Bijlage behorende bij 23bb001968 over adviezen abc commissie (geanonimiseerd)

blad: 7/17

vestiging secuur geïnformeerd. Daarbij is duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor hen zijn en het feit dat de gemeente niet tot onteigening zal overgaan. In de periode voorafgaand aan dit besluit heeft de gemeente de eigenaren-bewoners in het plangebied persoonlijk benaderd om hen te informeren en te betrekken bij de plannen voor het samenvoegen van woningen in de Utrechtsestraat. Daarbij zijn de plannen nader toegelicht. Er is uitgelegd welke plannen er zijn bij de gemeente, welke doelstellingen daarbij horen en wat het perspectief is voor hen als bewoner. De eigenaren zijn uitgenodigd om in gesprek te gaan met de gemeente en er is positief contact. Algehele tendens is dat de bewoners liever geen dwangmaatregelen hebben, maar wel de voordelen zien voor hun leefomgeving. De gemeente heeft de eigenaren (en huurders) per (aangetekende) brief geïnformeerd over het besluit tot vestiging van de Wvg. In deze brief is aangegeven hoe de eigenaar of de erfpachter de gemeente kan benaderen voor vragen. Tevens is er verwezen naar een projectwebsite. De brieven zijn aan de bewoners uitgereikt voordat ze aangetekend werden bezorgd. Tijdens het uitreiken zijn de gevolgen van het voorkeursrecht en het project toegelicht. Na vestiging van het voorkeursrechtzijn er twee inloopspreekuren in de buurt georganiseerd voor de bewoners.

De gemeente blijft in contact met de bewoners door middel van schríftelijke communicatie, telefonisch, persoonlijk contact en (actieve) aanwezigheid in de wijk. Het voorkeursrecht heeft in eerste instantie alleen gevolgen voor de eigenaar. Er zijn ook huurders die hun woning huren binnen het Wvg-gebied. Zij hebben een brief ontvangen, met informatie over het voorkeursrecht en over het samenvoegen en zijn waar mogelijk persoonlijk geïnformeerd op de dag van de bezorging van de brief. (…)” Bestreden besluit (Vestiging voorkeursrecht Utrechtsestraat) In uw openbare vergadering van 29 september 2022 heeft u onder verwijzing naar de artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten het volgende besloten: De gemeenteraad heeft als volgt besloten, welk besluit hieronder integraal is opgenomen: De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 augustus 2022 (D2208104731/22bo005003) gelet op het feit dat wij gezamenlijk met onze partners in 2011 het Nationaal Programma Rotterdam Zuid hebben gelanceerd; gelet op het doel om onder andere de eenzijdigheid van de woningvoorraad en woonmilieus in Rotterdam Zuid te doorbreken door het realiseren van meer gedifferentieerde woonmilieus;

blad: 8/17

gelet op dat aan de gronden de bestemming wonen is toebedacht, waarbij sprake is van beteren ander gebruik dan het huidige woongebruik; gelet op het feit dat de gemeente haar regiepositie wil versterken; gelet op de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Algemene wet bestuursrecht; gelet op het feit dat de gemeente haar regiefunctie kan versterken met het aanwijzen van gronden op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten en daarmee haar uitgangspositie op de vastgoedmarkt versterkt; gelet op het feit dat er nu nog geen bestemmingsplan is vastgesteld voor de beoogde nieuwe ontwikkeling en er geen in voldoende mate gedetailleerde structuurvisie voorhanden is waaruit de toekomstige bestemming blijkt en wij voornemens zijn een bestemmingsplan/omgevingsplan binnen 3 jaar vast te stellen, waarna het voorkeursrecht automatisch wordt verlengd met een periode van 10 jaar (na inwerkingtreding van dat omgevingsplan/omgevingsplan); gelet op het feit dat in de Omgevingsvisie en het omgevingsplan Hillesluis is en zal worden aangewezen als een moderniseringsgebied ex artikel 3.5 Wro of het equivalent in de nieuwe Omgevingswet; gelet op het feit dat er vooruitlopend op de vaststelling van een bestemmingsplan de mogelijkheid bestaat een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten; dat er gezien het bovenstaande een belangenafweging heeft plaatsgevonden

tussen de publieke belangen van de gemeente en de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, waarbij is geconcludeerd dat de belangen van de gemeente zwaarder wegen; dat de zienswijze in de bij het raadsvoorstel behorende reactienota zienswijzen geen aanleiding heeft gegeven tot aanpassing van dit besluit; gelet op het feit dat niet eerder voor deze gronden een voorkeursrecht van toepassing was;

