commissie MPOF 18 juni 2021 versie 6
Tekst van het document
Technische sessie commissie MPOF: Gebiedsontwikkeling en stadion Feyenoord 18 juni 2021
o Programma o o
Even voorstellen Gebiedsontwikkeling o o o o
o
Gebiedsontwikkeling Feyenoord City Herontwikkeling Kuip Plan openbare ruimte Sociaal Economisch Programma
Nieuw Stadion o o o o o o
Visie Feyenoord Businesscase Het Stadionproject Bouw Landaanwinning Financiering
Feyenoord City & Herontwikkeling Kuip Stichting gebiedsontwikkeling aan de Maas
GEBIEDSONTWIKKELING FEYENOORD CITY Presentatie Commissie MPOF
18 juni 2021
INHOUD • Structuur Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas • Financiering Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas • Feyenoord City • Fase 1 • Fase 2 Herontwikkeling de Kuip • Fase 3 en 4 • Plan Openbare Ruimte • Sociaal Economisch Programma • Belang nieuwe stadion voor Feyenoord City
Presentatie Commissie MPOF
5
STRUCTUUR STIGAM
• Stichting als antwoord op de eis om een private en professionele gebiedsontwikkelaar op te richten • Geen winstoogmerk, maar verdeling van marges via waterval met de partners Stadion Feijenoord en Gemeente Rotterdam
• Statutaire borging doelstellingen • Betrokkenheid van de gemeente en Stadion Feijenoord ook via de governance (Raad van Toezicht) • StiGaM is verantwoordelijk voor de grond-, niet de vastgoedexploitatie • •
Stadion Feijenoord voor de stadionontwikkeling Marktwerking op de “commerciële” locaties, leningverstrekker combinatie AM/Heijmans eerste recht op aanbieding
Presentatie Commissie MPOF
6
STRUCTUUR STIGAM
Presentatie Commissie MPOF
7
FINANCIERING STIGAM
• Inkomstenbronnen StiGaM – Verkoop grond onder nieuwe stadion – Verkoop grond aan ontwikkelcombinatie(s) – Subsidie Woningbouwimpuls
• Financiering bestaande opstallen via Stichting Verwerving – Vreemd vermogen (Banciare Lening): 11,8 miljoen – Eigen vermogen private investeerders: 6,85 mio
• Financiering StiGaM – lening ontwikkelcombinatie AM/Heijmans: 10 mio – lening private investeerders: 10 mio – Vreemd vermogen (Bancaire lening): 22 + 2 mio Presentatie Commissie MPOF
8
FEYENOORD CITY POSITION PAPER EN MASTERPLAN
Presentatie Commissie MPOF
9
FEYENOORD CITY BESTEMMINGSPLAN • Vastgesteld door de Gemeenteraad 17 december 2020
• Behandeling bezwaarschriften en uitspraak door Raad van State waarschijnlijk voor einde 2021
Presentatie Commissie MPOF
10
FEYENOORD CITY PROGRAMMA (MAXIMA CONFORM BESTEMMINGSPLAN) • Woningen 3.769 • Hotel: 14.750 m2 (2 stuks / 2 locaties) • Kantoren: 12.600 m2 (exclusief ondergeschikte kantoren •
• • • • •
in stadion) Retail: 15.640 m2, waarvan max. 12.140 m2 sportgerelateerd Horeca: 13.750 m2 Discotheek / dancing: 1.000 m2 Stadion: 63.000 zitplaatsen en 5.000 m2 ondersteunende functies Bioscoop: 15.000 m2 Maatschappelijk, sport en dienstverlening: 79.200 m2
Presentatie Commissie MPOF
11
FEYENOORD CITY FASES / DEELGEBIEDEN
Presentatie Commissie MPOF
12
FASE 1
Presentatie Commissie MPOF
13
FASE 1 PARKSTAD ZUID IMAGINE
Programma: • 162 koopwoningen • 133 huurwoningen verkocht aan Vesteda
