[24bb004981] Bijlage 1 behorende bij 24bb005642 - Ontwerpbestemmingsplan GrootHandelsgebouw
Tekst van het document
Groot Handelsgebouw Ontwerpbestemmingsplan
Opgesteld door:
datum:
Juni 2023
Stadsontwikkeling Bouw- & woningtoezicht Bureau Bestemmingsplannen
Vastgesteld d.d.:
........
Postbus 6575 3002 AN, Rotterdam
Inhoudsopgave
Toelichting
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging en begrenzing
6
Beleid
7
2.1
Rijksbeleid
7
2.2
Provinciaal beleid
7
2.3
Gemeentelijk beleid
8
Beschrijving van het plangebied
14
3.1
Ontstaansgeschiedenis
14
3.2
Archeologie
16
3.3
Huidig gebruik
16
3.4
Rijksmonument
17
Planbeschrijving
20
4.1
Master Visie Plan
20
4.2
Juridische planbeschrijving
21
Water
26
5.1
Beleidskader
26
5.2
Samenwerking met de waterbeheerder
27
5.3
Conclusie
27
Milieu
28
6.1
Inleiding
28
6.2
Milieuzonering
28
6.3
Geluid
29
6.4
Luchtkwaliteit
30
6.5
Bodem
31
6.6
Externe veiligheid
31
6.7
Natuur
34
6.8
M.e.r.-beoordeling
36
Hoofdstuk 7
Handhaving
37
Hoofdstuk 8
Financiële uitvoerbaarheid
38
Hoofdstuk 9
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
39
9.1
Participatie
39
9.2
Vooroverleg
39
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6
2
Bijlagen
43
Bijlage 1
Akoestisch onderzoek
44
Bijlage 2
Wateradvies
45
Bijlage 3
Onderzoek Externe Veiligheid
46
Bijlage 4
Flora en faunatoets
47
Regels
49
Hoofdstuk 1
INLEIDENDE REGELS
50
Artikel 1
Begrippen
50
Artikel 2
Wijze van meten
55
BESTEMMINGSREGELS
56
Hoofdstuk 2 Artikel 3
Gemengd - 1
56
Artikel 4
Verkeer - Wegverkeer
59
Artikel 5
Waarde - Archeologie 1
60
Artikel 6
Waarde - Archeologie 2
62
Hoofdstuk 3
ALGEMENE REGELS
64
Artikel 7
Anti-dubbeltelregel
64
Artikel 8
Voorwaardelijke verplichting over parkeren
65
Artikel 9
Algemene bouwregels
66
Artikel 10
Algemene aanduidingsregels
67
Artikel 11
Algemene afWijkingsregels
68
OVERGANGS- EN SLOTREGELS
69
Artikel 12
Overgangsrecht
69
Artikel 13
Slotregel
70
Hoofdstuk 4
Bijlagen
71
Bijlage 1
Beleidskader hoog-risico biologische laboratoria
72
Bijlage 2
Toelichting lijst van bedrijfsactiviteiten categorie 1 t/m 3.1
90
Bijlage 3
Lijst van bedrijfsactiviteiten categorie 1 t/m 3.1
91
Bijlage 4
Kernwaarden monument
100
3
4
Toelichting Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Met het bestemmingsplan 'Groot Handelsgebouw' worden de structuur en functies van het Groot Handelsgebouw vastgelegd. Op dit moment is er geen geldend bestemmingsplan voor deze locatie. Het Groot Handelsgebouw is onderdeel van het gebied Rotterdam Central District (RCD). Tot en met de voorontwerpfase was het Groot Handelsgebouw tevens onderdeel van bestemmingsplan Rotterdam Central District. Het Groot Handelsgebouw is vak voor de terinzagelegging van bestemmingsplan Rotterdam Central District uit het bestemmingsplan gehaald om nader te kunnen studeren op de monumentale waarde van het pand in combinatie met de geschikte borging in een bestemmingsplan.
Sinds december 2019 heeft het Groot Handelsgebouw een nieuwe eigenaar; GHG B.V., een entiteit die gemanaged wordt door Jamestown Europe. Zij hebben een toekomstvisie opgesteld voor het Groot Handelsgebouw. In de visie is een programmatische, functionele en architectonische strategie geschetst voor het toekomstige gebruik. Dit is beschreven in het Master Visie Plan van 24 februari 2023. TAK Architecten is in 2006 aangesteld als historisch supervisor van het Groot Handelsgebouw voor het beoordelen van aanvragen van huurders en GHG B.V. met betrekking tot interne verbouwingen, reclame-uitingen en dergelijke. GHG B.V. heeft TAK opdracht gegeven voor een cultuurhistorische waardebepaling van het Groot Handelsgebouw. Dit heeft geresulteerd in een document 'Groot Handelsgebouw, analyse en waardebepaling' van 10 maart 2022 waarin de oorspronkelijke ontwerpuitgangspunten en de belangrijkste kenmerken en kwaliteiten van het gebouw worden omschreven en gewaardeerd en kan dienen als handvat en naslagwerk voor toekomstige ingrepen en tegelijkertijd als toetsingskader daarvoor.
5
1.2
Ligging en begrenzing
Het bestemmingsplan 'Groot Handelsgebouw' wordt globaal begrensd door het Stationsplein aan de oostzijde, het Weena aan de zuidzijde en de Conradstraat aan de west- en noordzijde.
6
Hoofdstuk 2
Beleid
2.1
Rijksbeleid
2.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Vastgesteld op 11 september 2020 Nederland staat voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het betreffen opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen en door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland voorop lopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn de opgaven als volgt ingedeeld: » » » »
ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; verduurzamen van de economie en behouden van groeipotentieel; sterker en leefbaarder maken van steden en regio's; toekomstbestendig ontwikkelen van landelijk gebied.
2.2
Provinciaal beleid
2.2.1
Omgevingsvisie en omgevingsverordening
Vastgesteld op 20 januari 2019 door Provinciale Staten van Zuid-Holland, in werking getreden op 1 april 2019 Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De provincie zet in op een groenblauwe structuur als samenhangend stelsel van verschillende groene ruimtes met land- en waterroutes die stad en land met elkaar verbinden. Opgave daarbij is om de groene kwaliteiten zowel binnen als buiten de stad te versterken en de samenhang tussen stedelijke parken, recreatiegebieden, natuurgebieden en agrarisch landschap te vergroten. Zes richtinggevende ambities zijn daarbij relevant: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
klimaatbestendige delta; een nieuwe, circulaire economie; een levendige meerkernige metropool; energievernieuwing, geen fossiele brandstoffen meer; bereikbare provincie, geen files; gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.
Het omgevingsbeleid krijgt vorm via een opgave gerichte aanpak. Vanuit maatschappelijke opgaven wordt er, samen met belanghebbenden, bepaald welke onderdelen van het omgevingsbeleid worden toegepast. Op deze wijze wordt er een uitnodigend perspectief geboden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050 maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. Uit de Omgevingsverordening zijn voor dit bestemmingsplan de volgende artikelen relevant: Artikel 6.10 stedelijke ontwikkelingen De provinciale ladder voor duurzame verstedelijking is per 29 juni 2018 gelijk aan de ladder uit het Bro, voor zover het gaat om ontwikkelingen binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Voor een toetsing
7
aan de ladder wordt dan ook verwezen naar paragraaf 2.1.2. In dit bestemmingsplan worden de bestaande functies en gebouwen vastgelegd binnen het bestaand stedelijk gebied waarvoor nog nooit een bestemmingsplan is opgesteld. In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Artikel 6.11 kantoren Het Groot Handelsgebouw is een bedrijfsverzamelgebouw waarin bedrijven en kantoren gevestigd zijn. Het is theoretisch mogelijk om het hele gebouw te vullen met kantoren, in het bestemmingsplan is dit toegestaan. Het bestemmingsplan Groot Handelsgebouw maakt niet meer kantoren mogelijk dan er in de bestaande situatie mogelijk zijn. Artikel 6.13 detailhandel De provincie gaat er vanuit dat de vraag naar fysieke winkelruimte de komende jaren verder afneemt. Er worden eisen gesteld aan het bestemmen van detailhandel om te voorkomen dat er leegstand ontstaat. Leegstand en te veel aanbod hebben gevolgen voor de economische vitaliteit, aantrekkelijkheid en de leefbaarheid van een centrum. In de gemeentelijke visie 'Detailhandel Rotterdam 2017' is Rotterdam Central District aangewezen als een gebied waar "winkels een rol hebben, maar niet de boventoon voeren". Het Groot Handelsgebouw herbergt enkele winkels maar is geen typisch winkelgebied. De Ladder dient te worden toegepast wanneer de uitbreiding in de binnenstad van Rotterdam groter is dan 4.000 m2 b.v.o.
en dan moet worden onderbouwd dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat én een advies van de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland. In dit bestemmingsplan staat de gemeente niet meer dan 3.500 m2 nieuwe detailhandel toe, zie 4.2.1.2 Detailhandel.
