2020 09 01 CV Beemsterboerweg (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
Registratienummer:
20.044651
ZDA
GEMEENTE
Schagen
Collegevoorstel Datum
Datum Voorstel
van
Afdeling Openbaar Portefeuillehouder Domein Behandeld
in MT
Registratienr. Onderwerp
26
collegevergadering: 01/09/2020
augustus
2020
(geanonimiseerd) Ruimte
ja
(geanonimiseerd) Ruimte
en
Economie
nee
20.044651
Woningbouwplan Beemsterboerweg
Waarland
Gegevens ingekomen brief Afzender Datum
Registratienr.
Laat alle
kopjes
staan.
Als
een
kopje
jouw
naar
idee niet
van
toepassing is, onderbouw
dan
waarom.
Collegebesluit 1. De
prijs
Beemsterboerweg te Waarland (perceel H3140) gegadigden uitnodigen om de exploitatie-opzetten voor — hun plannen definitief te maken; 3. Initiatiefnemers vitnodigen om verdere variatie in het woningbouwprogramma te onderzoeken; 4. Zo nodig in principe compensatieruimte bieden bij een toekomstige gemeentelijke woningbouwontwikkeling. De publiekssamenvatting aanpassen. voor
vaststellen
de
gemeentegrond
op € 27
aan
de
kk; 2. De beide
Publiekssamenvatting Het
gemeentebestuur is in principe bereid om in ruil voor de sanering van agrarische en zo mogelijk ook voor bedrijfsbebouwing op perceel Trambaan 30 te Warmenhuizen ‘e te om (geanonimiseerd) Tuitienhorn gemeentegrond verkopen woningbouw mogelijk te B aan de in Waarland. Beemsterboerweg -
—
Voorgesteld 1. De
prijs
voor
vaststellen
besluit: de
gemeentegrond
—
op € 27
2. De beide
maken
aan
de
Beemsterboerweg
te Waarland
om
de
exploitatie-opzetten
(perceel H3140)
kk;
gegadigden
uitnodigen
voor
hun
plannen
definitief te
maken; 3. Initiatiefnemers
vitnodigen
om
verdere
variatie in het
woningbouwprogramma
te
onderzoeken;
nodig in principe compensatieruimte woningbouwontwikkeling. 4. Zo
Collegevoorstel
bieden
bij een toekomstige gemeentelijke
Pagina
1
van
4
Inleiding Nadat
in vw vergadering van 07-04-2020 (stuknummer 20-016195) vitgangspunten zijn vastgesteld uitgifte van de locatie Beemsterboerweg te Waarland voor woningbouw in het kader van Ruimte voor Ruimte is een makelaar gevraagd de grondwaarde te bepalen en heeft met de initiatiefnemer nader overleg plaats gevonden over invulling van de kavel. voor
Beoogd
effect
Uitgangspunt opruimen van
voor
is een een
samenleving
enigszins gevarieerd woningbouwprogramma ter compensatie kassencomplex in het buitengebied van Warmenhuizen.
van
het
Kader De
provinciale Regeling Ruimte voor Ruimte. bestemmingsplan “Waarland”. Het regionaal woningbouwprogramma. De Verkoopprocedure vastgoed 2018 Het
Parkeernota
2016
LIOR
Argumentatie (pro, contra, alternatieven) In
vergadering van 7 april 2020 heeft de volgende uitgangspunten vastgelegd: principe gemeentegrond verkopen tegen een nog te bepalen prijs p/m2; 2. vitgaan van een woningbouwprogramma bestaande uit vrije kavels en rijenwoningen: 3. voor de inrichting van de openbare ruimte uit te gaan van de LIOR. vw
1. in
Grondprijs Door
team
brengen eigendom
Vastgoed
over
is aan
De
de te hanteren
Dijken Agrarische makelaardij B.V. gevraagd om advies uit te grondprijs voor het verkopen van het perceel dat gemeente-
is.
