Document · PDF

11b Volkshuisvestingsprogramma

gemeenteraad 24 september 2025, gemeente RucphenBij agendapunt: Raadsvoorstel Vaststelling volkshuisvestingsprogramma16.883 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Thuis in gemeente Rucphen Volkshuisvestingprogramma gemeente Rucphen 13 augustus 2025

Thuis in gemeente Rucphen

Inhoudsopgave 1. 2.

Voorwoord Inleiding 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Waarom maken we een volkshuisvestingsprogramma? Wat is de context van het volkshuisvestingsprogramma? Wie zijn er betrokken bij de uitvoering van het volkshuisvestingsprogramma? Hoe is het volkshuisvestingsprogramma tot stand gekomen? Leeswijzer

27 29 29 34

4 5

6 7 8

Wonen in een mooi landschap nabij voorzieningen… …in sociale dorpen met een uniek karakter

9 9

Ontwikkelingen en opgaven in onze gemeente

Volkshuisvestingsprogramma in één 12

Thema: nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling 13 Dit is wat we zien Zo zien we het voor ons

Thema: betekenisvol leven: aandacht voor wonen, zorg en welzijn

6.1 6.2

17 24

7.1 7.2 7.3 7.4

De kracht van gemeente Rucphen

oogopslag

Zo bereiken we ons doel Overzicht van de acties

10 5.

6.3 6.1

14 16

Dit is wat we zien Zo zien we het voor ons Zo bereiken we ons doel Overzicht van de acties

Thema: toekomstbestendige wijken

8.1 8.2 8.3 8.4

Dit is wat we zien Zo zien we het voor ons Zo bereiken we ons doel Overzicht van de acties

37 38 38 42

Verdieping per dorpskern

Rucphen Schijf Sprundel St. Willebrord Zegge

44 44 45 45 46

10. Begrippenlijst

Thuis in gemeente Rucphen

1. Voorwoord Een fijne en betaalbare woning in een prettige buurt: dat is wat we iedereen in de gemeente Rucphen gunnen. Maar dat is vandaag de dag niet vanzelfsprekend. Er is woningnood, de huizenprijzen zijn flink gestegen en veel woningen passen niet meer bij wat onze inwoners nodig hebben. De meeste huizen in onze gemeente zijn grote gezinswoningen, terwijl de vraag steeds vaker komt van kleinere huishoudens, zoals alleenstaanden, jonge stellen en senioren. Tegelijkertijd zien we dat het lastig is om door te stromen naar een andere woning. Dit vraagt om passende maatregelen. Met dit volkshuisvestingsprogramma zetten we als gemeente de volgende stap: we willen meer gaan sturen op wat er gebouwd wordt en waar, zodat het beter past bij onze inwoners. Tot 2040 willen we minimaal 700 nieuwe woningen bouwen. Een flinke slag dus, waarmee we inspelen op de groei van onze bevolking. Belangrijk daarbij is dat twee derde van die woningen betaalbaar moet zijn voor lagere en middeninkomens. Daarnaast willen we dat veel van die woningen geschikt zijn voor senioren, denk aan gelijkvloerse, levensloopbestendige woningen en appartementen waarin mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. We willen ook meer doen aan de samenhang tussen wonen, zorg en welzijn. Onze bevolking vergrijst, en tegelijkertijd krimpt het aantal mensen dat in de zorg kan werken.

Dat betekent dat we anders moeten kijken naar wonen: meer zelf doen, meer naar elkaar omkijken en op tijd nadenken over de toekomst. Een passende woning kan daar enorm bij helpen. En als onze oudere inwoners verhuizen naar een passende kleinere woning of appartement, komt hun grotere huis weer vrij voor een gezin en zo komt de hele woonketen weer in beweging. Ook kijken we naar andere woonvormen die beter passen bij deze tijd. Bijvoorbeeld het delen en splitsen van woningen, het toevoegen van

geclusterde woonvormen, het bouwen van tiny houses of het bouwen van een (pré)mantelzorgwoning in de tuin. En natuurlijk blijven we inzetten op het verduurzamen van bestaande woningen, zodat we onze wijken klaar maken voor de toekomst. We hebben dit programma gemaakt met hulp van inwoners, woningcorporaties, zorgorganisaties, projectontwikkelaars en andere betrokkenen. En dat blijven we doen. Want alleen samen kunnen we zorgen voor een gemeente waar iedereen een passende woning kan vinden. Of je nu jong bent of oud, starter of doorstromer. Het is prettig wonen en leven in onze gemeente! Wethouder René Lazeroms Wethouder Suzanne Breedveld

Thuis in gemeente Rucphen

2. Inleiding 2.1 Waarom maken we een volkshuisvestingsprogramma? We zien flinke opgaven op het gebied van wonen en zorg… In de gemeente Rucphen staan we voor grote uitdagingen op het gebied van wonen en zorg. Er is een woningtekort, betaalbaarheid staat onder druk en de zorgvraag neemt toe. Voor veel mensen is het lastig een woning te vinden. Bouwen is nodig. We kampen met ontwikkelingen als vergrijzing en kleiner wordende huishoudens, wat leidt tot een behoefte aan andere woningen dan die momenteel in gemeente Rucphen beschikbaar zijn. Ook voor extra kwetsbare personen, zoals uitstromers uit beschermd wonen, statushouders, dak - en thuislozen of mensen met een sociale of medische urgentie is een passende woonoplossing essentieel. De uitdagingen zijn niet geheel nieuw en als gemeente doen we al veel. De afgelopen vijf jaar zijn er circa 460 woningen gebouwd en zetten we in op het gebruik van instrumenten zoals de huisvestingsverordening, waardoor we schaarse of goedkope woonruimte zo eerlijk mogelijk verdelen. … deze vragen om meer sturing Vanzelfsprekend vragen de woonzorgopgaven in onze gemeente om een duidelijk plan. Daarom hebben we dit document opgesteld. We beschrijven in dit volkshuisvestingsprogramma hoe we richting geven aan de volkshuisvestelijke opgaven in onze gemeente. Daarnaast stellen we een uitvoeringsagenda op.

Dit is een uitwerking van de acties die we benoemen in dit volkshuisvestingsprogramma. In de uitvoeringsagenda

De programma’s zijn: woningbouw, een thuis voor iedereen, betaalbaar wonen, verduurzaming gebouwde omgeving, leefbaarheid en veiligheid en wonen en zorg voor ouderen.

benoemen we wie de actie oppakt, hoe, wanneer en met welke middelen. Met dit programma en de bijbehorende uitvoeringsagenda willen we de regie op het wonen meer terugnemen, waardoor we in staat zijn beter te sturen op bijvoorbeeld de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. We leven niet in de illusie dat we de woonopgave zelf, zonder hulp van woon- en zorgpartners, op kunnen pakken. Het betekent wel dat we duidelijker maken binnen welke kaders we willen samenwerken. Huidige Woonvisie 2020 - 2024 is verlopen en verouderd In 2019 heeft de gemeenteraad van de gemeente Rucphen de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Deze termijn is inmiddels verlopen en de visie is door de genoemde uitdagingen deels ingehaald door de tijd. Om in te spelen op de ontwikkelingen in onze gemeente hebben we een nieuwe visie nodig. In dit volkshuisvestingsprogramma beschrijven we welke stappen we de komende jaren als gemeente gaan zetten zodat we voldoende geschikte woningen hebben voor onze inwoners. Volkshuisvestingsprogramma vervangt de huidige woonvisie en sorteert voor op nieuwe wetgeving Ook het Rijk speelt in op de opgaven rondom wonen, zorg en welzijn. Om hier adequaat op te anticiperen, heeft het Rijk de Nationale Woonen Bouwagenda opgesteld. Hieronder hangen zes programma’s 1 die verder uitgewerkt moeten worden op provinciaal en gemeentelijk niveau.