2.3
Gemeentelijk beleid
2.3.1
Rotterdamse Omgevingsvisie
Vastgesteld op 2 december 2021 door de gemeenteraad Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en identiteit ondersteunt en versterkt. Dit is essentieel om ervoor te zorgen dat Rotterdam een aantrekkelijke stad is en blijft voor alle Rotterdammers. Voor de binnenstad stelt de Omgevingsvisie dat gestreefd wordt naar het versterken van de kracht van het binnenstedelijk interactiemilieu. Om dit te bereiken wordt gestuurd op een mix van verschillende functies. De diversiteit in culturele achtergrond, inkomensniveau, leeftijd en leefstijl dient behouden te worden. Een aantrekkelijke binnenstad is dynamisch en biedt tegelijkertijd ruimte voor rust en ontspanning. Juist dit contrast maakt de stad boeiend en inspirerend. Het eigenwijze van Rotterdam is dat het nachtleven en evenementen er een plek hebben waarbij wordt gestreefd naar een goede balans voor bewoners en bezoekers.
2.3.2
Een groene en vitale binnenstad voor iedereen, uitwerking omgevingsvisie
Vastgesteld op 7 december 2021 door college B&W Het beleid met betrekking tot de 'City Lounge' richtte zich voornamelijk op het toevoegen van meer programma met nadrukkelijke aandacht voor de stad op ooghoogte. De focus verschuift in het nieuwe beleid naar een meer gezonde en leefbare binnenstad die (klimaat)adaptief is ingericht. De huidige druk op de ruimte en de stijgende vastgoedprijzen vragen om meer sturing op het gebouwde programma. Voor de binnenstad gelden de perspectieven uit de omgevingsvisie: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. Voor de binnenstad zijn zes aanvullende gebiedskeuzes gemaakt die richting geven aan de inspanningen en investeringen van de gemeente en private partijen: 1. Metropolitane binnenstad: global meets local;
8
2. Superdiverse binnenstad; 3. Een dynamische binnenstad met ruimte voor rust en luwte ; 4. Straten voor mensen; 5. Groene boulevards en stadspleinen; 6. De Nieuwe Maas en haar oevers als centraal rivierpark.
2.3.3
Structuurvisie Rotterdam Central District
Vastgesteld op 17 maart 2011 door de gemeenteraad De structuurvsie is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan voor Rotterdam Central District (RCD) uit 2008. In de structuurvsie is de gefaseerde uitwerking van de ruimtelijke ontwikkeling opgenomen. Ten behoeve van de structuurvsie is in 2011 de planMER Rotterdam Central Distict opgesteld. Hierin zijn de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkelingen in relatie tot de huidige situatie onderzocht. De visie biedt een ruimtelijk en programmatisch raamwerk voor de ontwikkeling van RCD dat nu wordt uitgewerkt in bestemmingsplannen. De opgave is als volgt geformuleerd: 'uitbouwen van een innovatief, aansprekend en gemengd stedelijk vestigingsmilieu van Rotterdamse signatuur in een internationale context rond een mobiliteitsknooppunt van de eerste orde'. De Mixone is hiervoor het gemeenschappelijk ontwikkelperspectief. Er zijn in de structuurvisie enkele ontwikkellocaties vastgelegd. Volgens de structuurvsie is het Groot Handelsgebouw geen ontwikkellocatie en is het uitgangspunt dat het bestaande gebouw gehandhaafd blijft.
2.3.4
Mixone Rotterdam Central District
(Onderdeel van Gebiedsvisie Weena Glocal City District, 2007) In dit document wordt het toekomstbeeld voor het Rotterdam Central District geschetst. Gestreefd wordt naar een attractief en levendig centraal stedelijk gebied, van internationale allure. Het gebied moet een visitekaartje van Rotterdam worden dat haar reputatie waarmaakt als ontmoetingspunt door volop gebruik te maken van de potenties van het gebied in de vorm van optimaal openbaar vervoer en de ligging in de binnenstad. Het moet een gemengd en goed toegankelijk gebied worden dat veel 'glocal' bedrijven gaat huisvesten (bedrijven die geworteld zijn in Rotterdam en over wereldwijde netwerken beschikken). De term Mixone is ontstaan door samentrekking van twee begrippen en wordt uitgesproken als 'mixed zone'. In de wereld van cultuur en sport staat de mixed zone voor het gebied waar kunstenaars en sporters de media en elkaar ontmoeten. Dat beeld is in een stedenbouwkundige context geplaatst en levert het beeld op van een gebied waar op termijn sprake is van een 24-uurs levendigheid. In paragraaf 4.2.1.1 Mixone is dit begrip uitgewerkt voor dit bestemmingsplan.
2.3.5
Nota Detailhandel 2017
Vastgesteld op 29 juni 2017 door de Rotterdamse gemeenteraad Met het detailhandelsbeleid zet Rotterdam in op een krachtige, toekomstbestendige winkelstructuur, waarbij de consument centraal staat. De binnenstad is het belangrijkste winkelgebied van Rotterdam en draagt met al haar voorzieningen en kwaliteiten bij aan de aantrekkingskracht van Rotterdam als geheel. City Lounge is de leidraad voor de ontwikkeling van de binnenstad; dat wil zeggen dat de binnenstad het visitekaartje van Rotterdam is. Detailhandel is één van de belangrijkste functies die de binnenstad voor consumenten tot een recreatieve bestemming maakt maar het kan niet zonder de samenwerking met andere voorzieningen zoals horeca, leisure, dienstverlening en een aantrekkelijke buitenruimte. De beschreven ambitie voor de binnenstad in het detailhandelsbeleid is een belangrijk uitgangspunt voor verschillende uitwerkingen en uitvoeringsagenda's in de binnenstad.
Begrenzing van de binnenstad als winkelgebied Het centrum van Rotterdam is groter dan het gebied dat vanuit detailhandelsperspectief als de binnenstad gedefinieerd wordt. Vanuit detailhandelsperspectief is een duidelijke begrenzing van de binnenstad als winkelgebied belangrijk zodat optimaal beantwoord wordt aan uitgangspunten van concentratie en profilering. In onderstaande kaart is de begrenzing van de binnenstad als winkelgebied weergegeven (blauwe gebied). De verschillende delen van de binnenstad hebben elk een eigen kwaliteit,
9
profiel en dynamiek. Verschillende gebieden kunnen verschillende doelgroepen aanspreken of een ander doel hebben. Door het onderscheid van de gebieden ontstaat een totale binnenstad die verrast en voor verschillende bezoekers kan bieden wat men zoekt. Winkels en winkelontwikkelingen horen bij uitstek in die gebieden. Nieuwe ontwikkelingen buiten deze binnenstadsgebieden worden waar mogelijk tegengegaan.
