08c Nota van zienswijzen

Nota van zienswijzen ontwerpvolkshuisvestingsprogramma 1. Procedure Tijdens de vergadering van 20 mei 2025 stemde het college van burgemeester en wethouders in met de ter inzagelegging van het ontwerp-volkshuisvestingsprogramma voor een periode van zes weken. Het ontwerp-beleid heeft van 29 mei 2025 tot en met 9 juli 2025 ter inzage gelegen. Dit is bekendgemaakt via de Rucphense Bode, de website, sociale media en overheid.nl Geïnteresseerden zijn in de gelegenheid gesteld het ontwerp-beleid digitaal te bekijken, of fysiek in te zien op het gemeentehuis. Zij konden hierop schriftelijk of mondeling reageren. Ook zijn belanghebbenden actief op de hoogte gesteld van het ontwerpvolkshuisvestingsprogramma en in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. De ter inzage legging van het ontwerp-volkshuisvestingsprogramma heeft geleid tot zeven zienswijzen. In deze nota van zienswijzen zijn de reacties niet geheel opgenomen, maar zijn de hoofdpunten samengevat. Bij de behandeling van de zienswijzen is wel gekeken naar de volledige tekst van de zienswijze. De zienswijzen zijn genummerd. De volgorde van de nummering is bepaald door het moment van ontvangst. Persoonsgegevens De Wet bescherming persoonsgegevens laat niet toe dat persoonsgegevens van reclamanten digitaal openbaar worden gemaakt. Om die reden zijn de zienswijzen waar nodig geanonimiseerd.

Aan de betrokkenen wordt per brief kenbaar gemaakt onder welk nummer hun zienswijze is opgenomen. 2. -

Ambtshalve wijzigingen Het volkshuisvestingsfonds is niet langer in werking. Naar verwachting treedt in 2026 de Realisatiestimulans in werking. Deze nieuwe regeling van het Rijk stimuleert de bouw van betaalbare woningen met een bijdrage aan gemeenten van circa €7000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart. We voeren daarom de volgende aanpassing door: Actie 33 – Onderzoeken of een subsidie via het Volkshuisvestingsfonds mogelijk en relevant is. Wordt: Actie 33 - We maken aanspraak op de Realisatiestimulans.

3. Zienswijzen Zienswijze 1: Woningcorporatie Thuisvester Inhoud ingediende zienswijze: 1.1 Het onderdeel ondermijning en personen met onbegrepen gedrag wordt gemist bij het onderwerp leefbaarheid. Thuisvester merkt in de praktijk dat de druk op de leefbaarheid toeneemt door criminele activiteiten en overlast door kwetsbare bewoners met multiproblematiek. 1.2 Thuisvester wil graag kunnen inspringen op de huisvesting van aandachtsgroepen maar krijgt geen richtlijn of kader mee. Kan dit specifieker worden gemaakt in de tekst? 1.3 Kan de mentaliteitsverandering ook gaan over de inzet van bewoners bij het welzijn van hulpbehoevende familieleden of buren? Welke sociale structuren zijn nodig om eenzaamheid tegen te gaan, langer zelfstandig wonen te stimuleren? We zullen als gemeenschap meer naar elkaar om moeten kijken als er te weinig professionals zijn bij zorg- en welzijnsinstanties. 1.4 Heel mooi om bij complexe zorgvragen huisvesting te clusteren. Kunnen hier ook aantallen aan worden gekoppeld? Of anders een zin opnemen dat nieuwe locaties (nieuwbouw of bestaande bouw) hiervoor nodig zijn.

1.5 Mee eens om op zoek te gaan naar passende huisvesting en locaties voor overlastgevers en/of zorgmijders. Bij passende locaties toevoegen dat dit met nieuwbouw en bestaande bouw kan worden gerealiseerd. 1.6 Thuisvester steunt actie nr. 25: We zoeken samen met Thuisvester naar geschikte locaties in de gemeente voor aandachtsgroepen. 1.7 In theorie klinkt woningsplitsing goed. In de praktijk leidt splitsing tot hoge kosten en een matige woningkwaliteit (oppervlakte, contactgeluid, aantal kamers zeer beperkt, problemen met buitenruimte op de verdieping). Woningdelen is voor Thuisvester een goed alternatief voor woningsplitsing.

