Presentatie Regioakkoord en Voortgangsrapportage Woonvisie
Tekst van het document
Technische sessie cie. BWB 5 oktober 2022
• Introductie woningmarkt • Rotterdamse bijdrage regionale woningmarktafspraken 2020-2030 • Voortgangsrapportage Woonvisie 2021
1
Introductie Woningmarkt
Technische sessie 5 oktober 2022
Belangrijkste kaders t.a.v. wet en regelgeving: 2 wetten m.b.t. Wonen
WONINGWET
HUISVESTINGSWET
Doel: goede woningen en borgen goede volkshuisvesting door corporaties
Doel: voorkomen schaarste + zorgen voor groepen methuisvestingsnoodzaak Gerelateerd: -
-
Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek Huurrecht Wet goed verhuurderschap
Belangrijke trends & actuele ontwikkelingen woningmarkt
Bevolkingsgroei
1-2 persoons huishoudens
Vergrijzing
Vergroening
4
Welke zaken van invloed op voorraadontwikkeling?
Nieuwbouw
Splitsing
+
+
Sloop
-
SamenVoegen
-
Woning delen
Omvang en kwaliteit Voorraad
Prijs Ontwikkeling koop en huur
Prijssegmenten voorraad
DAEBNDAEB
Verkoop/ inkoop (corpo’s)
5
Belangrijkste ontwikkelingen woningmarkt: Woningmarkt oververhit De woningmarkt en de toegankelijkheid van de woningvoorraad staan onder druk. Oorzaken ➢ Woningtekort (groei en achterstand) ➢ Lage rente (stijgt inmiddels…) ➢ Belastingvoordelen woningbezitters (ongelijkheid huur- koop) en ruime leennormen (hoge hypotheekschulden) ➢ Macro economische factoren: krapte arbeidsmarkt, stijgende bouwkosten Enkele mogelijke oplossingsrichtingen ➢ Meer woningen (nieuwbouw) ➢ Meer betaalbare woningen (vooral middensegment) ➢ Bouw belastingvoordelen woningbezitters af ➢ Strengere leennormen, geen maatregelen die bestedingsruimte vergroten. 6 Bron: DNB
Veranderingen op de woningmarkt vragen om overheidsinterventie, MAAR woningmarkt is een complex stelsel en gemeente maar één van de spelers ➢
Samenspel van: woonruimtemarkt (vraag/aanbod) + financierings/beleggingsmarkt (rentestanden, leenmogelijkheden) + bouw/grondmarkt (grond, personeel en materiaal)
➢
Geen vrije markt: regelgeving, ruimtelijke ordening, recht op vrijheid van vestiging, recht op huisvesting, eigendomsrecht
➢
Onderlinge afhankelijkheden (doorstroming): bestaand en nieuwbouw, lagere en hogere segmenten, woning typologieën, huur/koop
➢
Gemeentegrensoverschrijdend en daarmee onderlinge afhankelijkheden andere gemeenten
➢
Niet fysieke factoren zijn ook bepalend voor gedrag woningzoekenden: imago, emotie, vertrouwen
Niet één manier of instrument om te kunnen beïnvloeden; samenhangend spel van interventies tussen verschillende partijen en overheden
Meer regie op volkshuisvesting: Rijksinterventies
Voorbeelden: • Afspraken over woningbouwproductie, inzet 2/3e betaalbaar • Meer balans in de woningvoorraad: toegroeien naar 30% sociale voorraad per gemeente • Iedere gemeente een Woonzorgvisie
8
Meer regie: Provincie en Regio Provinciale woningbouwafspraken PZH-BZK • Afspraken tussen BZK en Provincie Zuid Holland over woningbouwproductie en betaalbaarheid • Diverse randvoorwaarden door Provincie benoemd • Doorvertaling naar regionale woondeals Regioakkoord • Afspraken over de gewenste ontwikkeling van de totale woningvoorraad tot 2030, de omvang van de sociale voorraad daarbinnen, en de toewijzing van sociale huurwoningen door corporaties. • Afspraken tussen provincie Zuid-Holland, Maaskoepel als vertegenwoordiger van alle corporaties in de regio, en de veertien regiogemeenten 9
Volkshuisvestingsfonds
Woningbouwimpuls
Woondeal Zuidelijke Randstad
Let op: meer sturingskracht overheid (via grond of ruimtelijke ordeningsinstrumentarium), maar wel kleine fractie van totale voorraad
Regioakkoord: Rotterdamse bijdrage Actieplan Middenhuur
Woningbouwakkoord /doorbouwmanifest)
NIEUWBOUW: Toevoegingen permanent Toevoeging tijdelijk Doelgroepenbeleid Kwaliteitssturing Prijsregulering/betaalbaarheid
Langer Thuis akkoord Akkoord Studentenhuisvesting
Doelgroepenverordening
Stadsvernieuwing 2.0
Gebiedsatlas 2.0 / Bestuurlijke overeenkomst wijken in balans Ontwikkellocaties tijdelijke woningbouw (mede nav moties)
Actieplan Middenkoop
Zelfbewoningsplicht/ antispeculatiebeding
Nieuw Rotterdams kwaliteitsbeleid Wonen
Volkshuisvestingsfonds
Wet opkoop bescherming
Wet goed verhuurderschap
Woondeal Zuidelijke Randstad
Regioakkoord
Akkoord Studentenhuisvesting Langer Thuis akkoord
