11e onderbouwing huisvestingsverordening 2024-2028

Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Rucphen 2024

28 februari 2024

2

Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Rucphen 2024

1. Inleiding a. Aanleiding b. Doel c. Onderzoekvragen 2. Huidige samenstelling woningmarkt a. Huidige voorraad sociale huur b. Huidige koopvoorraad c. Woonsituatie inkomensgroepen d. Conclusies 3. Resultaten huisvestingsverordening a. Gebruik voorrangsregeling b. Ontwikkeling zoektijd 4. Verhuurresultaten sinds 2020 a. Ingeschreven woningzoekenden b. Reactiegraad c. Slaagkans d. Mutatiegraad e. Zoektijd f. Herkomst huurders g. Conclusies 5. Ontwikkeling koopsector sinds 2020 a. Transacties b. Verkoopprijs c. Effecten schaarste d. Conclusies 6. Ontwikkeling woonbehoeften 7. Conclusie

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In 2020 is de huisvestingsverordening van de gemeente Rucphen vastgesteld. Hierin is opgenomen dat personen die in de afgelopen 10 jaar 6 jaar of langer in de gemeente woonachtig waren voorrang hebben op 25% van de vrijgekomen sociale huurwoningen van Thuisvester. Op grond van de Huisvestingswet 2014 is een huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig. Dit betekent dat de huidige huisvestingsverordeningen op 24 september 2024 komt te vervallen. Om de voorrangsregeling voor sociale huur voort te zetten moet er een nieuwe huisvestingsverordening worden vastgesteld. Daarnaast heeft de raad op 3 november 2021 een motie aangenomen met de volgende verzoeken aan het college: • een raadsvoorstel voor te bereiden waardoor een toewijzingsregeling voor nieuwbouwwoningen door de raad bekrachtigd kan worden; • dit raadsvoorstel uiterlijk 1 juli 2022 of zoveel eerder als mogelijk ter behandeling op de raadsagenda te plaatsen; • tevens te gaan onderzoeken in hoeverre de eis van zelfbewoning en anti-speculatiebeding bij de aankoop van nieuwbouwwoningen en bestaande woningen in onze gemeente bij weten regelgeving ingevoerd zou kunnen worden.

De achterliggende wens van de raad is dat er meer woningen in de gemeente beschikbaar zijn voor “starters en doorstromers met lokale binding.” Uit ambtelijk onderzoek is gebleken dat er te weinig argumenten zijn om het laatste punt van de motie uit te voeren. De raad is hier in februari 2023 middels een brief over geïnformeerd. Ook is de raad toen geïnformeerd dat het eerste punt mogelijk is binnen landelijk regelgeving na wijziging van de Huisvestingswet 2014. Deze wijziging is op 1 januari 2024 in werking getreden. 1.2 Doel van het onderzoek Middels een evaluatie van de effecten van de huidige verordening kan worden aangetoond in hoeverre schaarste in de sociale huursector nog aanwezig is. Dit kan een argument zijn om de voorrangsregeling te behouden voor sociale huurwoningen. Naar aanleiding van de raadsmotie wordt onderzocht in hoeverre er sprake is van schaarste als het gaat om betaalbare (in 2024: €390.000) nieuwbouw (koop)woningen. Dit kan een onderbouwing zijn om ook voor deze woningen een voorrangsregeling in te stellen op basis van lokale binding. 1.3 Onderzoeksvragen 1. Is er (nog) sprake van schaarste in de sociale huurwoningvoorraad? Heeft de schaarste onevenwichtige effecten? 2.

Is er sprake van schaarste van betaalbare koopwoningen? Heeft de schaarste onevenwichtige effecten? 1.4 Bronnen De bronnen die gebruikt zijn voor dit onderzoek zijn het Woningbehoefteonderzoek voor de regio West-Brabant-West door InFactResearch en cijfers van woningcorporatie Thuisvester. Daarnaast is gebruik gemaakt van openbare bronnen als de NVM, Funda, de Consumentenbond, het CBS en Waarstaatjegemeente.nl.

4

2. Huidige samenstelling woningmarkt a. Huidige voorraad sociale huur In de gemeente Rucphen bestaat ongeveer 27% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen (figuur 1). Dit is nog onder het streefpercentage van 30% uit de woondeal, maar wel vergelijkbaar met andere gemeenten in de regio Roosendaal en gelijk aan het Nederlands gemiddelde. Wanneer we de vergelijking maken met de regio’s Bergen op Zoom en Bevelanden is het aandeel sociale huurwoningen relatief iets hoger.