Wanneer het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) wordt aangenomen, wordt het maken van integrale woonzorgafspraken als onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma een verplichting voor iedere gemeente. Door nu een volkshuisvestingsprogramma te maken, sorteert de gemeente Rucphen voor op de inwerkingtreding van de Wet versterking

Thuis in gemeente Rucphen

regie volkshuisvesting (Wvrv). Het volkshuisvestingsprogramma is dus géén traditionele woonvisie maar een meer operationeel document met gerichte aandacht voor onder andere huisvesting van alle groepen in onze samenleving, duurzaamheid van woningen en woonomgeving en leefbaarheid in buurten.

2.2 Wat is de context van het volkshuisvestingsprogramma? Wonen als onderdeel van de Omgevingsvisie: prettig samenleven We hebben een Omgevingsvisie 1.0 vastgesteld 2. In onze Omgevingsvisie worden ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vastgelegd waarbij rekening wordt gehouden met de samenhang tussen verschillende beleidsterreinen, waaronder wonen. Een van de thema’s van de Omgevingsvisie Rucphen is prettig samenleven. We vinden het belangrijk om een aantrekkelijke woonomgeving te creëren die zowel jonge mensen aantrekt als de groeiende groep ouderen een thuis biedt. Daarnaast moet de woningvoorraad beter aansluiten op de woonbehoefte, door meer verschillende woningtypen toe te voegen en bestaande woonruimte beter te benutten. Alle uitgangspunten uit de Omgevingsvisie vormen de langetermijnvisie. Het volkshuisvestingsbeleid levert een bijdrage aan de realisatie van deze doelen. In dit volkshuisvestingsprogramma werken we ambities en actiepunten omtrent de woonzorgopgaven uit en beantwoorden we telkens de ‘hoe’ vraag. Dit doen we aan de hand van drie thema’s die we uitgebreid toelichten: 1. Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling (hoofdstuk 6) 2. Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn (hoofdstuk 7) 3. Toekomstbestendige wijken (hoofdstuk 8) 2

Er wordt momenteel gewerkt aan een Omgevingsvisie 2.0.

Bekijk ook hoofdstuk 5 waar we het programma in één oogopslag presenteren. Het volkshuisvestingsprogramma als basis voor uitvoeringsinstrumenten en prestatieafspraken Het volkshuisvestingsprogramma is de leidraad voor het woonzorgbeleid in de gemeente Rucphen voor de komende vijf jaar. Het vormt de basis voor: 1. Een uitvoeringsagenda met concrete acties, maatregelen en instrumenten. 2. Afspraken tussen de gemeente en belanghebbenden, zoals afspraken met ontwikkelaars en prestatieafspraken met woningcorporatie Thuisvester en de Huurdersvereniging. Waarbij we ook zorg- en welzijnspartijen gaan betrekken. 3. Kaders voor woningmarktpartners (zoals de woningcorporatie, projectontwikkelaars, bouwers, zorgpartijen, welzijnsorganisaties en initiatiefnemers). Het volkshuisvestingsprogramma is integraal en beleidsoverstijgend De woonzorgopgave is een veelzijdige uitdaging. Het gaat niet alleen om het bouwen van nieuwe woningen, maar ook om het toekomstbestendig, leefbaar, duurzaam en toegankelijk maken van bestaande woningen en woongebieden. Dit vraagt om een integrale aanpak en samenwerking met andere beleidsvelden zoals sociaal domein, duurzaamheid, beheer openbare ruimte, ruimtelijke ordening, mobiliteit en economie. Hoewel dit volkshuisvestingprogramma zich vooral richt op wonen en zorg, leggen we ook verbindingen met deze aangrenzende beleidsvelden.

Volkshuisvesting draait immers om meer dan alleen wonen; het gaat om samenleven en een thuis hebben in een omgeving waarin mensen naar elkaar omkijken en voor elkaar zorgen wanneer dat nodig is.

Thuis in gemeente Rucphen

Invloed van regionale, provinciale en nationale kaders Het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Rucphen is nauw verbonden met landelijke, provinciale en regionale ontwikkelingen. Met de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting geeft het Rijk overheden de middelen om effectief te sturen op de bouw van woningen: hoeveel, waar en voor wie. Het kabinet streeft ernaar om tot en met 2030 maar liefst 980.000 woningen te bouwen, waarvan twee derde betaalbaar. Om deze en andere ambities te realiseren, verplicht de Omgevingswet het Rijk, provincies en gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. In de regio zijn we daarnaast bezig geweest met het opstellen van een woonzorgvisie. Zonder deze regionale woonzorgvisie is dit volkshuisvestingsprogramma niet compleet. We maken daarin afspraken over onder andere de huisvesting van aandachtsgroepen en verwijzen in dit volkshuisvestingsprogramma waar nodig naar deze afspraken.

2.3 Wie zijn er betrokken bij de uitvoering van het volkshuisvestingsprogramma? Inwoners De woonbehoeften en wensen van onze inwoners staan centraal in ons beleid. We blijven de komende jaren actief in contact met huurders, woningzoekenden en eigenaar-bewoners. Dit doen we door hun belangenverenigingen te betrekken bij beleidsontwikkeling en door direct met inwoners in gesprek te gaan. Woon(zorg)partners in de gemeente De uitdagingen die we aangaan, kunnen we niet alleen oplossen. We zoeken samenwerking binnen de gemeente om onze ambities te realiseren. Dit doen we met vakmensen. Met bouwende, verhurende, beleggende, verkopende en ontwikkelende partijen blijven we in contact om afspraken te maken, samen oplossingen te vinden en deze uit te voeren. Daarnaast willen we de komende jaren onze banden met zorg-

en welzijnspartijen versterken. Dit is cruciaal, omdat wonen net zo goed over mensen gaat als over stenen. De partijen die dagelijks betrokken zijn bij de zorg en het welzijn van anderen, weten als geen ander hoe we ons woonzorgbeleid kunnen vormgeven. Deze partijen worden steeds belangrijker, omdat mensen langer thuis en vaker zelfstandig wonen. De wet vereist ook dat we meer samenwerken met deze partijen en hen uitnodigen bij de jaarlijkse prestatieafspraken met woningcorporaties en hun huurdersorganisaties. Woningcorporatie Thuisvester blijft onze belangrijkste woon(zorg)partner. Regio, provincie en het Rijk Hoewel de gemeente Rucphen een eigen karakter heeft, zijn veel opgaven gemeenteoverstijgend en kennen veel andere gemeenten en overheden soortgelijke uitdagingen. De afgelopen jaren is de samenwerking met de gemeenten in de regio, de provincie NoordBrabant en het Rijk geïntensiveerd. Belangrijke documenten waarin we regionale afspraken maken zijn de regionale woonzorgvisie en de Woondeal (die momenteel wordt herijkt). De Woondeal is een belangrijk document waarin onze regionale samenwerking is geconcretiseerd. Via de regionale Woondeal regio West-Brabant hebben we afspraken gemaakt met het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de betrokken gemeenten om gezamenlijk te werken aan onze woningbouwopgave.

Het doel van de Woondeal is een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in de regio. Zo moeten we bijvoorbeeld in ons lokaal volkshuisvestingsprogramma rekening houden met twee uitgangspunten: 1. Twee derde van de nieuw te realiseren woningen tot 2030 moet betaalbaar zijn voor lage en middeninkomens (waarvan 30% sociaal).

Thuis in gemeente Rucphen

Er moeten regionale afspraken worden gemaakt (en nageleefd) over de woonopgave voor aandachtsgroepen, zowel in kwantiteit als kwaliteit 3.

2.4 Hoe is het volkshuisvestingsprogramma tot stand gekomen? Uitgangspuntennotitie Woon(zorg)visie De ‘Uitgangspuntennotitie Woon(zorg)visie’ vormde het startpunt voor dit volkshuisvestingsprogramma. Deze notitie bevat uitgangspunten voor het volkshuisvestingprogramma en is op 14 november 2023 vastgesteld door het college. Op 21 november 2023 werd het document toegelicht tijdens een raadsinformatiebijeenkomst. Op basis van dit richtinggevend document is het participatieve proces gestart, wat heeft geleid tot het huidige programma. Participatief proces met diverse partijen Het volkshuisvestingsprogramma is tot stand gekomen in een participatief proces met diverse partijen. Marktpartijen, zorg- en welzijnspartijen, inwoners, bewonersorganisaties, de woningcorporatie, beleidsmedewerkers van de gemeente en de gemeenteraad hebben input geleverd. Deze partijen zijn in een vroeg stadium geconsulteerd om de lokale opgaven en ieders perspectief hierop te schetsen. In interactieve sessies hebben ze kansen en opgaven voor gemeente Rucphen benoemd. Ook hebben we een vragenlijst onder inwoners van de gemeente uitgezet waarin ze hun woonwensen kenbaar konden maken. Al deze inzichten zijn meegenomen in de ambities en doelen van dit volkshuisvestingsprogramma.

