11c nota van zienswijzen

Nota van zienswijzen ontwerphuisvestingsverordening 1. Procedure Tijdens de vergadering van 16 april 2024 stemde het college van burgemeester en wethouders in met de vaststelling van de ontwerp-huisvestingsverordening 2024-2028 en het ter inzage leggen van dit ontwerp voor een periode van zes weken. De ontwerp-verordening heeft van 24 april tot en met 6 juni 2024 ter inzage gelegen. Dit is bekendgemaakt via de Rucphense Bode, de website en officiëlebekendmakingen.nl. Geïnteresseerden zijn in de gelegenheid gesteld het ontwerp-beleid digitaal in te zien of op papier in het gemeentehuis. Zij konden hierop schriftelijk of mondeling reageren. Ook zijn belanghebbenden (provincie, regiogemeenten, huurdersvereniging, woningcorporatie Thuisvester, makelaars, ontwikkelaars en het mantelzorg steunpunt) actief op de hoogte gebracht van de ontwerp-verordening en in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De ter inzage legging van het ontwerp-beleid heeft geleid tot vier reacties. Persoonsgegevens De Wet bescherming persoonsgegevens laat niet toe dat persoonsgegevens van reclamanten digitaal openbaar worden gemaakt. Om die reden zijn de zienswijzen waar nodig geanonimiseerd. Aan de betrokkenen wordt per brief kenbaar gemaakt onder welk nummer hun zienswijze is opgenomen. Voor een overzicht van de gegevens van de reclamanten wordt verwezen naar de bijlage.

De bijlage wordt niet op het internet gepubliceerd. De zienswijzen zijn genummerd. De volgorde van de nummering is bepaald door het moment van ontvangst. 2. Schriftelijke reacties Zienswijze 1: 1.1 Naar aanleiding van artikel 2.2: Voor de woningzoekenden in de regio West Brabant (waaronder gemeente Rucphen) organiseert Klik voor Wonen dit register van woningzoekenden. 1.2 Naar aanleiding van artikel 3.1: Of bij de organisatie die in naam van de woningcorporatie aanvragen tot urgentieverklaringen beoordeelt (Surplus). 1.3 Naar aanleiding van artikel 3.1.A: Graag anders formuleren. “....met problemen van relationele aard in combinatie met geweld.” Alleen voor problemen in de relationele aard krijg je geen urgentie. Dit kan je nu wel zo lezen. Zienswijze 2: Wij kunnen ons vinden in de concept-huisvestingverordening. Zienswijze 3: 3.1 Artikel 3.3: Hierin staat dat de gemeente afspraken kan vastleggen in de AOK [anterieure overeenkomst] over de verkoopprocedure. Dit gaat met name om het feit dat wij maximaal 50% kunnen aanwijzen aan het aanbod aan mensen die maatschappelijke binding hebben. Wat wordt hier verstaan onder ‘maximaal kunnen toewijzen’. Mogen wij maar 50% van de woningen toewijzen aan mensen binnen gemeente Rucphen? 3.2 In artikel 3.3. staat ook dat mensen met voorrang 4 weken mogen reageren en daarna pas de woonruimte in reguliere verkoop gaat.

Dit lijkt ons niet erg praktisch wanneer je woningen nog

niet mag toewijzen aan een (wellicht goede) kandidaat, als deze niet uit Rucphen komt. Daarnaast is het ook niet praktisch dat optanten/ aspirant kopers met een conceptovereenkomst bij de gemeente een verklaring moeten halen. Echter lijkt mij dit praktisch op te lossen. Het lijkt ons simpeler dat in de AOK wordt opgenomen, indien gewenst, dat bij gelijke kandidaten wordt toegewezen aan een kandidaat binnen de gemeente Rucphen. De 50% regeling gaat overigens ook uit van een goede markt, maar het zou kunnen zijn dat bij een slechte markt er een veel langere doorlooptijd is. 3.3 Volgens de huisvestingsverordening zouden kopers voorrang kunnen krijgen op voorwaarde dat ze in de afgelopen 10 jaar 6 jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. Het kan zijn dat woningzoekenden die in de gemeente zijn opgegroeid of hier familie hebben wonen, en in die zin binding hebben met de gemeente, toch niet in aanmerking komen voor voorrang omdat ze (te lang) niet in de gemeente wonen.