Planning • Succesvol in verkoop sinds Q1 2021 • Start bouw Q3 2021
Presentatie Commissie MPOF
14
FASE 1 WATERFRONT
Presentatie Commissie MPOF
15
FASE 1 WATERFRONT
Presentatie Commissie MPOF
16
FASE 1 ROSESTRAAT
Presentatie Commissie MPOF
17
FASE 1 COLOSSEUMPLOT PLAATJES WENDIE
Presentatie Commissie MPOF
18
FASE 1 MALLEGATPARK
Presentatie Commissie MPOF
19
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP Aanpak: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Intentieovereenkomst Stadion Feijenoord en StiGam Waardestellingsonderzoek Functionele Bouwstenen op basis van onderzoek en uitgangspunten Scenario’s Conclusies Vervolgproces conform Procesovereenkomst Stadion Feijenoord, StiGam en Gemeente Rotterdam
Adviseurs: • • • • • • •
Cultuurhistoricus, SteenhuisMeurs Concept Architect, OMA Constructeur, Van Rossum Raadgevende Ingenieurs Bouwadviseur, Heijmans Bouw Advies Commercieel Vastgoed, Mooi Lost Op Advies Opbrengsten TW3 en Ooms Kostendeskundige, BOAG (Drees en Sommer) Presentatie Commissie MPOF
20
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP CULTUURHISTORISCH ONDERZOEK EN WAARDESTELLING
Presentatie Commissie MPOF
21
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP CULTUURHISTORISCH ONDERZOEK EN WAARDESTELLING
Presentatie Commissie MPOF
22
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP CULTUURHISTORISCH ONDERZOEK EN WAARDESTELLING
Presentatie Commissie MPOF
23
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP CULTUURHISTORISCH ONDERZOEK EN WAARDESTELLING
Presentatie Commissie MPOF
24
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP BOUWSTENEN
Wonen in ring, commercieel vastgoed maaiveld
Wonen in ring + wonen en commercieel vastgoed maaiveld
25
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP BOUWSTENEN
Commercieel op BG en eerste ring, wonen in nieuwe plug in
Presentatie Commissie MPOF
26
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP BOUWSTENEN
Indoor sport in nieuwe plug in
Presentatie Commissie MPOF
27
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP BOUWSTENEN
Indoor sport in MAT building
Presentatie Commissie MPOF
28
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP BOUWSTENEN
Outdoor sport single bend
Presentatie Commissie MPOF
Outdoor sport double bend
29
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP BOUWSTENEN
Presentatie Commissie MPOF
30
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP SCENARIO’S
▪ Uit kansrijke bouwstenen drie scenario’s gemaakt ten behoeve van financiële verkenning. ▪ Bij verdere ontwikkeling ook andere scenario’s denkbaar.
Presentatie Commissie MPOF
31
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP CONCLUSIES
• De drie scenario’s zijn beoordeeld op hun haalbaarheid op het gebied van Cultuurhistorie, Techniek, Verkoopbaarheid en Financiën.
• Ze zijn alle drie haalbaar. • Hierbij is het mogelijk dat bij de ontwikkeling en participatie die nu gaat starten een volgend scenario zal ontstaan met een combinatie van de bouwstenen en misschien nog wel nieuwe bouwstenen.
