[25bb008268] Besluit 2002 - 0034_20021101 Wijziging van het grondbeleid gemeente Rotterdam
Tekst van het document
13/11
08
14:27
FAI +3110 4897138
BWoo4
OBR
Agenda voor de vergadering van het college van B,enW.dd. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam. |
A:
|
2,
C:
ot
D:
Geheime posten
And.
Thans terug ter
B:
|
|
01 MV
op: vrijdag 1 november 2002
im
Verdere behandeling
Stedelijke Ontwikkeling en Beheer (OBR) |
Onderwerp:
|3
=_
Wijziging van het grondbeleid gemeente Rotterdam.
Bijlagen: 1.
Memorandum wijziging grondbeleid Gemeente Rotterdam d.d, te
26-10-2002 en de daarbij behorende
bijagen (gezamenlijk aan ‘duiden als: het Memorandum}; 6 september de collegevergadering Agendapost 2002; die vergadering; van
voor
i
a
Secretarisaantekening
n.a.v.
Notitie Redenen stelselwijziging;
Communicatieplan,
id Conceptbrief aan de Raad.
Toelichting: Eerdere besluitvorming en voortgang:
1. In het coalitieakkoord en het daarop volgende collegeprogramma voor de collegeperiode 2002-2006is het volgende programmapunt |
Z{ )
opgenomen. “Erfpacht zal niet
langer het enige systeemvan gronduilgiftein
Rotterdam zijn. Het college komt met nadere voorstellen, ook voor de huidige erfpachters, voor zowel woningen als bedrijven”.
Op 14 mei 2002 heeft wethouder Fysieke Infrastructuur aan dir. OBR;
opdracht verstrekt om aan de hand van een aanta! Ge vragen inzicht te verschaffen in de wijze waarop het betreffende" programmapunt nader kan worden uitgewerkt. 2. Naar aanleiding van de hiervoor bedoelde opdracht is door het
OBR een Memorandum opgesteld met betrekking tot de hiervoor bedoelde uitwerking houdende onder meer een plan van aanpak.
Dit Memorandum is behandeld in de collegevergadering van 12 juli
2002, hetgeen ertoe heeft geleid om ten aanzien van de voorgenomen grondbeleidswijziging een principebesluit te nemen.
.
3. De maanden juli en augustus zijn door het OBR en haar adviseurs
benut om nader onderzoek te verrichten.
“R4466324
=$
0034
19/11
08
14:27 FAX +3110 48987138
@o05
OBR
\
2. S.0.B.
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Voortschrijdend inzicht heeft geleid tot een bijstelling van eerder bedoeld memorandum maar tegelijk ook tot een aantal vragen en actiepunten terzake waarvan een nadere beslissing van het college noodzakelijk was. 4. Verder is aan FGH Vastgoed Expertise opdracht gegeven tot het
geven van een second opinion op de rapportage “Financiële Indicaties”, opgesteld door het bureau Fakton. Het betreffende rapport is als bijlage 4 aan het Memorandum toegevoegd. Samenvattend komt FGH Vastgoed Expertise tot de conclusie dat de vaststelling van het vermogensverschil tussen het huidige en nieuwe systeem in grote lijnen op een juiste wijze ìs benaderd.
‚|
5. Het bijgestelde memorandum en de sub'4 bedoelde vragen en
|
actiepunten zijn in de collegevergadering van 6 september jl. met als resultaat een aantal uitspraken richtinggevende besproken van het college met daarmee samenhangende opdrachten aan dir. OBR. De betreffende agendapost en de secretarisaantekening van de collegebehandeling zijn als bijlagen toegevoegd. 6. Een formeel besluit over de stelselwijziging is nog niet genomen,
omdat dan ook met dat besluit naar buiten getreden zou moeten worden. Dit laatste werd niet wenselijk geacht, zolang het
collegeprogramma nog niet was gepresenteerd. Inmiddels heeft de presentatie van het collegeprogramma plaatsgevonden en is de weg dus vrij voor een formeel besluit. Met het oog daarop wordt thans opnieuw een agendapost aan uw college voorgelegd. Deze agendapost bevat, in vergelijking tot de vorige post, op een aantal belangrijke punten, waaronder de argumenten voor stelselwijziging, de sturingsaspecten en de in rekening te brengen koopsommen bij conversie, een meer uitgewerkt voorstel. 1. Algemeen In het Memorandum wordt een duidelijk onderscheid gemaakt
.
tussen:
|. IN.
Nieuw beleid voor komende gronduitgiften; en Conversie van bestaande erfpachten naar dat nieuw beleid. Daarbij wordt aangetekend dat de sub II bedoelde conversie pas
mogelijk is, als het nieuwe beleid voor de komende gronduitgiften is vastgesteld.
ijke
4466324
„
0034
13/11
'G6
14:27
FAX +3110
48987136
OBR
aas
-
1
2, S.0.B.
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
In deze agendapost wordt dit onderscheid ook aangehouden. In paragraaf 3 wordt het beleid voor nieuwe gronduitgiften
uiteengezet, inclusief de daarmee samenhangende fifinanciële
consequenties.
In paragraaf 4 wordt hetzelfde
gedaan
voor de
erfpachten.
bestaande
2. Argumenten voor een stelselwijziging
De eerder aangevoerde argumenten tegen het huidige
|
erfpachtsteisel zijn verder uitgewerkt en aangevuld met nieuwe argumenten. Naast argumenten van ideologische en economische aard wordt veel aandacht besteed aan de inconsistentie van het huidige erfpachtstelsel en aan de voordelen die erfpacht met name op het punt van sturing zou hebben boven eigendom. Wat dit laatste betreft. wordt aangetoond dat sturing in de praktijk vaak even goed mogelijk is bij eigendom. Zie verder ook onderdeel 3.2 van deze agendapost. In de Nolitie Redenen Stelselwijziging (bijlage 4) wordt een volledig
overzicht van de argumenten gegeven. Aanbevolen wordt deze notitie thans niet integraal naar buiten te brengen maar daaruit te
putten tijdens de dialoog die na het besluit naar aanleiding van deze agendapost zeker zal worden gevoerd met de Raad, en de burgers. Als eerste aanzet op deze belangenorganisaties is een selectie van dein de notitie vermelde dialoog argumenten in de conceptbrief aan de Raad. opgenomen |
3. Nieuw beleid voor komende
gronduitgiften
3.1. Handhaven erfpachtstelsel naast eigendom? Het heeft geen zin om bij invoering van eigendom de bestaande |
erfpacht te handhaven. Beide vormen van gronduitgifte zijn immers ongelijkwaardig en dus niet concurrerend. Opheffing van deze ongelijkwaardigheid door voor eigendom een hogere prijs te vragen dan de thans bij erfpacht gehanteerde grondwaardeis om redenen niet mogelijk. Wel mogelijkis om voor een ander erfpachtstelsel! te kiezen dat, in economische zin, gelijkwaardig is aan eigendom. Daarbij liggen ook kansen om een innovatief beleid te ontwikkelen waarbij voor speciale functies een uitgiftevorm op maat wordt aangeboden.
