33. VNG Lbr26 009 Nieuwe Modelhuisvestingsverordening en Wet regie volkshuisvesting

Nadeel is dat de kandidaat afhankelijk is van de aangeboden woning. Argumentatie hierbij is dat beperking van aanbod te motiveren is op basis van het privilege dat je als urgente kandidaat absoluut voorrang krijgt. Vormgeven bezwaar en beroep Een toenemende druk op de woningmarkt en meer (zorg)doelgroepen die langer zelfstandig moeten wonen leiden niet alleen tot meer urgentie-aanvragen, maar ook tot meer afwijzingen. Veel mensen doen terecht een aanvraag voor urgentie, maar een deel probeert hiermee ten onrechte de kans op woonruimte te vergroten. Het gevolg van meer afwijzingen is ook dat er meer bezwaarprocedures ontstaan. Tegen een beslissing over de indeling in een urgentiecategorie kan een woningzoekende bezwaar en beroep instellen. Iemand die bezwaar tegen een uitspraak wil maken, kan hiervoor terecht bij de gemeentelijke bezwaarschriftencommissie. Binnen de urgentieregio zullen gemeenten onderling moeten bepalen op welke wijze dit in hun regio gaat plaatsvinden. Moet indiener in zijn of haar eigen gemeente de bezwaarschriftencommissie aanschrijven of fungeert één bezwaarschriftencommissie als het regionale orgaan waar bezwaren ten aanzien van urgenties kenbaar kunnen worden gemaakt? Beide situaties komen voor. Belangrijk is om ook enige afstemming tussen urgentiecommissie en bezwaarschriftencommissie te laten plaatsvinden.

Beide instanties moeten enerzijds onafhankelijk optreden, maar anderzijds ook open staan voor het wijzigen van een besluit als een bezwaar gegrond is verklaard.

7.3

Aanvragen huisvestingsvergunning woonruimteverdeling Als gemeenten het onderdeel woonruimteverdeling in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen moeten nieuwe huurders die een woning toegewezen hebben gekregen en deze hebben geaccepteerd, over een huisvestingsvergunning beschikt. Pas dan kunnen ze de woonruimte in gebruik nemen. In veel situaties is dat bijna een formaliteit; de nieuwe huurder moet op basis van diverse bewijsstukken aantonen dat hij/ zij 18 jaar of ouder is, beschikt over de Nederlandse nationaliteit (of hier rechtmatig verblijft) en voldoet aan de landelijke inkomensgrenzen voor sociale huur (of eventueel middeldure huur). Als de woningzoekende denkt in aanmerking te komen voor een specifieke voorrangsregeling, zal hij of zij dat bij de inschrijving moeten aangeven en onderbouwen met aanvullend bewijsmateriaal (bijvoorbeeld de binding met een gemeente of kern, een Wmo-indicatie voor een woningaanpassing, of een dienstverband in een vitale beroepsgroep). Dit betekent dat het inschrijfsysteem ook zodanig uitgerust moet zijn dat deze informatie begrijpelijk en goed traceerbaar is voor de woningzoekende. Meestal wordt het mandaat voor de uitvoering van de huisvestingsverordening op dit

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

57

onderdeel bij de deelnemende woningcorporaties gelegd. Vaak beschikken zij al over een (regionaal) woonruimteverdeelsysteem waar inschrijfmogelijkheden, aanvullende vereisten en rangorde bij toewijzing in zijn verwerkt. Wel zal dan gekeken moeten worden hoe nieuwe voorrangsregels of andere voorwaarden worden verwerkt in het (digitale) platform waar de woningcorporaties gebruik van maken. Daarnaast kan het voorkomen dat in een of meer gemeenten afwijkende voorrangsregels gelden. Deze afwijkende regels moeten dan ook inzichtelijk zijn voor de woningzoekende. Praktijkvoorbeelden: Hoe 50% voorrang toepassen? Een gemeente kan in de huisvestingsverordening opnemen dat bij toewijzing voorrang wordt verleend aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding (zie paragraaf 4.2). Er zijn verschillende werkwijzen voor de toepassing van deze voorrang mogelijk: • Het aantal mutaties in het afgelopen jaar wordt als vertrekpunt genomen. Op basis van dat aantal wordt bij de helft (50% van aantal mutaties afgelopen jaar) voorrang gegeven in het huidige jaar. Bijvoorbeeld: in 2024 vonden er 500 mutaties plaats in gemeente x. Op basis daarvan wordt bij de eerste 250 mutaties in 2025 (50% van 500) voorrang gegeven aan mensen met maatschappelijke of economische binding. De kans is groot dat het werkelijke aantal mutaties in 2025 afwijkt (hoger of lager).

Dit werkelijke aantal mutaties wordt vervolgens weer als uitgangspunt genomen voor de 50% met voorrang toe te wijzen woningen in 2026. Deze methode kan overigens ook per week of maand toegepast worden, waardoor er al eerder in het jaar woningen aan mensen met en zonder binding kunnen worden toegewezen. • De vrijkomende sociale huurwoningen worden om en om met voorrang toegewezen. Bijvoorbeeld: woning 1 wordt met voorrang toegewezen aan iemand met maatschappelijke of economische binding. Woning 2 wordt zonder voorrang toegewezen. Woning 3 wordt wel weer met voorrang toegewezen, etc. Bij een specifiek segment wordt 100% van het vrijkomende aanbod met voorrang toegewezen (bijvoorbeeld een kleine kern of nieuwbouwwoningen), terwijl bij de rest van het woningaanbod (zoals de grotere kernen in de gemeente of bestaande woningen) geen voorrang voor mensen met maatschappelijke of economische binding wordt gegeven. De werkwijze bij voorrang bij betaalbare koopwoningen (nieuwbouw) wijkt iets af. De om-en-om mogelijkheid is er doorgaans niet, omdat er meerdere ontwikkelaars actief zijn die niet gelijkmatig verspreid over het jaar (en in even grote aantallen) hun aanbod op de markt brengen. Daarom wordt vooral op complexniveau de voorrangsregel toegepast.

• Bij een opgeleverd nieuwbouwcomplex met betaalbare koopwoningen moet de ontwikkelaar 50% van het aantal betaalbare koopwoningen in dat complex met voorrang toewijzen aan mensen met maatschappelijke of economische binding. Hetzelfde geldt voor de volgende ontwikkelaar die dat jaar een complex met betaalbare koop oplevert. • Bij inschrijving op een nieuwbouwcomplex met betaalbare koop moeten geïnteresseerden hun persoonlijke gegevens doorgeven (naam, leeftijd, huidige adres). Na de vooraf vastgestelde inschrijf-periode geeft de ontwikkelaar deze gegevens door aan de gemeente die vervolgens checkt (via BRP) of er daadwerkelijk sprake is van binding aan de betreffende gemeente, kern, stadsdeel. Daarna kan de daadwerkelijke toewijzing plaatsvinden. Digitaal platform voor middenhuur Als een gemeente of regio het betrekken van middeldure huur vergunningsplichtig heeft gemaakt, inclusief voorrangsregelingen, dan zal er ook een platform moeten zijn waar het aanbod van middenhuur op een toegankelijke en transparante manier wordt aangeboden. Woningcorporaties met middeldure huurwoningen kunnen dit aanbod op hun eigen digitale platform plaatsen. Dit is niet mogelijk voor particuliere verhuurders.

Zij maken nu vaak gebruik van hun eigen website om het beschikbare woningaanbod weer te geven, maar voor de transparantie heeft een gemeentelijk of regionaal platform met het totale aanbod van middenhuur van particuliere verhuurders de voorkeur. Dit vergt wel dat hierover afstemming plaatsvindt met de betrokken verhuurders over hoe dit praktisch kan worden ingericht. De gemeente heeft de mogelijkheid om eisen te stellen ten aanzien van

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

58

de wijze waarop het aanbod aan middeldure huur wordt aangeboden (Huisvestingswet, artikel 20).