BESTAANDE VOORRAAD: Kwaliteitsingrepen Portefeuillebeheer (liberalisaties, verkoop) Prijsregulering Gedrag Toewijzing/voorrang doelgroepenbeleid Doorstroming
Gebiedsatlas 2.0 / Bestuurlijke overeenkomst wijken in balans Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad incl voorrang beroepsgroepen Rotterdamwet + regels kamerverhuur
Let op: overheidsinterventies o.m. beperkt door eigendomsrecht en vrijheid van vestiging danwel te organiseren via prestatieafspraken (maar niet afdwingbaar) Actieplan Middenhuur Actieplan Middenkoop
Actieplan Goed huren en verhuren Stadsvernieuwing 2.0 Plan van Aanpak Kwetsbare Rotterdammers
Verordening Actieplan Beschikbaarheidstarterslening
Verordening woonruimtebemiddeling incl urgentie
Samenvattende beschouwing:
✓ Grote opgaven m.b.t. actuele en toekomstige ontwikkelingen wonen ✓ Werking woningmarkt complex, invloed van gemeente op onderdelen beperkt ✓ Er is een breed scala aan plannen en acties voor meer regie ✓ De randen worden opgezocht van wat publiekrechtelijk mogelijk is ✓ Er wordt breed samengewerkt in de opgaven, zie de vele akkoorden gesloten met partijen op gemeentelijk niveau en andere overheden (regiogemeenten, provincie en Rijk)
Rotterdamse bijdrage regionale woningmarktafspraken 2020-2030
Technische sessie 5 oktober 2022
Woningbehoefte: Nieuwe regionale behoefteraming tot 2030 • Afname van sociale voorraad is nu al bereikt door prijsstijging in particuliere koopsegment en achterblijven van aandeel sociale nieuwbouwplannen in regiogemeenten
• De grootste groeiopgave ligt bij midden- en dure segment • Behoefte sociale doelgroep neemt niet af maar blijft stabiel: inzet op behoud van de omvang van de sociale voorraad nodig
• De noodzakelijke groei van de woningvoorraad is toegenomen van 30.000 woningen netto toevoegen (2017-2030) naar 38.200 woningen (2020- 2031)
→ Rotterdam erkent deze lijn; ambitie om beweging te creëren
14
Bijdrage Rotterdam ipv bod
Nieuwbouw
Splitsing
+
+
Sloop
-
SamenVoegen
-
Woning delen
Omvang Voorraad
Prijs Ontwikkeling koop en huur
Prijssegmenten voorraad
DAEBNDAEB
Verkoop/ inkoop (corpo’s)
Bijdrage ipv bod Bestaat uit onderdelen: - wel op sturen, - in zekere mate op te sturen - niet op sturen 15
Hoe is de Rotterdamse bijdrage opgebouwd? -
Coalitieakkoord, mn voorgenomen nieuwbouw incl prijssegmenten richting 2030 en de daarbij beschikbare financiële middelen (4000 p.j. / 20-35-30-15 -> 3.500 p.j. /25-40-20-15)
-
DPI’s corporaties met daarin prognose van voorgenomen activiteiten en financiële prognose, mn aankoop/verkoop en prijsontwikkelingen
-
Aannames op grond van ervaringscijfers, mn samenvoegen/sloop particulier en corporaties
-
Reeds gerealiseerde cijfers mn aantal gestarte en opgeleverde woningen in 2020 en 2021
-
Aannames van ABF ten aanzien van verwachtte autonome prijsontwikkelingen, zowel in huursector als in koopsector; dwz alle huidige prijsniveaus stijgen met ca 15% 16
Aanvullende uitgangspunten -
Toewerken naar Meer Evenwichtscenario als uitgangspunt (= een deel van de Rdamse behoefte wordt regionaal opgelost) cf huidige Regioakkoord, Regionale Woonvisie én meer recent Rijksprogramma Betaalbaar
-
Respecteren point-of-no-return projecten: bij zeker 3/4e van de planvoorraad al afspraken over te realiseren programmering, bijsturen niet gewenst om vertraging te voorkomen en uit juridisch/financieel oogpunt
-
Sloop/samenvoegen blijft een factor vanwege noodzakelijke kwaliteitsverbetering (incl funderingsproblemen en energetische opgave) met oog op toekomstbestendigheid voorraad
17
Rotterdamse bijdrage 2020-2030 in vogelvlucht
Saldo duur: • Nieuwbouw (plus) • Prijsontw (plus)
Saldo midden: • Nieuwbouw (plus) • Prijsontw (plus en min) Saldo sociaal: • Nieuwbouw (plus) • Prijsontw (min) • Verkoop/aankoop corpo’s (min/plus) • Sloop/samenv part en corpo’s (min)
Beeld van totale ontwikkeling woningvoorraad!!
Rotterdamse bijdrage 2020-2030 in vogelvlucht
Conclusie: • In totaal voldoende uitbreiding • Teveel in dure segment • Te weinig in midden en sociaal Bijzonderheden: • Ter compensatie bewuste keuze voor meer middenhuur en meer sociaal corporaties dan feitelijk nodig
Inzoomen: Sociaal segment Sociaal corporaties
Aantal
Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
+8.880
Wat zit er in:
Sloop
-4.000
-
Verkoop-aankoop
+220
Opgeleverde en gestarte nieuwbouw in 2020 en 2021.