besluit: - Het project Samenvoegen in de Utrechtsestraat in uitvoering te nemen, - Op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg de percelen die zijn betrokken bij de samenvoegaanpak in Utrechtsestraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (D2208-104752) en tekening (D2208-104756) aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is, - De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het besluit van 29 september 2022 tot vestiging van het voorkeursrecht Utrechtsestraat is op 30 september 2022 gepubliceerd in het Gemeenteblad (Nr. 436520). Met de brief van 30 september 2022 worden de eigenaren en beperkt gerechtigden van de

blad: 9/17

percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd ieder afzonderlijk, per aangetekende brief bericht over de inhoud van het besluit en de gevolgen hiervan. Ook worden betrokkenen geïnformeerd over de rechtsbeschermingsmogelijkheden waaronder de bezwaarprocedure. Bezwaren Bezwaarmaakster is e bekend gemeente Rotterdam,

, kadastraal

Bezwaarmaakster heeft per brief van 15 augustus 2022 bezwaar gemaakt tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 5 juli 2022. Dit bezwaarschrift wordt geacht mede te zijn gericht tegen het door u genomen besluit tot het vestigen van het definitieve voorkeursrecht Utrechtsestraat d.d. 29 september 2022, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 30 september 2022. Kort weergegeven staat in het bezwaarschrift het volgende. Bezwaarmaakster is weduwe en reeds op respectabel leeftijd en zeer gehecht aan haar kleine woning. Het is haar eigen woning waarvoor ze hard gewerkt heeft en juist haar laatste jaren wil ze daar doorbrengen' Van een verkoop kan voorlopig geen sprake zijn ook niet aan de gemeente. De motivering van uw besluit is onvolledig en onzorgvuldig. lmmers er zijn genoeg andere maatregelen te treffen om de wijk te verbeteren. Het is bezwaarmaakster volstrekt niet duidelijk waarom op haar woning nu een voorkeursrecht is gelegd. De huidige situatie past ook heel goed in het genoemd Programma Samenvoegen en Vergroten. Daarnaast is dit programma meer een mogelijkheid voor particulieren om subsidie te krijgen voor een verbouwing van een woning. Dit kan dan geen onderdeel zijn voor een wettelijke basis voor het vestigen van een voorkeursrecht. Tevens kan bezwaarmaakster niet voldoen aan uw wens om de woning uit te breiden door een samenvoeging van woningen.

Dit omdat zij niet beschikt over financiële middelen om een woning op te kunnen kopen en samen te voegen. Bezwaarmaakster wil haar vrijheid behouden en zeker als het besluit niet afdoende is gemotiveerd en er geen belangenafweging heeft plaatsgevonden. Kort samengevat zijn de bezwaren in de kern dat er een te grote claim door de gemeente wordt gelegd op een gebied waar al gewoond wordt en het niet noodzakelijk is om juist op haar woning een voorkeursrecht te vestigen. Bezwaarmaakster voelt zich overvallen door de besluitvorming en haar zwaarwegende belangen hebben geen enkele rol in deze besluitvorming gespeeld. Zij woont hier juist heel prettig en wil absoluut niet verhuizen. De motivering van het besluit is dan ook verre van volledig. Verweerschrift In het ingediende verweerschrift wordt ingegaan op de gronden van bezwaar. Kort weergegeven staat daarin het volgende. Eigenaren zijn niet verplicht om aan de gemeente te verkopen. Zij zijn vrij te bepalen of, en zo ja, wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan. Wanneer een eigenaar aangeeft een woning

blad: 10/17

te willen verkopen, wordt er met deze eigenaar persoonlijk overlegt over de mogelijkheden. Met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid hebben de overheid en partners gekozen voor een nieuw perspectief voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. Eén van de pijlers van het programma is de eenzijdigheid van de woningvoorraad en woonmilieus op Zuid doorbereken door het realiseren van meer gedifferentieerde woonmilieus, De ambitie is om de wijken diverser te maken: qua woningaanbod, bevolkingssamenstelling voorzieningen en inkomensniveau. In 2030 moet Rotterdam Zuid woonwijken hebben waar voor iedere doelgroep een goede woning en een prettig woonmilieu wordt aangeboden. Bij de nieuwe woonmilieus gaat het niet alleen over woningen en buitenruimte, maar ook om de kwaliteit van de scholen, om veilige wijken en voorzieningen. De gemeente heeft in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) twee doelstellingen voor het project Utrechtsestraat: 1. Via samenvoegen en vergroten van de woningen en verbeteren van de uitstraling van de straten in het projectgebied, wordt komende vier jaar bijgedragen aan het creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter woonklimaat.

Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen of te vergroten. 2. Via de integrale projectaanpak in samenwerking met o.a. Directie Veilig, Bouw -en Woningtoezicht en Maatschappelijk Ontwikkeling krijgen we een betere grip op de leefkwaliteit binnen dit projectgebied. Uiteindelijk hoopt de gemeente dat er een meer divers woningaanbod zal zijn, waardoor voor zowel zittende eigenaren als nieuwe eigenaren (waaronder sociale stijgers) een plek komt om in de Utrechtsestraat te wonen. Daarmee maakt de gemeente de woonwijk bestendig voor de toekomst. Uit de wetsgeschiedenis2 en vaste jurisprudentie3 blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor een wezenlijk andere gebruiksvorm. Ook bij een beter of intensiever gebruik dan het bestaande gebruik kan van “afwijkend” gebruik” sprake zijn. In een recente uitspraak over een ander Wvg-besluit van de gemeente Rotterdam (inzake de Wvg Urkersingel) heeft de rechtbank dit bevestigd4. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook sprake is van afwijkend gebruik als sprake is van een beter gebruik. In de Utrechtsestraat staat de gemeente tevens een beter gebruik voor.

Dat doet zij door het toepassen van het Programma Samenvoegen en vergroten, waarbij een gedifferentieerd woonmilieu wordt gecreëerd. Door woningen te kopen en samen te voegen met andere woningen of te vergroten ontstaat er een meer gedifferentieerd aanbod van woningen, waardoor ook sociale stijgers zich kunnen vestigen in de wijk of in de wijk kunnen blijven wonen. Daarnaast wordt de kwaliteit van de woningen verbeterd. Het Programma Samenvoegen en vergroten vindt haar oorsprong in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Binnen dit programma worden naast de woningen ook aandacht besteed aan de buitenruimte, de kwaliteit van scholen, werkgelegenheid en veiligheid. Al met al zijn wij van mening dat ook in het plangebied Utrechtsestraat sprake is van een verbeterd gebruik, zodat sprake is van afwijkend gebruik en wordt voldaan aan de vereisten van het voorkeursrecht.

blad: 11/17

Bij een vestiging op basis van artikel 5 lid 1 Wvg liggen de basis voor de plannen voor de toebedachte bestemming niet vast in een bestemmingsplan of een structuurvisie in de zin van de Wro. Het vestigen van de Wvg wil men het liefst zo vroeg mogelijk in de realisatie van de ruimtelijke ontwikkelingen doen. Hierbij is vaak nog sprake van onzekerheid van de realisatie van die plannen. Dat staat een vestiging van de Wvg niet in de weg. De wetgever heeft bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van het voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat dit financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken. Wij kunnen met mevrouw in gesprek treden over de eventuele mogelijkheden. Het voorkeursrecht verplicht mevrouw ook niet om samen te voegen. De gemeente heeft een actieplan ‘Samen tegen woonoverlast 2019-2023’ opgesteld met de acties die de gemeente gaat uitvoeren om overlast tegen te gaan. Ook worden huisjesmelkers aangepast. Sinds 1 januari 2022 is er een opkoopbescherming voor woningen. Dit betekent dat huizen die na 1 januari 2022 gekocht zijn, niet meer verhuurd mogen worden zonder vergunning. De opkoopbescherming geldt in 16 wijken in Rotterdam, ook in Hillesluis geldt de opkoopbescherming.

Het geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000. Met de opkoopbescherming mag een woning alleen nog verhuurd worden onder bepaalde voorwaarden. Deze plannen zijn goed voor de leefbaarheid in de wijk, maar zorgen niet voor een meer gedifferentieerde woonvoorraad. Daarvoor zetten wij het programma samenvoegen en vergroten samen met het voorkeursrecht in. Zo kunnen investeerders zich niet in de plannen ‘inkopen’. We zien dat de doelstelling door de markt zelf te weinig wordt opgepakt, waardoor daar een stimulans nodig is. Deze kan gegeven worden als de gemeente in de gelegenheid wordt gesteld om woningen die te koop komen te kopen. De gemeente verwacht dat door de totale aanpak een sneeuwbaleffect ontstaat waardoor er door de zittende eigenaren meer initiatieven worden ontplooid. De omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd, is bepaald aan de hand van het Werkprogramma NPRZ, het door de gemeente opgestelde projectplan Utrechtsestraat en de logische afbakening van de woonblokken. Het betreft 36 woningen waarop de Wvg gevestigd wordt. Een van de 37 woningen in het projectgebied is namelijk reeds samengevoegd. Het voorkeursrecht hoeft alleen gevestigd te worden op die percelen waar nog niet is samengevoegd.

