Presentatie Technische Sessie Kostendekkende huur en subsidies van 6 september 2023

Kostendekkende huur & Subsidies Technische sessie Commissie BWB| 6 september 2023

Even voorstellen Michelle Mandos

Walter van den Bergh

Strategisch Beleidsadviseur

Teamleider Maatschappelijk Vastgoed

MO Cultuur

SO Vastgoed

2

Aanleiding & Doel N.a.v. behandeling Kadernota Vastgoed 13 september Toezegging om kostendekkende huur en subsidie toe te lichten Antwoord op vragen als:

• Hoe is de kostendekkende huur opgebouwd? • Welk verband is er tussen KDH en subsidies? • En waarom verschillende prijsontwikkeling in KDH en subsidies?

3

Agenda 1. Kostendekkende huur § Kader § Opbouw § Benchmark

2. Subsidie en KDH § Subsidievormen § Uitgangspunten

3. Accres & Indexatie § Methodieken § Verschillen § Maatregelen

4

Kostendekkende huur

5

Wat is kostendekkende huur? Definitie: Huur, waarbij alle kosten van de verwerving (d.m.v. ontwikkeling/renovatie/koop/ huur) en exploitatie van vastgoed worden gedekt en rekening wordt gehouden met rente en inflatie. Op hoofdlijnen betreft dit de kapitaalslasten, onderhoudskosten, beheerfee, zakelijke lasten en overige kosten. •

Alleen voor huurders/gebruikers met maatschappelijk beleidsdoel

•

Standaard huurcontract (BW 7:230a)

•

Jaarlijks huurprijsindexering (behalve kapitaallasten)

•

Elke vijf jaar geactualiseerd

NB: • Einde aan verkapte subsidiering • Onder de KDH of om-niet verhuren kan in strijd zijn met Wet Markt en Overheid

6

Opbouw kostendekkende huur Wat zit WEL in de huur

Wat NIET in de huur

§ Kapitaallasten

§ Leegstand

OVERIGE KOSTEN ZAKELIJKE LASTEN

§ Rente BEHEERFEE

§ Incidentele onderhoudskosten

§ Aflossing

§ Asbest

§ Onderhoudskosten

§ Funderingsherstel

§ Beheerfee

§ Gewijzigde wet- en regelgeving

§ Zakelijke lasten ONDERHOUDSKOSTEN

§ Belastingen § Heffingen § Verzekeringen § Overige kosten, zoals

KAPITAALLASTEN

§ Bijdrage VvE § Servicekosten

(schoonmaak, beveiliging etc.)

7

Kapitaallasten Kapitaallasten bestaan uit: § Afschrijvingskosten § Rente § Obv annuitaire afschrijvingsmethodiek

Annuïtair

€

Lineair

€ t

KAPITAALLASTEN

t

Geen indexering  Constante kapitaallasten 8

Onderhoudskosten MJOP

Conditiemeting (NEN2767) MJOP loopttijd 50 jaar Gemiddelde onderhoudskosten KDH 1

3

5

7

9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 MJOP

Onderhoud gemiddeld

ONDERHOUDSKOSTEN

§ Constant bedrag voor onderhoud

KAPITAALLASTEN

NB: Verduurzaming, uitbreiding of grote wijzigingen zijn geen onderhoudskosten

9

Beheerfee Beheerfee: § Apparaatslasten van de organisatie

(personeel, ict, administratie, etc.) § Per portefeuille verschillend ivm organisatie, complexiteit en

omvang BEHEERFEE

§ Eigendom/huur § Groot/klein

ONDERHOUDSKOSTEN

§ Eenvoudig/complex

KAPITAALLASTEN

10

Zakelijke lasten Zakelijke lasten bestaan uit:

- Onroerende Zaak Belasting (eigenaarsdeel) (OZB) - Rioolheffing ZAKELIJKE LASTEN

- Waterschapsheffing - Verzekeringskosten

BEHEERFEE

ONDERHOUDSKOSTEN

KAPITAALLASTEN

11

Overige kosten OVERIGE KOSTEN

Overige kosten kunnen zijn:

ZAKELIJKE LASTEN

BEHEERFEE

- Erfpachtcanon - Huurdermutatie kosten (kosten gemaakt voor (weder)verhuur) - Niet-verrekenbare BTW (dat gedeelte van de BTW dat niet

ONDERHOUDSKOSTEN

teruggevorderd kan worden)

- Verhuurcourtage (kosten voor het inschakelen verhuurmakelaar) - In geval van lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren: de VvE bijdrage KAPITAALLASTEN

