Wethoudersbrief Pastors inz besluiten koopsomberekeningsmethodiek bij erfpachtconversie dd 07 06 2005

-*

Gemeente Rotterdam

Marco Pastors

College van Burgemeester en Wethouders Wethouder Fysieke Infrastructuur

Gemeentebestuur

Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40

Rotterdam

Aan de leden van de Commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer

Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Website: w . r o t t e r d a m .nl E-mail: beleid@bsd.rotterdam.nl Fax: (010) 417 22 44 Inlichtingen: M.T. van der Terp Telefoon: (OIO) 4893624

Uw brief van: Uw kenmerk: Ons kenmerk: PEC/015862/2005 Aantal bijlagen: Betreft: koopsomberekeningcmethodiek bij erfpachtconversie Datum: B&W 07 juni 2005

Qb 9 JuI$II 2805 Geachte commissieleden. Het college heeft op 7 juni ji. een drietal besluiten genomen terzake de erfpachtconversie; besloten is: dat de marktwaardevaststelling voor huurwoningen in de vrije sector plaatsvindt 1. analoog aan de in de erfpachtconversie gehanteerde methodiek voor koopwoningen; dat de koopsomberekeningsmethodiek voor eeuwigdurende erfpacht plaats 2. vindt analoog aan de voor conversie in eigendom vigerende methodiek; om ten aanzien van het uit het collegebesluit van 1 november 2002 3. voortvloeiende bevriezingsbesluit, een nadere invulling te geven welke invulling bestaat uit: a) indien een erfpachter besluit gebruik te maken van zijn recht op “aanvullende afkoop” kan ter voorkoming van speculatief gedrag geen conversie naar eigendom plaatsvinden binnen 5 jaar na die afkoop; voor die gevallen waarbij de erfpachter heeft afgekocht tussen I b) november 2002 en de datum eerste aanbieding wordt de koopsom voor de conversie berekend alsof er niet is afgekocht, vervolgens worden de betaalde afkoopsommen verrekend; behoudens het vorenstaande eindigt het bevriezingsbesluit na het c) moment van eerste aanbieding. Hieronder geef ik u ter kennisneming de achtergronden van de vorengenoemde besluiten.

1. a.

b.

C.

d.

Marktwaardevaststelling van vrije sector huurwoningen Overeenkomstig het collegebesluit “Wijziging grondbeleid 2e tranche” krijgen vrije sector huurwoningen, (hierna te noemen huurwoningen) een aanbod van de gemeente Rotterdam om het recht van erfpacht te converteren in eigendom. Deze categorie huurwoningen veronderstelt woningen waarvan het recht van erfpacht eigendom is van (institutionele) beleggers en corporaties. In het kader van het vigerende conversiebeleid voor de (reguliere) koopwoningen wordt de grondwaarde verkregen door middel van de residuele waarderingsmethodiek. Dit houdt in dat de stichtingskosten op de verkoopwaarde van de woning in mindering wordt gebracht. Het hieruit voortvloeiende residu vormt de grondwaarde. De bedoelde categorie huurwoningen wordt door de erfpachter gekwalificeerd als beleggingsobject. De waarde die het gekwalificeerde object heeft voor een belegger, wordt voornamelijk bepaald door het opbrengende vermogen. Kort gezegd: de hoogte van de huur bei‘nvloedt de hoogte van de verkoopwaarde. In de huidige markt verloopt echter het huurniveau niet parallel met het prijsniveau van de vrije woningmarkt, tot gevolg hebbende dat de “beleggingswaarde” (verkregen door de huurwaarde te kapitaliseren) achter blijft ten opzichte van de onderhandse verkoopwaarde.

Indien deze “beleggingswaarde” als uitgangspunt geldt voor de residuele waardering in het kader van de erfpachtconversie, leidt dit tot een lagere grondwaarde dan in vergelijkbare gevallen waarbij de erfpachter tevens de gebruiker is. Indien ten aanzien van deze huurwoningen de marktwaarde wordt vastgesteld analoog aan de methodiek voor koopwoningen (de fictie van onderhandse verkoopwaarde waarbij de woning op de vastgoedmarkt wordt aangeboden leeg en vrij van huur en gebruik ) vindt objectivering plaats van de grondwaarde. In dit geval wordt (in het modelmatige proces) voorkomen dat onevenredige verschillen in grondwaarden en koopsommen gaan ontstaan voor objectief bepaalbare gelijke objecten. Ter illustratie:

I KooDwonina

I Huurwonina

Verkooplbeleggingswaarde

€ 300.000,==

€ 250.000,==

Stichtingskosten

€ 200.000,==

Grondwaarde (residueel)

E 200.000,== E 100.000,==

Koopsom (50 jr. afgekochüuitgifte 1995)

€ 10.153,88

€ 5.076,94

E 50.000,==

De heersende doctrine -welke ook door Facton wordt ondersteund- gaat ter zake echter uit van een waardegroei gelijk aan de inflatie. Met gebruikmaking van vorengegeven voorbeeld, betekent dit in concreto: Fixatie grondwaarde

Grondwaarde incl.

