initiatiefvoorstel Huurkoop 3.0 (19bb15934)

“In Nederland ligt bijna het gehele risico van leningen bij de schuldenaar. Zowel vanuit het oogpunt van rechtvaardigheid als met het oog op een snel herstel na de crisis is het belangrijk na te denken over een meer evenwichtige risicoverdeling van schulden.” Geld en schuld – de publieke rol van banken | Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (2019) p. 19

2

Wat doen we voor al die stadsgenoten die nu door beperkte huur- en koopmogelijkheden tussen wal en schip vallen? Kunnen we woningbezit toegankelijker maken? Hoe verbeteren we de aansluiting van woningvraag en -aanbod en de doorstroom op de woningmarkt? Hoe beperken we de enorme hypotheek- en schuldenlast die vele stadsgenoten dragen?

HuurKoop3.0 biedt een oplossing. Een nieuwe manier van een huis (huur)kopen. Meer verantwoord. Minder risico. Schuldenvrij. Zonder rente. Vanuit gedeeld eigenaarschap. Met rendement, aandelen en huur. Geleidelijk en gelijkwaardig. In het belang van de huurkoper, investeerder(s) en de stad als geheel. Zo kan het ook. Samen gaan we dit fixen!*

*Dit initiatiefvoorstel biedt geen kant en klaar financieel product, maar een concept met principes en richtlijnen waar HuurKoop3.0 aan voldoet (/aan dient te voldoen). Daarbij wordt inzicht gegeven in de meerwaarde van HuurKoop3.0 voor de stad en de uitdagingen die bij de realisatie hiervan komen kijken. We zien voor de (lokale) overheid hierin een rol weggelegd als aanjager in samenwerking met belanghebbende partijen (huurdersverenigingen, investeerders, woningcorporaties, initiatiefnemers, experts, etc.) aangezien de markt hier vooralsnog zelf niet uitkomt.

3

INHOUDSOPGAVE 1. De mismatch tussen vraag en –aanbod op de woningmarkt 2. Het gangbare debat: meer of minder? Kopen of huren? 3. Een nieuwe oplossingsrichting: huurkoop 4. In het kort: kopen, huren of huurkoop? 5. Dus het verschil tussen huurkoop en huren/kopen? 6. Grofweg drie huurkoop-varianten in perspectief 7. Voordelen huurkoop3.0 voor verschillende doelgroepen 8. Voordelen van huurkoop voor de stad 9. Voordelen voor de investeerder(s) 10. HuurKoop Juridisch gezien 11. Juridische uitdagingen 12. Wat moet er gebeuren voor de realisatie van huurkoop3.0 13. Het te nemen besluit

5

Bijlage I: Praktijkvoorbeeld van Fatima en Henk Bijlage II: (nieuwe) Wet & Regelgeving rondom huurkoop onroerende zaken Bijlage III: Regels voor HuurKoop (eindelijk) versoepeld

12 14 16

6 7 8 9 10 11

4

1. DE MISMATCH TUSSEN VRAAG EN –AANBOD OP DE WONINGMARKT De krapte op de woningmarkt brengt allerlei knelpunten en uitdagingen met zich mee voor de relatie tussen woonbehoeften en het woningaanbod. Deze liggen niet alleen in het aantal geschikte woningen en de aansluiting hiervan bij de woonbehoeften en –wensen van inwoners, maar zeker ook in de betaalbaarheid hiervan en de wijze van betalen.

2. HET GANGBARE DEBAT: MEER OF MINDER? KOPEN OF HUREN? De financiële wensen en mogelijkheden van huurders en kopers sluiten voor een aantal doelgroepen onvoldoende aan bij de beschikbare huur- en koopmogelijkheden. Het debat over het oplossen van de krapte op de woningmarkt richt zich vooralsnog vooral op de mate van spreiding, bouw, sloop en renovatie van diverse type huur- en koopwoningen. Meer of minder huur-, koop-, sociaal-, midden-, hoog- of topsegment? Het debat hierover is absoluut relevant en de keuzes die we hierin maken zijn van groot belang voor de ontwikkeling van de woningmarkt, maar deze focus is niet alles omvattend.

3. EEN NIEUWE OPLOSSINGSRICHTING: HUURKOOP NIDA opent en verkent met dit initiatiefvoorstel een nieuwe oplossingsrichting waarmee inwoners in onze stad op een schuldenvrije en rentevrije wijze, geleidelijk aan met beperkt en gedeeld risico woningbezit opbouwen. Zo beperken de huidige mogelijkheden zich vooral tot: huren of kopen. Maar er zijn ook alternatieven denkbaar, zoals: huurkoop. Een nieuwe HuurKoop-variant (vanaf nu: HuurKoop3.0) biedt uitkomst voor verschillende doelgroepen die met de huidige huur- en koopmogelijkheden nog tussen wal en schip vallen. In paragraaf 4 en 5 wordt HuurKoop3.0 verder toegelicht. Paragraaf 7, 8 en 9 belichten de voordelen hiervan voor verschillende doelgroepen, voor de stad als geheel en voor investeerders.