fiscale
ijk
4466324
pag:
IÛ
0034
13/11
‘08
14:27
FAX +3110
2. S.0.B.
48987136
Wa0T
OBR
-D.Agenda op vrijdag 1 november 2002
Vooral dit laatste vergt echter veel en zorgvuldig onderzoek. Daarom is er vooralsnog van afgezien om voorstellen in die richting te doen.
-
3.2. Sturingsaspecten Uit het Memorandum en de daarbij behorende Sturingsnotitie blijkt dat sturing in ieder geval bij de functies wonen en kantoren goed
mogelijk blijft, als overgeschakeld wordt naar eigendom. Bij andere functies en op zogenoemde “hotspots” in de stad ligt dit wellicht genuanceerder. Nader onderzoek is hier noodzakelijk. Blijkt daarbij dat erfpacht uit een oogpunt van sturing voor bepaalde functies beter is, dan zal voor deze functies een nieuw
|
erfpachtste!sel voorgesteld worden zonder de financiële nadelen van het thans bestaande stelsel en met daarbij tevens de mogelijkheid van conversie naar dat stelsel.
3.3. Financiële gevolgen Uit de Financiële Indicaties (bijlage 4 van het Memorandum) blijkt dat
‚|
invoering van het nieuwe beleid voor komende gronduitgiften, uitgedrukt in een contante waarde per 1 januari 2003, een verschil in vermogenswaarde zal opleveren van minus € 427.000.000,-. Daarbij is slechts gekeken naar de gronduitgifféen gedurende de eerst komende 10 jaar. Verder is ervan uitgegaan dat de stelselwijziging voor alle functies zal gaan gelden en dat de grondwaarden gelijk zullen blijven. Tenslotte is op grond van ervaringen in andere gemeenten bij de berekening van de vermogenswaarde van de erfpachten een korting toegepast van 40% op de afkoopsommen die in het 50°! en 99°! jaar opnieuw ontvangen zouden kunnen worden". De invoering van het nieuwe beleid zal de eerste jaren gepaard gaan met een extra cashflow van € 12.700.000 per jaar. Dit is het gevolg van het ontbreken van de mogelijkheid om canon te betalen. Op termijn zal de cashflow afnemen en na 15 jaar negatief worden.
!
De
4466324
Het gemeentebestuur is niet verplicht om deze korting te zijner tijd te verlenen. De praktijk van Amsterdam heeft echter geleerd dat het daar politiek niet haalbaar was de volledige afkoopsom, waarop contractueel recht bestond, te innen.
ps
U
0034
3/11
086
14:27 FAX
+110
2. S.0.B.
008
OBR
4897138
-D-Agenda op vrijdag1 november 2002
3.4. Overgangsregeling Ter voorkoming van stagnatie bij thans lopende onderhandelingen ‘over gronduitgiften heeft u een overgangsregeling vastgesteld. De: |
tekst van deze overgangsregeling is als bijlage 8 aan het
Memorandum gehecht. 4, Conversie van bestaande erfpachten naar het nieuwe beleid 4.1. Uitgangspunten
Er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om de zittende
erfpachters een aanbieding te doen hun erfpacht te converteren naar eigendom. Daarbij is vooralsnog alleen gekeken naar de erfpachten met een duur van 75 en 99 jaar (gezamenlijk ongeveer 90% van het i
bestand). In de agendapost van 6 september jl. is één berekeningsvariant voor de koopsommen bij conversie aan uw college voorgelegd.
Thans bevat de agendapost drie berekeningssystemen, elk met twee varianten. Deze systemen met hun varianten alsmede de afwegingen bij de beoordeling zijn weergegeven in de als bijlage 7 aan het Memorandum gehechte notitie “Berekening koopsom bij conversie”. De berekeningssystemen zijn getoetst op: , Financiële consequenties voor zowel de gemeente als de |
erfpachter; Il.
Rationele argumenten (objectief, consistent, logisch, juridisch
ll.
correct, non-discriminatoir); Praktische uitvoerbaarheid: en
IV.
Communicatieve eigenschappen.
|
Aanbevolen wordt het systeem waarbij de gemeente de bloot-
eigendom van de grond aan de erfpachter verkoopt en levert tegen een koopsom die gelijk is aan de contante waarde van de toekomstige betalingsverplichtingen gefixeerd per 1 januari 2003 (systeem A2 in eerder vermelde notitie). Dit laatste betekent dat er geen rekening meer wordt gehouden met toekomstige waardestijgingen. _
Het systeem A2 leidt ertoe dat: a.
Te
4466324
een erfpachter die jaarlijks canon betaalt een
koopsom verschuldigd is die bestaat uit de volgende componenten: _
pag: 1
0034
13/11
'08 14:27 FAX +3110 48987136
2. S.O.B.
-D- Agenda op
OBR
Zoas
vrijdag 1 november 2002
de contante waarde van de lopende en per 1 januari 2003
Í.
te fixeren canonverplichting tot en met het 505 jaar;
ii.
de contante waarde van de per 1 januari 2003 te fixeren
grondwaarde (lees: afkoopsom) in het 50°! jaar; en de contante waarde van de per 1 januari 2003 iii. te fixeren in 99% het jaar; grondwaarde (lees: afkoopsom) b. een erfpachter die de canon voor 50 jaar heeft afgekocht een koopsom verschuldigd is gelijk aan de som van de sub a (i) en a (iii) bedoelde componenten van de koopsom van een
canonbetaler, erfpachter die de canon voor 39 jaar heeft afgekocht een koopsom verschuldigd is gelijk aan de sub a (iii) bedoelde component van de koopsom van een canonbetaler. Erfpachters die jaarlijks canon betalen kunnen bij toepassing van dit systeem soms meer verschuldigd zijn dan de actuele grondwaarde. Dit wordt gecorrigeerd door de actuele grondwaarde als maximum c.
een
aan te houden.
