[25bb008134] Annotatie Erfpachtkwestie

Annotatie Erfpachtkwestie Van: Contact: Ons kenmerk: Datum: Betreft: BWB-Vergadering:

L.J.E. Blomen (commissiegriffier) 06 4329 6393, lje.blomen@griffie.rotterdam.nl 25bb008134 07-11-2025 Erfpachtkwestie Woensdag 3 december 2025

Doel van de bespreking Op 30 oktober heeft u de wethoudersbrief ontvangen met daarin het voorstel voor een oplossing van de erfpachtkwestie. U bespreekt het voorstel met wethouder Zeegers. Aanleiding • Erfpacht is een instrument uit het Rotterdams grondbeleid 23bb00679; hoofdstuk 8. • Als een contract afloopt (expireert) kunnen pachters een nieuw contract aangaan (converteren). Dit kan op basis van verschillende criteria naar verschillende typen van contracten (canon, voor periode afgekochte canon of eigendom). • Er bestaat een ‘erfpachtproject’ waarbij pachters worden benaderd te converteren naar een nieuw contract (aanbod). Over de berekenwijze en de criteria, de ‘erfpachtsystematiek’, is discussie. Bij converteren kunnen huiseigenaren met hoge kosten worden geconfronteerd, deze problematiek wordt geduid als de ‘erfpachtkwestie’. • Het college heeft een voorstel gedaan om de erfpachtkwestie te beslechten en daarmee het grondbeleid te wijzigen. Het college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke handelingen; de gemeenteraad stelt het grondbeleid vast. Kernpunten De centrale vraag bij de erfpachtkwestie is hoe de erfpachtsystematiek kan worden aangepast zodat dat bewoners met erfpacht een redelijke prijs betalen voor het verkrijgen van de grond in eigendom.

Voor degenen die de grond niet willen kopen blijft de mogelijkheid bestaan een canonbedrag te betalen voor de erfpachtgrond. Hooflijnen voorgestelde oplossing • Voorgesteld wordt de uitkomst van de berekening om de grond te kopen te beperken tot een lager percentage van de grondwaarde. Gedurende de duur van het erfpachtproject wordt voorgesteld tijdelijk af te toppen op 60%; na het project geldt een aftopping op 75%. Dit voorstel helpt erfpachters die aan het einde van de looptijd van hun contract zitten; andere erfpachters hebben geen effect door deze aftopping. • De Historische Grondwaarde Regeling wordt weer ingevoerd zoals in 1988 afgesproken. • Vanaf januari 2025 is de canonrente aangepast van 5,11% naar 3,06%, waardoor het canonbedrag met ruim 40% is verlaagd. Voor erfpachters die de canon na afloop van hun contract verlengen, wordt nog onderzocht hoe een reductie van 25% kan worden toegepast. Er wordt nog een regeling uitgewerkt voor uitstel van betaling erfpachtcanon.

Te bespreken stukken • Collegebrief over aanpassing erfpachtsystematiek voor woningen [25bb007905] Bijlage(n) • Bijlage 1: Advies Pels Rijcken 13 november 2024 [25bb007906] • Bijlage 2: Rapport advies commissie Depreciatie [25bb007907] • Bijlage 3: Advies Pels 9 mei 2025 [25bb007908] • Bijlage 4: Memo cie Depreciatie [25bb007909] • Bijlage 5: Advies Pels Rijcken 15 oktober 2024 [25bb007910] • Bijlage 6: Besluiten historische grondwaarde [25bb007911]

