Presentatie dhr. Wouters namens Op Maat over huurkoop
Tekst van het document
Huurkoop in Rotterdam?
16 februari 2021 Bernard Wouters
1
Stichting OpMaat • Oplossingen voor betaalbare koopwoningen Koopgarant (sinds 2004) KOOPstart (sinds 2014)
Doelgroep: starters en koopstarters met een (lager) middeninkomen
• Corporaties, ontwikkelaars, gemeenten (140)
2
1
Koopgarant • Verkopen tegen een lagere prijs • Koperskorting op marktwaarde • Woning regulier financierbaar met NHG • Gegarandeerde terugkoop • >>> langdurige beschikbaarheid: na terugkoop woning opnieuw verkopen aan starters
3
Rekenvoorbeeld Koopgarant (waardestijging) marktwaarde bij aankoop
290.000
koperskorting 22,41%
65.000
verkoopprijs
225.000
marktwaarde bij terugverkoop
330.000
waardeontwikkeling
40.000
terugkoopprijs • oorspronkelijke verkoopprijs
225.000
• aandeel bewoner waardeontwikkeling 66,38% x 40.000
26.552
terugkoopprijs
251.552
4
2
Rekenvoorbeeld Koopgarant (waardedaling) marktwaarde bij aankoop
290.000
koperskorting 22,41%
65.000
verkoopprijs
225.000
marktwaarde bij terugverkoop waardeontwikkeling
260.000 -/-30.000
terugkoopprijs • oorspronkelijke verkoopprijs • aandeel bewoner waardeontwikkeling 66,38% x -/-30.000 terugkoopprijs
225.000 -/-19.914 205.086
5
KOOPstart • Verkopen tegen een lagere prijs • Koperskorting op marktwaarde • Woning regulier financierbaar met NHG • >>> eenmalig: woning na 1e koper 'gewone' koopwoning
6
3
Rekenvoorbeeld KOOPstart (waardestijging) marktwaarde bij aankoop
290.000
koperskorting 22,41%
65.000
verkoopprijs
225.000
verkoopopbrengst
330.000
waardeontwikkeling
40.000
afrekening bewoner ondernemer • koperskorting
65.000
• aandeel ondernemer waardeontwikkeling: 33,62% x 40.000
13.448
totaal afrekening
78.448
resultaat bewoner (330.000 -/- 78.448)
251.552
7
Rekenvoorbeeld KOOPstart (waardedaling) marktwaarde bij aankoop
290.000
koperskorting 22,41%
65.000
verkoopprijs
225.000
verkoopopbrengst
260.000
waardeontwikkeling
-/-30.000
afrekening bewoner ondernemer • koperskorting • aandeel ondernemer waardeontwikkeling: 33,62% x -/-30.000
65.000 -/- 10.086
totaal afrekening
54.914
resultaat bewoner (260.000 -/- 54.914)
205.086
8
4
Huurkoop • Betaling koopsom in termijnen • Eigendomsoverdracht als alle termijnen zijn voldaan • Termijnen bestaan uit: • •
aflossing koopprijs rente over niet afgelost deel
• Toegestaan: aanpassing rente aan referentie • indexering koopsom met CPI •
• Wie betaalt welke kosten? (onderhoud, eigenaarslasten) • Verbeteringen? 9
Huurkoop (2) • Vervroegde aflossing mogelijk (evt. aflosvergoeding) • Huurkoper in gebreke: ontbinding zonder tussenkomst rechter •
vergoeding indien huurverkoper in betere vermogenspositie
• Geen huurbescherming • huurkoper mag ‘inrichting of gedaante’ niet veranderen
10
5
Huurkoop vergelijking met huur • vergelijking met huur: lasten hoger/lager dan huur? • toelatingseisen inkomen hoger/lager? • wel vermogensopbouw •
11
Huurkoop vergelijking met koop • vergelijking met koop: • • •
• • •
rentevoet <> hypotheekrente? rentedeel aftrekbaar voor IB naast rente + koopdeel: onderhoud en eigenaarslasten: volgens NIBUD ca € 250 p/m (bij marktwaarde 225.000) indien lasten in tijd gelijk: in begin veel rente, weinig opbouw huurkoopovereenkomst = economisch eigendom: overdrachtsbelasting (2% of 0%) bij juridische overdracht: overdrachtsbelasting over waardevermeerdering (zelfde tarief)
12
6
Huurkoop – interessant? • Evt. interessant voor huurkoper die: wil kopen, maar: • kan (nog) geen hypothecaire lening afsluiten of: • wil geen hypothecaire lening afsluiten •
13
Huurkoop – de aanbieder? • Aanbieder: • • • • •
financiert bij aanvang hele bedrag, maar is (doorgaans) geen financier welke rente toegerekend aan het ‘huur-’deel? welke eisen aan huurkoper? onzekerheid over moment tussentijdse aflossing zekerheid: eigendom, ontbinding indien huurkoper in gebreke
14
7