42.
Uitvoering
De ervaring in andere gemeenten leert dat veel zittende erfpachters niet snel bereid zullen zijn om mee te doen aan een conversie. Veel.
aandacht za! daarom besteed moeten worden aan een goede voorlichting. Het verdient ook aanbeveling dat er contact wordt opgenomen met de banken teneinde deze te bewegen extra financieringsfaciliteiten te verstrekken. Verder is het raadzaam de zittende erfpachters ook op een later moment na het eerste aanbod in de gelegenheid te stellen de erfpacht te converteren naar eigendom. De wijze waarop dit kan worden ingevuld, zal nog bepaald worden.
|
Voorgesteld wordt om bij een direct gebruik van het aanbod geen bijdrage te vragen in de operationele kosten van de gemeente. Wordt op een later moment ingegaan op het aanbod, dan kan een dergelijke bijdrage beter wel worden gevraagd teneinde een direct gebruik van het aanbod te stimuleren. Een en ander zal nader worden uitgewerkt. Vooruitlopend daarop wordt thans voorgesteld bij de conversieaanbiedingen uit te gaan van een bevriezing van de bestaande rechten op afkoop per datum persbericht, dit om te voorkomen dat door gebruik van die rechten de erfpacht tegen een gunstiger koopsom kan worden geconverteerd naar eigendom.
jk
4466324
MN
0034
13511
08
FAX +3110 4897136
14:28
2. S.O0.B.
-D- Agenda op
@o10
OBR
vrijdag 1 november 2002
4.2. Organisatie
Uit het Memorandum blijkt, dat voor de conversie een
projectorganisatie moet worden opgebouwd. 4.3. Financiële consequenties
De financiële consequenties van de conversie van de bestaande erfpachten zijn weergegeven in de Financiële Indicaties. Daarin is
|
)
|
uitgegaan van een 100% deelname van de zittende erfpachters. |
Verder is met waardedrukkende aspecten, zoals
bodemverontreiniging, geen rekening gehouden. Tenslotte is ook hier op grond van ervaringen in andere gemeenten
|
bij de berekening van de vermogenswaarde van de huidige erfpachten een korting toegepast van 40% op de afkoopsommen die in het 50°" en 99°! jaar opnieuw ontvangen zouden kunnen worden. Uitgedrukt in een contante waarde per 2003 is, na conversie, de vermogenspositie van de gemeente € 922.000.000,- lager dan bij een voortzetting van de bestaande erfpachten. Bij volledige conversie zal de cashflow de eerste jaren met € 916.000.000 hoger zijn. Het jaarlijkse bedrijfsresultaat op erfpachtbeheer schommelt de
|
’
,
|
laatste 4 jaar tussen € 12.600.000,- en € 17.600.000,-. Dit resultaat is |
opgenomen in de meerjarenraming van de gemeente. Bij conversie erfpachten zullen de inkomsten uit afnemen (bij volledige deelname tot nihil). echter canonbetalingen Het ligt daarom voor de hand het gat dat in de begroting zal ontstaan met de opbrengsten van de conversie (deels) te dichten. Als gevolg van de conversie zullen de beheerskosten van de van de bestaande
)
|
LJ |
erfpachtcontracten in de loop der tijd afnemen. Deze kosten zijn nu verwerkt in het erfpachtsresultaat. Dit leidt dus niet tot additionele
!
|
financiële consequenties.
7
5, Diversen 5,1. Overleg met derden
Overleg met belangenorganisaties is wenselijk vooral met het oog op de conversie. |
Prioriteit daarbij heeft het overleg met de Belastingdienst. De eerste contacten zijn inmiddels gelegd.
SR
4466324
IT
0034
13:11
08
14:28
FAX +3110
2 S.O0.B.
4897136
Wol
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
5.2. Probleemgevallen
Bij een drietal onderwerpen is nog een grondig onderzoek noodzakelijk. Deze onderwerpen zijn: |.
de appartementsrechten;
IL
de bodemgesteldheid; en NW. de huursector, inclusief de corporaties. Het streven is om dit onderzoek nog dit jaar af te ronden. 5.3. Operationele kosten
Voor de totstandkoming en de uitvoering van het nieuwe beleid voor
komende gronduitgiften van de conversie zijn de nodige financiële middelen nodig. Deze middelen hebben betrekking op personele kosten, inhuur van derden en materiele kosten. Met deze kosten
(geschatte omvang € 20.000.000,-) is geen rekening gehouden in de begroting 2002, 2003 en in de meerjarenbegroting tot en met 2006. Derhalve is een investeringskrediet noodzakelijk. Vooruitlopend op dit krediet worden door het OBR thans uitgaven gedaan. Deze uitgaven kunnen vooralsnog binnen de eigen begroting opgevangen |
worden.
De omvang van de totale kosten zal in belangrijke mate afhangen
van de deelname aan de conversie. Ten
|
tijde van het te nemen definitieve besluit zal worden voorgesteld om aan de raad een krediet te vragen waarbij de uitgaven zullen worden gedekt uit de verwachte opbrengsten in de eerste jaren. 5.4. Communicatie
Terstond na het principebesluit tot stelselwijziging zal zowel intern als extern worden gecommuniceerd over dat besluit. Belangrijk is dat dit
zorgvuldig en volgens een vooropgezet plan gebeurt. Een dergelijk plan is inmiddels gereed en bij deze agendapost gevoegd (bijlage 5). 5.5. Planning
Het streven is om met ingang van 1 januari 2003 te beginnen met het
nieuwe beleid voor komende uitgiften. Daarbij zal de gemeente zich, gelet op gestelde sub 3.2, in eerste instantie beperken tot de functies particuliere woningen en kantoren.
ijk
4466324
0034
13711
'08
14:28
FAX 43110 4897136
2. S.0.B.
-D- Agenda op
OBR
@Wo12
vrijdag 1 november 2002
Op die datum zal dan ook een begin worden gemaakt met de voor de conversie noodzakelijke uitvoeringswerkzaamheden.
Financiële consequenties: De financiële consequenties zijn aangegeven in deze agendapost. |
Resumerend luiden deze als volgt. Bij de invoering van nieuw beleid voor de komende gronduitgiften zal, in de komende 10 jaar, het gemeentelijk vermogen zich ca. € 427.000.000,- minder gunstig ontwikkelen, dan bij continuering van het erfpachtstelsel. Dit gaat gepaard met een positieve cashflow. in de eerste jaren van ca. € 12.700.000,- per jaar. Verder zal de gemeente, als alle bestaande erfpachten worden geconverteerd naar eigendom, een vermogensverlies lijden van ca. € 922.000.000,-. Dit gaat gepaard met een positieve in de eerste jaren van € 916.000.000,-. De organisatiekosten worden tenslotte geraamd op €
paso
20.000.000,-.
