Document · PDF

ABC adviezen inclusief uitgaande brieven Frans Bekkerstraat (geanonimiseerd)

Gemeenteraad 23 maart 2023, gemeente RotterdamBij agendapunt: Het voorstel naar aanleiding van adviezen van de Algemene bezwaarschriftencommissie met betrekking tot bezwaren die zijn ingediend tegen het besluit tot vestiging van voorkeursrecht voor adressen gelegen aan de Frans Bekkerstraat.24.676 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

De gemeente heeft recentelijk plannen vastgesteld om het programma samenvoegen en vergroten toe te passen op de locatie Frans Bekkerstraat. Dat doet de gemeente om uitvoering te geven aan de doelstellingen van het NPRZ. Eén van de pijlers van dit programma is de pijler Wonen, waarin het zorgen voor verschillende soorten woningen voorop staat (differentiatie). Een aantal gebieden is daarom aangewezen als gebied waar woningen kunnen worden samengevoegd. Om het samenvoegen te bereiken heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd. Het vestigen van het voorkeursrecht verplicht eigenaren niet om hun gronden aan de gemeente te verkopen. De Wvg heeft als gevolg dat de eigenaar zijn gronden eerst aan de gemeente moet aanbieden voordat de gronden aan een derde verkocht mogen worden. Indien een eigenaar niet wenst te verkopen, dan verandert er voor de eigenaar niets. Ad. 3. Een aanwijzing in het kader van de Wvg treedt niet met terugwerkende kracht in werking. Een besluit tot aanwijzing treedt op grond van artikel 7 lid 1 van de Wvg in werking de dag nadat het besluit in het Gemeenteblad bekend is gemaakt. Het besluit van het college is gepubliceerd in het Gemeenteblad op 6 december 2021 en dus in werking getreden op 7 december 2021. In artikel 10 worden een aantal uitzonderingen genoemd waarbij een eigenaar niet zijn/haar woning eerst aan de gemeente aan moet bieden. Ad. 4.

Het voorkeursrecht is gevestigd om boven- en benedenwoningen om te zetten naar samengevoegde woningen die ook als zodanig worden gebruikt. Met het voorkeursrecht probeert de gemeente het eigendom te verwerven van voldoende woningen om de samenvoeging mogelijk te maken. Als de gemeente de woningen koopt, zal zij ook partijen zoeken die gezamenlijk met de gemeente de woningen opknappen en geschikt maken voor

blad: 9/12

dit nieuwe gebruik. Het is erg fijn dat bezwaarmaker de woningen volledig heeft gerenoveerd. Echter, het gebruik van de woningen past niet bij de uitvoering van het Programma Samenvoegen en vergroten. Indien de woning wordt aangeboden aan de gemeente zal bij een taxatie door een taxateur rekening worden gehouden met het onderhoudsniveau van het appartement. Deze kosten kunnen daarom niet als verloren worden beschouwd. Overwegingen Het onderhavige voorkeursrecht is gevestigd op grond van artikel 5 van de Wvg. Uit dit artikel volgt dat uw raad bevoegd is een voorkeursrecht te nemen zonder dat daarvoor een vestigingsgrondslag te vinden is in een ruimtelijk plan op grond van de Wro. Dit artikel strekt ertoe dat uw raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een structuurvisie of bestemmingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het bestaande gebruik, opdat reeds in een vroeg stadium slagvaardig kan worden opgetreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Duidelijk mag zijn dat in deze fase de toegedachte bestemming slechts globaal en in algemene bewoordingen kan worden aangegeven. Dit is inherent aan voornoemd artikel 5. In jurisprudentie is dit meermalen overwogen.

Gewezen wordt in dit verband op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 april 2006 met zaak nr. 200508246 en de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 3 maart 2004 met zaak nr. 200304767. Uit artikel 5 Wvg volgt dat er twee eisen zijn waaraan moet worden voldaan om het voorkeursrecht te kunnen toepassen. In het toekomstige plan moet sprake zijn van een niet agrarische bestemming en er moet sprake zijn van een ander gebruik dan ten tijde van de toepassing aanwezig. De commissie moet allereerst beoordelen of terzake van het voorkeursrecht Frans Bekkerstraat aan de vestigingseisen van artikel 5 Wvg is voldaan. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijke andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een “afwijkend gebruik” kunnen worden gesproken. Uit de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer, 1976-1977, 13713, nr. 9, p.6) volgt voorts dat ook bij een beter gebruik dan het bestaande gebruik van “afwijkend gebruik” zal kunnen worden gesproken.

De commissie is ambtshalve bekend met een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam over het voorkeursrecht Urkersingel waarin dit is bevestigd. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook sprake is van afwijkend gebruik als sprake is van een beter gebruik. Aan de basis van het voorkeursrecht Urkersingel lag het raadsvoorstel, het NPRZ, meer in het bijzonder het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, uitvoeringsplan 2019-2022. Uit de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006 in zaak nr. 200602047/1 volgt dat de wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden voldoende is ter

blad: 10/12

motivering van de vestiging van het voorkeursrecht. Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol. Naar het oordeel van de commissie doet zich in de voorliggende kwestie waar het gaat om het voorkeursrecht Frans Bekkerstraat een vergelijkbare situatie voor als die van het voorkeursrecht Urkersingel. Het NPRZ ligt ook aan de basis van dit voorkeursrecht. Om tot de uitvoering van het programma Samenvoegen en vergroten te komen is het voorkeursrecht gevestigd. De gemeente houdt daardoor de regie van de herontwikkeling in handen. Het NPRZ betreft (kortweg gezegd) een programma van het Rijk, de gemeente Rotterdam en verschillende partners. Uit stukken (waaronder via internet te raadplegen stukken) blijkt dat in dit programma wordt gewerkt aan een gezonde toekomst voor Rotterdam en er een nieuw perspectief is gekozen voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. In de uitvoeringsplannen wordt beschreven welke weg hiervoor moet worden afgelegd. Het meest recente uitvoeringsplan is het NPRZ, uitvoeringsplan 2019-2022. In het hoofdstuk “Pijler Wonen” wordt ingezoomd op de transformatie van de woonmilieus op Zuid.