DAEB-NDAEB
-640
Ontwikkeling 2020-2030
+4.460
-
Sociaal particuliere huur
Aantal
Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
+2.220
Sloop-samenvoeg
-580
Prijsontwikkeling
-6.800
Totaal Rotterdam: 4.000 nieuwbouw p/jaar 2022-2025 en 3.500 in 2026-2029 Waarvan 20% sociaal in 2022-2025, 25% in 2026-2029 Verdeling nieuwbouw corpo-particulier: 80/20
Ontwikkeling 2020-2030
-5.160
Sociale koop Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
Aantal 0
Sloop-samenvoeg Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030
-580 -3.300 -3.880
Totaal sociaal
-4.580
-
-
Sloop: lager dan Dpi 2019 opgenomen, geen actuelere Dpi cijfers en aansluitend bij gemiddelde realisatie p/jaar (2012-2020) en wat eerder met Raad is gecommuniceerd. 20
Inzoomen: Bijdrage in sociaal segment
Ontwikkeling sociale voorraad t/m 2030 en restant opgave
21
Inzoomen: Middensegment Middensegment huur
Aantal
Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
+9.900
Prijsontwikkeling
+4.700
Ontwikkeling 2020-2030
+14.600
Middensegment koop
Aantal
Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
+4.300
Prijsontwikkeling
-4.400
Ontwikkeling 2020-2030
-100
Totaal midden
+14.500
Wat zit er in: - Opgeleverde en gestarte nieuwbouw in 2020 en 2021. - 35% middensegment voor 2022-2025 en 40% 2026-2029 - Nog geen onderscheid naar eigenaar
22
Inzoomen: Duur segment Duur segment huur
Aantal
Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
+4.700
Prijsontwikkeling
+2.100
Ontwikkeling 2020-2030
+6.800
Duur segment koop Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten)
Aantal +14.100
Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030
+7.700 +21.800
Totaal duur
+28.600
Wat zit er in: - Hoger- en topsegment - Opgeleverde en gestarte nieuwbouw in 2020 en 2021. - 45% duur segment voor 2022-2025 en 35% 2026-2029
23
Sturen op betaalbaar = grote uitdaging
• Gemeente heeft niet overal invloed op • Bouwwereld (private partijen én corporaties) loopt tegen grenzen op door schaarste aan personeel en bouwmateriaal, met effect op bouwkosten en planningen
• Sociale koop en betaalbare koop voor gezinnen marktconform niet tot nauwelijks te realiseren
Veel invloed, via: - Gronduitgifte - Actieve aankoop - Subsidies
Enigszins invloed, via: Geen invloed - Anterieure ovk - Bestemmingsplanwijziging - Prestatieafspraken
Nieuwbouw op gemeentelijke grond
Nieuwbouw particulieren eigen grond
Huurprijsontwikkelingen particuliere sector
Inzet particuliere voorraad NPRZ*/ samenvoegen en sloop
Nieuwbouw corporaties eigen grond
Prijsontwikkelingen koopsector
Sloop/samenvoegen corporaties Aankoop/verkoop corporaties
• Dure nieuwbouw nodig om plannen dicht te rekenen
Huurprijsontwikkeling corporaties (w.o. liberalisaties)
Hoe nu verder? Actielijnen: Insteek gesprekstafels herijking regio: • Realisme in Rotterdamse bijdrage, ambitie is meer • Kritisch zijn naar elkaars bijdragen, maar vooral ook samen de strijd aan gaan (meer geld, regelgeving) Noodzakelijke knoppen om zelf aan te draaien: • Beter benutten bestaande voorraad (in totaal 319.000 woningen!): bijv kamerverhuur, woningdelen of woongroepen, splitsingsbeleid; met oog voor specifieke leefbaarheidssituatie in wijken • Slimmer inzetten betaalbare opties: verkennen/stimuleren optoppen, tijdelijke woningbouw en standaardisatie bouw; daarbij zo efficiënt mogelijk eigen beschikbare middelen (€ 25 mln. voor prijssegmentering) in te zetten voor relatief goedkope oplossingen • Verkennen mogelijkheden vereveningsfonds (positieve resultaten Grex-en inzetten voor projecten met negatief resultaat) Noodzakelijke lobby (samen met regio, corporaties en G4/5): • Lobby naar Rijk voor meer geld; hoger % betaalbaar niet mogelijk zonder grote financiële bijdragen • Lobby richting Rijk voor regulering van bestaande voorraad, om prijsstijgingen en verschuiving uit mn middensegment tegen te gaan; met oog voor behoud van investerend vermogen van institutionele partijen
Voortgangsrapportage woonvisie editie 2021
Technische sessie 5 oktober 2022
De voortgangsrapportage Product voor de raad ⌂ bij vaststelling woonvisie (2017) per motie opgedragen ⌂ inhoud is afgebakend: geen monitor van afzonderlijke acties, maar voortgang aantal onderwerpen op hoofdlijnen ⌂ is niet ter besluitvorming
Verschijnt jaarlijks ⌂ na het zomerreces en blikt terug op het laatste kalenderjaar ⌂ eerdere publicatie is niet mogelijk, i.v.m. beschikbaarheid bronmateriaal ⌂ editie 2021 laatste keer in huidige vorm
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
27
Hoofdconclusies • • • • • •
Aantal inwoners groeide weer flink Woningvoorraad nam beperkt in omvang toe Bouwproductie was record hoog, met meer middensegment Sociale voorraad kromp door waardeontwikkeling Koopmarkt bleef overspannen Meer verhuringen door corporaties, maar inschrijfduur stijgt en meeste ijkpunten beschikbaarheid worden (net) niet gehaald
