[24bb004625] Bijlage 3 behorende bij 24bb005959 over ontwerp PBP “Codrico ontwikkeling” Toelichting

De gemeente adviseert om buitendijks een uitgiftepeil te hanteren van 3,60 meter boven NAP (voor kwetsbare functies 3,90 meter boven NAP). Het oostelijk deel van de ontwikkeling sluit aan op de nieuwbouw van de Pols Noordzijde waar een peilmaat van +3,90 meter boven NAP gehanteerd wordt in verband met het overstromingsrisico. Dit heeft betrekking op de toren en het wandgebouw. De kade aan de Rijnhavenzijde is bestaand en ligt op +3.30 meter boven NAP. In de

23

buitenruimte zal deze hoogte overbrugd worden naar minimaal +3,60 meter boven NAP en bij voorkeur +3,90 meter boven NAP. In paragraaf 5.3.3 wordt hier nader op ingegaan. Artikel 6.27a risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. In de planuitwerking wordt voldoende rekening gehouden met de risico's ten aanzien van klimaatverandering. Een en ander wordt nader toegelicht in paragraaf 6.12 Duurzaamheid. Daarnaast is in de huidige situatie sprake van een bedrijventerrein. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met artikel 6.12 van de verordening. Artikel 6.12 bepaalt wanneer een bedrijventerrein geheel of gedeeltelijk wordt getransformeerd, in de toelichting wordt verantwoord op welke wijze binnen de regio planologische compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden of reeds heeft plaatsgevonden. Planologische compensatie is onder andere nodig bij een watergebonden bedrijventerrein. Met dit bestemmingsplan wordt een gemengd programma met wonen en niet-woonfuncties voorzien. De bestaande bedrijfsbestemming komt te vervallen. Wel staat het niet-woonprogramma bedrijfsmatige activiteiten tot en met milieucategorie 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten toe (en daarmee vergelijkbare functies). Er vindt nog afstemming plaats over de compensatieopgave en de wijze waarop daar invulling aan wordt gegeven.

Conclusie Het voornemen voorziet in een regionale behoefte aan de beoogde functies in het bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan artikel 6.9, 6.10, 6.11 en 6.13 van de Omgevingsverordening en aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bovendien wordt voldaan aan artikel 6.10b, 6.10c, 6.10d, 6.23 en 6.27a. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling, met dien verstande dat na afstemming met de provincie wordt bepaald op welke wijze invulling wordt gegeven aan de compensatieopgave. 2.2.3

Strategie Werklocaties 2019 - 2030

De Strategie Werklocaties bevat de visie tot 2030 en regionale afspraken tot 2023 over werklocaties in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De MRDH is een samenwerkingsverband waar concrete ruimtelijk-economische vraagstukken worden geagendeerd. Die rol is ook het uitgangspunt van deze strategie. Regionale afstemming is ook een vereiste vanuit de provincie Zuid-Holland bij wijzigingen in gemeentelijke bestemmingsplannen. De strategie is een samenhangende visie op de ontwikkeling van werklocaties vanuit de bestaande situatie en richting de gewenste ramingen tot 2030. Strategie kantoren: op weg naar een goede balans Door gedeputeerde staten op 21 mei 2019 aanvaard als regionale kantorenvisie Het beleid voor kantoren stuurt op het kwalitatief versterken van de bestaande voorraad en het onttrekken van incourant bestaand aanbod en overmatige plancapaciteit (geplande nieuwbouw). De geactualiseerde aanbodinventarisatie geeft nieuwe inzichten. Op toplocaties en binnen (inter)nationaal concurrerende vestigingsmilieus kan uitbreiding plaatsvinden en op minder goed met OV-bereikbare locaties wordt het aanbod geoptimaliseerd. Daarnaast wordt op veel snelweglocaties de overmaat in het vastgoed gereduceerd door transformatie naar nieuwe functies (zoals wonen). Met maatwerk stemmen de regiogemeenten het aanbod af op specifieke ruimtelijk-economische ontwikkelingen.

Voor kantorenlocaties met een strategische opgave (versterken, optimaliseren of herbestemmen) stellen de regiogemeenten gebiedsvisies op om de goede voornemens concreet te maken.

24

In aanvulling op de Ladder van de Duurzame Verstedelijking is een regionaal “Afwegingskader nieuwe plancapaciteit kantoren” opgenomen om de toevoeging van plancapaciteit te kunnen toetsen. Daarbij wordt vooral gekeken naar marktruimte, onderscheidende kwaliteiten en toegevoegde waarde voor de regionale kantorenmarkt. Strategie detailhandel: behoud goede structuur Het beleid voor detailhandel stuurt op het versterken van hoofdcentra en het optimaliseren van middelgrote centra, waardoor inwoners ook in de toekomst terecht kunnen in aantrekkelijke en economisch gezonde winkelgebieden. Er is naast de Ladder voor Duurzame Verstedelijking een regionaal afwegingskader om de toevoeging van plancapaciteit te kunnen toetsen, en de hoofdstructuur te behouden. De MRDH hanteert een regionaal afwegingskader om uitbreiding van de winkelvoorraad te kunnen toetsen. Relatie tot plangebied De concurrentiepositie van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) wordt voor een groot deel bepaald door de vitaliteit van de grootstedelijke gebieden. De regio zet daarom in op de versterking van deze gebieden, inclusief de mogelijke overloopgebieden. Conclusie Voor de beoogde ontwikkeling is de behoefte aan toevoeging van niet-woonfuncties aangetoond en getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zie ook paragraaf 2.1.4.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Nota van Uitgangspunten