Te betrekken stukken • In de Bijlage 1 bij deze annotatie vindt u de te betrekken stukken, moties en toezeggingen. • In het Onderwerpdossier Erfpachtkwestie treft alle de stukken die de afgelopen jaren onderwerp van discussie zijn geweest in het erfpachtdossier. • Bijlage 2 bij deze annotatie treft u een achtergrond van de erfpachtkwestie aan. Aandachtspunten Bevoegdheden raad vs. college • Budgetrecht: In de brief wordt gesteld dat het een bevoegdheid is van het college om over de met dit voorstel samenhangende wijzigingen van het erfpachtbeleid te beslissen gezien de privaatrechtelijke handelingen. De vraag is hoe dit zich verhoudt tot het budgetrecht van de raad. De financiële consequenties van het voorstel zijn substantieel: €10 mln voor de komende vijf jaar, en naar schatting tussen de €32,5 en €78 mln op langere termijn. Deze financiële consequenties zijn nog niet verwerkt in de begroting en kunnen op zijn vroegst ten tijde van de eerste begrotingsherziening 2026 worden verwerkt; dit vergt goedkeuring van de raad. Het is daarom de vraag waarom hiervoor geen Raadsvoorstel is voorgelegd. • Raadsvoorstel: De raad ontvangt medio november nog een Raadsvoorstel om het grondbeleid aan te passen zodat de looptijd van het nieuwe tijdelijke erfpachtrecht wordt verlengd van 15 naar 50 jaar.

De vraag is wat hiermee wordt bedoeld en of de andere met het grondbeleid samenhangende wijzigingen geen Raadsvoorstel behoeven. Alternatieve beleidsopties • Gesteld wordt dat in de brief wordt uitgelegd welke maatregelen zijn overwogen, waarvoor het college heeft gekozen en waarom. De alternatieve opties die uit de brief blijken, zijn: o Het aanpassen van de taxatiemethode op basis van residuele grondwaarde; hierover wordt gesteld dat hiervoor geen goed alternatief bestaat. o De variant Depreciatie, die op lange termijn tot €500 mln zou kosten. Onduidelijk is met welk kortingspercentage dan wordt gerekend. o Ook wordt ingegaan op de voorstellen die de stichting BOEG en de vereniging VerBetEr hebben gedaan. • Andere varianten worden in de brief niet genoemd. Rekenmethodes • Voorgestelde korting vs. depreciatie: Het voorstel van het college is om uitkomst van de berekening om de grond te kopen te beperken door af te toppen (d.w.z. het geven van een korting waarmee een lager percentage van de grondwaarde overblijft) op 60% gedurende de duur van het erfpachtproject en op 75% daarna. Dit betreft een korting op de uitkomst van de berekenwijze van het conversiebedrag volgens taxatiemethode op basis van residuele grondwaarde. Deze korting valt ten deel aan erfpachters die richting het einde van hun contract lopen; andere erfpachters hebben geen effect van deze aftopping.

Deze variant kost minder geld dan de variant Depreciatie, waarmee bijv. in andere G4gemeenten wordt gewerkt. Bij Depreciatie wordt de getaxeerde grondwaarde (de grondslag) afgewaardeerd, wat meer erfpachters zou kunnen betreffen dan erfpachters die aan het einde van hun contract zitten. • Historische Grondwaarde (HGW) berekening: In de brief wordt medegedeeld dat de Historische Grondwaarde Regeling weer wordt uitgevoerd zoals dat in 1988 is afgesproken. Als voorwaarde geldt dat erfpachters hiervan gebruik kunnen maken als zij dit binnen 1 maand na aankoop van de woning aanvragen voor grond waarvan de canon voor 50 jaar is afgekocht en die periode nog niet is afgelopen. Onduidelijk is hoe groot deze groep naar verwachting is en welke financiële consequenties daarmee samenhangen. Terugwerkende kracht • De wethouder heeft eerder laten weten dat indien het voorstel tot aanpassing in het aanbod zou leiden, dat dan met terugwerkende kracht zal worden aangeboden aan erfpachters die een aanbod hebben gehad (zie bijvoorbeeld de brieven 24bb005977 en

24bb007022). In het AD van 3 november jl. wordt gesteld dat de nieuwe regeling niet met terugwerkende kracht wordt ingevoerd voor erfpachters die het afgelopen jaar toch de grond onder hun huis hebben gekocht. De vraag is hoe dit zich tot elkaar verhoudt. Monitor Grote Projecten • Het college noemt de optie om het erfpachtproject toe te voegen aan de Monitor Grote Projecten. Als u dit wenst, kunt u dit via motie doen of hierop een toezegging verzoeken. Financiële consequenties Het voorstel kost €10 mln voor de komende vijf jaar, en naar schatting tussen de €32,5 en €78 mln op langere termijn. Deze financiële consequenties zijn nog niet in de begroting verwerkt. Verdere procedure Indien u het onderwerp rijp vindt voor raadsbehandeling, kan dit op zijn vroegst worden geagendeerd in de raad van 18 december.