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
28
Definities Bevolking Woningvoorraad Nieuwbouw Koopmarkt Corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
29
Definities in 2021 Sociale voorraad Huur (corporatie en particulier) tot liberalisatiegrens, € 752 Koop tot regionaal bepaalde grens, € 181.000 Sociale doelgroep (EU / DAEB norm) Inkomen tot € 40.024 euro Primaire doelgroep (voor passend toewijzen) Inkomen tot € 23.725 of € 32.200 (eenpersoons- of meerpersoonshuishouden) Laag middeninkomen (vrije toewijzing corporaties) Inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 euro
Middeninkomen Inkomen tussen 1 en 1,5x inkomen sociale doelgroep Voortgangsrapportage woonvisie 2021
30
Prijsgrenzen 2018
2019
2020
2021
2022
tot
tot
tot
tot
tot
KOOP sociaal basis
180.000
141.000
141.000
142.000
152.000
sociaal
180.000 - 220.000
141.000 - 174.000
141.000 - 174.000
142.000 - 181.000
152.000 - 210.000
midden
220.000 - 265.000
174.000 - 290.000
174.000 - 310.000
181.000 - 325.000
210.000 - 355.000
hoger
265.000 - 400.000
290.000 - 440.000
310.000 - 470.000
325.000 - 495.000
355.000 - 540.000
top
400.000
440.000
470.000
495.000
540.000
nhg
en hoger
265.000
en hoger
en hoger
en hoger
en hoger
290.000
310.000
325.000
355.000
9,4%
6,9%
4,8%
9,2%
ontwikkeling j-o-j HUUR sociaal basis
tot
640,16
tot
651,03
tot
663,40
tot
678,66
tot
678,66
sociaal
640,16
-
710,68
651,03
-
720,42
663,40
-
737,14
678,66
-
752,33
678,66
-
763,47
midden
710,68
-
1.000
720,42
-
1.015
737,14
-
1.040
752,33
-
1.060
763,47
-
1.075
hoger
1.000
-
1.300
1.015
-
1.320
1.040
-
1.350
1.060
-
1.380
1.075
-
1.400
top
1.300
en hoger
1.320
en hoger
1.350
en hoger
1.380
en hoger
1.400
cpi
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
1,37%
2,32%
2,06%
en hoger 1,48%
31
Definities Bevolking Woningvoorraad Nieuwbouw Koopmarkt Corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
32
Bevolking Groei van de bevolking herstelt ⌂ in 2021 kreeg Rotterdam er per saldo 3.837 inwoners bij, een herstel na slechts 672 groei in 2020 ⌂ op 1 januari 2022 telde Rotterdam 655.106 inwoners
Bevolkingsverlies door binnenlandse verhuizingen ⌂ instroom neemt af en uitstroom neemt toe, per saldo verloor Rotterdam 5.213 personen aan andere gemeenten ⌂ mensen blijven overwegend in de regio
Bevolkingsgroei door buitenlandse verhuizingen ⌂ na opheffen reisbeperkingen door corona, neemt buitenlandse weer vestiging toe ⌂ per saldo kwamen er 8.489 personen erbij, vooral uit andere UE landen, China, India, Brazilië en Turkije
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
33
Bevolking Aantal inwoners op 1 januari
Binnenlands migratiesaldo, exclusief vestiging/vertrek onbekend
bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling
bron: OBI, bewerking Stadsontwikkeling
660.000
655.106
4.000
650.000
2.000
•
Natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) altijd +
•
Buitenlandse migratie altijd +, omvang fluctueert
•
Binnenlandse migratie altijd -, behalve tussen 2008 en 2016
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
Regio Rotterdam
Overig Zuid-Holland
Overig Nederland
Binnenlands saldo
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-6.000 2005
2022
2021
2019
2020
2017
2018
2016
2015
2013
2014
2011
2012
2010
2009
2007
2008
2005
2006
2004
2002
2003
2001
2000
590.000
-4.000
2004
600.000
-2.000
2003
610.000
2002
620.000
0
2001
630.000
2000
(aantal personen)
640.000
34
Definities Bevolking Woningvoorraad Nieuwbouw Koopmarkt Corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
35
Omvang en ontwikkeling totale en sociale voorraad Bescheiden groei van totale woningvoorraad ⌂ op 1 januari 2022 telde Rotterdam ruim 319,200 woningen, een groei van 1.265 woningen in een jaar tijd ⌂ reden voor beperkte toename is administratief van aard (gereed melden van opgeleverde woningen)
Afname sociale voorraad zet door ⌂ in 2021 is 58,2% van de woningen in Rotterdam sociaal, regionaal gemiddelde is 50,0% ⌂ tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2021 nam de sociale voorraad in Rotterdam af met bijna 20.400 woningen ⌂ waarvan -/- 800 bij corporaties en -/-2.200 bij particuliere verhuurders ⌂ en -/-17.300 door waardeontwikkeling in de koopsector ⌂ particuliere sociale huur is niet met zekerheid vast te stellen, een nieuwe manier van bepaling wordt onderzocht
Aandeel sociaal basis van corporaties voldoet aan afspraken ⌂ regionale afspraak is minstens 70% sociaal basis in corporatievoorraad, in Rotterdam is dat ruim 86%
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
36
Woningvoorraad Totale woningvoorraad groeit
Wijzigingen woningvoorraad per jaar, Rotterdam bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