Momenteel werkt de regio aan de regionale woonzorgvisie waar deze afspraken in worden gemaakt.

Thuis in gemeente Rucphen

2.5 Leeswijzer Het volkshuisvestingsprogramma start met het schetsen van een beeld van de kracht van gemeente Rucphen (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 zetten we de belangrijkste opgaven en ontwikkelingen kort op een rij. In hoofdstuk 5 vindt u een samenvatting van het programma. Zo is het voor u in één oogopslag helder met welke thema’s we aan de slag gaan en waar we per thema op willen inzetten. De drie hoofdthema’s van deze visie worden vervolgens per hoofdstuk uitgewerkt: 1) 2) 3)

Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling (hoofdstuk 6) Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn (hoofdstuk 7) Toekomstbestendige wijken (hoofdstuk 8)

Per hoofdstuk gaan we in op 1) De huidige situatie: “Dit is wat we zien” 2) Visie: “Zo zien we het voor ons” 3) Uitgangspunten en acties: “Zo bereiken we ons doel” In het laatste hoofdstuk (hoofdstuk 9) richten we ons op de kernen binnen onze gemeente. Hoewel dit volkshuisvestingsprogramma een document voor de gehele gemeente is, bestaat de gemeente uit verschillende kernen, elk met hun eigen karakter, uitdagingen en beoogd woningbouwprogramma die aandacht verdienen. Tot slot is in de bijlage een begrippenlijst opgenomen. Separaat aan (maar verbonden met) dit document stellen we een uitgebreide uitvoeringsagenda op waarin we de genoemde acties uit dit document verder uitwerken en prioriteren. We zijn ons ervan bewust dat we niet alle acties tegelijkertijd kunnen oppakken. De uitvoeringsagenda is gericht op zowel de gemeente als haar strategische samenwerkingspartners.

Thuis in gemeente Rucphen

3. De kracht van gemeente Rucphen Wonen in een mooi landschap nabij voorzieningen… De gemeente Rucphen is een plek waar wonen, werken en vrije tijd samenkomen en in balans zijn. We zijn de tuin voor onze eigen inwoners en de steden in de omgeving. Ons landschap is aantrekkelijk door de gevarieerdheid en de contrasten. De gemeente biedt een afwisselend landschap met bossen, heide en een uitgebreid netwerk van wandel- en fietspaden. Voorzieningen zoals basisscholen, winkels, sportfaciliteiten en culturele activiteiten zijn goed vertegenwoordigd. Dit maakt onze gemeente aantrekkelijk voor zowel wonen als vrijetijdsbesteding.

…in sociale dorpen met een uniek karakter Hechte relaties tussen onze inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties bevorderen een gevoel van veiligheid en saamhorigheid in de gemeente. In alle dorpskernen zijn sterke sociale verbanden aanwezig, net als een gevoel van geborgenheid. Daarbij heeft elk dorp een eigen karakter, wat bijdraagt aan de veelzijdigheid van de gemeente. St. Willebrord is het grootste dorp en biedt, net als Sprundel en Rucphen, een breder scala aan voorzieningen. Rucphen ligt centraal in de gelijknamige gemeente. Het dorpse karakter met de aanwezigheid van winkels, scholen en horeca maken deze kern een fijne plek voor jong en oud. Schijf grenst aan de Rucphense bossen, wat het aantrekkelijk maakt voor natuurliefhebbers. Zegge is rijk voorzien van Religieus en Cultureel erfgoed en in Sprundel is een hechte gemeenschap aanwezig die allerhande activiteiten organiseert. We realiseren woningbouw die passend is bij de behoeften en karakters van de kernen. Deze behoeften zullen per kern verschillen. In hoofdstuk 9 gaan we verder in op de ambities voor de verschillende kernen.

Thuis in gemeente Rucphen

4. Ontwikkelingen en opgaven in onze gemeente

Wonen wordt steeds minder betaalbaar voor inwoners Door de stijgende koop- en huurprijzen op nationaal niveau wordt wonen steeds minder betaalbaar. Dit geldt vooral voor de gemiddelde inwoner van de gemeente Rucphen, wiens inkomen lager is dan dat van de gemiddelde Nederlander en Brabander. Slechts 20 tot 25% van de woningen die momenteel te koop staan, vallen onder de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 405.000. Om hiervoor een hypotheek af te sluiten moet een huishouden al bijna twee keer modaal verdienen. Kortom, betaalbaar wonen in Nederland en dus ook in de gemeente Rucphen is en blijft een uitdaging.

De demografische druk neemt toe Door de krimpende beroepsbevolking en het stijgend aantal 0-19-jarigen en 65-plussers, neemt de demografische druk (de beroepsbevolking afgewogen tegen het aantal kinderen en 65-plussers) in de gemeente Rucphen de komende jaren toe.

Woonzorgvraag neemt toe door vergrijzing Door de toename van het aantal ouderen zal de behoefte aan wonen en zorg de komende jaren sterk groeien (zie figuur 2). Het Rijksbeleid stimuleert langer thuis wonen. In een samenleving waar eenzaamheid toeneemt en er arbeidstekorten zijn in de zorgsector, wordt het goed organiseren en stimuleren van informele zorg steeds belangrijker. Dit betekent dat de zorg voor ouderen die langer thuis wonen deels op mantelzorgers neerkomt en dat er steeds vaker zorg geleverd moet worden in zorggeschikte geclusterde of nultredenwoningen. Wonen en zorg wordt dus steeds vaker met elkaar verbonden.

Figuur 1: Percentage per leeftijdsgroep t.o.v. het totaal

24,0%

30,3%

31,7% 65+ jaar

58,4%

51,3%

49,2%

17,6%

18,5%

19,2%

2023

2032

2040

20 - 64 jaar

Figuur 2: Stijging huishoudens met zorgvraag* in Rucphen

0 - 19 jaar

Bron: CBS (2023). Bewerking Stec Groep (2024)

Daarbij constateren we dat de huishoudensgroei voor een groot deel bestaat uit eenpersoonshuishoudens. De gemiddelde grootte van een huishouden neemt hierdoor af en het gemiddelde woonoppervlak wordt steeds groter. Dit betekent dat de beschikbare woonruimte minder efficiënt wordt benut, wat leidt tot een toename van ‘onderbezetting’ op de Rucphense woningmarkt.

Bron: Springco (2024) *De definities VV04, VV05 & VV07, VVo6 & VV08 zijn uitgelegd in de bijlage.

Thuis in gemeente Rucphen

We staan voor uitdagingen op het gebied van klimaat en energie We worden geconfronteerd met klimaatverandering. Snelle en effectieve maatregelen zijn nodig om de klimaatcrisis te bestrijden en klimaatadaptatie is nodig om ons aan te passen aan veranderingen. De landelijke overheid heeft daarom onder andere besloten dat Nederland in 2050 van het aardgas af moet zijn. Door minder aardgas te gebruiken, verlagen we de CO2-uitstoot. Met onze Transitievisie Warmte 4 beschrijven we de route naar een aardgasvrij Rucphen. De komende jaren zetten we in op gedragsverandering om het warmteverbruik te reduceren en op het isoleren van woningen en andere gebouwen. De helft van de woningen in de gemeente heeft momenteel nog een energielabel C of lager. Vooral bij woningen tot het bouwjaar 1970 zal er een verduurzamingsslag moeten plaatsvinden.

