02 geanonimiseerd Principeverzoek Omgangstraat 31-1-2022 -

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

31 januari 2022

7- 11

r•

• El

11.-,

INCIPE

VISI/eEK

"OMGANGSTRAAT SPRUNDEL"

1

■

31 januari 2022

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

1. Inleiding Voor u ligt een principeverzoek van 5 grondeigenaren die allen geboren en getogen zijn in het dorp Sprundel. Het betreft een verzoek tot herziening van het bestemmingsplan met betrekking tot de percelen die gelegen zijn tussen de Hertogjanlaan en de Omgangstraat in Sprundel. Deze landbouwgrond is voor het grootste gedeelte reeds tientallen jaren in (familie) bezit. Het verzoek is in principe een burgerinitiatief vanuit de Sprundelse gemeenschap en kan gezien worden als 'noodkreet' om een schrijnend maatschappelijk probleem binnen Sprundel aan te pakken, namelijk het woningtekort voor ouderen en starters. De laatste jaren is er op de overspannen woningmarkt steeds minder betaalbaar woningaanbod voor deze doelgroepen, waardoor we onze kinderen en ouders steeds vaker noodgedwongen naar omliggende dorpen en steden zien uitwijken. Er is afgelopen decennia in Sprundel zeer beperkt bijgebouwd en er liggen nog geen initiatieven die daar verandering in brengen. Met het vertrek van jeugd en ouderen zien we ook een deel van de sociale gemeenschap vertrekken. Met dit als hoofdreden hebben we dan ook als grondeigenaren de koppen bij elkaar gestoken en besloten om gezamenlijk op te trekken, iets wat ons inziens vrij uniek is in deze tijd.

We begrijpen dat er op gemeentelijk niveau wel een reeks plannen/verzoeken liggen, maar als het om het dorp Sprundel gaat is de portefeuille op middellange termijn zo goed als leeg, wat ons inziens zorgwekkend is. We hopen dan ook oprecht dat u dit verzoek ter harte neemt en ook de noodzaak inziet om dit met prioriteit te behandelen.

2

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

31 januari 2022

2. Situering Het betreft de locatie in Sprundel welke gelegen is tussen de Hertogjanlaan en de Omgangstraat.

•'

•

••11.'

~1 - 1 6:0; 0. > syff,wo.

ilni.%Ï., W *1149r1

_

_

se m

..741% •or,

jr::*

5 " .

""neMiriralt et 4 11t0 , .

•

--

'0*

Al. tr:<°;

%*

«

vr 4

èr tik; 441_

11tr

• •1 -

,

14 -: _ti-----"--

• ig

-

s.

„-

Mr. "Ir

De locatie bestaat uit landbouwgrond die voor het grootste gedeelte in handen is van de initiatiefnemers van dit principeverzoek.

De geel gearceerde percelen zijn in handen van de initiatiefnemers van dit principeverzoek en beslaan gezamenlijk een oppervlakte van ca. 38.000 m2.

3

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

31 januari 2022

3. Toelichting initiatief 3.1. Motivatie a. Er is een grote vraag naar starters woningen, senioren woningen en middeldure koop- en huurwoningen. b.

Er is in Sprundel een beperkt aanbod aan woningen. Op 31 januari 2022 stonden er in Sprundel op Funda 8 woningen te koop, waarbij de goedkoopste een vraagprijs had van € 325.000 en waarbij overbieden de regel is. Sprundel

0

Hels

• 0 kin

Verwijder filter,

s,

8 koopwoningen in Sprundel

Bewaar zoekopdracht Vraagprijs t Buurt B,ITrtneve.n De Nsverho Spiunclel V

gr- Lijst

WA

Noordeinde 23 .1714 GG Sprundel

ier

Prijs

€ 325.000 k.k. 95 nl'I 222 rn' • 3 kamers

E0 Ira

Boeren Kuijpers Makelaars BV

Geen maximum Noordveld 35 .4714 NV Sprundel

Soort aanbod

O

€ 329.000 k.k.

i"") Woonhuis

117 nii'/145 ni' • 5 kamers

Boeren Kuijpers Makelaars BV

c.

Binnen bestaand stedelijk gebied in Sprundel liggen onvoldoende mogelijkheden om aan de woningbouwvraag te voldoen.

d.

Bij de Gemeente Rucphen liggen momenteel geen vergelijkbare (principe)verzoeken voor uitbreiding van het woningaanbod.