⌂ op 1 januari 2022 telde Rotterdam 319.210 woningen, een netto voorraaduitbreiding van 1.265 woningen
6000 4000 1.265 30 868 1.095
2000 0
-377 -351
-2000
Woningvoorraad op 1 januari, Rotterdam bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
319.210
-4000 -6000 2012
306.227
2012
2013
2014
2015
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Nieuwbouw
Overige toevoeging
Sloop
Overige onttrekking
Correctie
Saldo voorraad
2021
37
Omvang en ontwikkeling sociale voorraad Omvang socale voorraad, stand op 1 januari
bron: monitor Regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling 250.000
200.000
150.000
66,2% 205.062
63,2% 196.918
64,7% 201.586
33.950
25.780
33.100
42.655
42.805
40.405
60,2% 189.849
58,1% 184.676
21.940
16.640
40.405
40.405
100.000
50.000
128.457
128.333
128.081
127.504
127.631
0
2017
2018 corporatie
140.000
140.000
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2019 particuliere huur
174.000
2020 koop
174.000
2021
181.000
Sterke waardeontwikkeling leidt tot minder sociale koopvoorraad Corporatievoorraad is vrijwel onveranderd Omvang particuliere sociale huur niet met zekerheid vast te stellen, daarom ‘bevroren’ Andere methoden worden verkend, o.a. vanwege motie “Zicht op particuliere (ver)huur”
gehanteerde woz-grens voor koop
38
Ontwikkeling inkomensverdeling Binnen sociale doelgroep is inkomensontwikkeling zichtbaar ⌂ 176.100 zelfstandige huishoudens (57,8% van het totaal) behoort eind 2019 tot de sociale doelgroep; ⌂ de sociale doelgroep neemt relatief en absoluut in omvang licht af ⌂ binnen de sociale doelgroep wordt de primaire groep gestaag kleiner en de secundaire groep groter ⌂ de groep midden- en hogere inkomens is stijgend, eind 2019 telt deze 128.500 huishoudens (42,2%)
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
39
Ontwikkeling inkomensverdeling Inkomens zelfstandige huishoudens, stand op 31 december bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
350.000 300.000 250.000
126.200
128.500
114.770
117.200
118.700
122.500
44.890
43.370
46.200
47.300
50.100
52.700
129.780
132.120
131.200
129.600
125.600
123.400
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Waarvan 55.400 middeninkomens (inkomen tussen 40 en 60.000 euro)
200.000 150.000 100.000 50.000 0 sociaal primair
sociaal secundair
Sociaal secundair • Inkomen tot 40.000 euro Sociaal primair • Inkomen tot 32.200 euro • Doelgroep passend toewijzen
midden- en hogere inkomens
NB. inkomensgrenzen 2021, afgeronde bedragen
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
40
Definities Bevolking Woningvoorraad Nieuwbouw Koopmarkt Corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
41
Nieuwbouwproductie - algemeen Bouwproductie bereikt record ⌂ in 2021 is gestart met 4.735 woningen, waarvan 73% nieuwbouw, 22% functieverandering en 5% vernieuwbouw
Bouwproductie beter verspreid over de stad ⌂ in 2021 was er niet alleen veel productie in Feijenoord en Stadscentrum, maar ook in Prins Alexander en Charlois
Aandeel middensegment is flink verbeterd ⌂ 26% van de productie in 2021 was middensegment (22% huur, 4% koop)
Nadruk blijft op huur ⌂ 62% van de productie in 2021 was huur, uiteenlopend van sociaal basis tot topsegment
We werken aan een toegankelijk Rotterdam ⌂ 79% van de productie in 2021 was een appartement, waarvan 66% met lift ⌂ 21% van de productie in 2020 was een eengezinswoning
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
www.bouwenaanrotterdam.nl/bouwkaart
42
Nieuwbouwproductie - algemeen Woningbouwproductie 2000-2021
Bouwproductie per gebied, per jaar en totaal over collegeperiode
bron: Stadsontwikkeling
5.000
bron: Stadsontwikkeling
4.735
Rotterdam Centrum 4.000
1.388
Feijenoord
Delfshaven 3.000
Charlois Prins Alexander
2.000
1.000
0
417
212
247 163
290
228
Nieuw Mathenesse
883
Overschie
162
204
Noord
120
208
454
166 178
410
365
229 319
303 131
Rozenburg
69
Pernis
27
604
2.905
3.557
1.214 962 883
239
116130
780 785
1.184
388
IJsselmonde
Hoek van Holland 2100
426
1.457
600 514
707
202 195 177
Hillegersberg/Schiebroek
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
672
208 178
Kralingen/Crooswijk
Hoogvliet
785
1.022
834 747
2018 2019 2020 2021
43
Nieuwbouwproductie - prijssegmenten Gestart, naar prijssegment in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling
202 4% 778 17%
379 2%
343 7% 586 12%
1.711 11%
3.737 25% 2.705 18%
1.248 26%
1.562 33%
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
3.795 25%
2.811 18%
sociaal basis sociaal midden hoog top onbekend
44
Nieuwbouwproductie - eigendomsverhoudingen Gestart, naar opdrachtgever en huur/koopprijs in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling 7.000
2.000
122
938
6.000 1.500
5.000
790 649
876
2.000
697
2049
0
66 88
corpo
markt huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
203
corpo
0
markt
koop
onbekend