Figuur 3: Energielabels van de woningvoorraad naar bouwjaar 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Tot 1945 1945 - 1970 1970 - 1990 1990 - 2005 Na 2005 A

Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024)

Aandacht voor de leefbaarheid in de buurt Volgens de Leefbaarometer scoort de gemeente goed; alle kernen in de gemeente behalen minimaal een voldoende. Leefbaarheid raakt aan diverse omgevingskenmerken. Zo is een goede toegang tot diverse

De Transitievisie Warmte wordt vanaf 2026 een verplicht programma onder de omgevingswet en gaat het Warmteprogramma heten.

voorzieningen essentieel. De juiste hoeveelheid voorzieningen maakt de leefomgeving aantrekkelijker om in te wonen. Naast het bouwen van de juiste woningen op de juiste locaties, is het daarom belangrijk dat het aanbod van voorzieningen op peil blijft. Bovendien draagt een groene leefomgeving bij aan de leefbaarheid door hittestress tegen te gaan en de gezondheid te bevorderen. Groen vermindert stress, nodigt uit tot bewegen en verbetert de luchtkwaliteit. Tot slot speelt een goede infrastructuur een belangrijke rol in de leefbaarheid. Het zorgt ervoor dat buurten, voorzieningen en het groen gemakkelijk bereikbaar zijn. Een goed ontwikkelde infrastructuur bevordert de mobiliteit en toegankelijkheid. Op de volgende pagina (hoofdstuk 5) geven we in één oogopslag weer wat de belangrijkste ambities zijn in dit volkshuisvestingsprogramma. Deze zijn gebaseerd op de sterke punten, ontwikkelingen en opgaven in onze gemeente (hoofdstuk 3 en 4). We werken dit daarna per thema verder uit in hoofdstuk 6, 7 en 8.

Thuis in gemeente Rucphen

(H5)

Thuis in gemeente Rucphen

6. Thema: nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling

Thuis in gemeente Rucphen

Door het toevoegen van nieuwe woningen blijven we in de toekomst een aantrekkelijke woongemeente. Met woningbouw kunnen we voorzien in behoeften die ontstaan door demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en kleiner wordende huishoudens. Nieuwe woningen vullen het tekort aan woningtypen aan en spelen in op de huidige vraag. We hebben meer woningen nodig die passen bij de wensen en eisen van onze (toekomstige) inwoners.

6.1 Dit is wat we zien Aantal huishoudens in de gemeente Rucphen groeit door verhuizingen en vergrijzing Het aantal inwoners in onze gemeente groeit. De afgelopen vijf jaar nam de bevolking jaarlijks met gemiddeld 270 personen toe, wat neerkomt op ongeveer 115 huishoudens per jaar. Deze groei komt voornamelijk doordat meer mensen uit de regio naar onze gemeente verhuizen dan dat er vertrekken. Dertigers vormen de grootste inkomende groep, zowel gezinnen als alleenstaanden en stellen. Jongeren van rond de twintig jaar trekken juist relatief vaak weg, voornamelijk vanwege studie. In de afgelopen jaren was er in de gemeente Rucphen geen natuurlijke groei: er overlijden jaarlijks meer personen dan er geboren worden. De verwachting is dat het aantal huishoudens in de gemeente Rucphen de komende jaren nog licht groeit. Volgens de Provinciale huishoudensprognose groeit het totaal aantal huishoudens in de gemeente tot 2030 met circa 105 huishoudens. Na 2030 wordt er op basis van de Provinciale huishoudensprognose (2023) een krimp van circa 170 huishoudens tot 2040 verwacht. De groei tot 2030 wordt deels veroorzaakt door de ouder wordende bevolking en kleiner wordende huishoudens. De groep huishoudens van 65 jaar en ouder wordt steeds groter.

Mogelijk aanvullende behoefte door rekening houden met inlopen van het woningtekort Naast de verwachte toekomstige huishoudensontwikkeling is er in de gemeente Rucphen sprake van een woningtekort. Startende huishoudens hebben het de afgelopen jaren moeilijk gehad om een stap op de Rucphense woningmarkt te zetten door een afname van betaalbare woningen. Hierdoor wonen (de vaak jonge) huishoudens ongewild nog thuis en worden daardoor niet als ‘huishouden’ in Rucphen aangemerkt, hoewel ze wel een stap op de woningmarkt willen zetten. De Provinciale woningbehoefteprognose (2023) - waar dit tekort in is meegenomen - toont een opgave van circa 335 woningen tot 2030 en 695 woningen tot 2040. Deze groei is zeker niet vanzelfsprekend: als we niet in staat zijn deze jongeren naar een passende woning te laten verhuizen, zal het aantal huishoudens niet groeien. Circa zevenhonderd woningen nodig om groei en inlopen van het tekort te faciliteren Vanuit de regionale Woondeal (2023) heeft de gemeente Rucphen een minimale bouwopgave van 475 netto toegevoegde woningen van 2023 tot en met 2030. Tot nu toe zijn er ruim honderd woningen gerealiseerd en inmiddels is de Provinciale prognose geactualiseerd.

In de herijking van de regionale woningbouwopgave West-Brabant West (2024) is regionaal afgesproken dat de nieuwe woningbouwopgave vanaf 2024 (tot 2040) circa 695 woningen is voor de gemeente Rucphen. In 2024 zijn er inmiddels circa vijftig woningen gerealiseerd. De nieuwe afspraken zijn gebaseerd op de bevolkings- en woningbehoefteprognose NoordBrabant (november 2023) en vormen het vernieuwde uitgangspunt voor onze woningbouwambitie. We blijven ook in de toekomst aansluiten bij de regionale opgave. Zie figuur 4 voor een overzicht van de opgaven en de al gerealiseerde woningen.

Thuis in gemeente Rucphen

Figuur 4: Opgave uit de Woondeal en al gerealiseerde woningen 800

695

700

Opgave uit Woondeal (2023 t/m 2030)

600 500

475

Al gerealiseerd (2022 en 2023)

400 300 200 100

Opgave uit herijking Woondeal (2024 t/m 2039)

120 55

Al gerealiseerd (2024)

0 Bron: Stedelijke regio West-Brabant West (2024) & CBS (2025). Bewerking Stec Groep (2025)

Het aantal personen per woning daalt in de gemeente In de gemeente Rucphen is sprake van huishoudensverdunning. Dit betekent dat huishoudens steeds kleiner worden en dat er dus minder mensen in één woning wonen. Twee derde van de Nederlanders woont inmiddels zelfs in een te grote woning voor hun huishouden. Dit leidt tot inefficiënt gebruik van bestaande woningen en heeft geresulteerd in een woningmarkt met een tekort aan geschikte woningen voor starters en jonge gezinnen. Huidige koopwoningmarkt slecht bereikbaar voor starters en middeninkomens Het knelt op de koopwoningmarkt. De woningmarkt in de gemeente Rucphen is sterk koop georiënteerd. Door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren worden deze woningen voor een groeiende groep inwoners moeilijker te betalen. Voor huishoudens met één keer een modaal inkomen is geen van de aangeboden koopwoningen bereikbaar. Voor huishoudens met twee keer een modaal inkomen is momenteel

slechts een derde van de aangeboden koopwoningen bereikbaar (op basis van maximale hypotheekmogelijkheden en aangeboden woningen, peildatum februari 2025). Daarbij is de verkoopwaarde van koopwoningen in de gemeente Rucphen relatief hoog vergeleken met bijvoorbeeld de provincie. In 2023 was de gemiddelde verkoopprijs in de gemeente Rucphen circa € 430.000, terwijl dit in de provincie circa € 420.000 was. Vooral alleenstaanden, starters en middeninkomens hebben het hierdoor moeilijk. Deze doelgroep heeft niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen en daardoor is hun (eigen) budget vaak beperkt(er). Aanvullend gaven inwoners in de vragenlijst aan dat er te weinig aanbod is van het gewenste woningtype (circa 64% van de respondenten) en dat de koop- en huurprijzen te hoog zijn (28% van de respondenten). Doorstroming stokt op de Rucphense woningmarkt Er is sprake van stokkende doorstroming op de Rucphense woningmarkt. Veel ouderen in de gemeente blijven wonen in hun huidige (te grote) woning en willen niet verhuizen. Dit is niet altijd nodig, maar er is ook een groep die wel graag wil verhuizen of hiertoe – bijvoorbeeld door een toenemende zorgvraag – genoodzaakt is. De doorstroomkansen voor deze groep zijn nu te beperkt. Belangrijke reden hiervoor is dat het aanbod van woningen waar deze groep naartoe wil verhuizen er nu niet, of slechts zeer beperkt, is.