Praktijkvoorbeeld: snelle vergunningsaanvraag voor particuliere (ver)huurders (gemeente Den Haag) Als in een gemeente het middeldure huursegment ook vergunningsplichtig is gemaakt, zal een instantie (meestal is dat de gemeente) vergunningaanvragen moeten toetsen en vervolgens al dan niet de vergunning uitgeven. Particuliere verhuurders ervaren dat soms als een langdurig proces. Zeker in vergelijking tot de sociale huursector waarbij woningcorporaties vaak gemandateerd zijn om zelf de vergunningen af te geven. In de gemeente Den Haag is daarom een afsprakenkader met particuliere verhuurders opgesteld om tot een efficiënt proces voor de vergunningaanvraag te komen. Hierin is vastgelegd wat de verhuurder aan informatie (over de huurder) kan/moet verzamelen en welke voorwaarden van toepassing zijn. Deze informatie wordt door de verhuurder aan huurder verstrekt, die vervolgens een complete aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij de gemeente indient. Omdat deze aanvragen compleet zijn kan de gemeente binnen de afgesproken termijn van vijf werkdagen een vergunning verstrekken.

7.4

Aanvragen vergunning woonruimtevoorraadbeheer, opkoopbescherming, toeristische verhuur Als een of meerdere vormen van woonruimtevoorraadbeheer (woningvormen, woningomzetten, samenvoegen, onttrekken), opkopen of toeristische verhuur vergunningsplichtig is gemaakt, zal een pandeigenaar een vergunning moeten aanvragen. Dit gebeurt doorgaans bij de gemeente of een uitvoeringsinstantie die verbonden is aan de gemeente. Het gaat doorgaans namelijk om een vergunningsplicht die sterk per gemeente verschilt (inclusief de voorwaarden die daarbij spelen). Bij de aanvraag is het belangrijk dat voor de beoordeler van de aanvraag duidelijk is om welk pand het gaat en hoe de situatie ter plaatse is, zowel de huidige situatie als de beoogde nieuwe situatie (na woningvorming, omzetting, etc.). Voor pandeigenaren moet het duidelijk zijn welke gegevens en tekeningen zij moeten aandragen, alvorens de gemeente een vergunningaanvraag in behandeling neemt. Alle aspecten waarop de gemeente wil gaan toetsen (denk aan parkeren, zowel voor fiets als auto, aantal toe te voegen woningen/kamers, oppervlakte, etc.) moeten in de aangedragen gegevens aanwezig zijn. Bij het beoordelen van een vergunningsaanvraag ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer spelen meerdere afwegingen een rol.

Een uitgebreide set toetsingscriteria kan ervoor zorgen dat alleen de beste vergunningsaanvragen op de juiste plek in aanmerking komen voor een vergunning. Maar een te groot detailniveau kan zorgen voor een praktisch lastig uitvoerbaar vergunningssysteem. Een voorbeeld hiervan is de leefbaarheidstoets bij de vergunningaanvraag voor woningomzetting. Veel betrokkenen zijn het erover eens dat een op maat gesneden onderzoek naar leefbaarheid het meeste recht doet aan de verscheidenheid van vergunningsaanvragen en lokale situaties. De keerzijde is dat er veel capaciteit opgaat aan het uitvoeren van onderzoek waarbij het alsnog lastig is te beoordelen of een nieuwe aanvraag de spreekwoordelijke druppel zal zijn die de emmer qua leefbaarheid doet overlopen. Het helpt om - waar mogelijk - zoveel mogelijk objectieve en kwantificeerbare criteria bij de beoordeling toe te passen (zie bladzijde 31, 38 en 41).

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

59

7.5

Verantwoording en monitoring Het is belangrijk om gedurende de uitvoering van de huisvestingsverordening goed te blijven monitoren hoe de vergunningverlening verloopt. Bij sommige onderdelen is dit in de basis al goed geborgd, bijvoorbeeld als er een regionaal woonruimteverdeelsysteem is waarbij (half)jaarlijks een rapportage wordt opgeleverd over de woningtoewijzing (herkomst huurders, leeftijd huurders, frequentie aantal urgentiecategorieën, etc.). Hierbij is het vooral zaak om bij elke aanpassing van de huisvestingsverordening goed te kijken of nieuwe categorieën in de monitoring terug te vinden zijn. Voor het urgentiedeel zijn in de Wet versterking regie volkshuisvesting een viertal analyses benoemd die iedere gemeente jaarlijks in beeld moet brengen (zie paragraaf 3.4). Bij monitoring is het ook van belang om eventuele kan-bepalingen die zijn opgenomen in de huisvestingsverordening te volgen (zie paragraaf 4.2). Een kan-bepaling kan de verhuurder naar eigen inzicht toepassen, mits er een goede belangenafweging plaatsvindt. Tegelijkertijd gaat de gemeente of regio ervan uit dat zo’n kan-bepaling wel tot op zekere hoogte wordt toegepast. Goede monitoring kan helpen om te kijken of zo’n regeling naar inzicht van alle partijen voldoende wordt toegepast.

Bij woonruimtevoorraadbeheer, opkopen en toeristische verhuur is doorgaans nog geen sprake van een bestaand systeem waar aanvragen worden bijgehouden. Hier is het dus aan de gemeente of een andere uitvoerende instantie om bij de invoering van de vergunningplicht relevante kenmerken per aanvraag te registreren, zodat evaluatie en monitoring van de huisvestingsverordening eenvoudiger wordt. De praktijk leert dat juist in deze beginfase, waarbij de focus ligt op het verwerken en beoordelen van alle aanvragen, monitoring en het aanleggen van een overzichtelijk database een ondergeschoven kindje wordt.

7.6

Verdeling kosten in de uitvoering De uitvoering van de huisvestingsverordening brengt kosten met zich mee. Een urgentiecommissie moet worden ingesteld, er moet capaciteit vrij worden gemaakt voor de beoordeling van huisvestingsvergunningen, er vindt overleg plaats tussen gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen, het digitale platform van de woonruimteverdeling moet worden aangepast aan de nieuwe voorwaarden en er moet vaak ook handhaving plaatsvinden. Betrokkenen moeten met elkaar tot een eerlijke verdeling van de kosten komen. Woonruimteverdeling Een groot deel van de kosten volgen uit nieuwe regels ten aanzien van de woonruimteverdeling gemaakt door de woningcorporaties. De voorwaarden voor woningtoewijzing hebben doorgaans betrekking op sociale huurwoningen die aan woningzoekenden moeten worden toegewezen. Tegelijkertijd geldt dat de huisvestingsverordening een publiekrechtelijk instrument is waar de gemeenten voor verantwoordelijk zijn. De gemeente geeft regels die de corporaties moeten verwerken in hun werkwijzen en systemen. Nieuwe voorrangsregels worden regelmatig op initiatief van de gemeenten opgenomen. Daarom is het redelijk dat gemeenten een deel van de kosten dragen. Veel gemeenten en woningcorporaties voeren gesprekken om tot een eerlijke verdeling van de gemaakte kosten te komen.

Een logische eerste stap is om met elkaar in beeld te krijgen welke kosten er zoal gemaakt worden en er mogelijk in de toekomst bij nieuwe voorwaarden bij komen. Op basis daarvan kan gekeken worden welke organisatie voor welk deel van het proces primair verantwoordelijk is. Voor die delen kunnen de kosten toegerekend worden naar de betreffende organisatie. Dit kan leiden tot een herverdeling als een partij relatief veel kosten maakt.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

60

Urgenties Ook voor het onderdeel urgenties moeten betrokken partijen met elkaar het gesprek voeren over een eerlijke verdeling van de kosten. Een verschil ten opzichte van de ‘reguliere’ woonruimteverdeling is dat bij dit onderdeel vaak ook zorgorganisaties betrokken zijn, bijvoorbeeld als er sprake is van intermediaire verhuur. Het komt voor dat een zorgorganisatie verhuurtaken uitvoert en daarvoor dus kosten maakt. Dit kan leiden tot discussie over welke partij(en) de kosten moet(en) dragen. Advies is daarom om bij intermediaire verhuur vooraf afspraken te maken over de kostenverdeling met de betrokken partijen. Met de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting (en daarmee het verplichte karakter van het urgentie-onderdeel in de huisvestingsverordening voor alle gemeenten) krijgt iedere gemeente een financiële ondersteuning voor uitvoering van de wet.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

61

8 Toezicht en handhaving Om ervoor te zorgen dat de bepalingen in een huisvestingsverordening ook echt effect hebben, is het zeer wenselijk dat er handhaving op de naleving van de regels plaatsvindt. De gemeente is hiervoor verantwoordelijk. De Huisvestingswet biedt diverse mogelijkheden om handhavend op te treden. Toch is het in de praktijk niet zo eenvoudig als het in theorie lijkt. Niet elke overtreding is even snel op te sporen. Zeker als de beschikbare capaciteit voor handhaving beperkt is.

