2018 Spelregels voor verkoop en verhuur gemeentegrond
Tekst van het document
______________________________________________________________________________
De spelregels voor verkoop en verhuur van gemeentegrond Oktober 2018 ______________________________________________________________________________
Inlichtingen bij Team Vastgoed Afdeling Ruimte Doorkiesnummer (0224) 210 400
Gemeente Schagen
|
Pagina 1 van 5
1 Afbakening Snippergroen wordt onderscheiden van structuurgroen. 1.1 Structuurgroen Structuurgroen levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied en daarmee aan het woon- en leefmilieu. Op dit moment wordt openbaar groen gerekend tot het structuurgroen als het een gemotiveerde bijdrage levert aan: de speel- en beweegruimte (recreatie), inclusief afscherming tegen overlast door beplanting of beschutting; de natuurbeleving/ecologische hoofdstructuur; de verkeersgeleiding langs wegen, voet- en fietspaden, met name bij afslagen en kruispunten; de beeldkwaliteit aankleding openbare ruimte, waarbij openbaar groen een samenhangend beeld geeft tussen verhardingen en bouwmassa’s, of waar het de wijk, buurt of straat door de vorm en / of bijzondere beplanting een eigen identiteit geeft; afschermende stadsrandbeplanting vormt het groen structuurbepalende, beeldbepalende, monumentale of te behouden gezonde bomen bevat; het groen nodig is om een waardevolle houtopstand in stand te houden op een aangrenzend perceel; sociale veiligheid; doelmatig onderhoud van het (overige) openbaar groen. 1.2 Snippergroen Snippergroen is het openbaar groen dat geen structuurgroen is: kleine stroken groen van maximaal 50 m2 (eventueel met verharding), eigendom van de gemeente en grenzend aan particulier grondeigendom.
Het kan worden afgestoten zonder dat dit de kwaliteit of functionaliteit van de openbare ruimte aantast. Snippergroen is alle openbaar groen in woonwijken dat niet van belang is voor uitvoering van gemeentelijke taken, realisatie van gemeentelijk beleid of tot stand te brengen toekomstige ontwikkelingen. 2 Aanvraag en beoordeling koop In sommige situaties kan de grond niet worden gekocht, maar nog wel gehuurd. Dit is bijvoorbeeld het geval als de aanwezigheid van kabels & leidingen verkoop in de weg staan. Door beperking van de gebruiksmogelijkheden is de huur in die situaties lager dan de normale huur. Gebruik van gemeentegrond zonder contractuele overeenstemming wordt niet getolereerd. Deze grond wordt teruggevorderd. Indien mogelijk zal de grond te koop of te huur worden aangeboden. Individuele aanvragen voor aankoop kunnen uitsluitend worden ingediend door invulling van het contactformulier op de internetsite van de gemeente. Het indienen is kosteloos. Bij de inhoudelijke beoordeling worden de onderstaande aspecten in overweging genomen.
2.1 Hoofdregels De hoofdregels bij verkoop van snippergroen zijn: alleen het direct aan het eigendom grenzende perceel mag worden verkocht; alleen juridische eigenaren van aangrenzende percelen komen in aanmerking om het snippergroen te kopen; als het snippergroen grenst aan meerdere percelen, dan zal ook aan de andere eigenaren worden gevraagd of zij belangstelling hebben, waarna verkoop kan plaatsvinden op basis van deling, veiling of loting; na weigering zullen nieuwe verzoeken voor hetzelfde snippergroen niet in behandeling worden genomen, tenzij het beleid van de gemeente of de situatie zodanig zijn veranderd dat een nieuwe aanvraag kansrijk is.
Gemeente Schagen
|
Pagina 2 van 5
2.2 Aanvraag tot koop De aanvraag wordt uitsluitend in behandeling genomen als: de aanvraag via website van de gemeente wordt ingediend; het webformulier volledig is ingevuld; een bijlage (kaart of luchtfoto) is bijgevoegd waarop het gewenst snippergroen duidelijke is aangegeven; beknopt wordt aangegeven wat het beoogde gebruik is. Bij onvolledige aanvragen wordt de indiener gevraagd om deze alsnog aan te vullen, zodat de aanvraag inhoudelijke behandeld kan worden. 2.3 Beoordeling aanvraag en verkoopproces De aanvraag wordt getoetst op grond van een afwegingskader. Dit afwegingskader bevat een aantal belangen van de gemeente. Deze belangen en de daarbij horende overwegingen zijn hieronder beknopt uitgewerkt. 2.3.1 Kabels en leidingen in de grond / riolering Als er kabels of leidingen in het snippergroen liggen, zal de aanvraag voor koop worden geweigerd. Dit geldt in hoge mate ook voor riolering en drainage; bij uitzonderlijke situaties kan hier verkoop met vestiging van een opstalrecht plaatsvinden, ter bescherming van de gemeentelijke belangen. Bij verkoop moet een veilige afstand in acht worden genomen tot kabels & leidingen. Het globale onderzoek wordt uitgevoerd door middel van een zogenaamde klic-melding, een kaart waarop de kabels en leiding globaal staan aangegeven.
