Document · PDF

[24bb006988] Bijlage behorende bij 24bb002707 over Kadernota Vastgoed

Gemeenteraad 11 juli 2024, gemeente RotterdamBij agendapunt: Het voorstel tot vaststelling van de gewijzigde Kadernota Vastgoed.17.568 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Kadernota Vastgoed.

Fotografie: Rhalda Jansen

rotterdam.nl/gemeentelijk-vastgoed

Inhoudsopgave Spelregels rondom vastgoed

Verhuren van vastgoed

1.1 De basisregels

4.1 Huurprijs- en exploitatiebeleid

1.2 Werken volgens de spelregels

4.2 Verhuur maatschappelijk vastgoed (kernportefeuille)

4.3 Verhuur niet-kernportefeuille en strategische objecten (kernportefeuille)

Verantwoord portefeuillemanagement

2.1 Gezamenlijke verantwoordelijkheid voor vastgoed

2.2 Samenstelling vastgoedportefeuille

Ontwikkelen van het vastgoed

2.3 Portefeuillesturing

2.5 Verduurzaming van de portefeuille

5.1 Vernieuwing en uitbreiding van maatschappelijk vastgoed

2.6 De afweging markt of gemeente

5.2 Een goede start

2.7 Zakendoen met betrouwbare partners

5.3 Een goed proces

5.4 Een goede inhoud

5.5 Een goede afronding

Transparant verkoopproces

2.8 Informatievoorziening en verantwoording

Onderhoud van het vastgoed

6.1 De verkoopopgave

3.1 Onderhoudsniveau

6.2 Verkoopvoorwaarden

3.2 (Duurzame) meerjarenonderhouds plannen

6.3 Verkoopmethoden

3.3 Zelfbeheer van onderhoud

Lijst met afkortingen

Fotografie: Hans Tak

Colofon Van: Datum: Cluster: Afdeling: Ontwerp:

Attie Dijkstra/André Blaak Juli 2024 vastgesteld door de gemeenteraad Stadsontwikkeling VG Algemeen Opschudders

Juli 2024

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

Voorwoord De Rotterdamse gemeenteraad heeft 28 september 2024 deze Kadernota Vastgoed vastgesteld. Met de vernieuwde Kadernota Vastgoed geven we antwoord op de ontwikkelingen die om ons heen plaatsvinden. Wij hebben oog voor maatschappelijke doelen en initiatieven, zaken als duurzaamheid en nieuwe regelgeving (Didam Arrest) en zijn zo transparant als mogelijk. Om ons werk hiervoor goed te kunnen doen, zijn regels rondom het beheren, ontwikkelen, verhuren en verkopen van gemeentelijk vastgoed aangepast. Er zijn duidelijke afspraken gemaakt over onderlinge verantwoordelijkheden. Alles is gericht op een betere, duurzame vastgoedportefeuille en een sluitende begroting.

Juli 2024

Vastgoedontwikkeling is onlosmakelijk verbonden aan de vastgoedportefeuille van de gemeente Rotterdam. Wij verduurzamen panden die in bezit blijven en als het nodig is vervangen wij panden van ons maatschappelijk vastgoed. Hoe wij dit alles de komende jaren aanpakken, staat in de nota beschreven. Ik ben ervan overtuigd dat wij met deze Kadernota Vastgoed de komende tijd verder kunnen bouwen aan een vastgoedportefeuille waar Rotterdam trots op kan zijn.

Robert Simons Wethouder Haven, Economie, Horeca, Bestuur (wijken en kleine kernen)

Kadernota Vastgoed

Fotografie: Jan de Groen

Spelregels rondom vastgoed De gemeente Rotterdam is eigenaar van een aanzienlijke hoeveelheid grond- en waterpercelen en vastgoed. Denk aan scholen, sportaccommodaties, buurthuizen en theaters. Maar ook aan woningen, winkels, jachthavens, parkeergarages, kantoren en bedrijfshuisvesting. De gemeentelijke vastgoedportefeuille ligt verspreid over de hele stad. De totale gemeentelijke portefeuille omvat 2595 objecten met een totale boekwaarde van 1,5 miljard euro (stand 1-06-2024). Met dit vastgoed faciliteert de gemeente in eerste instantie de huisvesting van allerhande maatschappelijk gewenste voorzieningen, zoals sociale, culturele en economische activiteiten. Daarnaast gebruikt de gemeente haar vastgoed waar mogelijk om de stedelijke ontwikkeling bij te sturen.

Afdeling Vastgoed De gemeente wil als goed rentmeester met haar vastgoed omgaan. Dat gebeurt sinds 2006 vanuit één centrale afdeling: de afdeling Vastgoed binnen het cluster Stadsontwikkeling. Die afdeling vervult de eigenaarsrol van het gemeentelijk vastgoed en alle verantwoordelijkheden die daarbij horen. Denk aan het beheer en onderhoud van het vastgoed, maar ook aan de verhuur, ontwikkeling, exploitatie en verkoop. Deze bundeling van activiteiten en kennis zorgt voor doelmatigheid en efficiëntie. De afdeling hanteert daarbij de volgende missie:

“De afdeling vastoed beheert en ontwikkelt vanuit een professionele en gezonde werkomgeving, in 2050 een volledig duurzame en betaalbare vastgoedportefeuille, die aansluit bij de behoefte van onze gebruikers en de inwoners van Rotterdam”. Deze missie sluit aan bij de ambitie van de gemeente om in 2050 een klimaatneutrale gemeente te zijn.

Kadernota als basis De afdeling Vastgoed doet haar werk vóór en met andere partijen samen. Dat gebeurt vanuit een aantal gedeelde uitgangspunten en spelregels voor de manier waarop de gemeente met haar vastgoed omgaat. Die uitgangspunten en spelregels staan in deze Kadernota Vastgoed. Deze nota is tot stand gekomen in samenspraak met alle clusters en beleidsdirecties1 van de gemeente die bij het gemeentelijke vastgoed betrokken zijn. De Kadernota vormt de basis voor de gemeentebrede samenwerking bij vastgoedvraagstukken, op basis van ieders eigen verantwoordelijkheid en rol.

1.1 De basisregels De manier waarop de gemeente met haar vastgoed omgaat, is gebaseerd op gezamenlijke afspraken. Deze zijn samengevat in de volgende basisregels: 1. Vastgoed is geen doel maar een middel Het bezit van vastgoed is voor de gemeente Rotterdam geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke en bestuurlijk gewenste doelen te realiseren. Daarvoor wordt de zogenaamde kernportefeuille aangehouden. Dit is een basisbestand van panden die bijdragen aan de gewenste maatschappelijke waarde en aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Deze panden worden niet verkocht. Naast panden in eigen bezit huurt de gemeente ook panden aan. 2. We verkopen geen vastgoed dat inzetbaar is voor (toekomstige) ontwikkelingen Als een pand (op termijn) kan worden ingezet voor (toekomstige) ontwikkelingen, wordt het als strategisch bestempeld. In dat geval wordt het pand onderdeel van de kernportefeuille en wordt het niet verkocht. Het overige deel van de portefeuille

wordt niet-kernportefeuille genoemd. Deze panden kunnen (op termijn) worden verkocht of kunnen later deel gaan uitmaken van de kernportefeuille. 3. Vastgoed wordt efficiënt en effectief beheerd De afdeling Vastgoed is binnen de gemeente verantwoordelijk voor goed rentmeesterschap over de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille (eigendom en huur). De afdeling zet zich ervoor in om het vastgoed efficiënt en effectief te (laten) ontwikkelen, onderhouden, verhuren en eventueel te verkopen. Vanuit haar verantwoordelijkheid heeft de afdeling een eigen adviespositie naar het college. Zij kijkt over de partijen heen, kijkt naar verschillende opties en houdt bij haar advies rekening met wat het beste is voor de stad. 4. We maken integrale en toekomstbestendige vastgoedkeuzes De gemeente kijkt integraal naar opgaven op het terrein van vastgoed. Dat betekent dat de gemeente rekening houdt met alle opgaven in een bepaald gebied, zodat functies waar mogelijk gecombineerd kunnen worden. Uitgaande van een efficiënt en effectief beheer wordt ook rekening gehouden met stedelijke en/of gebiedsopgaven en duurzaamheidsambities. 5. De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid waar andere partijen ontbreken De gemeente neemt de verantwoordelijkheid om te zorgen voor panden die de gewenste maatschappelijke waarde creëren.