De opbrengst van de conversie zal in beginsel in
een
apart fonds
worden ondergebracht (bezit voor bezit). Uit de revenuen van dit fonds kunnen dan financieringsbehoeften worden gedekt. Het ligt
echter voor hand de opbrengsten uit de conversie pas aan te wenden op het moment dat er duidelijkheid bestaat over de wijze waarop de gederfde inkomsten uit de canonbetalingen gecompenseerd kunnen worden.
Communicatie en voorlichtingsaspecten:
Een communicatieplan is bijgevoegd. De communicatie start met een persconferentie op 1 november ('s middags). Gelijktijdig zullen de leden van de gemeenteraad per brief worden geïnformeerd.
Verdere procedure:
Naar verwachting zal de raad het initiatief nemen tot een dialoog met het college in de raad zelf of in raadscommissies. Daarna za/ door uw college een definitief besluit genomen worden.
ee
4466324
0034
13711
08
14: 28
FAX +3110
4897136
OBR
5
-D.-Agenda op vrijdag 1 november 2002
2. S.0.B.
Gevraagde beslissing: 1. Zich voor te nemen te besluiten:
bij de functies particuliere koopwoningen en kantoren vanaf 1 januari 2003 de grond alleen in eigendom over te dragen; b. zo spoedig mogelijk daarna bij diezelfde functies de zittende a.
erfpachters een aanbod te doen hun erfpacht te converteren naar eigendom op de wijze die in het Memorandum wordt aanbevolen; c.
de opbrengsten van de conversie pas aan te wenden op het moment dat er duidelijkheid bestaat over de wijze waarop het
gederfde erfpachtresultaat gecompenseerd kan worden; d. de uitvoeringskosten van de conversie voor rekening van de gemeente te laten komen, indien de erfpachter van het eerste conversieaanbod gebruik maakt; indien de erfpachter pas later
converteert, komen de kosten voor zijn eigen rekening, en de
2. .
gemeenteraad hierover te consulteren.
Vooruitlopend daarop reeds nu te besluiten bij de conversieaanbiedingen uit te gaan van een bevriezing van de bestaande rechten op afkoop per datum persbericht; dit om te voorkomen dat door gebruik van die rechten de erfpacht tegen een gunstiger koopsom kan worden geconverteerd naar eigendom.
3. Dir. OBR op te dragen: a. De sub 14 bedoelde overdracht van grondin eigendom en sub 1b bedoelde conversie verder uit te werken; b. Onderzoek te doen naar de vraag of overdracht van grond in
de
kJ
eigendom en conversie van de bestaande erfpachten naar eigendom ook bij de andere functies en op de zogenoemde hotspots in de stad mogelijk zijn zonder daarbij in te leveren op het punt van sturingsmogelijkheden, en voor zover blijkt dat dit c.
niet kan Een voorstel te doen voor de betreffende functies een nieuw, erfpachtstelsel in te voeren dat niet de nadelige financiële
eigenschappen heeft van de thans bestaande erfpacht met een mogelijkheid van een conversie naar dat nieuwe
een,
stelsel; een en ander op de
wijze en binnen de planning, zoals is
aangegeven in het Memorandum.
ik-
4466324
pag: | 1
0034
13/11
'06
14:28
FAX +3110
4897136
2. S.0.B.
4.
Wold
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
De Raad over een en ander te informeren conform bijgevoegde
conceptbrief en met toezending van het Memorandum.
Adviezen: Bestuursdienst (SOB/Fin):
Inleiding In deze agendapost wordt formele besluitvorming gevraagd over een aantal hoofdlijnen van het voornemen de verplichting van erfpacht af te schaffen. In uw vergadering van 6 september heeft u hierover
jl.
reeds een aantal richtinggevende uitspraken gedaan. Deze
behelsden onder andere: Dat komende gronduitgifte voorlopig alleen in eigendom plaatsvinden (voor de. functies waartoe dat nu wordt besloten); -
het advies van de Bestuursdienst om in te zetten op keuze voor de grondafnemer tussen eigendom en een gelijkwaardig
erfpachtsysteem heeft u niet gevolgd, -
-
-
-
Dat per 1 januari 2003 gestart wordt met eigendom voor
particuliere woningen en kantoren; Dat functies waarvoor zou blijken dat het wenselijk is erfpacht te handhaven, financieel gelijkwaardig met eigendom behandeld zullen worden; Dat het niet gewenst is bij de conversie extra kortingen te geven; Dat de erfpachter geen vergoeding voor de kosten van de
conversie gevraagd zal worden. Met de besluitvorming over voorliggend voorstel, start uw consultatie van de
gemeenteraad alsmede de openbare discussie.
De Bestuursdienstis intensief betrokken geweest bij de totstandkoming van voorliggend voorstel. Derhalve beperkt dit advies zich tot het identificeren van die zaken die volgens de Bestuursdienst extra aandacht verdienen bij de bestuurlijke afweging. Vooraf wijst de Bestuursdienst erop dat het voorstel om grond in
eigendom uit te geven en de erfpacht (waar mogelijk) af te schaffen, gebaseerd is op een politiek besluit daartoe. Dit betekent dat er geen diepgaand onderzoek is gedaan naar de economische en/of maatschappelijke voor- en nadelen van beide systemen. Er zijn geen vergelijkende studies gedaan tussen gemeenten met en zonder erfpacht (daarvoor zou de tijd ook ontbroken hebben).
ee
4466324
0034
13/11
'06
14:29
FAX
+3110
2. S.0.B.
4897136
Wo15
OBR
-D.Agenda op vrijdag 1 november 2002
Wel is in beeld gebracht wat de financiële en juridische effecten zijn van de afschaffing van erfpacht. Voorts zijn argumenten verzameld die het politiek besluit kunnen ondersteunen. Deze blijken overigens
talrijk te zijn. De eindafweging, door uw college feitelijk a! gemaakt,
blijft een politieke. Sinds 6 september is intensief
gewerkt aan een tweetal
deelonderzoeken: a. Onderzoek naar de wenselijkheid om erfpacht voor sommige functies/gebieden te handhaven, omdat de sturingsmogelijkheden van de
b.
erfpacht daar niet gemist kunnen worden.