Bijlage 1 – Te betrekken stukken, moties en toezeggingen

Te betrekken stukken • • • • • • • • • • •

Afdoeningsvoorstel wethouder Zeegers toezeggingen over erfpacht en tussenbericht toezegging over funderingsproblematiek en erfpacht- en berekenwijze [25bb001110] met bijlage [25bb001111] Afschrift brief van Wijkraad Oud Charlois, Wielewaal over erfpachtproblematiek Oud Charlois [25bb005446] Afschrift burgerbrief over Erfpachtproblematiek [25bb003209] Afschrift wethoudersbrief Zeegers over beantwoording ongevraagd advies inzake erfpachtproblematiek Oud Charlois [25bb006487] Beantwoording vragen Van Dommelen over Erfpacht-taxatierapporten op tafel [25bb002368] Brief van VERBETER over onderzoeksrapport ‘Drie keer de grondwaarde [25bb007282] met bijlagen [25bb007283] en [25bb007285] en [25bb007286] Burgerbrief over erfpachtproblematiek [25bb001659] Burgerbrief over oneerlijke behandeling van erfpachters – oproep tot gelijke behandeling [25bb003815] Collegebrief over voortgang erfpacht en tussenbericht toezegging over het beraden op het erfpachtsysteem [25bb003651] Wethouderbrief Zeegers over informatiebrief aan erfpachters [25bb005222] met bijlage [25bb005223] Wethoudersbrief Zeegers over collegebesluiten erfpacht vanaf 2002 [25bb008084]

Moties om af te doen •

Benader de bewoners [25bb005634]

Toezeggingen om af te doen • • • • • • •

Erfpachtproblement – Maatwerk [25bb003787] Funderings-problematiek en erfpacht - berekenwijze [24bb005638] RvW Alle kaarten op tafel voor betaalbare erfpacht [25bb002448] RvW Verkoelen e.a. over uitblijven oplossing erfpachtproblematiek [25bb006154] RvW Verkoelen e.a. over uitblijven oplossing erfpachtproblematiek – aantal gedupeerden [25bb006157] RvW Verkoelen e.a. over uitblijven oplossing erfpachtproblematiek – conversiesommen [25bb006155] RvW Verkoelen e.a. over uitblijven oplossing erfpachtproblematiek – Mijn Loket [25bb006156]

Overige relevante informatie In het onderwerpdossier Erfpachtkwestie zijn de stukken te vinden die de afgelopen jaren onderwerp van discussie zijn geweest in het erfpachtdossier.

Bijlage 2 – Achtergrond Erfpachtkwestie Historie • De erfpachtkwestie betreft bewoners met een huis op erfpachtgrond, die van de gemeente een aanbod hebben gekregen om de grond in eigendom te verkrijgen. Het aanbod dat betreffende bewoners hebben ontvangen maakt dat zij vaak met grote kosten worden geconfronteerd. Daarnaast is er de mogelijkheid om een maandelijks canonbedrag aan erfpacht te betalen. • Op 28 augustus 2024 heeft in de commissie BWB, naar aanleiding van de Regeling van Werkzaamheden Van Dommelen over het aflopen van erfpachtcontracten [24bb005205], een bespreking plaatsgevonden over de erfpachtkwestie. Toen is de wethoudersbrief over het aflopen van erfpachtcontracten en hulp aan huiseigenaren (24bb005538 met bijlagen 24bb005539, 24bb005540, 24bb005541 en 24bb005542) besproken. Naar aanleiding van deze bespreking is besloten het onderwerp in een vervolgbespreking te hernemen. Daartoe heeft de wethouder toegezegd de commissie te informeren over de berekenwijze voor erfpacht, waarbij wordt ingegaan op de indicatoren en de vraag of de uitgangspunten voor het erfpachtsysteem redelijk zijn. Pels Rijcken heeft hierover geadviseerd.

