2024 02 27 grexboekje ter vaststelling

Grondexploitatie ‘Sint Maartensbrug’

Inhoud 1

Samenvatting .............................................................................................................. 3

1.

Grondexploitatie algemeen ............................................................................................. 4

2

Inleiding .................................................................................................................... 5

3

Ruimtelijke en kwalitatieve kaders .................................................................................... 6

4

Werken en werkzaamheden ............................................................................................ 10

5

Grondexploitatiebegroting ............................................................................................. 11

6

Risicoanalyse en -beheersing .......................................................................................... 13

2

1 Samenvatting

Korte projectomschrijving

De grondexploitatie ‘Sint Maartensbrug’ heeft betrekking op de ontwikkeling van ontwikkeling van woningen op een oude schoollocatie in Sint Maartensbrug. Het oorspronkelijke ontwerp voor de ontwikkeling bleek niet geschikt. Er hebben diverse participatiebijeenkomsten plaatsgevonden. De bewoners van de beheerderswoning naast de school hebben aangegeven bereid te zijn hun woning beschikbaar te stellen t.b.v. ontwikkeling. In ruil voor een woning in het nieuwe plan. Hierdoor kan de school inclusief de beheerderswoning gesloopt worden en het plan geheel opnieuw worden ingericht. Het plan wordt op alle hiervoor genoemde fronten beter. Het nieuwe ontwerp is in de stuurgroep wonen goedgekeurd. Het programma bestaat uit 21 sociale huurwoningen en 5 goedkope koopwoningen met een V.O.N. prijs lager dan € 250.000 per woning. Alle woningen worden door Wooncompagnie gerealiseerd.

Maatschappelijk effect

De gemeente Schagen kent een tekort aan betaalbare - en sociale woningen. Met de bouw van nieuwe woningen in Sint Maartensbrug in het betaalbare segment wordt een substantiële bijdrage geleverd aan het voldoen aan vraag naar woningen.

Programma

Het programma zoals opgenomen in de grondexploitatie bestaat uit 26 woningen, waarvan: 21 sociale huur 5 goedkope koopwoningen (max. € 250.500 VON 1-1-2024). In totaal is sprake van 81% aan sociale huurwoningen (21 woningen).

Planning

• • • •

Bestemmingsplan in raad: 2024 Start bouwrijp maken: 2024 Woninguitgifte: 2025 Woonrijp maken: 2025

Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten, en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Grondexploitatiebegroting

• Totaal kosten: € 570.000,• Totaal opbrengsten: € 512.000,• Faseringsinvloeden: € 6.000,- voordelig. Saldo op eindwaarde 31-12-2025: € 54.000,- nadelig.

Het totale gewogen risicoprofiel is begroot op € 17.500 nadelig. Dit bestaat voor € 17.500 uit projectrisico’s en € 0 aan marktrisico’s. Er zijn geen projectkansen opgenomen. Risico’s en risicobeheersing

De risico’s en kansen op de grondexploitatie zijn voor rekening van de gemeente. Het positief saldo van de grondexploitatie is momenteel voldoende om de risico’s op te kunnen vangen. Indien het grondexploitatieresultaat nadelig wordt, dan worden de risico’s gedekt door de reserve grondexploitatie.

3

1. Grondexploitatie algemeen Kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatie(complex) is een ruimtelijk plan voorzien van een financiële vertaling (grondexploitatiebegroting). Bij een grondexploitatie is altijd sprake van een transformatieproces waarbij in gemeentelijke bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als doel de realisatie van bouwplannen. Door vaststelling van deze grondexploitatie door de gemeenteraad wordt een zogenaamde “Bouwgrond in exploitatie” (BIE) geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans.