Andere redenen zijn dat de stap om te verhuizen te groot of lastig is en dat ouderen hun bekende woonomgeving niet willen verlaten (zie ook thema ‘Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn’). Door de stokkende doorstroming komen er weinig (betaalbare) koopwoningen vrij voor jongeren en gezinnen. Hierdoor blijft ook de druk bestaan op het sociale huursegment, omdat huishoudens de stap naar een koopwoning niet kunnen maken en blijven zitten in hun sociale huurwoning.

Thuis in gemeente Rucphen

Behoefte aan grondgebonden woningen en nultredenwoningen Als de doorstroming niet op gang komt en het merendeel van de ouderen in hun grote grondgebonden woningen blijft wonen, is er vooral behoefte aan nieuwe grondgebonden koopwoningen voor starters in elke prijsklasse, zo blijkt uit het Woningmarktonderzoek WestBrabant (2023). Volgens de regionale Woonzorganalyse (2024) is er juist een grote behoefte aan nultredenwoningen. Dit beeld wordt bevestigd in de vragenlijst, waar meer dan de helft van de respondenten aangeeft eventueel naar een levensloopbestendige woning te willen verhuizen. Het Hiemstra & De Vries rapport geeft aan dat er gezorgd moet worden voor het aantrekken van voldoende ‘sterke schouders’ om sociaaleconomisch in balans te blijven. Dit kan betekenen dat er actiever gestuurd moet worden op de bouw voor jonge gezinnen (van buiten de gemeente). Te weinig betaalbare en nultredenwoningen in huidige plannen De totale planvoorraad sluit nog niet goed aan bij de Rucphense woningvraag. Vanuit de Woondeal is afgesproken om twee derde betaalbaar te bouwen en vanuit de regionale Woonzorganalyse (2024) zien we een forse behoefte aan nultredenwoningen. Beide zitten nog onvoldoende in de huidige plannen. In maart 2025 bestaat de harde planvoorraad in de gemeente uit zo’n 200 woningen.

Voor deze plannen is een bestemmingsplan vastgesteld en/of een anterieure overeenkomst gesloten. De zachte planvoorraad bestaat in maart 2025 uit zo’n 1.500 woningen, waarvan voor een deel geldt dat deze zich in een heel pril stadium bevindt en meer wordt gezien als potentiële woningbouwlocaties. Van de harde planvoorraad is circa 55% betaalbaar, waarvan 15% sociale huur en 40% een nultredenwoning. Om beter aan te laten sluiten bij de woningvraag in de gemeente, moeten toekomstige woningbouwplannen meer betaalbare en nultredenwoningen omvatten en moeten woningen die gebouwd worden voor ouderen goed aansluiten bij de woonwensen van deze huishoudens om de doorstroming te realiseren.

6.2 Zo zien we het voor ons Onze ambitie richt zich niet alleen op de groei die er al jaren is, maar ook op de balans in deze groei en de focus op woningen die aansluiten op toekomstige behoeften van verschillende inwoners. In de gemeente Rucphen draait het om het bouwen van betaalbare woningen voor starters en jongeren en het creëren van aantrekkelijke woningen voor ouderen, zodat ze verleid worden te verhuizen en in een passende woning (blijven) wonen, ook als de zorgvraag toeneemt. We willen kleinere grondgebonden woningen realiseren voor onze jonge inwoners, zodat zij betaalbaar kunnen starten op de woningmarkt. Voor ouderen richten we ons op het realiseren van voldoende ruime en gelijkvloerse woningen (nultreden). Deze woningen moeten aantrekkelijk zijn en gericht zijn op het huisvesten van mensen uit de buurt, met mogelijkheden voor ouderen om samen te wonen. Kwalitatieve kenmerken hiervan zijn locaties dicht bij voorzieningen (of eenvoudig bereikbaar), woningen met minimaal drie kamers, goede ruime buitenruimte in de vorm van een tuin of balkon en traploos. We kiezen er bewust voor om geen (of enkel bij uitzondering) grote niet-nultreden grondgebonden woningen meer te bouwen. Door juist te bouwen voor de oudere doelgroep, stimuleren we doorstroming op onze woningmarkt.

Een verhuizing van een oudere levert namelijk in de gehele verhuisketen de meeste vrijkomende woningen (en daarmee verhuisbewegingen op), zo blijkt uit onderzoek van Stec Groep (2025). Er komen namelijk (veelal grotere) bestaande woningen vrij voor andere inwoners, wat een kettingreactie van meerdere verhuizingen in gang zet. Huishoudens uit twee-onder-een-kapwoningen verhuizen naar vrijstaande huizen, huishoudens uit hoek- en tussenwoningen verhuizen naar de vrijkomende twee-onder-een-kapwoningen, enzovoort. De grotere woningen die vrijkomen door in te zetten op doorstroming zijn uiteraard niet betaalbaar voor de starter, maar wel voor huishoudens die al een paar stappen op de woningmarkt gezet hebben. Daarom kiezen we er bewust voor om ook starterswoningen te realiseren. Dit zijn kleinere grondgebonden woningen en appartementen in zowel het goedkope, bereikbare en middeldure koopsegment (zie ook

Thuis in gemeente Rucphen

tabel 1 op pagina 19). De door doorstroming vrijgekomen duurdere woningen kunnen in dit geval beschikbaar komen voor gezinnen uit onze gemeente die al een aantal stappen in hun wooncarrière hebben gezet, of gezinnen met ‘sterke schouders’ uit andere gemeenten. Het aantrekken van nieuwe ‘sterke schouders’ heeft een positief effect op de sociaaleconomische balans in onze gemeente.

6.3 Zo bereiken we ons doel We blijven bouwen en zetten in op het toevoegen van minimaal 700 woningen in de periode tot 2040 We blijven bouwen in de gemeente Rucphen. Tot 2040 willen we minimaal zevenhonderd woningen realiseren. We sluiten aan bij de afspraken in de herijking van de regionale Woondeal die gebaseerd is op de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (november 2023). Daarbij is de ambitie niet alleen om aandacht te hebben voor kwantiteit, maar ook voor kwaliteit. Zo houden we onze gemeente leefbaar en vitaal en komen we tegemoet aan de grote krapte op de woningmarkt.

Huidige planlijst vraagt om prioritering en bijsturing Verdieping: We constateren dat de huidige planvoorraad ruimschoots de verwachte woningbouwopgave overtreft. Deze ruimte biedt ons nu de mogelijkheid om gericht te bepalen welke plannen we prioriteit geven en welke we herprogrammeren. Zo kunnen we voldoen aan de betaalbaarheidseisen, doorstroming bevorderen, het woningtekort aanpakken en beter rekening houden met klimaatadaptatie en de natuur. We zetten in op een planvoorraad die in minimaal 130% van de behoefte voorziet, wat neerkomt op minimaal 910 woningen. Hierdoor kunnen we kiezen voor kwalitatief goede plannen, minder goede plannen schrappen, rekening houden met eventuele vertraging en planuitval en in ieder geval ons doel om minimaal 700 woningen te realiseren te behalen. Bij de uitvoering hiervan gebruiken we de handvatten die de Handreiking kwalitatief herprogrammeren biedt. Deze handreiking is opgesteld door Stec Groep in opdracht van de provincie Noord-Brabant. Zie hier.

Actie

Uitleg

1. We zetten ambtelijke capaciteit in op prioritaire plannen

We gaan onze ambtelijke capaciteit nog gerichter inzetten. Dit betekent dat we op geselecteerde woningbouwplannen (uitgekozen via een beoordelingskader, zie actie verderop) volop energie zetten om deze verder te brengen en uit te werken.

