsvergunning; 5) De buurt vindt dat er teveel groen verdwijnt. Initiatiefnemer geeft aan dat er inderdaad enig groen verdwijnt om de ontwikkeling te realiseren, maar de initiatiefnemer draagt zorg voor een vervangend beplantingsplan met behoud van natuurwaarden. Dit is ook gedeeld met de buurt; 6) De buurt maakte zich zorgen over de bezonning en de invloed van de bezonning op de omgeving. Dit is onderzocht en gedeeld met de omwonenden.

Dit maakt geen deel meer uit van de zienswijzen (buurtoverleg 14 oktober 2021); 7) Aan de west- en oostzijde van het gebouw zijn balkons verwijdert en/ of verplaatst om mogelijke privacy aantasting te beperken (buurtoverleg 14 oktober 2021); 8) De ontwikkeling is zodanig gesitueerd dat de bomen op de erfgrens met het Hoogheemraadschap kan worden behouden, zodat deze natuurlijke buffer in stand blijft, maar ook een zekere privacy kan worden geborgd. *)

Na de stedenbouwkundige sturing, bijgaand het welstandadvies d.d. 13 april 2022:

“Hierbij het advies van het spreekuur CRK van vandaag. De architect is aanwezig om op hoofdlijnen het ontwerp van een nieuw appartementencomplex op de hoek van de Sportlaan/Noord te bespreken. Op dit moment loopt een aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan. Zodra deze procedure komende zomer is afgerond zal een formele aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend, en zal het plan voorgelegd worden aan de grote commissie. Het nieuwe appartementencomplex is onderdeel van een reeks gerealiseerde complexen, en vormt een accent op de hoek van de Sportlaan en de Noord. Om die reden heeft het gebouw op de hoek aan de Sportlaan een extra bouwlaag: hier is het gebouw 5 lagen hoog, met daarnaast een 4 lagen hoog volume, om op die manier aan te sluiten bij de veel kleinschaligere bebouwing aan de Noord. Het hoofdvolume is opgebouwd uit een plint met een hoogte van drie bouwlagen, die in gevelbehandeling en in kleur afwijken van de bovenste twee lagen, om het pand te geleden en opties te verkleinen. Daarnaast bevinden zich in de kopgevels glazen sneden, ook hier om het gebouw opties te breken in kleinere eenheden. Er wordt gewerkt met verticale kozijnen, wellicht verschillende metselverbanden en kleurnuances in de gekozen stenen (zowel binnen de volumes als tussen het hoofd- en nevenvolume), spaarvelden, en wat meer speels over de gevels verdeelde balkons.

Het plan wordt positief ontvangen vanwege de zorgvuldige wijze waarop geprobeerd wordt om de overgang tussen de grote schaal van de Sportlaan en de kleine schaal van de Noord vorm te geven, en de zorgvuldige materialisatie en gevarieerde opbouw van gevels. Dit zal nog worden uitgewerkt in details. Collegiaal wordt daarnaast meegegeven om goed te kijken naar de uitwerking van de glazen snedes: deze dienen een duidelijke woonuitstraling te hebben, en ogen op de eerste schetsen nog wat utilitair. De gemandateerde heeft veel vertrouwen in de verdere uitwerking. “ Einde notitie.