[25bb001211] Presentatie Erfpacht Technische sessie BWB 190225

Project Erfpacht e 2 technische sessie

Commissie BWB – 19 februari 2025 versie 1.0

Onderwerpen 1. Herhaling hoofdlijnen (1 sheet)

2. Vragen na sessie april 2024 (berekeningen) 3. Vragen in Commissie augustus 2024 en januari 2025

2

Herhaling hoofdlijnen • 25-30.000 tijdelijke erfpachtcontracten

• Basis contract: grondgebruik en vergoeding (canon) • Tijdelijk: recht (50/75/99 jaar) of afkoop canon (50/99 jaar)

• Bij einde periode verandert situatie; dat kost geld • Canon uitgangspunt; conversie, (aanvullende) afkoop opties ➢ Informeren: 250 brieven, reacties… 3

Berekeningen • Grondwaarde: vooral residueel

• Canon: percentage over grondwaarde • (Aanvullende) afkoop: canon vooruitbetaald

• Conversie: omzetting naar permanente situatie (eigendom of eeuwigdurend)

4

Grondwaarde • Alleen verkoopcijfers aan zittende erfpachters

• Daarom “residueel taxeren” (NRVT): totale waarde -/- stichtingskosten = grondwaarde • Ook: controle met andere methodes waar mogelijk • En: controles door interne en externe experts

5

Canon • Percentage grondwaarde; aftrekbaar IB

• Jaarlijkse indexatie, 10-jaarlijks herziening (max 15%) • Per 2025 aangepast: Europese bodemrente eruit

➢ Stabieler en voorspelbaarder • Afgelopen 10 jaar ongeveer 3%, 20 jaar 3,5% ➢ 2025 gemiddeld € 3000/jr bruto = € 160/mnd netto 6

Afkoop • Vooruitbetalen van canon; bij 90% aan de orde

• Bij aanvang: voor 50 jaar of (AV 1988/1993) gehele looptijd • AV 1988/1993: aanvullend afkopen resterende looptijd

• Tijdens 1e 50 jaar; bij transactie of canonherziening • Op basis van historische grondwaarde

• 5 jaar later aankoop bloot eigendom (tegen actuele GW) 7

Conversie • Omzetting naar eigendom of eeuwigdurend

➢ Afkopen lopende verplichtingen en aankopen grond • Sinds 2002, met “grondwaardefixatie” (voordeel) en

maximaal actuele grondwaarde, meestal minder

• Conversiesom afhankelijk van grondwaarde, rente en

resterende looptijd van het erfpachtcontract 8

Berekeningssystematiek conversiesom ingangsdatum erfpacht

datum aanvraag

15

35 1990

einde contract

2025

49 2040

2089

<∞>

Koopsom 1: afkoop canon voor 1e 50 jaar (GW) Koopsom 2: afkoop canon 51e t/m 99e jaar (CW GW) Koopsom 3: aankoop grond (CW GW)

9

Vragen na april 2024 1. Algemene voorwaarden

2. Cijfervergelijk G4 3. Depreciatie

4. Financieel 5. Historische GW

6. Portaal 10

Algemene voorwaarden

AV 1931 1981 1984 1986 1988 1993 2004/6 Totaal

AV88 AV86 AV93

AV81

AV31

AV04

AV06

AV84 1850

1972

1982

2002

2013

conversieproject

1ste erfpacht stelselwijziging aanvullende afkoop

2024 erfpachtproject

stelselwijziging geen indexering canon op bedrijventerreinen

grondbeleid tijdelijke erfpacht

stelselwijziging - conversie AV - jaarlijkse indexering - 10 jaarlijkse herziening

Aantal 2.155 3.510 2.409 2.525 4.070 10.215 45 24.929

stelselwijziging - conversie canonbetaling op bedrijventerreinen - bij expiratie woning 15 jaar erfpacht met canonbetaling

stelselwijziging - eigendom primair uitgifteregime - conversie erfpacht

NB: niet alle algemene bepalingen zijn in tijdlijn opgenomen

11

AV-en uniformeren? • Veel verschillende AV-en met grote verschillen

• Met name looptijd, indexering en herziening canon, aanvullend afkopen en milieubepalingen

