1. Bestemmingsplan Haringhuizerweg 1 Schagen - toelichting

5.11 Kabels en leidingen Voor zover bekend bevinden zich binnen het plangebied alleen huisaansluitingen voor gas, water, elektriciteit en datatransport ten behoeve van de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van de aanwezigheid van hoofdtransportleidingen. Bovengronds zijn ervoor zover bekend geen beperkingen. Conclusie: Er zijn geen kabels en leidingen aanwezig die de uitvoering van het plan belemmeren.

5.12 Cultuurhistorie Het grondgebied van de gemeente Schagen is vanaf de vroege middeleeuwen permanent bewoond. Vanaf de 8ste eeuw na Chr. trokken ontginners het veen in. In eerste instantie werd het gebied vanuit veenstroompjes ontgonnen. Door de ontwatering van het veen klonk het veen in en oxideerde het, waardoor het maaiveld daalde en de zee meer vat kreeg op het land. De aanleg van terpen en dijken zorgde ervoor dat er blijvend gewoond kon worden in deze contreien. Rond de stad Schagen is een groot aantal terpen bewoond en een aantal kleine gehuchten, zoals Keinse, Grotenwal en Avendorp, die ook op terpen zijn ontstaan. Het plangebied ligt aan de Haringhuizerweg, een binnenwaterkerende dijk uit de Volle Middeleeuwen en is in recente tijden niet bebouwd geweest. Vanwege de reservering van 29

het gebied als mogelijk bedrijventerrein heeft hier geen kavelverbetering plaatsgevonden in het kader van de ruilverkaveling Schagerkogge. Het ligt in de verwachting dat het plangebied sinds de Late Middeleeuwen tot Vroege Nieuwe Tijd in gebruik is als gras- en/of akkerland. Het plangebied wordt aan drie zijden begrensd door historische waterlopen. Op de onderstaande afbeelding staan drie stolpen aangeduid. De oudste stolp binnen dit kaartbeeld is de Wilgenhoeve aan de Grottewallerweg 48 (gebouwd in 1890). De Lolleburg aan de Grotwallerweg 48 is gebouwd in 1975 en de stolp aan de Haringhuizerweg 1 is volgens de beeldbank van de boerderijenstichting herbouwd in 2001.

Kadastrale minuutplan

De stolpen bevinden zich op terpen en vormen samen met de nog aanwezige historische waterlopen en de Haringhuizerweg een mooi ensemble. Conclusie: De bouw van ecologische woningen op deze locatie past in de middeleeuwse traditie van wonen langs dijken. De oude waterlopen en de dijk worden gerespecteerd.

5.13 Archeologie Ten behoeve van het bestemmingsplan is een archeologische quickscan vervaardigd door Archeologie West-Friesland. Deze is als bijlage 9 toegevoegd. Het plangebied is gelegen aan de rand van het bedrijventerrein Witte Paal en is niet aangetast door bouwrijp maken. Ten noorden van het plangebied is in1994 een opgraving 30

uitgevoerd. Hierbij zijn sporen uit de Midden Romeinse tijd (2de of 3de eeuw na Chr.) aangetroffen. Ook is er in de directe omgeving een muntschat gevonden bij het uitgraven van een waterpartij. Op basis van de archeologische onderzoeken in de directe omgeving geldt een (zeer) hoge archeologische verwachting voor resten uit de Romeinse tijd. Deze bevinden zich onder het middeleeuwse kleidek dat hier aanwezig is. De beleidskaart archeologie uit 2009 heeft het plangebied onterecht onder overig bebouwd gebied geschaard en hier een vrijstellingsgrens voor archeologisch onderzoek van 1 ha aan gekoppeld. Het plangebied zou echter beter bij het regime van de Slikvenpolder kunnen worden gevoegd. Hier geldt een vrijstellingsgrens voor archeologisch onderzoek van 500 m 2. Vanuit het gemeentelijk beleid wordt geadviseerd om archeologie-vriendelijk te bouwen, dat wil zeggen de bodem niet te verstoren. Een archeologie-vriendelijk bouwplan kan worden getoetst door Archeologie West-Friesland en dient te worden goedgekeurd door de gemeente Schagen. Een niet archeologie-vriendelijk bouwplan houdt in dat de huidige situatie van de bodem zal worden verstoord tijdens het bouwproces.