Figuur 2.1. Bron: InFactResearch, oktober 2023. Wanneer we kijken naar de samenstelling van de sociale huurvoorraad valt op dat deze voor het overgrote deel bestaat uit eengezinswoningen, namelijk voor 86% (figuur 2). Er zijn weinig appartementen. Verdeling voorraad sociale huur per woningtype 100%

86%

80% 60% 40% 20%

10%

4%

0% Appartement met lift

Appartement zonder lift

Figuur 2.2. Bron: Thuisvester, januari 2024.

Eengezinswoning

5

De meeste sociale huurwoningen van Thuisvester bevinden zich begin 2024 in de prijsklasse €442€633, tot de ‘eerste aftoppingsgrens.’ Verdeling voorraad sociale huur per prijsklasse 60%

53%

50% 40% 30% 17%

20%

13%

15%

10%

2%

0% tot €442

€442 - €633

€633 - €678

€678 - €763

€763 - €1000

Figuur 2.3. Bron: Thuisvester, januari 2024. Volgens onderzoek van InFactResearch (figuur 2.4) bevonden huurwoningen in de gemeente Rucphen zich in 2022 vaker dan gemiddeld in de regio Roosendaal in het goedkoopste segment. Wanneer wordt gekeken naar de gehele sociale huurvoorraad betaalt 81% van de huurders een prijs onder de eerste aftoppingsgrens van €633 (regionaal 78%).

Figuur 2.4. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

b. Huidige koopvoorraad Uit figuur 2.4 blijkt ook dat de verkoopwaarde van koopwoningen in de gemeente Rucphen relatief hoog is vergeleken met de regio Roosendaal. In 2022 schatte slechts 36% van de eigenaren dat hun woning een verkoopwaarde onder de NHG-grens had (in 2022 €355.000, betaalbaarheidsgrens volgens de woondeal). Regionaal was dit 50% van de eigenaren.

c. Woonsituatie huishoudens Figuur 2.5 laat zien dat huishoudens in de gemeente Rucphen voornamelijk in koopwoningen wonen (64%). Veruit de meeste huishoudens wonen in grondgebonden koopwoningen (61%). Dit percentage ligt iets hoger dan regionaal gemiddeld.

6

Ook corporatie huurwoningen zijn relatief vaak grondgebonden, zoals figuur 2.2. liet zien. Net als in de regio woont 26% van de huishoudens in een corporatiewoning. Het aandeel huishoudens dat woont in een particuliere huurwoning is relatief klein.

Figuur 2.5. Bron: InFactResearch, oktober 2023. De samenstelling van huurders bij woningcorporaties wijkt niet af van de regionale samenstelling (figuur 2.6). In totaal behoort 45% van de huishoudens in de gemeente Rucphen tot de doelgroep van de woningcorporatie. Opvallend is dat dat slechts 26% van de huishoudens in een corporatiewoning woont (zie figuur 2.5). Dit beeld komt overeen met eerder onderzoek uit 2020 door bureau Companen naar vraagdruk in de sociale huur in de gemeente Rucphen. De woningmarkt van de gemeente Rucphen is koop-georiënteerd. Regionaal zien we een vergelijkbaar beeld. Wel is te verwachten dat deze trend gaat kantelen, omdat koopwoningen voor de huidige groep starters vaak onbereikbaar zijn, zoals hoofdstuk 5 laat zien. Deze groep zal vaker uitwijken naar de sociale huursector dan voorheen.

Figuur 2.6. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

7

d. Conclusies •

• • •

•

Het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad in de gemeente Rucphen is vergelijkbaar met dat van andere gemeenten in de regio Roosendaal. Vergeleken met andere regio’s is het aandeel relatief hoog. Vergeleken met andere gemeenten in de regio Roosendaal bevinden sociale huurwoningen in de gemeente Rucphen zich iets vaker in de lagere prijscategorieën tot €633. In de gemeente Rucphen staan relatief veel grondgebonden woningen, zowel in de koopals huursector. Bijna de helft van de doelgroep van de corporaties woont niet in een sociale huurwoning. Wel is te verwachten dat starters vaker dan voorheen zullen uitwijken naar de sociale huursector, vanwege schaarste aan betaalbare koopwoningen in de gemeente voor deze groep. Koopwoningen in de gemeente Rucphen hebben relatief vaak een verkoopwaarde boven de betaalbaarheidsgrens van €355.000 in 2022. In de regio had in 2022 de helft van de bewoonde koopwoningen een verkoopwaarde binnen de betaalbaarheidsgrens, in Rucphen slechts 36%.