Onderzoek naar de wijze waarop de koopprijs moet worden berekend indien huidige erfpachters hun grond in eigendom willen
verkrijgen;
oo
Eerstgenoemd onderzoek leidt tot de conclusie dat, voor woningen van particuliere huishoudens en voor kantoren,
de extra
sturingsmogelijkheden ten opzichte van grondeigendom niet nodig zijn. Voor deze functies Kan grond per 1 januari 2003 in eigendom worden uitgegeven en kan, zo kort mogelijk na 1 januari 2003, met conversie van bestaande erfpachten worden gestart. Voor de andere functies kan deze conclusie, in afwachting van nader onderzoek, nog niet getrokken worden. Dit heeft te maken met het feit dat laatstgenoemde functies veel diverser van aard zijn en de tijd heeft ontbroken om ook deze goed in beschouwing te nemen. Uitstel van erfpacht
betekent dus vooralsnog geen afstel.
|
Conversiemodel
|
Van het onderzoek naar het berekeningsmodel voor de conversieprijs is de uitkomst minder eenduidig. De totstandkoming van alternatieve modellen en de onderlinge afweging blijkt zeer complex te zijn. De drie hoofdmodellen die in bijlage 7 bij het memorandum zijn beschreven, kennen elkeen andere benaderingswijze. Dit betekent dat een objectieve afweging niet goed mogelijk is. De Bestuursdienst is van mening dat de afweging die in genoemde
bijlage is gemaakt, niet de enig mogelijke is. Om u te faciliteren bij uw oordeelsvorming wordt hierna een alternatieve beoordeling gegeven. Deze beperkt zich, conform het voorstel van dir. OBR, tot de modellen met grondwaardefixatie (A2 en B2 en C).
ijk
4466324
pag: | Ó
0034
13/11
‘68
14:29
FAX +3110
2. S.0.B,
4897136
o18
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
De Bestuursdienst vindt de aangedragen argumentatie om fe kiezen voor grondwaardefixatie reëel. Deze keuze impliceert wel het afzien van ongeveer de helft van de
huidige vermogenswaarde van de
erfpacht (de precieze verschillen zijn te zien in de bijlage bij dit
Bestuursdienst-advies). Gelet op deze aanzienlijke consequenties, adviseert de Bestuursdienst u deze keuze expliciet te maken. Van het model dat uitgaat van het betalen van de actuele
grondwaarde onder teruggave van de waarde van de erfpacht (C), is alleen de variant in beschouwing genomen waarbij de waarde van de erfpacht is gebaseerd op de huidige grondwaarde. De hier af te wegen modellen zijn dus: |
A2: Afwikkeling van de erfpacht: De betalingsmomenten en bedragen die het erfpachtcontract |
voorschrijft worden contant gemaakt naar 1/1/2003 en opgeteld. B2: Betaling van de actuele grondwaarde op het volgende betalingsmoment: Op het moment dat de erfpachter weer zou moeten betalen (voor de canonbetaler per direct; voor de afkoper na afloop van de afgekochte periode) wordt de huidige grondwaarde in rekening gebracht, contant gemaakt naar 1/1/2003. C2: Betaling van de huidige grondwaarde en teruggave van de
huidige waarde van de erfpacht: Deze 3 modellen zijn afgezet tegen de gehanteerde criteria: Financiële consequenties: in het onderstaande is de beoordeling
-
gebaseerd op de financiële consequenties voor de gemeente; de financiële consequenties voor de gemiddelde zijn in elk van de modellen substantieel positief. Objectieve kwaliteiten, met andere woorden: het op objectieve
erfpachter
-
gronden goed te verdedigen; -
is
Communicatieve kwaliteit: is het uit te leggen
Daarnaast is in de bijlage als criterium de praktische uitvoerbaarheid gehanteerd. Aangezien in de stukken nergens wordt gesteld dat één van de modellen niet uitvoerbaar zou zijn,
acht de Bestuursdienst dit criterium van ondergeschikt belang. In het navolgende wordt dit daarom niet meegewogen.
ee
4466324
pag] O
0034
13/11
'08
14:29
FAX +3110
2.
4897138
S.O.B.
017
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Beoordeling van de drie modellen op de criteria leidt volgens de Bestuursdienst tot het volgende: Mode
Criterium: Financiële consequenties
-
B2
A2 -922 (£)
-865 (+)
C2
«1.072 (?)
(in min €) -
-
*
Objectieve kwaliteiten Communicatieve kwaliteit
.
+
-
t
-
+
In de bijlage bij dit Bestuursdienst-advies is een tabel opgenomen
waarin de financiële effecten van alle onderzochte modellen naast
elkaar zijn gezet (inclusief de modellen zonder grondwaardefixatie).
Toelichting:
Financiële consequenties
Op basis van de financiële consequenties voor de gemeente
heeft
model B2 de voorkeur. Daarbij hoort één kanttekening. Het hier gepresenteerde bedrag voor
C2 is voor discussie vatbaar. Immers, uit de berekeningen die hieraan ten grondslag liggen, blijkt dat sommige erfpachters geld terug zouden krijgen bij het verwerven van hun eigendom. Het lijkt
;
Ge \ |
onlogisch dat de waarde van het toekomstig gebruik gedurende een beperkte periode (de periode waarvoor reeds is afgekocht) de waarde van grond in eigendom (met onbeperkt gebruik) kan overstijgen. Door deskundigen is desondanks betoogd dat dit klopt. Dit punt is in de aanloop van dit voorstel niet volledig uitgediscussieerd (zie ook hieronder bij objectieve kwaliteiten). Wat niet in de tabel tot uitdrukking komt, maar wel relevant is, zijn de verschillende effecten voor canonbetalers. Bij modellen B2 en C2 betalen zij de actuele grondwaarde als koopsom. Bij model A2 is de
conversieprijs voor canonbetalers gemiddeld genomen lager. Dit komt doordat bij A2 een deel van de conversieprijs wordt bepaald op basis van de huidige canon. Door de sterke grondprijsstijgingen in het verleden is die canon over het algemeen lager dan zou passen bij de actuele grondwaarde, Hoe moet dit beoordeeld worden? In het voorstel van dir. OBR wordt dit aspect van A2 positief
beoordeeld. Zo wordt het immers ook voor alle canonbetalers
aantrekkelijk om te converteren. De Bestuursdienst hanteert een ander ijkpunt.