4. IN HET KORT: KOPEN, HUREN OF HUURKOOP? Huren is doorgaans eenvoudig: Een huurder woont in een huis dat in het bezit is van iemand anders (een huiseigenaar of woningcorporatie bijv.) en de huurder betaalt daarvoor maandelijks huur aan de eigenaar van de woning. De woning blijft altijd in het bezit van de woningeigenaar en de huurder bouwt zelf geen woningbezit op. Kopen is iets ingewikkelder en er zijn verschillende koopvormen, maar kopen komt doorgaans hierop neer: Een koper koopt een woning met geleend geld van de bank (een hypotheek). De koper wordt hierdoor woningeigenaar en draagt hiervoor een schuldenlast die hij maandelijks aflost. Over deze schuld/lening betaalt de koper maandelijks rente aan de bank. Het huis dient hierbij doorgaans als onderpand voor de schuld/lening. 5

HuurKoop gaat uit van een combinatie van koop én huur. HuurKoop kent enkele varianten. Dit initiatiefvoorstel richt zich tot de inmiddels meest doorontwikkelde huurkoopvorm op basis van (woning)aandelen (HuurKoop3.0). De huurkoper koopt geleidelijk aan steeds meer aandeel in de woning. Daarnaast betaalt de huurkoper huur aan de huurverkoper om in de volledige woning te wonen (dus voor het deel van de woning dat in het bezit is van de huurverkoper: dit kan een particulier, een fonds, een woningcorporatie of een bank zijn). HuurKoop3.0 gaat uit van gedeeld eigenaarschap van zowel de huurkoper als de huurverkoper. Onderling maken zij afspraken over het juridisch en economisch eigendom en onderhoud. Gedurende de looptijd bouwt de huurkoper zijn aandeel in de woning steeds verder op tot de woning uiteindelijk volledig in het bezit is van de huurkoper. Bij een eventuele tussentijdse verkoop delen de huurkoper en huurverkoper naar rato (op basis van de aandelenverhouding) in de winst en eventuele risico’s.

5. DUS HET VERSCHIL TUSSEN HUURKOOP EN HUREN/KOPEN? In tegenstelling tot de huurder, bouwt de huurkoper geleidelijk aan woningbezit op. In tegenstelling tot de koper, doet een huurkoper dit schuldenvrij, zonder rente en met gedeelde winst en risico. Waar een koper maandelijks een deel van zijn schuld aflost, daar bouwt een huurkoper maandelijks zijn aandeel in het huis op. Waar een bank met een reguliere hypotheek verdient aan rente-inkomsten, daar verdient de huurverkoper bij HuurKoop3.0 aan huurinkomsten. De bedragen voor aflossing|aandeel en huur|rente kunnen hetzelfde zijn en beide constructies kunnen hetzelfde rendement opleveren. Door het schuldenvrij kopen en gedeeld eigenaarschap van de woning bij HuurKoop zijn de risico’s - voor zowel huurverkoper als huurkoper – verdeeld en veel beperkter dan bij een reguliere hypotheek. Huurkoper en investeerder zijn samen woningeigenaar en bij een eventuele tussentijdse verkoop delen de huurkoper en de huurverkoper dus in de risico’s (eventueel verlies1) en in de winst (overwaarde van de woning). Belangrijk: Zie bijlage I voor de uitleg van HuurKoop aan de hand van een praktijkvoorbeeld van het Rotterdamse stel Henk en Fatima.

1 In het HuurKoop-contract dienen voorwaarden te worden gesteld over wanneer een woning (ofwel slechts

het woningaandeel van de huurkoper/huurverkoper) in bepaalde omstandigheden kan worden verkocht en hoe eventueel (onevenredig) verlies kan worden gecompenseerd. Zo kunnen investeerder en huurkoper afspreken dat eventueel verlies voor de investeerder ten gevolge van een genoodzaakte – en voor de investeerder ongunstige – verkoop binnen bijvoorbeeld de eerste helft van de looptijd wordt gecompenseerd vanuit het opgebouwde woningaandeel van de huurkoper.

6

6. GROFWEG DRIE HUURKOOP-VARIANTEN IN PERSPECTIEF HuurKoop 1.0 | De oorspronkelijke HuurKoop-variant – HuurKoop ontstond in de vorige eeuw als een tussenvorm2 tussen huren en kopen (huren was toen nog een stuk goedkoper dan kopen). Oorspronkelijk werd bij HuurKoop de huurprijs zo berekend dat pas aan het einde van de periode/looptijd het huis in bezit komt van de huurkoper. HuurKoop was duurder dan huren en goedkoper dan kopen, met het voordeel ten aanzien van huren dat na de looptijd (van bijv. 20 jaar) de woning in eigendom van de huurkoper kwam. Het nadeel ten aanzien van kopen was dat bij een tussentijdse verhuizing, om wat voor reden dan ook, de huurkoper niets heeft opgebouwd. Door de onaantrekkelijkheid hiervan voor de huurkoper enerzijds, maar ook door steeds hogere huren en goedkopere hypotheken anderzijds, is deze vorm van HuurKoop in de loop der tijd vrijwel verdwenen. HuurKoop 2.0 | HuurKoop met voortijdige koopoptie - Een variant die volgde op de oorspronkelijke vorm van HuurKoop is een huurkoopcontract waarbij de huurkoper op elk ogenblik in het traject de koopoptie kan uitoefenen tegen vooraf bepaalde voorwaarden (namelijk de verrekening van de betaalde huur als deel van de koopprijs). In de praktijk wordt voor de uiteindelijke koop (voor het restbedrag van de woning) doorgaans alsnog een reguliere hypotheek afgesloten.

In deze variant wordt dus niet schuldenvrij geleidelijk aan woningbezit opgebouwd. HuurKoop 3.0 | HuurKoop o.b.v. woningaandelenopbouw - Ondertussen ontwikkelde zich in Nederland in theorie en elders in de wereld in de praktijk (zoals in Maleisië) een vernieuwde HuurKoop-variant welke uitgaat van een geleidelijke opbouw van aandelen in de woning, zoals beschreven (in paragraaf 4 & 5). In de praktijk is deze HuurKoop-variant op de woningmarkt in Nederland vooralsnog niet van de grond gekomen 3 door onbekendheid en enige koudwatervrees enerzijds en enkele juridische obstakels ofwel onduidelijkheden anderzijds. Dit initiatiefvoorstel poogt bij te dragen aan de realisatie van deze HuurKoopvariant op de Rotterdamse woningmarkt.