8

3. Resultaten huisvestingsverordening a. Gebruik voorrangsregeling In de jaren 2021 tot en met 2023 is ongeveer 25% van de vrijgekomen sociale huurwoningen geadverteerd op basis van de huisvestingsverordening. Voor deze woningen komen allereerst woningzoekenden met voorrang in aanmerking. Ongeveer 20% van de in totaal geadverteerde woningen in de gemeente Rucphen werd aan een woningzoekende met de voorrangsregeling toegewezen. Ongeveer 5% van de vrijgekomen woningen werd wel geadverteerd op basis van de verordening, maar niet toegewezen aan een woningzoekende met voorrang.

Huisvestingsverordening Totaal geadverteerde woningen gemeente Rucphen Geadverteerd op basis van verordening Aandeel verhuringen op basis van lokale binding

2021 120 25% 19%

2022 171 26% 21%

2023 195 23% 18%

Figuur 3.1. Bron: Thuisvester, februari 2024.

b. Ontwikkeling zoektijd Figuur 3.2 laat zien dat de zoektijd voor woningzoekenden zonder voorrang sinds 2021 is toegenomen, van gemiddeld 1,79 jaar in 2021 tot 2,41 jaar in 2023. De zoektijd voor woningzoekenden met voorrang is juist gedaald, van 1,95 jaar in 2021 naar 1,76 jaar in 2023. De zoektijd van iemand met voorrang was in 2022 en 2023 korter dan voor iemand zonder voorrang. In 2023 zocht iemand zonder voorrang gemiddeld 2,41 jaar naar een woning, iemand met voorrang zocht 1,76 jaar. In 2021 waren woningzoekenden met voorrang in de gemeente Rucphen iets langer op zoek naar een woning dan woningzoekenden zonder voorrang. Het betreft een klein verschil. Hiervoor is geen duidelijke verklaring. Een mogelijkheid is dat woningzoekenden met voorrang kritischer waren op het aanbod.

Gemiddelde zoektijd in jaren zonder en met voorrang 3

2 1 0

2021

2022

Gemiddelde zoektijd zonder voorrang Figuur 3.2. Bron: Thuisvester, januari 2024.

2023 Gemiddelde zoektijd met voorrang

9

4. Verhuurresultaten sinds 2020 a. Ingeschreven woningzoekenden Het aantal woningzoekenden in het Klik voor Wonen systeem was in 2023 31.386. Via Klik voor Wonen worden woningen aangeboden van woningcorporaties in heel West-Brabant. De grootste groep woningzoekenden zijn alleenstaande jongeren tussen de 23 en 34 jaar oud. Bijna 40% van de woningzoekenden is alleenstaand en jonger dan 35 jaar. Een verklaring hiervoor is het schaarse aanbod koopwoningen dat betaalbaar is voor alleenstaande starters.

Figuur 4.1. Bron: Thuisvester, januari 2024.

b. Reactiegraad Figuur 4.2 toont de ontwikkeling van de reactiegraad (gemiddeld aantal reacties per woning) per gemeente. Hoe hoger de reactiegraad is, hoe groter het aantal geïnteresseerden voor een sociale huurwoning in die gemeente. De reactiegraad is in de gemeente Rucphen flink toegenomen, van gemiddeld 155 reacties per woning in 2020 tot 442 reacties in 2023. In 2023 was de reactiegraad in de gemeente Rucphen hoger dan gemiddeld. Woningcorporatie Thuisvester zag in 2023 het aantal reacties voor elk type woning en prijsklasse stijgen. Ook kwamen advertenties met meer dan 1000 reacties in 2023 vaker voor. Woningzoekenden reageren volgens Thuisvester vaker en breder.

10

Ontwikkeling reactiegraad per gemeente 2020-nu 600 500 400 300 200 100 0

2020

2021

2022

2023

Figuur 4.2. Bron: Thuisvester, januari 2024.

c. Slaagkans De slaagkans geeft aan hoe groot de kans jaarlijks is dat een actief woningzoekende een woning toegewezen krijgt. De slaagkans wordt berekend door het aantal actief woningzoekenden te delen door het aantal toegewezen sociale huurwoningen. Figuur 4.3 laat zien dat de slaagkans tussen 2020 en 2023 in alle gemeenten is afgenomen. De slaagkans in de gemeente Rucphen daalde van 1.8% naar 1.3%. In de meer stedelijke gemeenten Roosendaal en Breda is de slaagkans duidelijk groter dan in de meer dorpse gemeenten. Een verklaring is het grote aandeel eengezinswoningen in de gemeente Rucphen. In de steden zijn appartementen sterker vertegenwoordigd. Doorgaans blijven mensen voor lange tijd in eengezinswoningen wonen, terwijl er bij appartementen meer doorstroming is.