Hoe kijkt het college hier tegenaan? Zienswijze 4: 4.1 Waarom is de voorrangsregeling alleen voor mensen die de afgelopen 10 jaar 6 jaar of langer in de gemeente hebben gewoond en niet ook voor mensen die de afgelopen 10 jaar 6 jaar of langer in de gemeente hebben gewerkt? In het verleden was dit volgens ons wel zo? 4.2 Wanneer je 6 jaar hanteert, loop je wel het risico dat studenten die altijd in de gemeente hebben gewoond, maar voor de studie op kamers zijn gegaan en net iets langer over de studie doen dan 4 jaar, dus geen voorrang krijgen? Wellicht moet je er 5 jaar van maken? Of een uitzondering voor terugkerende studenten? 4.3 De periode van 4 weken [waarin een deel van de woningen alleen beschikbaar is voor woningzoekenden met maatschappelijke binding] is wellicht wat kort. De meeste projecten hebben een start verkoop moment en vanaf dat moment hebben mensen meestal ca. 2 weken de tijd om zich in te schrijven voor de woningen in het project. Na die periode worden de woningen toegewezen, waar vaak ook een paar dagen overheen gaan. Dan worden alle mensen geïnformeerd die een woning toegewezen hebben gekregen en worden er verkoopgesprekken ingepland. Afhankelijk van de hoeveelheid woningen gaan hier vaak ook 2 of 3 weken overheen, voordat iedereen een afspraak heeft gehad.

Na de verkoopgesprekken hebben mensen vaak nog een optie van 1 week en daarna kunnen we pas aangeven of de eerste kandidaten inderdaad gaan kopen? Ons voorstel zou dus zijn om van die 4 weken, 8 weken/2 maanden te maken na datum start verkoop.

3. Standpunt Zienswijze 1 1.1 Het klopt dat Klik voor Wonen het woningzoeksysteem is in de gemeente Rucphen. Artikel 2.2 aanpassen ter verduidelijking: Was: Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning dient de woningzoekende ingeschreven te staan in het register van woningzoekenden. Wordt: Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning dient de woningzoekende ingeschreven te staan in het register van woningzoekenden (Klik voor Wonen). 1.2 We passen artikel 3.1 aan, om te verduidelijken welke organisatie verantwoordelijk is voor welke categorieën: Was: Woningzoekende kan een aanvraag tot urgentieverklaring indienen bij de woningcorporatie. Een urgentieverklaring kan alleen worden afgegeven aan woningzoekenden die vallen in één van de volgende categorieën Wordt: Woningzoekende kan voor indeling in urgentiecategorieën A en B een aanvraag tot urgentieverklaring indienen bij welzijnsorganisatie Surplus. Voor indeling in urgentiecategorieën C en D kan woningzoekende een aanvraag tot urgentieverklaring indienen bij de woningcorporatie. Een urgentieverklaring kan alleen worden afgegeven aan woningzoekenden die vallen in één van de volgende categorieën 1.3 Artikel 12 van de Huisvestingswet doelt op huiselijk geweld.

Artikel 3.1.A aanpassen: Was: Woningzoekenden die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten, en die nu verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang of daarvoor in aanmerking komen. De woningcorporatie biedt één keer een passende woning aan.

Wordt: Woningzoekenden die in verband met problemen van relationele aard in combinatie met geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten, en die nu verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang of daarvoor in aanmerking komen. De woningcorporatie biedt één keer een passende woning aan. Zienswijze 2 2.1 We danken de indieners voor hun reactie. Zienswijze 3 3.1 Verkopers kunnen maximaal 50% van het aanbod van de in artikel 1.2, b aangewezen woonruimten met voorrang toewijzen aan kopers met maatschappelijke binding. In de eerste acht weken (was vier) wordt een percentage woningen (zoals vastgelegd in de desbetreffende anterieure overeenkomst, maximaal 50%) geadverteerd met de vermelding van de bindingseis (woningzoekende woont minstens 6 jaar onafgebroken in de gemeente Rucphen of heeft in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar onafgebroken in de gemeente Rucphen gewoond). In deze periode mag dit percentage woningen alleen verkocht worden aan woningzoekenden die voldoen aan de bindingseis. Zij krijgen dus voorrang op andere woningenzoekenden. Om gebruik te maken van deze regeling moeten zij het bewijs van maatschappelijke binding aanvragen bij de gemeente Rucphen. Na verstrijken van deze acht weken worden de woningen die niet konden worden toegewezen aan woningzoekenden met binding regulier te koop aangeboden.

In de praktijk kan het zo zijn dat ook dan alsnog woningzoekenden met binding reageren en een woning kopen. Zij kunnen dan echter geen gebruik meer maken van de voorrangsregeling en maken dus niet meer kans op een woning dan andere woningzoekenden. 3.2 De huisvestingsverordening is gebaseerd op de landelijke ‘Huisvestingswet 2014’. De gemeente moet in de huisvestingsverordening een termijn vaststellen van maximaal dertien weken waarbinnen de woonruimte moet worden aangeboden aan personen met binding. De periode van acht (was vier) weken is ingesteld om woningzoekenden met maatschappelijke binding voldoende gelegenheid te geven om te reageren op het percentage woonruimte dat met de bindingseis wordt geadverteerd, maar niet om lange wachttijden te veroorzaken. Ook andere woningzoekenden mogen reageren, maar in de eerste acht weken kan niet tot verkoop worden overgegaan aan deze categorie woningzoekenden. Woningzoekenden met binding hebben de eerste weken voorrang. Na verstrijken van de termijn komen alle woningzoekenden in aanmerking voor de woningen die niet konden worden verkocht aan personen met binding. Omdat de voorrangsregeling de vrijheid van vestiging raakt, mogen gemeenten de voorrangsregeling alleen inzetten onder de voorwaarden beschreven in de Huisvestingswet.