De makelaar
heeft op
12-08-2020
per e-mail
laten weten
dat in deze
specifieke
casus
een
nog bedrag taxatierapport mij — p/m? ontvangen. Met dit bedrag werd op voorhand al rekening gehouden bij het verkennen mogelijkheden. Voorgesteld wordt om dit bedrag definitief als prijs te hanteren. van
€ 27
reëel
is. Het
is
—
voor
bekend
zover
—
niet de
van
Reikwijdte wijzigingsbevoegdheid in bestemmingsplan Het perceel aan de Beemsterboerweg is gelegen in het bestemmingsplan “Waarland” en heeft de bestemming “Agrarisch” en de gebiedsaanduiding “wro-zone wijzigingsgebied 1". In artikel a van sub de is dat de 3.7, planregels vastgelegd bestemming mag worden gewijzigd in om van als het het bieden “Woongebied” gaat compensatie op basis van de voor Ruimte van de Ruimte Uitvoeringsregeling provincie. Een andere voorwaarde is, dat de te realiseren woningen passen binnen de regionale woningbouwafspraken en de lokale woonvisie. De provincie is voornemens om de Uitvoeringsregeling te beëindigen na vaststelling (gepland begin oktober 2020) van de provinciale Omgevingsverordening. M.i. blijft het ook nadien mogelijk om ter plaatse woningen te realiseren; zeker als daarbij een link is te leggen naar het saneren van voormalige agrarische bebouwing. —
Gegadigden Voor de
voor
locatie
locatie
Beemsterboerweg zijn twee gegadigden in beeld die in verband met de sanering (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing op zoek zijn naar een compensatielocatie om de sanering mogelijk te maken. Het betreft de eigenaren van de percelen Trambaan 30 te Warmenhuizen en (geanonimiseerd) ‘e HN van
(geanonimiseerd)
Collegevoorstel
Pagina
2
van
4
Trambaan
30:
Voor deze
locatie
gemeente vorige perceeleigenaar compensatie Hierbij zou toepassing worden gegeven aan artikel 30, lid e van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Harenkarspel”. Dit biedt uw college de mogelijkheid om de agrarische bestemming te wijzigen t.b.v. de bouw van nieuwe woningen ter compensatie van storende bebouwing of functies. Uitgangspunt daarbij is dat naar analogie van de regeling ruimte voor ruimte wordt gehandeld. Aangezien de buurman door woningbouw in zijn (toekomstige) bedrijfsvoering zou kunnen worden belemmerd heeft hij de locatie aangekocht en het plan opgevat om aan de Beemsterboerweg compenserende woningen te realiseren. Hierover heeft de portefeuillehouder ruimtelijke ordening met betrokkene en zijn adviseur overleg gehad, hetgeen heeft geleid tot het opstellen van een verkavelingsvoorstel. Uit landschappelijk oogpunt is de locatie Trambaan minder gewenst dat de Beemsterboerweg. de
en
geldt,
(geanonimiseerd) ren aanzien PE:
dat
er
intentie-overeenkomst
een
de
om
aan
college uitgesproken, dat ook voor deze principe gebruik gemaakt Beemsterboerweg. Voor deze locatie is de storendheid van de bebouwing zowel door de gemeente als de provincie vastgesteld. Om voor toepassing van de Uitvoeringsregeling Ruimte voor Ruimte van de provincie in aanmerking te kunnen komen (overgangsrecht) is het zaak, dat voor het eind van dit jaar een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. ook dit in Overigens ligt perceel bestemmingsplan “Landelijk Gebied Harenkarspel", zodat hiervoor ook de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 30, lid e kan worden gevolgd. Het agrarisch bedrijf op het betreffende perceel is nog actief, maar men staat voor de keus Casus
in
investeren of
saneren.
In
van
locatie heeft
van
van
vw
de locatie
juli 2020 (zie bijlage) wordt aangegeven dat woningbouwontwikkeling aan (geanonimiseerd) negatieve gevolgen zou kunnen ondervinden van de nabijheid van het MN betreffende pluimveebedrijf. Dit is volgens de projectleider (geanonimiseerd) een misvatting. In het MN is het in haar en huidige bestemmingsplan bedrijf beperkt omvang uitbreidingsmogelijkheden. Bovendien grenzen in de huidige situatie woningen direct aan de bedrijfslocatie. een
deze
kan worden
is tussen de
de Trambaan zelf te realiseren.
30
de
Woningbouwprogramma
en
beschikbare
ruimte
vitgangspunt vrije rijenwoningen heeft — in samenspraak met de tot een stedenbouwkundige geleid schetsontwerp dat voorziet in realisatie van 5 kavels voor en 10 vrijstaande woningen rijenwoningen om de casus Trambaan 30 rond te krijgen. Vanuit team Ontwikkeling is aangegeven, dat het woningprogramma op gespannen voet staat met het in het coalitie-akkoord vastgelegde uitgangspunt om bij grootschalige projecten minimaal 40% sociale nieuwbouwwoningen bouwen. Gewaarschuwd wordt voor ongewenste precedentwerking. Of hier sprake is van een “grootschalig project” is niet duidelijk, omdat het coalitie-akkoord niet voorziet in een definitie. Voorkomen van precedentwerking gaat er van uit dat gelijke gevallen, gelijk worden behandeld. Aangezien weinig situaties 1-op-1 vergelijkbaar zijn is in de praktijk niet snel sprake van precedentwerking. Los van het vorenstaande doet onze planeconoom de suggestie om de oppervlakte van de rijenwoningen te verkleinen van bijv. 120 naar 110 m? bvo en de oppervlakte van de kavels te verkleinen van 160 naar 130 m?. Een andere suggestie is het verkleinen van de vrije kavels van 800 naar 600 m? of het realiseren van (meerdere) 2-onder-1-kapwoningen op de kavels. Wel is het zo, dat meer woningen meer parkeerruimte en openbare ruimte vragen om aan de Het
kavels
van
en
-
Parkeernota Niettemin Voor de
en
de LIOR
lijkt het
te kunnen
gewenst
om
nog
voldoen. eens
BEN orc: locatie (geanonimiseerd)
te bezien of
meer
variatie in woningaanbod
mogelijk is.