Functionele mixzones Rond de binnenstad liggen verschillende gebieden waar winkels een rol hebben, maar niet de boventoon voeren. Het zijn stedelijke en gemixte milieus, veelal liggend aan stadsstraten. Het gaat in het centrum om de Goudsesingel, Mariniersweg, Westblaak, Rotterdam Central District (paarse gebieden). Beleidsmatig worden deze gebieden gedefinieerd als functionele mixzones. Het zijn geen typische winkelgebieden waar de winkelfunctie de boventoon voert maar waar winkels wel een plek hebben. Uitbreiding van het winkelbestand is in deze gebieden in algemene zin niet gewenst.
Boodschappenclusters Hoewel de binnenstad grotendeels een recreatieve functie heeft, is ook de boodschappenfunctie noodzakelijk om te voorzien in de behoefte van de binnenstadbewoners. Dit wordt grotendeels opgevangen door de supermarkten die in de winkelgebieden van de binnenstad gevestigd zijn. Naast deze gebieden zijn ook de functionele mixzones locaties waar de supermarkten voorzien in de dagelijkse behoefte. Met de doorontwikkeling van de binnenstad en de komst van nieuwe bewoners liggen er kansen om naast recreatieve winkellocaties ook sterke dagelijkse clusters te behouden. In paragraaf 4.2.1.2 Detailhandel is nader uitgewerkt hoe detailhandel in dit bestemmingsplan is opgenomen.
2.3.6
Nota kantoren
Vastgesteld op 12 maart 2020 door de gemeenteraad De Nota Kantoren vormt samen met de Nota Bedrijfsruimte en de Nota Detailhandel een totaalbeleid voor werklocaties in Rotterdam. Dit samenhangende beleid dient onder meer als basis voor gemeentelijke investeringen in de lokale economie. In de nota is aangegeven dat het Central Business District in lijn met de provinciale en regionale kantorenstrategie als toplocatie zal worden versterkt. Het Groot Handelsgebouw valt binnen de afbakening van het 'Central Business District'. In dit gebied geldt vanuit de Rotterdamse ladder voor een toekomstbestendige kantorenvoorraad geen norm voor uitbreiding van de voorraad. In dit gebied wordt op alle initiatieven positief geadviseerd als deze ook positief zijn beoordeeld op de Ladder voor duurzame verstedelijking. In dit bestemmingsplan wordt het reeds aanwezige kantorenvolume niet uitgebreid.
2.3.7
Nota bedrijfsruimte
Vastgesteld op 12 maart 2020 door de gemeenteraad Doel van het beleid is om voldoende bedrijfsruimte in Rotterdam te waarborgen en richting te geven aan de ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijfslocaties: 1. Behouden en zo goed mogelijk benutten van bedrijfsruimte: a. De totale omvang van de voorraad bedrijfsruimte wordt behouden en zo efficiënt mogelijk benut;
10
2.
b. Bedrijfsruimte in de wijken wordt zoveel mogelijk behouden; c. Nieuwe bedrijventerreinen krijgen een plek in de regio; Functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet: a. Ruimte-extensieve en zware bedrijvigheid wordt ingepast aan de rand van de stad of in de regio, b.
3.
4.
arbeidsintensieve en lichte bedrijvigheid behoudt een plek in de stad; Op bedrijventerreinen met een transformatieopgave wordt ingezet op woonwerkgebieden met behoud van (vervangende) werkgelegenheid.
Stadsgebonden bedrijvigheid: a. Focus op vestiging van bedrijven die vanwege hun klanten- en werknemerskring een directe relatie hebben met de stad, en op: b. Kleinschalige datacenters (digitalisering), city hubs en XS-warehouses (ecommerce), incubators en bedrijfsverzamelgebouwen ('de nieuwe economie'). Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen: a. Focus op verduurzaming (energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie), en op: b. Verbetering van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde en van de multimodale bereikbaarheid.
Het nieuwe Rotterdamse beleid sluit aan op de Strategie Werklocaties van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), waarin de regiogemeenten afspraken hebben gemaakt over de programmering van kantoren, bedrijfsruimte en detailhandel. De Nota Bedrijfsruimte vormt samen met de Nota Kantoren en de Nota Detailhandel een totaalbeleid voor werklocaties in Rotterdam. Dit samenhangende beleid dient onder meer als basis voor gemeentelijke investeringen in de lokale economie. In dit bestemmingsplan wordt het reeds mogelijke bedrijvenvolume niet gewijzigd. In het Groot Handelsgebouw is een combinatie van kantoren, bedrijven tot en met categorie 3.1 en dienstverlening mogelijk waardoor het Groot Handelsgebouw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de lokale economie.
2.3.8
Uitvoeringsplan horeca
Vastgesteld op 2 februari 2023 door de gemeenteraad Rotterdam is een stad met een divers aanbod van horecagelegenheden en een bloeiend nachtleven. Horeca is belangrijk voor de stedelijke economie en de wijkeconomie. Horeca zorgt voor werkgelegenheid en draagt bij aan het Rotterdamse vestigingsklimaat. Horeca en terrassen spelen een belangrijke rol in het aantrekkelijk en levendig houden van Rotterdam. Horeca werkt verbindend, faciliteert ontmoeten en bevordert het floreren van andere sectoren als detailhandel, cultuur, recreatie en toerisme. Om dit te bereiken moet horeca vroegtijdig in het ontwikkelproces worden meegenomen. Meer levendigheid in de nacht wordt gestimuleerd en er wordt gestreefd naar een optimaal ondernemersklimaat voor de horeca met zoveel mogelijk ruimte voor vernieuwende horecaconcepten, duidelijke regelgeving en goede gemeentelijke communicatie. Daarnaast moeten bewoners en ondernemers kunnen rekenen op een duidelijk kader en heldere spelregels over de mogelijkheden en de grenzen. Hierbij wordt gewerkt aan een balans tussen veiligheid, levendigheid en een prettig woon- en leefklimaat. Zie 4.2.1.3 Horeca voor meer informatie.
2.3.9
Horecagebiedsplan Centrum 2022 - 2024
Vastgesteld op 8 februari 2022 door B&W In het Horecagebiedsplan voor het centrum is de ontwikkelrichting voor het Groot Handelsgebouw expliciet genoemd. Het Groot Handelsgebouw en de achterliggende Conradstraat zijn geschikt voor de huisvesting van horeca, dagelijks komen hier duizenden bezoekers. (Aan de Conradstraat is in de toekomst nieuwbouw voorzien voor verschillende functies waaronder woningen en horeca.) Gelet op de
andere functies in het Groot Handelsgebouw en de ontwikkelingsvisie van het gebied rondom Centraal Station is zware horeca hier niet wenselijk. Gewenste ontwikkelrichting: Bestaande en nieuwe inrichtingen: Ontwikkelen tot en met categorie 2. Het Groot Handelsgebouw ligt aan de zuidzijde aan het Weena. Voor het Weena is het volgende opgenomen: "Betreft een brede stadsstraat met gemengde functies waar ruimte lijkt voor verdere
11
horecaontwkkeling zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Bestaande en nieuwe inrichtingen: Ontwikkelen tot en met categorie 2." Het Horecagebiedsplan 2022 - 2024 is vrij conservatief opgesteld voor het Groot Handelsgebouw vanwege de ambitie om in de nabije omgeving woningen te bouwen. Daarom is opgenomen dat er slechts mag worden uitgebreid met horeca tot en met categorie 2. In het Uitvoeringsplan horeca en het Coalitieakkoord 2022 - 2026 wordt de ambitie uitgesproken om meer ruimte te geven aan zwaardere horeca. In overleg met Directie Veiligheid, de opsteller van het Horecagebiedsplan, is bekeken welke ruimte er is om toch zwaardere horeca mogelijk te maken in het Groot Handelsgebouw. Dit is de wens van de eigenaar van het Groot Handelsgebouw én het Coalitieakkoord. In dit bestemmingsplan wordt zware horeca tot en met categorie 4 mogelijk gemaakt met één vestiging in de kelder en één op de achtste verdieping. Directie Veiligheid ziet geen belemmeringen om op deze plekken een exploitatievergunning te verlenen. En in de regels van het bestemmingsplan is opgenomen wat de maximale geluidemissie mag zijn van deze locaties zodat de zware horeca de toekomstige bouw van woningen niet belemmert.
