Presentatie Rekenkamer Rotterdam

Thuis in cijfers Onderzoek woonbeleid Rotterdam

Technische toelichting commissie BWB 21 september 2022

Onderzoeksaanpak In hoeverre en op welke manier heeft de Woonvisie koers naar 2030, agenda 2020, en het addendum daarop, tot nu toe geleid tot een woningvoorraad die meer aansluit bij de behoefte van de Rotterdammers? Aanpak: • Documentstudie • CBS Microdata • Interviews • Gemeente • Woningcorporaties • Belangenorganisaties • Expertsessie • Casusonderzoek bewonersparticipatie • Vijf projecten

1. Spanning tussen vraag en aanbod voor lage inkomensgroepen zeer waarschijnlijk toegenomen • Microdata CBS: trendanalyse - aandeel lage inkomens daalde nauwelijks, aandeel goedkope woningen flink • Slaagkansen corporatiewoningen gehalveerd • Sociale corporatievoorraad nam iets af • Sociale particuliere voorraad lijkt fors af te nemen • Nieuwbouw betrof vaak vernieuwbouw: vernieuwbouw is geen toevoeging aan de sociale voorraad • Doelgroep lijkt niet kleiner te worden

2. In de monitoring zijn relatief zachte en beperkte gegevens gebruikt. Vraag en aanbod veel minder precies dan gepresenteerd werd • Inzicht woningmarkt per definitie complex • Sommige gegevens door enkele commerciële partijen samengesteld, niet na te rekenen door gemeenten zelf

De woningvoorraad is niet simpel te tellen:

Particuliere huur: huurprijs onbekend

De woningvoorraad is niet simpel te tellen:

Particuliere huur: huurprijs onbekend

Koophuis: WOZ loopt achter op markt

De woningvoorraad is niet simpel te tellen:

Particuliere huur: huurprijs onbekend

Koophuis: WOZ loopt achter op Corporatie markt woningen: soms na mutatie niet meer sociaal

De woningvoorraad is niet simpel te tellen:

Particuliere huur: huurprijs onbekend

Koophuis: WOZ loopt achter op Corporatie markt woningen: soms na mutatie niet meer sociaal

Verkamerde woning: Staat niet in BAG

De woningvoorraad is niet simpel te tellen:

Particuliere huur: huurprijs onbekend

Koophuis: WOZ loopt achter op Corporatie markt woningen: soms na mutatie niet meer sociaal

Verkamerde woning: Staat niet in BAG

Zelfstandige woning of woonobject?

De woningvoorraad is niet simpel te tellen:

Particuliere huur: huurprijs onbekend

Koophuis: WOZ loopt achter op Corporatie markt woningen: soms na mutatie niet meer sociaal

Verkamerde woning: Staat niet in BAG

Zelfstandige woning of woonobject?

Woning in aanbouw: WOZ onjuist

En de huishoudens ook niet: • Hoe ga je om met institutionele huishoudens, studentenhuishoudens, daklozen, bankslapers etc.? • Wat kan een huishouden betalen? • Inkomensinformatie CBS loopt achter • Variabele inkomens

2. In de monitoring zijn relatief zachte en beperkte gegevens gebruikt. Vraag en aanbod veel minder precies dan gepresenteerd werd • Inzicht woningmarkt per definitie complex • Sommige gegevens door enkele commerciële partijen samengesteld, niet na te rekenen door gemeenten zelf • De gemeente presenteerde de cijfers als feiten • En gaf geen onzekerheidsmarges

2. In de monitoring zijn relatief zachte en beperkte gegevens gebruikt. Vraag en aanbod veel minder precies dan gepresenteerd werd Inzicht verder belemmerd door keuzes gemeente • Definitie van doelgroepen (inkomens) en onderbouwing van gekozen prijs- en inkomensgrenzen matig • Verschuivende definities van doelgroepen en (bijpassende) woningsegmenten, zoals: o Prijsgrenzen ‘goedkope’ koopvoorraad: in 2 jaar van €140.000 naar €220.000 naar €174.000 o Van primaire doelgroep naar EC-doelgroep

3. Rekenkamer stelt vast: overmaat onvoldoende feitelijk onderbouwd • In woonvisie ging gemeente uit van een overmaat in het goedkope segment van 43.000 goedkope woningen • In addendum en herzien addendum ging de gemeente uit van een overmaat van 27.000 woningen • De rekenkamer stelt vast dat de onzekerheid in de cijfers bij elkaar opgeteld dermate groot is, dat die overmaat niet feitelijk vastgesteld kan en kon worden

4. Beperkte inzet sturingsmogelijkheden nieuwbouw door marktpartijen • Sturingsmogelijkheden op de bestaande voorraad waren beperkt • Gemeente heeft wel gestuurd op nieuwbouw en herstructurering door corporaties, maar veel minder op sociale nieuwbouw door marktpartijen

5. Late inzet op middeninkomens • Tot 2019 geen specifiek beleid middeninkomens, daarna weinig concreet • Gemeente had weinig zicht op omvang tekort middeldure woningen • Gemeente heeft beperkt gestuurd op realiseren en bestendigen middelduur aanbod

6. Disbalans in overleg met vragers en aanbieders • Structureel overleg met aanbieders • Weinig overlegstructuren met vragers, bestaand overleg functioneert niet goed • Huurders van te herstructureren of te renoveren corporatiewoningen: participatie niet geborgd

7. Raad beperkt toegerust • College heeft raad beperkt toegerust om kaders te stellen en te controleren • Kwaliteit monitoring onvoldoende • Woonvisiedoelstellingen ontwikkeling bestaande voorraad niet gemonitord