Dat doet de gemeente alleen als daar behoefte aan is binnen de stad, en als marktpartijen of andere maatschappelijke partners niet voor deze panden kunnen zorgen.

Als een huurder die huur niet of slechts gedeeltelijk kan opbrengen, moet de beleidsdirectie het verschil bijbetalen. Dit kan door een subsidie te verlenen of door een huurkorting op te nemen in het huurcontract, waarvoor de beleidsdirectie de afdeling Vastgoed compenseert. Op die manier zorgen we ervoor dat de kosten van het vastgoed transparant zijn. 8. De afdeling Vastgoed zorgt voor betrouwbare, toegankelijke en volledige vastgoedinformatie De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor het registreren van objectinformatie en draagt zorg voor een goede datakwaliteit. Deze vastgoedinformatie is betrouwbaar en dient als basis voor de keuzes die de gemeente op vastgoedgebied maakt. De afdeling Vastgoed deelt de informatie met de beleidsdirecties, om hen optimaal te faciliteren bij hun huisvestingsvragen en de keuzes die daaruit voortkomen.

1.2 Werken volgens de spelregels De gemeente volgt bij vastgoedvraagstukken de uitgangspunten die in deze Kadernota staan. Alleen dan kan de afdeling Vastgoed ervoor instaan dat de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille efficiënt en effectief wordt geëxploiteerd en dat het vastgoed de gewenste kwaliteit heeft en houdt. Wil de gemeente afwijken van de spelregels, dan moet de gemeenteraad daarvoor toestemming verlenen. Het college kan uiteraard ook zelf het initiatief nemen om af te wijken van de vastgelegde spelregels. Ook dan moet de gemeenteraad om toestemming worden gevraagd.

6. Beleidsdirecties zijn verantwoordelijk voor maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed dient gemeentelijke doelen. De afdeling Vastgoed is niet verantwoordelijk voor die doelen, maar alleen voor het verantwoord beheren van de panden. De afdeling Vastgoed adviseert die beleidsdirectie, waarna deze zelf keuzes maakt en de financiële consequenties daarvan draagt. 7. De afdeling Vastgoed vraagt kostendekkende huren De afdeling Vastgoed werkt kostendekkend, komt afspraken na en houdt zich daarbij aan de afgesproken budgetten. Ze rapporteert regelmatig en transparant over de doelmatigheid van haar handelen en legt daarover verantwoording af. Dit betekent dat de huren die de afdeling Vastgoed voor haar panden vraagt, ook kostendekkend zijn.

Maatschappelijke Ontwikkeling (MO), Stadsontwikkeling (SO), Stadsbeheer (SB), Bestuurs- en Concern Ondersteuning (Directie Veiligheid en Concernhuisvesting) en Dienstverlening (Wijken)

Juli 2024

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

Verantwoord portefeuillemanagement Vastgoed is een belangrijk instrument voor de gemeente Rotterdam. Bij het maken van vastgoedkeuzes heeft de gemeente te maken met veel verschillende belangen, partijen en doelstellingen. Beleidsdirecties formuleren de doelstellingen waaraan het vastgoed moet voldoen en bepalen de behoefte aan vastgoed. Het kan daarbij gaan om bijvoorbeeld het terugdringen van leegstand, het verbeteren van de kwaliteit van het vastgoed of het behalen van (maatschappelijk) rendement. Een integrale vertaling van beleidsopgaven naar passend en efficiënt vastgoedaanbod, vraagt onder andere om een duidelijke rolverdeling, om afspraken over portefeuillesturing en kostenverdeling, en om informatieverstrekking en datakwaliteit.

2.1 Gezamenlijke verantwoordelijkheid voor vastgoed Bij het beheer en de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille moet de gemeente met veel aspecten rekening houden. Zo moet de portefeuille voldoen aan de vraag, aan de wettelijke vereisten en aan de gemeentelijke doelstellingen. Het is aan de afdeling Vastgoed en aan de betrokken beleidsdirecties en wethouders om dit te realiseren. Daarbij is er sprake van verschillende verantwoordelijkheden en rollen: ▪ Bestuurlijke verantwoordelijkheid De wethouder die belast is met vastgoed, is bestuurlijk verantwoordelijk voor de gehele gemeentelijke vastgoedportefeuille en daarmee voor het functioneren van de afdeling Vastgoed. De beleidsverantwoordelijke wethouders zijn bestuurlijk verantwoordelijk voor het vertalen van de beleidsprogramma’s naar concrete vastgoedvragen Bij het ontwikkelen van vastgoed is de beleidsverantwoordelijke wethouder verantwoordelijk voor het opdrachtgeverschap aan de afdeling Vastgoed en daarmee voor de financiën (budget), de kwaliteit (Programma van Eisen, PvE) en de planning. Binnen het afgesproken kader (PvE, budget en planning) is de wethouder die belast is met vastgoed, verantwoordelijk voor de realisatie en het beheer van het vastgoed.

Juli 2024

▪ Verantwoordelijkheid voor het eigendom en managen van de vastgoedportefeuille De afdeling Vastgoed is, in opdracht van de wethouder die belast is met vastgoed, verantwoordelijk voor het efficiënt en effectief exploiteren van de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille. Die portefeuille bestaat uit panden die eigendom van de gemeente zijn, en uit panden die op de markt gehuurd worden (aanhuur). De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor het realiseren en behouden van de gewenste kwaliteit en omvang van de vastgoedportefeuille De beleidsdirecties zijn verantwoordelijk voor het formuleren van de huisvestingsvraag: hoeveel vastgoed is waar nodig en aan welke vereisten moet het vastgoed voldoen? De afdeling Vastgoed zorgt er vervolgens voor dat er een goede match is tussen vraag en aanbod. Daarnaast zijn de beleidsdirecties bij nieuwe ontwikkelingen verantwoordelijk voor het zorgen voor financiële dekking en voor het aanvragen van het benodigde krediet.

Kadernota Vastgoed

Fotografie: Joep Boute

2.2 Samenstelling vastgoedportefeuille De gemeente Rotterdam heeft alleen vastgoed in bezit en in ontwikkeling, dat doeltreffend en doelmatig kan bijdragen aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente. Denk daarbij aan doelstellingen op het gebied van veiligheid (‘ondermijning’), economie, cultuur, zorg, welzijn en sport. Het doel is om een zo groot mogelijke maatschappelijke opbrengst te realiseren tegen zo min mogelijk kosten. Door de maatschappelijke functie als uitgangspunt te nemen en daarbij geen rendement na te streven, onderscheidt de gemeente zich van commerciële vastgoedpartijen. Het bezit van vastgoed is dan ook geen doel op zich. Het verhogen van de kwaliteit van het Rotterdamse voorzieningenaanbod wél.

De vastgoedportefeuille is onderverdeeld in een kernportefeuille en een niet-kernportefeuille. De kernportefeuille bestaat uit maatschappelijk vastgoed, vastgoed met een strategisch belang voor de gemeente, reclameobjecten en grond onder brandstofverkooppunten (benzinestations). De niet-kernportefeuille bestaat uit objecten die (op

termijn) kunnen worden verkocht of onderdeel kunnen worden van de kernportefeuille. Via de Markt-, Gronden Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) wordt jaarlijks met de gemeenteraad gedeeld wat de exacte samenstelling van de vastgoedportefeuilles is en welke ontwikkelingen en mutaties er worden verwacht. In de onderstaande tabel is de portefeuilleverdeling inzichtelijk gemaakt. Waar Concern staat, is er geen beleidsdirectie (meer) als opdrachtgever.

Kernportefeuille: maatschappelijk vastgoed De portefeuille maatschappelijk vastgoed bevat vastgoed waarvan de inzet moet bijdragen aan de gemeentelijke taken en doelstellingen uit het collegeprogramma. Die collegedoelstellingen worden vertaald in plannen en programma’s van de gemeentelijke clusters. Daarnaast bevat de portefeuille maatschappelijk vastgoed ook panden die bedoeld zijn voor de huisvesting van het bestuur en de ambtenaren van de gemeente (concernhuisvesting). In deze portefeuille is kostendekkende huur het uitgangspunt. Voor het vastgoed in de andere portefeuilles worden markthuren gehanteerd.