7. VOORDELEN HUURKOOP3.0 VOOR VERSCHILLENDE DOELGROEPEN Voor verschillende doelgroepen die nu nog tussen wal en schip vallen biedt HuurKoop3.0 een uitkomst:  Zoals starters of zzp-ers met (beperkte) hypotheek-mogelijkheden (vanwege risico’s op overkreditering en mogelijke restschulden die niet gelden voor HuurKoop), terwijl 2 Juridisch gezien is Huurkoop een vorm van kopen op afbetaling en een alternatieve kredietvorm voor een

hypotheek. Meer over de juridische benadering in paragraaf 10 en 11 en bijlage II en III. 3 Overigens wel in een lease-aandelen variant voor auto’s welke is gestoeld op dezelfde wet en regelgeving als huurkoop.

7

ze misschien al jaren een maandelijkse huur betalen die nog hoger is dan de hypotheeklasten;  Zogenoemde ‘scheefwoners’ of eenieder die gevangen zit tussen sociale huur en te hoge huurprijzen in de vrije sector;  Eenieder die vanuit principe of (levens)overtuiging4 geen hoge schuldenlast en rente mag of kan dragen en betalen. HuurKoop3.0 kan voor al deze doelgroepen een uitkomst bieden om schuldenvrij, rentevrij en met een beperkt en gedeeld risico woningbezit op te bouwen.

8. VOORDELEN VAN HUURKOOP VOOR DE STAD Door HuurKoop3.0 mogelijk te maken voor inwoners speelt de stad beter in op de woonwensen van haar inwoners. Dit gaat gepaard met zeker drie voordelen voor de stad als geheel: 1) Woningbezit wordt meer toegankelijk Er is een doelgroep die nu huurt in plaats van koopt, omdat zij om wat voor reden dan ook geen hoge schuldenlast, rentelening en risico’s van een reguliere hypotheek willen of kunnen dragen. Deze doelgroepen kunnen dankzij HuurKoop3.0 nu ook eigen woningbezit opbouwen. Woningbezit creëert meer binding, betrokkenheid en zorg voor de wijk en dit is in het belang van de stad als geheel. 2) Betere doorstroom en wooncarrière in eigen stad en wijk Verschillende doelgroepen die nu tussen wal en schip vallen zitten vast in hun woning of zijn gedwongen uit te wijken naar elders (randgemeenten of provincie). HuurKoop3.0 creëert nieuwe mogelijkheden. Deze doelgroepen kunnen hierdoor beter doorstromen, wat van belang is voor een goede doorstroom binnen de woningmarkt. En deze doelgroepen kunnen ook beter wooncarrière maken in eigen stad of wijk, wat goed is voor de sociale cohesie in de stad. 3) Reductie van de schuldenlast De Nederlandse samenleving draagt een enorme particuliere schuldenlast (waarvan 609 miljard euro aan hypotheekschuld). Dit is absurd hoog in vergelijking met de rest van Europa.

De Europese Centrale Bank spoort al jaren Nederland aan deze schuldenlast terug te dringen. Deze schuldenlast destabiliseert de Nederlandse economie en maakt haar gevoelig voor crises en ‘zeepbellen’. Ook creëert deze hoge schuldenlast druk op huishoudens en de arbeidsmarkt. Ook de WRR dringt aan op het temmen van de overmatige schuldengroei. “In Nederland ligt bijna het gehele risico van leningen bij de schuldenaar. Zowel vanuit het oogpunt van rechtvaardigheid als met het oog op een snel herstel na de crisis is het belangrijk na te denken over een meer evenwichtige risicoverdeling van schulden.” (bron: WRR 4 Een grove schatting naar de behoefte onder bijvoorbeeld Nederlandse moslims naar een ethisch

verantwoorde kredietvorm voor een koopwoning komt uit op zo’n 120.000 huishoudens.

8

2019 | Geld en schuld – de publieke rol van banken, p. 19) HuurKoop3.0 biedt op basis van gedeeld eigenaarschap een schuldenvrij alternatief om een huis te kopen!

9. VOORDELEN VOOR DE INVESTEERDER(S): HuurKoop3.0 biedt investeerders de mogelijkheid om op maatschappelijk verantwoorde wijze rendement te maken. Een huurverkoper kan een vergelijkbaar rendement maken als met een reguliere hypotheek bij een reguliere bank, alleen vrij van rente en zonder schuldenlast. Daarbij biedt HuurKoop3.0 meer garantie en minder risico’s dan een reguliere hypotheek, omdat de huurverkoper (mede) eigenaar/ aandeelhouder 5 is in de woning. Dit brengt wel een vastgoedrisico met zich mee, maar ook de mogelijkheid om bij voortijdige verkoop mee te profiteren van de overwaarde in een stijgende huizenmarkt.