Vastgesteld op 18 februari 2021 door de Rotterdamse gemeenteraad In 2021 is een Nota van Uitgangspunten vastgesteld waarin belangrijke uitgangspunten staat om te komen tot een bouwplan. In het document is omschreven aan welke uitgangspunten de ontwikkeling dient te voldoen en het document wordt dan ook gebruikt als toetsingskader. Hieronder worden de programmatische en stedenbouwkundige kaders nader toegelicht en wordt tevens aangegeven hoe dit zich verhoudt tot de beoogde ontwikkeling. Programma Voor wat betreft het programma is het volgende opgenomen: Wonen Diversiteit en flexibiliteit in het woningaanbod van belang, om zo te kunnen voldoen aan de verschillende, veranderende woonwensen. En het vraagt om uiteenlopende in prijssegmenten, typologieën en serviceniveaus. Het woonprogramma zal circa 75-850Zo van de circa 165.000 m2 b.v.o. invullen; in aantallen zal het gaan om ongeveer 1.300-1.600 woningen. De beoogde segmentverdeling qua woninggroottes is: « » »

circa 50Zo is 40-65 m2 gbo circa 250Zo is 65-85 m2 gbo circa 250Zo is groter dan 85 m2 gbo

De verhouding huur - koop is circa 65-350Zo. Vanuit zowel stedelijk beleid als de locatie is een inzet op het realiseren van minimaal 50Z van het woonprogramma in het betaalbare segment, waarbij er circa 150 sociale woningen gerealiseerd worden. Met het beoogde plan worden maximaal 1.550 woningen toegestaan waarbij rekening zal worden gehouden met de verdeling zoals hiervoor omschreven. Werk Z Winkel Z Horeca Het huidige beleid biedt voor uitbreiding van meters kantoren en detailhandel beperkte mogelijkheden, door de inzet op concentratiegebieden. Voor de functie kantoren ligt de Codrico locatie buiten het concentratiegebied Kop van Zuid. Dit geldt deels ook voor de functie detailhandel waar Pols Noord is

25

getypeerd als het te-ontwikkelen, toekomstbestendige winkelconcentratiegebied. Toevoeging van meters buiten die locaties is slechts in beperkte mate mogelijk. Toevoegen van bedrijfsruimte wordt in Rotterdam beleidsmatig gestimuleerd (Nota Bedrijfsruimte 2020). Voor de Codrico locatie betekent dit dat een deel van het programma wordt gereserveerd voor passende, stadsverzorgende bedrijvigheid. Hierbij wordt benadrukt dat het programma voor werklocaties bezien moet worden vanuit de grotere opgaven in het gebied en de stad en regio. Om overaanbod en verdringing te voorkomen, zijn de mogelijkheden voor oppervlak kantoren, bedrijven en winkels niet op voorhand vast te stellen. Het is afhankelijk van de stedelijke programmering, afspraken met de regio / de provincie. Vanuit beleid is gewenst / mogelijk: » « » » »

max. 1.000 m2 kantoren circa 1.000 m2 detailhandel circa 50Zo van het programma bedrijfsruimte (ca. 7.500 m2), gebieds- en marktvraagafhankelijk circa 2.000 m2 horeca (restaurants, cafe's e.d.) circa 5.000 m2 hotel

Daarnaast dient afhankelijk van het aantal woningen ook ruimte gerealiseerd te worden voor maatschappelijke voorzieningen. Vanuit breder gebiedsperspectief, de positie van het Codrico terrein en de kansen voor doorontwikkeling van de binnenstad op Zuid zou afwijken en/of aanpassen van beleid, bijvoorbeeld ten aanzien van kantoren, gewenst kunnen zijn. Voorgesteld wordt de precieze werkprogramma-uitwerking nader te verkennen, daarbij flexibiliteit te zoeken en een balans te vinden tussen de verschillende functies en het beoogde centrum-stedelijke milieu, waarbij de marktsituatie en de businesscase worden meegenomen in de afweging. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het volgende niet-woonprogramma mogelijk gemaakt: » » » « » » »

max. 11.000 m2 b.v.o. kantoren max. 1.000 m2 b.v.o. detailhandel max. 5.000 m2 b.v.o. aan bedrijvigheid max. 2.250 m2 b.v.o. aan horeca max. 3.500 m2 b.v.o. aan cultuur en ontspanning max. 7.250 m2 b.v.o. aan hotel met maximaal 82 kamers max. 3.500 m2 b.v.o. aan maatschappelijke en sportvoorzieningen

Hierbij wordt vastgelegd dat het totaal aan niet-woonfuncties niet meer mag bedragen dan in totaal maximaal 32.000 m2 b.v.o. Het beoogde programma wijkt op een aantal punten af van hetgeen in de NvU is opgenomen. In dat kader wordt opgemerkt dat beoogd wordt met de ontwikkeling als een belangrijke schakel te fungeren in de gehele gebiedsontwikkeling die gaande is op de Wilhelminapier, Katendrecht en de Rijnhaven, een sociaal inclusief, levendig woon-werk gebied beoogd te realiseren. De programmatische afwijkingen hebben te maken met de verwachte marktvraag en opgaven die in de NvU zijn geformuleerd, te weten: »

» »

Goede aansluiting met de overige programmering van de Bundweg. Door toevoeging van extra vierkante meters winkelruimte en horeca, wordt een aantrekkelijk en levendig gebied gecreëerd aan het einde van de Bundweg. Het meer gevarieerde programma van Codrico versterkt de aantrekkende werking van de Pols van Katendrecht als geheel. Voldoende arbeidsplaatsen faciliteren. Door toevoeging van extra vierkante meters kantoorruimte, hotel en horeca kan beter worden gefaciliteerd in de behoefte aan arbeidsplaatsen. Centrum stedelijke milieu van het Rijnhavenkwartier versterken. Door meer vierkante meters aan kantoren, retail, horeca en hotel toe te voegen ontstaat er op meerdere momenten op de dag reuring en ontstaat een levendig, dynamisch en attractief stuk stad.