2. We optimaliseren projectprocessen

We zijn bezig met manieren om processtappen in de projectfasering meer langs elkaar uit te voeren (parallel plannen). We blijven dit optimaliseren waarbij we focussen op goede interne afstemming.

Thuis in gemeente Rucphen

3. We maken afspraken over realisatietermijnen

We willen vertraging voorkomen na de vergunningverlening. We nemen daarom altijd een bouwplicht op in de afspraken die we maken met partijen.

We bouwen voor ouderen én starters We zetten in op doorstroming, de sleutel tot een goed functionerende woningmarkt in de gemeente Rucphen. De slechte beschikbaarheid van (betaalbare) woningen komt namelijk voor een groot deel door de beperkte doorstroommogelijkheden van ouderen. In onze gemeente is het geschikte aanbod waar (toekomstige) ouderen naar toe kunnen en willen verhuizen immers beperkt. Het toevoegen van één nultredenwoning waar een oudere uit een grote en dure woning naartoe verhuist kan tot wel drie verhuizingen opleveren. Het toevoegen van een starterswoning (die niet nultreden is) zorgt voor slechts één verhuizing. We zetten met ons nieuwbouwprogramma daarom voor twee derde in op nultredenwoningen die geschikt zijn voor ouderen en een derde voor starters. Dit sluit aan bij de nultredenopgave die we constateren vanuit de diverse onderzoeken (zie ook het hoofdstuk ‘Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn’) en houdt rekening met de geplande woningen in de bestaande plannen. We gaan voor aantrekkelijke woningen in verschillende verschijningsvormen, zowel grondgebonden nultreden als appartementen, en in diverse prijsklassen. Er is immers niet één type oudere en er zijn verschillende woonwensen die we willen bedienen. We stimuleren hierbij om in te zetten op rollator-toegankelijk bouwen (BAT 2) 5. Dit geldt zeker voor appartementen.

In een wetswijziging van het Bbl worden minimale eisen voor nultredenwoningen en zorggeschikte woningen voorgesteld. Een deel van de nieuw te bouwen woningen voor ouderen mag in het dure segment zijn. Het hoofddoel is immers dat we aantrekkelijke woningen bouwen waarmee we ouderen kunnen verleiden te verhuizen en hun grote woning te verlaten.

De definitie hiervan staat in de begrippenlijst aan het einde van dit document.

Voor het andere deel van het nieuwbouwprogramma -een derde- richten we ons op woningen voor jongeren en starters. Dit zijn betaalbare, veelal grondgebonden, woningen in zowel het huur- als koopsegment. Om de betaalbaarheid beter te borgen, zijn deze woningen daarom deels kleiner dan de nultredenwoningen voor ouderen.

Doorstroming als sleutelwoord Verdieping: Als de groeiende groep ouderen ervoor kiest om naar (kleinere) gelijkvloerse woningen door te stromen, kunnen huishoudens die al een aantal stappen hebben gezet in hun wooncarrière doorstromen naar deze (vaak duurdere) eengezinswoningen. Starters en jongeren kunnen op hun beurt weer doorstromen naar de vrijgekomen woningen van de huishoudens die doorgestroomd zijn naar de grotere en duurdere woningen. Alleen doorstroming is echter niet voldoende voor hen. We willen ook betaalbare, kleinere woningen voor starters en jongeren realiseren, zodat zij een eerste stap op de woningmarkt kunnen zetten en vanuit hier verder kunnen groeien.

Actie

Uitleg

4. Ontwikkelen beoordelingskader woningbouwinitiatieven

We stellen een beoordelingskader op om woningbouwinitiatieven te toetsen. Hierdoor kunnen we beter sturen op de prioritering van een woningbouwplan en de kwaliteit van de woningen en woonomgeving. In deze visie nemen we al de basis van dit beoordelingskader op (zie bladzijde 23). Per project kunnen we aanvullende criteria toevoegen.

Thuis in gemeente Rucphen

5. Richtlijnen nultredenwoningen meegeven

6. We bevorderen doorstroming

7. We bouwen (geclusterde) nultredenwoningen

We stimuleren hierbij om in te zetten op rollator-toegankelijk van niveau BAT 2, zeker bij appartementen. In een wetswijziging van het Bbl worden minimale eisen voor nultredenwoningen en zorggeschikte woningen voorgesteld. Indien deze wet in werking treedt passen we ons beoordelingskader aan met de minimale eisen die in het Bbl worden gesteld. We blijven daarbij met ontwikkelaars in gesprek om zo toegankelijk mogelijke woningen te realiseren.

van lopende (zachte) woningbouwplannen wordt zoveel mogelijk omgezet naar deze nieuwe percentages.

In dit hoofdstuk zijn we met name ingegaan op het bouwen van het juiste product om zo doorstroming te bevorderen. In hoofdstuk 7 (‘Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn’) beschrijven we wat er nog meer voor nodig is om de doorstroming te realiseren.

(huurwoningen met prijs tot € 900,07 per maand)

Zie acties bij het hoofdstuk ‘Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn’.

Binnen het betaalbare koopsegment willen we verschillende prijssegmenten realiseren. Hiermee sturen we op woningen die daadwerkelijk betaalbaar zijn voor onze inwoners. We hanteren als gemeente al extra betaalbaarheidsgrenzen (dit zijn de extra prijsgrenzen in tabel 1). Deze handhaven we.

Tabel 1: Woningbouwsegmentering* in de gemeente Segment

Aandeel

Sociale huurwoningen:

Minimaal 30%

Betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen: • Goedkope koopwoningen (koopwoningen van € 285.000 tot € 345.000)** • Middeldure koopwoningen (koopwoningen van € 345.000 tot € 405.000)*** • Middenhuurwoningen (tussen € 900,07 en € 1.184,82 per maand) Dure huurwoningen en (middel)dure koopwoningen:

We sturen op betaalbaarheid en werken met vastgestelde percentages Conform de regionale afspraken blijven we gemeentebreed werken met verplichte percentages voor nieuwbouwwoningen. De uitwerking en percentages staan in tabel 1. Met deze segmentering werken we in de nieuwbouw toe naar minimaal 70% betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur, of betaalbare koop 6). Daarvan moet minimaal 30% een sociale huurwoning zijn. Bovendien spelen we hiermee in op de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting. De segmentering

Conform de definitie van het Rijk, prijspeil 2025 € 405.000

Minimaal 40%

• Dure huurwoningen

Maximaal 30%

(huurwoningen vanaf € 1.184,82 per maand) • Vrijesector koopwoningen (koopwoningen vanaf € 405.000) *Genoemde prijzen zijn van prijspeil 2025. De prijsgrens voor middenhuurwoningen sluit aan op de prijsgrens voor dit woningsegment zoals voorgeschreven in de Wet betaalbare huur. De prijssegmenten worden jaarlijks geïndexeerd. **We rekenen binnen deze categorie met een gemiddelde van € 315.000. ***We rekenen binnen deze categorie met een gemiddelde van € 375.000.

Thuis in gemeente Rucphen

Betaalbaarheid en kwaliteit: bouwen voor kleinere huishoudens Verdieping: Om de betaalbaarheid van nieuwe woningen te borgen, moeten we keuzes maken. We stellen geen aanvullende eisen aan bijvoorbeeld duurzaamheid om nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden voor een breed scala aan huishoudens. Uiteraard voldoen de woningen minimaal aan de wettelijke kwaliteitseisen zoals gesteld in het Besluit kwaliteit leefomgeving. We willen kleinere woningen bouwen dan we nu doen en onderzoeken de mogelijkheden van verdichting in nieuwe woningbouwplannen. Het aantal vierkante meters per persoon neemt gemiddeld nog steeds toe. Om woningen betaalbaar te houden en efficiënter te gebruiken, zetten we in op meer woningen op dezelfde oppervlakte, zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Dit hoeven zeker niet alleen maar appartementen te zijn, maar kunnen ook kleinere grondgebonden woningen zijn met bijvoorbeeld een minder brede beukmaat en woningen met een efficiëntere stedenbouwkundige inpassing (denk aan rug-aan-rug woningen).