8. Signalen uit politiek en Rotterdamse samenleving hebben niet geleid tot aanpassingen beleid • Signalen in het politiek debat en in de Rotterdamse samenleving hebben het college niet geïnspireerd tot het kritisch (laten) toetsen van de probleemanalyse op validiteit en actualiteit • En hebben niet geleid tot aanpassen doelstellingen en beleid

Aanbevelingen • Houd in de nieuw op te stellen woonvisie rekening met enkele uitgangspunten (o.a. niet uitgaan van overmaat en SMART doelstellingen nieuwbouw) • Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaar-bewoners en woningzoekenden in het woonbeleid • Verbeter de informatievoorziening van het college aan de raad

✓ ✓

✓

Aanbevelingen 17 DEELAANBEVELINGEN overgenomen

deels overgenomen

4

niet overgenomen

8 onduidelijk

3 2

Aanbevelingen: aandachtspunten

Aanbeveling 1: Houd in de nieuw op te stellen woonvisie rekening met de volgende uitgangspunten: 1b

Gebruik als indicator voor de spanning in het goedkope segment de zelfstandige sociale corporatievoorraad vergeleken met het aantal lageinkomenshuishoudens in de gemeente. Houdt daarbij rekening met studenten.

Niet overgenomen

1h

Zorg dat de woonvisie tenminste tweejaarlijks wordt geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Niet overgenomen

Aanbevelingen: aandachtspunten Aanbeveling 2: Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaar-bewoners en woningzoekenden in het woonbeleid

2b

Daarbij is participatie bij herstructureringsprocessen een belangrijk onderwerp. Zorg dat de tijdige informering over, en participatie van bewoners bij het gehele herstructureringsproces geborgd is, niet alleen wat betreft hun herhuisvesting. Wees proactief in het horen van bewoners (huurders en eigenaren) van potentiële herstructureringslocaties.

Onduidelijk

Bijlagen

Aanbeveling 1: Houd in de nieuw op te stellen woonvisie rekening met de volgende uitgangspunten: 1a

Ga niet uit van overmaat in het goedkope of sociale segment.

Overgenomen

1b

Gebruik als indicator voor de spanning in het goedkope segment de zelfstandige sociale corporatievoorraad vergeleken met het aantal lageinkomenshuishoudens in de gemeente. Houdt daarbij rekening met studenten.

Niet overgenomen

1c

Ontwikkel een afwegingskader sloop als sloop onderdeel beleid blijft.

Overgenomen

1d

Presenteer in de nieuwe woonvisie een goede onderbouwing voor de te Deels overgenomen onderscheiden inkomensgroepen en bijbehorende woningprijssegmenten.

1e

Leg in de nieuwe woonvisie vast dat als marktpartijen sociale woningen bouwen, deze passen bij de behoeften van de sociale doelgroep.

Overgenomen

1f

Neem in de woonvisie SMART geformuleerde doelstellingen op over nieuwbouw en de langjarige bescherming van het prijssegment daarvan.

Deels overgenomen

1g

Concentreer t.a.v. de bestaande particuliere voorraad op hetgeen werkelijk gestuurd kan worden: het inzetten van subsidies, de Wet voorkeursrecht gemeente en opkoopbescherming.

Overgenomen

1h

Zorg dat de woonvisie tenminste tweejaarlijks wordt geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Niet overgenomen

Aanbeveling 2: Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaar-bewoners en woningzoekenden in het woonbeleid 2a

Investeer in een actieve burgerparticipatie van huurders, eigenaarbewoners en woningzoekenden in het woonbeleid. Leg het recht op participatie vast in gemeentebeleid.

Overgenomen

2b

Daarbij is participatie bij herstructureringsprocessen een belangrijk onderwerp. Zorg dat de tijdige informering over, en participatie van bewoners bij het gehele herstructureringsproces geborgd is, niet alleen wat betreft hun herhuisvesting. Wees proactief in het horen van bewoners (huurders en eigenaren) van potentiële herstructureringslocaties.

Onduidelijk

Aanbeveling 3: Verbeter de informatievoorziening van het college aan de raad

3a

Maak aan de raad inzichtelijk hoe hard de gepresenteerde cijfers zijn: welke marges er gelden en welke methodologische problemen in de dataverzameling leiden tot mogelijke over- en onderschatting of blinde vlekken.

Overgenomen

3b

Maak in het geval van definitiewijzigingen inzichtelijk waarom de nieuwe definitie nodig is en wat de monitoringscijfers zijn volgens de nieuwe én de eerdere definitie(s).

Overgenomen

3c

Verbreed en verbeter de monitoring van de beschikbaarheid van de verschillende prijssegmenten. Monitor daarom een breed palet aan indicatoren van beschikbaarheid (oftewel schaarste) van de verschillende prijssegmenten koop en huur.

Onduidelijk

3d

Heb in bredere zin meer oor voor woningzoekenden, juist ook om naast de per definitie beperkte cijfers rechtstreeks geïnformeerd te worden over de vraagkant van de woningmarkt.

Onduidelijk

3e

Pak eventueel schaarsteonderzoek, voortkomend uit aanbeveling 3d, in regionaal verband op.

Onduidelijk

3f

3g

Stel logische ijkpunten op als signaalwaarden voor actie. Daarvoor is in ieder geval nodig dat de ijkpunten betrekking hebben op de aansluiting tussen vraag en aanbod (oftewel schaarste), en niet slechts op het aanbod. Rapporteer over al deze gegevens en de beperkingen daarvan in de jaarlijkse woonvisie voortgangsrapportages. Geef als college ook aan welke cijfers (dat jaar) niet zijn verzameld.

Overgenomen Niet overgenomen

1. Spanning tussen vraag en aanbod voor lage inkomensgroepen zeer waarschijnlijk toegenomen