4466324
0034
13/11
‘08
14:29
FAX +3110 14897136
2.
S.0.B,
OBR
018
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
De Bestuursdienst vindt het logisch dat canonbetalers de actuele grondwaarde moeten betalen. Zij hebben immers slechts betaald voor het gebruik in het verleden. Dat kan inderdaad op korte termijn leiden tot een verhoging van de maandlast (voor wie nu eigenlijk te
goedkoop zit). Echter, het voortzetten van de erfpachtis op altijd financieel ongunstig voor de erfpachter.
teen!
Resumerend t.a.v. Model B2 scoort het beste gezien vanuit de gemeente (met een
financiële consequenties:
-
voorbehoud ten aanzien van
C2).
De beoordeling van
-
de
_
financiële corisequenties van :
de modellen B2 en C2 enerzijds en A2
voor wat betreft de
anderzijds, behandeling van canonbetalers, het af van hangt gehanteerde uitgangspunt: “de actuele
grondwaarde betalen” of “deelname aan conversie bevorderen". Objectieve kwaliteiten Model A2 baseert zich op de afwikkeling van een juridisch en is derhalve goed objectief verdedigbaar.
contract
Model B2 is gebaseerd op de gedachte dat de grond in eigendom te verkrijgen is door het betalen van de huidige grondwaarde. Die is echter pas verschuldigd op het moment dat de periode waarvoor reeds is betaald, is verstreken. Ook deze methode is objectief. Model C2 is in financieel-economische zin het meest correct, maar biedt het meeste risico op discussie over de cijfers.
Toelichting:
>, _
Beredeneerd kan worden dat, indien nog voor x jaar of langeris afgekocht, de waarde van de eigendom niet meer zal bedragen dan de restwaarde van de erfpacht. Uit de stukken zou kunnen worden afgeleid dat dit het geval is als er nog minstens 17 jaar afgekochte periode te gaan is. Immers pas vanaf dit moment zou de erfpacht doorwerken in de prijs van een onroerend goed. Dit zou betekenen dat alle erfpachters die nog voor minimaal 17 jaar hebben afgekocht, hun grond om niet in eigendom zouden krijgen. Dit zou bijna alle erfpachters betreffen die ooit hebben afgekocht
(80%). De financiële consequenties hiervan zijn nog veel
ongunstiger dan tot nu toe is berekend. Dir. OBR stelt dat model B2 als nadeel heeft dat recente afkopers-99
bij deze methodiek per saldo (dus inclusief hun gedane erfpachtbetalingen) meer betalen dan recente afkopers-50.
ide
4466324
0034
193711
08
14:29
FAX +3110
2. S.O0.B,
4897138
os
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Dit klopt, maar ziet de Bestuursdienst niet als groot bezwaar. Immers ook bij mode! A2 betalen recente afkopers-99 per saldo meer dan recente afkopers-50. Het verschil tussen de modellen A2 en B2 op dit punt is klein.
Deze scheefheid is het gevolg van de keuze geen grondwaardestijgingen meer door te berekenen, hetgeenin
het
voordeel van beide categorieën afkopersis.
Resumerend t.a.v. objectieve kwaliteilen: -
-
objectieve
Modellen A2 en B2 hebben goede en vergelijkbare kwaliteiten. Model C2 biedt veel aanknopingspunten voor discussie (met een groot risico op een financieel nadelige afloop voor de gemeente).
Communicatieve kwaliteit Model A2 vindt de Bestuursdienst moeilijk uit te leggen. De methodiek gaat feitelijk uit van voortzetting van de erfpacht: de —
koopsom is een optelsom van de verschillende erfpachtbetalingen.. Daarbij wordt de grondwaarde weliswaar gefixeerd op het huidige niveau, maar de associatie met de erfpacht blijft evident. Model B2 vindt de Bestuursdienst beter uit te leggen: de gemeente komt nog één keer langs om geld op te halen en wel (fictief) op het moment dat dit, gelet op de specifieke afkoopsituatie van de
erfpachter, te verwachten was. Op dat moment wordt de huidige grondwaarde betaald (net als bij een volgende afkoopperiode) en daarvoor krijgt men in het nieuwe beleid de grond in eigendom. Model C2 vindt de Bestuursdienst nog beter uit te leggen: voor de en men eigendom van de grond wordt de feitelijke waarde betaald de waarde van wat men nu heeft terug. krijgt Bij het voorgaande past één kanttekening. Het belang van de communicatieve kwaliteit wordt beïnvloed door de houding van belangenorganisaties. Indien zij het gekozen model steunen, wordt de communicatieve kwaliteit zoals hier bedoeld belangrijker. Uit het onlangs gestarte conversietraject in Utrecht is bekend dat model A2 door die organisaties inderdaad ondersteund wordt. Onbekend is of model B2 al eens aan hen is voorgelegd. Resumerend t.a.v. communicatieve kwaliteit: Model C2 is het meest communicatief, model B2 volgt daarop. Model A2 is het minst communicatief.
ee
4466324
0034
1311
066
14:29
FAX +3110
48987138
2, 5.0.B.
020
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Alles overwegend is de Bestuursdienst van menirig dat de keuze
voor model A2, zoals door dir. OBR wordt voorgesteld, niet de enig denkbare is. De keuze hangt in hoge mate af van het bestuurlijk gewicht dat aan de parameters wordt verbonden. De Bestuursdienst adviseert, met name gelet op de betere communicatieve kwaliteiten ten opzichte van model A2, model B2 nadrukkelijk in de afweging te betrekken. N.B. Zou u kiezen voor een ander model dan A2, dan dient de brief gemeenteraad op dit punt te worden aangepast.
aan de
Aandachtspunten voor het vervolg Sturing:
|
Om de kunnen bepalen of voor andere functies dan particuliere woningen en kantoren ook eigendom kan worden ingevoerd, is
-
nog onderzoek nodig. Daarbij gaat dir. OBR er vooralsnog van uit dat de sturing die nu met erfpacht wordt bereikt intact moet .
blijven. De Bestuursdienst vestigt in dit verband de aandacht op het collegebeleid om de Rotterdamse regelgeving te verminderen. In dat kader wordt, a/s amendement op de gevraagde beslissing onder 3b, geadviseerd de huidige sturing niet als uitgangspunt te hanteren, maar deze “en passant” te evalueren. Daarbij is te overwegen als uitgangspunt te kiezen dat, waar
-
publiekrechtelijk instrumentarium zou kunnen volstaan,
sturing niet door privaatrechtelijk instrumentarium plaatsvindt. De Bestuursdienst adviseert als uitgangspunt te formuleren dat het gronduitgifteregime op bedrijventerreinen in beheer bij OBR enerzijds en GHR anderzijds consistent zijn. Dit betekent niet dat verschillen niet mogelijk zijn, maar dat ze wel moeten zijn gebaseerd op inhoudelijke overwegingen.