Financiële kenmerken grondexploitatie Een grondexploitatiebegroting bestaat uit gemaakte en te verwachten kosten, en gemaakte en te verwachten opbrengsten. De begroting resulteert in een te verwachten eindsaldo op het moment van afronding van het project (resultaat op eindwaarde). Het eindsaldo kan financieel voordelig, neutraal of voordelig zijn. Bij een verwacht voordelig eindsaldo is sprake van ‘winst’. Winstneming vindt plaats indien voldoende zekerheid bestaat over het behalen van deze winst. Bij winstneming komt dit bedrag ten gunste van de reserve grondexploitaties. Bij een verwacht nadelig eindsaldo dient er onmiddellijk een voorziening te worden getroffen voor dit tekort. Dit wordt een ‘verliesvoorziening’ genoemd. De reserve grondexploitatie vormt de voeding van deze voorziening. Een grondexploitatie bestaat uit aannames, inschattingen en ramingen die zijn gemaakt op basis van bepaalde (beleids)uitgangspunten, verwachtingen en contractafspraken. Er is altijd sprake van bepaalde mate van onzekerheid over het uiteindelijke inhoudelijke en financiële resultaat. De risicoanalyse geeft een zo goed als mogelijk inzicht in de onzekerheidsmarge van de begroting. Elk jaar wordt de waardering van de grondexploitatiebegroting aangepast naar de meest actuele inzichten.

De grondexploitatiebegroting, het risicoprofiel en de te verwachten ontwikkeling van de reserve grondexploitatie wordt via de ‘Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG)’ jaarlijks geactualiseerd. Deze grondexploitatie wordt daarmee jaarlijks opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. Conform de BBV-regelgeving (“Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten”) dient een grondexploitatie te bestaan uit een aantal verplichte onderdelen: • • • •

Kaart van het grondexploitatiegebied. Een beschrijving van de bouwkavels en bouwprogramma. Bestemming en toegestane bouwvolumes. Omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte. Overzicht van kosten en opbrengsten (grondexploitatiebegroting).

•

Deze onderdelen vormen de basis van de opbouw van de grondexploitatie.

Leeswijzer Deze grondexploitatie geeft inzicht in: -

De doelstellingen van het project en het beoogd maatschappelijke effect (hfst 2); de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (hfst. 3); de te verwachten werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van de locatie en inrichting van de openbare ruimte (hfst. 4); de grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen (financieel eindresultaat, kosten, opbrengsten en planning (hfst. 5) financiële risico’s en kansen op hoofdlijnen (hfst. 6).

4

2 2.1

Inleiding Aanleiding

Eind 2019 is er een opdracht (motie) vanuit de raad gekomen om tenminste 400 kleine 1-2 persoonswoningen te realiseren. Tijdelijkheid en verplaatsbaarheid van de woningen is hierbij een onderzoeksvariabele geweest. Vier locaties zijn onderzocht en zijn er twee bijna in uitvoering gebracht: De Tramhalte Schagen (44 appartementen), het Melchiorhof te Oudesluis (12 appartementen). Het project bij de oude schoollocatie Sint Maartensbrug zit in de ontwerpfase en bestaat uit 26 woningen die door wooncompagnie gerealiseerd gaan worden. Er hebben diverse participatiebijeenkomsten plaatsgevonden. De bewoners van de beheerderswoning naast de school hebben aangegeven bereid te zijn hun woning beschikbaar te stellen t.b.v. ontwikkeling. In ruil voor een woning in het nieuwe plan. Hierdoor kan de school inclusief de beheerderswoning gesloopt worden en het plan geheel opnieuw worden ingericht. Het plan wordt op alle hiervoor genoemde fronten beter. Het nieuwe ontwerp is in de stuurgroep wonen goedgekeurd.

2.2

Maatschappelijk effect en doelstelling

De 26 woningen, waaronder 21 sociale huurwoningen en 5 goedkope koopwoningen dragen substantieel bij aan verlaging van het tekort aan betaalbare woningen in de gemeente Schagen en met name in de kern Sint Maartensbrug.

2.3

Beleid en bestuur

Voor dit project zijn onder andere de volgende kaders van toepassing: • Coalitieprogramma Schagen 2018-2022 In het coalitieprogramma is opgenomen dat het college inzet op: - Meer koop- en huurwoningen voor alle inkomensgroepen verspreid over de hele gemeente. - CPO projecten krijgen voorrang bij het aankopen van grond van de gemeente. • Motie CDA, Jess en Seniorenpartij Schagen raadsvergadering 12 november 2019 met het onderwerp: Betaalbaar, compact en tijdelijk wonen (huur en koop). Het college wordt opgeroepen om minimaal 5 locaties in de gemeente aan te wijzen, waar in totaal tenminste 400 flexibele, duurzame en compacte betaalbare koop- en huurwoningen tussen de 40 en 50m2 worden gerealiseerd. Hierdoor komen er meer woningen beschikbaar voor doorstromers en starters. • Gemeentelijke verkoopprocedure Conform de gemeentelijke verkoopprocedure hoeft deze ontwikkeling niet openbaar te worden aanbesteed voor de sociale huur- en koopwoningen. • Nota grondbeleid 2017 + Grondprijzenbrief 2023 • De Leidraad Basisinrichting Openbare ruimte (LIOR) De LIOR is van toepassing op het openbaar gebied, tenzij doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie afwijkingen van de stedenbouwkundige visie. • Nota inkoop en aanbestedingsbeleid.

