2023 02 13 Gesprek TrambaanBeemsterboerweg D66 + beantwoording (Geanonimiseerd)

4

S,

GEMEENTE

Schagen

Gesprek Trambaan/Beemsterboerweg 14 februari 2023, door

(geanonimiseerd)

Aanleiding De fractie van D66 heeft meerdere keren (zowel schriftelijk als mondeling) vragen gesteld aan het college over de sanering van perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen en het realiseren van woningen op een perceel aan de Beemsterboerweg te Waarland. Het college heeft teamleider FL (geanonimiseerd) BM en bestuursadviseur (geanonimiseerd) MM gevraagd om een te met en de heren overleg plannen (geanonimiseerd) (fractievoorzitter D66) (geanonimiseerd) (steunfractielid D66) om over | | het onderwerp verder te praten. In eerste instantie om specifiek de informatiebehoefte duidelijk te krijgen. En om hier vervolgens een inhoudelijk vervolg aan te geven. Dit gesprek heeft maandag 14 februari 2023 plaatsgevonden. Korte

toelichting

casus

Op 12 april 2022 heeft het college besloten grond te verkopen aan de Beemsterboerweg te Waarland om ter plekke woningbouw mogelijk te maken. De initiatiefnemer saneert een kassenbedrijf aan de Trambaan te Warmenhuizen en realiseert woningen aan de Beemsterboerweg. De initiatiefnemer heeft de gemeente gevraagd of zij de grond in Waarland wil verkopen. Deze locatie kent een wijzigingsbevoegdheid om agrarische grond om te zetten naar woningbouwgrond als dat gebeurt in het kader van de ruimte-voor-ruimte-regeling. Gesprek

(geanonimiseerd) | licht toe waarom hij de fractie van D66 heeft gevraagd voor een fysiek gesprek. De en (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) B BW geven aan dat te waarderen. (geanonimiseerd) WN (geanonimiseerd) MN (eat weten vooral aan te schuiven vanuit

Bestuursadviseur heren

zijn rol als fractievoorzitter, hij moet tijdens de raadvergadering het woord voeren en wil daarom weten wat er is besproken. (geanonimiseerd) BN (geanonimiseerd) DN is degene die, ook vanuit zijn expertise, moeite heeft met het handelen van de gemeente in dit dossier. Dit verslag is geen woordelijke samenvatting, noch een overzicht in volgordelijkheid van het gesprek. Uitgelicht wordt de kern van het gesprek.

ars

(geanonimiseerd) DD (geanonimiseerd) vat in ait dossier over een viertal zaken: Beemsterboerweg verkocht voor 27 euro per vierkante kosten koper. Dat bevreemd BN 27 euro meter, exclusief de verschuldigde BTW (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) per vierkante meter is wel erg weinig. De grond van OldSkoel in Burgerbrug is bijvoorbeeld door Bregkoog in 2016 getaxeerd op 150 euro per vierkante meter. De prijzen zijn sindsdien zelfs nog verder gestegen. (geanonimiseerd) MN (geanonimiseerd) MW vindt: het storend dat een makelaar de grond taxeert op 27 euro per vierkante meter en dat uit een second opinion, die is gedaan door een goede bekende van de makelaar, geen bijzonderheden volgen. Bestuursadviseur BMW (geanonimiseerd) zoekt naar waarom EN (geanonimiseerd) NN (geanonimiseerd) valt over het taxeren. Als de gemeente een second opinion vraagt aan een makelaar met papieren mag de gemeente ervan uitgaan dat dit onafhankelijk en volgens de juiste kaders gebeurt. (geanonimiseerd) MN (geanonimiseerd) verwijst naar het BN was de voor een Den Gouden Hoeck in Daar project Burgerbrug. grondprijs perceel waar woningbouw zou komen veel Het om het op hoger. gaat (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) uitgangspunt waarop de gemeente laat taxeren.

Bij de Beemsterboerweg lijkt de taxatie gedaan te zijn op basis van een stuk agrarische grond, terwijl het lijkt alsof bij Den Gouden Hoeck ervoor is gekozen de uiteindelijke grondwaarde (incl. een woning) als uitgangspunt te nemen. Het op deze manier taxeren van de grond leidt bij de ontwikkeling aan de Beemsterboerweg tot een gigantische nettowinst van 864.000 euro voor de ontwikkelaar, geeft (geanonimiseerd) DN (geanonimiseerd) aan. En hij vraagt zich oprecht af of wij dat wel moeten willen als gemeente. Taxeren.