12

Aanhuur OVERIGE KOSTEN

OVERIGE KOSTEN

ZAKELIJKE LASTEN BEHEERFEE

BEHEERFEE

ONDERHOUDSKOSTEN

Indexering

Indexering

ZAKELIJKE LASTEN

Gemeente Rotterdam huurt ook vastgoed voor huisvesting van beleidsdoelen

ONDERHOUDSKOSTEN

Andere KDH-opbouw: • Huur i.p.v. kapitaallasten • Wordt wel mee geïndexeerd • Lagere onderhoudskosten (beperkt tot huurdersonderhoud) • Aangepaste beheerfee (meer administratie, minder technisch beheer) • Zakelijke lasten lager (alleen huurdersdeel) • Overige kosten kunnen hoger zijn (servicekosten)

HUURSOM

KAPITAALLASTEN

eigendom

aanhuur

13

Benchmark Vijf gemeenten vergeleken met Rotterdam

• Uitgangspunt kostendekkende huur • Verschillende methodieken en input • Rotterdam niet significant anders dan andere gemeenten

14

Vervangingsinvesteringen Wijziging investeringsbesluit

• Voldoende budget om het vastgoed te vervangen, renoveren of restaureren • De investering leidt tot hogere kapitaalslasten; maar dekking voorzien in de RIM • Dat wordt aan de subsidie toegevoegd • Met dit aanvullende budget voor vastgoed (“stenen”) wordt uitholling van de programmabudgetten voorkomen

15

Subsidie & KDH

16

Panden en (direct/indirecte) relatie met MO door of inkoop Portefeuille Onderwijs

Totaal Toelichting IHP OHV IHP Gym Niet in IHP

420 24 43

Portefeuille

485

IHP Sport Niet in IHP

235 263

Portefeuille

498

Kunst & Cultuur

IHP Cultuur Niet in IHP Portefeuille

24 30 54

Musea, theaters Inhuurpanden, ateliers, overig

Zorg & Welzijn

IHP Zorg IHP Welzijn Niet in IHP

15 23 41

Nachtopvang, beschermd wonen Huizen van de wijk Inhuurpanden, hulpdiensten, diversen, geen subsidie

Portefeuille

79

Sport & Recreatie

PO en VO Gym Inhuurpanden, kinderdagverblijven, MBO, overig Zwembaden, sporthallen, kunstgras, tennisvelden, verenigingsgebouwen Inhuurpanden, NME (o.a. kinderboerderijen), schoolsport, grond, volkstuinen, recreatie, speeltuinen, overig

Voor Concernhuisvesting en Parkeren zijn andere afspraken gemaakt over KDH

17

Relatie KDH en Subsidie

Kostendekkende huur

Ex p

ct

loi ta tie

ra nt co ur

Subsidie

Hu

su bs id

ie

Maatschappelijk Huurder

SO Vastgoed

MO beleid Realisatieopdracht

18

Relatie KDH en Subsidie Maatschappelijk Huurder

su

Derden (markt)

Markthuur

Ex plo ita tie

Subsidie

bs id ie

Huurcontract

MO beleid

SO Vastgoed 19

Relatie KDH en Subsidie

tie su Ex plo ita

KDH

ct ra nt co ur

Hu

Subsidie

bs id ie

Maatschappelijk Huurder

SO Vastgoed

MO beleid

ct ra nt co ur

Hu

Realisatieopdracht

Markthuur

Derden (markt) 20

Accres & Indexering

21

Accres en indexatie: niet gelijk Indexatie: compensatie kostenstijging § Standaard afspraak indexering (landelijk) § Indexering in januari of juli § Indexcijfer maandelijkse publicatie CBS § CPI (alle huishoudens, 2015=100) § Sinds juni 2023 nieuwe rekenmethodiek

Accres: compensatie kostenstijging § Wordt vastgesteld door Het Rijk § Samengesteld percentage van: • Salarissen overheidspersoneel (70%) • Index voor materiele overheidsconsumptie (30%) § Aanpassing in januari

22

Ontwikkeling en genomen maatregelen Huurindexatie

accres

verschil

Juli 2022

9,7%

2,24%

-7,46%

Jan 2023

14,5% (na compensatie bijgesteld naar 9,7%)

3,91% (na korting 1%

-5,79%

4,4%

3,91%

Juli 2023

coalitieakkoord)

-0,49%

(na korting 1% coalitieakkoord)

Jan 2024

?

7,61%

Juli 2024

?

7, 61%

Indexering beperkt per januari 2023 (14,5% naar 9,7%) Noodsteun voor instellingen die in de problemen zijn gekomen 23

Bedankt voor uw aandacht.

Rotterdam.

25