• De eerste vervolgbespreking heeft plaatsgevonden op 15 januari jl., toen zijn de volgende aspecten besproken: o Het advies van Pels Rijcken [24bb008190] (=25bb007906 in het nu voorliggende voorstel): Samengevat stelt Pels Rijcken dat er geen reden is om te twijfelen aan de juridische houdbaarheid van de taxatierapporten die ten grondslag liggen aan de waardebepaling van de gronden. Er wordt weinig ruimte gezien voor de gemeente om de uitkomst van een grondwaardetaxatie te beïnvloeden. Pels Rijcken adviseert om door vastgoeddeskundigen te laten onderzoeken of een depreciatiepercentage (d.w.z. afslag/korting op de grondwaarde) moet worden toegepast op de grondwaarde en zo ja, wat dit zou moeten zijn. o Wethoudersbrief over aanpassing percentage erfpachtcanon [24bb008960]: in deze brief wordt het collegebesluit medegedeeld om de berekenwijze van de canonrente voor erfpachtgrond aan te passen per 1 januari 2025. Met dit besluit wordt de bestaande ondergrens van de renteberekening vervangen door een absolute ondergrens van 1%. Dit met het doel om de canonrente langdurig te stabiliseren. o Wethoudersbrief [24bb008189] waarin aanvullend extern advies wordt aangekondigd door waarderings- en vastgoeddeskundigen. Ook wordt vervolgonderzoek gedaan naar de berekeningssystematiek van koopsommen voor erfpachters die eigenaar willen worden van de grond bij hun pand.

Dit aanvullend externe advies is nu beschikbaar als bijlage bij het nu voorliggende voorstel [25bb007908]. In de wethoudersbrief werd aangegeven dat indien het nog te ontvangen afdoeningsvoorstel tot aanpassing van het aanbod aan erfpachters leidt, dat dit met terugwerkende kracht aan hen wordt aangeboden. • N.a.v. de bespreking van 15 januari heeft de wethouder toegezegd een veegbrief te sturen, die o.a. ingaat op de vraag of de historische grondwaarde kan worden aangewend om tot een oplossingsrichting te komen en wat de financiële consequenties daarvan zijn en de vraag hoe de canonconversie is verwerkt in de begroting (incl. informatie over de budgettaire reeks en waar deze op is gebaseerd) en hoe het vanaf de voorjaarsnota is ingeboekt in de begroting. • Deze veegbrief inclusief bijlage is op 2 april besproken in BWB bij de behandeling van de Regeling van Werkzaamheden Kockelkoren e.a. ‘Alle kaarten op tafel voor betaalbare erfpacht’ [25bb001506]. Toen zijn ook de wethoudersbrief Zeegers en Van Rij over RvW over Alle kaarten op tafel voor betaalbare erfpacht [25bb002072] met bijlage: Notitie erfpachtprojecten in de G4-gemeenten [25bb002073] besproken. Besproken is toen of de begrote erfpachtopbrengsten realistisch zijn, o.a.

in het licht van de nog te nemen besluiten in de erfpachtkwestie zoals over de rekenmethode, en welke budgettaire consequenties dit kan hebben, in aanloop naar de totstandkoming van de Voorjaarsnota.

•

•

•

•

•

BWB heeft besloten om de inspraak over de erfpacht te verdelen over twee inspreeksessies. De eerste inspreeksessie heeft plaatsgevonden op 19 februari. De wethouder heeft laten weten dat de zorgen die in de inspreeksessie aan bod kwamen kunnen worden geadresseerd in het afdoeningsvoorstel. N.a.v. deze inspreeksessie heeft de commissie de wethouder opgeroepen bewoners een brief te sturen omtrent het proces dat voor de erfpachtkwestie wordt doorlopen, om daarmee eventuele onrust te kunnen dempen. Tegelijkertijd vond op 19 februari een technische sessie plaats waarin o.a. is stilgestaan bij de budgettaire aspecten en de berekensystematiek voor erfpachtconversies. Daarbij is ook aandacht uitgegaan naar de mogelijkheid om depreciaties (kortingen) toe te passen; iets dat in de andere G4-steden wel wordt gedaan maar in Rotterdam niet. Naar aanleiding hiervan heeft het college een G4-vergelijking gedeeld. Op 20 mei jl.. werd de raad erover geïnformeerd dat het afdoeningsvoorstel langer op zich zou laten wachten [25bb003651]; deze is op 30 oktober binnengekomen [25bb007905]. De kern van het voorstel is het begrenzen van de conversiesom op 75% van de grondwaarde. Tijdens het project stelt het college voor dit tijdelijk tot 60% te begrenzen, om bewoners extra te helpen.

