Presentatie dhr. El Bakali namens de Volksbank Voordelen een uitdagingen schuldenvrije woningfinanciering.

Participatie Wonen Maatschappelijke voordelen en uitdagingen Schuldenvrije woningfinancieringen 16 februari 2021

Inleiding

Achtergrond De Nederlandse woonmarkt toont een aantal structurele tekortkomingen. Hierdoor is het in toenemende mate voor bepaalde doelgroepen (starters, duurhuurders, middeninkomens die boven de sociale huurnorm verdienen) niet mogelijk om een huis te kopen en te financieren. Bovendien maakt de stijging van de huizenprijzen en de ervaringen uit het verleden -waarbij grote aantal huiseigenaren door het instorten van de huizenprijzen “onder water” kwamen te staan - mensen risico bewuster en wil niet iedereen zich meer voor 100% in schulden steken. De Volksbank wil zich in bredere zin richten op het mogelijk maken van wonen. De Directie heeft daarom besloten om een propositie te ontwikkelen die toegang geeft tot vermogensopbouw door middel van eigenwoningbezit en gebaseerd is op risicodeling. We noemen dit concept: Participatie Wonen 1 Participatie Wonen is een vernieuwend antwoord op de structurele tekortkomingen in de Nederlandse woningmarkt. Aangezien er geen hypotheekschuld wordt aangegaan en er geen rente wordt vergoed is Participatie Wonen tevens een passende financieringsvorm voor moslims die vanuit geloofsovertuiging geen hypotheek mogen afsluiten. Doel van dit document Een korte beschrijving van de maatschappelijke voordelen van een schuldenvrije woningfinanciering en de uitdagingen die we tijdens het proces zijn tegengekomen.

1) Betreft een werknaam. Uiteindelijke naam van propositie wordt ontwikkeld bij go-to-market

2

Er is geen laag risico woonproduct in Nederland, schulden zijn de norm. Product kent in huidige vorm een bruto marktpotentieel van ~175.000 huishoudens en een jaarlijkse instroom van ~7.500 Op dit moment is er geen laag risico alternatief voor de huidige standaard in woningfinanciering in Nederland. Ruim 67.000 huishoudens met risico aversie worden daarom niet bediend

Daarnaast zijn er ~109k islamitische gezinnen in Nederland waarvan een deel geen rente wil betalen vanuit geloofsovertuiging, ~60k nemen daarom geen hypotheek

Alle woningkopers die financieren starten met een grote schuld en lopen risico op restschuld

Moslims kiezen ervoor om geen hypotheek te nemen

Het is standaard in Nederland om je woning met schuld te financieren. Dit levert (jonge) kopers grote risico’s aan het begin van hun wooncarrière. Als de markt daalt zitten zij vast aan hun woning. Verhuizen voor een nieuwe baan of komst van kinderen levert in dat geval een restschuld op

Vanuit hun geloofsovertuiging kiezen Moslims ervoor om geen rente te betalen. Hierdoor willen zij geen hypotheek afsluiten. Woning bezit onder moslims is hierdoor met 13% bij Marokkaanse en 33% bij Turkse Nederlanders veel lager dan 57% voor autochtone Nederlanders

3

Schuldenvrije woningfinancieringen zoals Participatie Wonen kennen diverse maatschappelijke voordelen, maar ook (fiscale) uitdagingen Voordelen voor klant en maatschappij

Uitdagingen

1. Lager risico dan een hypotheek. Er kan voor de klant geen restschuld ontstaan

1. Fiscaal ongelijk speelveld. Klanten hebben geen fiscaal voordeel en betalen meerdere malen overdrachtsbelasting (zie slide 6)

2. Goedkoper dan vrije sector huur en vermogen voor later. Klanten bouwen vermogen op in hun eigen woning en hebben een perspectief op dalende woonlasten (zie slide 5)

2. Onduidelijkheid toepasbaarheid risicodeling in geval van huurkoop (o.a. art.7:108 BW) hierdoor uitgebreid structuur nodig die als belegging kwalificeert en aan Mifid vereisten moet voldoen

3. Stabiliteit woningmarkt en economie. Lagere schuldpositie voor huishoudens zorgen na een crisis voor een beter en sneller herstel. Huishoudens zijn financieel weerbaarder en risico’s worden eerlijk verdeeld

4

Door vermogensopbouw bouwen klanten vermogen op en is er perspectief op dalende en lagere woonlasten dan vrije sector huur; daarnaast kent Participatie Wonen geen kans op een restschuld Spinozaweg 43 Bis in EL RBE G Utrecht O VO ONIN • 69m2 woonoppervlak DW • Vraagprijs €250.000

Hypotheek 10 jaar NHG1

Woonlasten en vermogensopbouw

NB resultaten belasting voor Prinsjesdag Hypotheek 30 jaar1

Participatie Wonen2

Vrije sector huur3

€297.881

€347.246

€388.523

€507.101

Eigenaarslasten4

€178.408

€ 178.408

€ 178.408

nvt

Belasting Box 15, 3 en ovb

€13.672

-€4.559

€24.531

nvt

Σ (totale cash out)

€489.961

€521.095

€591.462

€507.101

Σ (vermogen woning)

€589.141

€ 589.141

€ 589.141

€-

Ja

Ja

Nee

Nee

Kans op een restschuld

1) 2) 3)

Gemiddelde vijf voordeligste rentes (HDN) Rendement PW Bruto rendement 5%. Huren liggen in praktijk hoger

4) O.b.v. 1,5% jaarlijkse kosten op €250k woningwaarde (Nibud) 5) O.b.v. box 1 36,9% tarief

5

Fiscale ongelijkheid is na Wet differentiatie overdrachtsbelasting alleen maar toegenomen Aannames

Fiscale ongelijkheid

1. Woning: gemiddelde vraagprijs augustus 2020 €326.000

Belasting

2. Box 1: Hypotheekrente van 2,5%, EWF van 0,5% en aftrek tegen 37,75%. PW bij aanvang in box 3 en na 15 jaar wel EWF, maar geen aftrek

Box 1

- €16.700

€14.900

Box 3

€0

€6.750

OVB

€0

€70.980

Totaal

- €16.700

€92.630

3. Box 3: Hypotheek valt in box 1. PW de eerste 15 jaar in box 3 en vrijstelling van €100.000

Hypotheek

Participatie

4. Overdrachtsbelasting: Hypotheek starter betaalt geen OVB. PW bij aanvang 8% en maandelijks 8% en bij verkrijging juridisch eigendom over het waardeverschil

6