De doelstellingen voor de Frans Bekkerstraat zijn onder andere via samenvoegen en vergroten van de woningen en verbeteren van de uitstraling van de woningen in het gebied, een bijdrage creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter woonklimaat. Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen of te vergroten. In het plangebied Frans Bekkerstraat zijn 76 woningen gesitueerd. Nu wordt gericht op samenvoegen of vergroten van 50% van deze woningen, zodanig dat de woonomgeving wordt verbeterd. Er liggen kansen voor dit gebied vanwege de strategische ligging in het centrum van de wijk. Deze locatie is daarnaast gekozen omdat de buurt bestaat uit appartementen die goed zijn samen te voegen of te vergroten. Voor de ondersteuning en het versterken van de regie bij de uitvoering van samenvoegen en vergroten in de Frans Bekkerstraat wordt gekozen om een voorkeursrecht te vestigen, omdat dit de regiepositie van de gemeente versterkt bij de uitwerking van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022. Op 2 december 2021 heeft uw raad de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie is globaal en geen basis voor vestiging van een voorkeursrecht. Wel is in de Omgevingsvisie een moderniseringslocatie aangegeven voor de focuswijken.

Het voornemen bestaat om dit gebied, in verband met de beoogde transformatie naar een beter gebruik/leefomgeving, te kwalificeren als moderniseringsgebied in het kader van artikel 3.5 Wro (of moderniseringslocatie op grond van artikel 4.18 Omgevingswet). Naar de mening van de commissie heeft uw raad het voorkeursrecht kunnen vestigen op basis van artikel 2 en 5 Wvg. Met uw raad is de commissie van oordeel dat op grondslag van dit artikel het voorkeursrecht kan worden gevestigd. De beoogde nieuwe bestemming is een niet-agrarische bestemming (wonen), waardoor voldaan is aan het eerste vereiste van de Wvg. Tevens wordt voldaan aan het tweede vereiste: het huidige woongebruik wijkt af van het beoogde woongebruik. Het aantal vierkante meters woonoppervlak zal aanzienlijk

blad: 11/12

toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Er zal in de toekomst dus sprake zijn van een intensiever en ander gebruik, passend binnen de doelstellingen van het NPRZ. Bij de vestiging van het voorkeursrecht gaat het om een discretionaire bevoegdheid. Dit betekent dat, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, uw raad bij de toepassing van de bevoegdheid om het voorkeursrecht te vestigen beoordelingsruimte toekomt. Zoals de Afdeling in het verleden heeft overwogen, heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 10 maart 2004, zaaknr. 200305022/1 en uitspraak van de Afdeling d.d. 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1862). Verder maakt het vestigen van het voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, waarbij niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt.

De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmaker niet langer de zijn toekomende eigendomsrechten niet zou kunnen uitoefenen, maar alleen dat hij bij het overgaan tot vervreemding van zijn eigendom eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de gronden te kopen (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 maart 2009, zaaknr. 200803878/1). De commissie is met uw raad van oordeel dat er door het samenvoegen en vergroten van een aantal woningen een gedifferentieerder woningaanbod ontstaat. De commissie merkt nog op dat zij ambtshalve bekend is met het voorkeursrecht Fazantstraat en de bezwaarprocedures die hierover zijn gevoerd. In het kader van het voorkeursrecht Fazantstraat wordt eveneens ingezet op het samenvoegen van woningen. Ook in het voorkeursrecht Fazantstraat gebeurt dit door het toepassen van het programma Samenvoegen en Vergroten dat haar oorsprong vindt in het NPRZ. Het voorkeursrecht Fazantstraat kent dezelfde vestigingsgrondslag als het voorliggende voorkeursrecht Frans Bekkerstraat. Eerder heeft de Algemene Bezwaarschriftencommissie zich met deze vestigingsgrondslag verenigd. De commissie ziet in het geval van het gevestigde voorkeursrecht Frans Bekkerstraat geen aanleiding anders te oordelen over de vestigingsgrondslag.

De commissie merkt voorts nog op dat zij hetgeen in het verweerschrift in reactie op de bezwaren is weergegeven onderschrijft. De commissie herhaalt nog dat het vestigen van het voorkeursrecht eigenaren niet verplicht om hun gronden aan de gemeente te verkopen. De Wvg heeft als gevolg dat de eigenaar zijn gronden eerst aan de gemeente moet aanbieden voordat de gronden aan een derde verkocht mogen worden. Indien een eigenaar niet wenst te verkopen, dan verandert er voor de eigenaar niets.

blad: 12/12

Indien de woning wordt aangeboden aan de gemeente zal bij een taxatie door een taxateur rekening worden gehouden met het onderhoudsniveau van het appartement. Deze kosten kunnen daarom niet als verloren worden beschouwd. Conclusie Op grond van het voorgaande adviseert de commissie u dan ook: - de bezwaren ongegrond te verklaren; - het bestreden besluit te handhaven. De Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer III, De secretaris,

De voorzitter,

[DEFINITIEF:LOGO RDAM B&W] Bezoekadres: Stadhuis Coolsingel 40 Rotterdam Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Website: www.rotterdam.nl E-mail: juridischedienstenbco@rotterdam.nl Retouradres: Postbus 1011, 3000 BA Rotterdam Ons kenmerk: A.B.2022.3.02997

Inlichtingen Juridische diensten: Fax: (010) 267 63 00 Inlichtingen: administratie Telefoon: (010) 267 59 83 Uw brief van: 17 december 2021 Ons kenmerk: A.B.2022.3.02997/YVN Betreft: beslissing op bezwaarschrift

Datum: [DEFINITIEF:W500]

De raad van de gemeente Rotterdam, Gelezen het bezwaarschrift van (verder te noemen: bezwaarmaakster) d.d. 17 december 2021, waarbij bezwaar is gemaakt tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders d.d. 30 november 2001, tot de voorlopige aanwijzing op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de percelen op de bij dit besluit behorende lijst nummer 21bb01323 en tekeningnummer 21bb013232 als gronden waarop de Wvg van toepassing is, welk bezwaar mede geacht wordt te zijn gericht tegen zijn genomen besluit d.d. 24 februari 2022, gepubliceerd op 25 februari 2022, tot het op basis van artikelen 2 en 5 van de Wvg definitief aanwijzen van de percelen die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Frans Bekkerstraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (22bb12) en tekening (22bb110) als gronden waarop de Wvg van toepassing is; Alsmede bijgevoegd advies d.d. 31 oktober 2022 met kenmerk A.B.2022.3.02997/YVN van kamer III van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, die bezwaarmaakster in de gelegenheid heeft gesteld zich in haar vergadering van 31 oktober 2022 te doen horen; Overwegende dat de in dit advies vervatte overwegingen worden onderschreven en dit advies dan ook in zijn geheel wordt overgenomen;

blad: 2/2

A.B.2022.3.02997

Gelet op de toepasselijke wettelijke voorschriften; BESLUIT: -

de bezwaren ongegrond te verklaren; het bestreden besluit te handhaven.