Reactie: 1.1, 1.4 en 1.5 De groep overlastgevers wordt benoemd op pagina 33 en in de regionale woonzorgvisie die in het ontwerp-volkshuisvestingsprogramma wordt benoemd. De regio schat dat er jaarlijks in West-Brabant zo’n 60 mensen zijn met complexe aandoeningen die zorg mijden en vaak langdurig overlast veroorzaken in woonwijken. De regio erkent dat er op dit moment geen passend aanbod is voor deze groep. Voor mensen met meervoudige problematiek die buiten de reguliere systemen vallen, willen we als regio samen met corporaties en zorg-/welzijnsorganisaties passende woonoplossingen creëren. Voor deze groep onderzoekt een projectgroep van het regionale samenwerkingsverband MO/BW onder andere de inzet van Skaeve Huse. Als gemeente willen we, in samenwerking met Thuisvester, passende huisvesting bieden voor deze doelgroep op een daarvoor geschikte locatie binnen onze gemeente. Dit kan inderdaad in bestaande bouw of nieuwbouw. Deze verduidelijking is opgenomen in de tekst. 1.2 Op pagina 33 is opgenomen welke doelen we stellen voor de benoemde aandachtsgroepen. De groepen arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners vallen onder ons lokaal volkshuisvestingsprogramma. Ook de huisvestingsopgave ouderen komt hierin aan bod, dit is de grootste opgave. De overige doelgroepen zijn onderdeel van de regionale woonzorgvisie.

De grootse groepen, na ouderen, zijn: mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, beschermd wonen, maatschappelijke opvang, dak- en thuislozen, en mensen die uitstromen naar zelfstandig wonen. In de regionale woonzorgvisie en bijbehorende analyse staan de doelen en opgaven benoemd voor de regio en onze gemeente. Regionaal moet nog verder worden afgestemd hoe deze groepen in de verschillende gemeenten gaan landen. 1.3: De inzet van bewoners voor hulpbehoevende familieleden of buren is inderdaad essentieel wanneer er onvoldoende professionals zijn. Dit komt terug in de visie versterken sociale basis. 1.7: We erkennen dat woningsplitsing niet altijd mogelijk is. We willen wel deze mogelijkheid bieden. Ook voor (grotere) woningen in particulier bezit. In samenwerking met Thuisvester willen we daarnaast het woningdelen mogelijk maken om versneld extra huisvestingsmogelijkheden te creëren en bestaande woningen beter te benutten. Conclusie: 1.1, t/m 1.3, 1.5 t/m 1.8: Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op deze onderdelen. 1.4 Op pagina 33 voeren we de volgende aanpassing door: Ons doel is om kwetsbare inwoners binnen de gemeente gelijkmatig over de wijken te verspreiden, zodat we integratie kunnen bevorderen.

Indien de zorgvraag te complex is (als er bijvoorbeeld sprake is van complexe meervoudige problematiek), kiezen we ervoor om huisvesting meer te clusteren, vooral wanneer de doelgroepen geen uitgebreid sociaal netwerk hebben. Dit kan in bestaande bouw of nieuwbouw. Clustering zorgt ervoor dat zij de benodigde zorg en ondersteuning op één centrale plek kunnen ontvangen, wat de efficiëntie en kwaliteit van de zorg ten goede komt.