8.1

Bij welke instrumenten is handhaving met name gewenst? In de basis kan een gemeente bij elk instrument van de huisvestingsverordening handhavend optreden als blijkt dat een betrokkene zich niet aan de voorgeschreven regels uit de huisvestingsverordening houdt. Bij nadere bestudering van bestaande huisvestingsverordeningen blijkt dat gemeenten vooral maatregelen rond toezicht en handhaving treffen als het een instrument betreft waarbij een grote variatie aan partijen betrokken is. Dat geldt met name bij de sturing op woonruimtevoorraadbeheer, opkoopbescherming, toeristische verhuur en toewijzing van betaalbare koopwoningen, waar in principe iedere pandeigenaar in aanraking kan komen met de regels uit de huisvestingsverordening. De onderdelen ‘urgenties’ en ‘woonruimteverdeling’ zijn in veel gevallen vooral van toepassing op woningcorporaties. Dit is doorgaans een overzichtelijk aantal partijen (zeker op gemeenteniveau) die zich bovendien ook moeten houden aan tal van vereisten (onder andere uit de Woningwet, lokale en nationale prestatieafspraken). Als particuliere verhuurders betrokken zijn bij de uitvoering van de woonruimteverdeling vindt er vaak ook extra toezicht plaats.

8.2

Mogelijke sancties bij een overtreding Als een betrokkene zich niet houdt aan de voorwaarden uit de huisvestingsverordening zijn er doorgaans drie mogelijke sancties. De meest gebruikelijke zijn de bestuurlijke boete en de last onder dwangsom. Specifiek voor het onderdeel toeristische verhuur geldt dat een gemeente een verbod voor het in gebruik geven van een woning voor toeristische verhuur kan opleggen. Bestuurlijke boete Artikel 35 uit de Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om bij bepaalde overtredingen van de wet een bestuurlijke boete op te leggen. Hierbij is per overtreding ook een maximum boetebedrag in de huisvestingswet opgenomen, corresponderend met de boetecategorieën die hiervoor zijn opgenomen in het Wetboek van Strafrecht.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

62

Overtreding

Maximale boete*

• In gebruik nemen woning zonder huisvestingsvergunning

€ 515 (1e categorie)

• Toeristische verhuur van woning zonder vermelding van registratienummer • Toeristische verhuur van woning is vooraf niet gemeld aan B&W (i.v.m. nachtencriterium) • Dienstverlener t.a.v. publiceren toeristische woonruimte informeert aanbieder niet over verboden • Het publiceren van woning die toeristisch wordt verhuurd als maximum aantal nachten is bereikt

€ 10.300 (3e categorie)

• In gebruik geven van een woning aan een persoon zonder huisvestingsvergunning • Splitsen, omzetten, samenvoegen, onttrekken als dat volgens de regels niet mag • Toeristische verhuur van woning voor meer nachten dan nachtencriterium • Toeristische verhuur van woonruimte zonder vergunning voor betreffend gebied • Het aanleveren van onjuiste of onvolledige gegevens met als doel om in aanmerking te komen voor een vergunning in het kader van woonruimtevoorraadbeheer of toeristische verhuur • Handelen in strijd met verbod op toeristische verhuur voor 1 jaar (en publiceren op platform)

€ 25.750 (4e categorie)

Binnen vier jaar opnieuw overtreding op: • In gebruik geven van een woning aan een persoon zonder huisvestingsvergunning • Splitsen, omzetten, samenvoegen, onttrekken als dat volgens de regels niet mag • Toeristische verhuur van woning voor meer nachten dan nachtencriterium • Toeristische verhuur van woonruimte zonder vergunning voor betreffend gebied • Het aanleveren van onjuiste of onvolledige gegevens met als doel om in aanmerking te komen voor een vergunning in het kader van woonruimtevoorraadbeheer of toeristische verhuur

€ 25.750 (4e categorie)

*Peildatum: 1 juli 2025 Bron: Huisvestingswet 2014, artikel 35, Wetboek van Strafrecht, artikel 23, lid 4.

Bestuurlijke boetes worden aan een overtreder opgelegd, ongeacht of de betreffende persoon de gemaakte overtreding alsnog hersteld. De bestuurlijke boete is vooral bedoeld om (nieuwe) overtredingen te voorkomen, zowel bij de individuele dader als bij de rest van de doelgroep. Burgers en bedrijven moeten worden afgeschrikt van het plegen van overtredingen. De lijst aan mogelijke bestuurlijke boetes inclusief hoogte van het bedrag verschilt per gemeente sterk. Het is aan de gemeenteraad om de hoogte van elk boetebedrag vast te stellen, zij het dat de bedragen niet hoger mogen zijn dan het wettelijke maximumbedrag per overtreding. Bij het vaststellen van het boetebedrag moet de gemeenteraad rekening houden met de ernst van de overtreding en de mate waarin deze aan de overtreder kan worden verweten. Mogelijk spelen ook specifieke omstandigheden een rol die invloed kunnen hebben op de hoogte van het bedrag. • Vaak wordt er onderscheid gemaakt naar het aantal overtredingen dat een vergunninghouder heeft gemaakt. Bij een eerste overtreding is de hoogte van het boetebedrag nog relatief beperkt. Begaat men voor de tweede of derde keer dezelfde

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

63

overtreding dan is het boetebedrag aanzienlijk hoger. Vaak vormt het boetebedrag bij de derde of vierde herhaling het maximumbedrag. Als er een hoger boetebedrag gehanteerd kan worden geldt hierbij ook een wettelijke termijn waarbinnen de recidive moet plaatsvinden (binnen vier jaar). • Vaak wordt er onderscheid gemaakt in de hoogte van de bestuurlijke boete voor particulieren versus bedrijfsmatige verhuurders. Van bedrijfsmatige verhuurders mag verwacht worden dat zij doorgaans beter op de hoogte zijn van de geldende voorwaarden dan particulieren. Een overtreding wordt hen daardoor vaak zwaarder aangerekend. • Soms maakt een gemeente onderscheid naar type overtreding. Heeft een overtreding effect op de woningschaarste, de leefbaarheid van de buurt/wijk en/of administratieve voorwaarden voor de vergunning? Daarbij geldt dat een overtreding ten aanzien van de administratieve voorwaarden lager beboet zou moeten worden dan andere type overtredingen. • Differentiatie naar omvang van de geconstateerde overtreding. Hoe groter het aantal nachten waarmee het nachtencriterium bij toeristische verhuur is overtreden, hoe hoger het boetebedrag. Een onttrokken woning leidt tot een hoger boetebedrag dan een onttrokken kamer. Specifieke omstandigheden die een rol kunnen spelen in de hoogte van de boete zijn bijvoorbeeld de financiële draagkracht van de overtreder.