Onder bodemverstoring wordt in deze situatie onder andere verstaan: - afgraven van de bovengrond (dieper dan 0,6 m –mv) ten behoeve van het bouwrijp maken van de gronden; - het aanbrengen van een dicht gesteld palenplan; - bodemsaneringen, tijdelijke uitplaatsing van vervuilde grond; - het graven van sloten en andere ingravingen. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat het plangebied circa 25 cm zal worden opgehoogd. Hierdoor komt het archeologisch interessante niveau nog dieper te liggen en is behoud in situ van de archeologische resten binnen een groot deel van het plangebied mogelijk. Het voorlopige inrichtingsplan laat echter zien dat er ook water zal worden gegraven. Hier is duurzaam behoud van de aanwezige resten niet mogelijk. De waterpartijen overschrijden de vrijstellingsgrens van 500 m2 niet. Aanbevolen wordt om voorafgaand aan het uitgraven van de waterpartijen een beperkt archeologisch onderzoek uit te voeren. Conclusie: De voorgenomen ontwikkeling zal de eventueel aanwezige archeologische resten niet onevenredig aantasten. Ter bescherming van deze waarde zal in de toekomst een dubbelbestemming Waarde-Archeologie worden opgenomen.

31

6

Juridische aspecten

6.1

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische opbouw van de regels en de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan Haringhuizerweg 1 in Schagen. Het bestemmingsplan vervangt op deze locatie het bestemmingsplan “Witte Paal”. De regels en de plankaart vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Dat betekent dat aanvragen om een omgevingsvergunning direct getoetst worden aan dit bestemmingsplan. Als de aanvraag past binnen dit bestemmingsplan en overigens ook voldoet aan de overige toetsingsgronden, kan de omgevingsvergunning direct verleend worden (reguliere procedure). Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen. Op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding zijn alle noodzakelijke gegevens ingetekend. Deze bestemming is op de verbeelding zichtbaar gemaakt door middel van een kleur en is gekoppeld aan een artikel in de regels. De regels laten vervolgens zien op welke wijze de gronden binnen de bestemming gebruikt mogen worden. De toelichting is niet juridisch bindend, maar bevat een uitleg van de aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken die hebben geleid tot de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied.

6.2

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemming van de gronden aan. Tevens wordt met functieaanduidingen de gebruiksmogelijkheden nader gespecificeerd. In de planregels staat per bestemming en aanduiding vastgelegd wat de beperkingen en mogelijkheden van de gronden met de bestemming, zoals aangegeven op de verbeelding, zijn Het bestemmingsplan Haringhuizerweg 1 Schagen (verder het bestemmingsplan) maakt het volgende particuliere initiatief mogelijk: - het toevoegen van 12 wooneenheden op de bestemming wonen; Het bestemmingsplan voorziet ook in een actueel juridisch-planologische situatie met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden en daarbij de bouwmogelijkheden, van grond en opstal.

6.3

Planregels

Het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en uit de regels. Deze elementen zijn direct bindend en vormen o.a. de toetsingsgrond voor een aanvraag om een omgevingsvergunning. De bestemmingsregels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken. 6.3.1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1, de Inleidende regels, zijn in artikel 1 de definities van de verschillende in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen en in artikel 2 de wijze van meten. De wijze van meten geeft aan hoe de oppervlakte, inhoud, goothoogte, nokhoogte e.d. van een 32

bouwwerk moeten worden bepaald. Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregels. 6.3.2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Het tweede hoofdstuk bevat de Bestemmingsregels voor de bestemmingen ‘Wonen’. In deze regels zijn het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (bestemmingsomschrijving) en zijn diverse bepalingen over het bouwen opgenomen. 6.3.3. Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat Algemene regels. Zo is een antidubbeltelregel opgenomen conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. 6.3.4. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen

In het vierde hoofdstuk zijn de Overgangs- en slotregels opgenomen. In dit hoofdstuk is onder andere bepaald hoe om te gaan met het gebruik en het bouwen voor thans nog aanwezige functies die niet in overeenstemming zijn met het plan. Deze regels volgen uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2. van het Besluit ruimtelijke ordening. In de slotbepaling is aangegeven onder welke benaming de regels kunnen worden aangehaald: het bestemmingsplan Haringhuizerweg 1 van de gemeente Schagen.

6.4

Handhaafbaarheid

Dit bestemmingsplan is opgezet conform de structuurbepalingen van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen en de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen en is daardoor gemakkelijk te lezen. Het gevolg is dat ook de handhaafbaarheid gemakkelijk vorm is te geven: de regels zijn eenduidig zodat rechtsgelijkheid en -zekerheid zo groot mogelijk is. Op basis van de Wro zijn belangrijke overgangsbepalingen en strafbepalingen wettelijk vastgelegd waardoor op die manier de handhaafbaarheid vanuit dit bestemmingsplan goed is geregeld. Handhaving van het ruimtelijk beleid verdient meer aandacht omdat het een voorwaarde is voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Ten behoeve van een goede handhaving van de regels zijn de volgende factoren van belang: • • • •

voldoende kenbaarheid geven aan het plan; voldoende draagvlak voor het beleid en de regelgeving in het plan; inzichtelijke en realistische regeling; handhavingsbeleid.

33

7.

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1

Economische uitvoerbaarheid

Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met afdeling 6.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat regels voor het verhaal van exploitatiekosten. De verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan (artikel 6.2, lid 1 Wro) bestaat alleen ten aanzien van gronden waarop een in artikel 6.2.1 Bro aangewezen bouwplan is voorgenomen en alleen voor zover het kostensoorten betreft die in artikelen 6.2.3 en 6.2.4 zijn aangewezen. Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de planologische procedure. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, om in het geval van grondexploitatie door derden, diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan worden vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst. Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over in het plan begrepen gronden verzekerd en hoeft geen exploitatieplan conform Wro te worden opgesteld.

In de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer wordt ook bepaald dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer zal komen.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorbereiden van het ontwerpbestemmingsplan bestaat uit het opstellen van de toelichting, de regels en het tekenen van de verbeelding (de plankaart). In deze fase worden meestal ook de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Het voorontwerp is ingevolge artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro), voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners. Er zijn geen inhoudelijke reacties ontvangen. Nadat het ontwerpbestemmingsplan ambtelijk is getoetst en akkoord bevonden, beslist het college uiteindelijk of het plan ter inzage gelegd mag worden. Dit is een wettelijk verplichte stap. Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een termijn van 6 weken ter inzage worden gelegd. Gedurende deze termijn worden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen tegen het voorgenomen besluit. Nadat de ingekomen zienswijzen zijn beantwoord, stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. Bij ongewijzigde vaststelling wordt het vaststellingsbesluit binnen twee weken gepubliceerd. Bij gewijzigde vaststelling vindt dit na maximaal zeven weken plaats. Na publicatie start de beroepstermijn van zes weken. Het vaststellingsbesluit staat open voor beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

34

7.2.1

Overleg belanghebbenden

Over het woningbouwplan heeft overleg plaatsgevonden met diverse bewoners langs de Grotewallerweg (omwonenden). Uit dit overleg zijn geen opmerkingen naar voren gekomen over de ontwikkeling van plan. Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende zes weken ter inzage worden gelegd, zodat belanghebbenden de mogelijkheid wordt geboden om een zienswijze in te dienen.

35