Rotterdam,

De Griffier,

De Voorzitter,

Beroepsmogelijkheid Belanghebbenden kunnen tegen dit besluit op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen zes weken (gerekend vanaf de dag na verzending van dit besluit) een gemotiveerd beroepschrift indienen bij: De Rechtbank Rotterdam Sector Bestuursrecht Postbus 50951 3007 BM Rotterdam U kunt ook digitaal beroep instellen bij genoemde rechtbank via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Daarvoor moet u wel beschikken over een elektronische handtekening (DigiD). Kijk op de genoemde site voor de precieze voorwaarden.

Bijlage: 1) Advies

A.B.2022.3.02997/YVN Advies op een bezwaarschrift inzake de vestiging van een voorkeursrecht Frans Bekkerstraat op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Rotterdam, 31 oktober 2022 Aan de Gemeenteraad, Voor het uitbrengen van advies hebben wij ons beraden over het bezwaarschrift van ierna te noemen bezwaarmaakster. Dit bezwaarschrift is mede gericht tegen uw besluit waarbij op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg de percelen die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Frans Bekkerstraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (22bb112) en tekening (22bb110) zijn aangewezen als gronden waarop de Wvg van toepassing is. Hoorzitting Op 31 oktober 2022 vond er een hoorzitting plaats, ten overstaan van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, bestaande uit:

De commissie werd bijgestaan door mevrouw Tevens aanwezig waren mevrouw J

amens Stadsontwikkeling.

Bezwaarmaakster is ter zitting verschenen. Van de hoorzitting is, met toestemming van de aanwezigen, een geluidsopname gemaakt en deze is toegevoegd aan het bezwaardossier. Voor zover hetgeen tijdens de zitting is besproken van belang is voor de heroverweging in bezwaar wordt dat bij de onderstaande overwegingen vermeld. Voorgeschiedenis Bij besluit van 30 november 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten in de Frans Bekkerstraat toepassing te geven aan het programma samenvoeging en vergroten op basis van het Werkprogramma Nationaal Programma Rotterdam Zuid, Wonen 2019-2022 en de percelen op de lijst nummer 21bb013233 en tekening nummer 21bb013232 aan te wijzen als gronden waarop de Wvg van toepassing is, voor de duur van maximaal drie maanden op basis van artikel 6 van de Wvg voor die gebieden waar de samenvoegen/vernieuwbouwaanpak van toepassing is. Het collegebesluit is op 6 december 2021 gepubliceerd. Het conceptraadsvoorstel tot aanwijzing van de gronden ingevolge artikel 2 en 5 Wvg heeft gedurende zes weken, van 7 december 2021 tot en met 17 januari 2022, ter inzage gelegen. Gedurende vier weken, tot 3 januari 2022, is de gelegenheid gegeven zienswijzen in te dienen over het raadsvoorstel.

blad: 2/12

In het raadsvoorstel is het volgende aangegeven. Nationaal Programma Rotterdam Zuid Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) is allereerst gericht op de mensen uit Zuid. Via de pijlers Onderwijs en Werk zet het programma in op verbetering van hun maatschappelijke positie. De pijler Wonen zet zich in om de bewoners van Rotterdam Zuid een aantrekkelijk en veilig woonmilieu te bieden en zorgt ervoor dat voor verschillende huishoudens en inkomens een woning beschikbaar is. Om de wijken veerkrachtig en aantrekkelijker te maken voor iedereen, is het nodig om in te grijpen in de huidige woningvoorraad die behoefte heeft aan meer diversiteit. Dat betekent het op orde brengen van de basiskwaliteit van bestaande woningen, nieuwbouw van grotere woningen waar er ruimte is, transformatie van diverse gebouwen tot (klus)woningen, samenvoeging van kleine woningen en in sommige gevallen sloop van bestaande kleine woningen om ruimte te maken voor nieuwe grotere woningen. Binnen de looptijd van het NPRZ wordt beoogd om 35.000 woningen aan te pakken. Hieronder valt een opgave van 10.000 particuliere woningen, waarvoor een ‘Grondige aanpak’ is vereist. Grondige aanpak wil zeggen sloop nieuwbouw, kluswoningen of samenvoegen. In het Coalitieakkoord 2018-2022 is de lijn voor wat betreft de voorgenomen transformatie nog eens bevestigd.

Werkprogramma NPRZ 2019-2022 Oud-Charlois is een van de focuswijken in het NPRZ-programma. Het is een wijk die zich goed ontwikkelt, maar om het risico op terugvallen te verminderen dienen ook de kwetsbare plekken in de wijk aangepakt te worden. Verbetering van de fysieke omgeving van Oud-Charlois is door uw raad als noodzakelijk bestempeld met het vaststellen van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022 (19bb14155), waarin focus op deze wijk ligt. Het huidige woningaanbod is eenzijdig met veel kleine en verouderde woningen. In het Werkprogramma is tevens benoemd dat kwetsbare wijken intensief beheer nodig hebben. Aanpak Frans Bekkerstraat De doelstellingen voor het project Frans Bekkerstraat zijn de volgende: 1. Via samenvoegen en vergroten van de woningen en verbeteren van de uitstraling van de woningen in het plangebied, wordt komende vier jaar bijgedragen aan het creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter woonklimaat. Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen of te vergroten. 2. Via de integrale projectaanpak in samenwerking met onder andere Directie Veilig, Bouw- en Woningtoezicht en Maatschappelijke Ontwikkeling wordt een betere grip op de leefkwaliteit binnen het plangebied gekregen.

Ten behoeve van het realiseren van de doelstellingen van het project heeft de gemeente marktpartij Steenvlinder opdracht gegeven om woningen aan te kopen, samen te voegen of te vergroten en als kluswoning te verkopen aan particulieren met zelfbewoningsplicht. Daarnaast worden eigenaren gestimuleerd om woningen te vergroten door middel van samenvoegen. Woningeigenaren kunnen hiertoe een subsidieaanvraag indienen bij de

blad: 3/12

gemeente. De aanpak, alsmede het aankopen van vastgoed, vindt geheel op vrijwillige basis plaats. Er zal niet overgegaan worden tot onteigening. In het plangebied Frans Bekkerstraat zijn 76 woningen gesitueerd. Nu wordt gericht op samenvoegen of vergroten van 50% van deze woningen, zodanig dat de woonomgeving wordt verbeterd. Er liggen kansen voor dit gebied vanwege de strategische ligging in het centrum van de wijk. Deze locatie is daarnaast gekozen omdat de buurt bestaat uit appartementen die goed zijn samen te voegen of te vergroten. Met de samenwerking tussen Steenvlinder en de gemeente voor het verbeteren van de woningen, kan de nodige impuls worden gegeven aan de geleidelijke verbetering van een groter gebied in Oud-Charlois. Voor de ondersteuning en het versterken van de regie bij de uitvoering van samenvoegen en vergroten in de Frans Bekkerstraat wordt gekozen om een voorkeursrecht te vestigen. Dat wordt om meerdere redenen gedaan: - Door het voorkeursrecht toe te passen versterkt de gemeente haar regiepositie bij de uitwerking van het Werkprogramma NRPZ Wonen 2019-2022. - Frans Bekkerstraat ligt centraal in Oud-Charlois. Daarom wordt niet alleen een kwaliteitsverbetering van het plangebied verwacht, maar ook in de omliggende woonblokken.