In dit bestemmingsplan heeft de gemeente daarom naast horeca categorie 1 en 2 ook horeca 3 en 4 mogelijk gemaakt in de kelder en op de achtste verdieping, zie 4.2.1.3 Horeca. In de agendapost ten behoeve van de terinzagelegging van het bestemmingsplan zal het college tevens besluiten om het Horecagebiedsplan in 2024 aan te passen op de mogelijkheden van dit bestemmingsplan.
2.3.10 Hotelbeleid Vastgesteld op 8 juli 2021 door de gemeenteraad Het hotelbeleid zet in op: »
Een gecontroleerde groei van de hotelsector over de stad, met de ambitie voor spreiding van hotelaanbod ook buiten het centrum. In het centrum is toevoeging van hotelaanbod op de meeste plekken niet gewenst, met uitzondering voor het gedefinieerde Business District en het Rijnhavenkwartier (zie beleidskaart). Gerekend vanaf 1 januari 2021 geldt daarbij een maximale toevoeging van 1.500 kamers in het Business District in het centrum van de stad en maximaal 500 extra hotelkamers in het Rijnhavenkwartier;
»
Een betere spreiding van hotels passend bij het karakter van gebieden. In 2030 is de verhouding van hotels binnen en buiten het centrum beter met elkaar in balans;
» »
Eeen bijdrage van nieuwe hotels aan de ambities van Rotterdam; Het mogelijk maken van nieuwe hotels indien er aantoonbaar draagvlak is (economisch en maatschappelijk) en de impact op de directe omgeving aanvaardbaar is.
Het Groot Handelsgebouw ligt in het Business District en nieuwe hotels zijn hierbinnen toegestaan.
2.3.11 Beleidsnota Archeologie 2008-2011, Archeologische Waarden- en Beleidskaart (AWK), lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), Archeologieverordening Rotterdam Vastgesteld op 17 juli 2008 door de Rotterdamse Gemeenteraad, vastgesteld op 31 januari 2006 en vastgesteld op 29 september 2009 door de Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, vastgesteld op 5 november 2009 door de Rotterdamse Gemeenteraad In 1992 hebben de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen te Valletta (Malta) het Europese Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed ondertekend. Met het Verdrag van Malta is het streven vastgelegd naar onder meer: » « » » «
Het behoud van het archeologisch bodemarchief ter plaatste (in situ); Het documenteren van het archeologisch bodemarchief, indien behoud niet mogelijk blijkt; het vroegtijdig en volwaardig betrekken van de archeologie bij ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening; Het verbreden van het draagvlak voor de archeologie; Het toepassen van het beginsel 'de verstoorder betaalt'.
De afspraken van Malta zijn verwerkt in de Wet op de archeologische monumentenzorg, die op 1 september 2007 in werking is getreden. Het zwaartepunt van het archeologiebeleid is bij gemeenten komen te liggen. In een bestemmingsplan moet een gemeente aangeven welke archeologische waarden
12
mogelijkerwijs aan de orde zijn. Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van het Rotterdamse archeologiebeleid is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.
2.3.12 Beleidsnota "Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020" en de Erfgoedverordening Rotterdam 2020 Beleidsnota "Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020, vastgesteld op 22 december 2016 door de gemeenteraad Erfgoedverordening Rotterdam 2020, vastgesteld op 18 februari 2021 door de gemeenteraad In de beleidsnota Erfgoedagenda Rotterdam 2017-2020 wordt de visie op het Rotterdams gebouwde erfgoed en de hieruit voortvloeiende ambities beschreven. Rotterdam verbindt de zorg voor behoud van het gebouwd erfgoed met de hedendaagse opgaven van de stad. Ingezet wordt op bescherming, behoud en hergebruik, en instandhouding van erfgoed. Steeds vaker wordt cultuurhistorie gekozen als uitgangspunt voor (gebieds-)ontwikkelingen, waardoor de historische gelaagdheid van de stad behouden blijft voor toekomstige generaties. Het wettelijke instrumentarium hiervoor is de Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Het Groot Handelsgebouw is een Rijksmonument, zie 3.4 Rijksmonument.
13
Hoofdstuk 3 3.1
Beschrijving van het plangebied
Ontstaansgeschiedenis
Het plangebied maakt deel uit van een omvangrijk veengebied, waar in het zuidelijk deel rond het begin van de jaartelling en in de eeuwen daarna klei is afgezet. De vroegste bewoningssporen dateren uit het laat Mesolithicum (8000-5500 voor Christus) en het Neolithicum (5300-2000 voor Christus). Aardewerk en vuurstenen werktuigen uit deze tijd werden onder meer aangetroffen tijdens het archeologisch onderzoek in het tracé van de Willemsspoortunnel in Rotterdam tussen 1988 en 1992. Laat Mesolithische bewoningssporen zijn ook aangetroffen onder het Centraal Station van Rotterdam. Op een diepte van circa 7,50 meter beneden NAP en dieper zijn bewoningslagen aangeboord op een in de ondergrond, onder het veen, aanwezige donk. Een donk is een rivierduin dat aan het einde van de laatste ijstijd, zo'n 10.000 jaar geleden, werd gevormd. Deze rivierduinen werden als hogere en drogere plaatsen in latere tijden, toen door de zeespiegelrijzing een groot deel van westelijk Nederland vernatte, als woonplaats benut. Een deel van de donk onder het Centraal Station is opgenomen in de lijst van Archeologische Belangrijke Plaatsen. In het bestemmingsplangebied wordt de aanwezigheid van meer donken vermoed. Bewoning uit de Bronstijd (2000-800 voor Christus) is uit de directe omgeving niet bekend.
Sporen uit de IJzertijd (800 voor Christus-begin jaartelling) en de Romeinse tijd komen in de omgeving van het plangebied wel voor. Ze zijn onder meer tijdens het onderzoek in de Willemsspoortunnel gedocumenteerd. Sporen van vroegmiddeleeuwse bewoning (ca. 450-1000 na Christus) zijn te verwachten op de oeverafzettingen direct langs de Nieuwe Maas. Vondsten uit de 9^10e eeuw zijn aangetroffen langs de benedenloop van de Rotte en kunnen gerelateerd worden aan de in 1028 in historische bronnen genoemde nederzetting Rotta. Mogelijk zijn dergelijke bewoningssporen en vondsten ook aanwezig op de oever van een voormalige zijtak van de Rotte die in 2015 in het plangebied is ontdekt (boringen-onderzoek). Deze Rotte-tak liep van de plek van de huidige Kruispleingarage via het Schieblok naar de locatie van het Hofplein. De nederzetting Rotta ging in de 12e eeuw verloren door overstromingen. De overstromingen in dit deel van Zuid-Holland werden mede veroorzaakt door het feit dat de 10e-11e-eeuwse ontginningen, vanwege de ontwatering van het veen, resulteerden in een daling van het maaiveld, waardoor het land vatbaarder werd voor overstromingen. Vooral aan het einde van de 12e eeuw en in de 13e eeuw werden in dit deel van Rotterdam daarom van noord naar zuid een reeks dijken aangelegd. In het plangebied liggen delen van de Beukelsdijk en van het tracé Hofdijk- Kruiskade.