2.4

Overeenkomsten

•

Prestatieafspraken 2022-2026 De Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen de gemeente en Wooncompagnie zijn van toepassing op dit project. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over grondprijsstelling van sociale huurappartementen. Selectie partijen - Voor realisatie en exploitatie van de sociale huur- en koopwoningen is woningcorporatie De Wooncompagnie de enige kandidaat.. Anterieure overeenkomsten Met de Wooncompagnie zijn de afspraken in een anterieure overeenkomst vastgelegd

•

•

5

3 Ruimtelijke en kwalitatieve kaders 3.1

Locatie en plangebied

Het plangebied (school inclusief grasveldje) is gelegen aan de zuidkant van Sint Maartensbrug. Het betreft de voormalige school in Sint Maartensbrug en bijbehorende beheerderswoning. Het plangebied grenst aan de Sint Maartensweg en bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente Zijpe, sectie F, nummers 1274 en 1474. De percelen zijn gemeentelijk eigendom.

Figuur 1. Locatie en plangebied grondexploitatie Sint Maartensbrug

3.2

Juridisch planologisch en bouwvolume

Het plangebied ligt het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Zijpe’ (vastgesteld op 18 mei 2016) met de volgende bestemmingen: • Enkelbestemming ‘maatschappelijk’; • Enkelbestemming ‘bedrijf’; • Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie – 5’. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bestaande bestemmingsplan. De planning is om het nieuwe bestemmingsplan in oktober aan de raad voor te leggen. Een uitsnede van de kaart van het ontwerpbestemmingsplan is weergegeven in de onderstaande afbeelding. De beoogde ontwikkeling betreft een bestemmingswijziging van ‘maatschappelijk’, naar de enkelbestemmingen ‘wonen’, ‘verkeer’ en ‘groen’. De herziening van het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal 26 woningen mogelijk.

6

Figuur 2. Uitsnede kaart ontwerpbestemmingsplan Sint Maartensbrug

3.3

Stedenbouwkundige invulling

Uitganspunten voor het stedenbouwkundig ontwerp zijn: De woonuitbreiding kent een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing, op basis van een heldere ruimtelijke analyse van het plangebied en de omgeving. Het plan bestaat uit 100% sociale huur- en koopwoningen. Er moeten twee wadi’s gerealiseerd worden t.b.v. de watercompensatie. Er rekening worden gehouden met de verkeersontsluiting van het gebied. De parkeervoorziening moet centraal gerealiseerd worden. Het schetsontwerp van november 2022 wordt nader uitgewerkt tot een meer gedetailleerde tekening inclusief ontsluiting.

7

Figuur 3. Nieuw schetsontwerp/ voorkeursscenario (komt een nieuwe tekening inclusief ontsluiting)

3.4

Ruimtegebruik

Het bruto exploitatiegebied is ca. 8400 m2 groot. Hierbinnen wordt ca. 1165 m2 groen gehandhaafd, zodat als netto plangebied 5785 m2 resteert (tabel 1). Omschrijving

bron

hoeveelheid

Te herontwikkelen Uitgeefbaar Erfpacht Vol eigendom Uit te lichten Totaal uitgeefbaar

% tov te herontwik k elen

% t.o.v. totaal plangebied

2.755 m² 0 m² 2.755 m²

0% 41% 0% 41%

0% 33% 0% 33%

Openbare ruimte Verharding Groen Water Totaal openbaar gebied

2.600 m² 1.140 m² 250 m² 3.990 m²

39% 17% 4% 59%

31% 14% 3% 48%

Totaal te herontwikkelen

6.745 m²

100%

80%

Te handhaven Uit gegeven gebied (bebouwd een onbebouwd)