- Het voorkeursrecht brengt het halen van de doelstellingen van het project dichterbij, met andere woorden; als het voorkeursrecht niet wordt gevestigd, worden de doelstellingen van het project Frans Bekkerstraat niet of moeilijker gehaald. - Door de inzet van Wvg wordt de bekendheid van het programma samenvoegen/vergroten groter waardoor meer eigenaren direct in contact komen met de gemeente om de mogelijkheden voor samenvoegen en vergroten te verkennen. - In de Frans Bekkerstraat is een hoog percentage (circa 66%) woningen verhuurd door beleggers. De aanpak die wordt voorgesteld, draagt in grote mate bij aan het eindbeeld: Frans Bekkerstraat met toekomstperspectief, woningen die in goede staat zijn en een woningvoorraad met een gevarieerd aanbod, waar Rotterdammers graag willen blijven wonen. Dit eindbeeld is duidelijk anders dan het huidige beeld. Op 2 december 2021 heeft uw raad de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie is globaal en geen basis voor een vestiging van een voorkeursrecht. Wel is in deze Omgevingsvisie een moderniseringslocatie aangegeven voor de focuswijken. Het voornemen bestaat om dit gebied, in verband met de beoogde transformatie naar een beter gebruik/leefomgeving, te kwalificeren als moderniseringsgebied in het kader van artikel 3.5 Wet ruimtelijke ordening (Wro) (of moderniseringslocatie op grond van artikel 4.18 Omgevingswet).

Reden van vestiging voor dit project Op dit moment wordt in Oud-Charlois en omgeving een tendens waargenomen, waarbij woningen door beleggers voor een hogere prijs worden aangekocht dan hetgeen een 'redelijk handelend’ eigenaar-bewoner zou bieden. Van belang is dat de gemeente bij de toekomstige aankopen geconfronteerd wordt met deze transacties.

blad: 4/12

Het bereiken van aankoopovereenstemming wordt steeds moeilijker omdat er sprake is van prijsopdrijving. De prijsontwikkeling kan daarbij vormen aannemen dat op enig steeds meer druk komt te staan op de financiering van de beoogde ontwikkeling. Doel: beschermen van de voorgenomen ontwikkeling Er wordt gezien dat verbeteringen mogelijk zijn in de leefbaarheid in de wijk door de nieuwe en zittende eigenaren te faciliteren met een sterkere woningdifferentiatie. Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaar (of iemand met een recht van erfpacht) om bij een voorgenomen verkoop de betreffende woning eerst aan het college aan te bieden. Door het aanwijzen van gronden op basis van de Wvg, versterkt de gemeente haar regiepositie, omdat zij als eerste in de gelegenheid wordt gesteld woningen te kopen. Het voorkeursrecht wordt daarbij als ondersteuning ingezet ten behoeve van het verwervingsproces. Omvang vestigingsgebied De omvang van het gebied waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd is bepaald aan de hand van het Werkprogramma NPRZ, de logische afbakening van de woonblokken en de op basis daarvan opgestelde Plan van aanpak van Steenvlinder. Het betreft 76 woningen waarop de Wvg gevestigd wordt. Op basis van informatie uit het kadaster en inspecties blijkt één woning binnen het plangebied te zijn samengevoegd. Op deze woning wordt geen voorkeursrecht gevestigd.

Indien er meer woningen blijken te zijn samengevoegd wordt de Wvg ingetrokken, na inspectie door de gemeente. Bij woningen die in de toekomst door Steenvlinder of de eigenaar zelf, conform de richtlijnen van de gemeente, zijn samengevoegd of vergroot wordt het voorkeursrecht ingetrokken. De begrenzing van het vestigingsgebied geeft nog geen zekerheid over de uiteindelijke reikwijdte van het samenvoegplan. Het is dan ook logisch dat in dit stadium van het proces de omvang van het plangebied nog niet volledig vaststaat. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan/omgevingsplan zal pas de daadwerkelijke begrenzing van het project kunnen worden bepaald. Op dat moment kan geconstateerd worden of de vestigingsgrens te ruim of te krap bemeten is. Deze kan dan alsnog worden aangepast door middel van de daartoe te nemen besluiten. Vestigingsgrondslag Op basis van jurisprudentie is afgewogen wat de juiste vestigingsgrondslag is. Omdat een gedetailleerde structuurvisie of een bestemmingsplan waarin de voorgenomen bestemming is verankerd ontbreekt, wordt de vestiging gebaseerd op de grofmazige vestigingsgrondslag ex artikel 5 Wvg. Voldoen aan vestigingsvereisten De beoogde nieuwe bestemming is een niet-agrarische bestemming (wonen), waardoor voldaan is aan het eerste vereiste van de Wvg.

Tevens wordt voldaan aan het tweede vereiste: het huidige woongebruik wijkt af van de beoogde bestemmingen. In het plangebied is concreet sprake van samenvoegen en vergroten van een deel van de kleine appartementen naar grotere woningen. Daarnaast wordt de woon- en leefkwaliteit van

blad: 5/12

de Frans Bekkerstraat fors verbeterd door de ingrepen. Er is dus sprake van een beter gebruik dan het huidige gebruik, ook al zal het gebruik binnen de woonfunctie blijven. Dit gebruik is tevens passend binnen de doelstellingen van het NPRZ. Uiteindelijk zal in het bestemmingsplan/omgevingsplan exact worden vastgelegd wat de bestemming zal worden en hoe deze moet worden ingevuld. Daarnaast zal bij het bestemmingsplan/omgevingsplan het gebied als Moderniseringsgebied in de zin van artikel 3.5 Wro worden aangewezen. In dit gebied is sprake van een noodzakelijke modernisering of vervanging van bebouwing met dezelfde bouwmassa. Zolang de modernisering niet is verwezenlijkt, wordt het huidige gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van het plan. Gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaar (of iemand met een recht van erfpacht) om bij een voorgenomen verkoop de betreffende woning eerst aan het college aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De eigenaar is niet verplicht om de woning te verkopen, echter de verkoper kan zijn woning niet vrij verkopen aan een derde. De gesprekken vinden op minnelijke wijze plaats.