Grondwaarde 1/1 2003

E 100.000,==

E 1oo.ooo,==

Grondwaarde 1/1 2045

E 1oo.ooo,==

€ 282.000,==

1 Grondwaarde 111 2094 1 Koopsom conversie

1 E 100.000,== 1 E 10.153,88

correctie inflatie 2.5%

f.

9.

h.

I

€ 946.000,==

1 f 32.784,20

I I

Indien volgens de heersende doctrine de koopsom wordt vastgesteld op grond van de contante waarde methode, zou de belegger een conversieaanbod ontvangen van E 32.784,20. De ervaring leert dat professionele marktpartijen dit ook als uitgangspunt nemen voor de eerste inschatting van de conversiesom. Dit zetten zij af tegen de gestelde rendementseisen van vastgoedportefeuilles. De gemeente Rotterdam heeft echter gekozen voor een fixatie van de grondwaarde ten gevolge waarvan dit een aanzienlijk lagere koopsom met zich meebrengt. Deze fixatie van de grondwaarde brengt de koopsom in een gunstig perspectief bij de belegger die de conversie afweegt ten opzichte van de eventueel optredende gevolgen voor de rendementseisen. Indien de belegger in staat wordt gesteld om te converteren op grond van de beleggingswaarde, verplicht dat de gemeente Rotterdam tot actieve opstelling in beheer en sturing. Immers op het moment dat de belegger overgaat tot verkoop van de huurwoning betekent dit de effectuering van de bijbetalingsregeling. Los van de overweging of de huidige bijbetalingsregeling adequaat is (er is in dit verband namelijk geen sprake van wijziging van gebruik en bestemming dan wel onttrekking aan de sociale sector) zal de actieve opstelling in beheer en sturing er toe leiden dat overheidsbemoeienis eerder toeneemt dan de gewenste afname die de erfpachtconversie beoogt te bereiken.

Een verregaande overheidsbemoeienis vergt derhalve toename in administratieve lasten, welke in het kader van het huidige politieke klimaat niet is gewenst. In dit verband wordt ten enenmale benadrukt dat ook de beleggingswaarde een marktconforme waarde betreft. Indien de gemeente aanspraak wil maken op de latente betalingsverplichting van de belegger bij verkoop van zijn huurbestand op een later tijdstip, zal vermoedelijk een aanscherping van de bestaande verplichtingen noodzakelijk zijn. Men kan zich afvragen in hoeverre het voor een belegger interessant is om te converteren op een lagere koopsom in de wetenschap dat aanvullende verplichtingen hem in zijn autonomie beperken. De erfpachtconversie op basis van de beleggingswaarde zal dan ook niet leiden tot overwegend voordeel ten opzichte van het bestaande erfpachtrecht, hetgeen dus eerder een ontmoediging betekent dan een stimulans om tot erfpachtconversie over te gaan.

N

o

1

2. a.

b.

C.

d.

Vaststelling koopsomberekening ten behoeve van conversie in eeuwigdurende erfpacht In het collegebesluit van 1 juli 2003 ten aanzien van de wijziging van het grondbeleid 2e tranche, wordt voor een aantal vastgoedbestemmingen gekozen voor uitgifte en conversie in eeuwigdurende erfpacht. Denk hierbij aan bestemmingen als non-profit, sociale huursector en bedrijventerreinen. Erfpachters van de vastgoedbestemmingen in kwestie ontvangen het aanbod om hun tijdelijk recht te converteren in een eeuwigdurende variant. In tegenstelling tot bij conversie naar eigendom verandert de goederenrechtelijke status van het erfpachtcontract niet bij conversie naar eeuwigdurende erfpacht. Er is derhalve slechts sprake van een “termijnconversie”: van expiratiedatum naar oneindige termijn. Eeuwigdurende erfpacht blijft een erfpachtvorm waarbij de gemeente als blooteigenaar haar (beperkte) invloed op de grond in kwestie kan uitoefenen. Hoewel de goederenrechtelijke status in het geval van conversie in eeuwigdurende erfpacht gelijk blijft, vindt overeenkomstig de conversie in eigendom wel afwikkeling van het contract plaats.

