08 SCAN RV Sloop van de Vijfsprong

/4 manckeiment

Sloor U fs pronj

a viserLotyk_ek, RVe-VOof

GEMEENTE RUCPHEN Commissie

GOA - pw- Pvd rt-

1-7O czcg leu_c,pkex\_,

****

• *****************

d.d. I3*o.bga e0251 Raadsvergadering

RAADSVOORSTEL

.2g5. slissing:(Griffier geer

Commissievergadering ABM 13 maart 2025

le_tco orcl tiocc ; R9P-Vkie,

Sloop van de Vijfsprong

fejerl:Fc) ,,(2.0„.,

Raadsvergadering 26 maart 2025

Pv\J—

Agendanummer 08 Agendanummer 07

Voorstel: 1. De grondexploitatie 'C64 Leisuregebied Binnentuin' binnen het Grondbedrijf uit te breiden met het perceel van de Vijfsprong en hiervoor een krediet van € 275.000,00 beschikbaar te stellen; 2. De vierde begrotingswijziging 2025 vast te stellen. Samenvatting: Om de verkoopbaarheid van de kavel van de Vijfsprong te vergroten, hebben wij besloten om de sporthal en het zwembad te slopen zodat het perceel als bouwrijpe kavel (van ca. 4.450 m2) te koop kan worden aangeboden. Op deze manier wordt de verantwoordelijkheid voor de sloop met eventuele risico's niet bij een geïnteresseerde koper weggelegd zodat deze zich volledig kan richten op de herontwikkeling. Tevens wordt op deze manier voorkomen dat de Vijfsprong langere tijd leeg blijft staan met de kans op verloedering en vandalisme. De kosten voor de sloop en bijkomende werkzaamheden worden geraamd op € 275.000,00. Om de gronden te kunnen exploiteren wordt dit betrokken in de bestaande grondexploitatie 'Leisuregebied Binnentuin'. Motivering: Inleiding Nadat in de periode 2020 / 2021 het buitenbad is gesloopt, resteren van de Vijfsprong nu enkel nog de sporthal en het binnenbad / zwem instructiebad. Ter vervanging van het zwembad is inmiddels het nieuwe zwembad 'de Watertuin'gebouwd zodat het oude binnenbad geen functie meer heeft.

Tijdens de raadsinformatieavond op 7 mei 2024 hebben wij met u gesproken over de toekomst van de Vijfsprong waarbij u door een externe specialist bent meegenomen langs de mogelijkheden en onmogelijkheden om een nieuwe sporthal te realiseren, al dan niet als onderdeel van een multifunctioneel gebouw inclusief de financiële implicaties daarvan. Omdat daaruit duidelijk werd dat het niet mogelijk is om een nieuwe sporthal financieel rendabel te (laten) exploiteren hebben wij op 11 juni besloten om de resterende delen van de Vijfsprong af te stoten en bij verkoop de verplichting op te leggen om de opstallen te slopen zodat op deze zichtlocatie een nieuwe ontwikkeling kan plaatsvinden. In onze raadsinformatiebrief van 27 juni hebben wij dit besluit aan u toegelicht. Omdat verkoop van maatschappelijk vastgoed geen gemeengoed is, hebben wij een adviesbureau ingeschakeld dat gespecialiseerd is in het beheer, en aan- en verkoop van maatschappelijk vastgoed. Zij begeleiden ons bij het afstoten van de Vijfsprong. Het bureau heeft in de voorbereidingen naar verkoop, eerst een marktconsultatie uitgevoerd. Men heeft diverse lokale en nationale partijen benaderd om hun belangstelling te peilen voor de locatie. De rapportage daarvan treft u aan in bijlage b.

Mede op basis van de marktconsultatie, maar ook gelet op het Didam-arrest, heeft de adviseur een aantal scenario's voor de verkoop geschetst en een advies opgesteld voor de te kiezen strategie. Het rapport hierover is in bijlage c opgenomen.