• Het waardestellingsonderzoek is gereed, het haalbaarheidsonderzoek wordt afgerond en de ontwikkelovereenkomst wordt opgesteld om zodoende milestone 1 van de procesovereenkomst te halen. Presentatie Commissie MPOen participatie F
32
FASE 2 HERONTWIKKELING KUIP VERVOLGPROCES Conform Procesovereenkomst tussen Stadion Feijenoord, Gemeente Rotterdam en StiGam Milestone 1
Milestone 2 Milestone 3 Milestone 4 Milestone 5 Milestone 6
Waardestellingsrapport gereed en akkoord Haalbaarheidsonderzoek positief Ontwikkelovereenkomst Stadion Feijenoord en Stigam SO gereed VO gereed DO gereed Omgevingsvergunning Koop Start Bouw
Gedurende dit ontwikkelproces zal er een parallel participatieproces worden doorlopen, waarbij er ruimte is om ideeën in te brengen Presentatie Commissie MPOF
33
FASE 3 EN FASE 4
Presentatie Commissie MPOF
34
PLAN OPENBARE RUIMTE (POR)
1. Drie dragers
2. De belangrijke plekken liggen aan deze dragers
3. Wijkgerelateerde openbare ruimtes
Presentatie Commissie MPOF
35
PLAN OPENBARE RUIMTE (POR)
Verbindingen
Presentatie Commissie MPOF
Nieuwe plekken
36
SEP DEELPROJECTEN EN KPI’S 2030
DELTAPLAN WERKEN
-
1500 banen 310 fte netto Rotterdam Zuid Aanbieden 500 leerwerk mogelijkheden Creëren 100 carrière start garanties
-
200.000 bezoekers jaarlijks gebruik van sportmogelijkheden in de publieke ruimte 9000 extra structureel maandelijkse sporters 3.600 extra structureel wekelijks
PUBLIC SPACE SPORT & LIFESTYLE LAB
-
PLACEMAKING
-
Behoefte – en haalbaarheidsonderzoek (2022 – 2025) Ontwikkelen concept met partners Beleving en activering van gebied tijdens bouw Tijdelijke invulling panden, op weg naar definitieve plek Placemaking draagt bij aan werken, public space, branding & imago 6/18/2021
Masterplan
37
SEP UITVOERING IN VOLLE GANG
STAGES EN OPDRACHTEN
SOCIAL RETURN ON INVESTMENT
TIJDELIJKE INVULLING
Energie Combinatie DE NIEUWE PLOEG
POP UP INTITIATIEF GEKOPPELD AAN SOCIALE WERKGELEGENHEID
WERKGELEGENHEID
Ruim 300 stageplekken ingevuld bij Feyenoord en partnerbedrijven (MBO/HBO)
AFSPRAKEN MET DERDEN IN GEBIED
o o o o
Heilige Boontjes Wasstraat op Zuid Team Enkelband Opleiden monteurs 38
SEP UITVOERING IN VOLLE GANG INVULLING (TIJDELIJKE) RUIMTES
PADEL CLUB
GASKOEPELS CONCEPT
39
BELANG NIEUWE STADION VOOR FEYENOORD CITY • aanleiding en katalysator multifunctionele gebiedsontwikkeling • publiekstrekker en daarmee belangrijk voor multifunctionele Waterfront • één van de dragers van de huidige grondexploitatie • zonder Nieuw Stadion: – nieuw masterplan en bestemmingsplan nodig – geisoleerde woningbouw – geen SEP en geen fase 2, 3 en 4 zoals nu gepland – mindere kwaliteit openbare ruimte – forse vertraging van circa 3 jaar
Presentatie Commissie MPOF
40
Titel van de presentatie │ datum
41
Vragen
Nieuw Stadion Feyenoord Rotterdam, Nieuw Stadion, Stadion Feijenoord
Landaanwinning
Projectoverzicht Bouw
Ontwerp
Financiering
Overeenkomsten
Exploitatieplan
Begroting Feyenoord
Business case Rendement aandeelhouders
Position paper
VadM
Projectoverzicht Erfpacht SPV Landaanwinning
Feyenoord
Bouw Financiering
Nieuw Stadion
Vergoeding
VadM Rendement
Business Case voor Feyenoord • Nieuw stadion biedt meer zekerheid en groter opwaarts potentieel van de stadion inkomsten
€ 17,5 mln
€ 25,4 mln Nieuw Stadion
De Kuip • Nieuw Stadion biedt een sterkere basis voor het verdienvermogen van Feyenoord, naast; ✓ Transfers ✓ Europees voetbal ✓ Partnerships ✓ Mediarechten ✓ Merchandising
• Mogelijkheid om mede-aandeelhouder/mede-eigenaar te worden van het nieuwe stadion
ISG REVIEW OP DE BUSINESS CASE Summary valuation report ISG April 2020
De geactualiseerde business case is opnieuw voorgelegd aan ISG
De prognoses van omzet en kosten getoetst en akkoord bevonden.