Soort Portefeuille

Type gebruiksvergoeding

Deelportefeuille

Opdrachtgever

Toelichting

Kern

Maatschappelijk

Onderwijs

MO SOC

Dekking gegarandeerd door

(kostendekkende huur)

opdrachtgevers

Sport & Recreatie, Kunst & Cultuur

Commercieel (markthuur)

Niet-kern

Commercieel (markthuur)

Welzijn & Zorg

MO PGW&Z

Concernhuisvesting

BCO CHV

Parkeren

SB Parkeren

Strategisch (incl.

Concern

In verband met mogelijke

strategisch gelegen grond

marktverstoring en staatssteun wordt

en water)

gewerkt met markthuren

Brandstofverkooppunten

Concern

Reclameobjecten

Concern

Nationaal Programma

Programma NPRZ

Rotterdam-Zuid (NPRZ)

Gedurende projectduur worden objecten gekocht, beheerd en verkocht

Gebiedsontwikkeling (GO)

Gebieds-

Gedurende projectduur worden

ontwikkeling

objecten gekocht, beheerd en verkocht

Fonds Vitale Kernen

SO Economie

Gedurende projectduur worden objecten gekocht, beheerd en verkocht

Beheer Niet-kern

Concern

Portefeuille wordt afgebouwd door overheveling naar Kern of Verkoop

Grond en water

Concern

Portefeuille wordt afgebouwd door overheveling naar Kern, Stadsbeheer (SB) of Verkoop

Verkoop

Juli 2024

Concern

Definitieve Verkooplijst

Kadernota Vastgoed

Kernportefeuille: strategisch belang, brandstofverkooppunten en reclameobjecten In de kernportefeuille zit ook vastgoed dat geen maatschappelijk vastgoed is. Daarbij gaat het om panden met een strategisch belang, brandstofverkooppunten en reclameobjecten. Dit vastgoed wordt commercieel geëxploiteerd. De afdeling Vastgoed verhuurt dit aan externe partijen en begeeft zich daarmee op de markt. Omdat de afdeling geen marktverstoring mag veroorzaken, hanteert zij voor dit vastgoed markthuren. Het vastgoed in deze portefeuille kan om strategische redenen niet worden verkocht en blijft in beheer bij de afdeling Vastgoed. Het strategisch belang wordt bepaald door de locatie of de functie: ▪ Locatie: Objecten kunnen een strategisch belang hebben door hun ligging in de stad. Bijvoorbeeld doordat ze zich vlakbij belangrijke infrastructuur bevinden of doordat er ontwikkelingen rond het object worden verwacht. Deze objecten moeten daarom in het bezit van de gemeente blijven. ▪ Functie: Objecten kunnen ook een strategisch belang hebben door hun functie. In dat geval wil de gemeente door het bezit van dit vastgoed invloed houden op het gebruik ervan. Het gaat hier onder andere om brandstofverkooppunten, reclameobjecten en woonwagenterreinen. De gemeente heeft gronden in bezit waarop brandstofverkooppunten mogen worden gevestigd. Ze sluit hiervoor huurovereenkomsten af met de exploitanten.

De gemeente vindt het belangrijk dat ze ook op dit terrein openbaar en transparant handelt. Om iedere partij, ook een starter, evenveel kans te bieden op een dergelijke overeenkomst is daarom in het verleden gekozen om de huurrechten voor brandstofverkooppunten te veilen. Deze veiling is een bewezen methode om huurrechten van zeldzame locaties openbaar en transparant te verdelen, met mogelijkheden voor nieuwe partijen om het huurrecht te verwerven. De afdeling Vastgoed beheert vier stedelijke reclameconcessies, te weten Stadsklokken, Vrijstaande vitrines, Tweevlakborden en Lichtbakken en banieren. De reclame exploitanten krijgen de gelegenheid reclame te maken op aangewezen plekken van de gemeente en betalen hier een vergoeding aan de gemeente voor. Deze concessies worden openbaar aanbesteed. Op deze wijze kunnen alle marktpartijen, ook nieuwe, meedingen om gebruik te kunnen maken van de reclamelocaties van de gemeente.

Kadernota Vastgoed

Ook het college kan bepalen dat een object strategisch is en dus niet verkocht mag worden.

Niet-kernportefeuille Kenmerkend voor de niet-kernportefeuille is dat deze objecten niet in de gemeentelijke portefeuille blijven, maar op (termijn) kunnen worden verkocht of alsnog naar de kernportefeuille kunnen gaan. De niet-kernportefeuille bevat ook panden die worden aangekocht in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ), ter bestrijding van ondermijning, voor de afdeling Gebiedsontwikkeling of voor het Fonds Vitale Kernen. De afdeling Vastgoed beheert deze panden en verkoopt ze later weer. De samenstelling van de niet-kernportefeuille is divers. Een groot deel van deze portefeuille betreft grond- en waterpercelen. Verder gaat het onder andere om overbodig geworden maatschappelijke voorzieningen en om woningen, horecapanden, winkels, bedrijfsruimtes, kantoren en commerciële sportaccommodaties (fitnesscentra). De afdeling Vastgoed licht deze portefeuille regelmatig door om te bezien of de objecten kunnen worden verkocht of moeten overgaan naar de kernportefeuille. De objecten die zeker kunnen worden verkocht, worden opgenomen in de verkoopportefeuille.

Bedrijfsverzamelgebouwen/multifunctionele accommodaties (MFA’s) Om effectief en efficiënt ruimtegebruik te bewerkstelligen, heeft de gemeente ook gebouwen in bezit waarin functies worden gecombineerd. Dit noemen we bedrijfsverzamelgebouwen of multifunctionele accommodaties (MFA’s). Om te bepalen binnen welke portefeuille een dergelijk gebouw valt, wordt gekeken naar het aantal vierkante meters per gebruiksfunctie. Het gebouw wordt toegedeeld aan de portefeuille, waarin de meeste vierkante meters bruto vloeroppervlak van het object vallen. Zijn de meeste vierkante meters in een MFA bijvoorbeeld verhuurd aan maatschappelijke instellingen? Dan valt dit gebouw binnen de maatschappelijke portefeuille. Binnen een MFA betalen de niet-maatschappelijke instellingen marktconforme huren, terwijl de maatschappelijke instellingen een kostendekkende huur betalen. De marktconforme huuropbrengsten liggen veelal hoger dan de kostendekkende huren. Is er sprake is van een meeropbrengst van de marktconforme huurinkomsten ten opzichte van de kostendekkende huren binnen hetzelfde object? Dan wordt deze meeropbrengst niet in mindering gebracht op de kostendekkende huren. Dit zou immers een extra subsidiebijdrage betekenen.

Juli 2024

2.3 Portefeuillesturing De gemeente heeft tot doel om met haar vastgoed een zo groot mogelijke maatschappelijke opbrengst te realiseren tegen zo min mogelijk kosten. Dit vraagt om continue sturing op de samenstelling en kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Maatschappelijk gewenste voorzieningen kunnen op deze wijze flexibel, efficiënt en effectief worden gehuisvest. De gemeentelijke vastgoedportefeuille is dan ook voortdurend in beweging. Flexibel en efficiënt gebruik van het gemeentelijke vastgoed vraagt ook om een goede afstemming tussen vraag en aanbod. Die vraag komt van de beleidsdirecties, die ook verantwoordelijk zijn voor de financiële dekking. De afdeling Vastgoed zorgt vervolgens voor een match tussen de vraag en de vastgoedportefeuille (het aanbod). Bij een mismatch stelt de afdeling een aanpassing van de portefeuille voor. Bij nieuwe ontwikkelingen adviseert de afdeling Vastgoed de beleidsdirectie over het Programma van Eisen (PvE). Daarvoor voert zij onder andere risicoanalyses en krachtenveldanalyses uit. Op die manier komt er een PvE tot stand dat gedragen en uitvoerbaar is. De gemeente is terughoudend in het aankopen van onroerend goed. Als de gemeente onroerend goed aankoopt, wordt dit meestal ingezet voor huisvesting van een eigen concernonderdeel of voor een maatschappelijke voorziening.