Ook kan het voorkomen dat particulieren onbewust of per ongeluk een regel of voorwaarde overtreden. Ondanks de hoge opbrengst door de verhuur van de woning kunnen zij bij een hoge bestuurlijke boete in financiële problemen komen, terwijl de ernst en omvang van de overtreding zo’n hoge boete niet altijd rechtvaardigt. Een bestuurlijke boete wordt opgelegd op grond van de Huisvestingswet. De overtredingen waarbij een boete gaat gelden (inclusief boetebedrag) moeten daarom worden opgenomen in de huisvestingsverordening. Last onder dwangsom Een last onder dwangsom kan worden opgelegd op grond van de Gemeentewet (artikel 125) in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (artikel 5:32) en hoeft daarom niet te worden opgenomen in de Huisvestingsverordening. Een last onder dwangsom is een sanctie om de overtreding te beëindigen. Daarbij wordt een verplichting tot betaling van een geldsom opgelegd, voor het geval niet tijdig de overtreding is beëindigd. Het is mogelijk om een last onder dwangsom in combinatie met een bestuurlijke boete op te leggen.

Verbod op toeristische verhuur Bij sommige overtredingen op het vlak van toeristische verhuur biedt de Huisvestingswet naast de bestuurlijke boete nog andere mogelijke sancties: • Als voor de derde keer binnen vijf jaar een overtreding door een aanbieder van toeristische verhuur op de eisen uit de huisvestingsverordening is geconstateerd (en waarbij reeds twee keer een bestuurlijke boete is afgegeven), kan de gemeente een verbod tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur afgeven van maximaal één jaar. • Als er een verbod is afgegeven voor de toeristische verhuur van een woonruimte kan de gemeente een of meerdere digitale platforms een aanwijzing geven om een eventuele nieuwe aanbieding van die woning op het platform te blokkeren (voor de duur van het verbod).

8.3

Mogelijkheden voor toezicht en handhaving Idealiter bestaat er een waterdicht systeem waarbij elke vergunningsaanvraag gecontroleerd wordt en eventuele illegale verhuringen zo snel mogelijk opgespoord en beboet worden. De praktijk leert dat de mogelijkheden voor handhaving en toezicht niet onbeperkt zijn. Daarbij gaat het om de personele capaciteit, maar ook om beschikbare data om proactief overtredingen op te sporen.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

64

Proactief onderzoek 1: Digitaal vooronderzoek Als een gemeente zelf het initiatief neemt om inzicht te krijgen in eventuele overtredingen ten aanzien van de voorwaarden uit de huisvestingsverordening, is een eerste stap om digitaal vooronderzoek uit te voeren. De afgelopen jaren hebben diverse gemeenten op basis van verschillende databestanden (bijvoorbeeld persoons- of woningkenmerken) een eerste inzicht verkregen in mogelijke overtreders van vergunningsvoorwaarden. Het gebruik van bijzondere persoonsgegevens is op basis van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) slechts onder strikte voorwaarden mogelijk. Voor de verwerking van persoonsgegevens geldt in ieder geval dat: • de verwerking van persoonsgegevens rechtmatig, behoorlijk en transparant moet zijn; • persoonsgegevens slechts voor welbepaalde, uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigde doeleinden verzameld worden en vervolgens niet verder op een met die doeleinden onverenigbare wijze verwerkt; • slechts die persoonsgegevens worden verwerkt die noodzakelijk zijn voor die doeleinden (minimale gegevensverwerking).

Dit houdt ook in dat de persoonsgegevens worden vernietigd op het moment dat verwerking niet meer noodzakelijk is in het licht van de doeleinden waarvoor die persoonsgegevens werden verwerkt; • de persoonsgegevens juist (correct) dienen te zijn en zo nodig worden geactualiseerd; en • de persoonsgegevens op een passende wijze worden beveiligd tegen ongeoorloofde of onrechtmatige verwerking en tegen onopzettelijk verlies, vernietiging of beschadiging. Het college is als verwerkingsverantwoordelijke van persoonsgegevens verantwoordelijk voor de naleving van deze beginselen. Een aantal opties van digitaal vooronderzoek is in ieder geval mogelijk, zonder in conflict te komen met de AVG: • Ten aanzien van woningvorming, woningomzetting en de opkoopbescherming kan een gemeente op openbare verhuursites kijken of hier advertenties staan van illegaal verkregen woonruimte/kamers. • Gemeenten kunnen op basis van Kadasterdata inzicht krijgen in de woningtransacties die sinds de invoering van de opkoopbescherming hebben plaatsgevonden en waarbij de woning is verkocht aan een koper met twee of meer woningen in eigendom. Exacte adressen worden hierbij niet verkregen, maar hiermee kan wel een eerste indruk verkregen worden in het aantal transacties aan eigenaren met meer dan één woning op wijk en/of buurtniveau.

• De eerste stap bij toeristische verhuur is een analyse van het aanbod op diverse digitale platforms, zoals Airbnb, Booking.com in beeld te brengen. Vaak wordt hierbij scraping toegepast, waarbij wordt gezocht naar (nieuwe) advertenties, details van de aanbiedingen, review teksten en review scores van accommodaties. Op de meeste platforms wordt de exacte locatie van het verblijf pas na een reservering verstrekt. Maar op basis van de huisvestingsverordening moeten advertenties wel voorzien zijn van een registratienummer (wat weer gekoppeld is aan een adres). Huisvestingsvergunning middenhuur Soms moet er voor het toewijzen van een middeldure huurwoning een huisvestingsvergunning worden aangevraagd. Als het gaat om een woning van een particuliere verhuurder, moet deze verhuurder vaak informatie aanleveren bij de gemeente, zodat duidelijk wordt dat de beoogde huurder voldoet aan de vereisten uit de huisvestingsverordening (onder andere qua inkomen en eventuele voorrangsregelingen). Hierbij is het van belang de juiste balans te bewaren tussen enerzijds het checken of een verhuurder zich aan de uitgangspunten van de verordening houdt en anderzijds de uitvoerbaarheid van het toezicht, zowel qua capaciteit als qua tijdsduur. Ook professionele verhuurders maken graag met gemeenten afspraken over de uitvoering van de huisvestingsverordening en de controle daarop.

Bijvoorbeeld een accountantsverklaring waaruit blijkt dat de verhuurder zich houdt aan de vereisten van de verordening.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

65

Proactief onderzoek 2: fysiek bezoek ter plaatse Vaak komt uit een digitaal vooronderzoek een signaal van mogelijke strijdigheid, maar is een bezoek ter plaatse noodzakelijk om te checken of er daadwerkelijk sprake is van een overtreding. Vaak is dit een arbeidsintensieve stap. Een medewerker van de gemeente zal ter plaatse de situatie moeten inventariseren. De meest waardevolle informatie wordt vergaard door in de woonruimte een controle uit te voeren. De toezichthouders mogen in beginsel de woonruimte betreden met vrijwillige toestemming van bewoner of huurder. In de praktijk houdt dit in dat bij elke woonruimte aangebeld moet worden om toegang tot de woonruimte te kunnen verkrijgen. Als er geen toestemming wordt verleend is een schriftelijke machtiging tot binnentreden (Huisvestingswet, artikel 34) nodig. Van dit onderzoek wordt door de toezichthouders een controlerapport opgesteld. Foto’s, waarnemingen en gespreksverslag(en) zijn onderdeel van dit rapport. Het rapport vermeldt verder de naam van de overtreder, de overtreding en het overtreden voorschrift. In het geval er sprake is van een overtreding van de huisvestingsverordening dient een boeterapport te worden opgesteld. Bij recent afgegeven vergunningen kan het helpen om binnen afzienbare termijn een fysiek bezoek af te leggen.