Revenue Area
Feyenoord Forecast
ISG adjustments
Impact
GA Tickets
€22.7mm
Forecasts are reasonable
-
Business Units/Seats
€37.0mm
Forecasts are reasonable
-
Rent
€2.2mm
Forecasts are reasonable
-
F&B
€36.1mm
Forecasts are reasonable
-
Sponsorship
€3.5mm
Forecasts are reasonable
-
Tour
€2.0mm
Forecasts are reasonable
-
Boards
€1.5mm
Forecasts are reasonable
-
Parking
€2.8mm
Forecasts are reasonable
-
ISG zal de rapportage voor financial close
Total Revenue
€107.8mm
Operating Costs
€75.8mm
EBITDA
€32.0m m
-
Forecasts are reasonable
-
SEIZOENKAARTEN EN DAGKAARTEN IN BUCA 2.1 CONSERVATIEVER Bedragen in mln. euro
Seizoenkaarten en dagkaarten (algemeen publiek) Nieuw Stadion
Prijs gem. (prijspeil ’25/’26)
Seizoenkaarten
36.116
Vak van Zuid
3.884
Dagkaarten
263.500
Bezettingsgraad en prijs per wedstrijdtype
Uitvak
17.600
Bezettingsgraad en prijs per wedstrijdtype
Seizoenkaarten en dagkaarten (algemeen publiek) Kuip
5
Plaatsen verkocht (totaal in seizoen)
Plaatsen verkocht (totaal in seizoen)
392 €/kaart (gew. gem.)
Prijs gem. (prijspeil ’25/’26)
Seizoenkaarten
30.920
330 €/kaart (gew. gem.)
Dagkaarten incl. uitvak
102.500
Bezettingsgraad en prijs per wedstrijdtype
Horeca gem. besteding algemeen publiek (prijspeil ’25/’26) • De Kuip
• Nieuw Stadion
o In normale seizoenen ca. € 4,00 - € 4,50 per persoon o Bij lage bezoekersaantallen hogere besteding per persoon ✓ Bijv. FEY-VIT tijdens Corona: € 7,46 (geïndexeerd naar prijspeil ’25/’26) o Oorzaak: ✓ Kortere wachttijden ✓ Sneller doorlopen
o Bijna € 7,00 (geindexeerd) per pers. gem. over alle Feyenoord events o Verbeteringen t.o.v. De Kuip: ✓ Veel meer uitgiftepunten; nagenoeg verdubbeling ✓ Beter bereikbaar met ruime omloop ✓ Verbeterd aanbod ✓ Bijna 30% snellere transacties o Conservatief ten opzichte van andere nieuwe en gerenoveerde stadions o Getoetst en redelijk bevonden door ISG o Hogere besteding bij niet-Feyenoord events
Mallegatpark Hoofd & Supporters’ Zone | 41
ORGANISATIE NIEUW STADION • • •
Opdrachtgever Nieuw Stadion B.V Projectteam: ontwerp en regie Externe adviseurs: ontwerp, constructie, bouwkosten, techniek Project-commissariaat
•
• • • •
Opdrachtgever Nieuw Stadion B.V Projectteam: bouwtoezicht Project-commissariaat Opbouw exploitatie-organisatie
Ontwikkelfase • • •
Banken Aanneemcombinatie Economisch adviseur banken (ISG) • • • •
Technisch adviseur banken Insurance adviseur banken Juridisch adviseur banken Economisch adviseur banken
Tijdens de bouw
• •
Technisch adviseur banken Aanneemcombinatie Partners (in) exploitatie?