Conversieprijs: Reeds opgemerkt is dat bij de operationalisering van de conversiemethodiek gebruik gemaakt zal worden van de WOZwaarde als grondslag voor de actuele grondwaarde. De
-
Bestuursdienst wijst erop dat de WOZ-waarde
—
in elk geval bij
woningen doorgaans (substantieel) lager is dan de waarde in de vrije markt. Bij nieuwe gronduitgiften wordt wel de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd. Door het hanteren van de WOZ-waarde, wordt dus impliciet een (forse?) extra korting —
gegeven.
ee
4466324
eau
0034
13/11
'06
14:29
FAX +3110
4897136
25.08.
-D- Agenda op
021
OBR
vrijdag 1 november 2002
De reden voor het OBR om de WOZ-waarde te gebruiken, is dat deze beschikbaar is (dus geen/weinig taxatiekosten) en dat, waar daartoe aanleiding was, bezwaren over de vaststelling van die waarde reeds in het kader van de WOZ zijn afgehandeld, Dit bevordert een soepele uitvoering. De Bestuursdienst wijst erop dat u eerder heeft aangegeven |
geen kortingen te willen geven op de conversieprijs. Dit betekent dat het in beginsel niet gewenst is de WOZ-waarde als grondslag te hanteren. De Bestuursdienst adviseert dir. OBR op te dragen te zoeken naar een berekeningsmethode die niet tot een impliciete korting leidt.
Grondprijzen: De Bestuursdienst wijst erop dat nog niet is nagedacht over de
implicaties voor de grondprijzen van het nieuwe gronduitgiftebeleid. Te verwachten is dat afnemers bereid zullen zijn meer te betalen voor grond in eigendom. Bij de opstelling van de volgende Kaderbrief Grondprijzen (die voor 1 januari 2003 door uw college zal moeten worden zal hieraan aandacht besteed moeten worden.
vasgesie))
Deelname aan conversie: In de stukken is niet belicht dat, gelet op het feit dat bij conversie overdrachtsbelasting betaald moet worden (waarschijnlijk over de conversieprijs, niet over de gehele grondwaarde), het aantrekkelijk kan zijn om niet op het eerste conversieaanbod in te gaan, maar conversie pas aan te vragen als een onroerend goed
wordt verkocht. Anders moet immers dubbel betaald worden. Hiervan kan alleen gebruik gemaakt worden door erfpachters die zijn binnen enkele jaren te verkopen. Op termijn
van plan
verdwijnt naar verwachting het voordeel, omdat de conversie steeds tegen de actuele grondwaarde plaatsvindt en die naar verwachting in de loop der tijd zal blijven stijgen. |
Besteding conversieopbrengst: Bij de financiële consequenties zoals in deze post genoemd, is nog geen rekening gehouden met de boekwaarde van de erfpachtgronden. Deze bedraagt momenteel ca. € 180.000.000,-. Conversie betekent dat deze boekwaarde moet worden
afgeschreven.
ijk
4466324
0034
13/11
08
14:30
FAX +3110
2. S.O0,B,
4397136
Wa22
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Concreet betekent dit dat op de berekende actuele
vermogenswaarde van de erfpachten en de fictieve vermogenswaarde bij eigendom dit bedrag in mindering gebracht had moeten worden. In absolute zin verandert het berekend
vermogensverlies hierdoor niet. In relatieve zin wel: door de gemeente wordt afstand gedaan van een groter deel van de huidige vermogenswaarde. Of het afschrijven van de boekwaarde een beslag doet op de kasstroom, heeft de niet .
meer kunnen
Bestuursdienst september Lis
nagaan. Bij de eerdere behandelingin uw college op 6
afgesproken dat er een notitie zou worden opgesteld over de bestedingsvarianten voor de conversieopbrengst. Door dir. OBR zijn hiertoe pogingen gedaan die als strekking hebben dat het gat dat de conversie in de lopende begroting slaat, moet worden opgelost en dat geld kan worden ingezet voor de Groeibriljanten (conform collegebeleid). Een meer strategische analyse van de mogelijkheden om het geld optimaal te laten renderen (financieel maar vooral maatschappelijk) heeft nog niet plaatsgevonden. De Bestuursdienst wijst erop dat de werkelijke financiële consequenties van de conversie zeer moeilijk te bepalen zijn, omdat de deelname nauwelijks te voorspellen is. De geraamde conversieopbrengsten (systeem A2: € 916 min, B2: € 974 min en: C2: € 767 min) gaan uit van een 100%-deelname in een onbepaalde periode. In objectieve zin ís vrijwel 100% deelname te verwachten, omdat (vrijwel?) iedereen er bij conversie op vooruit gaat. Maar er zijn tal van subjectieve invloedsfactoren die tot andere uitkomsten zulien leiden. Vanwege deze onzekerheid is er op dit moment geen duidelijkheid over werkelijke cashflows. Daaromis ook onduidelijk hoe treasury-technisch om te gaan met de opbrengsten uit conversie.
Het gaat daarbij om vragen als: welke geldmiddelen zijn op korte termijn niet nodig en hoe zetten we deze uit, welke middelen wenden we aan om de leningenportefeuille vervroegd af te lossen dan wel te herschikken? Dit betreft concern-brede afwegingen. Derhalve adviseert dir. Financien de conversie-opbrengsten te stortenin
een fondsin te stellen en af te wikkelen
op concernniveau. Het
voorstel van dir. OBR om te wachten met het aanwenden van
conversieopbrengsten totdat ze feitelijk zijn geincasseerd, wordt
onderschreven.
4466324
0034
13/11
'086
14:30
FAX +3110
2.808.
4897138
+D- Agenda op
023
OBR
|
vrijdag 1 november 2002
Referendabel besluit: -
Bij het definitieve besluit (gepland december/januari) zal duidelijk moeten zijn of er sprake is van een referendabel besluit. Dit is relevant, omdat een referendabel besluit pas na een bepaalde
termijn (8 weken) kan worden uitgevoerd. Of het besluit referendabel is hangt af van het bevoegde orgaan (alleen een raadsbesluit is referendabel) en of er sprake is van het vaststellen of intrekken van een algemeen verbindend voorschrift. Tot nog
e
+
toe wordt er van uitgegaan dat het college bevoegd is het
|
gronduitgiftebeleid te wijzigen.