Zienswijze 2: Provincie Noord-Brabant Inhoud ingediende zienswijze:

2.1

2.2

2.3

De aandacht moet gaan naar de realisatie van woningbouwprojecten in plaats van het toevoegen van nog meer plannen. De voorgestelde maatregel om ambtelijk capaciteit gericht in te zetten kunnen wij dan ook onderschrijven wanneer dit ook de realisatie van woningen ten goede komt. De Wet versterking regie volkshuisvesting vraagt om een concreter volkshuisvestingsprogramma. Met name de onderdelen betaalbaarheid, de wettelijke aandachtsgroepen (waaronder ook ouderen) en urgentiegroepen vragen concretere duiding. De regionale woonzorgvisie vormt hiervoor een eerste basis. Ook kent het wetsvoorstel enkele amendementen, waardoor mogelijk aanpassing van de programmering en het programma benodigd is. De huisvestingsverordening heeft een ‘houdbaarheidsdatum’ van vier jaar. Voortzetting van de verordening vraagt om nadere onderbouwing en motivatie van genomen maatregelen om geconstateerde problematiek te verhelpen.

Reactie: 2.1 Dit onderschrijven we. De ambtelijke capaciteit gaan we gerichter inzetten op prioritaire plannen, geselecteerd via het beoordelingskader. Het doel is om zo de realisatie van woningen via bestaande plannen te versnellen. 2.2 Wij erkennen dat op punten concretisering nodig is voor een compleet volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma is nog niet verplicht. Er is echter nu al behoefte aan een nieuw beleidskader. De woonvisie 2020-2024 is verlopen en de woningnood vraagt om een andere aanpak. Om voor te sorteren op de nieuwe wetgeving, sluit ons volkshuisvestingsprogramma zover als nu mogelijk is aan bij de eisen die zullen volgen uit de aankomende Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv). De Wvrv is nu in behandeling bij de Eerste Kamer. Na inwerkingtreding van de Wvrv hebben gemeenten volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel zo’n twee jaar de tijd om te voldoen aan de verplichting om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen. Na inwerkingtreding van de Wvrv en verdere concretisering van afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen in de regio die volgen uit de regionale woonzorgvisie, wordt beoordeeld hoe dit verwerkt wordt in het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma en in de huisvestingsverordening.

2.3 In 2028 zullen wij de voortzetting van onze voorrangsregeling maatschappelijke binding in de huisvestingsverordening opnieuw beoordelen aan de hand van een evaluatie van ontwikkelingen in het betaalbare segment van de woningmarkt. Wij erkennen dat deze maatregelen zijn bedoeld om de ‘onevenwichtige gevolgen’ van woningschaarste te bestrijden. Wanneer zou blijken dat de maatregelen in ons volkshuisvestingsprogramma dermate effectief zijn dat deze problematiek in het betaalbare segment is verholpen, vervalt, conform de Huisvestingswet, de noodzaak om de voorrangsregeling maatschappelijke binding voort te zetten. Conclusie: 2.1 t/m 2.3 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft (nu) geen aanpassing op deze onderdelen. Zienswijze 3 Inhoud ingediende zienswijze: 3.1 De mogelijkheden voor de transformatie van bestaande panden, zoals kerken of andere maatschappelijke voorzieningen die hun functie verliezen, blijft onderbelicht. De gemeente wordt verzocht om deze locaties per kern in kaart te brengen. 3.2 De gemeente zou in haar programma duidelijk moeten maken welke rol zij voor zichzelf ziet bij initiatieven vanuit inwoners (voor vernieuwende/collectieve woon(zorg)vormen). In de uitvoeringsagenda zou de gemeente moeten aangeven hoe zij uitvoering en prioriteit geeft aan deze initiatieven.

3.3 De gemeente wordt verzocht de kansen uit de ontwikkelvisie die het burgerinitiatief voor Schijf heeft opgesteld op te nemen in het programma. 3.4 De gemeente wordt verzocht om in het nieuwbouwprogramma voor Schijf expliciet de behoefte aan sociale een middenhuur op te nemen.

3.5

3.6

De gemeente wordt verzocht een beleidskader op te stellen over de verlening van medewerking aan bestemmingswijzigingen. Het omzetten van de bestemming voorzieningen naar wonen verkleint de mogelijkheden om voorzieningen te behouden. De gemeente wordt verzocht het initiatief Schijf Zuid expliciet op te nemen in het volkshuisvestingsprogramma en de uitvoeringsagenda.