Op en langs de dijken concentreerde zich de bebouwing. Zo werden er boerderijen of andere bouwwerken (bijvoorbeeld kasteel Weena) gebouwd. In het zuidwestelijk deel van het plangebied stond ooit zo'n boerderij. In de omgeving Delftseplein Delftsestraat lag vanaf de 15e eeuw een boezemwater met twee molens en enige andere bebouwing. Het ontstaan van de middeleeuwse stad Rotterdam hangt samen met de aanleg van Schielands Hoge Zeedijk in de tweede helft van de 13e eeuw. Daar waar de dijk de Rotte kruiste, werd een dam met sluizen aangelegd (de huidige Hoogstraat). Op de dam en aan weerszijden van de Rotte (Binnenrotte) verrees al spoedig bebouwing. In de 14e en 15e eeuw breidde de stad zich uit. Aan het eind van de 16e eeuw kreeg de stad Rotterdam de kenmerkende driehoekige vorm. In het uitbreidingsgebied van de stad langs de Rotterdamse Schie en westwaarts (tot circa 1850) kunnen zich belangwekkende bewoningssporen bevinden uit die periode.
Ontwikkelingen na 1850 Lang bleef de omgeving van het Hofplein onbebouwd. Op de stadsplattegrond van Rotterdam uit 1865 is te zien dat het karakter van het Hofplein als perifere stadsruimte toen langzaam aan het veranderen was. In het beruchte rommelige en onhygiënische lanengebied ten oosten van de Coolvest zijn nieuwe dwarsstraten geprojecteerd. Ook de Westersingel is al ingetekend, onderdeel van Rose's belangrijke Waterproject, ter verversing van het water in de stinkende stadsgrachten en ter verfraaiing van de stad. De grootste ruimtelijke impact had de komst van de spoorlijn naar Amsterdam, waarvan het in 1847 geopende kopstation iets ten westen van het Slagveld kwam te liggen. Ten zuiden van de spoorlijn opende in 1857 de Rotterdamsche Diergaarde op een terrein dat zich uitstrekte vanaf het spoor tot aan
14
de Kruiskade. De stadsplattegrond van exact dertig jaar later, 1895, laat de ongekende snelheid zien waarmee Rotterdam zich aan het einde van de negentiende eeuw buiten de stadsvesten uitbreidde. Het gebied ten westen van de Coolvest is nu geheel bebouwd, de Kruiskade is van een landweg een stadsstraat geworden. De spoorlijn vanuit Amsterdam is doorgetrokken naar Dordrecht en Moerdijk en heeft een nieuw station, Delftsche Poort, geopend in 1877. Het bombardement van mei 1940 verwoeste vrijwel alle bebouwing binnen de historische stadsdriehoek. In het herbouwplan voor de binnenstad waar Witteveen van 1940 tot 1944 aan werkte, borduurde hij voor wat betreft het Hofplein en de stationsomgeving in grote lijnen voort op zijn eerdere plannen. Er was echter nu de kans om het station westwaarts te verschuiven in de as van de Westersingel. Witteveen werd opgevolgd door Cornelis van Traa en werkte met verschillende architecten - en in intensieve samenwerking met het Rotterdamse zakenleven - aan verschillende varianten van het wederopbouwplan. Het zogenaamde plan C werd in 1946 aan het college van B&W gepresenteerd en zou verder door het leven gaan als het Basisplan. Het Basisplan 1946 bleef tot de vaststelling van het Binnenstadsplan 1985 de stedenbouwkundige onderlegger voor de herbouw van het Rotterdamse stadscentrum.
De binnenstad werd gestructureerd aan de hand van een systeem van boulevards, bedacht als 'verkeersbanen' en berekend op zeer intensief gebruik door auto's, fietsers en de tram, maar zeker ook door flanerende voetgangers. Het station bleef in de as van de Westersingel liggen, die werd doorgetrokken tot een nieuw Stationsplein, dat geflankeerd werd door twee secundaire pleinruimten. Over het verkeersraster lag een tweede structurerende laag: vlekken met de verschillende functies, die zoveel mogelijk geclusterd een plek in de nieuwe binnenstad kregen. In de spoorzone kwam bedrijvigheid, in de omgeving Weena en Schouwburgplein cultuur, ontspanning en vermaaksfuncties, daar zuidelijk van lag de winkelzone. In de wederopbouw bleef een groot deel van het stationsgebied onbebouwd. Relatief snel, vanaf eind jaren veertig, werd het gebied tussen Delftsestraat en Schiestraat bebouwd met individuele bedrijfs- en kantoorpanden. Aan de andere zijde van het Stationsplein werd in 1953 het Groot Handelsgebouw opgeleverd. De vraag welke plek het Weena in de stad moest innemen kwam in de jaren '70 weer op de agenda. In 1979 legde de gemeente de belangrijkste wensen voor dit gebied vast: een intensivering van het grondgebruik, verbetering van de noord-zuidrelatie en de inrichting als stedelijk woongebied. In 1980 presenteert Stadsontwikkeling een vijftal mogelijke inrichtingsmodellen.
Het boulevardmodel bleek het beste aan de wensen te beantwoorden. Met een eenvoudige verdichting van het Weena aan beide zijden bleef de bestaande stadsstructuur bewaard en konden weg- en trambanen blijven liggen. De economische recessie in het begin van de jaren tachtig had voor de toekomst van het Weena belangrijke gevolgen. Om de stedelijke economie te stimuleren en de werkgelegenheid te bevorderen werd het vergroten van de aantrekkingskracht van de stad als vestigingsplaats een belangrijk beleidsuitgangspunt. Het vaststellen van het Binnenstadsplan Rotterdam in 1985 werd gepresenteerd als de laatste, afrondende fase van de wederopbouw. Investeerders werden met open armen ontvangen, de vestigingsvoorwaarden soepel gehanteerd. In plaats van een woongebied met aanvullende functies werd het Weena bestempeld tot 'toplocatie' voor de dienstverlenende sector. De zakelijke dienstverlening was de toekomst. Het Weena werd een nieuw zakendistrict naar internationaal voorbeeld. In 1997 wees het Rijk het stationsgebied aan als één van de Nieuwe Sleutelprojecten. In opdracht van de gemeente Rotterdam wordt de gehele stationsomgeving ingrijpend getransformeerd tot nieuwe entree van de stad. Het naoorlogse stationsgebouw van architect Sybold van Ravensteyn werd afgebroken en maakte plaats voor een nieuw stationsgebouw. De Weenatunnel werd verbreed.
Hoogbouwplannen voor de directe omgeving - dat inmiddels Rotterdam Central District heet - hoorden bij het vernieuwen van de entree tot de stad.
15
3.2
Archeologie
Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau-onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek.
De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen.
Archeologische verwachting In het hele plangebied zijn bewoningssporen vanaf de Steentijd tot en met de Middeleeuwen te verwachten. De zones waar donken in de ondergrond worden verwacht, zijn met name kansrijk voor bewoningssporen uit het Mesolithicum. Op één plek, onder het emplacement van het Centraal Station is de aanwezigheid van een vindplaats al bevestigd. Voor dit ABP-terrein geldt in principe behoud in situ, conform de bepalingen in de Archeologieverordening 2009 en de door het College van B&W vastgestelde Lijst van Archeologisch Belangrijke Plaatsen. De bebouwde locaties van de oudste kadastrale minuut uit de periode 1811-1832 kunnen ook archeologisch van belang zijn. Deze plekken kunnen een lange bewoningsgeschiedenis hebben. In de regels en op de verbeelding zijn 2 verschillende archeologiebestemmingen opgenomen. Elke regeling heeft andere eisen als gevolg van de archeologische verwachting op de bepaalde locatie.
Waarde - Archeologie 1 Voor een klein deel aan de zuidwestelijke kant van het Groot Handelsgebouw geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 1,0 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m2 (Waarde - Archeologie 1).
Waarde - Archeologie 2 Voor het grootste deel van het Groot Handelsgebouw geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 2,0 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak beslaan groter dan 200 m2 (Waarde - Archeologie 2).