Dit laat onverlet dat de gemeente soms ook onroerend goed aankoopt voor een gewenste (her)ontwikkeling of voor het realiseren

van beleidsdoelstellingen (bijvoorbeeld in het NPRZ-gebied, in het kader van het fonds Vitale Kernen of voor de bestrijding van ondermijning). In incidentele gevallen worden objecten doorverkocht aan een marktpartij, nadat de realisatie van de stedenbouwkundige plannen heeft plaatsgevonden. De aankopen gebeuren transparant, op basis van een onafhankelijke externe taxatie. Deze aankopen worden altijd gedaan door het team Verwervingen van de afdeling Gebiedsexploitatie (GEX) van het cluster Stadsontwikkeling, tenzij er moverende redenen zijn om hiervan, in overleg met de afdeling GEX, af te wijken.

Objectvisies De integrale benadering op objectniveau vertaalt zich in een objectvisie, waarin nader wordt ingegaan op de kenmerken en plannen voor het object. De objectvisie is een beleidsmatige categorisering van een vastgoedobject met als doel om te bepalen: ▪ welke investeringen er worden gedaan (bijv. duurzaamheidsmaatregelen of extra functionaliteiten); ▪ welk verkoop- en aankoopbeleid er wordt gehanteerd; ▪ wat het beleid is voor contracten (voor o.a. aanhuur, beheer en onderhoud). De objectvisie richt zich primair op het verwachte gebruik van de vastgoedobjecten in de portefeuille. We onderscheiden verschillende objectvisies. De benaming verwijst naar het belang in de portefeuille en de verwachte exploitatieperiode.

Basis

Objectvisie

Tijdshorizon

Kernportefeuille maatschappelijk

Strategisch

> 15 jaar

Lang

5 – 15 jaar

Kort

< 5 jaar

Afstoten

0 jaar

Strategisch

Variabel

Gebiedsontwikkeling/NPRZ/Fonds Vitale

> 5 jaar

Kernportefeuille strategisch/ brandstofverkooppunten en reclameobjecten Niet-kernportefeuille

Kernen

< 5 jaar 0 jaar

Verkoop

Afhankelijk van verkoopstrategie: > 5 jaar < 5 jaar 0 jaar

Fotografie: Arnoud Verhey

Juli 2024

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

Deze objectvisies vormen de basis voor hoe de gemeente met haar vastgoed omgaat: Op welk gewenst kwaliteitsniveau vindt onderhoud plaats? Wanneer wordt een object grootschalig opgepakt? Wanneer wordt het verkocht? Een objectvisie kan worden gewijzigd na een periodieke scan van de portefeuille door de afdeling Vastgoed en de beleidsdirecties. Daarbij kijken we naar de huisvestigingsvraag, wet- en regelgeving en andere ontwikkelingen rond het gemeentelijk vastgoed. Dit kan leiden tot andere plannen voor bepaalde objecten.

Verkoop Krijgt een object de objectvisie ‘Verkoop’, dan komt dat object op de verkooplijst te staan. Deze verkooplijst wordt jaarlijks door het college vastgesteld. Voordat

een object de objectvisie ’Verkoop’ krijgt, doorloopt de afdeling Vastgoed eerst een uitgebreid intern traject met de verschillende beleidsdirecties, te weten: Maatschappelijke Ontwikkeling (MO), Stadsontwikkeling (SO), Stadsbeheer (SB), Bestuursen Concern Ondersteuning (Directie Veiligheid en Concernhuisvesting) en Dienstverlening (Wijken) Samen kijken zij of het object voor iets anders inzetbaar is, bijvoorbeeld voor een maatschappelijk initiatief of voor een ruimtelijke ontwikkeling. Op dit moment loopt er een pilot met wijkplanners, die hierbij een rol spelen. Als een maatschappelijke initiatiefnemer behoefte heeft aan een pand, dan komt die vraag bij deze wijkplanners terecht. Daardoor hebben zij inzicht in welke behoefte er is. Blijkt er geen behoefte te zijn aan een bepaald object, dan kan het verkocht worden.

Het traject ziet er als volgt uit:

2.4

Kostendekkend verhuren

Sinds 2009 wordt er voor maatschappelijk vastgoed (onderdeel van de kernportefeuille) gewerkt met kostendekkende huren. In 2013 heeft het college de berekeningssystematiek hiervoor vastgesteld. Een kostendekkende huur (KDH) is een huurprijs die alle kosten van de verwerving, renovatie en exploitatie van een object dekt en die rekening houdt met rente en inflatie. Op hoofdlijnen betekent dit dat de huur de volgende kosten dekt: kapitaalslasten, onderhoudskosten, zakelijke lasten, beheerkosten, nietverrekenbare btw en andere kosten.

Kapitaalslasten bestaan uit afschrijving en rentekosten. Gemeentelijk vastgoed wordt jaarlijks met een vast bedrag oftewel annuïtair afgeschreven met uitzondering van de grondkosten, die niet worden afgeschreven. Opstallen worden op dit moment afgeschreven tot € 0 en hebben geen restwaarde. Wanneer een object volledig is afgeschreven, vervalt dit onderdeel in de huurprijs. Bij een nieuwe investering in het pand nemen de kapitaalslasten toe. Op de restwaarde (boekwaarde grond) wordt niet afgeschreven, maar er wordt wel rente over berekend. Hiervoor wordt de actuele interne gemeentelijke rekenrente gehanteerd.

Berekeningssystematiek

Exploitatielasten:

De berekeningssystematiek die de gemeente Rotterdam voor de kostendekkende huur hanteert, heeft als basisprincipe:

De exploitatielasten bestaan uit:

▪ De aanvangsinvestering minus de restwaarde van het object (boekwaarde grond) wordt omgezet in jaarlijkse kapitaalslasten. Het object (en de aanvullende investeringen) wordt jaarlijks met een vast bedrag (annuïtair) afgeschreven. ▪ De aanvangsinvestering = boekwaarde opstal + boekwaarde grond. ▪ De restwaarde = boekwaarde grond. Een KDH is opgebouwd uit: ▪ Kapitaalslasten (rente en afschrijving) of, bij een aanhuurpand, de markthuur ▪ Exploitatielasten: ▪ Verhuurders-/eigenaarsonderhoud (komt te vervallen bij aanhuur) ▪ Beheerkosten (Beheer-fee) ▪ Vaste (zakelijke) lasten (verzekeringen, heffingen, belastingen) ▪ Overige kosten (bijvoorbeeld bijdrage aan de VvE De exploitatielasten worden één keer per jaar geïndexeerd met de meest actuele CPI (Consumenten Prijsindex) van het CBS. Dit gebeurt ofwel op een vast moment dat in het huurcontract is afgesproken, ofwel op 1 januari of 1 juli. De kapitaalslasten worden niet geïndexeerd. Hiernaast lichten we de lasten en kosten verder toe:

Juli 2024

Kadernota Vastgoed

Kapitaalslasten

Kadernota Vastgoed

▪ Onderhoudskosten Dit zijn de kosten die worden gemaakt om het object ofwel in de huidige staat te houden ofwel op een gewenst niveau te brengen voor de functie waarvoor het wordt gebruikt (functionele instandhouding). Deze kosten kunnen hoger worden als er investeringen worden gedaan voor vervangende nieuwbouw, functieverandering of renovatie. De basis voor het bepalen van de onderhoudskosten is het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). In de KDH wordt het meerjarig gemiddelde uit het MJOP opgenomen. ▪ Beheer-fee De beheer-fee of beheerkosten zijn de interne en externe kosten (apparaatslasten), die worden gemaakt om het object te beheren. Het college heeft hiervoor in het najaar van 2020 een berekeningssystematiek vastgesteld. Deze methodiek heeft tot doel om zo dicht mogelijk bij de feitelijke inspanningskosten en andere kosten te komen. Daartoe zijn in de methodiek alle relevante beheerelementen opgenomen en is een wegingsfactor per element toegekend. ▪ Vaste (zakelijke) lasten Dit zijn de volgende kostenposten: ▪ Onroerendezaakbelasting (ozb) ▪ Rioolheffing ▪ Waterschapsheffing ▪ Verzekeringskosten

Juli 2024

2.5 Verduurzaming van de portefeuille Duurzaamheid is een onlosmakelijk onderdeel van ons handelen geworden. De gemeente Rotterdam heeft haar ambitieniveau voor milieuzorg en duurzaamheid vastgelegd in het Duurzaamheidskompas (december 2020). Het gaat om stevige ambities op het gebied van energie, circulair, klimaatadaptatie en biodiversiteit. In 2030 is de Rotterdamse CO2-uitstoot 55% lager dan in 1990. En in 2050 is Rotterdam klimaatneutraal. Fotografie: Jan de Groen

Overige kosten De overige kostenposten komen slechts incidenteel voor. Meestal gaat het om relatief kleine bedragen. Het gaat om de volgende kosten: ▪ erfpachtcanon ▪ huurdermutatiekosten (kosten die gemaakt worden bij het wisselen van huurders) ▪ niet-verrekenbare btw (het deel van de btw dat niet teruggevraagd kan worden) ▪ verhuurcourtage (kosten voor het inschakelen van een verhuurmakelaar) ▪ marketingkosten ▪ VvE-bijdrage (als er sprake is een Vereniging van Eigenaren) ▪ overige exploitatiekosten Het berekenen van de juiste KDH wordt ondersteund door een rekenmodel dat de gemeente in samenwerking met een externe adviseur heeft opgesteld.