De definitie maatschappelijke binding (woningzoekende is minstens 6 jaar onafgebroken ingeschreven in de gemeente Rucphen of is in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar onafgebroken in de gemeente Rucphen ingeschreven geweest) komt uit de Huisvestingswet. We moeten hieraan toetsen. Dit kan alleen via controle van de Basisregistratie Persoonsgegevens (BRP). We mogen geen afspraken maken met makelaars/ontwikkelaars over voorrang buiten de mogelijkheden van een huisvestingsverordening. De huisvestingsverordening mag volgens de Huisvestingswet voor maximaal vier jaar ingesteld worden. De effecten van de verordening worden gemonitord. Mocht de verordening ongewenste effecten opleveren (bijvoorbeeld door sterke veranderingen in de woningmarkt) dan kan tussentijds worden besloten de verordening vroegtijdig aan te passen of te beëindigen, of niet meer in te zetten bij nieuwe woningbouwontwikkelingen met betaalbare koop. Uiterlijk in 2028 zal de verordening komen te vervallen of worden herzien. 3.3 De definitie maatschappelijke binding (woningzoekende is minstens 6 jaar onafgebroken ingeschreven in de gemeente Rucphen of is in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar onafgebroken in de gemeente Rucphen ingeschreven geweest) komt uit de Huisvestingswet. Aan deze termijn op zich kunnen wij geen aanpassing doen.

Een andere definitie van binding binnen de wet is “een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen.” Dit is een restcategorie waarbij in individuele gevallen voorrang kan worden gegeven in het geval van intensieve maatschappelijke binding. Dit is echter lastig te definiëren en in de uitvoering te controleren. Het risico van individuele beoordelingen is dat niet alle gevallen gelijk behandeld worden. Daarom wordt in de verordening de eerstgenoemde definitie gehanteerd.

Zienswijze 4 4.1 De definitie van maatschappelijke binding als personen die in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar in de gemeente hebben gewoond komt uit de Huisvestingswet 2014. Naast maatschappelijke binding is volgens de wet economische binding een grond die gemeenten kunnen opnemen in de huisvestingsverordening om voorrang te verlenen. Volgens de wet is iemand economisch gebonden “indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen”. Een gemeente mag echter pas van zijn bevoegdheden op basis van de Huisvestingswet 2014 gebruik maken indien dit bijdraagt aan het oplossen van onrechtvaardige effecten van schaarste. We hebben geen gegevens die aantonen dat het voor werkenden lastig is om in de omgeving van de gemeente Rucphen te werken vanwege een tekort aan betaalbare woningen in de gemeente. In 2020 is voor het eerst een huisvestingsverordening vastgesteld. Deze richt zich enkel op voorrang op sociale huurwoningen bij maatschappelijke binding. 4.2 De definitie van maatschappelijke binding als personen die in de afgelopen 10 jaar minstens 6 jaar in de gemeente hebben gewoond komt uit de Huisvestingswet 2014. Hier kunnen wij geen 5 jaar van maken. 4.3 We passen artikel 3.3(6) aan om de uitvoerbaarheid van de verordening te verbeteren.

Was: Kopers met maatschappelijke binding worden gedurende een periode van vier weken in de gelegenheid gesteld om op de aangeboden woonruime te reageren. Wordt: Kopers met maatschappelijke binding worden gedurende een periode van acht weken in de gelegenheid gesteld om op de aangeboden woonruime te reageren.

4. Conclusie Naar aanleiding van de ingediende reacties besloot het college artikelen 2.2, 3.1, 3.1.A en 3.3.6 aan te passen, zoals aangeduid in bijgevoegde nieuwe concept-verordening. De indieners ontvangen schriftelijk een terugkoppeling van de behandeling van hun reactie. De huisvestingsverordening ligt na advisering in de commissie EROM ter besluitvorming voor in de raadsvergadering van 18 september 2024. Na vaststelling door de gemeenteraad treedt het beleid een dag na bekendmaking in werking.

Besloten in de vergadering van burgemeester en wethouders d.d. 6 augustus 2024 de secretaris, de burgemeester,

drs. E.A.C.M. Kolen

mr. M. van der Meer Mohr