Verslag hoorzitting subcommissie bestemmingsplannen van 1 februari 2022

E. Horeca: Was er niet sprake van een coördinatie regeling? Waarom dit niet gelijk meenemen in het besluit, en stellen dat dit ongewenst blijft, door als onderdeel van dit bestemmingsplan vast te leggen dat er geen omgevingsvergunning niet zal worden toegekend, onafhankelijk van wat er in de aangepaste Horecanota (of horecagebiedsplan Prins Alexander) wordt gezegd? De motivatie hiervoor staat al de zienswijzen van een aantal reclamanten, waarbij een paar uitgangspunten van de huidige horeca nota als leidraad zijn genomen: De bewoners van de wijk vrezen voor geluidsoverlast van voorbij trekkende bezoekers van de Horeca gelegenheid, op tijden dat menigeen zich te rusten heeft gelegd (Horeca mag in principe tot 02:00 uur open zijn). “Eventuele toekomstige horeca dient te voldoen aan de geluidnormen die voor geluidgevoelige gebouwen (zoals woningen) in het Activiteitenbesluit zijn vastgelegd.” Wordt hierin meegenomen het geluid en rumoer dat bezoekers, door de wijk lopend, maken als zij na afloop (02;00 uur?) naar huis gaan, al of niet beschonken? In de omgeving van het station Alexander of van de Satelliet van Alexandrium zou o.i. een geschiktere locatie zijn, dan in een woonwijk. Hierbij verwijzend naar 2 stellingen in de beschrijving over de Horecanota in het bestemmingsplan:

In de Horecagebiedsplan Prins-Alexander lezen we bij 2.2 Algemene Kaders (Wonen, Gemengd, Uitgaan, Publieksintensieve recreatie, Bedrijventerreinen en haven):

Pas in het bestemmingsplan is bekend gemaakt dat het om een Categorie 2 horeca gelegenheid gaat met openingstijden tot 02:00 uur.

21

Reactie op: “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490” In het bestemmingsplan lezen we het volgende: Het bestemmingsplan motiveert niet waarom de horeca gewenst is ondanks dat het volgens het horecagebiedsplan niet is toegestaan (Onze interpretatie van: “Tenzij anders bepaald zijn nieuwe inrichtingen die vrijgesteld zijn van vergunningsplicht (categorie 0) mogelijk”). Verder lezen we in Horecagebiedsplan Prins-Alexander: “Balans en rust in de avond en nacht zijn van cruciaal belang”.

“….Vanwege de omvang van de ontwikkeling is horeca ondanks de uitgangspunten in het horecagebiedsplan wel degelijk gewenst. Het gaat daarbij om het realiseren van een kleinschalige horecafunctie welke een wijkfunctie heeft ”.

We weten niet wat er met balans wordt bedoeld, maar rust lijkt ons duidelijk. Dat dit een wijkfunctie zou vervullen is niet onderbouwd met argumenten in het bestemmingsplan.

22

Reactie op: “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490”

F1. Prijs bouwgrond/grondspeculatie: Dat de grondtransactie een privaatrechtelijke overeenkomst is, doet er hier totaal niet toe: gemeentelijk beleid heeft invloed op deze privaatrechtelijke transacties: Als de gemeente bijv. vooraf duidelijk had gemaakt dat het huidige bestemmingsplan qua hoogte niet zou worden aangepast, had er geen grondspeculatie plaats gevonden, en was de noodzaak voor een projectontwikkelaar om de hoogte in te gaan (om uit de kosten te komen) niet aanwezig. Lijkt me goed beleid om vooraf (en niet achteraf) een maximale bouwhoogte vast te stellen en deze kenbaar te maken aan commerciële partijen. Evenzo is het zinvol is om vooraf kenbaar te maken wat de minimum hoogte is van een gebouw, waardoor grond die daarvoor geschikt is, ook optimaal wordt benut. Dit alles in nauw overleg (participatie!) met de omwonenden en andere belanghebbenden. Daarnaast is het wellicht in de huidige woningmarkt en lage rentestanden, met een laag risico op verlies op grondposities, waarschijnlijk beter om af te stappen van het passieve grondbeleid. Door afwezigheid van een meer (anticiperend) grondbeleid door de gemeente, is de gemeente en gemeenschap een speelbal geworden van commerciële partijen, zoals speculanten en projectontwikkelaars.

Is er niets geleerd van de grondspeculaties bij de Vinex-locaties? Speculanten en grondeigenaren geven in interviews openlijk toe enorme winsten te hebben gemaakt. Door wie zijn deze extra kosten uiteindelijk opgehoest? Zonder twijfel heeft de burger die op zoek was naar een woning hier een flink deel van betaald! https://www.acm.nl/sites/default/files/documents/de-werking-van-de-grondmarkt.pdf https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/actief-versus-passief-grondbeleid-nederlandsegemeenten-doen-iets-anders-dan-ze-zeggen/ Een andere maatregel die tegen deze grondspeculatie mogelijk is, en de politiek/gemeente nu kan nemen is, dat de gemeenteraad weigert om bestemmingsplan goed te keuren die een hogere bebouwing toestaan. De projectontwikkelaar is hiervan in eerste instantie de dupe, maar in de toekomst zal een projectontwikkelaar nog wel eens heel goed nadenken voordat hij grond koopt waarvan de prijs te hoog is, en waarvan niet zeker is dat het bestemmingsplan qua hoogte zal worden aangepast. Dit heeft een dempend effect op de grondprijzen in de regio en zal excessieve prijsstijgingen van woningen tegen gaan. Dit is goed voor een ieder die een betaalbare woning zoekt en voor omwonenden! Als Rotterdam dit zou kunnen realiseren, wordt het pas echt een stad waarin mensen graag willen wonen.

Prioriteit geven aan de belangen van de burger (betaalbare woningen die passen in de omgeving waar ze gebouwd gaan worden) en niet te gehaast meelopen met allerlei commerciële partijen omwille van het halen van (partij)politieke doelstellingen. M.b.t. de Hoofdweg 480-490: Volgens gegevens in het Kadaster, is de grond eind 2018 met opstallen aan de Hoofdweg 480-490 door een bedrijf voor € 10.300.00,= gekocht en begin 2020 weer verkocht voor € 17.800.000,=. Gemiddeld betaalt elke huurder of eigenaar van een woning uiteindelijk dus dit verschil (in koopsom of huur): Gem.Verhoging per woning: (€ 17.800.000,= - € 10.300.00,=) / 375 woningen = € 20.000,= Een voor deze locatie passend aantal woningen zou o.i. 100 zijn. Dan wordt de berekening als volgt: 23

Reactie op: “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490” Gem.Verhoging per woning: (€ 17.800.000,= - € 10.300.00,=) / 100 woningen = € 75.000,= Uit het verschil van bovenstaande berekeningen blijkt, waarom de projectontwikkelaar de hoogte in wil met zijn wooncomplex. Ok, er zijn ook nog commerciële ruimten , die meedelen in de kostenverhoging door de prijsopdrijving, maar het totale bvo van de woningen is veel groter dan dat van de commerciële ruimten. De hoogte van de erfpacht is gerelateerd aan de waarde van een woning(opstal) en grond. Deze zijn door speculatie hoger geworden. Ook deze (verhoogde)erfpacht gaan de nieuwe bewoners van dit wooncomplex in hun huur of koopprijs terugvinden. Grondspeculatie drijft de prijzen op van woningen (huur en koop) in een krappe woningmarkt, waar de burger de dupe van wordt (nieuwe bewoners maar ook omwonenden).