Afdekken van risico’s De keuze voor de huidige berekeningsmethodiek heeft tot gevolg dat incidentele kosten niet worden meegenomen in de berekening. Daarmee bedoelen we kosten die niet op jaarbasis voorkomen, maar die af en toe voorkomen in de levenscyclus van het gebouw. Hieronder vallen leegstandskosten en onderhoudskosten die niet zijn meegenomen in de MJOP’s (niet-gelabeld onderhoud). De leegstandskosten bestaan uit: ▪ mutatieleegstand (leegstand door wisseling van de huurders); ▪ leegstand in verband met het verkoopproces; ▪ leegstand vanwege sloop of renovatie; ▪ leegstand van verhuurbare oppervlaktes.

Juli 2024

Om de leegstandskosten binnen het maatschappelijk vastgoed te dekken, zijn met de beleidsdirecties, die opdrachtgever zijn, afspraken gemaakt. Zo moeten zij het tijdig melden als zij de huur van een pand willen opzeggen. Bovendien moeten de opdrachtgevers de kosten vergoeden van een periode van leegstand van maximaal één jaar. Het gaat dan om de periode die nodig is om binnen de gemeente een geschikte vervolgbestemming voor het pand te zoeken of om de verkoop voor te bereiden. De onderhoudsrisico’s kunnen worden verdeeld in twee soorten: ▪ incidentele excessieve onderhoudskosten (zoals asbest verwijderen, funderingsherstel en bodemsanering);

De vastgoedportefeuille heeft bij de duurzaamheidsdoelen een voorbeeldrol. Door het vastgoed te verduurzamen wordt ook bijgedragen aan het op waarde houden van de portefeuille. De aanpak loopt langs twee sporen.

Verduurzaming via nieuwbouw of vervanging. Panden die functioneel en technisch niet meer aan de portefeuille-eisen voldoen, worden ofwel vervangen door nieuwbouw ofwel volledig gerenoveerd. Deze panden worden in de Integrale Huisvestingsplannen (IHP’s) opgenomen en moeten voldoen aan de wettelijke vereisten van ‘Bijna Energieneutrale Gebouwen’ (BENG). Er wordt een verkenning gedaan of deze norm kan worden opgehoogd naar toekomstbestendige ‘Energieneutrale Gebouwen’ (ENG), inclusief de bijbehorende dekking. Ook moeten ze minimaal voldoen aan de vereisten die gelden voor de BREEAM-score GOOD of de GPR-score 7,5 voor nieuwbouwprojecten of grootschalige renovaties.2

▪ maatregelen om te voldoen aan (gewijzigde) wet- en regelgeving (bijvoorbeeld voor brandveiligheid).

Na vaststelling van het Meerjarenperspectief Rotterdams Vastgoed (MPRV) in 2009 is gestart met het invoeren van kostendekkende huren voor objecten in de maatschappelijke portefeuille. Met de huurders zijn nieuwe kostendekkende huurcontracten afgesloten. Op dit moment worden de meeste objecten in de maatschappelijke portefeuille kostendekkend verhuurd, maar nog niet allemaal. De komende jaren wordt ervoor gezorgd dat ook hier nieuwe contracten voor komen met kostendekkende huren.

Kadernota Vastgoed

Op dit moment wordt bij beheer en onderhoud van bestaande panden gekozen voor de meest duurzame oplossingen. Daarbij geldt als voorwaarde dat die oplossingen passen binnen het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en het daarbij behorende beschikbare onderhoudsbudget. Om te bepalen welke verduurzamingsmaatregelen we gaan uitvoeren, kijken we naar het gewenste ambitieniveau en op welke termijn dat gerealiseerd moet worden. We onderscheiden drie ambitieniveaus: a. Basisambitie De basisambitie is dat het gemeentelijk vastgoed minimaal aan de wet- en regelgeving voldoet, die is opgenomen in het Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit. Het Activiteitenbesluit verplicht bedrijven en instellingen met een hoog energieverbruik om alle energiebesparende maatregelen uit te voeren die een terugverdientijd hebben van 5 jaar of minder. Daarbij geldt voor utiliteitsbouw een energielabelverplichting.3 b. Rendabele investeringen Het tweede ambitieniveau houdt in dat er naast de wettelijk verplichte maatregelen ook andere rendabele maatregelen worden getroffen. Bijvoorbeeld maatregelen met een langere terugverdientermijn dan de wettelijke 5 jaar of maatregelen die ook bij klein verbruik rendabel zijn. Of een investering rendabel is, wordt bepaald aan de hand van een business case, waarbij de investering wordt afgezet tegen de te besparen energiekosten. c.

No-regret No-regret betekent meer doen dan de verduurzamingsaanpak die hierboven geschetst wordt. Het betreft investeringen die zich niet direct terugverdienen, maar waarmee voorgesorteerd wordt

Dit niet-gelabelde onderhoud is moeilijk te begroten en is daarom geen onderdeel van de KDH. In de nieuwe meerjarenbegroting (vanaf 2021) is er een jaarlijks bedrag begroot voor incidenteel onderhoud van maatschappelijk vastgoed. Dit wordt verdeeld over alle individuele objecten die te maken hebben met onvoorziene onderhoudskosten.

Implementatie kostendekkende huren

Verduurzamen bij beheer en onderhoud van bestaande panden

2 BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) en GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam Bouwen) zijn beoordelingsmethodes om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen. GPR is oorspronkelijk ontwikkeld is door de gemeente Tilburg en wordt nu landelijk gebruikt. Beide methoden geven inzicht in het energieverbruik van een gebouw en in andere aspecten zoals materiaalgebruik. BREEAM heeft een internationale bekendheid en kent een certificering. GPR wordt echter vaker gebruikt bij maatschappelijk vastgoed. GPR is geschikt om prestatiegericht ambities te formuleren, biedt flexibiliteit bij het ontwerp en geeft duidelijkheid bij het toetsen van projecten. 3 Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een gebouw is en welke energiebesparende maatregelen nog mogelijk zijn. De energielabelklasse wordt bepaald op basis van het primair fossiele energiegebruik, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar (kWh/m² jr). Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen is een energielabel verplicht.

Die verplichting geldt voor gebouwen met de volgende functies (dit kan één functie zijn, maar ook een combinatie van meerdere functies): • kantoor; • onderwijs, zoals scholen en universiteiten; • bijeenkomsten, zoals cafés, restaurants, kinderopvang en vergadercentra;m • gezondheidszorg, zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen en verzorgingshuizen; • overnachten, zoals hotels en pensions; • sport, zoals sporthallen, stadions en zwembaden; • winkels, zoals supermarkten, warenhuizen en showrooms van garages.

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

op de vereisten voor klimaatneutraal bouwen in 2050 en waarmee de levensduur van het gebouw kan worden verlengd. De keuze voor noregret hangt onder meer af van de verwachte exploitatieperiode. De financiering vraagt een langere afschrijvingstermijn. De afdeling Vastgoed stuurt op fysieke duurzaamheidsmaatregelen in haar panden, om daarmee de gemeentelijke portefeuille toekomstbestendig te maken. Daarnaast spelen de gebruikers zelf een grote rol bij duurzaamheid, door bewust om te gaan met hun energieverbruik.