• Uniformering alleen met instemming erfpachter • Dus alleen indien voordelig; kan per persoon verschillen

• Eerder (1982) geprobeerd, veel erfpachters reageren niet ➢ dan resulteert alleen maar meer AV-en! 12

Cijfervergelijk G4: canon

13

Cijfervergelijk G4: conversie

14

Depreciatie • Afwaardering of afprijzing

• Wegens “belemmeringen” eigendom, “verwevenheid” eigendom en erfpacht

• Niet exact te berekenen: geen bruikbare verkoopcijfers • Dus benaderingsvraagstuk en/of politieke keuze (020)

• Enige mate van depreciatie bij eeuwigdurende erfpacht? 15

Depreciatie II • Waarom niet in Rotterdam?

• Tijdelijke rechten: belemmering en verwevenheid eindig ➢

minder dan gemiddeld?

• Privaatrechtelijke beperkingen eigendom: verschil kleiner ➢

minder dan gemiddeld?

• Grondwaardefixatie: scheelt gemiddeld ongeveer 1/3

➢

Commissie Depreciatie adviseert!

16

Financieel • Onderdeel begroting Erfpacht

• Prognosemodel bij bestaand beleid en 10% conversiegraad • Totale opbrengst in 5 jaar project € 200 mln

(inclusief € 10 mln/jr = € 50 mln op eigen verzoek) • Totale opbrengsten MJB 2025 – 2028 Erfpachtconversies Erfpachtproject Regulier (CBE) Totaal

2025

2026

2027

2028

Totaal MJB

18,2 mln 9,7 mln 27,9 mln

24,6 mln 9,7 mln 34,3 mln

29,6 mln 9,7 mln 39,3 mln

35,9 mln 9,7 mln 45,6 mln

108,3 mln 38,8 mln 147,1 mln

17

Historische grondwaarde • Speelt bij aanvullend afkopen van canon

• Mogelijk onder AV 1988 en 1993 (14.000 contracten): binnen 1e 50 jaar van looptijd, tot einde recht,

bij transactie of canonherziening • “Opslag” 10% (woningen); ieder jaar vanaf aanvang erfpacht

5% extra (rente op rente) • Bijvoorbeeld: € 25.000 HGW > € 2.500 opslag x 1,05 = € 2.625

x 1,05 = € 2.756,25 x 1,05= € 2.894,06 enz.

18

Historische grondwaarde II • Bloot eigendom pas 5 jaar later (tegen CW actuele GW)

• Scheelt ongeveer 60% t.o.v. conversie • Dus ook voor de gemeente…

• Indien voor alle erfpachters zou conversiegraad halveren, dus € 100 mln minder opbrengsten in 5 jaar

19

Financieel II • Aanvullend afkopen voor gehele bestand

➢ halvering conversieopbrengst naar € 100 mln ➢ ook extra afkoopopbrengsten, maar lager en later • Depreciatie: ieder % korting scheelt € 2 mln (in projectperiode)

➢ dus 25% depreciatie scheelt € 50 mln • Terugwerkende kracht??

20

Portaal • Nodig: grondwaarde en berekeningsmodule

• Berekeningsmodule kan gebouwd worden • Grondwaarde beschikbaar na taxaties

(Amsterdam WOZ-quote, max 50%) (residueel berekenen, per wijk/straat/woningtype, jaarlijks)

• Alternatief: indicaties o.b.v. taxaties? • NVM: vooral aanvullend afkopen; relatief eenvoudig 21

Samengevat • Canonbetaling basis, afkoop en conversie opties

• Conversie: verrekenen contract en aankoop grond; maximaal huidige grondwaarde, meestal lager

• Rotterdamse canon en conversie niet uitzonderlijk in G4 • Uniformering AV-en moeilijk

• Commissie onderzoekt depreciatie in Rotterdamse stelsel • Breder openstellen aanvullend afkopen dure optie

• Werken aan portaal of alternatieven

22

Vragen

Vragen of opmerkingen? Dank voor uw aandacht!

23