De Ladderonderbouwing toont de behoefte aan de verschillende niet-woonfuncties aan. Er is voldoende marktruimte om alle functies te realiseren. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de toeristische ambities van de gemeente Rotterdam. Stedenbouw In de Nota van Uitgangspunten Codrico is het volgende opgenomen inzake stedenbouw. Gebiedsontwikkeling Polsgebied

26

Leidend voor de herontwikkeling van het Polsgebied is het stedenbouwkundig plan Polsgebied, wat is vastgesteld in 2006. Dit plan is uitgegaan van het in bedrijf blijven van Codrico; er zijn geen herontwikkelingsmogelijkheden geformuleerd. Een herijking betekent dat het stedebouwkundig plan Polsgebied met zijn filosofie, ruimtelijke opbouw en bouwregels het uitgangspunt blijft met daarin een blijvend belangrijke rol voor het Codrico ensemble. Belangrijk dat in deze dynamische context met vele projectontwikkelingen en belangen een zo consistent mogelijk ruimtelijk beleid gevoerd wordt. De opbouw met wandgebouwen langs de Rijnhaven en torens daarachter in tribunevorm wordt op een paar punten herijkt, met name door meer bouwhoogte toe te staan. In de Santosstrook aan de stadsas (150m) en rond de nieuwe verbinding tussen Rijn- en Maashaven (90m), waarmee het hoogste deel van de tribune verlegd wordt naar deze strook. Langs die nieuwe verbinding is op het oostelijk deel van het Codrico terrein een 'special' in de vorm van een toren geïntroduceerd, die deze bijzondere plek markeert en op diverse manieren de nieuwe context én de waarden van het stedenbouwkundig plan bestendigd. Het torenvolume creëert zowel een markering in de skyline, een extra focuspunt in de wand en momentum in het stedelijk weefsel van het Polsgebied.

Het afwijkende torenvolume zorgt voor behoud van de balans in de huidige opbouw van de serie wandgebouwen aan de Rijnhaven: The View met twee vergelijkbare gebouwen, de twee vergelijkbare Fenixloodsen en daartussen het Codrico ensemble bestaande uit twee vergelijkbaar grote wandgebouwen met daarachter, min of meer centraal, het silogebouw met het karakteristieke motorhuis. De Codrico locatie wordt in zijn geheel onderdeel van het stedelijke weefsel met zijn gemengde programmering en doorwaadbare openbare ruimte. Het monumentale fabriekscomplex gaat een schakel vormen in de knik van de Rijnhaven tussen Fenix 1 en het Polsgebied. Rond het monument en silogebouw van Vegter is de ambitie het karakteristieke en gelaagde ensemble in zijn opbouw zo veel mogelijk intact en in balans te houden, waarbij maat, schaal en verhouding belangrijk zijn (belangrijker dan behoud van bestaande gebouwen). Daarmee kan dit ensemble zijn belangrijke rol op de Kaap, in de Maas- en Rijnhaven behouden, zowel als focuspunt, voor de havensfeer, in cultuurhistorisch zin, et cetera. Tussen het Codrico ensemble, Fenix 1 en de oude kern van Katendrecht ontstaat een grote openbare ruimte, doorsneden door het voormalig spoortracé, waar ook ontwikkeling wenselijk is. Hier wordt een tweede speciale toegevoegd die een intermediair vormt zowel op maaiveld, programmatisch als in volumeopbouw.

Vanuit breder gebiedsperspectief zou afwijken en/of aanpassen van beleid, bijvoorbeeld ten aanzien van kantoren, gewenst kunnen zijn. Dit zou de positie van het Codrico terrein en de kansen voor doorontwikkeling van de binnenstad op Zuid vergroten. Voorgesteld wordt de precieze werkprogramma uitwerking nader te verkennen, daarbij flexibiliteit te zoeken en een balans te vinden tussen de verschillende functies en het beoogde centrum-stedelijke milieu, waarbij de marktsituatie en de businesscase worden meegenomen in de afweging. Hierna wordt ingegaan op de te onderscheiden bouwdelen. Monumentaal fabrieksgebouw

27

Figuur 2.5: Overzicht monumentaal fabrieksgebouw (bron: Codrico NvU) «

»

»

«

Bouwvolume. Het monumentale deel bestaat uit het parallel aan de kade gelegen fabrieksgebouw en de daarachter gelegen tien graansilo's. De graansilo's bevinden zich 'achter' het fabrieksgebouw. Beide gebouwen staan op korte afstand van elkaar zodat er een verbinding gemaakt kon worden. In de vorm van een luchtbrug is de verbinding tot stand gekomen op de eerste verdieping. Het fabrieksgebouw is een langgerekte wand met aan de westzijde een hoger volume dat dient als accent. Voorheen stond hier de naam van de fabriek op, CO-OP. Een herkenbaar beeld dat goed terug te zien is op de foto's uit die tijd. De monumentale graansilo's hebben hun vorm te danken aan de functie die zij te vervullen hadden. Het rijksmonument met zijn bestaand volume vormt het uitgangspunt van de herbestemming. Het is niet wenselijk veel nieuw volume toe te voegen aan of op het gebouw. Een goed voorstelbare toevoeging is een optopping op het dak van 1 bouwlaag. Qua afmeting en positionering moet de optopping in balans zijn met het monument. Daken. Het gebruik van het dak wordt aangemoedigd. Hierbij kan gedacht worden aan vergroening of het publiek toegankelijk maken van het dak door middel van bijvoorbeeld een daktuin. Ook kan het gebruik van het dak gecombineerd worden met een (deels) publieke functie in de optopping. Hierbij zal rekening worden gehouden met de rijksmonumentale status van het gebouw.