2

Op basis van dit advies hebben wij besloten om de gebouwen zelf, vóór verkoop te slopen zodat een bouwrijp perceel van ca. 4.450 m2 verkocht kan worden. De verwachting is dat de verkoopbaarheid en de opbrengst op deze manier groter zullen zijn. Er is reeds een actieve grondexploitatie Het betreffende perceel is gelegen in het omgevingsplan "Leisuregebied Binnentuin". Voor een deel van dit plan is bij de vaststelling een exploitatiegebied aangewezen waarvoor destijds een "doorgeschoven exploitatieplanplicht" van toepassing is verklaard. Momenteel is het geraamde exploitatieresultaat van dit exploitatiegebied, nog negatief. Het betreffende perceel ligt wel binnen het omgevingsplan, maar buiten het exploitatiegebied. De ontwikkeling van de Vijfsprong sluit aan bij de bestaande grondexploitatie "Leisuregebied Binnentuin". Daarom wordt voorgesteld om de sloop van het pand en verkoop van het perceel hierin op te nemen, wat na verkoop een positieve bijdrage kan leveren aan het exploitatieresultaat. Daarnaast zorgt deze toevoeging ervoor dat de financiële effecten van de Vijfsprong op een transparante manier worden meegenomen in het totaalbeeld van het gebied.

Middelen: Kosten De kosten voor het slopen worden geraamd op € 275.000,00 en zijn als volgt opgebouwd: Uitvoeren verplichte (milieu)onderzoeken Verwijderen nutsaansluitingen Opstellen sloopbestek Asbestsanering (schatting) Slopen van de Vijfsprong Aanvullen/egaliseren terrein Begeleiding verkoop door specialist Eventuele bodemsanering Afboeken boekwaarde Onvoorzien

€ 13.500 € 5.000 € 0 € 75.000 € 150.000 € 10.000 € 10.000 € PM € 0 € 11.500

Toelichting: - Voor het uitvoeren van de onderzoeken en voor de begeleiding door de extern specialist zijn offertes uitgebracht. - Het sloopbestek zal in eigen beheer worden opgesteld. - De sloopkosten zijn berekend op basis van een normbedrag per m3 te slopen gebouw. - De kosten voor asbestsanering zijn geraamd op basis van ervaringscijfers, maar de werkelijke kosten kunnen hiervan afwijken. - De afschrijving van de boekwaarde verloopt via de reserve dekking kapitaallasten. - Bij het uit te voeren bodemonderzoek zal blijken of de bodem verontreinigd is met chloor en/of zoutzuur. Waarschijnlijk is er niets aan de hand, maar dat moet aangetoond worden. Indien ter plaatse toch bodemverontreiniging wordt aangetroffen zal dat gesaneerd worden, maar op dit moment is dat niet te ramen. - Het grondbedrijf heeft enkele algemene kosten (o.a. administratiekosten, (tinancienngskosten, salariskosten) die toegerekend worden aan de actieve grondexploitaties. Daarvoor en voor eventuele onvoorziene kosten is een bedrag opgenomen. Alle kosten zijn eenmalig en zullen vrijwel zeker in 2025 geboekt kunnen worden.

3

Opbrengst Wij verwachten een positief resultaat. De opbrengst komt ten gunste van het grondexploitatiesaldo. Doordat de ontwikkeling wordt opgenomen in de bestaande grondexploitatie 'Leisuregebied Binnentuin', vindt de financiële verantwoording plaats binnen het grondbedrijf en heeft dit geen directe invloed op het begrotingssaldo. Vervolg: Bij een positief raadsbesluit zal per direct opdracht worden verstrekt voor het uitvoeren van de wettelijk verplichte onderzoeken (zoals bodem- en asbestonderzoek). Er zal een sloopbestek worden opgesteld, de nutsvoorzieningen zullen worden verwijderd en alle nog lopende contracten moeten worden beëindigd waarna de sloop kan worden aanbesteed. T.b.v. de verkoop zal verkoopdocumentatie worden opgesteld waarna het perceel openbaar bij inschrijving, aan de hoogste bieder kan worden verkocht.

Rucphen, 18 februari 2025 Burgemeester en wethouders van Rucphen, de secretaris,

de burgemeester,

drs. E.A.C.M. Kolen.

mr. M. van der Meer Mohr.

Bijlage(n): a. Conceptbesluit b. Rapport marktconsultatie c. Rapport verkoopstrategie d. Vierde begrotingswijziging 2025