Reactie: 3.1 In de kern Schijf is sprake van een haalbaarheidsonderzoek naar de transformatie van de kerk. Voor het kerkgebouw in Schijf is daarom in de Omgevingsvisie 2.0 het volgende opgenomen: In het voormalige kerkgebouw worden de mogelijkheden voor transformatie naar een maatschappelijke invulling zoals een ontmoetingsplaats of woningen onderzocht. Woningbouwinitiatieven in de pastorie en de pastorietuin toegankelijk maken voor evenementen wordt ook gesteund en verder onderzocht. Het kerkgebouw en de directe omgeving worden gezien als het hart van het dorp, vooral vanwege de gemoedelijke uitstraling en aantrekkingskracht van het dorp op deze plek. Voor de andere kernen wordt transformatie bekeken op het moment dat daarvoor initiatieven tot stand komen. Omdat dit onderwerp breder wordt benaderd dan uitsluitend vanuit het perspectief van woningbouw, is ervoor gekozen het op te nemen in de Omgevingsvisie 2.0. 3.2 Als gemeente nemen we een faciliterende rol aan. Bij een initiatief denken we mee over de haalbaarheid en mogelijk geschikte locaties om dat initiatief op te ontwikkelen. We willen de komende jaren enkele experimentele woonvorm realiseren. Op basis van een beoordelingskader selecteren we prioritaire woningbouwprojecten die bijdragen aan de realisatie van ons volkshuisvestingsprogramma, waaronder het realiseren van enkele ‘experimentele woonvormen’.

3.3 Door het burgerinitiatief wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Er is een initiatiefplan (Schijf Zuid) ingediend door een ontwikkelende partij. De ontwikkelvisie en het haalbaarheidsonderzoek zijn op dit moment nog niet voldoende concreet om op te nemen in het volkshuisvestingsprogramma. 3.4 Gemeentebreed moeten alle grote woningbouwinitiatieven voldoen aan de betaalbaarheidscriteria uit de woondeal: 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% vrije sector. De behoefte aan betaalbare woningen in Schijf is opgenomen in hoofdstuk 9, Schijf: Schijf is een kleine kern met relatief grote koopwoningen. Slechts 16% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur. […] Dit betekent zowel het bevorderen van doorstroming als het toevoegen van betaalbare woningen (met name sociale huur) die bereikbaar zijn voor jongeren, juist omdat de huizen in Schijf minder goed bereikbaar zijn voor doorstroming. Ontwikkelingen in Schijf dienen deze uitgangspunten te volgen. 3.5 Het volkshuisvestingsprogramma dient niet als kader voor het wijzigen van functies (bestemmingen). Hiervoor dient op hoofdlijnen de omgevingsvisie 2.0, die op dit moment ook wordt opgesteld. De Omgevingsvisie 2.0 gaat in op het behoud van voorzieningen in de kernen. Samengevat is hierin over de kern Schijf opgenomen dat we inzetten op het behoud van basisvoorzieningen.

Voor de invulling van de kerk en pastorie wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Het sportpark wordt beter benut door intensivering van activiteiten. De voet- en fietsverbindingen naar dit sportpark worden verbeterd en veiliger. Per situatie wordt afgewogen of functies (bestemmingen) worden omgezet. 3.6 Schijf Zuid nemen we op in hoofdstuk 9, Schijf. Initiatieven worden nog gewogen en geprioriteerd aan de hand van een beoordelingskader. Conclusie: 3.1 t/m 3.5 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op deze onderdelen. 3.6 Op pagina 44 voeren we de volgende aanpassing door: Hoe staat Schijf ervoor? Schijf is een kleine kern met relatief grote koopwoningen. Slechts 16% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur. De kern krijgt te maken met flinke vergrijzing en een toename van het aantal alleenstaanden. In Schijf staan verschillende woningbouwprojecten op de planning. Momenteel zijn er bijna vijftig woningen in uitvoering. Daarnaast wordt de komende jaren gewerkt aan de (her)ontwikkeling van de gebieden ten noorden en aan de zuidkant van Schijf, waarbij er sprake is van meer