Zo kan worden beoordeeld of een woningvorming of woningomzetting conform de voorwaarden wordt aangepast (en dat er niet meer kamers worden gerealiseerd dan waarvoor de aanvraag is ingediend, of dat er zelfstandige woonruimten in plaats van kamers worden gerealiseerd). Daardoor kunnen maatregelen worden genomen zodat de verbouwing alsnog conform de voorwaarden verloopt of de toegekende vergunning kan worden ingetrokken, nog voordat een huurder de woonruimte heeft betrokken. Melding brandveilig gebruik Voor sommige gebouwen waarin mensen verblijven is een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik van bouwwerken (gebruiksvergunning) verplicht. In dit soort gebouwen is het risico bij brand extra groot. Voor veel gebouwen is een melding (gebruiksmelding) voldoende. Hier ligt een link met sommige vormen van woninggebruik die in de huisvestingsverordening opgenomen kunnen worden: • Omgevingsvergunning: noodzakelijk als meer dan 10 personen bedrijfsmatig ’s nachts in het gebouw verblijven (kan gaan om toeristische verhuur). • Melding brandveilig gebruik: noodzakelijk bij verhuur van vijf of meer kamers (woningomzetting). Pandeigenaren moeten hiermee aantonen dat zij maatregelen hebben getroffen waardoor hun pand brandveilig is. Vervolgens kan de brandweer de woning op locatie gaan controleren om te zien of alles aan de voorwaarden voldoet.

De hoeveelheid aanvragen is vaak bepalend voor of men alle panden controleert of een steekproef daaruit trekt. In ieder geval kan deze fysieke controle van brandveilig gebruik ook dienen als mogelijkheid om eventuele andere strijdigheden met gemeentelijk beleid op het spoor te komen (bijvoorbeeld dat er meer kamers zijn toegevoegd dan waarvoor een vergunning is verleend). Hiervoor is het wel zaak dat gemeente en brandweer afspraken maken over het doorgeven van informatie over het gebruik van de woning en de punten waar de brandweer (naast brandveiligheid) een snelle check op zou kunnen doen. Verder is het belangrijk om te checken of een binnengekomen melding brandveilig gebruik ook beschikt over andere noodzakelijke vergunningen (indien nodig), zoals een omzettingsvergunning. Reactief onderzoek: op basis van binnengekomen signalen Als de beschikbare capaciteit (en financiële middelen daarvoor) beperkt zijn, kan reactief toezicht, op basis van binnengekomen signalen, een alternatief bieden. In dat geval gaat de gemeente niet proactief controles uitvoeren, maar komt men ter plaatse na een concrete melding van inwoners. Het voordeel is dat niet alle vergunningplichtigen gecheckt hoeven te worden, maar dat meestal gerichte controles naar mogelijke overtreders worden uitgevoerd. Keerzijde is wel dat toezicht en handhaving afhankelijk zijn van omwonenden die een melding moeten geven.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

66

Een duidelijk meldpunt Cruciaal bij deze vorm van handhaving is dat er een duidelijk en toegankelijk meldpunt moet zijn waar omwonenden een signaal van eventuele overtreding van vergunningsvereisten kunnen indienen. Dat kan een meldpunt zijn bij de gemeente dat telefonisch of per mail bereikbaar is. Of bijvoorbeeld door het uitbreiden van het Meldpunt goed verhuurderschap. Steeds vaker wordt ook met een app gewerkt. Meestal komt een melding naar aanleiding van een overlastsituatie. Bijvoorbeeld dat een grote hoeveelheid aan fietsen op de verkeerde plek worden gestald. Of doordat omwonenden dagelijks een groot aantal mensen een pand in en uit zien komen. Vooral de zichtbare effecten van vergunningplichtige vormen van woninggebruik worden gemeld. Dat is tevens het nadeel van deze vorm van handhaving. Zo lang de overlast voor omwonenden beperkt blijft kan een illegale woningomzetting of woningvorming lang onder de radar blijven. Vaak zijn er meerdere kanalen waar omwonenden meldingen ten aanzien van eventuele overlastsituaties kunnen neerleggen. Naast een melding bij de gemeente kan dat vaak ook bij de verhuurder, maar ook bij de politie. Het vereist daarom de nodige samenwerking om eventuele signalen over strijdigheid met de vergunningsvereisten bij de juiste medewerkers van handhaving en toezicht te krijgen.

Terugkoppeling en uitleg aan melders Een handhavingssysteem dat gebaseerd is op binnengekomen meldingen, vereist dat er sprake is van goede opvolging. De binnengekomen melding moet binnen afzienbare tijd worden opgepakt middels een (doorgaans fysieke) controle. Voor melders is het ook belangrijk om te weten wat er met hun melding is gedaan. Is er daadwerkelijk een overtreding geconstateerd? Heeft dit geleid tot een aanpassing van het pand en/of een nadere sanctie, zoals een bestuurlijke boete? En als er geen overtreding is geconstateerd, welke uitleg hoort daar dan bij? Was er bijvoorbeeld sprake van een pand dat al in een ver verleden is verkamerd en daardoor aan een milder regime qua voorwaarden hoefde te voldoen dan nieuwe aanvragen voor een omzettingsvergunning? De voorwaarden en eventuele uitzonderingen kunnen soms zo complex zijn dat het voor omwonenden wenselijk is om hierover enige toelichting te krijgen. Een snelle terugkoppeling en enige toelichting hierbij is belangrijk om draagvlak en medewerking te krijgen van omwonenden. Er zijn gemeenten waar sprake is van een zekere meldingsmoeheid. Inwoners die niet de moeite meer nemen om een melding te doen bij de gemeente of andere instantie omdat ze verwachten dat er niets of niet tijdig iets mee wordt gedaan.

Praktijkvoorbeeld: toezicht op naleving opkoopbescherming De gemeente Gorinchem heeft het opkopen en verhuren van koopwoningen in enkele wijken vergunningplichtig gemaakt. Toezichthouders van de gemeente voeren minimaal een controle uit bij elke eigenaar van recent gekochte beschermde woonruimte in de betreffende wijken. De controles bestaan uit: • Digitaal vooronderzoek: op basis van kadasterdata beschikt de gemeente over een overzicht van recent verkochte woningen. De toezichthouder checkt hierbij of de gegevens van eigenaar en bewoner overeenkomen. Met behulp van een intern registratiesysteem wordt gecheckt of er een vergunning opkoopbescherming is verleend of aangevraagd. • Het vooronderzoek kan aanleiding geven tot een onderzoek ter plaatste. Bij deze controle wordt onder andere uitgezocht wie in het pand wonen, wat de relatie is tussen bewoners en eigenaren en hoe lang de bewoners er wonen. • Op basis van het bezoek ter plaatse stelt de gemeente een boeterapport op (als er een overtreding is geconstateerd). Daarna wordt bekeken of de boete aan de overtreder opgelegd kan worden (of dat er sprake is van omstandigheden waardoor van verwijtbaarheid geen of minder sprake is). • Na ontvangst van het boeterapport heeft de overtreder het recht om een zienswijze hierop in te dienen bij de gemeente.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

67

Monitoring Bij sommige instrumenten is het van belang om goed te registreren op welke locatie een vergunning is toegekend. Dat geldt met name als er een bepaald quotum voor een gebied geldt. • Diverse gemeenten hanteren een quotum voor een maximaal aandeel woningomzettingen per buurt of straat. Hiervoor is het noodzakelijk om vast te leggen en bij te houden hoeveel woningomzettingen er in de loop der jaren zijn bij gekomen. • Er zijn ook gemeenten die een afstandscriterium hanteren: niet meer dan één woningomzetting binnen een bepaalde straal of maximaal één aangrenzende omzetting naast een zelfstandige woning. Ook hiervoor is het zaak om goed bij te houden (liefst op kaart) waar zich vergunde woningomzettingen bevinden. • Voor toeristische verhuur kan er een vergunningplicht per gebied (buurt of wijk) gelden, waarbij er soms een maximum aantal uit te geven vergunningen geldt. Om dit te kunnen handhaven is zicht op het aantal uitgegeven vergunningen noodzakelijk.