Slaagkansontwikkeling per gemeente 2020 - nu

8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

2020 Figuur 4.3. Bron: Thuisvester, januari 2023.

2021

2022

2023

11

d. Mutatiegraad De mutatiegraad in figuur 4.4 geeft aan welk percentage van het aanbod huurwoningen van Thuisvester van huurder is gewisseld. Hoe lager de mutatiegraad, hoe krapper de woningmarkt. In de gemeente Rucphen is de mutatiegraad in 2023 toegenomen vergeleken met voorgaande jaren. Er lijkt dus meer beweging te zijn gekomen in de sociale huurmarkt. Hoewel de mutatiegraad in 2020 en 2022 iets lager lag dan in Oosterhout en Zundert, ligt deze nu wat hoger. Ontwikkeling mutatiegraad 8 6 4 2 0 Rucphen

Geertruidenberg 2020

Oosterhout

2021

2022

Zundert

2023

Figuur 4.4. Bron: Thuisvester, januari 2023. In figuur 4.5 zien we dat de gestegen mutatiegraad vooral komt door een stijging in de kern St. Willebrord, en in wat mindere mate Sprundel. In Rucphen daalde de mutatiegraad en in Schijf en Zegge bleef deze vrijwel gelijk. Ontwikkeling mutatiegraad binnen Rucphen 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Rucphen

Schijf 2020

Sprundel 2021

2022

St. Willebrord

Zegge

2023

Figuur 4.5. Bron: Thuisvester, januari 2023.

e. Zoektijd In hoofdstuk 3 zagen we dat de zoektijd voor woningzoekenden zonder voorrang is toegenomen, en de zoektijd voor woningzoekenden met voorrang is gedaald sinds 2021. Ook in de andere gemeenten zien we tussen 2020 en 2023 een stijgende trend in de zoektijd. De zoektijd is voor woningzoekenden in de gemeente Rucphen niet beduidend langer dan voor woningzoekenden in andere gemeenten waar Thuisvester actief is.

12

Gemiddelde zoektijd in jaren per gemeente 2020-2023 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Geertruidenberg

Oosterhout 2020

2021

Rucphen 2022

Zundert

2023

Figuur 4.6. Bron: Thuisvester, januari 2023.

f. Herkomst huurders Figuur 4.7 laat de herkomst van nieuwe huurders van Thuisvester in de gemeente Rucphen zien van 2020 tot en met 2023. Het aantal huurders uit de eigen gemeente is sinds 2020 toegenomen van ongeveer 47% naar 53%. De invoering van de huisvestingsverordening in 2020 is hiervoor de meest voor de hand liggende verklaring. In de periode 2017 tot en met 2019 ging minder dan de helft van de sociale huurwoningen naar mensen die al in de gemeente woonden. Wat ook opvalt is dat het aandeel huurders uit het gebied van Klik voor Wonen is afgenomen. Mogelijk gaat een deel van de woningen vanwege de huisvestingsverordening sneller naar eigen inwoners en daardoor minder vaak naar woningzoekenden uit de regio. Het aandeel nieuwe huurders van buiten het Klik voor Wonen gebied is vrij constant gebleven. Herkomst nieuwe huurders gemeente Rucphen 100%

11,5

80% 60%

41

10,6 27,1

11,9

11,1

36,4

35,9

51,7

53

2022

2023

40% 20%

47,4

62,4

0% 2020

2021 Eigen gemeente

Figuur 4.7. Bron: Thuisvester, januari 2023.

Gebied Klik voor Wonen

Elders

13

Figuur 4.8 geeft de ontwikkeling van de herkomst van huurders per gemeente weer. Het aandeel huurders uit de eigen gemeente was in de gemeente Rucphen, met uitzondering van 2021 iets lager dan gemiddeld in de regio. Vlak na de invoering van de huisvestingsverordening in 2021 lag dit iets hoger dan het gemiddelde. In 2022 is het aandeel huurders uit de eigen gemeente iets afgenomen. Het jaar daarna nam dit weer iets toe.