grootschaligere ontwikkelingen. Waar heeft Schijf behoefte aan? Schijf is een van de kleinste kernen in onze gemeente. Er is in deze kern behoefte aan passende woningen voor starters en ouderen. Voor de ouderen denken we aan kleinschalige inbreidingsplekken waar we nultredenwoningen kunnen toevoegen. Daarnaast willen we in deze kern jonge mensen tot 35 jaar behouden. Dit betekent zowel het bevorderen van doorstroming als het toevoegen van betaalbare woningen (met name sociale huur) die bereikbaar zijn voor jongeren, juist omdat de huizen in Schijf minder goed bereikbaar zijn voor doorstroming. Het toevoegen van woningen voor starters achten we het meest wenselijk bij de ontwikkeling van de gebieden ten noorden en aan de zuidkant van Schijf. We zien mogelijkheden in een gemengde woonvorm waarin starters en ouderen samenwonen. Zienswijze 4 Inhoud ingediende zienswijze: 4.1 Verzoek om de locatie Zegge-Noord op te nemen in de prioritering die volgt uit het volkshuisvestingsprogramma. Een mogelijke ontwikkeling op deze locatie zal volgens de indiener voorzien in de juiste segmentering en doelgroepen aansluitend op de behoefte van de kern Zegge. Reactie: 4.1 Zegge-Noord nemen we op in de Omgevingsvisie 2.0 als zoekgebied op langere termijn. De looptijd van het volkshuisvestingsprogramma is tot 2030. Tot 2030 hebben we met lopende initiatieven voldoende woningbouwcapaciteit.

De locatie Zegge-Noord is nog niet voldoende uitgewerkt om op te nemen in de huidige prioritering. Conclusie: 4.1 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op deze onderdelen. Zienswijze 5: Schoenmakers advies Inhoud ingediende zienswijze: 5.1 De sterke sturing op de bouw van nultredenwoningen past niet in kleine dorpskernen. Het verzoek is om het streefpercentage nultredenwoningen aan te passen naar een realistisch niveau, dat afhankelijk is van de schaal en aard van de kern. 5.2 Het realiseren van appartementen ten behoeve van nultredenwoningen leidt tot verdichting die niet past bij de uitstraling van de kleinere kernen. Maak in het beoordelingskader expliciet ruimte voor de afweging van de ruimtelijke en sociale context bij het toepassen van de norm voor nultredenwoningen. 5.3 De focus op nultredenwoningen belemmert maatwerk per kern. Plannen kunnen worden afgewezen op basis van het nultredenpercentage, terwijl ze wel inspelen op andere behoeften. 5.4 Alternatieven als woningaanpassing en prémantelzorgwoningen worden in het volkshuisvestingsprogramma onvoldoende ingezet om het aandeel nultredenwoningen flexibel te kunnen invullen. Neem deze vormen van levensloopbestendig wonen mee als volwaardige invulling van het beleid. Reactie: 5.1 Het huidige streefpercentage nultredenwoningen is realistisch.

In de huidige planvoorraad is het aandeel nultredenwoningen al meer dan 50%. Om de gewenste doelstelling van twee derde nultredenwoningen in nieuwbouwprojecten te behalen, leveren we een extra inspanning. Uit de regionale woonzorganalyse blijkt een behoefte van circa 400 nultredenwoningen, 50 geclusterde woningen en 50 zorggeschikte woningen. Om deze aantallen te behalen zou meer dan 70% van de nieuwbouwwoningen tot 2040 minimaal