2.3.2 Structuurgroen Als het groen onderdeel uitmaakt van structuurgroen (afgebakend in 1.1) wordt koop geweigerd. In het Integraal Beleidsplan Openbare Ruimte zijn voor het openbaar groen op hoofdlijnen belang en doelstellingen aangegeven. Dit wordt uitgewerkt in een Groenstructuurplan. De verwachting is dat dit plan wordt opgesteld rond 2019 / 2020. Dit kan tot actualisatie leiden van de hieronder geformuleerde toetsingscriteria. Een doelstelling is om daarna openbaar inzichtelijk te maken welke stukken openbaar groen voor verkoop als snippergroen in aanmerking komen. Daarnaast geldt dat: de eerste 15 jaar na oplevering van een nieuwe wijk er in geen geval snippergroen wordt verkocht; daarna wordt bij de aanvraag afgewogen of er tussentijds nieuwe inzichten zijn ontstaan over de omvang, de kwaliteit en het beheer van het structuurgroen; plekken die als natuur / ecologische zone zijn aangewezen behoren altijd tot het structuurgroen, ook als het geen bijdrage levert aan de natuurbeleving of beeldkwaliteit; hierbij speelt duurzame ecologische waarde een rol: naarmate het langer heeft geduurd voor de beplanting tot volle wasdom is gekomen wordt deze waarde groter; de gemeente steeds toegang moet houden tot overige openbaar terrein, waaronder waterlopen, om daar onderhoud uit te kunnen voeren.
Verkoop mag niet leiden tot ongewenste vormen overblijvend groen, niet te onderhouden of te bereiken stukken openbaar terrein of niet te bereiken terreinen van derden wordt niet Op deze gronden en overwegingen zal een aanvraag tot koop van snippergroen worden geweigerd. 2.3.3 Straatmeubilair Als er straatmeubilair (lichtmasten, verkeersborden, afvalbakken, banken, etc.) op het snippergroen staat, zal de aanvraag voor koop worden geweigerd. 2.3.4 Verkeerssituatie Als wijziging van de inrichting van het snippergroen (bijvoorbeeld door het plaatsen van schuttingen of andere bouwwerken) leidt tot verslechtering van de verkeersveiligheid of de sociale veiligheid zal de aanvraag voor koop worden geweigerd. Er dient bij verkoop van groen tussen openbare weg of parkeerplaats altijd een buffer groen aanwezig te blijven (vuistregel is strook van minimaal 2 meter). Dit ook om te voorkomen dat parkerende auto’s niet tegen de nieuw te plaatsen erfafscheiding rijden.
Gemeente Schagen
|
Pagina 3 van 5
Als verkoop van snippergroen het verkeer (auto’s, fietsers, voetgangers) belemmert, of als erven van omwonenden niet of minder goed bereikbaar worden, zal de aanvraag voor koop eveneens worden geweigerd. 2.3.5 Ontwikkelingen op termijn Als de gemeente ruimtelijke plannen (bouw, verkeer en dergelijke) heeft voor de grond of als de grond als ‘strategisch’ wordt aangemerkt dan zal de aanvraag voor koop worden geweigerd. Strategisch houdt in de mogelijkheid van ontwikkeling op langere termijn. Bij weigering zal de gemeente in de beoordeling dit globaal aangeven als ‘niet verkoopbaar wegens mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen’. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ook zijn plaatsing van ondergrondse containers, realiseren van opstelplaatsen voor containers, toevoegen van parkeerplaatsen. 2.3.6 Bodem Als bekend is dat de grond zodanig is verontreinigd dat dit het beoogde gebruik (wonen / tuin) in de weg staat, zal de aanvraag voor koop worden geweigerd. De mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging wordt beoordeeld op basis van historisch onderzoek naar de bodemkwaliteit. Als er geen belemmerende verontreiniging wordt gevonden, zal de gemeente de gegevens over de bodemkwaliteit verstrekken aan de aanvrager. De verzoeker is vrij voor eigen rekening een verkennend bodemonderzoek te verrichten.