10. HUURKOOP JURIDISCH GEZIEN Huurkoop van onroerende zaken wordt beschouwd als een bijzondere vorm van koop op afbetaling, waarbij de koopsom in termijnen wordt voldaan en de juridische overdracht plaatsvindt na voldoening van een bepaald percentage van de koopsom. Het is dus geen huurovereenkomst en de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen BW), die betrekking hebben op huur zijn niet van toepassing op het gebruik door de huurkoper. Per 1 januari 2017 zijn er een aantal wetswijzigingen doorgevoerd in het desbetreffende Boek 7 van het BW.6 De wijziging heeft als doel om de mogelijkheden tot huurkoop van onroerende zaken uit te breiden door bepaalde dwingendrechtelijke regels te schrappen. Tegelijkertijd moet de huurkoper voldoende bescherming blijven genieten en dan met name bij huurkoop van woonruimte (zie bijlage II voor een uiteenzetting hiervan en bijlage III voor verdere toelichting op zaken als overdrachtsbelasting en hypotheekrenteaftrek). De wet & regelgeving rondom HuurKoop gaat vooral uit van de oorspronkelijke variant van HuurKoop en de variant met voortijdige koopoptie, maar biedt voldoende aanknopingspunten 7 voor HuurKoop3.0 (HuurKoop-variant o.b.v. woningaandelenopbouw). Er zijn nog wel enkele juridische uitdagingen, obstakels ofwel onduidelijkheden (zie paragraaf 11).

5 Investeerders hebben meer vastgoed in eigen handen, dit gaat gepaard met vastgoedrisico’s, maar ook

mogelijkheden: als de markt stijgt deel je mee in de winst. 6 Wet van 5 oktober 2016, houdende aanvulling van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met de nieuwe afdelingen 7.2a.2 en 7.2b.1 en 2 en een nieuwe titel 7.2c (Consumentenkredietovereenkomsten, goederenkrediet en geldlening) 7 Ook is er jurisprudentie met betrekking tot aandelen-lease voor auto’s wat raakt aan HuurKoop3.0-variant voor de woningmarkt.

9

11. JURIDISCHE UITDAGINGEN Juridische knelpunten, onduidelijkheden ofwel uitdagingen voor de realisatie van HuurKoop3.0 liggen met name in: 1) mogelijke scenario’s voor de verdeling van eventueel verlies- of overwaarde tussen huurkoper en huurverkoper in het geval van een tussentijdse verkoop; 2) de betalingswijze van de overdrachtsbelasting; 3) afspraken tussen huurkoper en huurverkoper met betrekking tot het juridisch en economisch eigendom; 4) de mogelijkheid om voor de volledige looptijd (en niet enkel voor de tweede helft ervan) in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek; 5) rechten, afspraken en (on)mogelijkheden tot versneld dan wel vertraagd aflossen (lees: woningaandeel opbouwen); Het is voor de verschillende uitdagingen nog niet altijd even helder in hoeverre het overkomen ervan een wettelijke aanpassing, of slechts een verduidelijking vergt, of dat een en ander verwerkt in een contract cq. notariële akte afdoende is. Dit zal gedurende het proces met experts8 en belanghebbenden blijken.

12. WAT MOET ER GEBEUREN VOOR DE REALISATIE VAN HUURKOOP 3.0? Uitdagingen voor de realisatie van HuurKoop3.0 in de Rotterdamse woningmarkt liggen: 1) in de onbekendheid van deze huurkoopvariant in de markt, al dan niet gepaard met enige koudwatervrees, en 2) enkele juridische obstakels (zie: paragraaf 11). Deze uitdagingen staan eerdere pogingen voor de realisatie van HuurKoop3.0 vooralsnog in de weg. Gezien het belang van HuurKoop3.0 voor onze inwoners, woningmarkt, economie en daarmee onze stad als geheel (paragraaf 7, 8 en 9) is het voor de Gemeente Rotterdam en haar stadsbestuur van belang dat HuurKoop3.0 gerealiseerd wordt. In haar rol als lokale overheid kan zij als geen ander de realisatie hiervan aanjagen door verschillende belanghebbende partijen (huurdersverenigingen, projectontwikkelaars, grondexploitanten, woningcorporaties, initiatiefnemers, investeerders, experts, etc) samen te brengen, en te stimuleren en faciliteren in de realisatie van HuurKoop3.0, waar nodig ook in samenwerking met het Rijk. Ervaring in andere landen om ons heen leert dat nieuwe, meer ethische en maatschappelijk verantwoorde kredietvormen, pas gerealiseerd worden zodra de (lokale) overheid de meerwaarde ervan onderschrijft en het proces waar nodig ondersteunt.

8 Specialisten in belastingen, contracten en in schuld-/rentevrije en ethisch bankieren.

10

13. HET TE NEMEN BESLUIT De gemeenteraad van Rotterdam in vergadering bijeen op … ter bespreking van het initiatiefvoorstel HuurKoop3.0. Constaterende dat  de krapte op de woningmarkt allerlei knelpunten en uitdagingen met zich meebrengt voor de relatie tussen woonbehoeften en het woningaanbod;  deze uitdagingen niet alleen liggen in het aantal geschikte woningen en de aansluiting hiervan bij de woonbehoeften en –wensen van inwoners, maar zeker ook in de betaalbaarheid hiervan;  de huidige financieringsmogelijkheden zich vooralsnog vooral beperken tot: huren of kopen;  hierdoor verschillende doelgroepen (zoals starters, zzp-ers, zogenaamde ‘scheefwoners’, een ieder die gevangen zit tussen sociale huur en te hoge prijzen in de vrije sector, een ieder die vanuit principe of levensovertuiging geen hoge schuldenlast en rente mag of kan dragen en betalen) tussen wal en schip vallen omdat zij om welke reden dan ook wel graag een huis willen kopen, maar dit binnen de huidige mogelijkheden niet kunnen; Overwegende dat  de HuurKoop-variant o.b.v.