F2. Waardevermindering/Planschade: In het weerwoord van “Vaststelling bestemmingsplan "Hoofdweg 480-490"” wordt totaal niet ingegaan op de gemelde slechte regelingen die in enkele zienswijzen zijn vermeld, daarom hierbij nogmaals: Omwonenden vrezen door de komst van dit gebouw niet alleen aantasting van hun woongenot, en overlast, maar ook waardevermindering van hun woning. De gemeente geeft 4 voorbeelden op haar website https://www.rotterdam.nl/loket/planschade/index.xml:

Maar de vergoedingen zullen nooit de aantasting in woongenot en de hinder kunnen compenseren, zeker niet als je onderstaande aftrekpost(en) beschouwd:

24

Reactie op: “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490”

F3. Participatie: Participatie is meer dan alleen informatie verstrekken en antwoord geven op vragen. Zelfs het zeer beperkt mogen meedenken met onderwerpen die de omwonenden niet echt bezig houden, is geen echte participatie. Participatie is o.a. spreken over de onderwerpen die de omwonenden belangrijk vinden en waarnaar de projectontwikkelaar en gemeente niet alleen naar luisteren maar ook qua wensen aan tegemoet komen. Omwonenden hebben aangegeven een groot probleem te hebben met de hoogte en omvang van het gebouw. Veel van de andere zaken, zoals schaduwvorming, windhinder, lawaai en verkeer (onvolledige opsomming), zijn hier een afgeleide van. Meebeslissen over de hoogte en omvang is onderdeel van die participatie. Dit heeft NIET plaats gevonden terwijl omwonenden daar wel op hebben aangedrongen. Onder de schone schijn van participatie zijn er o.a. informatie avonden gehouden, waar bewoners per chat vragen mochten stellen. Maar op de echte vraag met hoeveel het gebouw in hoogte kon worden gereduceerd, is nooit een tegemoetkoming, in welke vorm dan ook, gedaan naar de omwonenden. Dit alles heeft volgens de omwonenden weinig met participatie te maken.

F4. Gebiedsvisie en m.e.r.-beoordeling: Voor alsnog geen commentaar, mogelijk later wel.

F5. Afwijkingsregel 10%: Voor alsnog geen commentaar. Belangrijk is in ieder geval dat de hoogte niet onder de 10% regel valt.

F6. Gezondheidscentrum: Er zijn voor en tegens om het gezondheidscentrum te behouden op de tijdelijke locatie. Argument voor is in ieder geval, dat het bij terug verhuizen naar de nieuwbouwlocatie, dit extra verkeer genereert. Maar als argument tegen geldt dat het voor de omwonenden uit de direct omgeving van de nieuwbouwlocatie, verder is als zij dit gezondheidscentrum willen bezoeken. Maar als het gezondheidscentrum niet wordt teruggeplaatst, kan de plint van 4 etages minder dominant worden ingericht, of ten goede komen van meer parkeerplaatsen. Liefst geen dominante plint in de onderkant van het gebouw, deze past misschien in dicht bevolkte centra van binnensteden, maar niet in een woonwijk als de onze. Een vriendelijke uitstraling van de onderste geledingen van een gebouw kan ook zonder een plint van 4 etages gerealiseerd worden.

25

Reactie op: “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490”

(Gekwalificeerd) advies gebiedscommissie: De omwonenden hebben meerdere malen contact gehad met de gebiedscommissie Prins Alexander, over de nieuwbouwplannen voor de Hoofdweg 480-490. De volgende stelling in het document “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490” op blz 2 is onjuist: “De gebiedscommissie gaat akkoord met het bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad kan worden aangeboden.” Deze conclusie is nl. in tegenspraak met de inhoud van een brief van de Gebiedscommissie Prins Alexander aan wethouder Kurvers, zoals hierna zal worden toegelicht. De volgende adviezen zijn gedaan door de gebiedscommissie in haar brief aan wethouder Kurvers d.d. 15 september 2021 met als onderwerp: “gevraagd advies over ontwerp bestemmingsplan Hoofdweg 480-490” zijn in strijd met het bestemmingsplan op blz. 2: “Er dient in dat verband een zorgvuldige belangenafweging plaats te vinden door de overheid waarbij ook belangen van bewoners worden meegewogen. Het gehanteerde proces van ontwerp en vergunningverlening draagt daar ons inziens niet toe bij. Zie het vervolg van ons advies.” Eveneens op blz. 2: “Als we Alexandershopping center als ijkpunt nemen is een op en aflopende bebouwing logisch. En wel bezien van beide kanten van het shopping center. De Grote Beer is dan de top en vandaar aflopende bebouwing.

Het gepresenteerde ontwerp voldoet daar ons inziens niet aan. De overgang van de bestaande bebouwing naar het ontwerp Alexanderpark is te abrupt. Wij adviseren u het ontwerp aan te passen zodat een meer vloeiende lijn in hoogte ontstaat richting de Grote Beer.” Iets verder op blz. 2: “Externe zoals bewoners zijn nog in het geheel niet in beeld met vaak alle gevolgen van dien……………………….. Beter is het dat de gemeente vooraf duidelijker richtlijnen geeft met betrekking tot een te bebouwen locatie, de ontwikkelaar een schets indient en dan samen wordt opgetrokken. Het gaat om de inrichting van de publieke ruimte, ook als het om private grond of gebouw gaat. De overheid dient hier duidelijk de regie te voeren, de kwaliteit te bewaken en alle belangen zorgvuldig te wegen.” Laat aan de lezer over om “samen” te interpreteren als “Externe zoals bewoners”. M.b.t. het participatieproces wordt aan het einde van blz. 2 opgemerkt: “Dat is echter niet het geval waarmee in formele zin de regels niet worden overtreden. De gebiedscommissie opteert zeker bij ingrijpende projecten voor participatie vóóraf.”

26

Reactie op: “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490” Op blz. 3 bovenaan: “Een hoogte tot 70 meter komt in Prins Alexander vaker voor ook midden in een woonwijk maar wel in de context van de omgeving. Dat missen wij in het ontwerp en raakt het zorgvuldig afwegen van belangen.” Op blz. 3 in het midden: “Als de gemeente vooraf duidelijk had gemaakt wat zij wel en niet wenste had mogelijk (grond) speculatie voorkomen kunnen worden…Het ontbreken van een ontwikkelvisie is niet onwettig maar tekent hoe Rotterdam omgaat met de grote vraag naar woningen en daarbij de kwaliteit van de leefomgeving blijkbaar op het tweede plan zet.”

Op blz. 3 in het onderaan: Samenvattend, het voorliggend ontwerp bestemmingsplan Hoofdweg 480-490 voldoet aan het door de raad vastgestelde woningbouwbeleid, wettelijke- en lokale regels en het Bouwbesluit. Wij adviseren het ontwerp Alexanderpark aan te passen aan de door ons hiervoor geschetste stedebouwkundige zienswijze. In het algemeen adviseren wij u nog eens goed naar het ontwerp- en vergunningenproces te kijken, zie ons advies met betrekking tot het ontwerp- en vergunningenproces..” Wij vragen u om ons advies over te nemen. Graag ontvangen wij uw reactie binnen 6 weken. Ook worden wij graag op de hoogte gehouden van verdere besluitvorming.

Voor zover ons bekend is, heeft de Gebiedscommissie Prins Alexander, op haar brief geen reactie ontvangen.

Epiloog: In voorgaande beschrijvingen is aangetoond dat er in het document “Vaststelling bestemmingsplan Hoofdweg 480-490” niet alleen veel onjuistheden vermeld staan, maar dat er ook een aantal verkeerde voorstelling van zaken wordt gegeven over verschillende onderwerpen die daar aan de orde zijn gesteld. Dit alles ten voordele van het voorgestelde bestemmingsplan en ten nadele van de omwonenden. We kunnen het ons dan ook niet voorstellen, dat het voorgestelde bestemmingsplan een positief advies zou krijgen van de subcommissie bestemmingsplannen en door de gemeenteraad wordt aangenomen.

27

Spreektekst hoorzitting Bp. Hoofdweg 480-490, Reclamant 8 en 11 1 februari 2022 Goedenavond, Hartelijk dank voor de uitnodiging voor de hoorzitting. Ik heb al een schriftelijke inspreekreactie gegeven waarin ik op een aantal punten in het raadsvoorstel reageer. Daarvan heeft u al kennis kunnen nemen. Ik ga deze hier nu niet woordelijk herhalen. Ik wil wel nog op een paar punten ingaan. Allereerst over het project in het algemeen. Dat op deze locatie een nieuw gebouw komt, vind ik prima. Dit geldt ook voor de functies wonen en gezondheidscentrum. Over de omvang en massa van het bouwplan is al veel gezegd. Dit geldt ook voor de te verwachte parkeeroverlast. Ik ga mijn bezwaren hiertegen daarom niet meer herhalen. In mijn zienswijze heb ik gevraagd de oppervlakte van de woningen overeenkomstig het Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen in het bestemmingsplan als kader voor het bouwplan op te nemen. Hieraan is niet tegemoetgekomen. Waarom wil het college het gemeentelijk woonbeleid niet uitvoeren door dit te vertalen in het bestemmingsplan? Deze vraag blijft onbeantwoord. Nu de gemeente voor dit bouwplan het bestemmingsplan wil wijzigen, heb ik gevraagd een paar kleine aanpassingen in de regels van het bestemmingsplan aan te brengen, zodat ik als buurvrouw meer rechtszekerheid krijg. Ten eerste gaat het om de windhinder.