Natuurinclusief vastgoed De gemeente heeft met de Groenagenda een stevige ambitie om te werken met de natuur, in plaats van ertegen. Het doel van twintig hectare groen erbij is onder meer om meer stadsnatuur te realiseren. Daarnaast is er het Biodiversiteitskader, dat concrete doelen heeft geformuleerd voor meer soorten rijkdom in de stad. Verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed biedt een mooie kans om de Groenagenda kracht bij te zetten. Concreet houdt dat in dat in het geval van verduurzaming ook maatregelen worden genomen om van het gemeentelijk vastgoed leefgebied voor de dieren te maken. Wij denken hierbij bijvoorbeeld aan het bieden van nest- of schuilmogelijkheden voor vogels en vleermuizen.

Voordat de gemeente beslist om zelf vastgoed in bezit te nemen, wordt een brede afweging gemaakt, waarbij ook de impact op de gemeentelijke vastgoedportefeuille een rol speelt. De Beslisboom Basis Gebouwen Structuur (zie volgende pagina) laat zien op basis van welke vragen de gemeente deze afweging maakt en wat dat betekent voor de samenstelling van de vastgoedportefeuille. In de beslisboom wordt aangegeven wanneer bezit de voorkeur heeft boven aanhuur. Belangrijke redenen voor eigen bezit van vastgoed zijn: ▪ De gemeente heeft bij bezit volledig de eigen regie over het vastgoed. ▪ Bezit is – tenminste als dat langdurig is – op de lange termijn goedkoper dan aanhuur. ▪ Sommige objecten zijn specifiek voor een bepaald gebruik. Deze objecten zijn beperkt bruikbaar voor andere functies en daardoor incourant en zijn dan niet of lastig te verkopen. Voor de markt levert dit hoge risico’s wat zich vertaalt in hoge aanhuurprijzen. ▪ De gemeente kan relatief goedkoop geld lenen en de kapitaallasten indexeren niet (in tegenstelling tot aanhuur). ▪ De gemeente investeert met een perspectief van 40 jaar.

2.6 De afweging markt of gemeente

Uitvoering van werkzaamheden

De gemeente investeert jaarlijks vele miljoenen in de ontwikkeling en het onderhoud van vastgoed, onder andere door de investeringen in onderwijshuisvesting.

Voor het uitvoeren van werkzaamheden aan het vastgoed, schakelt de afdeling Vastgoed altijd de markt in. De afdeling heeft geen onderhoudsen installatietechnisch personeel in dienst. De werkzaamheden worden uitgezet bij marktpartijen, waarbij de afdeling Vastgoed de opdrachtgever is.

Vastgoed in eigendom van de markt of de gemeente?

Beslisboom Basis Gebouwen Structuur

Als de gemeente bepaald vastgoed nodig heeft, kan zij ervoor kiezen om dat zelf te ontwikkelen en in eigendom te nemen. Dit kan zij doen als de stad behoefte heeft aan dit vastgoed en de markt geen initiatief neemt voor de ontwikkeling ervan. Dit is bijvoorbeeld het geval als de marktpartijen te lage of helemaal geen rendementen verwachten. Of als de marktpartijen te hoge rendementen vragen of de risico’s te groot vinden. Daarbij kan het gaan om maatschappelijk vastgoed, maar ook om vastgoed dat tot doel heeft om bepaalde gebieden of commerciële functies een impuls te geven (bijvoorbeeld NPRZ en Vitale Kernen). De gemeente neemt de panden dan zelf in eigendom.

* Voor alle vetgedrukte situaties geldt dat b ezit van de gemeente de voorkeur heeft.

Juli 2024

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

2.7 Zakendoen met betrouwbare partners Voordat de gemeente in zee gaat met een huurder of koper van gemeentelijk vastgoed, kan zij een betrouwbaarheidstoets uitvoeren. Dit is een verzamelnaam voor alle activiteiten die de gemeente zelf onderneemt om een huurder of koper te beoordelen. Deze bestaan uit de volgende twee onderdelen: 1. Onderzoek in het kader van de Wet Bibob (Due diligence onderzoek afdeling Vastgoed en Bibob-onderzoek via Kenniscentrum Bibob van de Directie Veiligheid); 2. Kredietwaardigheidstoets.

Ad 1: Onderzoek in het kader van de Wet Bibob De Wet Bibob (Bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) heeft tot doel om de integriteit van de overheid te beschermen. De wet is bedoeld om te voorkomen dat de overheid ongewild criminele activiteiten faciliteert door bijvoorbeeld vergunningen of subsidies te verstrekken of vastgoedtransacties aan te gaan. Daarnaast beschermt de gemeente de positie van ondernemers die wel eerlijk handelen.

Het eigen gemeentelijk onderzoek (Due Diligence onderzoek en Bibob onderzoek via Kenniscentrum) is een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst en kan ook gericht zijn op mogelijke, huidige of voormalige relaties van de partij, de manier waarop die georganiseerd is, wie het voor het zeggen heeft en/of de wijze van financiering. In de wet Bibob is geregeld hoe we aan de informatie mogen komen. Dat kan zijn: ▪ eigen ambtelijke informatie; ▪ informatie uit open bronnen; informatie verkregen van het Landelijk Bureau Bibob (Het Bureau); ▪ informatie afkomstig van een van de partners van het RIEC (Regionale Informatie- en Expertisecentra, die zich richten op bestrijding van ondermijnende criminaliteit); ▪ informatie verkregen van andere rechtspersonen met een overheidstaak of andere bestuursorganen; of ▪ vanuit de Officier van Justitie verkregen informatie (OM-tip). Uitvoering van een gemeentelijk eigen onderzoek kan achterwege blijven, als de betrokkene: a. een (semi)overheidsinstantie is;

Op grond van de Wet Bibob is het mogelijk om onderzoek te doen naar de achtergrond van een persoon of marktpartij waarmee de gemeente een vastgoedtransactie wil aangaan. De afdeling Vastgoed doet eerst zelf een due diligence onderzoek. Dit onderzoek vindt plaats voorafgaand aan het voorleggen van de transactie aan het Kenniscentrum Bibob van de Directie Veiligheid. Als uit het due diligence onderzoek risico’s naar voren komen, kan (door de afdeling Vastgoed) al worden besloten de transactie geen doorgang te laten vinden (contractsvrijheid). Er vindt dan geen Bibob onderzoek via het Kenniscentrum Bibob plaats. Een negatieve uitkomst van een Bibob onderzoek is geen vereiste om onderhandelingen af te breken. Als de afdeling Vastgoed een transactie voorlegt aan het Kenniscentrum Bibob, ontvangt zij een advies hierover. De uiteindelijke beslissing over wel of niet voortzetten van een overeenkomst, ligt bij de afdeling Vastgoed. We doen als gemeente niet alleen onderzoek als er vragen zijn over de integriteit van de wederpartij. We doen onderzoeken signaal gestuurd, maar ook categorisch. Dan hoeft er dus nog geen twijfel te bestaan over een partij, maar wordt onderzoek uitgevoerd, omdat de partij werkzaam is in een risicocategorie/een risicogebied. We toetsen zogezegd categorisch, maar ook signaal gestuurd.

Juli 2024

b. een paracommerciële rechtspersoon als bedoeld in de Alcoholwet is en een alcoholvergunning heeft; c. een toegelaten woning(bouw)corporatie is; d. in de vijf jaren voorafgaand aan de datum van de aanvraag al op grond van de Wet Bibob onderzocht is en er sprake is van een ongewijzigde situatie. Na het eigen onderzoek kan het Kenniscentrum Bibob, in de situatie dat de gemeente vindt nog onvoldoende inzicht te hebben, besluiten om het Bureau in te schakelen voor een advies over mogelijke risico’s. Een advies van het Bureau is niet bindend. De gemeente maakt altijd met de informatie uit het advies, ook een eigen beoordeling. Als er sprake is van een risico, dan is het aan de gemeente om af te wegen of dat risico zo zwaarwegend is dat de gemeente de vastgoedtransactie moet afblazen of de overeenkomst moet opzeggen/ontbinden. De gemeente gaat in ieder geval over tot het afbreken van de onderhandelingen, het weigeren van of geen medewerking verlenen aan een vastgoedtransactie, als uit het eigen onderzoek, of een eventueel daarna gevraagd advies van het Bureau, blijkt dat ten minste één van de onderstaande situaties zich voordoet: a. Er sprake is van een risico dat de vastgoedtransactie