woningaandelenopbouw (HuurKoop3.0) voor al deze doelgroepen een uitkomst biedt waarmee zij schuldenvrij, rentevrij en met verdeeld en beperkt risico woningbezit opbouwen;  HuurKoop3.0 vraag en aanbod op de woningmarkt dichter bij elkaar brengt;  dit woningbezit, de doorstroom op de woningmarkt en wooncarriere in de stad stimuleert (met alle positieve gevolgen van dien); Verzoekt het college:  te onderzoeken op welke wijze de gemeente HuurKoop3.0 op de woningmarkt kan faciliteren en stimuleren;  hiervoor in gesprek te treden met belanghebbende partijen zoals woningcorporaties, commerciële partijen – zoals projectontwikkelaars, pensioenfondsen, banken, etc – en initiatiefnemers en experts die zich reeds inzetten voor de realisatie van schuld- en rentevrije koopvormen als HuurKoop3.0;  een voorstel te doen hoe de gemeente HuurKoop3.0 op de woningmarkt kan faciliteren en stimuleren (bijv. door het samenbrengen van diverse belanghebbenden en het overkomen van de genoemde juridische obstakels, indien nodig in samenwerking met het Rijk);  de uitkomsten van het onderzoek en de te plegen inzet mee te nemen in het woonbeleid;  in samenwerking met woningcorporaties en/of commerciële vastgoedpartijen concrete en meetbare afspraken te maken over het aantal te realiseren HuurKoop3.0woningen, al dan niet in de vorm van een pilot;

11

BIJLAGE I: PRAKTIJKVOORBEELD van Fatima en Henk De Rotterdammers Fatima en Henk huren als gehuwd stel al jaren in de vrije sector en betalen hiervoor maandelijks zo’n 1000 euro huur. Dit Rotterdamse stel wil een huis huurkopen. Stel de gewenste woning kost 250.000 euro. Henk en Fatima kopen in samenspraak met een huurverkoper (een particuliere investeerder, bank of woningcorporatie) de woning. Fatima en Henk hebben hiervoor zelf 25.000 euro gespaard en kopen hiermee 10% van de woning. De overige 225.000 euro (90%) wordt gekocht9 door de huurverkoper. Fatima en Henk streven ernaar om geleidelijk hun aandeel in de woning op te bouwen tot de woning na 30 jaar voor 100% van hen is. Hiervoor betalen Fatima en Henk maandelijks gemiddeld10 625 euro aan de huurverkoper (625 euro x 12 maanden x 30 jaar = 225.000 euro 11). Ondertussen wonen Fatima en Henk in de volledige woning, dus ook in dat deel van de woning dat van de huurverkoper is. Daarvoor betalen zij maandelijks gemiddeld12 323 euro huur aan de huurverkoper. Op deze manier bouwen ze elk jaar +3% aandeel op in het huis (bovenop de 10% die ze bij de aankoop zelf hebben ingelegd). Na 5 jaar bezitten zij zo 25%, na 10 jaar is dat 40% en zo verder. Tot Fatima en Henk na 30 jaar de woning voor 100% bezitten. Fatima en Henk maken samen met de huurverkoper, al dan niet op basis van de onderlinge

9 Of als het bijvoorbeeld om een corporatiewoning gaat, dan blijft dat deel van de woning in het bezit van de

woningcorporatie. 10 We gaan in dit voorbeeld voor het rekengemak uit van een vaste maandelijkse aandelenopbouw en vaste maandelijkse huur, maar er zijn verschillende huurkoopvarianten denkbaar waarbij je aan de start van de looptijd minder aandelen opbouwt (en daarnaast meer huur betaald) en aan het einde van je looptijd meer aandelen opbouwt en daarnaast minder huur betaald. 11 Voor dit voorbeeld hanteren we voor een doorberekening van de kosten en het rendement een reguliere annuïteitenhypotheek als benchmark (via berekenhet.nl: looptijd van 30 jaar o.b.v. 3,0% vaste rente voor een woning met een WOZ-waarde van 250.000 euro). De maandelijkse (bruto)lasten bij een reguliere hypotheek voor volledige aflossing van deze woning bedragen gemiddeld zo’n 948 euro (625 aflossing + 323 rente). In dit voorbeeld houden we, zoals aangegeven voor het rekengemak, een maandelijks gemiddeld bedrag aan voor aflossing/aandeel en rente/huur (zie voetnoot 10). Voor de duidelijkheid, wellicht ten overvloede: Deze kostenvergelijking met een reguliere hypotheek doen we om inzichtelijk te maken hoe de kosten (en het rendement voor investeerders) voor aflossing en rente zich op een zelfde manier kunnen verhouden tot het opbouwen van aandeel en de huurkosten. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat alleen de ‘benaming’ anders is.

De grondslag van HuurKoop3.0, welke uitgaat van gedeeld eigenaarschap en het geleidelijk opbouwen van aandeel in het huis, is schuldvrij en verschilt essentieel van een reguliere hypotheek waarbij de koper een schuld aangaat, hierover rente betaalt en alle risico’s draagt. Zie ook paragraaf 4 en 5. 12 Zie voetnoot 10.

12

aandelenverhouding in de woning, afspraken over de kostenverdeling voor het onderhoud en het economisch en juridisch eigendom van de woning. De huurverkoper heeft na 30 jaar 116.499 euro (323 x 12 x 30) verdiend aan huurinkomsten, evenveel als een bank bij een reguliere hypotheek zou verdienen aan rente-inkomsten. Fatima en Henk kunnen op deze manier woningbezit opbouwen. De kosten zijn vergelijkbaar met een reguliere hypotheek13, maar dan wel zonder schuld en zonder rente, vanuit gedeeld eigenaarschap met de huurverkoper. Tussentijdse verkoop: Stel dat de huurkoper en huurverkoper in samenspraak besluiten de woning tussentijds te verkopen, dan delen de huurkoper en huurverkoper gezamenlijk naar rato (afhankelijk van hun aandeel in de woning) in de winst ofwel het verlies. Als de woning bijvoorbeeld na een ruime 13 jaar (huurkoper en huurverkoper zijn dan allebei voor 50% eigenaar) wordt verkocht voor 300.000 euro. Dan ontvangt zowel de huurkoper als de huurverkoper de helft van het verkoopbedrag (= 150.000 euro). Of stel de woning wordt na 5 jaar voor 200.000 euro verkocht. De huurkoper is dan voor 25% eigenaar en de huurverkoper is 75% eigenaar van de woning. Dan ontvangt de huurkoper 50.000 euro en de investeerder 150.000 euro (25/75)14.