Buitenruimte behorende bij het gebouw. Het toepassen van uitpandige collectieve en/of privébuitenruimtes, uitgezonderd dakterrassen, is niet toegestaan. Uitpandige buitenruimten aan beide voorgevels, bijvoorbeeld door balkons, zijn toevoegingen aan het rijksmonument die niet passen bij de monumentale karakteristiek. Deze tasten de massaliteit en opbouw van de gevels aan. Aansluiting op omgeving. Een goede programmering van de onderste lagen van het rijksmonument is van groot belang voor de activering van de omliggende buitenruimte. In de nieuwe centrum stedelijke context van het gebouw, langs het rondje Rijnhaven, is het van belang dat het gebouw een bijdrage levert aan die stedelijkheid. Op strategische plekken in het gebouw, zoals de hoeken en/of daar waar de silo's zich bevinden, zou een aantrekkelijke publieksfunctie interessant zijn. Hiermee kan de aangrenzende buitenruimte geactiveerd worden en daarmee tegelijkertijd de sociale controle verbeteren.

De beoogde situatie van het fabrieksgebouw is in overeenstemming met de Uitgangspunten.

28

Beeldbepalend silogebouw

Figuur 2.6: Overzicht beeldbepalend silogebouw (bron: Codnco NvU) »

«

«

«

Bouwvolume. Het silogebouw is door zijn locatie, zijn positie in het ensemble, zijn opbouw in volume en de robuuste vormgeving een ankerpunt in de omgeving, exponent van het havenverleden en het hoogtepunt van het Codrico ensemble. Met name de glazen (groene) kubus is vanuit de wijde omgeving zichtbaar. Ook het gehele ensemble heeft vanuit de context altijd een belangrijke positie ingenomen door zijn "scharnierpositie" op Katendrecht; in de knik van de zuidzijde van de Rijnhaven en de kruising Brede Hilledijk met Veerlaan - Maashaven Noordzijde. De voorname positie en volume-opbouw van het silogebouw is in de gehele ontwikkeling van Katendrecht, specifiek het Polsgebied, geborgd en voor de bouwhoogte als uitgangspunt gebruikt. Zowel vanaf de Maashaven aan het "siloplein" als de Rijnhaven is het complex, met name het silogebouw, zeer zichtbaar en aanwezig. De status beeldbepalend gebouw wordt niet voor niets voor opgenomen ter bescherming; oftewel het huidige bouwvolume is en blijft het uitgangspunt voor de herontwikkeling, zowel bij een transformatie als een, al dan niet gedeeltelijke, sloop-nieuwbouw. Bij de herontwikkeling van het silogebouw is een optopping, extra bouwvolume in de vorm van meer bouwhoogte, voorstelbaar.

Een optopping moet zorgvuldig afgestemd worden op de volumeopbouw van het gehele Codrico ensemble, passen bij het silogebouw qua maat en schaal én een overtuigende dialoog met de glazen 'groene' kubus aangaan, die thans het hoogtepunt vormt. Oftewel een optopping van het silogebouw dient te passen bij het gedachtengoed van Vegter omtrent het gehele Codrico complex. Daken. Het gebruik van het dak wordt aangemoedigd. De positie en hoogte van het silogebouw maakt het een interessante plek voor een buitenruimte op hoogte, voor publiek en/of privé gebruik waar vanaf een spectaculair uitzicht genoten kan worden. Daarnaast kan er ook gedacht worden aan het vergroenen van het dak. Buitenruimte behorende bij het gebouw. Bij het realiseren van woningen is het wenselijk om privé buitenruimte te realiseren. De buitenruimte bij de woningen moeten een plek krijgen binnen het volume. Het is niet wenselijk om buitenruimte aan het gebouw te hangen. De vormgeving van de buitenruimte is passend bij het karakteristieke gebouw in zowel vorm, maat en materialisatie. Aansluiting op omgeving. Het silogebouw kent thans een gesloten robuuste plint. In de nieuwe context maakt het silogebouw onderdeel uit van een gemengd stuk stad, waar aantrekkelijk geprogrammeerde plinten gewenst zijn.