De aanvrager wordt er op gewezen dat, mocht er toch verontreiniging worden aangetroffen, sanering voor zijn rekening is. 2.3.7 Bestemmingsplan Als openbaar groen verkocht wordt als snippergroen, blijft de geldende bestemming van kracht. Als het snippergroen al langere tijd wordt gebruikt als privétuin, wordt dit gedoogd, ook als de huidige bestemming dat gebruik formeel niet toelaat. Als een nieuw gebruik wordt beoogd dat in strijd is met het geldende bestemmingsplan, dan moet de nieuwe eigenaar voor eigen rekening een procedure starten om de bestemming te wijzigen. Bij het voorgenomen plaatsen van bouwwerken kan de bestemmingswijziging worden meegenomen in de vergunningprocedure. 2.4 Aanbod en afhandeling Als er na toetsing aan de gemeentelijke geen bezwaar bestaat tegen verkoop, wordt door de gemeente een schriftelijk aanbod voor een koopovereenkomst gedaan. Na acceptatie en afsluiting overeenkomst wordt de overeenkomst voor levering aangeboden aan de door de koper gekozen notaris in de gemeente Schagen. 3 Verkoopprijs snippergroen De verkoopprijs van snippergroen is in de kern Schagen hoger dan in de andere kernen en de buitengebieden op basis van de hogere grondwaarde in de kern Schagen. Deze prijzen zijn vastgesteld in collegebesluit van 23 juni 2015 en op juistheid bevestigd in een prijsadvies van de taxateur op 5 februari 2016.
3.1 Standaard verkoopprijs snippergroen De verkoopprijzen voor snippergroen bedragen: € 107,21 per m² prijspeil 1 januari 2018 k.k. in de stad Schagen; € 86,79 per m² prijspeil 1 januari 2018 k.k. buiten de stad Schagen. De grondprijs van gemeentegrond voor gebruik als tuin, wordt jaarlijks herzien met de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens. Hierbij wordt de prijsstijging van september tot september genomen. 3.2 Bijkomende kosten Alle bijkomende kosten, ook wel ‘kosten koper’ of k.k. genoemd, zijn voor rekening van de verzoeker. Hieronder vallen onder meer notariskosten, kadasterkosten, overdrachtsbelasting en bodemonderzoek. kosten voor onderzoek naar kabels en leidingen in de grond.
Gemeente Schagen
|
Pagina 4 van 5
4 Alternatieve vormen van gebruik snippergroen Als snippergroen niet wordt verkocht aan de eigenaar van de aangrenzende woning (of bedrijfsgebouw), terwijl dat op grond van het afwegingskader wel zou mogen, dan bestaan er twee andere vormen van gebruik door de aanwonende(n). Die vormen zijn verhuur en adoptie. Het onrechtmatig in gebruik nemen is niet toegestaan. Als dit wordt geconstateerd, dan kan de gemeente besluiten tot verkoop aan de gebruiker of tot ontruiming van de grond waarbij eventuele schade in rekening zal worden gebracht aan de onrechtmatige gebruiker. 4.1 Verhuur Hoewel verhuur niet de voorkeur heeft, is dit ook mogelijk. Hiervoor gelden in beginsel de onder punt 2 genoemde spelregels. Op onderdelen kan daar soepeler mee worden omgegaan, omdat de huur ook weer kan worden opgezegd. De huurprijs per m2 per jaar bedraagt 6,0% van de geldende verkoopprijs. Dit is lijn met het marktconforme bruto aanvangsrendement voor woningverhuur buten de Randstad. De huurprijs van 6% van de verkoopprijs geldt niet als er gebruiksbeperkingen op de grond rusten, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van kabels en leidingen. In dat geval kan het groen verhuurd worden tegen een gereduceerde huurprijs per jaar van 3% van de geldende verkoopprijs. De huurprijs wordt jaarlijks herzien met de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens.
Hierbij wordt de prijsstijging van september tot september genomen. 4.2 Adoptie In sommige gevallen kan er ook besloten worden tot adoptie door inwoners, zonder dat dat een huurprijs voor hoeft te worden betaald. Dit kan alleen als het groen een openbare functie behoudt. Bij een klein stukje kan een individuele inwoner de adoptie op zich nemen, bij grotere stukken moeten dit tenminste drie inwoners zijn. Tenminste 70% van de omwonenden heeft geen bezwaar tegen de adoptie. Daarnaast kunnen per situatie aanvullende spelregels gelden. 4.3 Procedure bij gebruik zonder toestemming Als inwoners een gedeelte van gemeentelijk openbaar groen zonder toestemming van de gemeente in gebruik nemen en het inrichten voor privégebruik, dan is dit onrechtmatige ingebruikneming. Bij constatering van onrechtmatig gebruik zal de gemeente de gronden terugvorderen, om hierover weer de vrije beschikking te verkrijgen. Dit betekent dat de gebruiker wordt aangeschreven met de opdracht zijn privégebruik van het perceel gemeentegrond te staken en eventueel aangebrachte bebouwing, erfafscheidingen, tuininrichting en dergelijke te verwijderen. Als de gebruiker nalaat de onrechtmatig in gebruik genomen grond te ontruimen, dan zal de gemeente dit via de rechter afdwingen, waarbij de kosten in rekening worden gebracht aan de gebruiker.
Ook aangebrachte schade aan het openbaar groen zal in rekening worden gebracht aan de gebruiker. Indien voldaan wordt aan de criteria genoemd onder punt 2, zal de grond te koop of te huur worden aangeboden aan de gebruiker.
Gemeente Schagen
|
Pagina 5 van 5