5.2

5.3

5.4

nultreden moeten zijn. Om de haalbaarheid te vergroten is het aandeel al naar beneden bijgesteld en dit aandeel dient als streefgetal gezien te worden. Een nultredenwoning is niet per definitie een appartement en leidt ook niet per definitie tot verdichting. Verwacht wordt dat in de definitie van een nultredenwoning in het nieuwe Bbl wordt opgenomen dat de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn. Dit biedt mogelijkheden voor een variatie aan woningtypen. Naast appartementen valt te denken aan patiowoningen, loof-woningen, benedenbovenwoningen, bungalows en hofjeswoningen. Nultredenwoningen mogen ook voor een deel in het dure segment vallen. Het doel is immers om ouderen te verleiden om te verhuizen naar een meer geschikte woning en de doorstroming op gang te brengen. Gemeentebreed zetten we in op een nieuwbouwprogramma voor de komende jaren dat twee derde nultredenwoningen bevat. Omdat nultredenwoningen de doorstroming op de woningmarkt weer op gang kunnen brengen, voorziet dit type woningen in de meeste verschillende woonbehoeften. Een grote woning die een oudere achterlaat komt weer beschikbaar voor een gezin, de tweekapper van het gezin voor een jonger koppel, en de starterswoning van het koppel komt weer beschikbaar voor een starter. De woningvoorraad in onze gemeente is op dit moment vrij uniform waardoor de doorstroming stokt.

Door te bouwen voor ouderen bouwen we ook voor andere groepen. Hiermee spelen we met één woning in op meerdere behoeften. Uit de woonbehoefte-enquête die is gedaan onder inwoners naar aanleiding van het volkshuisvestingsprogramma blijkt dat er een groep ouderen is die graag wil verhuizen naar een meer geschikte woning. Daarnaast komt er met de vergrijzing een groeiende groep die hiertoe genoodzaakt zal zijn vanwege fysieke klachten. Niet elke woning is voldoende aanpasbaar. De behoefte aan meer nultredenwoningen blijkt ook uit de regionale woonzorganalyse. Voor deze groepen is verhuizing nu amper mogelijk binnen de gemeente, omdat de woningen waar zij naartoe zouden willen verhuizen niet of nauwelijks worden aangeboden. Hierdoor stokt ook de doorstroming op de woningmarkt. Ook andere doelgroepen kunnen hierdoor lastig aan een passende woning komen. Woningaanpassing is in gevallen nodig, maar niet altijd mogelijk en lost de stokkende doorstroming op de woningmarkt niet op. Prémantelzorgwoningen zijn een goede aanvulling. Hiervoor is al beleid vastgesteld en in uitvoering. Prémantelzorgwoningen zijn niet in elke situatie haalbaar (oppervlakte, prijs).

Conclusie: 5.1 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op dit onderdeel. 5.2 Op pagina 18 voeren we de volgende aanpassing door: Bij voorkeur worden deze rollatortoegankelijk (BAT 2) gebouwd. Wordt: We stimuleren hierbij om in te zetten op rollator-toegankelijk bouwen (BAT 2). Dit geldt zeker voor appartementen. In een wetswijziging van het Bbl worden minimale eisen voor nultredenwoningen en zorggeschikte woningen voorgesteld. 5.3 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op dit onderdeel. 5.4 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op dit onderdeel. Zienswijze 6: Maas-Jacobs vastgoed Inhoud ingediende zienswijze: 6.1 Het volledig uitsluiten van trappen in nultredenwoningen leidt tot onvoldoende differentiatie in nieuwbouwprojecten. Bovendien sluit dit woningaanbod onvoldoende aan bij de vraag in de gemeente, waardoor versnelling in gevaar komt. 6.2 De verplichting om twee derde nultredenwoningen te realiseren stimuleert het bouwen van nieuwe woonvormen (rug-aan-rugwoningen en loofwoningen). In de gemeente bestaat meer belangstelling voor traditionele woningtypes. Versnelling van woningbouw is alleen haalbaar met traditionele en conceptuele woningbouw. 6.3 Om te voldoen aan de verplichting om levensloopbestendig of aanpasbaar te bouwen moeten unieke woonconcepten worden ontwikkeld. Dit heeft een prijsopdrijvend effect.