midden
244
1.263
1.175
1.677
927
740
499
corpo
markt
1.000 255
hoog
2.775
3.000
169
417
top
4.000
1.000
500
1.934
huur
corpo
sociaal sociaal basis
markt
koop
onbekend
45
Definities Bevolking Woningvoorraad Nieuwbouw Koopmarkt Corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
46
Bestaande koopwoningen Krapte door weinig aanbod en veel transacties ⌂ de verkoopvijver was voor het derde jaar op rij krap erg krap ⌂ het aantal transacties lag iets lager maar was onverminderd hoog
Verkoopprijzen zijn sinds 2014 verdubbeld ⌂ eind 2021 was de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen ongeveer 379.000 euro
Overbieden met steeds grotere bedragen ⌂ eind 2021 lag de verkoopprijs van appartementen gemiddeld 8,7% boven vraagprijs; bij eengezinswoningen is dat 7,4%
Verschillen binnen stad en regio ⌂ de gemiddelde verkoopprijs is in het stadscentrum het hoogst (4550 euro/m2), in Rozenburg het laagst (2300 euro/m2) ⌂ Rotterdam heeft regionaal een hoge prijs per m2, de absolute prijs ligt door kleinere oppervlaktes onder het gemiddelde
Prijsontwikkeling minder snel dan G4 en landelijk ⌂ gemiddelde woningprijs ligt onder G4 en landelijk niveau ⌂ prijsontwikkeling in Rotterdam over 2021 was +14,0%, landelijk was dat +15,2% Voortgangsrapportage woonvisie 2021
47
Bestaande koopwoningen - ontwikkeling Krapte door weinig aanbod en veel transacties Update beeld: in eerste helft 2022 geen grote verandering in aanbod zichtbaar Wel daling van aantal transacties en lichte toename looptijd verkochte woningen Aantal te koop aangeboden, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
Aantal transacties, bestaande bouw
bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling 3.000
10.000
2.500
8.000
2.000 6.000 1.500
appartementen
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
eengezinswoningen
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
0 2009
0 2008
2.000
2007
500
2007
4.000
1.000
eengezinswoningen
48
Bestaande koopwoningen Transactieprijs per m2, ten opzichte van een jaar eerder bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
20%
18,1%
15%
14,2%
10%
Procentuele prijsstijging nam verder toe Update beeld: in eerste helft 2022 minder snelle stijging
5% 0%
-5% -10%
totaal
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
-15%
eengezinswoningen
49
Bestaande koopwoningen - in vergelijking Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw (in €) bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
600.000 488.000
500.000 400.000
360.000 353.000
470.000 376.000
386.000
358.000 276.000
300.000
436.000
412.000
259.000
253.000
221.000
356.000 256.000
middensegment
200.000 100.000 0
2006-2020
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2021
50
Definities Bevolking Woningvoorraad Nieuwbouw Koopmarkt Corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
51
Corporatiehuur - verhuringen Verhuringen tot 752 euro, Rotterdam, absoluut bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
Meer verhuringen door toename aantal vrijkomende woningen
9.000 8.000
8.159 7.623 7.578
7.968 7.940
7.849
7.295 6.825
7.000
6.619
6.319
6.075
6.000
5.514
Doorstroming komt weer enigszins op gang
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020
2021
onder kwaliteitskortingsgrens [€ 442,46]
onder lage aftoppingsgrens [€ 633,25]
onder hoge aftoppingsgrens [€ 678,66]
onder huurprijsgrens [€ 752,33]
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
52
Corporatiehuur - wachttijd Mediane wachttijd is gestegen, vooral voor de secundaire doelgroep en middeninkomens Mediane inschrijfduur (in maanden) van geslaagd woningzoekenden Rotterdam bron: OBI/Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling
44 35
R'dam
17 14
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
21
per prijssegment
loting
direct kans
inschrijfduur
tot huurprijsgrens
17 16
17 14
11 10
tot hoge aftoppingsgrens
tot lage aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
niet-EU-doelgroep
secundaire doelgroep
11 10
per doelgroep
2021
30 24 21
23
21
17 14
primaire doelgroep
TOTAAL
21 16
2020
wens & wacht
30
28
2016-2019
wijze van aanbieden
53
Bedankt voor uw aandacht
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
54
ACHTERGRONDINFORMATIE
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
55
bevolking
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
56
Bevolking – binnenlandse verhuizingen In aantrekkende markt hebben alle G4 steden een negatief binnenlands saldo Binnenlands migratiesaldo G4, sinds 2000 bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
5000
0
-5000
-10000
-15000 Amsterdam
2000-2020
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
Den Haag
Rotterdam
Utrecht
2021
57
Voortgangsrapportage woonvisie 2021 2021
75 tot 80 jaar
85 tot 90 jaar
100 jaar of ouder 100 jaar of ouder