Uit het onderzoek blijkt duidelijk dat windhinder rondom het gebouw zal toenemen. Het kruispunt Hoofdweg/Djeddalaan/Watermanweg is nu ook al een verraderlijk punt als het hard waait. Voetgangers en fietsers kunnen zich bij het verkeerslicht moeilijk overeind houden. Verslechtering van windhinder kan eenvoudig voorkomen worden door maatregelen te treffen. Dat blijkt ook uit het rapport. De gemeente suggereert dat deze maatregelen ook getroffen gaan worden, maar daarvoor geeft de gemeente geen enkele garantie. Waarom dit niet als regel in het bestemmingsplan opnemen, zodat de omwonenden meer zekerheid hebben dat dit ook geregeld wordt?

Ten tweede gaat het om het behoud en versterken van het groen. De gemeente geeft zelf aan dat met het project meer groen gerealiseerd zal worden. Echter hiervoor biedt het bestemmingsplan ook geen enkele garantie. Ik heb daarom gevraagd in het bestemmingsplan op te nemen dat minimaal 60% van het dakterras groen moet worden uitgevoerd. En ook heb ik gevraagd om de groenstrook aan de westzijde van het project daadwerkelijk een groene invulling te geven. De huidige singel kan op grond van het bestemmingsplan helemaal verhard worden. Met een kleine aanpassing in de regels van het bestemmingsplan kan deze groene invulling geregeld worden. Dan laat de gemeente ook zien dat zij doet wat zij belooft. Ten derde gaat het om de horeca. In het plan is voorgesorteerd op de aanpassing van het horecabeleid. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een horecavoorziening. Deze horecavoorziening wil de ontwikkelaar en de gemeente realiseren aan de zijde van het park. Waarom moet dan de gehele locatie een horecabestemming krijgen? Dit kan dan ook beperkt worden tot dat deel van het bouwplan. Op de informatieavonden is gezegd dat de horecavoorziening in de plint een kleinschalige voorziening wordt voor de buurt. Het ging dan om een restaurant of lunchroom. Dat vind ik prima.

Waarom moet het bestemmingsplan categorie-2 horeca toe laten met openingstijden tot 2 uur 's nachts? Het is ook voor de toekomstige bewoners boven de horeca niet fijn als hier een situatie à la Stadhuisplein ontstaat. Waarom moet hier een kansspelautomatenhal, shishalounge of seksclub mogelijk worden gemaakt als dit niet de bedoeling is? Een beperking tot horeca-categorie 1 kan makkelijk. Ook met deze twee aanpassingen kan de ontwikkelaar zijn gewenste horecafunctie realiseren. Dus voor hem maakt het weinig uit. Maar voor mij als buurvrouw maakt dit een wereld van verschil. Ik hoop dat de raad mijn voorgestelde kleine aanpassingen van het bestemmingsplan overneemt. Bedankt voor uw aandacht.

Subcommissie bestemmingsplannen dd. 1.2.2022 Schriftelijke toelichting reclamant 8 en 11

Geachte leden van de gemeenteraad, Graag maak ik gebruik van de gelegenheid alvast een schriftelijke reactie in te dienen voor de hoorzitting. Ik zal mijn zienswijze (nr. 8 en 11) niet herhalen, omdat u deze al heeft ontvangen. Ik beperk mij tot een reactie op een paar onderdelen van de concept-beantwoording van de zienswijze. Ik ben niet tegen woningbouw op deze locatie. Het gebouw mag ook anders van vorm zijn en wat hoger zijn dan de huidige bebouwing. In mijn zienswijze heb ik gewezen op een gebouw dat gerealiseerd gaat worden aan de Hoofdweg 260. Het plan dat nu voorligt, is te massaal en te omvangrijk ten opzichte van zijn omgeving met grondgebonden woningen. A3. Vuistregels "Bouwen in de uitbreidingswijken" De gemeente heeft vuistregels opgesteld om te bepalen of medewerking verleend kan worden aan een project. Er wordt gesteld dat daarmee rekkelijk wordt omgegaan binnen de kaders van het bestemmingsplan. Dit is de omgekeerde wereld. Immers voor dit project wordt het bestemmingsplan juist aangepast. Dit betekent feitelijk dat de vuistregels geen enkele waarde hebben. Waarom zouden andere projectontwikkelaars dan nog wel moeten voldoen aan deze vuistregels? Het bestemmingsplan zou juist de kaders moet bieden om deze vuistregels te waarborgen.

Gevraagd is de minimale woningoppervlakte overeenkomstig het gemeentelijke Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen op te nemen in de planregels. Hieraan is niet tegemoet gekomen. Waarom niet? De reden is dat de bouwaanvraag voornamelijk voorziet in woningen met een oppervlakte die (aanzienlijk) kleiner is dan 60 m2. Dit is in strijd met het beleid dat door de gemeenteraad is vastgesteld. Overigens is ook het gemeentelijk woonbeleid ten aanzien van nieuwe sociale koop- en middeldure huurwoningen niet in het bestemmingsplan vertaald, conform de gemeentelijke Doelgroepenverordening. C3. Windhinder Het gebouw grenst aan het Semiramispark en er is een daktuin beoogd. Er is ten onrechte niet getoetst aan het voor deze plekken relevante criterium 'langdurig verblijven'. Dit moet alsnog gebeuren. Voor de criteria "slenteren" en "doorlopen" blijkt dat het windklimaat in het gebied verslechtert door de nieuwbouw. In de gemeentelijke reactie wordt aangegeven dat de verslechtering van het windklimaat ter plaatse van de bestaande woningen aan het Akkabapad verbeterd kan worden door het toevoegen van groenelementen. Gaat het college er ook daadwerkelijk voor zorgen dat deze groenelementen worden toegevoegd? Het bestemmingsplan biedt hiervoor geen enkele garantie. Dat kan echter wel door de volgende aanpassing.

Kleine aanpassing: in de regels van het bestemmingsplan kan de verplichting opgenomen worden dat aan het gebouw de nodige bouwkundige maatregelen worden getroffen om de windhinder te beperken en/of de benodigde groenvoorzieningen aan te leggen. C4. Groen en oppervlaktewater Wat betreft het groen, stelt de gemeente dat er binnen het bouwplan meer groen wordt toegevoegd. Er wordt gewezen op de daktuin. In het bestemmingsplan zijn geen waarborgen opgenomen dat de daktuin ook daadwerkelijk groen moet worden ingericht. Dit kan ook volledig verhard worden. Kleine aanpassing: in artikel 3.1.k van de regels opnemen dat bijvoorbeeld minimaal 60% van de daktuin groen ingericht moet worden. Verder wordt in de gemeentelijke reactie gewezen op de verruiming van de bestemming "Groen" buiten het bouwplan. De suggestie wordt gewekt dat de openbare ruimte een groene inrichting krijgt. Maar dat is een verkeerde voorstelling van zaken, omdat binnen de bestemming "Groen" een verharde inrichting (parkeerplaatsen, terrassen, fietsenstalling) ook mogelijk is. Dit in tegenstelling

tot de bestemming "Water" die dit gebied heeft in het huidige bestemmingsplan "LageLand/Oosterflank". Ter plekke ligt een watergang en een voetgangersbrug naar het park. De huidige bestemming "Water" biedt dus zelfs meer garantie voor het behouden van de natuurlijke inrichting, omdat deze bestemming geen mogelijkheden biedt tot verharding. Het is overigens flauw om te zeggen dat ter plaatse van de te dempen watergang groen zal worden toegevoegd. Het geeft mij de indruk dat de burger niet serieus wordt genomen. De singel is namelijk al onderdeel van het park (groen). Deze te dempen singel is in de Visie Openbare Ruimte aangewezen als waardevol. In plaats van de singel te beschermen in het bestemmingsplan, zal deze worden gedempt. Dit is niet nodig om het bouwplan mogelijk te maken. De huidige waterbestemming kan dan ook gehandhaafd blijven. Mocht hiervoor niet gekozen worden, dan wordt de volgende aanpassing voorgesteld om de beloofde vergroening te verzekeren. Kleine aanpassing: in artikel 4.1 van de regels de leden f en g, die in het park parkeervoorzieningen en terrassen mogelijk maken, schrappen. De voorlopige conclusie is dan ook dat er meer groen verdwijnt uit het straatbeeld dan dat er terugkomt. Er worden namelijk ook 5 gezonde grote bomen langs de singel gekapt.