3.3
Huidig gebruik
Het Groot Handelsgebouw ligt pal naast het nieuwe station Rotterdam Centraal, te midden van de gebiedsontwikkeling Rotterdam Central District. Al sinds de bouw van het Groot Handelsgebouw in 1947 is het gebouw in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw met kantoren, bedrijven, horeca, winkels, magazijnen en showrooms. In 2005 is het gebouw geheel gerenoveerd. Op dit moment huisvest het Groot Handelsgebouw onder andere meer dan 450 bedrijven, twee innovatieve kantoorconcepten, verschillende winkels en horecavestigingen
16
3.4
Rijksmonument
De gemeente Rotterdam kent een groot aantal panden en gebieden die vanwege cultuurhistorische waarden worden beschermd. Voor de bescherming wordt gebruik gemaakt van bestaand instrumentarium - Erfgoedwet (2016) en Erfgoedverordening Rotterdam 2020. In dit bestemmingsplan wordt alleen het Groot Handelsgebouw bestemd, dit is een rijksmonument. Een rijksmonument kan een gebouw, water, terrein of een ander object zijn dat van nationaal belang is vanwege de schoonheid, betekenis voor de wetenschap of de cultuurhistorische waarde.
3.4.1
Groot Handelsgebouw
Tussen 1945-1953 werd, in opdracht van de N.V. Groothandelsgebouwen, het gebouw gerealiseerd naar ontwerp van de architect H.A. Maaskant (1907-1963). Maaskant maakte eind jaren veertig ter voorbereiding een studiereis naar Amerika waar hij diverse verzamelgebouwen bezocht. De ontwikkeling van het gebouw in Rotterdam kwam tot stand doordat verschillende partijen samenwerkten: de grossiers uit de binnenstad, de Kamer van Koophandel, de rijksoverheid en de architect Maaskant. Door het realiseren van gezamenlijke huisvesting konden de kleine ondernemers hun krachten bundelen, bleven de bouwkosten laag en konden de collectieve voorzieningen optimaal benut worden. De nieuwbouw bleek een voorbeeld te zijn van een verbetering van de werkomstandigheden door de passende, moderne werkruimten. In verband met de goede weg- en spoorverbindingen werd destijds gekozen voor een situering aan een (in de toekomst) brede verkeersweg, het Weena en bij het Centraal Station. Het grootste handelsgebouw van Nederland heeft een lengte van 220 meter, een breedte van 85 meter, een vloeroppervlak van 128.000 m2 en een hoogte van 43 meter. Door het grote volume en de vele vierkante meters, de herkenbaarheid, de zichtbaarheid en de centrale locatie gaf het gebouw de toekomstige gebruiker een hoge mate van prestige. Het complex is in de jaren 2002-2005 door architectenbureau J. van Stigt gerenoveerd.
Omschrijving Het bedrijfsverzamelgebouw met expeditiestraat bestaat uit een groot bouwblok met afgeronde hoeken, bestaande uit een kelder (twee bouwlagen -1 en -2), een begane grond, een entresol en daarboven acht bouwlagen op een rechthoekige plattegrond met een knik. Aan de binnenzijde van het gebouw is een binnenhof, waarin ter hoogte van de verdiepingen twee dwarspanden zijn geplaatst die een bouwlaag hoger zijn, de achtste verdieping. Hierdoor ontstaan één grote en twee kleinere lichthoven die met elkaar verbonden zijn. Het gebouw heeft een stelsel van laad- en losruimten dat ter hoogte van de kelder, de begane grond en de eerste verdieping dwars door het gebouw heen loopt met een totale loslengte van 1 kilometer. Aan de noordgevel (Conradstraat, spoorzijde) ter hoogte van de begane grond is er een gevelopening van waaruit de expeditiestraten naar drie afzonderlijke niveaus leiden: de kelder, de begane grond en de eerste verdieping. Ook aan de westgevel (Conradstraat) ter hoogte van de begane grond en eerste verdieping, is er een gevelopening van waaruit de expeditiestraten komen. De expeditiestraat ter hoogte van de eerste verdieping komt uit op een dubbele betonnen boogbrug waarlangs het verkeer via een oprit met een bocht het straatniveau van de voormalige schaatsbaan kan bereiken.
Deze 'inpandige' expeditiestraten waren bedoeld voor het bevoorraden met handkarren, gemotoriseerde voertuigen, vrachtverkeer en (in de toekomst) voor heftrucks. Deze expeditiestraten hebben een betonnen borstwering. De constructie bestaat uit een in het werk gestort betonskelet met naar boven toe verjongde kolommen. De buitengevels bestaan uit prefab betonpanelen en zijn verticaal geleed door brede, iets vooruitstekende betonnen kolommen. Tussen de kolommen bevindt zich per verdieping een glaspui die is ingevuld met grote metalen kiep- of taatsraam (twee per travee). Aan de oostzijde van het gebouw zijn deze vensterpuien uitgevoerd als erkers en steken iets voor de kolommen uit. Aan de zuidgevel (Weena) zijn aan de buitenzijde van de vensters, geïntegreerd in de prefab betonpanelen, betonnen horizontale lamellen aangebracht als zonwering. De achtste verdieping wijkt iets naar achteren, waardoor een galerij ontstaat, afgesloten door een sierlijke betonnen borstwering. De verticale kolommen worden aan de
17
bovenzijde door betonnen luchtbogen voortgezet. In de eerste bouwlaag, op de begane grond, zijn aan de straatzijde voornamelijk units voor winkels, horeca en dienstverlening ondergebracht. Boven de grote puien met glasinvulling zijn luifels aangebracht. Aan de oostgevel (het Stationsplein) bevindt zich een representatieve entreehal. Een hoge ruimte over twee verdiepingen met grote vensters, een zichtbare betonconstructie en ter hoogte van de entresol een open galerij. Op vjf plaatsen in de gevel, in de lange gevels en ter hoogte van de dwarspanden, wordt het gevelvlak doorbroken. Hier bevinden zich de entrees naar de kantoren met liften en trappen. In de gevels van de binnenhoven is het betonskelet zichtbaar. De openingen zijn ingevuld met houten puien en glas. Elke etage is voorzien van een galerij in beton met stalen borstweringen. Een bioscoop maakt deel uit van een zalencomplex, dat gedeeltelijk later op het noordoostelijke dak werd toegevoegd. Ook zijn er twee grote dakopbouwen en een kleiner (later toegevoegd) dakpaviljoen aanwezig. In dit bestemmingsplan worden deze volumes beschreven als de achtste verdieping.
3.4.2
Analyse en waardebepaling
TAK Architecten heeft de essentie van het oorspronkelijk ontwerp van het Groot Handelsgebouw en de geschiedenis van de vele verbouwingen in kaart gebracht en gewaardeerd in het document 'Groot Handelsgebouw, analyse en waardebepaling' van 10 maart 2022. De waardestelling luidt: Het Groot Handelsgebouw is van algemeen belang » « » »
»
« » « » «
«
»
Vanwege cultuurhistorische waarden omdat bij de opening dit gebouw het grootste bouwwerk in Nederland was; Als toonbeeld voor de moderne tijd en de inrichting op gemotoriseerd verkeer; Als voorbeeld voor sociale verbeteringen in werkomstandigheden; Als internationaal bekend toonbeeld van de Wederopbouw van Nederland. De openingshandeling door koningin Juliana is hier het symbool van. Voor Rotterdam staat het gebouw symbool voor de wederopstanding na de bombardementen; Vanwege architectuurhistorische waarden, een uniek en uitermate vernieuwend gebouw voor zijn tijd, zowel qua omvang, ontwerp en vormgeving als qua infrastructuur met ontsluiting voor autoverkeer, dat in de vroegnaoorlogse periode sterk in opkomst kwam; Als een van de belangrijkste werken in het oeuvre van de internationaal bekende architect Maaskant.