•
Aandeelhouders
•
Raad van commissarissen
• •
Nieuw Stadion B.V Feyenoord Rotterdam
Exploitatiefase
Aannemerscombinatie “De Nieuwe Ploeg”
VOORBEREIDING BOUW(CONTRACT) NIEUW STADION BOUWTEAM
Mei- juli 2021
2019 – mei 2021 Ontwerp en Prijsvorming
DNP Nieuw Stadion OMA
Contract RHDHV
(extern begeleid)
Definitief ontwerp
Kick off contractering
Contractontwerp
Calculaties DNP
Risico-sessies
Juli - oktober Prijsovereenstemming
Aanneem-contract
• Aanneemcontract op basis van engineer en build: gegarandeerde maximumprijs • Toetsing bouwraming door Lenders Technical Advisor: • Contractvoorwaarden • Bouwbaar binnen tijd en budget • Risicovoorziening voldoende • LTA rapport voor bankenconsortium; info ook beschikbaar voor gemeente !
December 2021 Aanneemcontract
DUURZAAMHEID EN VEILIGHEID •
State of the art veiligheid •
Samenwerking met overheden en kennisinstituten
• •
Brede inzet stadion faciliteiten voor omgeving
Duurzaamheid stadion en gebied (ESCO) •
Duurzaamheid gebiedsontwikkeling:
•
PV voor gebied op het dak van het stadion
•
Warmte-Koude uitwisseling stadion/gebied
•
Laadpaalinfrastructuur stadion en gebied
•
Deelname Sociaal Economisch Programma: •
Stageplaatsen
•
Betaalbare verduurzaming voor lagere inkomens
Landaanwinning
Landaanwinning als afzonderlijk project • Start aanleg loopt vooruit op financial close FEYENOORD STADIUM • Is een civiel project en geen bouwproject • Grond, geen vastgoed • Andere aanneemcombinatie • Eigen financiering OMA | LOLA
ORGANISATIE LANDAANWINNING; CONTRACTEN EN FINANCIELE STROMEN Aanneem-combinatie
Financier
• Financiering • Rente en aflossing
• Opdracht tot aanleg • Oplevering landaanwinning
In business case 2.1
Rijksvastgoed bedrijf
• Overdracht waterperceel • Verhuur langsdam
• Jaarlijkse canon • Afkoop ondererfpacht na 30 jaar
• Jaarlijkse canon • Vergoeding overnamesom • Huur langsdam
• Overname waterperceel • Huur langsdam
Gemeente Rotterdam
Stichting Landaanwinning
• Uitgifte in erfpacht waterperceel • Onderverhuur langsdam
Nieuw Stadion B.V.
• Uitgifte in ondererfpacht landaanwinning
VOORBEREIDING BOUW(CONTRACT) LANDAANWINNING
Aanneemcombinatie
2020 - augustus 2021
Nieuw Stadion
StiGaM
Ontwerp (HbR)
Voorbereiding, financiering, contractering
Gem R’dam
• Aanneemcontract marktconform voor type werk • Toetsing bouwraming : • Bouwbaar binnen tijd en budget • Risicovoorziening voldoende
Augustus 2021 Besluitvorming
Augustus 2021 - augustus 2022 Aanleg landaanwinning
Financiering stadion: structuur en status Sources of Funds (* EUR mm) Senior vreemd vermogen GS Construction Loan
Omvang
Status
Lopende actie
223,0
Highly confident
Documentatie
Overige bronnen en achtergesteld vermogen Junior Loan Stichting De Verre Bergen Other Sources, founder based
70,0 24,5 30,0
Letter of interest Hoofdlijnen akkoord Proposal
Term Sheet Financieringscontract Evaluatie
Eigen vermogen Stadion Feijenoord VadM Gemeente Total Sources of Funds
13,0 40,0 40,0 440,5
Highly confident Intentie verklaringen Besluit onder voorwaarden
Documentatie Marketing, due diligence Toetsing aan position paper
• Gestructureerd conform de eisen voor ‘investment grade’ rating van kredietbeoordelaars • M.b.t. Senior/Junior lening: Conservatieve rekenrente opgenomen in BuCa
Verschillende financiers, verschillende processen EUR 93 miljoen
EUR 24,5 – 54,5 miljoen
EUR 293 – 323 miljoen
Aandeelhouders SF
Founders
Banken / Junior Lenders
Zeggenschap