Bij de herontwikkeling dient gezocht te worden naar een balans tussen beide kwaliteiten en een goede aansluiting/uitstraling op de omgeving. Nagedacht

29

dient te worden over een invulling die zowel een bestemming is doch een 'gesloten' plint kent (bijv. een (openbare) fietsenstalling). De beoogde situatie van het silogebouw is in overeenstemming met de Nota van Uitgangspunten. Wandgebouw

Figuur 2.7: Overzicht wandgebouw (bron: Codrico NvU) »

»

»

»

Bouwvolume. Voor de bebouwing in het Polsgebied is een hoogtezonering opgesteld in het stedenbouwkundig plan Polsgebied. Die hoogtes, recent herijkt, zijn bepaald aan de hand van de bestaande en karakteristieke bebouwing van de Pols en de context. De wanden langs de Rijnhaven hebben een hoogte van maximaal 40 meter. Het wandgebouw dient ten alle tijden een helder hoofdvolume te vormen vanaf de Rijnhaven. In de tweede lijn, d.w.z. in principe terugliggend, is het mogelijk om accenten toe te voegen (zoals ook de Santosstrook in de Pols Noordzijde). Deze accenten dienen voldoende zichtlijnen open te houden voor de ontwikkelingen in de Santosstrook. Indien meerdere accenten gerealiseerd worden, dienen deze te variëren, met onderling ruime verschillen, in hoogte tot een maximum van circa 65 meter, en daarmee mee te doen in het 'accentenspel' van de Pols. Uitkragingen aan het volume van de wand aan de Rijnhavenzijde en inspringingen aan de Bundwegzijde zijn als incident toegestaan. Een bouwvolume van circa 45.000-55.000 m2 b.v.o. is hier te realiseren. Daken. De accenten in het Polsgebied kijken uit op de havens en op de daken van de basementen en wandgebouwen. Deze dakvlakken vormen het tweede maaiveld of ook wel de vijfde gevel. Ze worden in principe aantrekkelijk vormgegeven met veel groen en zoveel mogelijk toegankelijk gemaakt als openbare of collectieve buitenruimte.

Vanaf deze daken is er een weids uitzicht op de Rijnhaven, een extra beleving van het gebied. Privacy en geluidsoverlast is aandachtspunt bij toepassing van collectief toegankelijke daktuinen. Buitenruimte behorende bij het gebouw. Woningen dienen bij voorkeur een eigen buitenruimte te hebben en zo optimale woonkwaliteit te realiseren. Is de realisatie van privé buitenruimte niet mogelijk dan zal hier een alternatief voor gerealiseerd moeten worden. Dit kan in de vorm van een collectieve buitenruimte, zoals een dakterras. Aansluiting op omgeving. De invulling van de plinten dient bij te dragen aan het activeren van de aangrenzende buitenruimte. Aan de Rijnhavenzijde is dat het 'rondje Rijnhaven' en het

30

Rijnhavenpark, waar geflaneerd en verbleven wordt. Bestemmingen met goeie entrees en horeca met verblijfsmogelijkheid op de kade in open en transparante plinten zijn interessant. Zodat er zowel reuring/sfeer als sociale controle mogelijk is. Aan de Bundweg vormt het wandgebouw samen met de overige gebouwen een binnenstedelijke winkel- en werkgebied. De plinten dienen daar in programmering (werk, winkel, horeca) en uitvoering (transparant, royale hoogte, reuring, signage) een bijdrage aan te leveren. Doorsteken Z passages door het wandgebouw tussen de kade en de Bundweg zijn interessant voor doorwaadbaarheid van de Pols Noordzijde en het functioneren van het winkelgebied / stedelijk weefsel. In de NvU wordt er uitgegaan van een hoogte van ca. 65 meter voor de hoogteaccenten op het wandblok. In overleg met de stedenbouw wordt in het bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 75 meter toegestaan. Veldgebouw

Figuur 2.8: Overzicht veldgebouw (bron: Codrico NvU) »

Bouwvolume. Het veldblok is een intermediair tussen het rijksmonument, het silogebouw, Fenix 1 en de kern van Katendrecht. In zijn volumeopbouw zal het de gehele context in ogenschouw moeten nemen en hier passend op moeten reageren. Aan de zijde van de kern van Katendrecht zal de bebouwing lager zijn en richting het monument, Fenix 1 en de Rijnhaven kan het in hoogte opbouwen. Qua bouwvolume is op deze locatie zo'n 20.000 tot 25.000 m2 b.v.o. te realiseren met een maximale bouwhoogte van ongeveer 65 meter. Daarnaast worden een aantal uitgangspunten en ambities meegegeven voor het ontwerpen van het bouwvolume: 1. Het veldblok staat vrij in de 'open' ruimte en laat voldoende maat vrij voor kwalitatief goede en bruikbare openbare ruimtes tussen de diverse gebouwen en het blok. Tussen de rooilijnen van de Fenix I en het veldblok zit minimaal 35 meter om voldoende 'open' ruimte tussen beide gebouw te houden. 2. Door het gebied liep een vanuit cultuurhistorisch perspectief interessant spoortracé, dat in de nieuwe context een interessante route van/naar de Rijnhaven kan zijn. Het veldblok dient dit tracé (niet per se letterlijk het oorspronkelijke tracé), deze nieuwe route, te faciliteren, vrij van bebouwing te houden (overbouwen is toegestaan) en bij voorkeur te begeleiden. 3. Het veldblok is qua massaopbouw goed afgestemd op zijn gebouwde omgeving waartussen het

31

»

»