0 m²

0%

Openbare ruimte Verharding Groen Water Totaal openbaar gebied

0 m² 1.655 m² 0 m² 1.655 m²

0% 20% 0% 20%

Totaal te handhaven

1.655 m²

20%

8.400 m²

100%

Totaal plangebied

8

% Te verhalen op aangifte Te verhalen op BCF

2.755 m² 3.990 m² 6.745 m²

41% 59% 100%

Tabel 1. Ruimtegebruik en BTW-versleuteling grondexploitatie Sint Maartensbrug

3.5

Uitgifteprogramma

Uitgangspunt van de grondexploitatie is het stedenbouwkundig schetsontwerp met een bouwprogramma van in totaal 26 woningen. Er worden door de gemeente 26 bouwrijpe kavels uitgegeven aan de Wooncompagnie voor sociale woningbouw. Dit vertaalt zich in 100 % van het bouwprogramma in sociale huur en goedkope koop. In tabel 2 Uitgifteprogramma is de verdeling naar woningcategorie met percentages opgenomen.

Type woningen

Aantal

In %

26

100%

meergezinswoningen

0

0%

totaal+

26

100%

Aantal

In %

sociale huurwoningen

21

81%

goedkope koopwoningen

5

19%

middeldure koopwoningen

0

0%

dure koopwoningen

0

0%

totaal

26

100%

eengezinswoningen

Prijscategorie woningen

Tabel 2: Uitgifteprogramma grondexploitatie Sint Maartensbrug

3.6

Parkeren

Er worden 26 woningen gerealiseerd in Sint Maartensbrug, waarvan 12 eengezinswoningen, 10 rug aan rug woningen en 4 levensloop bestendige woningen. Volgens de normen zijn er 41 parkeerplaatsen nodig en 44 ingetekend.

9

4 Werken en werkzaamheden 3.1 Werken en werkzaamheden In deze paragraaf zijn de belangrijkste werken en werkzaamheden uiteengezet en de uitgangspunten hierbij genoemd zoals percentages. In het algemeen zijn de wettelijke en gemeentelijke beleidskaders van toepassing (bijvoorbeeld Leidraad inrichting openbare ruimte). De werken en werkzaamheden (tabel 4) hebben betrekking op kosten die aansluiten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5). Deze kosten mogen wettelijk gezien dan ook maximaal worden toegerekend aan deze grondexploitatie. Werkzaamheden

Uitgangspunten

Inbreng gemeentelijke gronden vanuit ‘Stille reserve’

Boekwaarde

Verwerving Kosten kadaster Sloop Verkennend bodemonderzoek Sloop deel oude school + bijgebouwen Verwijderen asbest Bouwrijp maken Aanbesteding Opruimwerkzaamheden

Intern Verwijderen verharding, groen

Grondwerk (watergangen, sleuven, riolering, cunetten)

uitgangspunt grond kwaliteit wonen

Grondbemonstering

AP04 en PFAS

Zandaanvulling

Verwerken in cunetten en sleuven

Aanleg bouwwegen

hergebruik materiaal

Cunet verharding en water passerende parkeerkoffers Aanleg riolering en huisaansluitingen