13 Hypotheekrenteaftrek? De hypotheekrenteaftrek lijkt niet van toepassing op HuurKoop, omdat er geen

sprake is van rente, er is immers geen sprake van een lening of schuld. Bijlage III - onder het kopje hypotheekrenteaftrek – stelt dat deze aftrek echter wel degelijk deels van toepassing kan zijn op ook de huurcomponent van HuurKoop zodra tenminste 50% van de woning in het bezit is van de huurkoper. Dit zal bij een gangbare doorlooptijd 13 zo’n 15 jaar duren en het is de vraag hoe de hypotheekrenteaftrek – gezien de afbouw die is ingezet – er dan voorstaat. Dit belastingvoordeel voor de reguliere hypotheek maakt HuurKoop voor de consument netto gezien duurder. Op basis van de huidige regelingen zou je als huurkoper in dit voorbeeld in de eerste 15 jaar van de looptijd zo’n 7.500 tot 15.000 euro (afhankelijk van beleidsontwikkelingen m.b.t. hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, etc.) aan belastingvoordeel mislopen t.o.v. een reguliere hypotheek (gemiddeld 50 tot 100 euro per maand). 14 Zie ook voetnoot 1: In het HuurKoop-contract dienen voorwaarden te worden gesteld over wanneer een woning (ofwel slechts het woningaandeel van de huurkoper/huurverkoper) in bepaalde omstandigheden kan worden verkocht en hoe eventueel (onevenredig) verlies kan worden gecompenseerd.

Zo kunnen investeerder en huurkoper afspreken dat eventueel verlies voor de investeerder ten gevolge van een genoodzaakte – en voor de investeerder ongunstige – verkoop binnen bijvoorbeeld de eerste helft van de looptijd wordt gecompenseerd vanuit het opgebouwde woningaandeel van de huurkoper.

13

BIJLAGE II: (nieuwe) Wet & Regelgeving rondom huurkoop onroerende zaken Per 1 januari 2017 is er met een wijziging in Boek 7 Burgerlijk Wetboek (BW) eindelijk een nieuwe wet in werking getreden. Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten van deze nieuwe wet en biedt dit nieuwe kansen? Huurkoop van onroerende zaken wordt beschouwd als een bijzondere vorm van koop op afbetaling, waarbij de koopsom in termijnen wordt voldaan en de juridische overdracht zal plaatsvinden na voldoening van een bepaald percentage van de koopsom. Het is dus geen huurovereenkomst en de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen BW), die betrekking hebben op huur zijn niet van toepassing op het gebruik door de huurkoper. Per 1 januari 2017 is er een wetswijzigingen doorgevoerd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.15 Op 5 oktober 2016 heeft de Eerste Kamer de wet goedgekeurd die de "Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken" (uit 1973) vervangt. 16 De nieuwe wet zorgt ervoor dat er een nieuwe afdeling in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ingevoegd is, waarin de huurkoop onroerende zaken geregeld wordt (de artikelen 101 tot en met 117 van Boek 7). De wijziging heeft als doel om de mogelijkheden tot huurkoop van onroerende zaken uit te breiden door bepaalde dwingendrechtelijke regels te schrappen.

Tegelijkertijd moet de huurkoper voldoende bescherming blijven genieten en dan met name bij huurkoop van woonruimte. Hiertoe is in de wet een regeling opgenomen die onderverdeeld is in twee sub-afdelingen: • Huurkoop van onroerende zaken in het algemeen (artikel 7:101 e.v. BW) • Huurkoop van (onroerende) woonruimte door particulieren (artikel 7:113 e.v. BW)17. Enkele belangrijke aandachtspunten uit de nieuwe wet: 1. De huurkoop van onroerende zaken is een bijzondere vorm van koop, waardoor titel 7.1 BW van Boek 7 van toepassing is. Vormerkung (een inschrijving van de huurkoopovereenkomst in de openbare registers) van de huurkoopovereenkomst is derhalve mogelijk, waarmee de huurkoper tegen bepaalde situaties (zoals faillissement van de huurverkoper) is beschermd. 2. Voor huurkoop van woonruimte is een strekkingsbepaling opgenomen. Dit betekent dat ook contracten waarbij de strekking van de afspraken overeenkomt met huurkoop onder de wettelijke regels van artikel 7:113 e.v. BW vallen.

15 Wet van 5 oktober 2016, houdende aanvulling van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met de nieuwe

afdelingen 7.2a.2 en 7.2b.1 en 2 en een nieuwe titel 7.2c (Consumentenkredietovereenkomsten, goederenkrediet en geldlening) 16 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2016-360.html 17 Dit initiatiefvoorstel richt zich enkel op de huurkoop van (onroerende) woonruimte door particulieren.