«

een intermediair vormt. Daarnaast is het gebouwvolume zo vormgegeven dat er voldoende ruimtelijkheid rond en zicht op het Codrico ensemble en Fenix 1 vanuit de directe omgeving blijft. 4. Het bouwvolume verjongt naar boven toe, waardoor licht, lucht en (uit)zicht voor de omgeving en de omliggende openbare ruimte goed georganiseerd kunnen worden. Uitkragingen in het bouwvolume zijn niet wenselijk. 5. De bijzondere opgave en positie van het veldblok kan en mag in het ontwerp tot uiting komen door te kiezen voor afwijkende vormgeving. Bijvoorbeeld door te kiezen voor een niet-orthogonale opzet en afwijkend materiaalgebruik. Uiteraard zonder de positie en uitstraling van het karakteristieke Codrico complex teniet te doen, deze te overschreeuwen; een ingetogen verbijzondering. Daken. Het benutten van het dakoppervlak is een belangrijk speerpunt van de gemeente. Doordat er een getrapt, zich verjongend bouwvolume op de locatie wordt beoogd, zal er wellicht veel dakruimte ontstaan. Voor het benutten hiervan kan gedacht worden aan privé en/of collectieve buitenruimte. Een ander optie is het vergroenen van daken. Voor de bewoners uit de omgeving is dit aangenamer om op te kijken dan bitumen of zonnepanelen en het draagt ook bij aan het opvangen en vertragen van regenwater en tegengaan van hittestress. Buitenruimte behorende bij het gebouw.

Bij de ontwikkeling van woningen is het realiseren van een goede, voldoende ruime privé buitenruimte zeer relevant voor de onderscheidende kwaliteit van het appartement en het uiteindelijke woongenot van de bewoner. Zeker wanneer daarnaast nog collectief te gebruiken buitenruimte in het complex opgenomen is, waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en een community kan ontstaan. Privé buitenruimte wordt opgenomen in het gevelvlak of vormt de gevel. Indien er een collectieve buitenruimte aan woningen grenst, dient er worden gezorgd dat privacy afdoende gewaarborgd is. Aansluiting op omgeving. De (buiten)ruimte waarin het veldblok komt te staan, gaat volledig openbaar zijn; een openbare ruimte op een scharnierpunt waar vele routes doorheen lopen en waarlangs allerlei kleinschalige (verblijfs)plekken ontstaan. Het gebouw geeft richting aan deze routes en begeleidt deze met actief en interessant plintprogramma, waardoor een interessante en geactiveerde openbare ruimte kan ontstaan met rustige(re) en groene plekken in de luwte. De invulling van de plint speelt belangrijke rol in hoe het gebouw en de openbare ruimte ervaren worden. Belangrijk is het dat de plint transparant wordt uitgevoerd zodat er voldoende interactie tussen binnen en buiten kan plaatsen.

Uiteraard is een goed passende plintprogrammering essentieel: een bestemming zijnde, buurtfunctie, programma dat gebruik maakt van de aangrenzende buitenruimte, etc. Het veldblok draagt daarmee bij de stedelijke sfeer in de luwte van het rondje Rijnhaven, de begeleiding van de routes en het de activatie van deze bijzondere 'scharnierruimte'.

In overleg met de welstandscommisie en stedenbouw Rotterdam is een andere richting voor het veldblok onderzocht. Deze richting wordt momenteel door de architect onderzocht en i.o.m. de gemeentelijke instanties afgekaart. De exacte wijziging in het stedenbouw volume is momenteel nog niet bekend en zal nog nader uitgewerkt. In samenspraak is de hoogte van 65 meter verruimd naar maximaal 75 meter. Daarnaast wordt na overleg met welstand en stedenbouw voorzien in de volgende aanpassingen: » « » » «

Vrij en "open" in de ruimte is niet een vereiste. De bebouwing kan dichter bij het monument komen te staan; Verjonging naar boven niet meer een vereiste. Niet-orthogonale opzet, niet meer noodzakelijk. Eventueel verbinding met monument zoeken. Door andere vormgeving veldblok worden eisen m.b.t. het dak heroverwogen, dit i.r.t. de verjonging. Gebruik van het bovenstaande dak zal worden onderzocht; Verblijfsplekken rondom het gebouw zullen opnieuw worden onderzocht.

Toren

32

Figuur 2.9: Overzicht toren (bron: Codrico NvU) »

»

»

»

Bouwvolume. De toren valt binnen de centrale Rotterdamse hoogbouwzone die zich langs de stadsas in de binnenstad op 2 oevers bevindt. Hier is een maximale bouwhoogte van 250 meter toegestaan. Voor een toren op deze plek is een lagere bouwhoogte dan het maximum gepast, gezien de gewenste afloop in hoogbouwhoogte vanaf de stadsas, schaduwwerking van de toren op het aan te leggen Rijnhavenpark en de bouwhoogtes is de directe omgeving. De uiteindelijk te realiseren bouwhoogte ligt maximaal rond de 220 meter, afhankelijk van nader onderzoek (bezonning, wind, techniek, etc.). De toren dient naar boven toe te verjongen, bij voorkeur afgestemd op de omgeving, zodat er zowel dynamiek als logica in het hoogbouwvolume komt. En deze daarmee verder verbijzonderd ten opzichte van de orthogonale accenten in het Polsgebied aan de zuidzijde van de Rijnhaven. Stedenbouwkundig zal er nog afstemming plaatsvinden over de exacte situering en omvang van de toren. Mogelijk wordt het bestemmingsplan naar aanleiding hiervan nog aangepast. Daken. Een hoogbouwtoren heeft niet veel dakoppervlak. Het hoogste dak zal vaak veel technische functies bevatten en dient vormgegeven te zijn als een fraaie bekroning van de toren. Dakruimte die ontstaat door verjonging wordt bij voorkeur als buitenruimte voor aangrenzende appartementen benut.