Actie

Uitleg

8. We maken afspraken met Thuisvester

We maken afspraken met woningcorporatie Thuisvester om te zorgen dat we de juiste woningen toevoegen (minimaal 30% sociale huur en een deel middenhuur en sociale koop).

9. Optimaliseren bestaande planvoorraad

We werken toe naar een planlijst die aansluit bij de uitgangspunten van dit volkshuisvestingsprogramma: twee derde betaalbaar en minimaal twee derde nultreden. Dit monitoren we constant.

10. We continueren de starterslening

We blijven de starterslening inzetten, zodat inwoners extra geld kunnen lenen voor de aankoop van hun eerste woning.

De woningen die we toevoegen blijven betaalbaar en beschikbaar Het betaalbaar maken van woningen is enorm belangrijk, maar het betaalbaar houden van deze woningen is net zo essentieel. We willen dat niet alleen de eerste eigenaar profijt heeft van de nieuwe betaalbare (koop)woning. Deze woningen moeten langdurig betaalbaar blijven. Daarom zetten we in op gerichte instrumenten en constructies die hieraan bijdragen. We zien mogelijkheden om als gemeente hierin een actieve rol te vervullen. Om woningen beschikbaar te houden voor bepaalde inwoners in de gemeente blijven we uitvoering geven aan de huisvestingsverordening die in 2024 is opgesteld.

Actie

Uitleg

11. We willen verkopen via de KoopGarantregeling onderzoeken

We onderzoeken de mogelijkheid om een deel van onze (goedkope) betaalbare nieuwbouw te verkopen met de KoopGarant-regeling (zie begrippenlijst). Hiermee garanderen we een langdurige beschikbaar- en betaalbaarheid van deze woningen voor starters met een middeninkomen.

We bouwen in al onze kernen nieuwe woningen We bouwen woningen in al onze kernen om inwoners in staat stellen hun wooncarrière zoveel mogelijk binnen hun eigen dorp voort te zetten. De afgelopen jaren zagen we namelijk dat maar weinig jongeren een woning konden vinden in hun eigen kern en dat er geen passend aanbod is voor de ouderen die willen doorstromen in hun eigen wijk of

Thuis in gemeente Rucphen

kern. Hierdoor komt het voorzieningenniveau en de leefbaarheid onder druk te staan. Deze ontwikkeling willen we tegenhouden. We houden daarbij wel rekening met de omvang, het karakter en de kwaliteiten van de kernen en de aanwezige natuurbeperkingen. Bovendien bouwen we voor de lokale woonbehoefte. Elk dorp heeft een eigen uniek karakter dat zorgt voor een woonomgeving waarin mensen graag willen wonen, nu en in de toekomst. Deze moeten we behouden en waar nodig versterken. Nieuwbouw moet daarom passend zijn bij de lokale identiteit, in verhouding staan met de omvang van de kernen en geschikt zijn in relatie met de aanwezige water- en bodemomstandigheden. Een gedetailleerd overzicht van het beoogde woningbouwprogramma per kern beschrijven we in hoofdstuk 9.

Actie

Uitleg

12. We bouwen in al onze kernen nieuwe woningen

In elke kern zijn woningbouwplannen aanwezig. We nemen diverse locatiefactoren mee in het beoordelingskader, zodat we op de juiste plekken binnen de kernen bouwen.

Thuis in gemeente Rucphen

We onderzoeken de mogelijkheden van het toevoegen van extra woningen in het buitengebied We richten ons primair op woningbouwontwikkelingen binnen de kernen, maar we kunnen het buitengebied niet negeren. Hier liggen mogelijk ook kansen om extra woningen toe te voegen. Het toevoegen van woningen in het buitengebied vinden we alleen wenselijk als dit ondergeschikt blijft aan de agrarische, recreatieve en natuurfunctie van het buitengebied. Daarbij richten we ons in het onderzoek vooral op de mogelijkheden om kleinschalig woningen toe te voegen binnen bestaande volumes, bij voorkeur binnen de bestaande bebouwingsconcentraties. Denk hierbij aan het splitsen van grote bestaande woningen of schuren in twee kleine woningen en het bouwen van en (pre)mantelzorgwoning bij bestaande woningen. Het bouwen van solitaire woningen in het open landschap vinden we niet wenselijk. We streven naar een beperkte kwantitatieve uitbreiding met een maximum van in totaal circa 20 woningen in de gehele gemeente en beoordelen per initiatief wat wenselijk is. We handelen daarbij in lijn met het provinciale beleid, zoals de beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit.

Actie

Uitleg

13. We gaan in het splitsbeleid en (pre)mantelzorgbeleid in op de mogelijkheden in het buitengebied

We gebruiken het splitsbeleid (zie actie 28) en het huidige (pre)mantelzorgbeleid om de mogelijkheden van het toevoegen van extra woningen in het buitengebied te onderzoeken.

We stimuleren alternatieve, experimentele en flexibele woonvormen Het bouwen van woningen gaat samen met innovatie en vooruitgang. In het verleden is veel op ‘traditionele wijze’ gebouwd in de gemeente Rucphen. We willen nieuwe woonvormen nadrukkelijk stimuleren. Denk aan CPO-projecten, tiny houses, gezamenlijk (intergenerationeel) wonen en andere vormen van (duurzame) houtbouw en conceptuele woonconcepten. Op grotere nieuwbouwlocaties maken we gericht ruimte voor vernieuwende woonvormen, indien hier behoefte aan is.

Daarnaast kunnen inwoners zelf met initiatieven komen waarbij zij zelf in de lead zijn voor de uitwerking.

Actie

Uitleg

14. We bieden ruimte aan het faciliteren van experimentele en vernieuwende woonvormen door initiatiefnemers

Bij een initiatief denken we mee over de haalbaarheid en mogelijk geschikte locaties om dat initiatief op te ontwikkelen. We willen de komende jaren enkele experimentele woonvorm realiseren.

Thuis in gemeente Rucphen

Beoordelingskader voor nieuwbouwplannen In dit volkshuisvestingsprogramma leggen we de basis voor een beoordelingskader voor nieuwbouwplannen. We geven aan welke criteria vanuit volkshuisvesting belangrijk zijn om nieuwbouwplannen te ‘toetsen’. Zo willen we beter sturen op een passende woningbouwprogrammering die aansluit bij onze ambities. Als onderdeel van de uitvoeringsagenda werken we dit beoordelingskader verder uit en kennen we verschillende gewichten toe aan de criteria. In het beoordelingskader spelen uiteraard ook criteria vanuit andere beleidsvelden een belangrijke rol. We focussen hier vooral op de volkshuisvestelijke criteria, maar houden bij nieuwbouwplannen ook rekening met andere criteria. Criterium 1: kwantitatieve woningbehoefte We brengen in beeld hoe de nieuwbouwplannen zich verhouden tot de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte. Vervolgens kijken we naar de volgende kwalitatieve uitgangspunten: Criterium 2: kwalitatieve woningbehoefte naar woningtype en prijssegment De woningen die we toevoegen moeten aansluiten bij de ambities in dit volkshuisvestingsprogramma over onder andere woningtypen, prijssegmenten en doelgroepen. Criterium 3: bestaand stedelijk gebied (BSG) Het is belangrijk om te weten of een plan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) ligt. We geven de voorkeur aan inbreiding waar mogelijk.

Transformatielocaties in sloop-nieuwbouw zijn ook interessant, in lijn met de beoogde toekomstige ruimtelijke kwaliteit.