Aandeel huurders uit de eigen gemeente 80 70 60

50 40 30 20 10 0

2020

2021

2022

2023

Figuur 4.8. Bron: Thuisvester, februari 2024.

g. Conclusies •

• •

De reactiegraad nam tussen 2020 en 2023 toe, de slaagkans nam af. Bij andere gemeenten zien we dezelfde trend. Wel nam de reactiegraad in 2023 sneller toe in de gemeente Rucphen en ligt de slaagkans laag, met name vergeleken met meer stedelijke gemeenten in de regio. De zoektijd nam toe, net als bij de andere gemeenten waar Thuisvester actief is. De huisvestingsverordening zorgde juist voor een daling in zoektijd bij woningzoekenden met voorrang. Sinds de invoering van de huisvestingsverordening komen nieuwe huurders vaker uit de gemeente en minder vaak uit andere gemeenten in de regio. Iets meer dan de helft van de nieuwe huurders komt nu uit de gemeente Rucphen. Dit wijst, samen met de verkorte zoektijd voor woningzoekenden met voorrang, op de effectiviteit van de huisvestingsverordening.

14

5. Ontwikkeling koopsector sinds 2020 a. Transacties Onderstaande figuur laat per gemeente het aandeel woningen zien dat tussen februari 2023 en februari 2024 is verkocht voor een verkoopprijs tot €400.000, ongeveer gelijk aan de huidige betaalbaarheidsgrens van €390.000. Gemiddeld was dit percentage 60%. In de gemeente Rucphen was het aandeel betaalbare woningen wat lager dan gemiddeld, namelijk 55%. In de gemeenten Roosendaal en Steenbergen zijn relatief veel betaalbare woningen verkocht. Dit beeld komt overeen met eerder onderzoek in 2020 naar vraagdruk op de woningmarkt in de gemeente Rucphen.

Gemeente Alphen-Chaam Zundert Breda Rucphen Gilze en Rijen Etten-Leur Drimmelen Halderberge Oosterhout Geertruidenberg Moerdijk Steenbergen Roosendaal

Totaal verkocht 95 284 2100 267 270 470 266 347 609 242 384 236 749

Gemiddeld

Max €400.000 45 143 1082 146 150 266 152 199 381 163 260 170 561

Percentage tot €400.000 47% 50% 52% 55% 56% 57% 57% 57% 63% 67% 68% 72% 75% 60%

Figuur 5.1. Bron: Funda, februari 2024.

De spanning op de woningmarkt leek tussen begin 2022 en begin 2023 iets af te nemen (figuur 5.2) in de regio West-Brabant. In het eerste kwartaal van 2023 waren de transactieprijzen gedaald en waren het aantal transacties en de verkooptijd toegenomen. Deze trend lijkt zich echter niet voort te zetten. In 2023 daalde de verkooptijd (41 in Q1 en 30 in Q4) en stegen de transactieprijs (€385.000 in Q1 en €412.000 in Q4) en het aantal transacties (992 in Q1 en 1158 in Q4). De druk op de woningmarkt is in 2023 dus weer toegenomen.

15

Bron: InFactResearch, oktober 2023.

West-Noord-Brabant aantal transacties verkooptijd in dagen transactieprijs per m2

2022-4 1120 28 € 3.319

2023-4 1158 30 € 3.470

Bron: NVM, woningtransacties Q4 2024. Bewerkt door gemeente Rucphen

transactieprijzen tussenwoning hoekwoning 2-onder-een-kap vrijstaand appartement totaal

2022-4 € 325.000 € 369.000 € 410.000 € 588.000 € 296.000 € 387.000

2023-4 € 353.000 € 373.000 € 412.000 € 637.000 € 313.000 € 412.000

Figuur 5.2.

b. Ontwikkeling verkoopprijs Onderstaande figuur 5.3 laat de ontwikkeling van de verkoopprijs van bestaande woningen zien per gemeente, voor de provincie Noord-Brabant en voor Nederland. Bestaande koopwoningen zijn in de gemeente Rucphen gemiddeld het duurst in vergelijking tot andere gemeenten in West-Brabant. Een bestaande woning kostte in de periode 2020-2022 gemiddeld bijna €400.000. Daarnaast is de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in de gemeente Rucphen iets harder gestegen dan gemiddeld in Nederland. Vergeleken met de regiogemeenten (Moerdijk, Halderberge en Roosendaal) steeg de gemiddelde verkoopprijs het hardst.

16

Figuur 5.3. Bron: InfactResearch, oktober 2023.

c. Effecten schaarste Een mogelijk effect van schaarste is dat koopwoningen voor middeninkomens buiten bereik komen te liggen. Volgens de woondeal West-Brabant-West kost een betaalbare koopwoning in 2023 maximaal €355.000. Ongeveer twee op de drie van de aangeboden koopwoningen in de gemeente Rucphen op Funda bevond zich in dat jaar in het dure segment. Wanneer we kijken naar de betaalbaarheidsgrens van 2024 van €390.000 was ongeveer de helft van de woningen betaalbaar.