Het daklandschap moet een combinatie van functies bevatten, waar vanzelfsprekend alle noodzakelijke technische zaken goed zijn ingepast. Voor de gebieden in de hoogbouwzone ligt de focus vooral op: groen, gebruik, water en energie. Buitenruimte behorende bij het gebouw. Voor een aangenaam woonklimaat is het wenselijk dat iedere woningen een privé buitenruimte heeft. De buitenruimte wordt opgenomen in de gevel en/of vormen het gevelvlak. De effecten van wind zijn een aandachtspunt bij hoogbouw in het algemeen maar zeker ook bij het realiseren van buitenruimte. De buitenruimte bij woningen moeten beschut zijn van de wind zodat hier een aangenaam verblijfsklimaat heerst. Indien het niet mogelijk is om privé buitenruimte bij de woning te realiseren zal er een collectieve oplossing geboden moeten worden. Aanwezig dakoppervlak zou hiervoor benut kunnen worden. Aandachtspunt bij het benutten van het dakoppervlak is dat de privacy van de aangrenzende woningen geborgd wordt en geluidshinder wordt beperkt. Aansluiting op de omgeving. De toren neemt een markante positie in binnen het Polsgebied en het rondje Rijnhaven. Deze voegt met een pleinruimte in dichte stedelijke weefsel wat licht, lucht en verblijfsruimte toe.

De transparantie en programmatische invulling van de plint en het 'landen' van de toren is uitermate belangrijk voor het activeren en verlevendigen van de pleinruimte en routes. De

33

toren heeft daarom een alzijdige oriëntatie, zodat er rondom de toren aansluiting gezocht kan worden met de openbare ruimte door middel van zichtrelaties, plintprogramma dat ook de pleinruimte gebruikt, et cetera. Door de programmatische invulling binnen de Codrico terrein iets anders te verdelen ten opzichte van hetgeen ten tijde van het vaststellen van de NvU was voorzien is overeengekomen dat het aantal b.v.o. van de toren boven de 70.000 m2 uitkomt. 2.3.2

Omgevingsvisie Rotterdam, De Veranderstad

Vastgesteld op 2 december 2021 door de Rotterdamse gemeenteraad De laatste Stadsvisie stamt uit 2007 en daarom wordt deze vervangen door de Omgevingsvisie Rotterdam. De trek naar de stad zet door en ook Rotterdam is populair. Steeds meer mensen willen er wonen, werken en recreëren. Het realiseren van voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen is essentieel om deze trek naar de stad op te kunnen vangen. Rotterdam kiest dan ook voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en identiteit ondersteunt en versterkt waarbij Rotterdammers worden betrokken in het proces van verandering. De omgevingsvisie beschrijft vijf perspectieven, namelijk: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief, om opgaven in de stad te agenderen en de integraliteit bij ontwikkelingen te bevorderen. Om goede groei concreet te maken zijn er in de omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes gemaakt: 1. Rotterdam zet in op prettig leven in de delta. Van Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad gemaakt om te wonen, werken en recreëren. 2. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Dit vindt plaats binnen de bestaande stad om de stad te versterken en gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. 3. Rotterdam zet in op vitale wijken.

Om de wijken toekomstbestendig te maken wordt er ingezet op een divers aanbod van woon- en werkruimte en is de openbare ruimte op orde. 4. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie De komende jaren wordt energie anders en schoner opgewekt, anders gedistribueerd en de vraag verminderd. Diverse maatregelen zorgen ervoor dat Rotterdam verduurzaamt. 5. Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen. Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Door vernieuwing, goede netwerken en interactie ontstaat innovatie in de bestaande en nieuwe economie. Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en tegelijkertijd kansen liggen om veel van de stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Relatie tot plangebied Voor Katendrecht geldt dat deze wijk binnen de binnenstad als strategisch gebied valt. Deze plek is zeer geschikt om verder te verdichten, waarbij er wel wordt gestreefd naar een balans tussen rust en reuring. Er is sturing nodig op de gewenste programmering. De betaalbaarheid van sommige functies staat onder druk; wonen in het betaalbare segment, betaalbare kantoor- en bedrijfsruimtes en ruimtes voor (maatschappelijke) voorzieningen. Daarnaast kent de binnenstad een toenemende druk op de openbare ruimte.

Tot slot staat door het groeiend aantal bewoners, werknemers en bezoekers het mobiliteitssysteem onder druk. Om de ambities voor de binnenstad waar te maken zijn er als aanvulling op de hoofdkeuzes ook zes gebiedsgerichte keuze gemaakt, namelijk: 1. Metropolitane binnenstad: global meets local. De kracht van het binnenstedelijk interactiemilieu wordt versterkt en verder uitgebreid. 2. Superdiverse binnenstad. Rotterdam stuurt op een blijvend inclusieve binnenstad met in het bijzonder aandacht voor betaalbare ruimtes voor (maatschappelijke) initiatieven en voorzieningen. 3. Een dynamische binnenstad met ruimte voor rust en luwte. Er wordt gestuurd op levendige plekken waar en wanneer het kan en rustige plekken waar het moet. 4. Straten voor mensen. Er wordt aangespoord op een gezonde, groene en aantrekkelijke leefomgeving

34

in de binnenstad voor mensen van 0 tot 100 jaar. 5. Groene boulevards en stadspleinen. Door deze plekken aan te pakken wordt er een impuls gegeven aan de identiteit, leefbaarheid van de binnenstad en aan de verduurzaming van vastgoed langs de boulevard. 6. De Nieuwe Maas en haar oevers als centraal rivierpark. Er worden routes naar de rivier gemaakt, er wordt met de programmering ingezet op stedelijke en lokale schaal, vervoer over water wordt gestimuleerd en de kades worden vergroend om uiteindelijk de relatie tussen de rivier en de stad te versterken.