In de gemeentelijke reactie wordt aangegeven dat deze bomen herplant worden op de huidige locatie, maar ook dat is niet zeker. In de kapvergunning is namelijk aangegeven dat herplant ook elders kan. Sowieso kunnen gelet op het bouwplan geen even grote bomen teruggeplant worden op dezelfde locatie. De kroon van de bomen komt dan tegen het gebouw. Ook zullen de nieuwe bomen slechts sprietjes zijn. D. Verkeer en parkeren De ontwikkeling aan de Hoofdweg 480-490 is niet de enige ontwikkeling die in de omgeving plaatsvindt. In totaal zijn meer dan 2.000 woningen voorzien in en rondom de Alexanderknoop. De verschillende bouwplannen (zoals dit plan en het plan De Grote Beer) worden steeds ad hoc beoordeeld. Er is geen enkele doorrekening gemaakt van wat deze plannen gezamenlijk voor gevolgen hebben voor de verkeersafwikkeling op de drukke Hoofdweg en de parkeerdruk in de wijk. De gebiedscommissie uit in haar advies dezelfde kritiek. In het raadsvoorstel wordt hier echter niet op gereageerd. E. Horeca Ten aanzien van de horeca luidt de gemeentelijke reactie dat er geen horeca komt aan de zijde van de Djeddalaan/Akkabapad. Voor mijn rechtszekerheid wil ik graag zien dat in het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat de horecavestiging alleen aan de parkzijde kan worden gerealiseerd.

Kleine aanpassing: in artikel 3.4.2 van de regels opnemen dat horeca alleen mogelijk is binnen dat op de plankaart aangewezen deel van het pand dat grenst aan het park. Wat betreft de horecacategorie vind ik dat deze beperkt kan worden tot categorie 1. De gemeente heeft altijd gezegd dat het gaat om lichte horeca, zoals een brasserie of lunchroom. In de plantoelichting is aangegeven dat kleinschalige horeca passend bij de wijk wordt beoogd. Dat staat haaks op de regels, waarin categorie 2 wordt mogelijk gemaakt. Waarom moet hier een kansspelautomatenhal, shishalounge of seksclub mogelijk zijn in een woonwijk als Oosterflank? Kleine aanpassing: in artikel 3.4.2 van de regels categorie 2 vervangen door categorie 1. Ik verzoek u vriendelijk het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen conform de voorgestelde aanpassingen, zodat er meer rechtszekerheid geboden wordt aan de omwonenden. Hoogachtend,

M.C.H.W. de Jong

schriftelijke toelichting reclamant 10 Binda M.R.D. (Madhoe) Van: Verzonden: Aan: CC: Onderwerp:

Lily Lu <sista95@hotmail.com> dinsdag 1 februari 2022 16:05 Binda M.R.D. (Madhoe) Kishan Marapin; pcholm1@gmail.com Re: Zienswijze Bestemmingsplan Hoofdweg 480-490 / Alexanderpark Rotterdam

Hallo Griffier Binda, Hierbij ons korte betoog voor de hoorzitting vanavond, omdat we hier niet bij kunnen zijn ivm Covid:

Ten eerste zijn wij enthousiast over het opknappen van het pand aan de hoofdweg, wat weer levendigheid brengt in Alexander/Oosterflank.

Echter zijn er zorgen door de omvang van de bouwplannen, een aantal zaken waar vaker aandacht voor gevraagd is door ons en de bewoners maar nog zeer weinig mee gedaan lijkt te zijn. hieronder nogmaals onze zorgen:

1. De parkeerproblemen aan het begin van de wijk djeddalaan, die er nu ook al zijn door dat de gemeente 2 jaar geleden 30-tal plaatsen in mindering gebracht heeft tijdens rioleringswerkzaamheden. De huidige flatbewoners hebben naar mijn inschatting 1 plek per 10 woningen deze zien we met het nieuwe gebouw en bewoners erbij, fors toenemen. 2. Onduidelijk of straks de uitritten naar de hoofdweg voor ons als wijkbewoner dicht wordt gezet agv de bouwwerkzaamheden. En daarbij dus de enorme Hinder die we ondervinden om de wijk in en uit te rijden en dat voor een periode van minimaal 3 jaar als het niet meer is. Denk hierbij aan de sloop- en bouwwerkzaamheden die de wegen blokkeren. Bij de eerdere rioleringswerkzaamheden hebben we hier een half jaar last van gehad. Dit willen we niet weer mee moeten maken! verzoek om bouwverkeer via de parallelweg te organiseren en niet via onze vaste uitritten. 3. Ontzettend veel en langdurig Geluidshinder en stof die vrijkomt en de wijk in gaat bij sloop- en bouwwerkzaamheden. En nog eens bijkomende schade als Scheuren in onze woningen agv heien, dit heb ik eerder aan onze muren zien gebeuren. 4. Woongebouw van 70 m (25 verdiepingen) past toch niet in deze wijk. De naast gelegen appartementen zijn 5/6 lagen. Het Oude Coca Cola gebouw aan de overkant is de helft van wat er nu gebouwd zal worden.

De eengezinswoningen kijken dan tegen een kolossaal gebouw op. Waarom niet een passend bouwwerk die wat voor de wijk kan betekenen? M.a.w. een gebouw van 6/7 verdiepingen met voldoende parkeerplaatsen in de garage.

Dank alvast voor het doorzetten van onze toelichting.

Groeten, Lily Lu

1

aanvullende schriftelijke toelichting - reclamant 12

Rotterdam, 26 januari 2022. Aan : Griffie Rotterdam Coolsingel 40 Rotterdam

Van : M.P. Moerkerken Alexandriëstraat 5 3067 MR Rotterdam

Betreft : Zienswijze Ontwerp bestemminsplan Hoofdweg 480 – 490 (aanvulling)

Geachte mevrouw / mijnheer

Ondanks het feit, dat ik U deze reactie stuur na de sluitingsdatum van 16 januari 2022, wil ik de adviescommissie gaarne attenderen op de volgende column uit het algemeen dagblad :

Woontorens Boston en Seattle in Rotterdam. Veel dure huurwoningen staan leeg. © Jan de Groen

Hoezo woningtekort? Dure appartementen staan massaal leeg in Rotterdam pollTerwijl het woningtekort alsmaar nijpender wordt, komen dure exclusieve appartementen steeds vaker leeg te staan. In Rotterdam neemt deze leegstand het snelst toe van heel Nederland, zegt onderzoeker Leon Pragt. ,,Dit is voor burgers niet meer te volgen.’’ Antti Liukku 25-01-22, 07:02 Laatste update: 25-01-22, 16:32 •

•

6 reacties

Een kleine vijf jaar woont de 31-jarige Mariëlle in Boston-Seattle, de dubbele woontoren op de Wilhelminapier. In Seattle om precies te zijn, de toren met 110 huurwoningen. Het is goed toeven op de pier, maar dat is niet voor iedereen weggelegd. Het zijn vooral huurwoningen in het ‘hogere segment’ - vanaf 1250 euro per maand. ,,En hoe hoger, hoe duurder’’, weet ze.

Nederland heeft een tekort van naar schatting 300.000 woningen en ook in Rotterdam is de woningnood nijpend. Desondanks staan in haar woontoren opvallend veel appartementen

leeg. ,,Op mijn verdieping heeft onlangs een woning vijf maanden leeg gestaan. Best wel lang ’’, zegt Mariëlle. Op de website ikwilhuren.nu staan op het moment acht woningen in ‘Seattle’ te huur. Voor 80 vierkante meter wordt meestal rond de 1300 euro gevraagd. Ook in de omgeving, in De Rotterdam en - in iets mindere mate - New Orleans, zijn volop woningen beschikbaar. Daar zijn de prijzen nog nèt iets hoger.

Lokken De leegstand in Seattle is voor onderzoeker Leon Pragt, directeur van onderzoeksbureau Watson+Holmes, geen verrassing. Want dit gebouw was deels bedoeld voor ouderen die, als de kinderen eenmaal uit huis zijn, van hun pensioen willen genieten in de grote stad. ,,De woonlasten van deze mensen zijn misschien 300 euro per maand. Dan is het niet gemakkelijk om ze naar een appartement van 1300 euro te lokken.’’