Criterium 4: in de nabijheid van (zorg)voorzieningen, in het bijzonder voor ouderen Voorzieningen als winkels, de huisarts/apotheek en openbaar vervoer moeten voor ouderen (65-plussers) zo veel mogelijk binnen vijfhonderd meter bereikbaar zijn. Voor 75-plussers is dit extra belangrijk vanwege verminderde mobiliteit. Voor specifieke uitbreidingslocaties passen we maatwerk toe en onderzoeken we de mogelijkheden om (zorg)voorzieningen te integreren in de plannen. Daarnaast zetten we in op het realiseren van binnen- en buitenruimtes waar ontmoeting plaats kan vinden. We sluiten hierbij aan bij de ambities in de beleidsvisie Sociale Basis. Criterium 5: vernieuwende woonconcepten voor jongeren en ouderen We vinden het aantrekkelijk om onderscheidende, vernieuwende en betaalbare woonconcepten toe te voegen in de gemeente Rucphen. Denk aan collectieve zelfbouw (CPO), kleinschalige woongemeenschappen en woonconcepten voor ouderen of betaalbare startersconcepten, mits dit ook stedenbouwkundig en maatschappelijk inpasbaar en vergunbaar is. Criterium 6: infrastructuur en geïntegreerde mobiliteitsoplossingen Een project moet aansluiten op de bestaande boven- en ondergrondse infrastructuur, zoals wegen, riolering en nutsvoorzieningen.

Daarnaast moet er binnen het plan voldoende ruimte zijn voor groen en wateropvang en moet het plan voldoen aan de geldende parkeernorm in de wijk en/of voor de doelgroep. Een project wordt beter gewaardeerd als er groene oplossingen worden gevonden, zoals laadpalen, ondergronds parkeren en deelauto’s. Ook houden we rekening met de netcongestie en bekijken we per project wat de gemeente hierin kan betekenen. Criterium 7: water- en bodem als basis Bij het ontwikkelen van nieuwbouwplannen houden we rekening met de natuurlijke water- en bodemgesteldheid van het gebied. We kiezen en ontwerpen bouwlocaties op basis van de draagkracht van de bodem en de waterhuishouding.

Thuis in gemeente Rucphen

6.1 Overzicht van de acties Actie

Uitleg

We blijven bouwen en zetten in op het toevoegen van zevenhonderd woningen in de periode tot 2040 1. We zetten ambtelijke capaciteit in op prioritaire plannen

2. We optimaliseren projectprocessen

We zijn bezig met manieren om processtappen in de projectfasering meer langs elkaar uit te voeren (parallel plannen). We blijven dit optimaliseren waarbij we focussen op goede interne afstemming.

3. We maken afspraken over realisatietermijnen

We willen vertraging voorkomen na de vergunningverlening. We nemen daarom altijd een bouwplicht op in de afspraken die we maken met partijen.

We bouwen voor ouderen én starters 4. Ontwikkelen beoordelingskader woningbouwinitiatieven

5. Richtlijnen nultredenwoningen meegeven

6. We bevorderen doorstroming

7. We bouwen (geclusterde) nultredenwoningen

Zie acties bij het hoofdstuk ‘Betekenisvol leven: wonen, zorg en welzijn’.

We sturen op betaalbaarheid en werken met vastgestelde percentages 8. We maken afspraken met Thuisvester

We maken afspraken met woningcorporatie Thuisvester om te zorgen dat we de juiste woningen toevoegen (minimaal 30% sociale huur en een deel middenhuur en sociale koop).

Thuis in gemeente Rucphen

9. Optimaliseren bestaande planvoorraad

We werken toe naar een planlijst die aansluit bij de uitgangspunten van dit volkshuisvestingsprogramma: twee derde betaalbaar en minimaal twee derde nultreden. Dit monitoren we constant.

10. We continueren de starterslening

We blijven de starterslening inzetten, zodat inwoners extra geld kunnen lenen voor de aankoop van hun eerste woning.

De woningen die we toevoegen blijven betaalbaar en beschikbaar 11. We willen verkopen via de KoopGarant regeling onderzoeken

We bouwen in al onze kernen nieuwe woningen 12. We bouwen in al onze kernen nieuwe woningen

In elke kern zijn woningbouwplannen aanwezig. We nemen diverse locatiefactoren mee in het beoordelingskader, zodat we op de juiste plekken binnen de kernen bouwen.

We onderzoeken de mogelijkheden van het toevoegen van extra woningen in het buitengebied 13. We gaan in het splitsbeleid en (pre)mantelzorgbeleid in op de mogelijkheden in het buitengebied

We gebruiken het splitsbeleid (zie actie 28) en het huidige (pre)mantelzorgbeleid om de mogelijkheden van het toevoegen van extra woningen in het buitengebied te onderzoeken.

We stimuleren alternatieve, experimentele en flexibele woonvormen 14. We bieden ruimte aan het faciliteren van experimentele en vernieuwde woonvormen door initiatiefnemers

Bij een initiatief denken we mee over de haalbaarheid en mogelijk geschikte locaties om dat initiatief op te ontwikkelen. We willen de komende jaren enkele experimentele woonvormen realiseren.

Thuis in gemeente Rucphen

7. Thema: betekenisvol leven: aandacht voor wonen, zorg en welzijn

Thuis in gemeente Rucphen

Wonen en zorg zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het rijksbeleid stimuleert langer zelfstandig thuis wonen, terwijl de capaciteit in verzorg- en verpleeghuizen is afgebouwd. Kwetsbare doelgroepen vinden het steeds moeilijker om een geschikte woning te vinden in de huidige woningmarkt. Deze ontwikkelingen hebben samen een enorme impact op onze samenleving en onze gewenste woon- en leefomgeving.

7.1 Dit is wat we zien Zorgvraag neemt toe en zal steeds vaker moeten landen in de (reguliere) voorraad De samenleving vergrijst. In de gemeente Rucphen neemt het aantal huishoudens ouder dan 75 jaar tot 2040 toe met 59% (in West-Brabant West is dit 54% en in Noord-Brabant als geheel 61%). Deze vergrijzende groep krijgt te maken met een toenemende zorgvraag, terwijl het aantal formele zorgplekken niet evenredig groeit. Daarnaast verschuift het zorglandschap van wonen in een instelling met zorg (intramuraal) naar langer thuis met zorg in en rond de eigen woning (extramuraal). Momenteel zijn er twee intramurale locaties aanwezig in de gemeente. Het Rijk en het zorgkantoor streven ernaar geen grootschalige intramurale capaciteit voor ouderen toe te voegen. De intramurale zorgvraag moet worden opgevangen in de eigen woning, bijvoorbeeld met Volledig pakket thuis (vpt) en Modulair pakket thuis (mpt) Zie ook verdere uitleg in de begrippenlijst. Toenemende vraag naar nultreden-, geclusterde en zorggeschikte woningen In de toekomst ontstaat er een grotere vraag naar nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen (zie de begrippenlijst voor uitleg van deze drie type woningen). In de Regionale woonzorganalyse (2024) is berekend dat de gemeente Rucphen een

extra behoefte heeft aan circa vierhonderd nultredenwoningen, vijftig geclusterde woningen en vijftig zorggeschikte woningen (wonen & zorg). Volgens het onderzoek is er vooral een tekort in de huursector. Uit de vragenlijst onder inwoners blijkt dat als zij in de toekomst (meer) zorg nodig hebben, ze het liefst naar een gelijkvloerse woning verhuizen. Daarbij geeft 25% van de respondenten aan een woning te willen waar zorg van een instelling nabij is. Groot tekort aan zorgverleners: efficiëntere oplossingen nodig Naast de groeiende zorgvraag zorgt het arbeidstekort in de zorgsector voor druk op de zorgcapaciteit. De verwachting is dat door een gebrek aan personeel de zorg minder toegankelijk wordt, omdat zorgpartijen met minder werknemers meer cliënten moeten ondersteunen. Kortom, met minder handen is meer zorg te organiseren. De verwachting is dat het arbeidstekort in de regio West-Brabant West verdubbelt tot 2030. Dit vraagt om een andere organisatie van de zorg, waarbij het goed organiseren en stimuleren van informele zorg ook belangrijk is. Nog weinig bewustwording onder ouderen over toekomstige woonsituatie Thuis blijven wonen is niet altijd de beste optie. Voor het woongenot en de veiligheid van ouderen kan het in sommige situaties beter zijn om te verhuizen naar een meer geschikte (nultreden)woning.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15981864/1