Belangenafweging Het voorkeursrecht wordt ingezet om de regie te houden op de verwerving en de differentiatie van het woningaanbod door samenvoegen en vergroten in het plangebied Frans Bekkerstraat. Dit algemeen belang weegt zwaarder dan het belang van de eigenaar om zijn woning vrij te kunnen verkopen. De verplichting om bij een voorgenomen verkoop eerst aan het college aan te bieden is daarbij niet onevenredig zwaar. Eigenaren zijn namelijk niet verplicht om te verkopen en als zij wel willen verkopen krijgen ze een reële prijs geboden op basis van taxatie van de woning. Bovendien zijn de belangen van de eigenaren in de wet zelf al meegewogen. De Wvg kent namelijk een uitgebreide rechtsbescherming en voldoende uitzonderingen op de aanbiedingsplicht. Verwerving De gemeente verleent Steenvlinder vrijstelling van het voorkeursrecht voor de verwerving van woningen binnen het plangebied. Voor samenvoegen en vergroten geldt, als de eigenaar wenst te verkopen, dat Steenvlinder in overleg met de eigenaar de aankooponderhandelingen starten. Steenvlinder zal de gemeente periodiek op de hoogte houden van de voortgang. Ook kan de eigenaar zijn eigendom aanbieden aan de gemeente, waarna de gemeente de eigenaar in contact brengt met Steenvlinder.

Als er is besloten om aan te kopen zal de marktwaarde van de woning(en) door een onafhankelijke taxateur worden getaxeerd, waarna de onderhandelingen worden gestart met de eigenaar. Omdat de verkoop via Steenvlinder verloopt en een vrijwillig karakter heeft wordt er geen schadeloosstelling aangeboden. Wanneer geen overeenstemming wordt bereikt over de prijs, kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen.

blad: 6/12

Kanttekeningen Het voorkeursrecht geeft niet de garantie dat de gemeente of Steenvlinder eigenaar wordt van de gronden en appartementsrechten. De eigenaren kunnen immers niet worden verplicht tot het verkopen aan de gemeente of aan Steenvlinder. Het gaat enkel om de verplichting dat de gronden of appartementsrechten eerst aan de gemeente wordt aangeboden voordat het aan een derde kan worden verkocht. Communicatie De gemeente is voor én na vestiging van het voorkeursrecht op verschillende manieren in contact geweest met de eigenaren en huurders. Dit varieert van schríftelijke communicatie, telefonisch, persoonlijk contact en (actieve) aanwezigheid in de wijk. In de Wvg en het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 is bepaald dat eigenaren moeten worden geïnformeerd over het voorkeursrecht. Dit gebeurt per brief, waarin een zakelijke beschrijving van het voorkeursrecht wordt gegeven. Bij alle vormen van communicatie wordt toegezien op de handhaving van de geldende RIVM-maatregelen omtrent corona, zodat veilige communicatie voor eenieder gegarandeerd wordt. De betrokkenen (eigenaren en huurders) zijn reeds per (aangetekende) brief geïnformeerd over de voorlopige aanwijzing. Daarbij is duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor hen zijn en het feit dat de gemeente niet tot onteigening zal overgaan.

Hierin is ook vermeld dat eigenaren gehoord kunnen worden, alvorens het raadsbesluit wordt genomen. In de brief is tevens aangegeven hoe de eigenaren de gemeente kunnen benaderen voor het indienen van zienswijze en bezwaren en waar de betrokkenen terecht kunnen met hun vragen. Het voorkeursrecht heeft in eerste instantie alleen gevolgen voor de eigenaar. Er zijn ook huurders binnen het Wvg-gebied. Er is voor gekozen om deze huurders, voor zover ze achterhaald konden worden, een brief te sturen met informatie over het voorkeursrecht en over het samenvoegen en vernieuwbouwen. Bestreden besluit Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 februari 2022; Gelet op het feit dat gezamenlijk met de partners in 2011 het NPRZ is gelanceerd; Gelet op de ambitie om de wijken diverser te maken: qua woningaanbod, bevolkingssamenstelling, voorzieningen en inkomensniveau; Gelet op het doel om onder andere de eenzijdigheid van de woningvoorraad en woonmilieus in Rotterdam Zuid te doorbreken door het realiseren van meer gedifferentieerde woonmilieus; Gelet op dat aan de gronden de bestemming wonen is toebedacht, waarbij sprake is van beter en ander gebruik dan het huidige woongebruik; Gelet op het feit dat de gemeente haar regiepositie wil versterken; Gelet op de Wvg en de Algemene wet bestuursrecht; Gelet op het feit dat de gemeente haar regiefunctie kan versterken met het

aanwijzen van gronden op basis van de Wvg en daarmee haar uitgangspositie op de vastgoedmarkt versterkt; Gelet op het feit dat er nu nog geen bestemmingsplan is vastgesteld voor de beoogde nieuwe ontwikkeling en er geen in voldoende mate gedetailleerde structuurvisie voorhanden is waaruit de toekomstige bestemming blijkt en de gemeenteraad voornemens is een omgevingsvisie voor een groter gebied vast te stellen, waarna een omgevingsplan zal volgen,

blad: 7/12

waarna het voorkeursrecht automatisch wordt verlengd met een periode van 10 jaar (na inwerkingtreding van dat omgevingsplan); Gelet op het feit dat in de Omgevingsvisie de focuswijken zijn aangewezen als moderniseringslocatie en het voornemen bestaat om in het bestemmingsplan/ omgevingsplan de locatie aan te wijzen als een moderniseringsgebied ex artikel 3.5 Wro of het equivalent in de nieuwe Omgevingswet; Gelet op het feit dat er vooruitlopend op de vaststelling van een bestemmingsplan de mogelijkheid bestaat een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 5 van de Wvg; Dat er gezien het bovenstaande een belangenafweging heeft plaatsgevonden tussen de publieke belangen van de gemeente en de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, waarbij is geconcludeerd dat de belangen van de gemeente zwaarder wegen; Dat de zienswijze in de bij het raadsvoorstel behorende reactienota zienswijzen geen aanleiding heeft gegeven tot aanpassing van dit besluit; Gelet op het feit dat niet eerder voor deze gronden een voorkeursrecht van toepassing was; wordt besloten: -

In de Frans Bekkerstraat toepassing te geven aan het programma samenvoeging en vergroten op basis van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022. Op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg de percelen die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Frans Bekkerstraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (22bb112) en tekening (22bb110) aan te wijzen als gronden waarop de Wvg van toepassing is. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wvg.