Het was bij de voorlopige vestiging niet in alle gevallen op basis van de kadastrale en bag-gegevens inzichtelijk of woningen daadwerkelijk samengevoegd zijn. De eigenaren konden zich naar aanleiding van de voorlopige vestiging van het voorkeursrecht bij de gemeente melden. Op basis van een interne bezichtiging van de woning is bepaald of de woning voldoet aan de voorwaarden van een samengevoegde woning. Voldoet de woning hieraan, dan is het perceel niet meer worden opgenomen in het voorstel aan de gemeenteraad tot vestiging van het voorkeursrecht. De begrenzing van het vestigingsgebied geeft nog geen zekerheid over de uiteindelijke reikwijdte van het samenvoegplan. Het is dan ook logisch dat in dit stadium van het proces de omvang van het projectgebied nog niet volledig vaststaat.

blad: 12/17

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal pas de daadwerkelijke begrenzing van het project kunnen worden bepaald. Op dat moment kan geconstateerd worden dat de vestigingsgrens te ruim of te krap bemeten is. Deze kan dan alsnog worden aangepast door middel van de daartoe te nemen besluiten. Hoorzitting Op 2 maart 2023 vond er een hoorzitting plaats, ten overstaan van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, bestaande uit: d voorzitter; lid; lid. De commissie werd bijgestaan door mevrouw mr. s. Bezwaarmaakster en gemachtigde hebben aangegeven niet gehoord te willen worden. Van de zijde van de gemeenteraad hebben de heer van Bueren en mevrouw mr. extern adviseur, deelgenomen aan de hoorzitting. Van de hoorzitting is, met toestemming van de aanwezigen, een geluidsopname gemaakt en deze is toegevoegd aan het bezwaardossier. Voor zover hetgeen tijdens de zitting is besproken van belang is voor de heroverweging in bezwaar wordt dat bij de onderstaande overwegingen vermeld. Overwegingen Het onderhavige voorkeursrecht is gevestigd op grond van de artikelen 2 en 5 Wet voorkeusrecht gemeenten (hierna: Wvg). Uit artikel 5 Wvg volgt dat uw raad bevoegd is een voorkeursrecht te vestigen zonder dat daarvoor een vestigingsgrondslag te vinden in een ruimtelijk plan op grond van de Wro.

Dit artikel strekt ertoe dat uw raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een structuurvisie of bestemmingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het bestaande gebruik, opdat reeds in een vroeg stadium slagvaardig kan worden opgetreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Duidelijk mag zijn dat in deze fase de toegedachte bestemming slechts globaal en in algemene bewoordingen kan worden aangegeven. Dit is inherent aan voornoemd artikel 5. In jurisprudentie is dit meermalen overwogen. Gewezen wordt in dit verband op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 april 2006 met zaak nr. 200508246 en de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 3 maart 2004 met zaak nr. 200304767. Uit artikel 5 Wvg volgt dat er twee eisen zijn waaraan moet worden voldaan om het voorkeursrecht te kunnen toepassen. In het toekomstige plan moet sprake zijn van een niet agrarische bestemming en er moet sprake zijn van een ander gebruik dan ten tijde van de toepassing aanwezig. De commissie moet allereerst beoordelen of terzake van het voorkeursrecht Utrechtsestraat aan de vestigingseisen van artikel 5 Wvg is voldaan.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is bij

blad: 13/17

de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijke andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een “afwijkend gebruik” kunnen worden gesproken. Uit de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer, 1976-1977, 13713, nr. 9, p.6) volgt voorts dat ook bij een beter gebruik dan het bestaande gebruik van “afwijkend gebruik” zal kunnen worden gesproken. De commissie is ambtshalve bekend met een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam over het voorkeursrecht Urkersingel waarin dit is bevestigd. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook sprake is van afwijkend gebruik als sprake is van een beter gebruik. Aan de basis van het voorkeursrecht Urkersingel lag het raadsvoorstel, het NPRZ, meer in het bijzonder het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, uitvoeringsplan 2019-2022 (hierna: NPRZ). Uit de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006 in zaak nr. 200602047/1 volgt dat de wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden voldoende is ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht. Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol.