Leon Pragt © AD In opdracht van MVGM, de grootste particuliere verhuurder en beheerder van het land, heeft hij onderzoek gedaan naar de laatste marktontwikkeling. En leegstand in het topsegment vanaf 1250 euro - manifesteert zich als een hardnekkig probleem, constateert Pragt. Een probleem in alle grote steden, vooral in Amsterdam. Maar in Rotterdam is deze leegstand afgelopen jaar het sterkst gestegen, zo blijkt. Over de eerste drie kwartalen van 2021 stond maar liefst 8,5 procent van deze woningen leeg.

Verwarrend In tijden van een aanhoudend woningtekort noemt hij dit ‘verwarrend’. ,,De vraag naar woningen is erg groot, maar niet in dit segment. En nog altijd worden er veel woningen in dit segment gebouwd.’’ Dat komt mede omdat deze woningen het meest opleveren - in ieder geval vooraf op papier. ,,Ontwikkelaars denken vanuit een vierkante meterprijs. Een bouwproject kost bijvoorbeeld 10 miljoen euro, en dan wordt berekend met welke huurprijs dat kan worden gefinancierd. Maar huurders zelf denken heel anders: die hebben een maximaal budget. Als het te duur wordt in de Rotterdamse binnenstad, dan gaan ze wel in Vlaardingen wonen.’’ Ontwikkelaars, beleggers én gemeenten (die profiteren van een hogere grondopbrengst) ‘rekenen zich rijk’. Volgens Pragt is de rek eruit. ,,Als excuus wordt gezegd dat het te maken heeft met het gebrek aan expats, die vanwege corona thuis blijven. Uit ons onderzoek blijkt dat niet het geval te zijn. De markt is verzadigd en zal niet meer snel groeien.’’

Onvrede Een conclusie met nogal wat consequenties. De gemeente Rotterdam verplicht ontwikkelaars sinds een tijdje om 20 procent sociale woningen te bouwen. Aan de andere kant mag ook 20 procent gebouwd worden in het ‘topsegment’, dat in Rotterdam begint vanaf 1400 euro. Op de tekentafel liggen vele duizenden van deze exclusieve huurwoningen. ,,Dat zou de gemeente niet moeten toestaan’’, zegt Pragt. ,,Het is voor burgers niet meer te volgen als er volop woningen worden gebouwd die niemand kan betalen. Dat zorgt voor maatschappelijke onvrede.’’

De leegstand in de woontorens Seatle en Boston staan niet op zich. In meerdere woontorens is door de hoge huren sprake van leegstand. Ondanks het feit dat er een grote woningnood is, wordt er in Rotterdam bijna uitsluitend gebouwd in het middensegment en het topsegment. Hierdoor is het voor woning zoekende met een kleinere beurs niet of bijna niet aan woonruimte te komen. Ook doorstroom van ouderen, welke wonen in ruime eens gezinswoningen is daardoor niet mogelijk. Het is mijn inziens dan ook duidelijk, dat leegstand van zowel de woningen alsmede kantoorruimte, behandelruimtes e.d. de zelfde problemen gaan ondervinden : LEEGSTAND.

Ik hoop, dat bovenstaande in de overwegingen kunnen worden meegenomen.

Met vriendelijke groeten, Marius Moerkerken Alexandriëstraat 5 3067 MR Rotterdam

Telefoonnummer Mobile telefoon

010 456 07 25 06 28 55 09 66

Emailadres

steenbokken@outlook.com

Reclamant 12 - schriftelijke toelichting

Rotterdam, 13 januari 2022. Aan : Griffie Rotterdam Coolsingel 40 Rotterdam

Van : M.P. Moerkerken Alexandriëstraat 5 3067 MR Rotterdam

Betreft : Zienswijze Ontwerp bestemminsplan Hoofdweg 480 - 490

.1

De mogelijk realisatie van een woontoren, zoals genoemd in de brief van de gemeente “ Kennisgeving gecoördineerde ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluiten Hoofdweg 480—490 “ roepen een groot aantal onzekere factoren op. In de aanvraag en de latere correspondentie wordt heel veel uitgegaan van “aannames van” en “mogelijkheden tot” waarvoor de aanvraag en de latere correspondentie geen enkele onderbouwing bestaat. In de huidige panden zijn in de afgelopen jaren meerdere bedrijven gevestigd geweest en geen van deze bedrijven zijn lang van de ruimte binnen de huidige panden gevestigd gebleven en ruimtes hebben over langere tijd leeg gestaan of werden gebruikt voor pop-up stores. De komst van de zorgcentra, zoals de tandartsen praktijk, de fysiotherapie enz., in één van de huidige panden is / was voor de direct omwonenden een welkome toevoeging aan de leefomgeving van de wijk. Hierbij dient met nadruk te worden gewezen op de bewoners van de flat gelegen aan de hoofdweg. Deze flat wordt voor het over grootste gedeelte gewoond door bewoners met een gevorderde leeftijd en mede daardoor soms minder mobiel.

Ondanks het feit dat er geen er nog geen enkel besluit voor de realisatie een woontoren, zoals genoemd in de kennisgeving zoals hierboven is genoemd, is bijvoorbeeld de tandartsenpraktijk al verplaatst naar het pand aan de Hoofdweg 328 en heeft de kindertandarts zich al uit de vestiging aan de Hoofdweg teruggetrokken. De overgang van bijvoorbeeld de tandartspraktijk naar de nieuwe (tijdelijke) locatie is het trottoir langs de hoofdweg voor mensen, welke slecht ter been zijn en of zijn aangewezen op het gebruik van een rollator en/of een ander hulpmiddel slecht te

bereiken. En er is dan slechts een zeer smal trottoir beschikbaar langs de Hoofdweg of er moet een omweg worden gemaakt via de Varnasingel en de Grote Beer. .2

Wat zou moet er gerealiseerd worden. In kennisgeving wordt vermeld, dat er naast woningen, ook maatschappelijke en commerciële functies, waaronder een zorgcentrum (mogelijk maximaal 42 behandelkamers) en commerciële dienstverlening, culturele functies en eventueel kantoren (in de plaats van voornoemde functies) alsmede alle bij voornoemde functies bijbehorende voorzieningen worden toegestaan. Al deze genoemde faciliteiten worden dus mogelijk gerealiseerd in de vier etage tellende plint van de te realiseren woontorens. Let wel : worden mogelijk gerealiseerd. Er dus er geen enkele onderbouwing dat één of meerde faciliteiten ook werkelijk zal of zullen worden gerealiseerd. Voor wat betreft de realisatie van kantoorruimte kunnen we heel kort zijn. In het bestaan van de huidige panden is er altijd geen of zeer beperkte interesse / animo geweest om in een van de panden een kantoorruimte te betrekken. Ook is het “wish full thinking” om er vanuit te gaan, er in het nu gewenste project wel vraag is naar kantoorruimtes. Dit terwijl er tegen over de gewenste nieuwbouw, b.v het Coca Cola gebouw, kantoorruimtes te huur worden aangeboden. Tevens hebben deze kantoorpanden de beschikking over eigen parkeerterreinen.

.2

Parkeerproblemen. Tijdens de herinrichting van de wijk zijn er in de Djeddalaan en in de Kenitrastraat flink aantal parkeerplaatsen opgeofferd ten behoeve van de aanleg van een flink aantal groenstroken. Uitgaande van de informatie in de kennisgeving wordt er vanuit gegaan, dat er maximaal 375 woningen gerealiseerd kunnen / moeten worden. Uit latere informatie is gebleken er inpandige een parkeergarage van circa 180 voertuigen zal worden gerealiseerd. Mocht er in de gewenste nieuwboud ook kantoren worden gevestigd zullen ook deze gebruikers aanspraak doen op de parkeerruimte van 180 parkeerplaatsen. Een en ander houd in, dat de overige circa 200 autogebruikers elders een parkeerplaats moeten zoeken. Het is bekend, dat er in dit deel van de wijk betaald parkeren van kracht is. De huidige autobezitters van de wijk maken in de huidige situatie gebruik van een bewoners ontheffing. Een bewoners ontheffing zou voor de bewoners van de gewenste nieuwbouw een optie kunnen zijn, echter uit informatie op de website van de gemeente Rotterdam is naar voren gekomen, dat voor het verlenen van een vergunning bij nieuwbouw in principe geen parkeer vergunningen worden verleend. Tevens zou de toename van circa 200 gebruikers een enorm parkeerprobleem zou opleven.