Rendement
Exclusieve rechten
Rente
Aflossing
Gemeente Rotterdam
Stichting De Verre Bergen
Constructiefinanciering
Vrienden aan de Maas
(Founder)participaties
Junior lening 1
Stichting Kromme Zandweg • Toetsing aan position paper • Aandeelhoudersovereenkomst: • invloed op beleid en bestuur Nieuw Stadion • Rendement, exit • bandbreedte • Commitment • Toetsing opschortende voorwaarden • Kapitaalstorting
• • • •
Hoofdlijnenovereenkomst Uitwerking exclusieve rechten Overeenkomst Storting
• Zie slide: ‘Financiering, het proces van goedkeuring senior en junior financiering’
Take out financiering • Structurering • Rating • Take out • Bond-issue • private placement • senior lender(s)
Financiering “30 mln”; aanbiedingen worden geevalueerd
Partnership
Proces
Founder-programma tijdens de bouw om EUR 30 miljoen te herfinancieren a.Partnership met Nieuw Stadion en Feyenoord op gebied van sales, F&B etc. b. overbruggingsgarantie van EUR 30 mln
• Evaluatie loopt door in Q3 • Overeenkomst parallel aan proces Lenders • Fan-programma tijdens de bouw
Financiering, het proces van goedkeuring senior en junior financiering Goedkeuring kredietcommissies
Interested
Lenders presentatie • Project • Globale business case
Lenders presentatie • Financieel model • Business case
Goedkeuring kredietcommissies
Highly confident/Letter of interest
Due diligence
Dataroom: • volledige business case • Rapporten LTA, LIA, LLA • Reliance letter LEA • Essentiele overeenkomsten
CP’s vervuld
Commitment
Financieringsovereenkomst met CP’s
Financial close
Hier staan we nu
Robuustheid Per saldo minder risicovol dan BuCa 1.0 1. Bandbreedte systematiek beschermt aandeelhouders en financiers tegen resultaat schommelingen. 2. Alle aandeelhouders behalve gemeente zijn begrensd in uitkeringen.
3. Ook in Perfect Storm houdt financiering stand. 4. Robuustheid aangetoond door analyses Deloitte.
Haalbaarheid 1. Relevante ratio in BuCa opgenomen als middel om financierbaarheid te beoordelen: DSCR 2. BuCa voldoet aan eisen financiers en criteria kredietbeoordelaars omtrent Solvabiliteit en Liquiditeit. 3. Concrete en gerenommeerde financieringspartijen aan boord.
4. Eenvoudigere structuur (geen exploitatie vof meer) 5. BuCa 2.1 beter en concreter onderbouwd. 6. Hogere vergoeding aan BVO vanaf jaar 1. 7. Conservatievere aannames voor o.a. bezoekersaantallen, bestedingen horeca en tours/attractie en rente lasten.
8. Uitgangspunten getoetst en redelijk bevonden door ISG.
Risico & Rendement Rendement/risico profiel voor gemeente 1. Lager rendement over 25 jaar door: • •
Externe factoren (m.n. fiscaal) Conservatievere aannames
2. Deels hersteld door rendement van de andere aandeelhouders te begrenzen.
3. Door verlenging met 2 jaar: • • • •
4,7% rendement voor gemeente Volledige exit gemeente uit Nieuw Stadion (40mln) (conform eis gemeente) Versnelde exit in upside scenario Ook exit in downside scenario
4. Aanvullend: • • • •
Uitkoop preferent aandeel (7,9mln) Erfpacht (2,17mln p.a.) OZB stadion (2,3mln p.a.) Maatschappelijk rendement
Cash Flow gemeente Rotterdam Inbreng 2021-2025
Inkomsten 2026-2052
Bedragen in euro x 1 miljoen Totaal CF Gemeente
(40)
104
64
-
8
8
Erfpacht OZB
(66) -
66 87
87
Totaal
(106)
265
159
Onderdeel Stadion
Preferent aandeel*
*rendementuitkeringen op preferent aandeel zijn resultaatafhankelijk, maar bedragen in beginsel 4% van de hoofdsom; niet in dit overzicht opgenomen