Planning vervolgtraject: -
)
…
Banning
De Bestuursdienst stelt voor de voor het vervolgtraject te vertalenin een passage in het managementcontract dat het college met dir. OBR zal sluiten.
Wethouder Fysieke Infrastructuur: Wethouder FI is akkoord met het voorstel van dir. OBR ten aanzien van het model voor de berekening van de conversieprijs. Wethouder FI heeft gedurende het proces dat heeft geleid tot de totstandkoming van dit voorstel kennis genomen van zowel de visie van dir. OBR als de alternatieve visie die door de Bestuursdienst in zijn advies wordt gepresenteerd. Hij onderkent dat mode! B2 in communicatieve zin een voordeel heeft boven model A2, maar vindt dit niet doorslaggevend. Hij vindt de objectieve kwaliteiten van model! A2 namelijk beter dan van model B2. Model A2 sluit aan bij de huidige juridische verhouding tussen de gemeente en de erfpachter, zoals neergelegd in het erfpachtcontract. Deze verhouding wordt afgewikkeld, waarbij de grondwaardestijging niet meer wordt doorberekend.
Dejuridische verhouding wordt dus het geval is} maar er wordt een
niet genegeerd (wat in model B2 wel
parameter in veranderd, ten gunste van de erfpachter. Dit heeft nog koopsom die hieruit voortvloeit sluit
een tweede voordeel: de
optimaal aan bij de waarde die de met erfpacht belaste grond heeft in het economisch verkeer. De economische waarde is namelijk een
afgeleide van de toekomstige betalingsverplichtingen en deze betalingsverplichtingen vormen de grondslag voor model A2. Dat dit bij veel canonbetalers betekent dat zij minder betalen dan de actuele grondwaarde indien de grond niet met erfpacht bezwaard zou zijn, is dan acceptabel.
ij 4466324
| beed t 0034
13/11
08
14:30
FAX +3110
2, S.0,B.
4897138
024
OBR
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Wethouder FI onderschrijft het voorstel van de Bestuursdienst om, bij het onderzoek naar de wenselijkheid om voor andere functies dan -
woningen en kantoren erfpacht af te schaffen, niet per. definitie uit té gaan van de huidige sturing. Indien op basis van de huidige sturing eigendom niet zou moeten worden toegestaan, zou geanalyseerd moeten worden of die sturing allemaal nodig is. Daarbij speelt het. collegebeleid gericht op vermindering van regelgeving een rol. :
4466324
0034
13/11
'086
14:30
FAX +3110
2, 5.0.B.
4897136
OBR
Wu25
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
Bijlage bij Bestuursdienst-advies Financiële consequenties van de onderzochte conversiemodellen De financieel geanalyseerde conversiemodellen zijn de volgende: A.1. Afwikkeling van de bestaande erfpachtverhouding door afkoop door de erfpachter van zijn toekomstige betalingsverplichting(en).
rekening houdend met toekomstige waardeontwikkelingen A.2. Afwikkeling van de bestaande erfpachtverhouding door afkoop door de erfpachter van zijn toekomstige betalingsverplichting(en), grondwaarde gefixeerd per 1-1-2003 B.1. Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige koopsom betaalt rekening houdend met toekomstige | waardeontwikkeling B.2. Beëindiging van de erfpachtverhouding waarbij de erfpachter een eenmalige koopsom betaalt, grondwaarde gefixeerd per 1-12003 C.1.
Beëindiging van de erfpachtverhouding waabij de erfpachter een eenmalige koopsom betaalt en de waarde van de erfpacht wordt
verrekend gebaseerd op de historische grondwaarde C.2.
Beëindiging van de erfpachtverhouding waabij de erfpachter een eenmalige koopsom betaalt en de waarde van de erfpacht wordt verrekend gebaseerd op de grondwaarde gefixeerd per 1-1-2003
®
ee 4466324
sl}
0034
13/11
086
14:30
FAX
+3110
2. S.0.B,
u28
OBR
4897138
-D-Agenda op vrijdag november 2002
1
miljoenen)
Tabel : conversie-systemen (bedragen in
B1
A2
A1 de
C2
C1
B2
Conversieopbrengste n |
canonbetalers Van afkopers
385
312!
419
419
419
419
1.992
604]
1.517
555
2.848
348
2.377|
916|
1.936
974
3.267 767
1.839
1.839
1.839
Van
Totale conversieopbrengst
:
2. Vermogenswaarde | 1.839)
1.839
1.839
|
huidige erfpachtstelsel"
4
538|
3. Verschil
-922
98
865 |
1.429 -1.072
conversieopbreng|
sten met
vermogenswaarde huidig erfpachtstelsel (1-2)
|
Conversieprijs vs grondwaarde: Conversieprijs t.o.v.
100,0
100,0
100,0
%
%
_%
43,3% | 12,1% | 33,5%|. 11,6% 54,7%
67%
93,2% | 78,4% |100,0
%
grondwaarde
.
canonbetalers
Conversieprijs t.o.v. |grondwaarde afkopers *= de
vermogenswaarde van het huidige erfpachtstelse! is bepaald onder de aanname dat bij herziening in jaar 50 of 99 niet weer de volledige grondwaarde kan worden berekend (korting 40%). De totale vermogenswaarde bedraagt € 1.839 miljoen (incl. korting)
Overige aannamen en parameters berekening: e
s
°
ee
4466324
Berekening opbrengsten op basis van volledige deelname, onafhankelijk conversieprijs berekening op basis van volledig erfpachtbestand, dus ook voor de andere categorieën dan woningen of kantoren discontovoet 5,75%
30
0034
13/11
08
14:30
FAX +3110
4897138
OBR
@027 |
ì
2, S.0.B.
°
°
5
en
7
-D-Agenda op vrijdag 1 november 2002
gemiddelde grondwaardestijging 3% gemiddelde inflatie 2% opslag afkoop canon voor 99 jaar bedraagt voor woningen en niet-woningen 10%
Kenmerk Beleidswijzemummer
1 :
SOB 88927 SOB-GB 001 "Grondbeleid algemeen”
Steller
Telefoonnummer Behandelend ambtenaar
Telefoonnummer
|
a
4466324
|
-2
0034