Bezwaren “1. Als ik mijn woning zou willen verkopen moet ik deze aan de Gemeente aanbieden, nu voor drie maanden, maar dit Wvg voorkeursrecht wordt nog verlengd naar 3 of 10 jaren. Als ik de woning eerst aan de Gemeente moet aanbieden, en niet op de vrije markt kan verkopen, loop ik misschien duizenden euro's mis. Ik wil er niet aan vastzitten, dat ik mijn woning voor weinig geld (onder de momentele marktwaarde) moet verkopen, als ik die in de toekomstige tijd zou willen verkopen. Daarom leg ik hiertegen bezwaar in. De woning boven mij is tenslotte net in mei 2021 verkocht en heeft 200.000 euro opgeleverd aan de eigenaar. Ik denk niet, dat de Gemeente mij zo een prijs zou bieden. Om te weten, wat de Gemeente mij zou bieden, was ik bij het inloopspreekuur van de Steenvlinder (mevrouw Luijendijk) op 9-12-2021, en heb haar gevraagd wat de Gemeente mij zou bieden voor de woning. Ze zei, dat er eerst een taxatie van de woning plaats zou moeten vinden. Als ik niet weet, wat ik zou kunnen krijgen, kan ik momenteel niet verder erover nadenken, om de woning eventueel te verkopen. 2. Een tweede reden is, dat zelfs als ik wil verkopen, ik momenteel alleen een woning zou moeten kopen, omdat mijn echtgenoot al een halfjaar ziek is, en niet met mij in een nieuwe woning zou kunnen investeren.

Dat maakt het voor mij ook moeilijker om een andere woning te kopen, omdat de prijzen voor woningen momenteel heel hoog zijn. Ik wist niet eerder van deze verbouwingsplannen in ons woonblok, omdat ik bij de laatste VvE vergadering door werk in het buitenland niet kon deelnemen.

blad: 8/12

3.Mevrouw Luijendijk vertelde me, dat woningen voor gezinnen met kinderen zullen worden samengevoegd, om deze woningen groter te maken. Voor mij is dat niet nodig. Ik weet wel, dat hier in het portiek gezinnen wonen met drie kinderen. Maar als je zo veel kinderen hebt, of in de tussentijd krijgt, dan ga je toch ook niet in een 55 vierkante meter woning wonen. Ik wil in ieder geval niet zo veel geld verliezen, alleen omdat andere mensen zo veel kinderen hebben of krijgen, daarom wil ik graag van deze regeling worden uitgenomen.” Ontvankelijkheid Het besluit van het college tot het op grond van artikel 6 van de Wvg voorlopig aanwijzen van de percelen, die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Frans Bekkerstraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (22bb112) en tekening (22bb110), als gronden waarop de Wvg van toepassing is, dateert van 30 november 2021 en is op 6 december 2021 bekendgemaakt. Het bezwaarschrift is gedagtekend 17 december 2021, is op 22 december 2021 verzonden en is op 23 december 2021 ontvangen. Het bezwaarschrift is tijdig ingediend en voldoet voorts aan de vereisten van artikel 6:5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarmee het bezwaar ontvankelijk kan worden geacht.

Het bezwaar wordt op grond van artikel 6 lid 3 Wvg mede geacht te zijn gericht tegen uw raadsbesluit van 24 februari 2022, dat op 25 februari 2022 is bekendgemaakt. Reactie van cluster Stadsontwikkeling Verweer naar aanleiding van het bezwaarschrift. Ad 1 en 2. Een voorkeursrecht heeft geen invloed op de normale prijsontwikkeling. Alleen oneigenlijke speculatie wordt voorkomen. In de wet zijn regels opgenomen hoe de marktwaarde van de woningen wordt bepaald. Daarbij wordt uitgegaan van de marktwaarde. De hoofdreden voor het vestigen van het voorkeursrecht is dat de gemeente regie wil hebben op de ontwikkeling. Verkopen die deze regie van de gemeente ondermijnen, kunnen met het voorkeursrecht worden voorkomen. Partijen die speculatief willen kopen en daardoor de plannen frustreren kunnen worden geweerd. De eigenaren zijn er echter van verzekerd dat zij de marktwaarde voor hun woning krijgen, als zij de woning aanbieden. Dat is in artikel 13 lid 4 Wvg geregeld. Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. Zoals reeds genoemd zijn eigenaren niet verplicht om aan de gemeente te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en zo ja, wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan.

Wanneer een eigenaar aangeeft een appartement te willen verkopen, wordt er met deze eigenaar persoonlijk overlegt over de mogelijkheden. Ad. 3. Met het NPRZ hebben de overheid en partners gekozen voor een nieuw perspectief voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. Eén van de pijlers van het programma is de eenzijdigheid van de woningvoorraad en woonmilieus op Zuid doorbreken door het realiseren van meer gedifferentieerde woonmilieus. De ambitie is om de wijken

blad: 9/12

diverser te maken: qua woningaanbod, bevolkingssamenstelling, voorzieningen en inkomensniveau. In 2030 moet Rotterdam Zuid woonwijken hebben waar voor iedere doelgroep een goede woning en een prettig woonmilieu wordt aangeboden. Bij de nieuwe woonmilieus gaat het niet alleen over woningen en buitenruimte, maar ook om de kwaliteit van de scholen, om veilige wijken en voorzieningen. De gemeente heeft in het kader van het NPRZ twee doelstellingen voor het project Frans Bekkerstraat: 1. Via samenvoegen en vergroten van de woningen en verbeteren van de uitstraling van de straten in het projectgebied, wordt komende vier jaar bijgedragen aan het creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter woonklimaat. Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen of te vergroten. 2. Via de integrale projectaanpak in samenwerking met o.a. Directie Veilig, Bouw- en Woningtoezicht en Maatschappelijk Ontwikkeling krijgen we een betere grip op de leefkwaliteit binnen dit projectgebied. Uiteindelijk hoopt de gemeente dat er een meer divers woningaanbod zal zijn, waardoor voor zowel zittende eigenaren als nieuwe eigenaren (waaronder sociale stijgers) een plek komt om in de Frans Bekkerstraat te wonen. Daarmee maakt de gemeente de woonwijk bestendig voor de toekomst.