En de zeer expressieve architectuur, het ontwerp is van een grote monumentaliteit; Als toonbeeld voor de toepassing van beton zowel gestort in het werk als het gebruik van geprefabriceerde elementen; Vanwege ensemblewaarden (stedenbouwkundig), het gebouw vormt een sterk beeldbepalend element in het stationsgebied en aan het Weena, op het kruispunt van trein-, bus- en autoverkeer; Als toonbeeld voor de toekomstige schaalvergroting van de nieuw te bouwen binnenstad van Rotterdam; Het Basisplan benutte de gelegenheid de stad op een grotere eigentijdse schaal te herbouwen. Het Groot Handelsgebouw is in die zin te beschouwen als de toetssteen van het Basisplan: het gaf in het nog lege Rotterdam de schaal, maat en moderniteit aan waarmee de stedenbouwkundigen en de top van het Rotterdamse bedrijfsleven de stad herbouwd wensten te zien; Het Groot Handelsgebouw kon slechts tot stand komen onder de specifieke omstandigheden die het wederopbouwtijdperk in Rotterdam bood. De gunstige politieke, juridische, maatschappelijke en financiële voorwaarden waren kortstondig, maar lang genoeg aanwezig om een dergelijk zeer omvangrijk collectief gebouw te kunnen realiseren.
Het is in dat opzicht niet verwonderlijk dat het Groot Handelsgebouw een unicum gebleven is; Het Groot Handelsgebouw is een representant van het architectuurklimaat van de jaren ’40 en ’50 waarin de tegenstellingen tussen modernisten en traditionalisten werden verzacht door een 'shake-hands’ houding. Het Groot Handelsgebouw is een bijzonder type daarvan, omdat de expressionistische middelen van architect Huig Maaskant zich niet altijd in een klassieke of Nieuw-Zakelijke vormentaal laten passen.
In het document Analyse en Waardebepaling zijn de 21 kernwaarden van het Groot Handelsgebouw beschreven die het behouden waard zijn of hersteld moeten worden en worden aanbevelingen gedaan voor verbeteringen zowel voor het interieur als het exterieur. In overleg met Bureau Monumenten en
18
Cultuurhistorie van de gemeente Rotterdam is bekeken welke onderdelen voor aanpassing of behoud geschikt zijn om op te nemen in het bestemmingsplan. Dit is ook getoetst aan de ambitie voor het gebouw die in de toekomstvisie van Jamestown is opgenomen. Zie 4.1 Master Visie Plan voor een overzicht van de aanpassingen aan het gebouw die in het bestemmingsplan zijn geborgd.
19
Hoofdstuk 4
Planbeschrijving
Het Groot Handelsgebouw is nog nooit eerder bestemd. Dit maakte het noodzakelijk om uitgebreid en zorgvuldig te inventariseren welke functies het gebouw herbergt, zodat deze functies toegestaan blijven. Voor het bestemmen van het Groot Handelsgebouw is gekozen voor een gemengde bestemming. Wat er binnen deze bestemming mogelijk is, is gedetailleerd opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk toegelicht. Uitgangspunt is dat het gebouw in de huidige omvang gehandhaafd blijft. Er wordt dus geen mogelijkheid geboden voor grote uitbreiding van het volume door ophoging of dichtbouwen van de binnenhoven. Wel blijft er een grote mate van flexibiliteit in het gebruik en voor een beter functioneel gebruik, binnen de context van het monumentale karakter van het gebouw. Het hoofdgebruik blijft gelijk aan de huidige situatie: werkruimtes voor een brede variatie aan kantoorfuncties en dienstverlening. Wel is bij de eigenaar de wens aanwezig om mogelijk in de toekomst een deel van het gebouw tot hotel te kunnen ombouwen, nieuwe woningen zijn echter niet mogelijk in de toekomstige situatie.
4.1
Master Visie Plan
De eigenaar van het Groot Handelsgebouw, GHG B.V., heeft een toekomstvsie laten opstellen voor het gebruik van het Groot Handelsgebouw; het Master Visie Plan van 24 februari 2023. In deze visie wordt benadrukt dat de visie geen exact programma wil bepalen, maar een programmatische, functionele en architecturale strategie wil ontwikkelen waarmee het Groot Handelsgebouw in oude glorie kan herleven en - weer - een publiek en cultureel brandpunt wordt. Een groot deel van de visie heeft betrekking op de toegankelijkheid, het interieur en aanpassingen aan de binnenzijde van het gebouw. Dit zijn aspecten waar het bestemmingsplan niets over regelt. Hieronder is ingegaan op de ruimtelijk relevante onderdelen uit de visie die in dit bestemmingsplan mogelijk zijn gemaakt.
Stationszijde Entreehal A zal algemene voorzieningen faciliteren voor alle gebruikers van het gebouw en haar omgeving om zo een plek te creëren waar alle gebruikers samen kunnen komen. Het is de voordeur van het gebouw, de voordeur van de beoogde foodhall, de plek waar men bij een gemeenschap hoort en zich welkom voelt. De ambitie is om de oorspronkelijke waarden te herstellen door van deze hal een verlengstuk van de openbare ruimte buiten het gebouw te maken. De toegang aan de stationszijde is momenteel een draaideur. In de visie wordt gesteld dat draaideuren een zakelijke uitstraling hebben en niet uitnodigend overkomen. De ambitie is om de hoofdentree terug te brengen naar het oorspronkelijke rechthoekige ontwerp. In het bestemmingsplan en op de verbeelding is het mogelijk gemaakt om de draaideur te wijzigen in een rechthoekige entree door de bebouwingsgrens van het gebouw aan te passen.
20
Afbeelding uit het Master Visie Plan: de nieuwe hoofdentree
Binnenhof In de toekomstvisie wordt voorgesteld om de binnenhoven logistiek te reorganiseren om deze ruimtes beter te kunnen gebruiken. De expeditiehoven zijn oorspronkelijk ontworpen als logistieke ruimte en verborgen voor de buitenwereld. De ambitie van de eigenaar is om de binnenhoven om te vormen zodat ze een open uitstraling krijgen en toegankelijk worden voor publiek van buiten het gebouw. Hiervoor is het nodig om de poorten langs de Conradstraat te openen, de oorspronkelijke Weenapassage te reconstrueren en de toegankelijkheid te vergroten. Door de binnenhoven te verbinden, kunnen deze plekken dienen als centraal openbaar punt waar de verschillende werelden van werknemers, toeristen, artiesten, buurtbewoners en winkelaars zich mengen. Daarnaast is GHG B.V. van plan de binnenhoven te vergroenen en er activiteiten te organiseren zoals evenementen.
Verhoogde expeditiestraat De verhoogde expeditiestraat, in dit bestemmingsplan bestemd als luchtbrug, die gebouwd is om het Groot Handelsgebouw te kunnen bevoorraden, is een uniek aspect. Het Groot Handelsgebouw kan nog beter ervaren worden door deze anders te benutten dan alleen voor logistieke redenen. In de toekomstvisie wordt voorgesteld om de verhoogde expeditiestraat voetgangersvriendelijker te maken. Hierdoor worden de werkplaatsen, kantoren en andere functies die aan de luchtbrug liggen toegankelijker voor het publiek en wordt het geheel een stuk levendiger. In de regels is het dichtbouwen van de ruimte onder de expeditiestraat onder voorwaarden toegestaan. Het toevoegen van functies onder de expeditiestraat kan bijdragen aan de verlevendiging van de binnenhoven.
Dak Het dak is het deel van het Groot Handelsgebouw dat op dit moment het minst effectief wordt benut. In de toekomstvisie is de activatie van het dak een belangrijke ambitie. Om de toegankelijkheid van het dak te verbeteren, zal door de eigenaar worden gekeken naar de mogelijkheden om de (goederen-)liften op te hogen. In dit bestemmingsplan is deze ophoging mogelijk gemaakt door de maximale bouwhoogte van de liftschachten te verruimen. In de regels is opgenomen welke activiteiten op het dak zijn toegestaan; een daktuin/dakterras, stadslandbouw, lichte horeca met bijbehorende terrassen, detailhandel, cultuur en ontspanning en duurzame energieopwekking. De bestaande bouwvolumes 'op' het dak zijn, als achtste verdieping, specifiek aangeduid.