Prijs tot

Aanbod koopwoningen (01-2023 tot 01-2024)

€ 125.000 € 150.000 € 175.000 € 200.000 € 225.000 € 250.000 € 275.000 € 300.000 € 325.000 € 350.000 € 375.000 € 400.000 Figuur 5.4. Bron: Funda, januari 2024

0 0 1 2 4 9 15 29 45 85 104 143

Procentueel 0% 0% 0,4% 0,8% 1,5% 3,4% 5,7% 11,0% 17,0% 32,3% 39,5% 54,4%

17

In onderstaande tabel is een overzicht te zien van de indicatieve maximale hypotheeklening voor zes middeninkomens. Hierbij is uitgegaan van een koopstarter, zonder spaargeld of overwaarde. Voor doorstromers met eigen vermogen of starters met een gift zal de betaalbaarheid gunstiger uitpakken.

Maximale hypotheeklening volgens de Consumentenbond, januari 2024

Middeninkomen (2023) Modaal inkomen* Laag middeninkomen 1 persoon** Laag middeninkomen meerpersoonshuishouden*** 1,5 keer modaal 1,75 keer modaal 2 keer modaal

Inkomen Hypotheek € 41.500 € 186.082 € 44.035 € 196.471

Segment A B

€ 48.625 € 62.250 € 72.625 € 83.000

C D E F

€ 215.283 € 282.215 € 339.525 € 400.533

*CPB, 2023 ** grens sociale huur eenpersoonshuishouden *** grens sociale huur meerpersoonshuishouden Figuur 5.5. Bron: Consumentenbond, januari 2024. Bewerkt door gemeente Rucphen. In onderstaande grafiek is een cumulatief overzicht te zien van de vraagprijzen en het aanbod van de 143 betaalbare woningen op Funda (peildatum januari 2024). Bijvoorbeeld, 11% van de aangeboden woningen had een vraagprijs tot €300.000. De verticale lijnen corresponderen met de segmenten uit voorgaande tabel. Voor iedere groep is het aanbod links van de lijn betaalbaar. Voor startende, lage middeninkomens (segment A, B en C) is vrijwel geen koopwoning betaalbaar. Ongeveer 1% van de woningen ligt binnen bereik. Voor groep D is minder dan 10% van de koopwoningen beschikbaar. Starters met hoge middeninkomens hebben meer mogelijkheden. Een huishouden dat 1,75 keer modaal verdient komt voor meer dan een kwart van de aangeboden woningen in aanmerking. Voor huishoudens die twee keer modaal verdienen ligt meer dan de helft van het aanbod binnen bereik.

Figuur 5.6. Bron: Consumentenbond, Funda, februari 2023. Bewerkt door gemeente Rucphen.

18

Sluit dit aanbod betaalbare koopwoningen aan bij de inkomensgroepen van de gemeente Rucphen? Figuur 5.7 geeft het gemiddeld persoonlijk inkomen weer per inwoner in Nederland, de gemeente Rucphen en de kernen van de gemeente voor het jaar 2020. Daarnaast zien we in de tabel het percentage particuliere huishoudens behorende tot de 40% huishoudens met het laagste besteedbaar inkomen van de landelijke inkomensverdeling en het percentage particuliere huishoudens behorende tot de 20% huishoudens met het hoogste besteedbaar inkomen van de landelijke inkomensverdeling naar gemeente en wijk. Vergeleken met het landelijk gemiddelde ligt het gemiddeld inkomen per inwoner iets lager. In St. Willebrord zien we een relatief groter verschil met het landelijk gemiddelde. Het gemiddeld inkomen ligt hier lager, ook vergeleken met de andere kernen van de gemeente. Hier woont een relatief laag aandeel huishoudens met een hoog inkomen. In Schijf wonen juist relatief veel huishoudens met een hoog inkomen.

% huishoudens behorende tot de 40% huishoudens met het laagste besteedbaar (landelijk)

% huishoudens behorende tot de 20% huishoudens met het hoogste besteedbaar inkomen (landelijk)

x1000 €

%

%

Nederland

27,9

40,0

20,0

Rucphen (gemeente)

26,1

35,9

20,5

Rucphen

27,3

32,1

22,9

St. Willebrord

24,7

39,9

16,0

Sprundel

26,8

33,7

23,5

Schijf

27,4

30,1

30,3

Zegge

27,5

33,2

22,2

Gebied

Gemiddeld persoonlijk inkomen per inwoner

Figuur 5.7. Bron: CBS, september 2023. Figuur 5.8 vergelijkt de inkomens van huishoudens in de gemeente Rucphen met huishoudens in de regio voor het jaar 2022. De inkomensverdeling is in de gemeente nagenoeg hetzelfde als gemiddeld in de regio.