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

68

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 2514 JS Den Haag +31 70 373 83 93 info@vng.nl maart 2026

Modelhuisvestingsverordening 2026 (nieuw model, maart 2026) Leeswijzer modelbepalingen - [iets OF iets]= door gemeente te kiezen, zie bijvoorbeeld artikel 2:4, eerste lid. - [iets] = facultatief, zie bijvoorbeeld artikel 3:4, vijfde lid. - […] of [iets] = door gemeente in te vullen, zie bijvoorbeeld artikel 4:2, onderdeel d. - [(iets)] = een voorbeeld ter illustratie of uitleg voor gemeente, zie bijvoorbeeld artikel 8:2, eerste lid. Combinaties zijn ook mogelijk, zie bijvoorbeeld artikel 5:4, vierde lid, dat facultatief is en deels door de gemeente is in te vullen (uiteraard alleen als besloten wordt het artikellid over te nemen). Ook wordt gewerkt met varianten waaruit gekozen kan worden. Hierbij kan het voorkomen dat de ene variant uit meer artikelleden bestaat dan een andere variant, zie bijvoorbeeld artikel 5:1. Is sprake van een niet verplicht hoofdstuk, dan wordt alleen de titel van dit hoofdstuk cursief tussen vierkante haken weergegeven, zie bijvoorbeeld hoofdstuk 3. Is sprake van een facultatief artikel binnen een hoofdstuk, dan wordt alleen de titel van dit artikel cursief tussen vierkante haken weergegeven, zie bijvoorbeeld artikel 5:7. Nadere uitleg is opgenomen in de implementatiehandleiding en de VNG ledenbrief.

Besluit van de raad van de gemeente [naam gemeente] tot vaststelling van de Huisvestingsverordening [naam gemeente jaartal] (Huisvestingsverordening [naam gemeente jaartal] De raad van de gemeente [naam gemeente]; gelezen het voorstel van college van burgemeester en wethouders van [datum en nummer]; gelet op artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, gezien het advies van de [naam commissie]; besluit vast te stellen de volgende verordening:

Huisvestingsverordening [naam gemeente jaartal] Hoofdstuk 1. Algemene definities Artikel 1:1 Algemene definities In deze verordening wordt verstaan onder: - college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [naam gemeente]; - huishouden: een alleenstaande, gehuwden, geregistreerde partners, dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te

Vereniging van Nederlandse Gemeenten Nassaulaan 12 Den Haag | Postbus 30435 | 2500 GK Den Haag 070 - 373 83 93 | info@vng.nl | vng.nl

1/28

voeren waarbij er sprake is van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en waarbij de intentie bestaat om voor onbepaalde periode samen te wonen; - vergunningplichtige woonruimte: woonruimte waarvan in artikel 2:3 en 2:14 is bepaald dat deze niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag worden gegeven of genomen; - wet: de Huisvestingswet 2014; - woningcorporatie: een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet; - woningmarktregio: de woningmarktregio [naam van de woningmarktregio waartoe de gemeente behoort]; - WOZ-waarde: de meest recent vastgestelde waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken.

Hoofdstuk 2. Vergunningplichtige woonruimte bij woonruimteverdeling Paragraaf 2.1. Vergunningplichtige huurwoonruimte Artikel 2:1 Niet van toepassing op standplaatsen Dit hoofdstuk is niet van toepassing op standplaatsen. Artikel 2:2 Definities In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: - laagsegmenthuurwoonruimte: zelfstandige huurwoonruimte waarvan de huurprijs of waardering van de kwaliteit als in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte lager is dan die van middeldure huurwoonruimte; - Wmo-indicatie: indicatiebesluit als bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. Artikel 2:3 Aanwijzing vergunningplichtige huurwoonruimte Voor de volgende categorieën huurwoonruimte geldt dat een daartoe behorende huurwoonruimte niet in gebruik mag worden gegeven of genomen zonder huisvestingsvergunning van het college, verleend aan de nieuwe bewoner: a. laagsegmenthuurwoonruimte van de gemeente of een woningcorporatie; b. middeldure huurwoonruimte van de gemeente of een woningcorporatie; c. laagsegmenthuurwoonruimte van een andere verhuurder [die meer dan [aantal] van deze huurwoonruimten in de gemeente verhuurt]; d. middeldure huurwoonruimte van een andere verhuurder [die meer dan [aantal] van deze huurwoonruimten in de gemeente verhuurt]; e. onzelfstandige huurwoonruimte [die [omschrijving categorie]]; Artikel 2:4 Inschrijfsysteem van woningzoekenden 1.

[Het college OF de woningcorporatie [naam corporatie]] zorgt voor het aanleggen en bijhouden van een uniform inschrijfsysteem van woningzoekenden. 2. Het college stelt nadere regels vast voor het opschorten en het beëindigen van de inschrijvingen.

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

2/28

3. Een meerderjarige woningzoekende kan zich via het inschrijfsysteem laten inschrijven als woningzoekende. De woningzoekende ontvangt een bewijs van de inschrijving, alsmede een exemplaar van de nadere regels voor het opschorten en het beëindigen van de inschrijving. Het bewijs vermeldt de datum van inschrijving. 4. De inschrijving van een woningzoekende vervalt niet wanneer deze een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaat als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. 5. De inschrijving van een jongere als bedoeld in artikel 7:274c, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek vervalt niet wanneer deze een huurovereenkomst op grond van die bepaling aangaat. 6. Bij overlijden van de woningzoekende vervalt de inschrijving. Een lid van het huishouden van de overledene kan aanspraak maken op de inschrijving in het inschrijfsysteem, met behoud van de inschrijfdatum, mits deze persoon op de datum van overlijden op hetzelfde adres als de overledene in de gemeentelijke basisregistratie personen stond geregistreerd. Artikel 2:5 Melding en publicatie vrijkomende huurwoonruimte 1. Een aanbieder bij wie vergunningplichtige huurwoonruimte zal vrijkomen voor verhuur, publiceert dit op de website [naam website]. 2. De publicatie bevat in ieder geval: a. het adres en de huurprijs van de huurwoonruimte, alsmede het aantal vertrekken daarvan; b.

de datum waarop de woonruimte in gebruik kan worden genomen; c. de mededeling dat de huurwoonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden zonder huisvestingsvergunning van het college, en d. de eventuele voorrangsregels die specifiek op de huurwoonruimte van toepassing zijn in verband met de aard van de woonruimte. Artikel 2:6 Aanbieding woonruimte, weigeren aanbieding 1. Een aanbieder biedt vergunningplichtige huurwoonruimte alleen aan een woningzoekende aan als de woonruimte naar zijn redelijk oordeel passend is volgens artikel 2:7 en als de woningzoekende ervoor in aanmerking komt volgens de rangorderegels van artikel 2:9. 2. Wanneer de huurwoonruimte alleen behoorlijk kan worden bewoond als een of meer woningzoekenden op een bepaalde wijze worden begeleid door een zorgaanbieder, kan: a. aan de huurovereenkomst de voorwaarde worden verbonden dat de woningzoekende zich op die wijze laat begeleiden en zich houdt aan de daarbij geldende regels, waarbij geldt dat de huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken als de voorwaarde niet of niet voldoende wordt nageleefd, of b. de toegewezen huurwoonruimte wordt verhuurd aan de zorgaanbieder, die de huurwoonruimte vervolgens aan de woningzoekende ter beschikking stelt zolang de begeleiding nodig is, waarna de woonruimte wordt verhuurd aan de woningzoekende. 3.

Bij het aanbieden van de huurwoonruimte wordt de woningzoekende erop gewezen dat de huurwoonruimte niet mag worden betrokken zonder huisvestingsvergunning. 4. Een woningzoekende kan een hem aangeboden huurwoonruimte weigeren als deze niet passend is. Daarbij kunnen, naast de in artikel 2:8 genoemde factoren, ook dringende factoren van persoonlijke aard een rol spelen.