Foodhall De zuidoosthoek (Weena, Stationsplein) van het Groot Handelsgebouw is altijd in gebruik geweest voor horeca. Hier was voorheen Brasserie Engels gevestigd. Deze hoek wordt bestemd voor een grote horecalocatie om bijvoorbeeld een foodhall te kunnen exploiteren. De foodhall moet een publieke trekpleister worden.
4.2
Juridische planbeschrijving
Het Groot Handelsgebouw bestaat uit kelder (bestaande uit twee bouwlagen, -1 en -2), een begane grond, een entresol en daarboven acht verdiepingen. Op de afbeelding hieronder staat de benaming zoals wordt gehanteerd in dit bestemmingsplan. De begane grond en de entresol zijn samen 2 bouwlagen hoog en worden samen aangeduid als de 'plint'. Intern zijn de bouwlagen als open ruimte met elkaar verbonden, dit maakt grote showrooms mogelijk. In het bestemmingsplan wordt de eerste laag 'begane grond genoemd' en de tweede laag 'entresol'. In het gebouw worden de lagen daarboven de eerste tot en met de achtste verdieping genoemd, en zo ook in dit bestemmingsplan. Ook is er een luchtbrug die varieert in hoogte (de luchtbrug loopt schuin omhoog). De luchtbrug wordt gerekend tot de verdieping/bouwlaag waar het wegdek van de luchtbrug het dichtst (verticaal bezien) bij ligt. Dit betekent dat de luchtbrug in gedeelten wordt toegerekend aan verschillende verdiepingen.
21
4.2.1
Gemengd - 1
Het Groot Handelsgebouw heeft de bestemming 'Gemengd -1' gekregen. In het gebouw zijn heel veel verschillende functies toegestaan die passen bij het huidige en toekomstige gebruik van het Groot Handelsgebouw. Hieronder wordt ingegaan op de functies die met nadere eisen zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.
4.2.1.1 Mixone Een belangrijk onderdeel van het gebiedsconcept voor Rotterdam Central District is het realiseren van de mixone, zie 2.3.4 Mixone Rotterdam Central District. De Mixone is een plek om te ontmoeten waardoor het gebied een eigen identiteit, sfeer en 24-uurs levendigheid zal krijgen. Het Groot Handelsgebouw is een multifunctioneel gebouw waarin veel verschillende functies mogelijk zijn, zowel in de plint als op de verdiepingen. Op de begane grond zijn de volgende functies toegestaan: horeca, detailhandel, recreatieve voorzieningen, showrooms, dienstverlening, kantoren, bedrijven en niet-geluidsgevoelige maatschappelijke voorzieningen. Met deze functies is het mogelijk om een goede Mixone te realiseren, waarbij het wenselijk is dat grote delen van de plinten een open en uitnodigend karakter krijgen met een semi-publieke uitstraling. Dichte gevels en service-ruimtes moeten zoveel mogelijk voorkomen worden. Hiertoe worden voorwaarden geformuleerd door de gemeente. Ook is de gemeente in gesprek met eigenaar van het Groot Handelsgebouw om de plinten transparanter en levendiger te maken. De openbare ruimte is een belangrijk onderdeel van de Mixone en medebepalend voor de sfeer.
4.2.1.2 Detailhandel In het Groot Handelsgebouw zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan twee winkels gevestigd met een oppervlakte van 425 m2 en 260 m2. Daarnaast is voor het Groot Handelsgebouw een omgevingsvergunning verleend voor een nieuwe detailhandelsvestiging van 2.500 m2 in de kelder, met een klein deel op de begane grond en entresol. Naast de bestaande en vergunde detailhandel wordt in dit bestemmingsplan 3.500 m2 extra detailhandel mogelijk gemaakt. Omdat nog niet eerder een bestemmingsplan voor het Groot Handelsgebouw is gemaakt, is dit planologisch een forse beperking van de huidige mogelijkheden.
22
Het Groot Handelsgebouw staat midden in het gebied Rotterdam Central District. In het gemeentelijk Detailhandelsbeleid is dit gebied aangeduid als functionele mixzone. Een functionele mixzone is geen typisch winkelgebied waar de winkelfunctie de boventoon voert maar waar winkels wel een plek hebben. Uitbreiding van het winkelbestand is in deze gebieden in algemene zin niet gewenst. In Rotterdam Central District kunnen echter nog veel nieuwe kantoren en woningen gebouwd en toegevoegd worden. Hierdoor zullen er in de toekomst meer bewoners, werknemers en bezoekers zijn. Het planologisch mogelijk maken van detailhandel op deze locatie is daarom wenselijk. Uit recente gegevens blijkt dat het leegstandspercentage in de binnenstad 9.90Zo is (Locatus). Dit is aan de hoge kant en vanuit de gemeente wordt er veel energie gestoken in het aantrekkelijk houden van het bestaande winkelgebied. Om te voorkomen dat de detailhandel gaat concurreren met de binnenstad is de maximale oppervlakte van de nieuwe detailhandel in heel Rotterdam Central District beperkt. In het Groot Handelsgebouw mag een nieuwe detailhandelsvestiging maximaal 600 m2 zijn. Op deze manier kan het Groot Handelsgebouw in detailhandel voorzien voor dagelijkse producten voor bewoners, werknemers en bezoekers, zonder het kernwinkelgebied van de binnenstad aan te tasten.
Het mogelijk maken van nieuwe detailhandel past binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid en binnen de omgevingsverordening van de Provincie Zuid Holland.
4.2.1.3 Horeca Bestaande horeca Op dit moment zijn verschillende horecavestigingen aanwezig in het Groot Handelsgebouw. Het grootste deel van de horeca is vergunningsvrij omdat het effect op de omgeving laag is. Bijvoorbeeld doordat er slechts een gevelterras mogelijk is, maximaal tot 22:00 uur geopend is en geen alcohol wordt geschonken. Daarnaast is er één exploitatievergunning voor categorie 2 verleend voor het Venture Café. Dit is een besloten plek op de vierde verdieping (onderdeel van het Cambridge Innovation Centre, CIC). Op adres Weena 701 is een exploitatievergunning categorie 3 verleend voor restaurant VINN. In de regels is deze horecavestiging met een categorie 3 vergunning op adres Weena 71 toegestaan.
Nieuwe horeca Het vigerende horecagebiedsplan staat horeca tot en met categorie 2 toe. Het nieuwe Uitvoeringsprogramma horeca is echter ambitieuzer en stimuleert het mogelijk maken van nachthoreca. In dit bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om op twee specifieke locaties nachthoreca toe te voegen in het gebouw. Horeca t/m categorie 2 is toegestaan in de kelder, op de begane grond, entresol, de achtste verdieping en ter plaatse van de functieaanduiding 'bioscoop' op de zevende verdieping, dit betreft de lobby van de bioscoop. De maximale omvang van een horecavestiging ter plaatse van de kelder, begane grond en/of entresol is 600 m2.Op de achtste verdieping is de horeca gelimiteerd tot maximaal drie vestigingen waarbij er een mogelijkheid is om een terras te exploiteren op het dak van de zevende verdieping tot maximaal 23:00 uur. Horeca categorie 3 is toegestaan ter plaatse van de reeds bestaande horecavestiging VINN (Weena 701) op de begane grond. Horeca tot en met categorie 4 is toegestaan op de achtste verdieping en in de kelder. In de kelder is één vestiging mogelijk met een maximale oppervlakte van 750 m2 met een ingang op de begane grond. Op de achtste verdieping is één horecavestiging mogelijk met een maximale oppervlakte van 1300 m2. Deze categorie horeca is uitsluitend inpandig en heeft geen terras.