6.4 Er is onvoldoende maatwerk mogelijk op projectniveau. Een mogelijke oplossing is om op gemeenteniveau in te zetten op levensloopbestendige woningen in plaats van op

projectniveau, waarbij in de dorpskernen meer ruimte is voor nultredenwoningen en bij uitleglocaties voor een gevarieerd woningaanbod. Reactie: 6.1 Trappen zijn niet volledig uitgesloten bij nultredenwoningen. We stimuleren om zoveel mogelijk te voldoen aan de toegankelijkheidsnormen BAT 2 (inclusief traploos), met name als het gaat om appartementen. De minimale eisen volgen later uit het nieuwe Bbl. We voorzien dat binnen deze definitie de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers moeten zijn. 6.2 Uit de woonbehoefte-enquête die is gedaan onder inwoners naar aanleiding van het volkshuisvestingsprogramma blijkt dat er een groep ouderen is die graag wil verhuizen. Onder 50-plussers zijn hofjeswoningen en appartementen de woonvormen die de voorkeur hebben. Om de doorstroming op onze woningmarkt op gang te brengen is het nodig om andere woningtypen te gaan bouwen. Hiermee spelen we meer woningen vrij dan wanneer we gezinswoningen blijven toevoegen. De groep ouderen is divers, wat vraagt om een meer divers aanbod dan nu het geval is. Dit werkt uiteindelijk versnellend, omdat de toevoeging van één woning leidt tot meerdere verhuizingen. Zo komt er sneller aanbod vrij voor meer woningzoekenden. 6.3 Woonconcepten voor ouderen mogen deels in het hogere segment vallen.

Het doel is om aantrekkelijke woonproducten voor ouderen te realiseren, zodat zij verleid worden om te verhuizen. 6.4 Het aandeel nultredenwoningen geldt inderdaad op gemeenteniveau. We streven naar een nieuwbouwprogrammering waarin twee derde nultreden is. Conclusie: 6.1 Op pagina 18 voeren we de volgende aanpassing door: Bij voorkeur worden deze rollatortoegankelijk (BAT 2) gebouwd. Wordt: We stimuleren hierbij om in te zetten op rollator-toegankelijk bouwen (BAT 2). Dit geldt zeker voor appartementen. In een wetswijziging van het Bbl worden minimale eisen voor nultredenwoningen en zorggeschikte woningen voorgesteld. 6.2 t/m 6.4 Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op dit onderdeel.

Zienswijze 7: Aannemersbedrijf Van Agtmaal Inhoud ingediende zienswijze: 7.1 Het opsplitsen van de categorie betaalbaar in subcategorieën is een goede oplossing die al is toegepast bij Vissenberg III. Ontwikkelaars kunnen zo een product ontwikkelen dat past bij de prijscategorie, zodat de betaalbaarheid ook naar de toekomst toe geborgd blijft. 7.2 BAT-2 is geen wettelijke eis en belemmert woningbouwversnelling. De definitie van BAT-2 is dat een woning traploos moet zijn. Wanneer dit grondgebonden gebouwd wordt, is er sprake van een groot kavelbeslag en hogere, vrije sectorprijzen. Appartementen zijn deels een alternatief, maar de gemeente Rucphen moet ook een dorps karakter behouden. 7.3 Suggestie: stel in het beleid dat levensloopbestendig bouwen van groot belang is en koppel daaraan het doel dat 50% van de woningen bij grotere ontwikkelingen levensloopbestendig moet zijn. Hierin kunnen diverse typologieën worden gecreëerd waaruit bewoners kunnen kiezen. 7.4 Betaalbare starterswoningen met trap kunnen prijstechnisch gezien niet gerealiseerd worden binnen het huidige beleid. De een derde woningen die met trap gebouwd mag worden willen we dan niet toewijzen aan de meest betaalbare categorieën.