14

3. Voor de huurkoop van woonruimte is een notariële akte vereist. Zolang er geen notariële akte tot stand is gekomen kan de huurkoop vernietigd worden. Indien de huurkoper tot vernietiging overgaat kan hij het reeds door hem betaalde terugvorderen behoudens een vergoeding voor het door hem reeds van de woning gemaakte gebruik. De huurverkoper kan slechts tot vernietiging overgaan nadat hij de huurkoper een redelijke termijn heeft gesteld om aan de notariële akte mee te werken en deze die termijn ongebruikt heeft laten verstrijken. 4. Er geldt een soort afkoelingsperiode bij de huurkoop van woonruimte. De notariële akte moet de getaxeerde waarde bevatten en de notariële akte mag pas worden gepasseerd nadat partijen ten minste veertien dagen de tijd hebben gehad om van het taxatierapport kennis te nemen. 5. Er is geen speciale bevoegdheid meer opgenomen voor de rechter om de overeenkomst te wijzigen. Partijen zijn hiervoor afhankelijk van de bepalingen in het BW. 6. De huurkoper van woonruimte mag zich te allen tijde geheel of gedeeltelijk van zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst bevrijden. 7. Voor de huurkoop van woonruimte blijven veel bepalingen van (semi-)dwingend recht; artikel 7:117 BW bepaalt van welke bepalingen niet of niet ten nadele van de huurkoper van woonruimte mag worden afgeweken.

BRON: Jorieke van Strijen | 15 maart 2017 | NautaDutilh https://www.nautadutilh.com/nl/information-centre/nieuws/eindelijk-een-nieuwe-wet-voorhuurkoop-onroerende-zaken

15

BIJLAGE III: Regels voor HuurKoop (eindelijk) versoepeld 28-10-2016 | Op 5 oktober 2016 is een nieuwe wet goedgekeurd die de 'Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken' (uit 1973!) moet gaan vervangen. De goedgekeurde wet is soepeler dan de oude. Wanneer deze wet in werking treedt zal het in huurkoop aanbieden van onroerende zaken voor professionele partijen én particuliere eigenaren interessanter worden dan voorheen. Dat is ook goed nieuws voor diegenen die niet een 'gewone' hypotheek kunnen krijgen, zoals startende ondernemers en ZZP’ers zonder track record. Een goede aanleiding om de wijzigingen in de goedgekeurde wet onder de loep te nemen en aandacht te besteden aan een aantal andere facetten van huurkoop. Wat is huurkoop? Kort gezegd gaat het om een vorm van koop op afbetaling; de verkoper houdt echter de eigendom van de verkochte woning totdat minimaal twee termijnen van de koopsom zijn afbetaald. De koper mag de woning al wel direct gebruiken, maar de wettelijke regels inzake huur en verhuur zijn niet van toepassing. Er bestaat dus bijvoorbeeld geen recht op huurbescherming. Wat is er precies veranderd? Het eerste wat opvalt is dat alleen de huurkoopovereenkomst met betrekking tot woonruimte, indien de huurkoper handelt als consument, verplicht in een notariële akte moet worden neergelegd. Bij bedrijfsruimte of kantoorruimte is er geen vormvereiste.

Wel kan ieder der partijen verlangen dat de overeenkomst in een notariële akte wordt vastgelegd, die in de openbare registers wordt ingeschreven. Dat is ook te prefereren, omdat een notariële akte de huurkoper beter beschermt (bijvoorbeeld tegen een latere vervreemding of bezwaring van de onroerende zaak, of een faillissement van de huurverkoper). De belangrijkste wijziging ten opzichte van de oude regeling is echter dat er geen bijzondere bepaling meer in de wet staat die aan de rechter de bevoegdheid geeft om een huurkoopovereenkomst te wijzigen. Ook valt op dat de wet expliciet bepaalt dat de huurkoper vervroegd mag aflossen en dat huurverkoper dan een aflosvergoeding mag berekenen. Overigens mag die vergoeding niet het door de huurverkoper geleden financiële nadeel overschrijden (net als bij een gewone hypotheek). Een vergoeding ter grootte van het (contant gemaakte) verschil tussen de contractrente over de resterende looptijd en de op het moment van aflossing geldende marktrente voor een gelijke rentevaste periode lijkt mij, afhankelijk van hoe de overeenkomst precies in elkaar steekt, toegestaan. Wel moet de berekenwijze duidelijk in de 16

huurkoop-overeenkomst zijn opgenomen. Deze tussentijdse aflossingsmogelijkheid is alleen expliciet voor woonruimte opgenomen in de wet. Dat laat volgens mij echter onverlet dat partijen dit bij bedrijfs- of kantoorruimte (vrijwillig) zouden kunnen overeenkomen. Nieuw is ook dat de overeengekomen koopprijs volgens van tevoren gemaakte afspraken mag worden geïndexeerd of aangepast aan de hand van een andere rentevoet. Wat gebeurt er als de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt? De verkoper hoeft dan niet, zoals vroeger, naar de rechter om de overeenkomst te ontbinden: een schriftelijke verklaring volstaat. Voor zover de huurverkoper in een betere vermogenspositie wordt gebracht, vindt volgens de wet 'volledige verrekening' plaats. Wat betekent dit? Mag de verkoper bijvoorbeeld een (flinke) boete in rekening brengen? En wat als de onroerende zaak tussentijds in waarde is gestegen? Heeft de huurkoper dan recht op een (deel van de) waarde of hangt dat van de formuleringen in de overeenkomst af (wat mij logischer lijkt)? Er is in ieder geval een uitspraak van het Hof Amsterdam uit 2014 (met betrekking tot roerende zaken) waaruit met enige goede wil zou kunnen worden afgeleid dat een boete toelaatbaar is, zij het dat die boete vatbaar is voor matiging door de rechter. Zelf zou ik menen dat een boete in de vorm van een gefixeerde schadevergoeding mogelijk is (vgl.