Immers wordt de erfpachter in de gelegenheid gesteld om zijn toekomstige financiële verplichtingen volledig af te kopen, in ruil waarvoor hij meer autonomie krijgt, het recht van erfpacht niet langer kan expireren en de gemeente niet langer een periodieke vergoeding van de erfpachter kan verlangen. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (BW 51). Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders onroerende zaak te houden en gebruiken (BW 585).Erfpacht is dus een beperkt recht ten opzichte van eigendom. In zuiver juridische theorie zou dit onderscheid waarderingstechnisch tot uitdrukking dienen te worden gebracht. Doordat bij eeuwigdurende erfpacht de erfpachter beschikt over verregaande autonomie, die zich grotendeels laat vergelijken met het alles omvattend rechtsbeginsel van eigendom, is het onderscheid tussen eeuwigdurende erfpacht en eigendom echter al geminimaliseerd. Bovendien zijn in de algemene voorwaarden bij verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam dezelfde beperkte voorwaarden opgenomen (ondermeer bijbetalingsregeling bij bestemmings- enlof functiewijziging van de onroerende zaak) die ook bij eeuwigdurende erfpacht worden gesteld. In dit verband kan in waarderingstechnische zin het onderscheid verwaarloosbaar worden geacht.

Dit gezichtspunt is ter consultatie voorgelegd aan ir. W. Rust, directeur van Fakton, welk kantoor is gespecialiseerd in financiële rekenkunde op het gebied van vastgoed. Rust onderkent deze visie en adviseert dan ook geen onderscheid te maken in koopsommen voor conversie in eeuwigdurende erfpacht.

3. a.

b.

C.

d.

e.

Invulling van het bevriezingsbesluit Met het besluit tot wijziging van het gronduitgiftebeleid van 1 november 2002 heeft het college eveneens het zogenaamde bevriezingsbesluit genomen: “Vooruitlopend daarop (de conversie van bestaande erfpachtrechten naar eigendom) reeds nu te besluiten uit te gaan van een bevriezing van de bestaande rechten op afkoop per datum persbericht; dit om te voorkomen dat door gebruik van die rechten de erfpacht tegen een gunstiger koopsom kan worden geconverteerd naar eigendom” Bij de toepassing van het bevriezingsbesluit is van belang dat de gemeente verplicht is bij iedere 1O-jaarlijkse heroverweging een afkoopvoorstel van de canonverplichting te doen. Ook bij vervreemding is de gemeente verplicht op grond van voorwaarden een afkoopvoorstel te doen. Dat betekent dus dat bevriezen niet kan inhouden dat er geen afkoopvoorstellen worden gedaan, maar dat het afkopen invloed heeft op het conversievoorstel. Interpretatie van het bevriezingsbesluit; Gezien het feit dat het om zakelijke rechten gaat die niet eenzijdig kunnen worden ingetrokken, heeft het bevriezingsbesluit gevolgen voor de conversieprijs. Het College heeft besloten om de koopsom te berekenen alsof er niet is afgekocht. De betaalde afkoopsommen worden verrekend met de koopsom. Het gaat tot nu toe in totaal om circa 150-200 gevallen die hebben afgekocht na Inovember 2002.

Duur van hef bevriezingsbesluit: De erfpachters met de algemene erfpachtbepalingen van vóór 1988 (1931, 1981/I 982 en 198411986) konden de canonverplichting aanvullend afkopen op basis van het aanvullende afkoopbesluit van 16 juni 1988. Dit besluit is buiten werking gesteld, zodat de erfpachters met de algemene erfpachtbepalingen van vóór 1988 niet meer aanvullend mogen afkopen. De erfpachters met de algemene erfpachtbepalingen van na 1986 (1988 en 1993) kunnen de canonverplichting aanvullend afkopen op basis van de algemene bepalingen zelf. De algemene bepalingen van na 1986 zijn op dit punt niet ingetrokken of gewijzigd, zodat de erfpachters met deze algemene erfpachtbepalingen noQ steeds, desgevraagd, aanvullend mogen afkopen. Wanneer is er sprake van strategisch gedrag bij erfpachters? Het “strategisch” gedrag zal zich vooral voordoen bij erfpachters met een contract van 99 jaar die gebruik maken van de mogelijkheid af te kopen tot einde looptijd. Het college heeft besloten om het bevriezingsbesluit te laten eindigen na het moment van de eerste aanbieding. Het effect van speculatief handelen neemt met het verstrijken van de tijd af. Immers de contantmakingstermijn wordt korter (koopsom hoger) de waardestijgingen worden meegenomen (koopsom hoger) en een aanvullende afkoop is rentedragend.

Besluit een erfpachter gebruik te maken van zijn recht op “aanvullende afkoop”, dan kan speculatief gedrag worden tegengegaan, door als regel te stellen dat kopen binnen 5 jaar na afkoop niet mogelijk is.

Met de termijn van 5 jaar wordt aansluiting gezocht met de termijn van de erfpachtherzieningen. Bovendien wordt verwacht dat de effecten van speculatief gedrag na 5 jaar geminimaliseerd zijn doordat de kortere termijn van de contantmakingsperiode de voor de gemeente negatieve financiële effecten van het speculatieve gedrag opheft.

W e w y s i e k e Infrastructuur