Hemelwater en droogweerafvoer

Aanbrengen verharding (parkeren en toegangsweg) Aanbrengen voetpad

Betonstraatsteen

Planten nieuwe bomen

Aanplanten

Aanleg groen

Aanplanten/ inzaaien

Opstellen overeenkomsten

2021-2023

Opstellen bestemmingsplan/ omgevinsvergunning

2023

Opstellen ramingen t.b.v. grondexploitatie

2023

Opstellen stedenbouwkundig plan

2023

Actualiseren grondexploitatie en planning & control

2023-2025

Communicatie - Participatie algemeen

2020-2023

VTU

2023-2024

Onvoozien

10% over civiele kosten

Woonrijp maken

Plankosten

Overige kosten

10

Uitgifteopbrengsten Sociale huur

Vastgelegd in AO

Goedkope koop

Vastgelegd in AO

Bijdrage plankosten

Vastgelegd in AO

Overige opbrengsten

Tabel 3: Werken en werkzaamheden grondexploitatie Sint Maartensbrug

4.2

Gronduitgifte en waardebepaling

Doordat het programma van de grondexploitatie uitsluitend uit goedkope woningtypes bestaat kunnen de kosten niet worden gedekt uit de grondexploitatie. Uitgangspunt van de grondexploitatie is een robuuste inschatting van de marktconforme grondwaarde. De grondwaardebepaling is overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Dit betekent dat de systematiek van grondwaardebepaling, afhankelijk is van het soort bouwprogramma. Bij vrije sectorwoningen wordt gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde. De residuele grondwaarde is een resultaat van een inschatting van de marktwaarde (VON-prijs) en een inschatting van de stichtingskosten (excl. grond). Voor sociale huurwoningen wordt de normgrondprijs toegepast overeenkomstig de gemeentelijke Grondprijzenbrief. Voor de goedkope koopwoningen is een maximale VON- prijs gehanteerd zoals opgenomen in de Grondprijzenbrief 2024: € 250.000 VON.

4.3

Gebruikte bronnen

De volgende bronnen zijn gebruikt ter onderbouwing van de begroting: -

Overzicht interne orders. Uitdraai boekwaarde budgetinfo gemeente Schagen. Plankostenscan Sint Maartensbrug (model VNG 2023). SSK-raming Nieuwbouw Sint Maartensbrug. SSK-raming verkeersmaatregelen Sint Maartensweg. Stedenbouwkundig schetsplan Sint Maartensbrug d.d. 06-11-2022. ANTERIERE OVEREENKOMST, TEVENS ZIJNDE KOOPOVEREENKOMST INZAKE, Sint Maartensweg 68, Sint Maartensbrug. d.d. 23-03-2021. Ontwerpbestemmingsplan Sint Maartensweg 66-68, Sint Maartensbrug d.d. 07-04-3023. Outlook grondexploitaties 2024 d.d. 01-12-2023. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling.

-

5

Grondexploitatiebegroting

5.1

Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

De grondexploitatiebegroting is een financiële vertaling van de in hoofdstuk 3 genoemde ruimtelijke en programmatische uitgangspunten en de in hoofdstuk 4 genoemde werken en werkzaamheden. De verwachtingen over kosten, opbrengsten en looptijd resulteert in een te verwachten financieel eindresultaat (tabel 4). •

Kosten: € 570.000, waarvan € 37.000 gerealiseerd.

•

Opbrengsten: € 512.000.

•

Faseringsinvloeden: € 6.000 voordelig.

•

Plansaldo op eindwaarde per 31-12-2025: € 54.000 nadelig.

Tabel 4. Grondexploitatiebegroting op hoofdlijnen

Het plan kent op prijspeil 1-1-2024 een te verwachten saldo van € 54.000 nadelig per 31-12-2025. Dit saldo is opgebouwd uit € 570.000 aan kosten, € 512.000 aan opbrengsten en € 6.000 aan faseringsopbrengsten (netto kostenstijging en opbrengstenstijging).

11

5.2

Voorbereidingskosten

Tot op heden zijn er € 37.000 aan voorbereidingskosten gemaakt voor participatie en planontwikkeling en het verwijderen van Japanse Duizendknoop. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat de plankosten volledig voor rekening komen van wooncompagnie. € 25.934 is reeds in rekening gebracht aan Wooncompagnie. Aangezien de ambtelijke kosten niet worden geboekt op de grondexploitatie is de bijdrage voor de plankosten als opbrengst meegenomen in de grondexploitatie.

5.3

Planning

De planning is om het bestemmingsplan begin 2024 onherroepelijk te laten worden. De uitvoering van het bouwrijp maken zal begin 2024 starten. Onmiddelijk daarop volgend kunnen de woningen worden gerealiseerd. De realisatie van het woonrijp maken loopt gedeeltelijk gelijk op met de realisatie van de woningen, zodat de inrichting van de openbare ruimte snel na oplevering van de woningen gereed is. De laatste werkzaamheden zullen naar verwachting eind 2025 worden afgerond.

5.4

Parameters -

Algemene kostenstijging: 2% Kostenstijging 2024: 3% Kostenstijging 2025: 2% Opbrengstenstijging 2024: 3,5% Opbrengstenstijging 2025: 2,5% Toegerekende rente: 1,3% Prijspeil: 1-1-2024. Eindwaarde: 31-12-2025. Alle kosten en opbrengsten die worden genoemd zijn excl. 21% btw tenzij anders vermeld.

De prijzen worden jaarlijks aangepast op basis van bovenstaande parameters.