De gemeente

heeft de

grond

aan

de

en

BN MM

NN want.

In de

exploitatieopzet voor de Trambaan 30 wordt geschreven over -526.000 euro als resultaat van de saneringslocatie. BN (geanonimiseerd) MN (geanonimiseerd) interpreteert dit als een betaling van 526.000 euro van het college aan en de initiatiefnemer ziet dit als staatssteun. Hoe kan de gemeente dit bedrag verklaren? Ruimte-voor-ruimte-regeling. Het college heeft besloten dat de sanering aan de Trambaan en de bouw aan de Beemsterboerweg past in de ruimte-voor-ruimte-regeling terwijl deze regeling ten tijde van het collegebesluit helemaal niet meer bestond. In het Collegevoorstel wordt verwezen naar het Bestemmingsplan “Landelijk gebied Harenkarspel”, artikel 30, lid e. Waarom maakt dit artikel, welke stamt van voor de fusiegemeente Schagen, de ruimte-voor-ruimte-regeling mogelijk? Didam-arrest. De uitspraak van de rechter inzake het Didam-arrest stamt van november 2021. Dat is vóór de verkoop van het perceel aan de Beemsterboerweg. Was de gemeente hier niet verplicht om een Didam-procedure te doorlopen? De ruimte-voor-ruimte-regeling past niet als zodanig binnen het Didamarrest.

Met elkaar is de afspraak gemaakt dat de gemeente op alle vier de punten een toelichting geeft. De wens van (| geanonimise rd) dat het collegevoorstel van tafel gaat. Bestuursadviseur (geanonimiseerd) en teamleider (geanonimiseerd) geven aan (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) DD Ds BM WM (geanonimiseerd) RN (geanonimiseerd) gehoord te hebben, maar vooralsnog geen reden te zien om te twijfelen aan de juistheid van de informatie in het van

Collegevoorstel. Mocht lopende het uitzoekwerk blijken dat er besluiten zijn genomen op basis afwegingen zullen wij als ambtelijke organisatie het college daarover natuurlijk adviseren.

verkeerde

Kort de concrete vragen: t.

Van welke

2.

Er is 526.000

Vraag

uitgangspunten zijn wij als gemeente uitgegaan bij de taxatie? euro afgeboekt voor het slopen van kassen op grond van de Ruimte voor Regeling, terwijl deze regeling is afgeschaft. Is dit terecht gebeurd en waarom is er 526.000 euro afgeboekt? Betekent dit dat het college de initiatiefnemer een voordeel heeft gegeven van 526.000 euro (subsidiëren/staatssteun)? Is de toepassing van artikel 30 lid E van het Bestemmingsplan “Landelijk gebied Harenkarspel” wel juist geweest? Of is deze onrechte toegepast? In hoeverre is het Didam arrest toegepast bij de anterieure overeenkomst? Wat is de rol van de provincie geweest bij deze ontwikkeling?

& Antwoord

Van welke

uitgangspunten zijn wij

als gemeente

uitgegaan bij de taxatie?

Antwoord: Zie

hiervoor het

van

de

bijgevoegde taxatierapport voorliggende (ver)koop.

Er is 526.000

van

29-09-2020.

Met op

bijvoorbeeld pagina

18

referenties

euro afgeboekt voor het slopen van kassen op grond van de Ruimte voor Regeling, terwijl regeling is afgeschaft. Is dit terecht gebeurd en waarom is er 526.000 euro afgeboekt? Betekent dit dat het college de initiatiefnemer een voordeel heeft gegeven van 526.000 euro (subsidiëren/staatssteun)?

deze

Antwoord:

Over toepassing van de Regeling Ruimte voor Ruimte voor de locatie Trambaan 30 te Warmenhuizen heeft sinds 2017 overleg plaatsgevonden tussen de toenmalige perceeleigenaar en de gemeente. Medio 2018 heeft het college van B&W ingestemd met het aangaan van een intentieovereenkomst om – na sanering – aan de Trambaan vrijstaande woningen te realiseren. Op dat moment was de ‘Regeling Ruimte voor Ruimte’ nog actueel. De perceeleigenaar heeft er - na overleg met de gemeente – voor gekozen om Trambaan 30 te verkopen aan zijn buurman. Deze heeft te kennen gegeven om aan de Beemsterboerweg in Waarland de woningen te willen realiseren waarbij vanuit de gemeente is aangedrongen op een gevarieerd woningbouwprogramma. ,

Een doel van de Regeling Ruimte voor Ruimte is dat de kosten van een saneringslocatie worden gedekt uit de netto-opbrengsten van de ontwikkellocatie. Het moet zijn eigen broek ophouden. Het bedrag van € 526. 000 heeft betrekking op de kosten voor het saneren van bestaande bedrijfsbebouwing (m. u. v. de woning) op de saneringslocatie. De netto-opbrengsten uit de ontwikkellocatie zijn (door de initiatiefnemer) begroot op 585. 315 euro. De totale businesscase is daarmee door de initiatiefnemer positief berekent met een opbrengst van 60. 000 euro. De ontwikkeling wordt voor rekening en risico uitgevoerd door de initiatiefnemer. De gemeente heeft in de exploitatieopzet en in de exploitatie zelf een toetsende rol. Er is geen sprake van een risicodragende rol of financiële ondersteuning vanuit de gemeente.

3.

Is de toepassing van artikel 30 lid E van het Bestemmingsplan “Landelijk gebied Harenkarspel” wel juist geweest? Of is deze onrechte toegepast? Antwoord: De tekst van het betreffende artikel luidt als volgt: “Burgemeester en Wethouders kunnen de bestemming wijzigen ten behoeve van de bouw van nieuwe woningen ter compensatie van storende bebouwing of functies (ruimte voor ruimte regeling) met dien verstande dat: 1. het bebouwd oppervlak van het betreffende perceel moet verminderen door een netto afname van de bebouwing; 2. de herstructurering van de te saneren locatie inclusief de sloop van de bebouwing als genoemd in sub 1 zeker moeten zijn gesteld; 3. er niet meer woningen mogen worden gebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de in sub 1 bedoelde bebouwing of functies te realiseren; 4. na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid de bestemmingsregels van artikel 13 (‘Tuin’) artikel 14 (‘Verkeer’) en artikel 17 (‘Wonen’) van overeenkomstige toepassing zijn; 5. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; het landschaps- en bebouwingsbeeld; de milieusituatie; het uitzicht van woningen; de verkeersveiligheid. De beoogde ontwikkeling voldoet aan bovengenoemde voorwaarden zij het dat het aantal nieuwe woningen kleiner zou kunnen zijn als wordt ingestemd met het realiseren van uitsluitend vrijstaande woningen.

Door aan te dringen op een – ook door de gemeenteraad gewenst – gevarieerd woningbouwprogramma wordt van het gestelde onder punt 3 afgeweken. ,

,

,

,

,

,

4.

In hoeverre is het Didam arrest toegepast bij de anterieure overeenkomst? Antwoord: Het Didam-arrest dateert van 26-11-2021. Het principebesluit van het college van B&W om de gronden aan de Beemsterboerweg te verkopen aan betrokkene is genomen in april 2020 zodat genoemd arrest hierop niet van invloed is geweest. ,

5.

Wat is de rol van de provincie geweest bij deze ontwikkeling? Antwoord: Eind 2016 heeft de provincie laten weten niet positief te staan tegenover de bouw van ‘compensatiewoningen’ aan de Trambaan omdat de locatie is gelegen in een zaadveredelingsgebied. ,

3

Met de bouwlocatie aan de Beemsterboerweg vervalt het argument van de provincie. Het betreft een agrarisch perceel met een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid om woningbouw mogelijk te maken. Nu toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan “Waarland” en de randvoorwaarden van de inmiddels vervallen ‘Regeling Ruimte voor Ruimte’ als uitgangspunt zijn genomen is de verwachting dat de provincie positief zal reageren op het voor-ontwerpbestemmingsplan. Deze is nog in de maak.

4