3.2.Huidige situatie De betreffende percelen landbouwgrond worden momenteel wisselend gebruikt: o Voor de teelt van aardbeien, o Voor de teelt van maïs, Voor de teelt van kerstbomen, taxus, gelderse roos etc. o Als weiland, o Als moestuin, o

3.3.Gewenste situatie Het bouwen van een nieuwbouwwijk, welke voldoet aan: o de behoefte van de inwoners van de gemeente Rucphen, o passend in het landschap, ondersteuning van de Woonvisie tot 2024 van de gemeente Rucphen voor het dorp o Sprundel,

4

31 januari 2022

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

3.4.Landschappelijke inpassing Volgens het Afsprakenkader kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant (18-12-2004), past dit wijzigingsverzoek in categorie 3: de kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst. Aangezien dit gebied in de "Structuurvisie Rucphen 2030" is benoemd als een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling zal er rekening dienen te worden gehouden met onderstaande matrix. Investering In Kwaliteitsverbetering

Ontwikkeling Stedelijke uitbreiding in zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling (cf begrenzing Verordening) Uitbreiding bestemmingsvlak Uitbreiding bebouwing Omzetting Agrarisch bouwblok naar Wonen

1% van de totale gronduitgifteprijs 20% van de waardevermeerdering van de grond 20% van de waardevermeerdering van het object 20% van de waardevermeerdering van de grond 20% van het verschil tussen een agrarische bedrijfsbestemming en de (gecorrigeerde) waarde van een bedrijfskavel

Niet-agrarische functie als nevenactiviteit of hergebruik op Agrarisch bouwblok Overige ontwikkelingen (bijvoorbeeld Maatschappelijke functies, windturbines. reclamemasten e.d.)

Maatwerk

Een en ander dient nader uitgewerkt te worden.

3.5.Duurzaamheid Bij het nader op te stellen (vlekken)plan zal rekening worden gehouden met de gestelde eisen en de wensen van de gemeente Rucphen, onder andere met betrekking tot duurzaamheid. Uiteraard zullen de nieuwe woningen aan de laatste Wettelijke eisen voldoen met betrekking tot duurzaamheid, hetgeen een aanvulling en verbetering is op de huidige woningvoorraad.

5

31 januari 2022

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

4. Relevant beleid In de bestemmingsplannen en structuurvisies van de afgelopen decennia zijn meerdere malen verwijzingen gemaakt naar dit gebied als zijnde een potentiële woningbouw locatie. Bestemmingsplan Buitengebied Rucphen 2020,

..4

,

•

•

45:: • * •

•

•

•

f

''

•

.1-1.9

•

•

•

-• •

•

•

•

Bestemmingsplan Kom Sprundel 2010, Toelichting: pagina 66/67: o Er wordt aangegeven dat de locatie ten noorden van de Omgangstraat in het uitwerkingsplan is opgenomen als gebied waar transformatie afweegbaar is. Er wordt meegegeven te onderzoeken of deze zone een woonbestemming kan krijgen en meegenomen kan worden in dit bestemmingsplan (Cat.11l). Dit wordt niet meegenomen in het plan, aangezien dit momenteel geen actuele o uitbreidingslocatie is voor de gemeente. Mocht hiervan sprake zijn in de toekomst zal dit door middel van een afzonderlijke herziening of vrijstellingsprocedure gerealiseerd worden. -

Structuurvisie Rucphen 2030, Deel A, 11 december 2013, pagina 13, zoekgebied woningbouw: zie het oranje gearceerde gebied aan de zuidkant van de bebouwde kom van Sprundel

31 januari 2022

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, Hierin is het gebied gearceerd als "verstedelijking afweegbaar". ‘4ettog Janlaan

i

In artikel 3.43 staan de afwijkende regels beschreven, waaraan wij met dit initiatief onsziens voldoen. Artikel 3.43 Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar In afwijking van Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid. kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van eer duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk Gebed feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ru mte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding ven het Stedelijk Gebied.