vitgegaan, dat er minimaal 2 bouwkavels voor vrijstaande woningen nodig zijn saneringskosten goed te maken. Dit doet vermoeden dat het perceel aan de Beemsterboerweg onvoldoende groot is om volledig te kunnen voorzien in de compensatiebehoefte van beide gegadigden. In dat kader valt wellicht te denken aan het bieden van ontwikkelruimte binnen de toekomstige ‘e Tuitienhorn. woningbouwlocatie (geanonimiseerd) BN om
Collegevoorstel
er
von
de
Pagina
3
van
4
Exploitatie-opzetten De uitgangspunten in de concept-exploitatie-opzet voor de casus Trambaan 30 zijn volgens planeconoom realistisch, maar vragen hier en daar nog wel om een toelichting/aanpassing voordat er mee kan worden ingestemd. Voor de (geanonimiseerd) oisnog een concept-exploitatie-opzet moeten worden Ee om te aangeleverd inzichtelijk krijgen wat de daadwerkelijke compensatiebehoefte is.
de
locatie
Gevolgen voor openbare ruimte Desgevraagd heeft de afdeling Openbaar Gebied in september 2019 al een aantal aandachtspunten meegegeven voor ontwikkeling van het perceel aan de Beemsterboerweg. Uitgangspunt is, dat in principe aan de LIOR moet worden voldaan. Er is met name zorg als het gaat over de riolering. Voor de percelen langs de Beemsterboerweg is tot nu toe steeds gebruik gemaakt van drukriolering (deels op privéterrein). Hierdoor dreigt er een complex en kwetsbaar systeem te ontstaan van allerlei stukjes (druk)riolering met evenzovele gevoelige en kostbare elektro-mechanische installaties. Aangedrongen wordt op een goede analyse van huidige en toekomstige afvalwaterinzameling. Dit is m.i. iets wat vanuit de afdeling zelf moet worden opgepakt. Wel heeft dit als consequentie, dat v.w.b. de riolering nog geen duidelijkheid kan worden gegeven over de gevolgen voor de beoogde ontwikkeling. Uiteraard komen kosten aan de openbare ruimte buiten het plangebied ook voor rekening van initiatiefnemer als zij het gevolg zijn van de woningbouwontwikkeling. Hierover zullen in een anterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt.
Maatschappelijk draagvlak (steun
en
weerstand)
Het
bestemmingsplan voor de locatie Beemsterboerweg voorziet in een wijzigingsmogelijkheid om woningbouw mogelijk te maken. Niettemin zal de “ontwikkelaar” met direct omwonenden het gesprek moeten aangaan om te sonderen of er wensen zijn waaraan mogelijk invulling kan worden gegeven bij verdere uitwerking van het plan. Gelet op de grote behoefte aan nieuwbouwwoningen en het feit dat het plan (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ) zonder slag of stoot de planologische procedure heeft doorlopen wordt verwacht dat woningbouw op deze locatie goed zal worden ontvangen. Financiële
consequenties
De locatie
Beemsterboerweg
heeft
een
boekwaarde
van
€ 50.000,--; de
geraamde opbrengst
is
€ 264.600, Kostenverhaal
begeleiding van de (planologische) procedure om te komen tot een woningbouwontwikkeling zal plaatsvinden op basis van een anterieure overeenkomst. voor
Communicatie Uw
besluit zal
grond
het besluit
schriftelijk kenbaar worden gemaakt kopen van de gemeente.
aan
de
partijen
die
leiden tot
een
werkbaar
hebben
aangegeven
te willen
Realisatie Nader
van
het besluit
van
overleg
kandidaten
met
een
betrokkenen zal moeten
oplossing
te kunnen
vinden
voor
plan
om
voor
beide
hun ruimtebehoefte.
Meegezonden bijlagen 2.
1.
Collegebesluit d.d. 07-04-2020 (stuknummer 20-016195) Verkavelingsvoorstel Beemsterboerweg
3.
4.
_1BO-advies
Collegevoorstel
d.d. 30-07-2020 18-02-2020
Pagina
4
van
4