Naar het oordeel van de commissie doet zich in de voorliggende kwestie waar het gaat om het voorkeursrecht Utrechtsestraat een vergelijkbare situatie voor als die van het voorkeursrecht Urkersingel. Het NPRZ ligt ook aan de basis van dit voorkeursrecht. Om tot de uitvoering van het programma Samenvoegen en vergroten te komen is het voorkeursrecht gevestigd. De gemeente houdt daardoor de regie van de herontwikkeling in handen. Het NPRZ betreft, kortweg gezegd, een programma van het Rijk, de gemeente Rotterdam en verschillende partners. Uit stukken (waaronder via internet te raadplegen stukken) blijkt dat in dit programma wordt gewerkt aan een gezonde toekomst voor Rotterdam en er een nieuw perspectief is gekozen voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. In de uitvoeringsplannen wordt beschreven welke weg hiervoor moet worden afgelegd. Het uitvoeringsplan is het NPRZ, uitvoeringsplan 2019-2022. In het hoofdstuk “Pijler Wonen” wordt ingezoomd op de transformatie van de woonmilieus op Zuid. Uit het Werkprogramma NPRZ Hillesluis volgt dat het huidige woningaanbod eenzijdig is met een gebrek aan woningen die geschikt zijn voor sociale stijgers. In het Werkprogramma is tevens benoemd dat kwetsbare wijken intensief beheer nodig hebben.

De doelstelling voor het project de Utrechtsestraat zijn om door middel van het samenvoegen van beneden- en bovenwoningen tot volwaardige eengezinswoningen en het toekomst bestendig maken van de woningen. Daarnaast het verbeteren en vergroenen van de buitenruimte woningdifferentiatie in de wijk te creëren. Een samengevoegde woning wordt als eengezinswoning gezien als de begane grond, de eerste en de tweede verdieping deel uitmaken van dezelfde woning. Deze woning wordt door één gezin (één huishouden) bewoond. De woning heeft daarnaast in ieder geval één postadres, één aansluiting voor nutsvoorzieningen (en geen tussenmeters), heeft één keuken en één badkamer, tenzij voor het gebruik als eengezinswoning meerdere badkamers logisch zijn en geen afsluitbare deuren naar bovenverdieping of een gesplitste tuin.

blad: 14/17

In het projectgebied Utrechtsestraat zijn 37 woningen gesitueerd. De panden dateren uit begin 20e eeuw en de gevels van de Utrechtsestraat sluiten naadloos aan op de gevels van het Stichtseplein en vormen één karakteristiek geheel. In de cultuurhistorische verkenning die in 2016 uitgevoerd is, is geen specifieke cultuurhistorische waarde voor deze panden benoemd. Een eerste inventarisatie van de woningen is reeds gedaan. De bovenwoningen zijn groter dan 75 m². Deze kunnen worden samengevoegd met een benedenwoning van ± 45 m². Hierdoor ontstaan er grote eengezinswoningen van 120 tot 140 m² die een significante kwaliteitsimpuls kunnen leveren aan de woningvoorraad. Voor de ondersteuning en het versterken van de regie bij de uitvoering van samenvoegen en vergroten in de Utrechtsestraat wordt gekozen om een voorkeursrecht te vestigen, omdat dit de regiepositie van de gemeente versterkt bij de uitwerking van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022. In de Omgevingsvisie is de Utrechtsestraat opgenomen als Moderniseringslocatie (in de zin van artikel 3.5 Wro en bij inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet in de zin van artikel 4.18 Omgevingswet). In dit gebied is sprake van een noodzakelijke modernisering of vervanging van bebouwing met dezelfde bouwmassa.