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

3/28

Artikel 2:7 Passendheid 1. Of een vergunningplichtige huurwoonruimte passend is voor een woningzoekende, hangt af van de volgende factoren: a. De huurprijs van de huurwoonruimte in verhouding tot het huishoudinkomen van de woningzoekende[, met toepassing van de volgende tabel: Leeftijd

Huishoudensgrootte

Huishoudinkomen

Huurprijs tot

Tot AOW-leeftijd

Eén persoon

Tot en met € [bedrag

€ [bedrag

(bijvoorbeeld

(bijvoorbeeld

25.475)]

647,19)]

Tot en met € [bedrag

€ [bedrag

(bijvoorbeeld

(bijvoorbeeld

34.575)]

647,19)]

Tot en met € [bedrag

€ [bedrag

(bijvoorbeeld

(bijvoorbeeld

34.575)]

693,60)]

Tot en met € [bedrag

€ [bedrag

(bijvoorbeeld

(bijvoorbeeld

25.075)]

647,19)]

Tot en met € [bedrag

€ [bedrag

(bijvoorbeeld

(bijvoorbeeld

33.800)]

647,19)]

Tot en met € [bedrag

€ [bedrag

(bijvoorbeeld

(bijvoorbeeld

33.800)]

693,60)]

Twee personen

Drie of meer personen

Vanaf AOW-leeftijd

Eén persoon

Twee personen

Drie of meer personen

] b. De omvang van de huurwoonruimte in relatie tot de omvang en de samenstelling van het huishouden van de woningzoekende[, met toepassing van de volgende tabel: Huishouden naar

Huishouden naar

persoon

personen

Oppervlakte

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

1 kamer

Niet van toepassing

1 of 2

1 of 2

2 kamers

< 60 m2

1 of 2

1 of 2

> 60 m2

2

1 of 2

< 60 m2

1 of 2

1 of 2

60-80 m2

2 of meer

1 of meer

> 80 m2

2 of meer

2 of meer

< 60 m2

2 of meer

2 of meer

> 60 m2

3 of meer

2 of meer

< 80 m2

3 of meer

3 of meer

Woonruimte naar kamers

3 kamers

4 kamers 5 kamers

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

4/28

6 kamers 7 kamers 8 kamers

> 80 m2

5 of meer

5 of meer

< 80 m2

5 of meer

5 of meer

> 80 m2

6 of meer

6 of meer

< 80 m2

6 of meer

6 of meer

> 80 m2

7 of meer

7 of meer

< 80 m2

7 of meer

7 of meer

> 80 m2

8 of meer

8 of meer

] c. Of de huurwoonruimte is aangemerkt als een woonruimte die passend is voor een specifieke groep zoals [ouderen vanaf [leeftijd] jaar of ouder EN/OF jongeren tot [leeftijd] jaar EN/OF personen die afhankelijk zijn van een rolstoelgeschikte woonruimte.] d. Bijzondere passendheidsvereisten die blijken uit de urgentieverklaring. e. De plek waar de woonruimte zich bevindt. Dat is bijvoorbeeld van belang voor wie binnen een bepaalde afstand van een bepaalde instelling moet wonen, of afhankelijk is van mantelzorg of mantelzorg geeft. 2. Als de prijsontwikkeling daartoe aanleiding geeft, kan het college de in het eerste lid, onder a, vermelde bedragen indexeren. Artikel 2:8 Urgentieverklaring 1. Een urgentieverklaring wordt aangevraagd bij het college met behulp van het door het college vastgestelde aanvraagformulier. Uit het aanvraagformulier blijkt welke gegevens moeten worden verstrekt. 2. Voor een urgentieverklaring komen in aanmerking: a. de vergunninghouders die vallen onder de taakstelling voor de gemeente, opgelegd op grond van artikel 28 van de wet; b. de in artikel 12, derde lid, van de wet aangewezen woningzoekenden; [c. de woningzoekenden die hun huurwoonruimte hebben of zullen moeten verlaten in verband met echtscheiding of de beëindiging van samenwoning; d.

de woningzoekenden die hun huurwoonruimte hebben of zullen moeten verlaten in verband met de renovatie of onbewoonbaarheid van de door hen bewoonde woonruimte; e. de woningzoekenden die hun huurwoonruimte hebben of zullen moeten verlaten in verband met een Wmo-indicatie; f…..]. 3. De aanvrager kan verzoeken in de verklaring te vermelden dat de huurwoonruimte voor zijn huishouden aan bijzondere passendheidsvereisten moet voldoen vanwege een Wmo-indicatie of om andere redenen. Het college kan daarover nadere gegevens opvragen. 4. De urgentieverklaring is gedateerd en vermeldt de naam van de houder van de verklaring, de samenstelling van het huishouden, de urgentiecategorie waartoe de woningzoekende behoort, en in voorkomend geval de bijzondere passendheidsvereisten. Artikel 2:9 Rangorde huurwoonruimten 1. [Voor de helft OF Voor [aantal (maximaal 50)] procent van de vergunningplichtige huurwoonruimte komt als eerste in aanmerking de categorie woningzoekenden met een

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

5/28

economische of maatschappelijke binding met [de wijk OF de kern OF de gemeente OF de woningmarktregio]. 2. In de rangorde voor de toewijzing van vergunningplichtige huurwoonruimte gaan vervolgens de houders van een urgentieverklaring voor de andere woningzoekenden. 3. Voor de rangorde van de houders van een urgentieverklaring gelden de volgende regels: a. als eerste komen in aanmerking de categorie vergunninghouders die vallen onder de taakstelling voor de gemeente, opgelegd op grond van artikel 28 van de wet, alsmede de in artikel 12, derde lid, van de wet genoemde categorieën woningzoekenden. Voor deze laatste categorie is, overeenkomstig de afspraak met de gemeenten van de woningmarktregio, [aantal] procent van de beschikbare huurwoonruimte gereserveerd; b. hierna komen de overige houders van een urgentieverklaring in aanmerking; c. binnen elke categorie of subcategorie woningzoekenden met een urgentieverklaring wordt de rangorde bepaald door de datum van de urgentieverklaring. 4. Voor de rangorde van de in het inschrijfsysteem ingeschreven woningzoekenden zonder urgentieverklaring gelden de volgende regels: a. binnen deze categorie hebben de woningzoekenden die tot een vitale beroepsgroep behoren voorrang. De vitale beroepsgroepen zijn aangewezen in de bijlage bij dit artikel; b.

binnen deze categorie hebben vervolgens voorrang woningzoekenden die verhuizen van een betaalbare huurwoning met minstens [aantal] kamers naar een woning die is aangemerkt als passend voor ouderen van [leeftijd] jaar of ouder; c. hierna komen de overige ingeschreven woningzoekenden in aanmerking, daarbij wordt de rangorde bepaald door de datum van de inschrijving in het systeem van woningzoekenden. 5. Als de regionale afspraak wordt gewijzigd, past het college het in het derde lid, onder a, genoemde percentage daaraan aan. 6. Als een woningzoekende die al over een huisvestingsvergunning voor een woonruimte beschikt, een andere huisvestingsvergunning voor een huurwoonruimte krijgt en daarvan gebruik maakt, vervalt daarmee de eerdere huisvestingsvergunning. Artikel 2:10 Doorbreken rangorde Het college kan in afwijking van de artikelen 2:7 en 2:9 een huisvestingsvergunning verlenen aan een huishouden dat door bijzondere omstandigheden ogenblikkelijk huurwoonruimte nodig heeft. Artikel 2:11 Aanvraag huisvestingsvergunning huurwoonruimte Een huisvestingsvergunning voor een huurwoonruimte wordt aangevraagd bij het college met behulp van het door het college vastgestelde aanvraagformulier. Uit het aanvraagformulier blijkt welke gegevens moeten worden verstrekt. Artikel 2:12 Huisvestingsvergunning huurwoonruimte 1.