De suggestie, dat meerdere van de nieuwe bewoners werkzaam zouden zijn in het centrum van Rotterdam en daarom niet zouden gaan beschikken over een auto is onbegrijpelijk. Immers zelfs als meerdere van deze bewoners in het centrum zouden werken, zullen deze bewoners voor bezoeken aan familie, bezoek aan pretparken, vakanties e.d. echt wel de beschikking willen hebben van een auto. Echter genoemd een woontoren met 180 parkeerplaatsen en 350 woningen en een nog onbekend aantal kantoren en nog een aantal andere voorzieningen en een gemeente, welke heeft aangeheven voor nieuwbouw in principe voor het parkeren geen bewonersontheffingen te zullen verlenen roept toch wel een aantal vragen op. .3

Vergroening Zoals hierboven reeds is aangegeven, zijn er bij de herinrichting van de wij een groot aantal parkeerplaatsen opgeofferd voor de aanleg van groen stroken en / of groen vakken. De vergroening van de wijk. Ondertussen is er een aanvraag ingediend om aan het Akkebapad aan de zijde van mogelijk nieuwe woontoren(s) 5 prachtige bomen te kappen. Niet alleen staat dit haaks op de vergroening van de wijk, maar doet ook afbreuk van het zicht in de richting van en de toegang van het achterliggende park. Een toegang gemarkeerd door een waterpartij en aan weerszijden 5 gelijke bomen. Voorts dient aangegeven te worden dat bij eerdere verzoeken bij de gemeente op een boom te kappen, te verplaatsen en of te vervangen altijd is gesteld, dat het niet het beleid is om hiertoe over te gaan. Het kappen van 5 zeer mooie bomen dient derhalve door de gemeente te worden afwezen.

4

Zorgcentrum. In het ontwerp wordt o.a. uitgegaan van een zorgcentrum, mogelijk met 42 behandelkamers. Een zorgcentrum met 42 behandelkamers gaat meer lijken op een dependance van b.v. het Sint Franciscus Gasthuis. Mocht dit gerealiseerd worden, dan zullen de parkeerproblemen nog verder op gaan lopen, immers, het zal gaan leiden tot een grote toeloop van patiënten niet alleen door direct omliggende bewoners, maar ook uit de omliggende wijken. Voor de bereikbaarheid zullen veen bezoeker s van dit medisch centrum zijn aangewezen op eigen vervoer (per auto) en / of van aangepast vervoer. De directe omgeving van de gewenste woontoren is ongeschikt voor een toenemende toevoer van bezoeker van het gewenste worg centrum.

.5

Conclusie. Vooral de mogelijke realisatie van een zorgcentrum, verschillende maatschappelijke en culturele functies, mogelijke eventuele kantoren en (niet gewenste) horeca moet

zeer in twijfel worden getrokken en dient vermoedelijk meer om de eventuele realisatie van de woontoren in een beter daglicht te stellen. Reeds eerder is aangegeven, dat de leefbaarheid en het woongenot van de bewoners zwaarder moet wegen dan de wens van de project ontwikkelaar. Uit diverse berichten is naar voren gekomen, dat de grond met de opstallen eerder is aangekocht voor een bedrag van € 10.000.000,= en dat de grond met de opstallen nu door de huidige project ontwikkelaar zijn aangekocht voor een bedrag € 17.000.000,=. Niet naar voren is gekomen of er tussentijds trasactie hebben plaats gevonden, Het heeft er dan ook sterk de schijn van dat de huidige project ontwikkelaar de grond met de opstallen voor een te hoog bedrag heeft aangekocht en ten einde het project rendabel te maken de bewoners geconfronteerd worden overlast van woontorens zoals in de berichtgeving worden aangevraagd. De bewoners zijn dan ook van mening, dat de belangen van de huidige bewoners veel zwaarder moeten wegen, dan de belangen van de project ontwikkelaar en dat deze on ontwikkeling van de locatie naar voor de bewoners naar aanvaardbare proporties dient te worden teruggebracht. Met vriendelijke groeten, Marius Moerkerken Alexandriëstraat 5 3067 MR Rotterdam Telefoonnummer Mobile telefoon

010 456 07 25 06 28 55 09 66

Emailadres

steenbokken@outlook.com

Inspreekbijdrage reclamant 3 d.d. 01.02.2022

Geachte Raad,

Reactie E. Goudsmit

In de eerste plaats wil ik u bedanken voor de gelegenheid te kunnen reageren op het door het college van burgemeester en wethouders op 14 december 2021 goedgekeurde ontwerpbesluit welke deels ook betrekking heeft op door mij ingebrachte zienswijzen als samengevat in de thema’s A2, A12 en A16 van betreffend besluit. Ik wil mijn reactie kort houden en deze samenvatten in drie principiële punten: 1. Het al dan niet hebben van een recht op vrij uitzicht In haar reactie (A2) verwijst het College naar vaste jurisprudentie van de Raad van State (meer specifiek haar uitspraak op 24 augustus 2011) waarop zij de stelling baseert dat er geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat. In de betreffende casus ging het om een uitspraak met een bouwhoogte van maximaal 6 meter, waarbij de Raad van State toevoegde dat er in een stedelijke omgeving geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat. De vraag is of dit in absolute of relatieve zin moet worden opgevat. Anders gezegd: kan de gemeente zich hier altijd op beroepen, of spelen bij de beoordeling feiten en omstandigheden hier ook nog een rol in? Als het eerste waar was, had de Raad van State niet eens de moeite hoeven nemen te motiveren waarom een bouwhoogte van 6 meter geen bezwaar was. Dat heeft zij echter wel gedaan. Ik denk daarom dat het recht op vrij uitzicht in relatieve zin moet worden opgevat.

In het bestemmingsplan Rotta Nova gaat het om het verhogen van de maximale bouwhoogte van 25 meter (op basis van nu voor dat stuk als ‘ster’-lokatie 12 nog geldende bestemmingsplan Laurenskwartier 2002) naar maximaal 70 meter. Dat is van een andere orde dan in de gerefereerde casus. In vele beleidsstukken van de gemeente is bovendien het unieke karakter en de noodzaak van zichtlijnen naar de Laurenskerk bezongen. In het ontwerp bestemmingsplan Rotta Nova wordt het belang van de zichtlijnen vanuit de Markthal op de kerk zelfs meerdere keren (blz. 37 en 43) benadrukt. De aanvullend uitgevoerde studie door het bureau Frits van Dongen (bijlage 7 bij uw stukken) laat duidelijk zien dat van het zicht op de Laurenskerk vanuit de meeste woningen in de Markhal weinig overblijft, ondanks alle goed bedoelde verzekeringen van het tegendeel. Bovendien is de vergelijking in de studie tussen het bestemmingsplan en 35m maximale bouwhoogte. Als de vergelijking tussen 25m (op basis van het geldende bestemmingsplan) en het nieuwe bestemmingsplan gemaakt zou worden, is de impact nog veel groter. Het is duidelijk dat hier iets knelt en het sterkt mij in de gedachte dat het ontwerpbesluit op dit punt slecht is gemotiveerd. In mijn zienswijze ging het bovendien niet alleen om míj ́n uitzicht, maar ook om de zichtlijnen naar de Laurenskerk in het algemeen.

Deze zijn, zoals de gemeente steeds benadrukt, voor Rotterdam als gevolg van het bombardement van groot cultuurhistorisch belang. In onderdeel 5.5 van het Masterplan Laurenskwartier West worden naast Rotta Nova nog eens 18 andere kavels (ofwel bouwenveloppen) voor bebouwing geïdentificeerd met hoogtes oplopend van 30 meter tot 70 meter. Al wordt daarvan maar een deel gerealiseerd, dan nog wordt de Laurenskerk volledig aan het zicht van de Rotterdammers onttrokken. Dit was nooit de bedoeling, maar dreigt toch te gebeuren. Niet voor niets was het perceel waar Rotta Nova op wordt gerealiseerd als ster-locatie aangemerkt in eerdere plannen. Ik vraag u de onomkeerbare gevolgen hiervan zwaar mee te wegen in uw oordeel over zowel het ontwerpbesluit van het college als het bestemmingsplan Rotta Nova. 2. Doelredeneringen Het door het college vastgestelde ontwerpbesluit staat vol van verwijzingen naar het Masterplan Laurenskerk West (bijvoorbeeld in A1, A2, A3). In het Masterplan wordt onder andere gesproken over bouwhoogten en gewenste aantal woningen. Het valt op dat het college doet voorkomen alsof