90 tot 95 jaar
85 tot 90 jaar
80 tot 85 jaar
75 tot 80 jaar
70 tot 75 jaar
65 tot 70 jaar
95 tot 100 jaar
bron: CBS, bewerking SO
95 tot 100 jaar
90 tot 95 jaar
80 tot 85 jaar
bron: CBS, bewerking SO
r of ouder
2020
70 tot 75 jaar
2019
65 tot 70 jaar
60 tot 65 jaar
60 tot 65 jaar
55 tot 60 jaar
50 tot 55 jaar
45 tot 50 jaar
40 tot 45 jaar
35 tot 40 jaar
30 tot 35 jaar
25 tot 30 jaar
20 tot 25 jaar
15 tot 20 jaar
10 tot 15 jaar
5 tot 10 jaar
0 tot 5 jaar
Binnenlands migratiesaldo Den Haag, personen in 5-jaarsklassen
ot 100 jaar
2020
tot 95 jaar
tot 90 jaar
tot 85 jaar
2019
tot 80 jaar
2018
tot 75 jaar
2017
55 tot 60 jaar
50 tot 55 jaar 2018
tot 70 jaar
2016
45 tot 50 jaar
40 tot 45 jaar
35 tot 40 jaar
30 tot 35 jaar
25 tot 30 jaar
20 tot 25 jaar
10 tot 15 jaar
2017
tot 65 jaar
2015
tot 55 jaar
2014
2016
tot 60 jaar
2013
2015
tot 50 jaar
25.000
15 tot 20 jaar
Binnenlands migratiesaldo Utrecht, personen in 5-jaarsklassen
5 tot 10 jaar
0 tot 5 jaar
100 jaar of ouder
-10.000 2014
tot 45 jaar
2021
95 tot 100 jaar
90 tot 95 jaar
-5.000 2013
tot 40 jaar
2020
85 tot 90 jaar
80 tot 85 jaar
0
8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000 -8.000
tot 35 jaar
2019
75 tot 80 jaar
70 tot 75 jaar
5.000
tot 25 jaar
2018
65 tot 70 jaar
60 tot 65 jaar
10.000
tot 30 jaar
2017
55 tot 60 jaar
50 tot 55 jaar
15.000
tot 20 jaar
2016
45 tot 50 jaar
40 tot 45 jaar
20.000
tot 15 jaar
2015
35 tot 40 jaar
30 tot 35 jaar
25 tot 30 jaar
bron: CBS, bewerking SO
tot 10 jaar
2014
20 tot 25 jaar
15 tot 20 jaar
Binnenlands migratiesaldo Rotterdam, personen in 5-jaarsklassen
0 tot 5 jaar
2013
10 tot 15 jaar
5 tot 10 jaar
0 tot 5 jaar
Bevolking – binnenlandse verhuizingen Binnenlands migratiesaldo Amsterdam, personen in 5-jaarsklassen bron: CBS, bewerking SO
Jongere gezinnen stromen uit, studenten / starters stromen in 30.000 20.000 Alle G4 steden laten vergelijkbaar patroon zien 10.000 40.000
-10.000
0
-30.000
-20.000
20.000
2021
10.000
15.000 5.000
-5.000
0
-10.000
58
Bevolking – binnenlandse verhuizingen Geen trendbreuken in verhuisrichting Bij sommige gemeenten wel toename saldo 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Albrandswaard Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Lansingerland Maassluis Nissewaard Ridderkerk Schiedam Vlaardingen Westvoorne Amsterdam Bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling 's-Gravenhage Utrecht
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
Breda
59
Ridderkerk Schiedam Vlaardingen Westvoorne
Bevolking – binnenlandse verhuizingen G4 REGIO
STUDENTEN STEDEN
REGIO
G4 ZUIDVLEUGEL
STUDENTEN STEDEN
G4
STUDENTEN STEDEN
ZUIDVLEUGEL
Bron: CBS, bewerking Stadsontwikkeling
Voortgangsrapportage woonvisie 2021 ZUIDVLEUGEL
Amsterdam 's-Gravenhage Albrandswaard Utrecht Barendrecht Brielle Breda Capelle aan den IJssel Delft Hellevoetsluis Eindhoven Krimpen Enschedeaan den IJssel Lansingerland Groningen Maassluis Leiden Nissewaard Maastricht Albrandswaard Ridderkerk (Z.) Middelburg Barendrecht Schiedam Nijmegen Brielle Vlaardingen Tilburg Capelle aan den IJssel Westvoorne Wageningen Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Amsterdam Dordrecht Lansingerland 's-Gravenhage Hendrik-Ido-Ambacht Maassluis Utrecht Waard Hoeksche Nissewaard Pijnacker-Nootdorp Ridderkerk Breda Westland Schiedam Delft Zoetermeer Vlaardingen Eindhoven Zuidplas Westvoorne Enschede Groningen Amsterdam Leiden 's-Gravenhage Maastricht Utrecht Middelburg (Z.) Nijmegen Breda Tilburg Delft Wageningen Eindhoven Enschede Dordrecht Groningen Hendrik-Ido-Ambacht Leiden Hoeksche Waard Maastricht Pijnacker-Nootdorp Middelburg (Z.) Westland Nijmegen Zoetermeer Tilburg Zuidplas Wageningen Dordrecht Hendrik-Ido-Ambacht
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
60
woningvoorraad
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
61
Omvang en ontwikkeling sociale voorraad Aandeel sociale voorraad per regiogemeente
Grote verschillen 50,0%
44,1% 19,2%
20%
37,2%
44,9% 21,8%
43,3%
34,2%
25,5%
30%
30,1%
40%
24,7%
50%
44,3%
54,0%
60%
58,3%
70%
58,1%
bron: monitor regioakkoord, bewerking Stadsontwikkeling
Veel sociale voorraad in stedelijke gemeenten Weinig sociale voorraad in kleinere (Vinex) gemeenten
10%
0%
2017
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2018
2019
2020
2021
62
Inkomensverdeling 100% 90%
24,0
29,3
31,8
80% 70%
50%
Midden • Inkomen 40.000 tot 60.000 euro
18,2 19,5
60%
21,2
Sociaal secundair • Inkomen tot 40.000 euro
17,3 16,8
40%
17,2
Sociaal primair • Inkomen tot 32.200 euro • Doelgroep passend toewijzen
30% 20%
Hoger • Inkomen vanaf 60.000 euro
40,5
34,4
29,8
10% NB. inkomensgrenzen 2021, afgeronde bedragen
0% Rotterdam sociaal primair
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
Regio (incl Rotterdam) sociaal secundair
NL midden
hoger
63
nieuwbouw