Figuur 5.8. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

Ondanks de gemiddelde inkomensverdeling zijn er relatief weinig betaalbare koopwoningen in de gemeente Rucphen. Ook zijn de verkoopprijzen harder gestegen dan gemiddeld in de regio en in Nederland. De druk op de woningmarkt is in 2023 niet afgenomen. Het is voor met name startende middeninkomens moeilijk om een koopwoning te vinden.

19

Middeninkomens die zich in Rucphen willen (blijven) vestigen komen niet vaak in aanmerking voor een koopwoning. Zij blijven wonen in een (sociale) huurwoning, starten vaker in een (sociale) huurwoning of wijken uit naar een andere gemeente. Figuur 5.9 laat zien dat er in de gemeente Rucphen relatief weinig kopers uit de eigen gemeente komen. Iets meer dan de helft van de kopers komt van elders. Voor gemeenten in regio kwam in totaal 59.8% van de kopers uit de eigen gemeente. Landelijk is dit gemiddeld 60.5%.

Gemeente

Percentage kopers uit eigen gemeente

Geertruidenberg

43,5

Halderberge

45,4

Gilze en Rijen

48,2

Etten-Leur

48,3

Rucphen

49,7

Steenbergen

51,9

Moerdijk

53,1

Drimmelen

55,7

Oosterhout

59,2

Noord-Brabant

59,3

Gemeenten totaal

59,8

Nederland

60,5

Roosendaal

64,6

Zundert

66,1

Breda

70,4

Figuur 5.9. Bron: Waarstaatjegemeente.nl, 2022. Bewerking door gemeente Rucphen, februari 2024.

d. Conclusies • •

•

Koopwoningen zijn in de gemeente Rucphen relatief duur en ook relatief hard in prijs gestegen. Het aanbod koopwoningen is schaars voor middeninkomens. De inkomensverdeling van de gemeente Rucphen wijkt niet af van het gemiddelde in de regio. Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt iets lager dan landelijk gemiddeld. Voor de gemiddelde koopstarter is er weinig aanbod in de eigen gemeente. Iets meer dan de helft van de nieuwe kopers in de gemeente Rucphen komt in 2022 uit een andere gemeente.

20

6. Ontwikkeling woonbehoefte In dit hoofdstuk bekijken we hoe de woonbehoefte zich ontwikkelt. Is te verwachten dat schaarste in de koop- of huursector structureel is, of neemt de behoefte op termijn af? In onderstaande prognoses van InFactResearch wordt uitgegaan van twee varianten:

• •

De woondeal variant: Prognose op basis van realisatie van de woondeal-ambities. Gematigde variant: Gecorrigeerde prognose op basis van de provinciale prognose uit 2020 (het aantal huishoudens in 2022 was hoger dan voorspeld in de provinciale prognose). a. Ontwikkeling behoefte koopwoningen

Bij beide varianten wordt in figuur 6.1 met name een toename van de behoefte aan koopwoningen verwacht, tussen de 345 en 450 tot 2030 voor de gemeente Rucphen. De behoefte aan huurwoningen zal deze periode juist stagneren. De beperkte doorstroming van ouderen is een oorzaak van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen. Er komen weinig woningen vrij, terwijl nieuwe jonge gezinnen wel op zoek zijn naar dit type woning.

Figuur 6.1. Bron: InFactResearch, oktober 2023. Volgens figuur 6.2 is er voor elke prijsklasse een toenemende behoefte in de gemeente Rucphen. De behoefte tot 2030 is het grootst in de betaalbare segmenten van €225.000 tot €355.000 en het iets duurdere segment van €355.000 tot €450.000.

Figuur 6.2. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

21

Ook in de regio neemt de behoefte aan koopwoningen toe in met name deze prijsklassen (figuur 6.3). De behoefte neemt regionaal wel relatief meer toe voor de betaalbare prijsklasse €225.000 €355.000 dan voor de prijsklasse erboven.

Figuur 6.3. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

b. Ontwikkeling behoefte huurwoningen De behoefte aan sociale huurwoningen neemt naar verwachting in de gemeente Rucphen niet verder toe de komende jaren. Wel neemt de behoefte aan duurdere huurwoningen beperkt toe, vanwege de toenemende groep ouderen met een hoger inkomen en/of vermogen (figuur 6.4).