de genoemde bouwhoogten en aantallen woningen in steen gehouwen feiten zijn. Dit is niet zo. Het Masterplan is een document waar de gemeenteraad slechts zijdelings, via een Raadscommissie, over is geconsulteerd (zie blz. 25/26 ontwerpbesluit). De gemeenteraad zelf heeft zich hier nooit over uitgesproken. Het verbaast mij dat het college bij de beoordeling van zienswijzen, zich beroept op bouwhoogten en aantallen woningen opgenomen in het Masterplan. Dit is een vreemde redenering. Zaken waar u zich als gemeenteraad nog over moet uitspreken (zoals bouwhoogten of aantallen woningen) bij de goedkeuring van het bestemmingsplan Rotta Nova, worden door het college alvast gebruikt als argument om mijn zienswijze te verwerpen. Dit is volgens mij een vreemde invulling van democratische principes. Het is alsof ik bekeurd word voor een overschrijding van een maximumsnelheid, voordat deze is ingevoerd. Ik verzoek u het ontwerpbesluit op dit punt ongegrond te verklaren. 3. Onafhankelijkheid De geschiedenis van de realisatie van Rotta Nova gaat minstens terug tot maart 2006 (bron: Masterplan Laurenskwartier West 2008, blz 135). De plek waar Rotta Nova gerealiseerd moet worden was deels in handen van Van Herk (eigenaar van het lavendelveld) en deels eigendom van de gemeente (grasveld). Partijen lijken tot elkaar veroordeeld te zijn geweest.

Zonder elkaar was geen nieuwbouw van betekenis mogelijk. De gemeente treedt in dit dossier zowel op als belanghebbend eigenaar, procesbegeleider en regelgever. Zo keurt ze als het ware haar eigen ‘vlees’, op basis van voorwaarden die ze zelf heeft geformuleerd en waar ze financieel zelf belang bij heeft. Dat gebeurt vast vaker, maar hier valt toch wel op dat in de opeenvolgende planfases vanaf 2002, de gemeente wel erg vaak van positie is veranderd en doelredeneringen toepast om haar belangen te verdedigen. Het college stelt in het ontwerpbesluit (A16) dat het niet past in de bestemmingsplanprocedure inzicht te vragen en te geven in de relevante stukken over onderlinge verhoudingen en afspraken. Als de gemeente geen belanghebbende zou zijn geweest is dat mogelijk steekhoudend. De gemeente is dat in dit specifieke geval echter wel. Als burger en belanghebbende sta ik zo op achterstand. Mijn woning dreigt als uitvloeisel van het bestemmingsplan mogelijk minder waard te worden en de gemeente mag zich in nevelen hullen? Daarom is openbaarheid over verhoudingen met en tussen alle betrokken partijen bij de besluitvorming rond dit project, wat mij betreft wel degelijk relevant.

Handelt de gemeente alleen als planbereider of spelen ook andere overwegingen een rol? Is dat laatste het geval dan dient naar mijn mening nog nadrukkelijker rekening te worden gehouden met de financiële gevolgen van dit bestemmingsplan voor mij en andere betrokken dan in een planschadeprocedure het geval zou zijn. Ik doe een beroep op u om ook oog te hebben voor mijn belangen als burger en deze nadrukkelijker te betrekken in uw besluitvorming. Voor het overige verwijs ik naar mijn zienswijze. Dank voor uw aandacht.

Rotta Nova, zienswijze 9.

Rotterdam, 1 februari 2022.

Geachte voorzitter, commissieleden en aanwezigen. Bedankt dat ik de gelegenheid krijg om mijn zienswijze tegen de bouw van de RottaNova toe te lichten en gelijk een beroep te doen op uw visie en moed. De discussie rond de veranderende bouwhoogte is feitelijk het hete hangijzer. Het oorspronkelijke bestemmingsplan had een bouwhoogte van 25 tot 35 m en de afstand tot Markthal van 40 m. Er wordt nu een nieuw bestemmingsplan doorgedrukt met 2 torens van bijna 70 m hoog en een afstand tot Markthal van slechts 32.8 m. Dit omwille van economische belangen alleen. Meer volume verkopen. Maar er wordt nu aan een aantal zeer belangrijke punten voorbij gegaan: - Door de bouw van de RottaNova verdwijnen twee iconische gebouwen (Markthal en Laurenskerk) letterlijk en figuurlijk in de schaduw van dit lelijke gebouw. - De hoogte wordt 70 meter wat aanzienlijk meer is dan de oorspronkelijke 25 meter. - De afstand van de Markthal tot de RottaNova wordt geen 40 meter, maar 32,80 meter wat de Markthal nog meer in de verdrukking brengt. - Er wordt met een “U” vorm gewerkt waardoor het zicht vanuit de Markthal op de Laurenskerk zoveel mogelijk behouden zou moeten blijven. o Maar de bewoners tot de 7e verdieping van de Markthal kijken tegen een muur aan en zien niets anders meer dan de huiskamers van de RottaNova. o Van de hoger gelegen appartementen is het uitzicht op de Laurenskerk minimaal.

- Ten aanzien van het windlastonderzoek gedaan door Peutz, het volgende; o Het stuk lezend moet ik concluderen dit het eerder een aanname van Peutz is dan een gedegen onderzoek zoals het oorspronkelijke windlastonderzoek (op 1,75 meter hoogte). o Ik woon op de 11e verdieping waar er ‘altijd’ wind is, de wind wordt vervelend als deze uit het Noordwesten tot het Noordoosten komt. Als je onderzoeken leest wat het Venturi-

effect heeft op bijzondere gebouwvormen op de omgeving is er wel degelijk sprake van windversnellingen en valwinden. U kunt het Venturi-effect zelf goed waarnemen bij de “Lee-Towers” op het Marconiplein. o Waarschijnlijk verward de onderzoeker de Venturi-pijp met het Venturi-effect bij gebouwen. o De wind tegenhouden zoals gesteld zal alleen optreden bij een hoog gebouw zonder torens of uitsteeksels. o Bij wind uit het Zuiden zal er een terugkaatsing plaatsvinden via de RottaNova. o Ik ben het met de stelling van Peutz niet eens en eis dan ook een gedegen en onderbouwd onderzoek. - Door de bouw en de ligging van de RottaNova zullen er hinderlijke zonreflecties optreden in de woningen van de Markthal. Ook hier refereer ik aan hetzelfde ‘‘onderzoek” van Peutz. o Gezien de vele ramen, de hoogte en de ligging van de RottaNova t.o.v. de Markthal zullen nagenoeg de gehele dag zonreflecties optreden gedurende een groot deel van het jaar. o Ook met deze stelling ben ik het niet eens en denk dat verder onderzoek noodzakelijk is. - Met het verdwijnen van het grasveld voor de Markthal en de bouw van de RottaNova zal er veel hittestress in het centrum bij komen. Hittestress treedt niet alleen op door stenen en gebouwen, maar ook door de eerdergenoemde zonreflecties. Ook hier is onderzoek naar gevraagd.

Het enige antwoord wat ik kan vinden is dat u stelt dat er geen wettelijke bepalingen zijn om iets aan hittestress te doen. Door de verstening van de Stadsdriehoek zal wel degelijk hittestress optreden en een bloedhete binnenstad in de zomer is het resultaat. Rotterdam is groot geworden door moedige mensen met visie. Dit is uw historische kans om een alternatief plan voor de RottaNova te brengen. Verander het bestemmingsplan en realiseer een echt groen hart, een iconische oase op deze plek welke goed is voor het milieu en welbevinden van de inwoners. Bezoekers aan de stad zullen nog meer in vervoering raken door ons mooie Rotterdam en zorgen voor nog meer toeristische impulsen. Rotterdam heeft de mond vol van ‘klimaatdoelstellingen’, ‘klimaatadaptatie’, ‘Het Rotterdamse klimaataanpak’ en het ‘Rotterdams Klimaatakkoord’. Op 19

januari is vol trots gepresenteerd dat dit college met het actieprogramma ‘Rotterdam gaat voor groen’ er in 4 jaar tijd 21,5 hectare groen is bijgekomen. Nu a.u.b. nog wat in het Centrum! Mogelijk kunt u voor het realiseren van dit plan de Eneco gelden aanwenden. Anders ben ik bang dat er een eerste stap wordt gezet met het terugdraaien van alle mooie plannen om Rotterdam groener en leefbaarder te maken. Laat u niet in het nauw drijven door een allesoverheersende vastgoedmagnaat die half Rotterdam in zijn greep heeft en alleen nog maar meer wilt. Oh ja, het slechte plan gaat zeker impact hebben op de waarde van onze woningen. Woningen nu in de verkoop brengen volgens de verkopers iets minder op, krijgen minder bezichtigingen vanwege onzekerheid over RottaNova en mensen willen op zo’n iconische plek niet met hun neus tegen een lelijk en te hoog gebouw gedrukt zitten. Hoogachtend, Ing. Arne Wijnmaalen Grotemarkt 172 3011PA Rotterdam