Kadernota Vastgoed

ook zal worden gebruikt om geld dat is verdiend met strafbare feiten te gebruiken of er sprake is van een risico dat met de vastgoedtransactie strafbare feiten zullen worden gepleegd

dan wel sectoren die daaraan verwant of daarmee vergelijkbaar zijn: ▪ horeca- en seksbedrijven, coffeeshops en speelautomatenhallen;

b. Er is sprake van feiten en omstandigheden die erop wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden dat betrokkene in relatie staat tot ernstige strafbare feiten die naar het oordeel van de gemeente een integriteitsrisico vormen;

▪ smart-, head- en growshops;

c. Er is sprake van feiten en omstandigheden die erop wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden dat ter verkrijging van de vastgoedtransactie een strafbaar feit is gepleegd;

▪ opkopers en handelaren in gebruikte of ongeregelde goederen en belwinkels;

d. Betrokkene heeft niet de door de gemeente gevraagde gegevens en bescheiden verstrekt of niet de vragen aan hem door de gemeente zijn gesteld binnen de gestelde termijn volledig en naar waarheid heeft beantwoord; e. Betrokkene heeft niet de door het Bureau gevraagde gegevens en bescheiden verstrekt of niet de vragen die hem door het Bureau zijn gesteld binnen de gestelde termijn volledig en naar waarheid beantwoordt. Een onderzoek kan de gemeente voorafgaand aan de vastgoedtransactie doen of als zij een wijziging in een vastgoedcontract wil doorvoeren, maar ook als de overeenkomst al is gesloten. Daarvoor wordt in iedere nieuwe (huur)overeenkomst een beëindigingsclausule opgenomen.

▪ sportscholen en fitnesscentra; ▪ wellnessbranche; ▪ autobranche;

▪ woonwagenterreinen; ▪ terreinen voor kermisexploitanten; ▪ kapsalons; ▪ zorgaanbieders; ▪ huisvesting van arbeidsmigranten; ▪ geldwisselkantoren, of; ▪ een andere risicocategorie die door of namens de gemeente als zodanig is aangewezen via een aanwijzingsbesluit dat wordt gepubliceerd en bekendgemaakt. d. zich op het bedrijventerrein Spaanse Polder bevindt; of e. zich op een ander gebied bevindt dat door of namens de gemeente als risicogebied is aangewezen via een aanwijzingsbesluit dat wordt gepubliceerd en bekendgemaakt.

Ad 2: Kredietwaardigheidstoets In de Beleidslijn toepassing Wet Bibob Rotterdam 2024 is vastgelegd hoe we als gemeente met de Wet Bibob omgaan. Verkoop van vastgoed Het is voor de gemeente cruciaal dat gemeentelijk vastgoed niet in verkeerde handen komt. Daarom vindt altijd een volledig eigen gemeentelijk onderzoek (Due Diligence en Bibob) plaats bij iedere vastgoedtransactie met als doel de verkoop van vastgoed door de gemeente. Verhuur en aanhuur van vastgoed Er kan uitvoering van een eigen gemeentelijk onderzoek bij verhuur van gemeentelijk vastgoed of bij aanhuur plaatsvinden voordat we besluiten om de huurovereenkomst af te sluiten. Dit gebeurt in ieder geval als de onroerende zaak waarop de overeenkomst: a. een waarde heeft van ten minste € 1.000.000, -;

De kredietwaardigheidstoets is een interne en externe toets die draait om de vraag: kennen we de huurder of koper en zo ja, wat zijn onze ervaringen? In het kader van deze toets vraagt de afdeling Vastgoed een uittreksel uit het register van de Kamer van Koophandel op en controleert zij de identiteit. Daarnaast vraagt de afdeling eventueel jaarrekeningen en bedrijfsplannen op om de financiële stabiliteit van de ondernemer te beoordelen. Daarbij beoordeelt de afdeling met name of er voldoende liquiditeit wordt gegenereerd om de huur te kunnen betalen. Het risico op wanbetaling wordt (gedeeltelijk) afgedekt door de gevraagde waarborgsom. Er kan ook een externe kredietwaardigheidstoets worden gedaan. Deze is verplicht bij een huursom van meer dan 2000 euro per maand (peildatum 2021). Ook is deze toets verplicht als de gemeente investeringen voor de huurder aangaat, die verrekend worden in de huursom.

b. naar het oordeel van de gemeente beeldbepalend is of anderszins symbolische waarde heeft; c. zal worden gebruikt in een van de volgende sectoren,

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

2.8 Informatievoorziening en verantwoording De juiste informatie vormt de basis voor een goede strategie en sturing op de omvang en beoogde kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Daarom besteedt de gemeente veel aandacht aan databeheer.

Data op orde Databeheer en juiste gegevensregistraties zijn van groot belang voor de kwaliteit van het werk van de afdeling Vastgoed. Naast het vastleggen van de administratieve en financiële gegevens, wordt het steeds belangrijker om de gebouwen en hun kenmerken op de juiste manier te registreren. Het uitgangspunt is dat de registratie van gebouwen plaatsvindt in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG is, als landelijke voorziening, leidend gemaakt en de administratieve en financiële registraties in Oracle Property Manager (OPM) zijn hierop aangepast. De indeling van de BAG is de basis voor de indeling van OPM. Met de BAG-registratie is het mogelijk om:

Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Om transparantie, inzicht, verantwoording en datakwaliteit te verbeteren, participeert de gemeente Rotterdam in de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Hiermee worden de gemeentelijke vastgoedprestaties jaarlijks vergeleken met data van andere gemeenten en wordt de maatschappelijke meerwaarde inzichtelijk gemaakt. De benchmark helpt bij het maken van keuzes in vastgoedbeleid en moet daarnaast bijdragen aan de interne doelstelling om in 2030 de beste gemeentelijke vastgoedinstelling van Nederland te worden.

Klanttevredenheid Het gemeentelijk vastgoed is er voor gebruikers. Met een tweejaarlijkse peiling wordt gemeten hoe tevreden onze huurders zijn. Op deze wijze houden we gevoel met onze klanten en ontvangen we input voor de evaluatie, verantwoording en potentiële verbeterpunten in beheer, onderhoud en serviceverlening.

▪ informatie te delen met andere systemen; ▪ de betrouwbaarheid van oppervlaktegegevens te vergroten; ▪ belastingaanslagen eenvoudig te koppelen aan objecten (via de BAG-nummers); ▪ bij verkoop duidelijk aan te geven over welk (onderdeel van een) gebouw het gaat; ▪ ▪ het dasboard maatschappelijke voorzieningen te gebruiken; ▪ deel te nemen aan de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed voor gemeenten. De assetmanager van het betreffende vastgoed binnen Vastgoed is er verantwoordelijk voor dat de financiële gegevens (die gerelateerd zijn aan contracten en investeringen) en de object- en VHE-gegevens juist en volledig zijn en blijven.

Fotografie: Joep Boute

Juli 2024

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

Onderhoud van het vastgoed 3.1 Onderhoudsniveau Met al het gemeentelijk vastgoed onder één dak, mag van de gemeente ook eenduidigheid worden verwacht over het onderhoudsniveau van haar panden. De gemeente hanteert voor de borging van de kwaliteit van haar panden de NEN-2767-systematiek (conditiemeting). Deze beoordeelt objecten op drie indicatoren: functionaliteit, veroudering en basiskwaliteit. De kwaliteitsnorm zelf is vervolgens ingedeeld in zes condities, waarbij een gebouw met conditie 1 de beste kwaliteit heeft en met conditie 6 de slechtste. De afdeling Vastgoed hanteert voor al haar vastgoed gemiddeld conditie 3 als norm. De gemeente voert het onderhoud van haar panden uit op basis van de objectvisies met de daarbij behorende condities en risicoprofielen. De objectvisie bepaalt de mate van onderhoud van het betreffende pand. Een pand dat gesloopt gaat worden, hoeft minder goed in conditie te zijn dan een pand dat nog geruime tijd onderdeel blijft uitmaken van de portefeuille. Dat betekent dat er bij het eerste pand minder onderhoud zal plaatsvinden. Uitgangspunt bij het onderhoud is om zo veel mogelijk te voorkomen dat: ▪ gebruikers overlast ondervinden van gebreken aan het pand; ▪ er vervolgschade ontstaat als gevolg van gebreken; ▪ er door de gebreken risico’s zijn voor veiligheid en gezondheid.