Om tot uitvoering van het programma Samenvoegen en vergroten te komen, heeft de gemeente het voorkeursrecht gevestigd. De gemeente houdt daardoor de regie van de herontwikkeling in handen. Daarnaast wordt ze in de gelegenheid gesteld om de aangeboden woningen te kopen, zodat de gemeente over kan gaan tot samenvoegen of vergroten. Nadat dat gebeurd is, kan de gemeente de samengevoegde woning weer verkopen. Ten behoeve van de doelstellingen van het project worden eigenaren gestimuleerd om woningen te vergroten door middel van samenvoegen. Woningeigenaren kunnen hiertoe een subsidieaanvraag indienen. De gemeente acht een voorkeursrecht nodig om de regie te houden op de ontwikkelingen in de Frans Bekkerstraat, zodat er optimale kansen zijn om het gebied kwalitatief hoogwaardig in te vullen. Overwegingen Het onderhavige voorkeursrecht is gevestigd op grond van artikel 5 van de Wvg. Uit dit artikel volgt dat uw raad bevoegd is een voorkeursrecht te nemen zonder dat daarvoor een vestigingsgrondslag te vinden is in een ruimtelijk plan op grond van de Wro.

Dit artikel strekt ertoe dat uw raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een structuurvisie of bestemmingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het bestaande gebruik, opdat reeds in een vroeg stadium slagvaardig kan worden opgetreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Duidelijk mag zijn dat in deze fase de toegedachte bestemming slechts globaal en in algemene bewoordingen kan worden aangegeven. Dit is inherent aan voornoemd artikel 5. In jurisprudentie is dit meermalen overwogen. Gewezen wordt in dit verband op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 april 2006 met zaak nr. 200508246 en de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 3 maart 2004 met zaak nr. 200304767.

blad: 10/12

Uit artikel 5 Wvg volgt dat er twee eisen zijn waaraan moet worden voldaan om het voorkeursrecht te kunnen toepassen. In het toekomstige plan moet sprake zijn van een niet agrarische bestemming en er moet sprake zijn van een ander gebruik dan ten tijde van de toepassing aanwezig. De commissie moet allereerst beoordelen of terzake van het voorkeursrecht Frans Bekkerstraat aan de vestigingseisen van artikel 5 Wvg is voldaan. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijke andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een “afwijkend gebruik” kunnen worden gesproken. Uit de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer, 1976-1977, 13713, nr. 9, p.6) volgt voorts dat ook bij een beter gebruik dan het bestaande gebruik van “afwijkend gebruik” zal kunnen worden gesproken. De commissie is ambtshalve bekend met een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam over het voorkeursrecht Urkersingel waarin dit is bevestigd. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat ook sprake is van afwijkend gebruik als sprake is van een beter gebruik.

Aan de basis van het voorkeursrecht Urkersingel lag het raadsvoorstel, het NPRZ, meer in het bijzonder het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, uitvoeringsplan 2019-2022. Uit de uitspraak van de Afdeling van 22 november 2006 in zaak nr. 200602047/1 volgt dat de wens de regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente te behouden voldoende is ter motivering van de vestiging van het voorkeursrecht. Het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen valt onder de regierol. Naar het oordeel van de commissie doet zich in de voorliggende kwestie waar het gaat om het voorkeursrecht Frans Bekkerstraat een vergelijkbare situatie voor als die van het voorkeursrecht Urkersingel. Het NPRZ ligt ook aan de basis van dit voorkeursrecht. Om tot de uitvoering van het programma Samenvoegen en vergroten te komen is het voorkeursrecht gevestigd. De gemeente houdt daardoor de regie van de herontwikkeling in handen. Het NPRZ betreft (kortweg gezegd) een programma van het Rijk, de gemeente Rotterdam en verschillende partners. Uit stukken (waaronder via internet te raadplegen stukken) blijkt dat in dit programma wordt gewerkt aan een gezonde toekomst voor Rotterdam en er een nieuw perspectief is gekozen voor Rotterdam Zuid. Opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit moeten in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland.

In de uitvoeringsplannen wordt beschreven welke weg hiervoor moet worden afgelegd. Het meest recente uitvoeringsplan is het NPRZ, uitvoeringsplan 2019-2022. In het hoofdstuk “Pijler Wonen” wordt ingezoomd op de transformatie van de woonmilieus op Zuid. De doelstellingen voor de Frans Bekkerstraat zijn onder andere via samenvoegen en vergroten van de woningen en verbeteren van de uitstraling van de woningen in het gebied, een bijdrage creëren van woningdifferentiatie in de wijk en tegelijkertijd realisatie van een beter woonklimaat. Het streven is in deze periode zoveel mogelijk woningen aan te kopen en samen te voegen of te vergroten.

blad: 11/12

In het plangebied Frans Bekkerstraat zijn 76 woningen gesitueerd. Nu wordt gericht op samenvoegen of vergroten van 50% van deze woningen, zodanig dat de woonomgeving wordt verbeterd. Er liggen kansen voor dit gebied vanwege de strategische ligging in het centrum van de wijk. Deze locatie is daarnaast gekozen omdat de buurt bestaat uit appartementen die goed zijn samen te voegen of te vergroten. Voor de ondersteuning en het versterken van de regie bij de uitvoering van samenvoegen en vergroten in de Frans Bekkerstraat wordt gekozen om een voorkeursrecht te vestigen, omdat dit de regiepositie van de gemeente versterkt bij de uitwerking van het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022. Op 2 december 2021 heeft uw raad de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie is globaal en geen basis voor vestiging van een voorkeursrecht. Wel is in de Omgevingsvisie een moderniseringslocatie aangegeven voor de focuswijken. Het voornemen bestaat om dit gebied, in verband met de beoogde transformatie naar een beter gebruik/leefomgeving, te kwalificeren als moderniseringsgebied in het kader van artikel 3.5 Wro (of moderniseringslocatie op grond van artikel 4.18 Omgevingswet). Naar de mening van de commissie heeft uw raad het voorkeursrecht kunnen vestigen op basis van artikel 2 en 5 Wvg. Met uw raad is de commissie van oordeel dat op grondslag van dit artikel het voorkeursrecht kan worden gevestigd.

De beoogde nieuwe bestemming is een niet-agrarische bestemming (wonen), waardoor voldaan is aan het eerste vereiste van de Wvg. Tevens wordt voldaan aan het tweede vereiste: het huidige woongebruik wijkt af van het beoogde woongebruik. Het aantal vierkante meters woonoppervlak zal aanzienlijk toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Er zal in de toekomst dus sprake zijn van een intensiever en ander gebruik, passend binnen de doelstellingen van het NPRZ. Bij de vestiging van het voorkeursrecht gaat het om een discretionaire bevoegdheid. Dit betekent dat, indien aan de wettelijke voorwaarden voor de toepassing daarvan is voldaan, uw raad bij de toepassing van de bevoegdheid om het voorkeursrecht te vestigen beoordelingsruimte toekomt. Zoals de Afdeling in het verleden heeft overwogen, heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 10 maart 2004, zaaknr. 200305022/1 en uitspraak van de Afdeling d.d. 27 oktober 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO1862).