5.5

Grondexploitatiebegroting gefaseerd (cashflow) Boek w. (saldo) € 37 € 26 € -11

kosten opbrengsten saldo excl rente rente EW NCW

€ 31 dec 2025 1 jan 2024

2024

€ -11

2025

€ 264 € €3 € -261

284 € 506 € 222

€ -2 € € -274 €

-2 -54 € -52

Tabel 5. Grondexploitatiebegroting Sint Maartensbrug gefaseerd incl. kosten en opbrengstenstijging.

De cashflow geeft aan hoe het saldo onderhanden werk (boekwaarde) zich over de jaren ontwikkelt tot het eindsaldo van € 58.000 nadelig per 31-12-2025 (tabel 5 en figuur 4). De boekwaarde zoals opgenomen in tabel 5 betreft de gerealiseerde kosten tót 2023.

12

Figuur 4. Cashflow grondexploitatie Sint Maartensbrug

5.6

Vennootschapsbelasting

Gemeenten dienen net als iedere andere onderneming vennootschapsbelasting (VpB) af te dragen over winstgevende activiteiten. Dit geldt dus ook voor grondexploitaties. Ten behoeve van het bepalen van de fiscale winstgevendheid van de grondexploitatie is voor onderliggende grondexploitatie een separate fiscale begroting opgesteld. Het grote verschil met de grondexploitatiebegroting is dat de ambtelijke apparaatslasten hieraan zijn toegevoegd. Dit zijn geen kosten die drukken op de grondexploitatiebegroting (want al gedekt via de gemeentelijke meerjarenbegroting), maar fiscaal gezien wel relevant zijn. De apparaatslasten zijn gebaseerd op invulling van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. De totale benodigde uren van planvorming en -uitvoering zijn geraamd op ca. 706 uur. Het deel dat geen onderdeel uitmaakt van de grondexploitatiebegroting, vanwege dekking via meerjarenbegroting is 337 uur. De total apparaatslasten t.b.v. VpB berekening zijn dan geraamd op ca. € 29.000. Het financiële resultaat van de fiscale begroting is hiermee bepaald op ca. € 73.000. voordelig prijspeil 1-1-2024 (€ 102.000 minus € 29.000 aan gemeentelijke plankosten).

6 Risicoanalyse en -beheersing Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse toegevoegd. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt wat de mogelijke invloeden kunnen zijn op het financieel eindresultaat. Door de risico’s en kansen inzichtelijk te maken kunnen risico’s vervolgens worden beheerst. De gekozen systematiek van risicoanalyse is de RISMAN-methode. Bij deze methode wordt een risico omschreven als ‘een gebeurtenis die zich al dan niet kan voordoen en die kan leiden tot hogere kosten, uitloop van het project of niet voldoen aan kwaliteitsnormen- of informatienormen’. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het financiële effect van het risico, maar ook naar de kans van optreden hierop. De som hiervan is een gewogen risico.

13

Projectrisico's Projectkansen Marktrisico's Risicoprofiel

€ € € €

impact

omvang 35.000 N 35.000 N

Positief saldo

€ € € €

17.500 N 17.500 N

€ €

17.500 N

Tabel 6. Totaal risicoprofiel grondexploitatie Sint Maartensbrug

Het totale gewogen risicoprofiel (“impact”) is begroot op € 17.500 nadelig (tabel 6). Dit bestaat voor € 17.500 uit projectrisico’s en € 0 aan marktrisico’s.

Risico hogere kosten verwijderen Japanse duizendknoop: € 10.000 nadelig Het grootste projectrisico heeft betrekking op de Japanse duizendknoop. Afhankelijk van de werkzaamheden die hiervoor verricht moeten worden kunnen de kosten sterk oplopen. Risico extra asbest verwijderen: € 7.500 nadelig Afhankelijk van de werkzaamheden kunnen de kosten voor het verwijderen van asbest hoger uitvallen. Er wordt rekening gehouden met het risico dat de kosten voor het verwijderen van asbest verdubbelen. Marktrisico’s: geen marktrisico’s opgenomen Aangezien het programma uitsluitend uit sociale woningen bestaan is het niet aannemelijk dat er een daling van de opbrengsten optreedt. Over de grondopbrengsten zijn namelijk afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst, waardoor er geen risico bestaat dat de opbrengsten door marktomstandigheden dalen.

14