de 10% boete in een standaard koopcontract). Maar de nieuwe goedgekeurde wet biedt niet de (voor de praktijk onontbeerlijke) duidelijkheid 18. Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek? Mits het contract aan de voorwaarden voor de eigenwoningregeling voldoet, zal de huurkoper de betaalde rente19 van diens inkomen mogen aftrekken. Daarin verschilt een huurkoopovereenkomst niet van een gewone hypotheek. Essentieel voor de eigenwoningregeling is dat de waardeverandering van de woning de huurkoper voor minimaal 50% moet aangaan20. Ook als de overeenkomst tussentijds wordt ontbonden. De redactie van de overeenkomst luistert zeer nauw. Is overdrachtsbelasting verschuldigd? Afhankelijk van de vraag of een huurkoopovereenkomst een overdracht van de economische eigendom impliceert, zal de huurkoper bij de aanvang van de overeenkomst 18 Noot van de indiener van dit initiatievoorstel: los van wat wettelijk mogelijk is, dienen de initiatiefnemers

voor een ethische, maatschappelijke verantwoorde huurkoop3.0-variant, in samenspraak na te gaan onder welke strikte voorwaarden en met welk goed doel, er al dan niet boetes opgelegd kunnen worden. Zo dient er voor een ethische constructie een uitzondering gemaakt te worden voor wanbetaling uit overmacht, bijvoorbeeld door ontslag, scheiding of overlijden. Ofwel dient er een constructie ontwikkeld te worden die eventuele schade bij de huurverkoper door wanbetaling van de huurkoper gecompenseerd te worden in ofwel de huurprijs ofwel het opgebouwde aandeel in de woning. 19 In wet en regelgeving wordt de huur-component in deze huurkoop-variant ‘rente’ genoemd, ook al is er geen sprake van een gangbare lening of schuld zoals bij een reguliere hypotheek. 20 Zie ook laatste paragraaf bijlage I.

17

overdrachtsbelasting (2% voor woningen en 6% voor overige onroerende zaken) verschuldigd zijn. Bij de overdracht van de (juridische) eigendom is overdrachtsbelasting waarschijnlijk nogmaals aan de orde, zij het dat die dan wordt berekend over de waardevermeerdering (voor zover niet het gevolg van verbeteringen die de huurkoper zelf heeft bekostigd). Bij nieuw gebouwde onroerende zaken zal bij het aangaan van de overeenkomst veelal omzetbelasting (btw) verschuldigd zijn (en geen overdrachtsbelasting) en aan het einde van de rit mogelijk overdrachtsbelasting over de waardevermeerdering (en geen omzetbelasting). Wat is eigenlijk de positie van een financier met een ouder (hypotheek)recht? Het komt voor dat partijen een huurkoopovereenkomst willen aangaan terwijl op het object een hypotheekrecht rust ten behoeve van de bank van de verkoper. Op grond van haar hypotheekvoorwaarden zal de bank hiervoor toestemming moeten geven. Hoewel de bank een hypotheekrecht behoudt dat in rang vóórgaat op het recht van de huurkoper, kan zij de toestemming weigeren. Vraag is of een dergelijke houding altijd gerechtvaardigd is. De bank kan, in plaats van de toestemming te weigeren, immers ook bedingen dat de huurkoper de huurkooptermijnen direct aan de bank betaalt.

Is de wet ook van toepassing op de 'Groninger akte'? Een 'Groninger akte' is het spiegelbeeld van een huurkoopovereenkomst: de juridische eigendom wordt meteen overgedragen, zij het onder de ontbindende voorwaarde dat de gehele koopprijs en rente niet op de afgesproken datum zijn betaald aan de verkoper. Is aan de voorwaarde voldaan, dan keert de eigendom dus automatisch terug naar de verkoper. De koper krijgt al wel meteen het gebruik van de onroerende zaak. Gaat het om een woning, dan is de kans groot dat de Groninger akte tóch als huurkoop wordt gezien. De wet kent namelijk voor woonruimte een bepaling dat de huurkoopbepalingen ook van toepassing zijn op alle overeenkomsten die dezelfde strekking als huurkoop hebben. Desondanks kan de Groninger akte een alternatief zijn voor een (echte) huurkoop. Mits de overeenkomst op de juiste wijze is geformuleerd, zal geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over een tussentijdse waardevermeerdering, nu de overdracht van de economische eigendom en de juridische eigendom met elkaar samenvallen. En op financial lease? Financial lease ziet met name op bedrijfs- of kantoorruimte. Zoals gezegd is de hierboven genoemde strekkingsbepaling enkel gericht op woonruimte. Maar ik denk niet dat de huurkoopregels nooit van toepassing kunnen zijn op financial lease van bedrijfsruimte of kantoorruimte.

Vaak valt zo’n overeenkomst namelijk gewoon onder de wettelijke definitie van huurkoop (ondanks het kopje dat erboven staat).

18

Tot besluit De goedgekeurde wettelijke huurkoopregeling is sterk verbeterd. Het blijft echter wel zaak om u goed te laten adviseren wanneer deze wet in werking treedt en de huurkoop vast te leggen in een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Alleen dan wordt de huurkoper optimaal beschermd. Zwak punt blijft dat de nieuwe wet niet aangeeft in hoeverre een boete of (gefixeerde) schadevergoeding toelaatbaar is als het contract wordt ontbonden doordat de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt. In sommige gevallen verdient het aanbeveling om (ook) te kijken naar het alternatief: de Groninger akte. Dit kan u namelijk een (overdrachts)belastingvoordeel opleveren. Bron: J. Heemstra | De Clerq Advocaten en Notarissen | 5-10-2016 https://www.vastgoedactueel.nl/nieuws/regels-voor-huurkoop-eindelijk-versoepeld

19