Verder worden maatregelen voorgesteld om bewoners verder tegemoet te komen: het college gaat besluiten over een herstelactie om de HGW-regeling uit 1988 correct uit te voeren, (fiscaal neutrale) uitstel van betaling mogelijk maken en er wordt gekeken naar een reductie van 25% voor bewoners die kiezen om periodiek canon te betalen. Op 3 september 2025 is de RvW Verkoelen e.a. over ‘Uitblijven oplossing Erfpachtproblematiek’ [25bb003810]. De dag voorafgaand aan deze commissiebespreking is een collegebrief ontvangen over onjuiste uitvoering bij historische grondwaarde en stand van zaken erfpachtproject [25bb006092] De tweede inspreeksessie (na ontvangst van het afdoeningsvoorstel) wordt gehouden op 12 november; dat vindt ook een technische sessie plaats over het voorstel. De politieke bespreking over het afdoeningsvoorstel vindt plaats op 3 december in BWB. Raadsbehandeling is voorzien op 18 december 2025.

Bredere relatie met het Grondbeleid • In het Grondbeleid is bepaald dat erfpachters met een tijdelijk erfpachtrecht de gemeente kunnen verzoeken om een conversie naar een eeuwigdurend afgekocht erfpachtrecht (d.w.z. eigendom) tegen betaling van een conversiesom (zie beleidslijn 21 en 23). De systematiek voor conversie is onder de loep genomen en hier heeft de commissie depreciatie over geadviseerd. • In de technische sessie van 19 februari werd geconcludeerd dat in absolute termen in Rotterdam vergelijkbare afkoopsommen en canonbedragen gelden t.o.v. de andere G4gemeenten; dit komt doordat de gemiddelde grondwaarde en woningwaarde in Rotterdam lager ligt dan in de andere G4. In relatieve termen zijn deze bedragen in Rotterdam juist wél hoger dan in de andere G4-gemeenten, vanwege het ontbreken van een depreciatiefactor (korting) in Rotterdam. Verhoudingsgewijs is Rotterdam dus duurder. • De hoofdvraag die de raad in dezen richting definitieve besluitvorming over de erfpachtkwestie in december moet beantwoorden is of het de huidige systematiek voor erfpachtconversies wil wijzigen, en hoe. De keuze raakt aan het budgetrecht van de raad en aan het Rotterdamse Grondbeleid. Besluitvormingsproces Erfpachtkwestie Het gehele traject voor de erfpachtkwestie heeft er daarmee als volgt uitgezien: 28 augustus 2024: Bespreking erfpacht in BWB n.a.v.

RvW Van Dommelen 15 januari 2025: Commissiebehandeling BWB over erfpachtkwestie n.a.v. advies van Pels Rijcken [24bb008190] en de wethoudersbrief over aanpassing percentage erfpachtcanon [24bb008960] 19 februari 2025: Eerste inspreeksessie Erfpacht, inclusief technische sessie

2 april 2025: 3 september 2025: 30 oktober 2025: 12 november 2025: 3 december 2025: 18 december 2025:

BWB-bespreking RvW Kockelkoren e.a. over ‘Alle kaarten op tafel voor betaalbare erfpacht’ BWB-bespreking RvW Verkoelen e.a. over ‘Uitblijven oplossing Erfpachtproblematiek’ Ontvangst afdoeningsvoorstel wethouder [25bb007905] Tweede inspreeksessie Erfpacht, incl. technische sessie Commissiebehandeling BWB over erfpachtkwestie n.a.v. afdoeningsvoorstel Raadsvergadering over erfpachtkwestie