Zolang de modernisering niet is verwezenlijkt, wordt het huidige gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van het plan. De moderniseringslocatie wordt ook opgenomen in het nog op te stellen bestemmingsplan/omgevingsplan. Ter zitting is besproken dat het bestemmingsplan “Hillesluis” (onherroepelijk sinds 2010) vigerend is. De woning van bezwaarmaakster heeft de enkelbestemming ‘Wonen’ met maximaal 3 bouwlagen. Ingevolge artikel 25, eerste lid en onder a van de bij het bestemmingsplan behorende regels zijn de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden bestemd voor woningen, met de daarbij behorende inpandige bergingen, garageboxen, alsmede inpandige nutsvoorzieningen. Ter zitting is de vraag gesteld in hoeverre gebruik kan worden gemaakt van artikel 5 van de Wvg indien er al een bestaand bestemmingsplan van kracht is. Ter zitting is door uw vertegenwoordiger toegelicht dat het een ouder bestemmingsplan betreft en dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid waarbij in de samenvoeging van woning wordt voorzien. Daarbij zal een andere omschrijving van de functie ‘Wonen’ worden opgenomen. Het huidige gebruik, te weten een boven- en benedenwoning, wijkt af van het beoogde gebruik als eengezinswoning. Er zal sprake zijn van een beter gebruik dan het huidige gebruik. Het beter gebruik ziet ook op de doelstelling om heel Rotterdam Zuid aan te pakken.

De commissie merkt nog op dat zij ambtshalve bekend is met het voorkeursrecht Fazantstraat en het voorkeursrecht Frans Bekkerstraat en de bezwaarprocedures die hierover zijn gevoerd. In het kader van het voorkeursrecht Fazantstraat en Frans Bekkerstraat wordt eveneens ingezet op het samenvoegen van woningen. Ook in het voorkeursrecht Fazantstraat en voorkeursrecht Frans Bekkerstraat gebeurt dit door het toepassen van het programma Samenvoegen en Vergroten dat haar oorsprong vindt in het NPRZ. Het voorkeursrecht Fazantstraat en voorkeursrecht Frans Bekkerstraat kennen dezelfde vestigingsgrondslag als het voorliggende voorkeursrecht Utrechtsestraat. Eerder heeft de Algemene Bezwaarschriftencommissie zich met deze vestigingsgrondslag verenigd.

blad: 15/17

De commissie ziet in het geval van het gevestigde voorkeursrecht Utrechtsestraat geen aanleiding anders te oordelen over de vestigingsgrondslag. Naar de mening van de commissie heeft uw raad het voorkeursrecht kunnen vestigen op basis van artikel 2 en 5 Wvg. Met uw raad is de commissie van oordeel dat de beoogde nieuwe bestemming is een niet-agrarische bestemming (wonen), waardoor voldaan is aan het eerste vereiste van de Wvg. Tevens wordt voldaan aan het tweede vereiste: het huidige woongebruik wijkt af van het beoogde woongebruik. Het aantal vierkante meters woonoppervlak per woning zal aanzienlijk toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Er zal in de toekomst dus sprake zijn van een beter gebruik, passend binnen de doelstellingen van het NPRZ. Bij de vestiging van het voorkeursrecht gaat het om een discretionaire bevoegdheid. Dit betekent dat, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, uw raad bij de toepassing van de bevoegdheid om het voorkeursrecht te vestigen beoordelingsruimte toekomt.

Zoals de Afdeling in het verleden heeft overwogen, heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 10 maart 2004, zaaknr. 200305022/1 en uitspraak van de Afdeling d.d. 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1862). Verder maakt het vestigen van het voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, waarbij niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmaakster niet langer de zijn toekomende eigendomsrechten niet zou kunnen uitoefenen, maar alleen dat hij bij het overgaan tot vervreemding van zijn eigendom eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 maart 2009, zaaknr.200803878/1). De commissie is met uw raad van oordeel dat er door het samenvoegen en vergroten van een aantal woningen een gedifferentieerder woningaanbod ontstaat.

De commissie benadrukt verder dat bezwaarmaakster door de vestiging van het voorkeusrecht op dit moment niet wordt verplicht haar woning te verkopen. Bezwaarmaakster is vrij te bepalen of en zo ja, wanneer zij haar woning wil verkopen. Daarnaast wordt bezwaarmaakster ook niet verplicht om zelf haar woning te vergroten. Het gevestigde voorkeursrecht Utrechtsestraat, in heroverweging in stand te laten met inachtneming van hetgeen hierboven is weergegeven. Hetgeen bezwaarmaakster heeft aangevoerd is betrokken in de overwegingen van de commissie maar leidt niet tot een ander oordeel. Conclusie Op grond van het voorgaande adviseren wij u dan ook: - de bezwaren ongegrond te verklaren;

blad: 16/17

- het bestreden besluit te handhaven. De Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer III team Clusters, De secretaris,

De voorzitter,

blad: 17/17

Bijlage Regelgeving Wet voorkeursrecht gemeenten Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van toepassing zijn. Artikel 5 1. In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid, is van toepassing.