Verder maakt het vestigen van het voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, waarbij niet kan worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door de wet nagestreefde algemene belang en de rechten van de eigenaar. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmaker niet langer de zijn toekomende eigendomsrechten niet zou kunnen uitoefenen, maar alleen dat hij bij het overgaan tot vervreemding van zijn eigendom eerst de gemeente in de gelegenheid moet stellen de

blad: 12/12

gronden te kopen (Vergelijk de uitspraak van de Afdeling d.d. 4 maart 2009, zaaknr. 200803878/1). De commissie is met uw raad van oordeel dat er door het samenvoegen en vergroten van een aantal woningen een gedifferentieerder woningaanbod ontstaat. De commissie merkt nog op dat zij ambtshalve bekend is met het voorkeursrecht Fazantstraat en de bezwaarprocedures die hierover zijn gevoerd. In het kader van het voorkeursrecht Fazantstraat wordt eveneens ingezet op het samenvoegen van woningen. Ook in het voorkeursrecht Fazantstraat gebeurt dit door het toepassen van het programma Samenvoegen en Vergroten dat haar oorsprong vindt in het NPRZ. Het voorkeursrecht Fazantstraat kent dezelfde vestigingsgrondslag als het voorliggende voorkeursrecht Frans Bekkerstraat. Eerder heeft de Algemene Bezwaarschriftencommissie zich met deze vestigingsgrondslag verenigd. De commissie ziet in het geval van het gevestigde voorkeursrecht Frans Bekkerstraat geen aanleiding anders te oordelen over de vestigingsgrondslag. De commissie onderschrijft verder hetgeen in het verweerschrift is aangegeven en neemt de inhoud van het verweerschrift onverkort over. De commissie benadrukt hierbij dat eigenaren niet verplicht zijn om aan de gemeente te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en zo ja, wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan.

Wanneer een eigenaar aangeeft een appartement te willen verkopen, wordt er met deze eigenaar persoonlijk overlegt over de mogelijkheden. De eigenaren krijgen de marktwaarde voor hun woning, als zij de woning aanbieden. Conclusie Op grond van het voorgaande adviseert de commissie u dan ook: - de bezwaren ongegrond te verklaren; - het bestreden besluit te handhaven. De Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer III, De secretaris,

De voorzitter,

Inlichtingen Juridische diensten: Fax: (010) 267 63 00 Inlichtingen: administratie Telefoon: (010) 267 59 83 Uw brief van: 4 april 2022 Uw kenmerk: Ons kenmerk: A.B.2022.3.10446/YVN Betreft: beslissing op bezwaarschrift

Datum: [DEFINITIEF:W500]

De raad van de gemeente Rotterdam, Gelezen het bezwaarschrift van de heer (verder te noemen: bezwaarmaker) d.d. 4 april 2022, waarbij bezwaar is gemaakt tegen zijn besluit d.d. 24 februari 2022, gepubliceerd op 25 februari 2022, tot het op basis van artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) definitief aanwijzen van de percelen die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Frans Bekkerstraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (22bb12) en tekening (22bb110) als gronden waarop de Wvg van toepassing is; Alsmede bijgevoegd advies d.d. 31 oktober 2022 met kenmerk A.B.2022.3.10446/YVN van kamer III van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, die bezwaarmaker in de gelegenheid heeft gesteld zich in haar vergadering van 31 oktober 2022 te doen horen; Overwegende dat de in dit advies vervatte overwegingen worden onderschreven en dit advies dan ook in zijn geheel wordt overgenomen; Gelet op de toepasselijke wettelijke voorschriften; BESLUIT: -

de bezwaren ongegrond te verklaren; het bestreden besluit te handhaven.

blad: 2/2

A.B.2022.3.10446

Rotterdam,

De Griffier,

De Voorzitter,

Bijlage: 1) Advies

A.B.2022.3.10446/YVN Advies op een bezwaarschrift inzake de vestiging van een voorkeursrecht Frans Bekkerstraat op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Rotterdam, 31 oktober 2022 Aan de Gemeenteraad, Voor het uitbrengen van advies hebben wij ons beraden over het bezwaarschrift van de heer ierna te noemen bezwaarmaker. Dit bezwaarschrift is gericht tegen uw besluit waarbij op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg de percelen die zijn betrokken bij het programma samenvoegen-vergroten in de Frans Bekkerstraat en zoals aangegeven op de aan dit besluit gehechte lijst (22bb112) en tekening (22bb110) zijn aangewezen als gronden waarop de Wvg van toepassing is. Hoorzitting Op 31 oktober 2022 vond er een hoorzitting plaats, ten overstaan van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, bestaande uit:

De commissie werd bijgestaan door mevrouw Tevens aanwezig waren

namens Stadsontwikkeling.

Bezwaarmaker is ter zitting verschenen in gezelschap van zijn vader. Van de hoorzitting is, met toestemming van de aanwezigen, een geluidsopname gemaakt en deze is toegevoegd aan het bezwaardossier. Voor zover hetgeen tijdens de zitting is besproken van belang is voor de heroverweging in bezwaar wordt dat bij de onderstaande overwegingen vermeld. Voorgeschiedenis Bij besluit van 30 november 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten in de Frans Bekkerstraat toepassing te geven aan het programma samenvoeging en vergroten op basis van het Werkprogramma Nationaal Programma Rotterdam Zuid, Wonen 2019-2022 en de percelen op de lijst nummer 21bb013233 en tekening nummer 21bb013232 aan te wijzen als gronden waarop de Wvg van toepassing is, voor de duur van maximaal drie maanden op basis van artikel 6 van de Wvg voor die gebieden waar de samenvoegen/ vernieuwbouwaanpak van toepassing is. Het collegebesluit is op 6 december 2021 gepubliceerd. Het conceptraadsvoorstel tot aanwijzing van de gronden ingevolge artikel 2 en 5 Wvg heeft gedurende zes weken, van 7 december 2021 tot en met 17 januari 2022, ter inzage gelegen. Gedurende vier weken, tot 3 januari 2022, is de gelegenheid gegeven zienswijzen in te dienen over het raadsvoorstel.

blad: 2/16

blad: 3/16

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=c26c4bd1-5bf0-483f-8cc5-470f675fafa0