Figuur 6.4. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

22

Regionaal is er naar verwachting meer behoefte aan sociale huurwoningen, met name aan corporatiewoningen tot €763 (figuur 6.5).

Figuur 6.5. Bron: InFactResearch, oktober 2023.

c. Conclusies •

• •

De behoefte aan betaalbare en iets duurdere koopwoningen in de gemeente Rucphen neemt tot 2030 het sterkst toe. Naar verwachting neemt regionaal de behoefte aan betaalbare koopwoningen relatief meer toe. De behoefte aan sociale huurwoningen stagneert in de gemeente Rucphen. In de regio wordt nog wel een toename verwacht. In de gemeente Rucphen neemt wel de behoefte aan duurdere huurwoningen iets toe.

23

7. Conclusies 1. Is er (nog) sprake van schaarste in de sociale huurwoningvoorraad? Heeft de schaarste onevenwichtige effecten? De druk op de sociale huursector nam toe Het aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad van de gemeente Rucphen is niet bijzonder laag. Er is een vrij ruime voorraad eengezinswoningen voor een relatief lage prijs. Wel zien we dat de druk op de sociale huursector sinds 2020 verder is toegenomen, ook vergeleken met andere gemeenten. Hoewel starters voorheen koopgeoriënteerd waren, ligt een koopwoning voor de huidige groep starters vaak buiten bereik. Alleenstaande starters zijn de grootste groep actief woningzoekenden binnen de sociale huursector in de regio. Naar verwachting stagneert de behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente Rucphen wel in de komende jaren. In de regio neemt de behoefte verder toe. Huisvestingsverordening dempt onevenwichtige effecten Sinds de invoering van de huisvestingsverordening komt iets meer dan de helft van de nieuwe huurders uit de eigen gemeente. Voor de invoering was dit iets minder dan de helft. Dit laat zien dat de huisvestingsverordening effect heeft. In de jaren 2020, 2022 en 2023 was het aandeel huurders uit de eigen gemeente nog wel wat lager dan gemiddeld in de regio.

De toenemende regionale behoefte heeft mogelijk ook een effect op de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Rucphen de komende jaren. Het laten vervallen van de voorrangsregeling zou opnieuw leiden tot een relatief hoog aandeel huurders van buiten de gemeente zoals voor de invoering, zeker gezien de behoefte regionaal harder stijgt dan lokaal. Bovendien wijken lokale starters naar verwachting vaker uit naar een sociale huurwoning vanwege het tekort aan betaalbare koopwoningen. Er is voldoende aanleiding om de voorrangsregeling te behouden. Inzet op 30% sociale huurwoningen De druk op de sociale huursector blijft hoog. De inzet blijft om de landelijke norm van 30% sociale huur in de woningvoorraad te behalen. Vanuit de regio heeft de gemeente Rucphen de opdracht om 159 sociale huurwoningen te realiseren. In de prestatieafspraken met Thuisvester en de huurdersvereniging is afgesproken 205 woningen op te nemen in de programmering, zodat ook bij vertraging van een aantal projecten het streefpercentage behaald kan worden. 2. Is er sprake van schaarste van betaalbare koopwoningen? Heeft de schaarste onevenwichtige effecten? Relatief weinig betaalbare koopwoningen De koopvoorraad in de gemeente Rucphen bestaat uit relatief weinig woningen met een verkoopwaarde tot de betaalbaarheidsgrens.

Ook zijn koopwoningen in de gemeente Rucphen de afgelopen jaren relatief hard in prijs gestegen. De inkomensverdeling is in de gemeente Rucphen vergelijkbaar met het gemiddelde in de regio. Het aanbod sluit dus niet goed aan bij het lokale inkomensniveau. Aanbod voor lokale starters met middeninkomen is schaars Voor starters uit de gemeente Rucphen met een middeninkomen is het aanbod koopwoningen dat betaalbaar is schaars. Iets meer dan de helft van de nieuwe kopers kwam in 2022 uit een andere gemeente. De behoefte aan betaalbare en iets duurdere koopwoningen neemt de komende jaren verder toe, zowel lokaal als regionaal, mede vanwege beperkte doorstroming van ouderen van een eengezinswoning naar een kleinere huurwoning. Met de doorstroomregelingen moedigen we doorstroom aan. Er is voldoende aanleiding om de voorrangsregeling ook voor betaalbare koop in te voeren. In het volkshuisvestingsprogramma (vervanger woonvisie) zal aandacht worden besteed aan een oplossing voor deze schaarste aan betaalbare woningen.