Woonvisie Gemeente Rucphen 2020-2024, Pagina 16: Doelstellingen speerpunt beschikbaarheid: Doel/ wat?

planning

Rol Gemeente (met andere partij)

Beschikbaarheid Opzetten dialoog met makelaars en projectontwikkelaars rondom o.a. invulling (middel)dure koopwoningen. Onderzoeken aantal geliberaliseerde huurwoningen Bewaken voldoende sociale huurwoningen, nu 2.800 woningen. Onderzoek naar instellen huisvestingsverordening Verkoop sociale huurwoningen aan starters uit de gemeente Rucphen Huisvesten vergunninghouders Onderzoeken vraag naar woonwagens en standplaatsen; mogelijke prestatie afspraken formuleren

2020-2024

Organiseren jaarlijkse dialoog marktpartijen

Onderzoeken hoe groot behoefte is en hoe afspraken maken met marktpartijen. Prestatie afspraken met 2020-2024 Huurdersvereniging en Thuisvester 2020

Uitvoeren onderzoek in overleg met Huurdersvereniging en Thuisvester Uitvoeren in overleg met 2020 Huurdersvereniging en Thuisvester Prestatie afspraken met 2020-2024 Huurdersvereniging en Thuisvester Gemeente Rucphen onderzoekt en 2020 maakt prestatie afspraken met Huurdersvereniging en Thuisvester 2020

Pagina 17: Te realiseren nieuwbouwwoningen van 2020-2024 in Sprundel:

7

31 januari 2022

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

Sprundel

-

Sociale huur Geliberaliseerde huur Goedkope koop Bereikbare koop Middeldure koop Dure koop

20 10 25 35 20 30

Totaal:

140

Afsprakenkader kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant (18-122004),

-

Puur Rucphen 2030 - Toekomstvisie gemeente Rucphen, 23 september 2015

Onze inzet Wij handelen vanuit de overtuiging dat de meeste inwoners goed in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun huidige en toekomstige woon- en leefsituatie. We zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van particulier en privaat initiatief, brengen partijen bij elkaar, maken zo nodig prestatieafspraken en stemmen af met buurgemeenten en de provincie Noord-Brabant. Gericht stimuleren en faciliteren wij ontwikkelingen, zonder verantwoordelijkheden over te nemen. Meegroeien met de samenleving is het uitgangspunt, evenals het inspelen op behoeften van de doelgroepen. Dit betekent een verschuiving in voorzieningen, bijvoorbeeld doordat de toenemende vergrijzing de vraag naar voorzieningen voor ouderen doet toenemen. Het leidt ook tot het samengaan of verdwijnen van verenigingen en het ontstaan van nieuwe. Dit is een continue beweging en laat zich moeilijk regisseren. Extra aandacht gaat uit naar de jongeren en ouderen, zowel qua voorzieningen- als woningaanbod. Het tegemoetkomen aan de behoeften van deze doelgroepen is van belang voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling en vitale gemeenschappen. •:• In ons woonbeleid ligt het accent op sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep en dure huur- en goedkope koopwoningen voor starters en middeninkomens. Daarnaast moet (de diversiteit van) het aanbod voor senioren geschikte woningen worden vergroot.

Plannen die bijdragen aan de vitaliteit van de kernen krijgen prioriteit in het woningbouwprogramma. Gezien de demografische ontwikkeling van de gemeente anticiperen we op langere termijn op het voorkomen van leegstand van woningen. Zelf bouwen zit in onze genen; we stimuleren (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Aandachtspunten bij (zelf)realisatie zijn groene inpassing, duurzaamheid (isolatie/energie) en levensloopbestendigheid.

8

31 januari 2022

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel

5. Strijdigheid met bestemmingsplan Volgens het bestemmingsplan is de huidige bestemming Agrarisch en een klein gedeelte heeft de bestemming Groen. at.n, — ;,,,52°3

-

ie 44S

2

SS::

51f,

152.17

31% 4362

349.7 349 3491

—5244

+ + + 4 5ó14

4--4. S24 79

412' 4 I

•

•

+ 9;17 + • • I- 1 4 t

• "n" • 41S8

;414 12

•

•

.

1 1 I • + •

.

+ 4 •

+ + + f

-

•

+ •

Het wijzigingsverzoek betreft het wijzigen van de bestemming van Agrarisch naar Wonen, waarbij de bestemming Groen nader ingericht zal worden. Relevante informatie: Op 19 november 2019 is een zienswijze (om het plangebied buiten het agrarisch gebied te houden) op het Bestemmingsplan Buitengebied ingediend bij de gemeenteraad door de Omgeving OmgangstraatallEmail d.d. 19 november 2019, ontvangst

-

d.d. 20 november 2019, D19/1097312). De gemeenteraad heeft dit toen niet overgenomen, maar heeft wel het college geantwoord op vragen uit de raad dat dit gebied mee kan worden genomen bij het opstellen van het afwegingskader t.b.v. een nieuw woongebied voor het dorp Sprundel.

9

+

Principeverzoek Omgangstraat Sprundel