7.5 Op pagina 16 staat: "We kiezen er bewust voor om geen (of enkel bij uitzondering) grote grondgebonden woningen, zoals twee-onder-een-kapwoningen, meer te bouwen." In de vrije sector zouden we dan ook appartementen moeten realiseren. De afzetmogelijkheden zijn hiervoor te beperkt. 7.6 Het bouwen van kleinere woningen en verdichting in nieuwe plannen juichen we toe, omdat dit aansluit bij de betaalbaarheidsopgave. Beleid als de groennorm zet echter de haalbaarheid hiervan onder druk.

7.7

De grote lijn van het volkshuisvestingsprogramma is van waarde voor de woningmarkt in de gemeente Rucphen. Het beleid staat nu echter te dwingend opschreven. Een afwijking moet gemotiveerd worden. Een motivering is subjectief en kwetsbaar in bezwaar en beroep, wat de versnelling niet ten goede komt.

Reactie: 7.1 Deze werkwijze zetten we voort. 7.2 en 7.4 We stimuleren rollator-toegankelijk bouwen (BAT-2), zeker voor appartementen. Als minimale eisen volgen we de eisen in het gewijzigde Bbl dat nu in voorbereiding is. Een nultredenwoning hoeft niet altijd geheel traploos te zijn. Wel dienen de woonkamer, keuken, toiletruimte, badruimte en tenminste één slaapkamer zonder trap te kunnen worden betreden. Dit kan ook in andere woonvormen dan appartementen, zoals patiowoningen, loofwoningen, beneden-bovenwoningen, bungalows en hofjeswoningen. Deze woonvormen mogen deels in het dure segment gebouwd worden, om ouderen met wat meer vermogen te verleiden tot verhuizing uit de grote gezinswoning. 7.3 Het huidige streefaandeel van twee derde is gezien de huidige planvoorraad realistisch, hierin is meer dan 50% al nultreden. Om de gewenste doelstelling van twee derde nultredenwoningen in nieuwbouwprojecten te behalen, leveren we een extra inspanning. Nultredenwoningen kunnen in verschillende vormen gebouwd worden en zijn niet altijd traploos. We zijn het eens dat diversiteit belangrijk is, met name om in te spelen op de woonwensen van ouderen. De groep senioren is immers ook divers. 7.5 Met deze zin worden grote grondgebonden woningen bedoeld die niet nultreden zijn. Deze woningen zijn ruim voldoende aanwezig in de gemeente.

Nieuwbouw is vergeleken met de woningvoorraad die er al staat een geringe toevoeging. Nieuwbouw willen we daarom gericht inzetten op woningtypen die nog onvoldoende aanwezig zijn. We passen deze zin aan ter verduidelijking. 7.6 Per gerealiseerde woning hanteren we een groennorm voor het realiseren van 75m² openbaar groen. Per locatie zal een afweging worden gemaakt hoe het groen (in de kern) wordt gecompenseerd. Dit is in lijn met onze omgevingsvisie. Meer groen zorgt onder andere voor minder hittestress in een opwarmend klimaat. Een afkoopregeling is beschikbaar, zodat we dit als gemeente kunnen compenseren op locaties waar groen het meest nodig is. 7.7 Het volkshuisvestingsprogramma biedt voldoende mogelijkheden tot maatwerk. Het aandeel nultredenwoningen passen we toe op gemeenteniveau. Conclusie 7.1 t/m 7.4 en 7.6 t/m 7.7: Het volkshuisvestingsprogramma behoeft geen aanpassing op dit onderdeel. 7.5 Op pagina 16 voeren we de volgende aanpassing door: We kiezen er bewust voor om geen (of enkel bij uitzondering) grote grondgebonden woningen, zoals twee-onder-een-kapwoningen, meer te bouwen. Wordt: We kiezen er bewust voor om geen (of enkel bij uitzondering) grote nietnultreden grondgebonden woningen meer te bouwen.

4. Vervolg Het beleid ligt na advisering in de commissie EROM ter besluitvorming voor in de raadsvergadering van 24 september 2025. Na vaststelling door de gemeenteraad treedt het volkshuisvestingsprogramma op 1 oktober 2025 in werking.