Het college beoordeelt aan de hand van de artikelen 2:7 tot en met 2:10 of de woonruimte passend is en of de woningzoekende ook overigens in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. 2. De huisvestingsvergunning voor een huurwoonruimte vermeldt in ieder geval: a. een aanduiding van de huurwoonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

6/28

b. de naam van de vergunninghouder; c. de samenstelling van het huishouden; d. de bepaling dat de vergunninghouder de woonruimte binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik moet nemen, omdat de vergunning anders vervalt. Artikel 2:13 Vruchteloze aanbieding Als [termijn (bijvoorbeeld drie maanden)] na de publicatie overeenkomstig artikel 2:5, eerste lid, van het vrijkomen van een huurwoonruimte nog geen huisvestingsvergunning daarvoor is verleend, kan de woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik worden gegeven en genomen. De verboden van artikel 8 van de wet zijn dan niet van toepassing. Paragraaf 2.2 Vergunningplichtige koopwoonruimte Artikel 2:14 Vergunningplichtige koopwoonruimte Nieuw gebouwde, betaalbare koopwoonruimten, [aangewezen in de bijlage bij dit artikel], die aan de eerste eigenaar worden verkocht, zijn vergunningplichtig. Artikel 2:15 Melding en publicatie koopwoonruimte 1. Een aanbieder bij wie vergunningplichtige koopwoonruimte beschikbaar komt voor verkoop publiceert dit op de website [naam website]. 2. De publicatie bevat in ieder geval: a. het adres en de koopprijs van de koopwoonruimte, alsmede het aantal vertrekken daarvan; b. de mededeling dat de koopwoonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden zonder huisvestingsvergunning van het college, en c.

de eventuele voorrangsregels die specifiek op de koopwoonruimte van toepassing zijn in verband met de aard van de woonruimte. Artikel 2:16 Voorrang bij koopwoonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor: 1. koopwoonruimte met een koopprijs tot [bedrag] wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden met een huishoudinkomen tot [inkomensgrens]; 2. ééngezinskoopwoonruimten wordt voorrang gegeven aan huishoudens van ten minste drie personen; 3. koopwoonruimten met ten minste vier kamers wordt voorrang gegeven aan huishoudens van ten minste vier personen; 4. koopwoonruimte met [specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld rolstoeltoegankelijk)] wordt voorrang gegeven aan [huishoudens met een desbetreffende indicatie]; 5. [woonruimte met bepaalde aard, grootte of prijs] wordt voorrang verleend aan [categorie woningzoekenden]. Artikel 2:17 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen [(Variant 1)

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

7/28

Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in artikel 2:14 aangewezen categorieën koopwoonruimte kan bij [percentage] voorrang gegeven worden aan: 1. woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan [omschrijving gebied (bijvoorbeeld benoemen woningmarktregio, gemeente of een deel van de gemeente)]; en 2. woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente, voor zover zij [tenminste (aantal) uren per week] [binnen de gemeente] werkzaam zijn in een vitale beroepsgroep. De vitale beroepsgroepen zijn aangewezen in de bijlage bij artikel 2:9, vierde lid, onder a. OF (Variant 2) 1. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in de in artikel 2:14 aangewezen categorieën koopwoonruimte kan voorrang gegeven worden aan: a. woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan [omschrijving gebied (bijvoorbeeld benoemen woningmarktregio, gemeente of een deel van de gemeente)]; en b. woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente, voor zover zij [tenminste (aantal) uren per week] [binnen de gemeente] werkzaam zijn in een vitale beroepsgroep. De vitale beroepsgroepen zijn aangewezen in de bijlage bij artikel 2:9, vierde lid, onder a. 2. De in het eerste lid bedoelde voorrang is van toepassing op de volgende in artikel 2:14 aangewezen categorieën koopwoonruimte: a. […]; b.

[…]; en c. […].] Artikel 2:18 Rangorde koopwoonruimten 1. Voor een huisvestingsvergunning komen achtereenvolgens in aanmerking: a. de woningzoekenden als bedoeld in artikel 2:17 aan wie ook overeenkomstig artikel 2:16 voorrang verleend wordt, van wie eerst de woningzoekenden die tenminste [aantal uren per week] binnen de gemeente werkzaam zijn in een vitale beroepsgroep; b. de overige woningzoekenden als bedoeld in artikel 2:17, van wie eerst de woningzoekenden die tenminste [aantal uren per week] binnen de gemeente werkzaam zijn in een vitale beroepsgroep; c. de woningzoekenden aan wie overeenkomstig artikel 2:16 voorrang verleend wordt; d. andere woningzoekenden dan bedoeld onder a tot en met c. [2. Als op grond van het eerste lid meer dan één woningzoekende voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt, wordt de vergunning door loting toegewezen aan één van deze woningzoekenden. OF Als op grond van het eerste lid meer dan één woningzoekende voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt, wordt hun onderlinge rangorde vastgesteld met het oog op een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte.]

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

8/28

3. Het college weigert een aangevraagde huisvestingsvergunning indien de aanvrager gelet op artikel 10, tweede lid, van de wet of het bepaalde in deze verordening niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt of de woonruimte niet overeenkomstig het bepaalde in deze verordening te koop is aangeboden. 4. Als een woningzoekende die al over een huisvestingsvergunning voor woonruimte beschikt, een andere huisvestingsvergunning voor een koopwoonruimte krijgt en daarvan gebruik maakt, vervalt daarmee de eerdere huisvestingsvergunning. Artikel 2:19 Aanvraag huisvestingsvergunning koopwoonruimte Een huisvestingsvergunning voor een koopwoonruimte wordt aangevraagd bij het college met behulp van het door het college vastgestelde aanvraagformulier. Uit het aanvraagformulier blijkt welke gegevens moeten worden verstrekt. Artikel 2:20 Huisvestingsvergunning koopwoonruimte 1. Het college beoordeelt aan de hand van de artikelen 2:16 tot en met 2:18 of de woonruimte passend is en of de woningzoekende ook overigens in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. 2. De huisvestingsvergunning voor een koopwoonruimte vermeldt in ieder geval: a. een aanduiding van de koopwoonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; b. de naam van de vergunninghouder; c. de samenstelling van het huishouden; d.

de bepaling dat de vergunninghouder de woonruimte binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik moet nemen, omdat de vergunning anders vervalt. Artikel 2:21 Vruchteloze aanbieding Als [termijn (bijvoorbeeld drie maanden)] na de publicatie overeenkomstig artikel 2:15, eerste lid, nog geen huisvestingsvergunning daarvoor is verleend, kan de woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik worden gegeven en genomen. De verboden van artikel 8 van de wet zijn dan niet van toepassing.

[Hoofdstuk 3. Vergunningplichtige standplaatsen woonwagens] Artikel 3:1 Aanwijzing woonwagenlocaties De standplaatsen waarop dit hoofdstuk betrekking heeft zijn gelegen op [de volgende woonwagenlocaties: [a. naam woonwagenlocatie]; [b. naam woonwagenlocatie] en [c. naam woonwagenlocatie]. OF: de woonwagenlocaties die in de bijlage bij dit artikel zijn aangegeven]. Artikel 3:2 Huisvestingsvergunning standplaatsen

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

9/28

1. Een standplaats voor een woonwagen mag alleen in gebruik worden genomen met een huisvestingsvergunning van het college voor de standplaats (‘vergunningplichtige standplaats’). 2. De huisvestingsvergunning kan alleen worden verleend voor een standplaats op een bij artikel 3:1 aangewezen woonwagenlocatie. 3. De huisvestingsvergunning kan alleen worden verleend aan een meerderjarige persoon die is ingeschreven in het inschrijfsysteem voor standplaatsen of die al beschikt over een huisvestingsvergunning voor een andere standplaats [in de gemeente OF in de woningmarktregio]. Artikel 3:3 Inschrijfsysteem standplaatsen 1. Het college zorgt voor een inschrijfsysteem voor standplaatsen, waarin alleen standplaatszoekenden kunnen worden ingeschreven die deel uitmaken van een culturele groep waarbij de woonwagen onderdeel is van de culturele identiteit. Daartoe worden in elk geval gerekend Roma, Sinti, alsmede reizigers en circus- en kermisfamilies met een woonwagenverleden. 2. Bij overlijden van de standplaatszoekende vervalt de inschrijving. Een lid van het huishouden van de overledene kan aanspraak maken op de inschrijving in het inschrijfsysteem, met behoud van de inschrijfdatum, mits deze persoon op de datum van overlijden op hetzelfde adres als de overledene in de gemeentelijke basisregistratie personen stond geregistreerd. 3.