De afdeling Vastgoed bepaalt samen met de beleidsclusters het gewenste kwaliteitsniveau van al het vastgoed. Vervolgens worden de onderhoudskosten die daarmee samenhangen, in de huur doorberekend. Daarbij is het noodzakelijk om keuzes te maken. De uitvoering van het onderhoud wordt uitgezet in de markt. Een belangrijk aandachtspunt bij het verstrekken van de opdracht is de veiligheid tijdens de werkzaamheden. Daarom moeten de marktpartijen in hun offertes aangeven hoe ze bij hun werkzaamheden

Juli 2024

rekening houden met de wettelijke eisen op het gebied van veiligheid en gezondheid. Deze wettelijke eisen zijn terug te vinden in de Arbeidsomstandighedenwet, het Arbobesluit en de Arboregeling. Bij een aantal onderdelen van de portefeuille wordt de uitvoering van het onderhoud belegd bij de huurders. Zo is het onderhoud van een deel van de sportportefeuille (ca. 210 objecten) belegd bij het Sportbedrijf. De afdeling Vastgoed blijft eigenaar van de objecten en geeft deze tegen een kostendekkende prijs in gebruik aan het Sportbedrijf. In de huurovereenkomst is vastgelegd hoe wordt omgegaan met onvoorziene risico’s voor de kosten die niet zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s). Ook staan in de huurovereenkomst afspraken over de periodieke monitoring van het onderhoud.

3.2 (Duurzame) meerjarenonderhouds plannen Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) en de daaruit voortvloeiende begrotingen, geldt een inspectieleidraad. Deze komt voort uit een standaard Programma van Eisen (PvE) voor MJOP’s. Het doel van de leidraad is dat de MJOP’s voor de afzonderlijke objecten op een uniforme wijze met dezelfde kwaliteit worden opgesteld. Uitgangspunt is dat een MJOP maximaal vier jaar oud mag zijn. De gemeente monitort de onderhoudskwaliteit van het object door elke vier jaar een conditiemeting uit te voeren volgens de NEN-2767-systematiek. Op basis van deze conditiemeting wordt het MJOP geactualiseerd. Het gemeentelijke vastgoed draagt bij aan de verduurzaming van de stad. Daarom is het logisch om bij de bestaande vastgoedobjecten verduurzamingsmaatregelen te koppelen aan de onderhoudsmaatregelen in het MJOP. Om de MJOP’s te verduurzamen, worden duurzaamheidsambities vertaald naar ingrepen. Op basis daarvan worden dan Duurzame meerjarenonderhoudsplannen (DMJOP’s) opgesteld. Deze omschakeling gaat onderdeel uitmaken van de eerdergenoemde inspectieleidraad. De komende jaren zal bij een actualisatie van een MJOP direct een

Kadernota Vastgoed

Fotografie: Jan Wildeboer

DMJOP worden opgesteld. Met deze aanpak zullen de MJOP’s binnen vier jaar allemaal zijn verduurzaamd. Uiteraard moeten de verduurzamingsmaatregelen nog uitgevoerd worden.

3.3 Zelfbeheer van onderhoud De onderhoudskosten maken onderdeel uit van de kostendekkende huren. Om op die huurkosten te besparen, verzoeken huurders of gebruikers soms om zelf diverse vastgoedtaken, zoals onderhoudswerkzaamheden, uit te voeren. Een dergelijke vorm van burgerparticipatie wordt bestuurlijk in Rotterdam gestimuleerd (‘Right to Challenge’). Wel geldt er een aantal voorwaarden voor dit zelfbeheer. De reden hiervoor is dat de gemeente als eigenaar moet kunnen borgen dat haar vastgoed veilig en van goede kwaliteit is. Deze voorwaarden zijn: ▪ De afdeling Vastgoed blijft zelf het onderhoud uitvoeren van ten minste het casco en alle onderdelen van het pand, waarvoor de gemeente een juridische aansprakelijkheid/zorgplicht heeft of waarbij de veiligheid in het geding is. ▪ De huurder gaat akkoord met een standaard beheermodel waarin duidelijk is vastgelegd wie voor welk onderhoud verantwoordelijk is. De gemeente heeft dit model ontwikkeld met als doel om zelfbeheer mogelijk te maken, maar daarbij wel het kwaliteitsbehoud van het vastgoed te borgen.

De afspraken over het zelfbeheer worden schriftelijk vastgelegd met de huurder. De vraag naar zelfbeheer treedt voornamelijk op in de sport- en recreatieportefeuille. Voor deze portefeuille heeft de gemeente Rotterdam standaard beheermodellen ontwikkeld om zo tegemoet te komen aan deze maatschappelijke wens. Ook bij verhuur aan professionele organisaties die zelf een professionele vastgoedafdeling hebben, zoals hogescholen, wordt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Uiteraard is het belangrijk dat de waarde en de veiligheid van het vastgoed gewaarborgd blijven. Dit betekent dat bij zelfbeheer gegarandeerd moet zijn dat het onderhoud op een kwalitatief toereikend niveau gebeurt. Gebeurt dat niet, dan daalt de waarde van het object en betaalt de gemeente uiteindelijk de rekening in de vorm van achterstallig onderhoud, handhavingskosten en/of een lagere verkoopopbrengst. Daarom wordt ook bij objecten die onder een vorm van zelfbeheer vallen, de vierjaarlijkse conditiemeting volgens de NEN-2767-systematiek uitgevoerd. Daarnaast controleert de gemeente de onderhoudskwaliteit ook tussendoor steekproefsgewijs. Blijkt bij zo’n controle dat het onderhoudsniveau slechter is dan afgesproken, dan spreekt de gemeente de huurder daarop aan. Komt de huurder zijn verplichtingen niet na, dan kan de gemeente het beheermodel eenzijdig ontbinden.

▪ Bij objecten met meerdere huurders is zelfbeheer alleen mogelijk als deze huurders zich verenigen in één juridisch aanspreekbare entiteit. De reden hiervoor is dat het ondoenlijk is om beheerafspraken te maken met individuele huurders en vervolgens die afspraken te handhaven en af te dwingen.

Kadernota Vastgoed

Juli 2024

Verhuren van vastgoed 4.1 Huurprijs- en exploitatiebeleid De gemeente Rotterdam heeft een aanzienlijke vastgoedportefeuille, waarmee in de maatschappelijke behoefte moet worden voorzien. Een deel van die portefeuille wordt verhuurd. Daarvoor geldt een aantal regels. Zo moet de toedeling van het vastgoed aan huurders gebeuren via een transparant proces, waarbij objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gehanteerd. Ook moet de opbouw van de huurprijs transparant en duidelijk zijn. Dit is immers een belangrijke kostenpost voor de huurders. Daarnaast is de voorspelbaarheid van de huur van groot belang voor het organiseren van een goede bedrijfsvoering van organisaties, ook op de langere termijn. En tot slot zijn er afspraken nodig over het toegestane gebruik van het object, de verdeling van de onderhoudskosten en de ontwikkeling van de huurprijs. Deze afspraken worden vastgelegd in het huurcontract. Het gemeentelijk vastgoed is ondergebracht in twee portefeuilles: de kernportefeuille en de nietkernportefeuille. In dit hoofdstuk gaan we in op de verhuur van de panden in deze twee portefeuilles.

4.2 Verhuur maatschappelijk vastgoed (kernportefeuille) Bij de verhuur van vastgoed voor een maatschappelijke bestemming draagt de huurder met zijn activiteiten bij aan een van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. De verantwoordelijke beleidsdirectie vraagt de afdeling Vastgoed om hiervoor gemeentelijk vastgoed ter beschikking te stellen. Deze directie selecteert de huurder die het meest geschikt is om de betreffende beleidsdoelstelling te verwezenlijken. De afdeling Vastgoed verhuurt het betreffende vastgoed vervolgens aan die huurder tegen een kostendekkende huur.

Juli 2024

We onderscheiden in de maatschappelijke portefeuille drie verschillende huur- en verhuurconstructies: ▪ directe verhuur ▪ directe verhuur met compensatie (compensatieportefeuille) ▪ indirecte verhuur via collectieve huurovereenkomsten (CHO’s) Hieronder lichten we deze constructies nader toe.

Figuur: Directe verhuur van maatschappelijk vastgoed

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=ac40a577-e1a3-4e70-a269-a8f4aa0b6c52