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
64
Nieuwbouwproductie – soort productie Gestart, naar soort productie in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling
245 16 5% 0%
1.224 8%
16 0%
1.028 22% 3.716 25%
Woningbouw
Functieverandering Vernieuwbouw
3.446 73%
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
10.181 67%
Tijdelijke woningbouw
65
Nieuwbouwproductie - woningtypologie Gestart, naar typologie in 2021 (links), totaal sinds 1 januari 2018 (rechts) bron: Stadsontwikkeling
551 12%
34 1%
1.015 21%
113 1% 1.718 11%
3.340 22%
Eengezinswoning
Appartement met lift Appartement zonder lift Maisonnette 3.135 66%
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
Typologie onbekend 9.955 66%
66
koopmarkt
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
67
Bestaande koopwoningen - ontwikkeling Gemiddelde transactieprijs per m2, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
€ 4.000
€ 3.850
€ 3.500
€ 3.450
Vierkante meterprijs is sinds dieptepunt crisis verdubbeld Update beeld: medio 2022 is gemiddelde prijs €4.100 voor appartementen en €3.650 voor eengezinswoningen
€ 3.000 € 2.500
€ 2.000
totaal
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
appartementen
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
€ 1.500
eengezinswoningen
68
Bestaande koopwoningen - ontwikkeling Verhouding tussen transactie- en vraagprijs bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling
108,7%
110%
107,4%
105%
100%
Overbieden is structureel Appartementen verkochten voorheen gemiddeld 5% onder vraagprijs, in 2021 ruim 8% boven vraagprijs Bij eengezinswoningen is dat in 2021 7% boven vraagprijs
95%
appartementen
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
90%
Update beeld: medio 2022 lichte daling van %, maar overbieden blijft de norm
eengezinswoningen
69
Bestaande koopwoningen - in vergelijking Gemiddelde transactieprijs (€/m2), per gebied, periode 2011 t/m 2020 bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling € 5.000
€ 4.550 € 4.200 € 3.850
€ 4.000 € 3.125 € 3.000
€ 2.550
€ 3.775
€ 3.200 € 2.800 € 2.400
€ 3.200
€ 3.025 € 2.550
€ 2.925 € 2.350
€ 2.300
€ 2.000
€ 1.000
€0
2011-2019 Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2020
70
Bestaande koopwoningen - in vergelijking Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw, vanaf 1996 in G4 en NL bron: CBS/Kadaster, bewerking Stadsontwikkeling
Rotterdamse koopmarkt ontwikkelt zich iets sneller dan landelijk gemiddeld
€ 600.000 € 500.000
Maar niet afwijkend van de meeste andere grote steden
€ 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
€0
NL
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
71
corporatie huur
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
72
Corporatiehuur - ijkpunten beschikbaarheid IJkpunt verhuringen sociaal basis en ijkpunt toewijzing niet behaald Wel stijging aantal verhuringen in sociaal basis IJkpunt 1B. % primaire doelgroep in sociale verhuringen
IJkpunt 1A. aantal verhuringen in sociaal basis segment
bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
100%
7.000 5.376 5.474
6.000
5.899
5.525 5.354 4.799
5.000
4.809 4.291
80%
77,5%
76,6%
75,2%
72,5%
74,7%
2016
2017
2018
2019
2020
70,3%
60%
4.000
40%
3.000 2.000
20%
1.000
0%
0 2010
2011
2012
2013
verhuringen
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020
2021
verhuringen
2021
ijkpunt: ten minste 75%
ijkpunt: ten minste 5.376 woningen
73
Corporatiehuur - ijkpunten beschikbaarheid IJkpunt verhuringen tot kwaliteitskortingsgrens niet behaald Sturing op toewijzing aan jongeren begint vruchten af te werpen IJkpunt 2B. % van 2A, verhuurd aan jongeren
IJkpunt 2A. aantal verhuringen tot kwaliteitskortingsgrens
bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
bron: Maaskoepel, bewerking OBI/Stadsontwikkeling
1.200
100%
1.000
80%
800
677
600
582
664
589
589
60%
598 448
433
400
49,2%
46,1%
43,5%
44,7%
2016
2017
2018
2019
52,2%
55,0%
2020
2021
40% 20%
200
0%
0 2010
2011
2012
2013
verhuringen
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
verhuringen
ijkpunt: ten minste 75%
ijkpunt: ten minste 582 woningen
74
Corporatiehuur - ijkpunten beschikbaarheid IJkpunt toewijzing sociaal basis aan regulier woningzoekenden wel behaald Ook aandeel verhuurd aan kwetsbare groepen blijft onder grens IJkpunt 3A. % sociaal basis verhuurd aan regulier woningzoekenden
IJkpunt 3B. % sociaal basis verhuurd aan kwestbare groepen bron: Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling
bron: Maaskoepel, bewerking Stadsontwikkeling
100%
100% 80%
80% 50,9%
60%
49,0%
44,7%
60%
41,8%
45,8%
40%
40%
20%
20%
0%
17,9%
20,6%
24,4%
2017
2018
2019
24,4%
24,6%
2020
2021
0%
2016
2017 verhuringen
Voortgangsrapportage woonvisie 2021
2018
2019
2020
ijkpunt: ten minste 45%
2021
2016
verhuringen
ijkpunt: ten hoogste 25%
75