Subcommissie bestemmingsplannen dd. 1 februari 2022 Schriftelijke toelichting reclamant 2, BP Rotta Nova

Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

Danny Gans <drgans@gmail.com> woensdag 12 januari 2022 08:35 Binda M.R.D. (Madhoe) kenmerk 21gr6156

Beste mevrouw, heer, N.a.v. uw bericht omtrent een hoorzitting rond RottaNova, en mijn eerdere bezwaar tegen genoemd project, kan ik u melden dat ik helaas niet naar de hoorzitting kan komen. Wel wil ik de standpunten uit mijn brief nogmaals onderstrepen. De bouw van een dubbele megalomane toren van 70 meter doet volkomen afbreuk aan welstand, openbaar groen en ruimte, zet Markthal en Laurenskerk letterlijk en figuurlijk in de wind en schaduw, zal de chaos rond afval, verkeer en gebrek aan primaire medische zorg en onderwijs alleen maar doen toenemen. De aangekondigde hoogte van 70 meter is wanstaltig en past nota bene niet binnen de huidige plannen en bestemmingen van de Gemeente zelf, en is alleen in de interesse van de ontwikkelaar, in handen van de rijkste Rotterdam, van Herk. Eerder hebben wij geprobeerd in persoonlijk overleg met mevrouw Klaassen en andere betrokkenen als bewoners ook alternatieven zijnde vergroening, verduurzaming en/ of laagbouw aan te dragen, hetgeen wel zou passen binnen de huidige lijnen. Dit stuitte echter op onbegrip of onwil. Mijn oproep aan de Gemeente aan haar commissie(s) is nu niet alleen dienend te zijn aan de ontwikkelaars en geldelijke opbrengsten, maar juist naar algemeen belang te kijken van bewoners, bezoekers en lokale ondernemers. Hiermee wordt dan de schijn van belangenverstrengeling of keuren van eigen vlees hopelijk dan vermeden.

Derhalve is mijn verzoek niet tot bouw te laten overgaan, of slechts tot laagbouw zonder aanpassing naar 70 meter (ik ben even kwijt of dit huidig dan tot 25, 30 of 35 meter zou zijn) -Met vriendelijke groet, Danny Gans Grotemarkt 174 3011PA rotterdam

1

Hoorzitting subcommissie Bestemmingsplannen Gemeente Rotterdam

Zaaknummer: 21gr6156

Datum: 1 februari 2022 Tijdstip: 20.30 uur

MONDELINGE TOELICHTING

namens Poffertjessalon Seth v.o.f. (“Seth”), Advocaat: mr. E.L. van Leeuwen.

Inzake

de zienswijze van Seth tegen het ontwerpbestemmingsplan “RottaNova” met kenmerk NL.IMRO.0599.BP2181.RottaNova-on01 (“Ontwerpbestemmingsplan”) evenals de ontwerp-omgevingsvergunning met kenmerk OMV.20.12.00347 (“Ontwerpvergunning”) van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Molenlanden (”College”).

Geachte leden van de subcommissie Bestemmingsplannen, Seth heeft een zienswijze ingediend tegen het Ontwerpbestemmingsplan en de Ontwerpvergunning aangezien hij ervan overtuigd is dat de realisatie van de RottaNova grote negatieve gevolgen zal hebben voor de bedrijfsvoering van zijn Poffertjessalon aan de Hoogstraat. Daarmee is ten onrechte geen rekening gehouden in de besluitvorming. Dit is uitgebreid toegelicht in de zienswijze van Seth. Helaas is in het Raadsvoorstel door het college van burgemeester en wethouders (“College”) voorgesteld om de zienswijze van Seth ongegrond te verklaren en het bestemmingsplan “RottaNova” met enkele beperkte wijzigingen vast te stellen. Hierna licht ik in aanvulling op de zienswijze namens Seth toe waarom het bestemmingsplan “RottaNova” in haar huidige omvang niet kan worden vastgesteld en derhalve ook de omgevingsvergunning niet kan worden verleend. Daarbij zal ik – gelet op de tijd – slechts ingaan op de twee onderwerpen die voor Seth het belangrijkste zijn, namelijk de bezonning op het terras en windhinder. 1. In de zienswijze van Seth is toegelicht dat de realisatie van de RottaNova grote gevolgen zal hebben voor de bezonning op de gevel en het terras van de Poffertjessalon. Het zonnige terras aan de zuidzijde van de Poffertjessalon is van wezenlijk belang voor de bedrijfsvoering van Seth.

Door de komst van de RottaNova, zal dit zonlicht vrijwel geheel verdwijnen. 2. Daar waar het voorgaande plan voorzag in een toren van maximaal 35 meter, wordt in het huidige plan beoogd twee torens van 64,5 en 70 meter te bouwen. De RottaNova zal op minder dan 15 meter ten zuiden van het terras van de Poffertjessalon worden gerealiseerd. Het is duidelijk dat daarmee de zon vrijwel geheel van het terras zal verdwijnen. 3. Het College heeft in het Raadsvoorstel kort aangegeven dat ten gevolge van de bouw van de RottaNova geen verslechtering zal optreden van de bezonning voor de Hoogstraat. In het bezonningsonderzoek is zowel getoetst aan de TNO-norm, als de kaders vanuit de Nota van Uitgangspunten, aldus het College. 4. Deze redenatie is voor Seth niet goed navolgbaar. Het is evident dat een bouwhoogte van 35 meter andere en nadeligere gevolgen voor de bezonning op het terras zal hebben dan een bouwhoogte van 70 meter. De TNO-normen schrijven voor dat de bruikbaarheid van (bijvoorbeeld) een terras niet onaanvaardbaar mag afnemen. In het bezonningsonderzoek zijn de gevolgen van de RottaNova voor het terras niet in kaart gebracht. Dit gebrek is met de reactie in het Raadsvoorstel niet weggenomen. Het bestemmingsplan kan niet worden vastgesteld zolang dit gebrek niet is gerepareerd.

2

5. De RottaNova zorgt bovendien vermoedelijk voor een toename van windhinder op de Hoogstraat. In het windklimaatonderzoek van Peutz is gesignaleerd dat op de hoek van de RottaNova slecht windklimaat te verwachten is. Dat zorgt voor wind op laag niveau die de Hoogstraat in zal stromen. Peutz stelt voor om de windhinder in de Hoogstraat te beperken door het plaatsen van begroeiing. Door Peutz wordt tegelijkertijd niet de zekerheid gegeven dat de windhinder in de Hoogstraat daar daadwerkelijk door wordt beperkt. 6. Wat hiervoor is gezegd, zijn citaten uit het windonderzoek van Peutz. Het College gaat in het Raadsvoorstel op vrij simpele wijze voorbij aan deze citaten en stelt dat het windklimaat op de Hoogstraat volgens Peutz gunstiger zal zijn dan onder het huidige bebouwingsklimaat. Dit doet geen recht aan de hiervoor opgenomen citaten die tevens van Peutz zijn. Nergens is vastgesteld dat op het terras aan de Hoogstraat geen toename van windhinder zal plaatsvinden. 7. Seth kan niet anders concluderen dan dat de gevolgen voor het terras van Seth onvoldoende in het bezonningsonderzoek en windonderzoek van Peutz zijn betrokken. Het vaststellen van het bestemmingsplan, zonder dat de gevolgen voor Seth in kaart zijn gebracht, is in strijd met verschillende algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel.

Gelet op het voorgaande kan het bestemmingsplan niet vast worden gesteld en daarmee ook de omgevingsvergunning niet worden verleend. Namens Seth verzoek ik u dan ook af te zien van het nemen van deze besluiten.

Advocaat E.L. van Leeuwen

---------------------------------------------------------------------------------------------------Deze zaak wordt behandeld door mr. E.L. van Leeuwen, Ploum | Rotterdam Law Firm, Blaak 28, 3011 TA Rotterdam, telefoonnummer: 06 10 01 91 04; telefaxnummer: 010 436 4400 (dossiernummer: 69521.037).