LEGENDA:

BINNENSTAD METROPOLITANE BINNENSTAD HOV-knopen als economische brandpunten (Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties Kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max SUPERDIVERSE BINNENSTAD (Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties Kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max EEN DYNAMISCHE BINNENSTAD MET RUIMTE VOOR RUST EN LUWTE Groene boulevards en stadspleinen Stadsstraten Bestaande groenstructuur Nieuwe stadsparken Levendige rivieroevers Rustige rivieroevers STRATEN VOOR MENSEN Opwaarderen tot HOV-lijn Opwaarderen I iUV knupon Connnue langzaamverkeersroutes naar en Langs net water

Neuwe oeververbinding (meerdere tracés in onderzoek).: ruimte voor voetganger, flets. HOVen auto

Levendige rivieroevers

Groene boulevards en stadsplei nen

Rustige rivieroevers

Stadsstraten GROENE BOULEVARDS EN STADSPLEINEN Groene boulevards en stadspleinen

Nieuwe stadsparken

*įĩ

Stadsprojecten als aanjager voor ui,t.v, kkeling

Figuur 2.10: Afbeelding gebiedsuitwerking Binnenstad (bron: Omgevingsvisie Rotterdam) Conclusie De transformatie van het Codrico terrein naar een stedelijk woon-, werk- en recreatiegebied draagt eraan bij om de trek naar de stad Rotterdam op te kunnen vangen. Deze ontwikkeling sluit hiermee dan ook aan bij de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Rotterdam. 2.3.3

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: » » »

de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door:

35

« » »

een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: « » » » «

het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. Relatie tot plangebied Het woonprogramma binnen deze ontwikkeling zal circa 75-850Zo van de circa 165.000 m2 b.v.o. invullen, waarbij er verschillende woninggroottes gerealiseerd worden voor divers publiek. De verhouding huur koop is circa 65-350Zo. Vanuit zowel stedelijk beleid als de locatie is een inzet op het realiseren van minimaal 500Zo van het woonprogramma in het betaalbare segment. Met het beoogde plan worden maximaal 1.550 woningen toegestaan waarbij rekening zal worden gehouden met de verdeling zoals hiervoor omschreven. Ten aanzien van duurzaamheid zal de ontwikkeling een zo klein mogelijke impact hebben op de omgeving en het milieu en de nieuwbouw voldoet aan de toekomstige regelgeving op het gebied van energiezuinigheid. Conclusie Het gedifferentieerde woonprogramma dat mogelijk wordt gemaakt heeft een omvang van maximaal 1.550 woningen in alle soorten, typen, groottes en prijsklassen. De thema's duurzaamheid en energiezuinigheid hebben de volledige aandacht.

Hiermee wordt voldaan aan de doelstellingen van de Woonvisie Rotterdam. 2.3.4

Hoogbouwvisie 2019

Vastgesteld door de gemeenteraad op 12 december 2019 en daarbij behorende addendum In de Hoogbouwvisie 2019 is de hoogbouwzone aangegeven die loopt van het Centraal Station tot aan de Wilhelminapier. Pompenburg en de omgeving van de Rijnhaven horen er ook bij. Binnen de hoogbouwzone is hoogbouw mogelijk tot maximaal 250 meter hoog. Er zijn ook drie andere gebieden waar hoogbouw is toegestaan (tot maximaal 150 meter): Feyenoord City, Hart van Zuid en de Alexanderknoop.

36

Figuur 2.11: Afbeelding hoogbouwzone (bron: Hoogbouwvisie 2019) Hoogte De benedenverdieping en daarmee de Rotterdamse laag van de hoogbouw is essentieel. De programmering van de Rotterdamse laag moet een bijdrage leveren aan de stedelijke dynamiek en de continuïteit van het stadsbeeld. Denk hierbij aan lobby's voor kantoren, entrees voor woningen, commerciële en maatschappelijke functies. De hoogte van de Rotterdamse laag verschilt per plek in de stad. Door de Rotterdamse laag onderdeel te maken van het gebouw, is er een goede aansluiting op de aangrenzende gebouwen en stimuleert dit de continuïteit van wanden, straten en pleinen. De omvang van de bovenbouw wordt door twee invalshoeken bepaald: een percentage voor de maximale oppervlakte van hoogbouw en een absolute maat, gebaseerd op het programma (wonen of kantoren). Naar boven toe zal de hoeveelheid oppervlakte afnemen. Door beperkingen op te leggen aan hoogbouw, gerelateerd aan de maximale omvang van de bouwkavel, is er meer ruimte in de onderbouw om de utilitaire zaken een goede plek te geven in het gebouw. Hierdoor is er meer ruimte om de ambitie van de stad op ooghoogte goed vorm te geven. Boven de Rotterdamse laag (onderbouw grofweg tussen 15 tot 25 meter) mag maximaal 50 procent van de totale onderbouw als toren bebouwd worden. Boven de Rotterdamse laag mag de diagonaal van de toren niet groter zijn dan 56 meter.

Door een diagonaal te gebruiken, wordt gestimuleerd dat er daadwerkelijk torens worden gemaakt in plaats van andere gebouwvormen. Bij gebouwen tussen de 70 en 150 meter heeft de toren vanaf 70 meter een diagonaal van 42 meter. De diagonaal wordt berekend over de verst van elkaar afliggende hoeken. Balkons ingesloten door ten minste drie geveldelen worden meegerekend. Wind Om ervoor te zorgen dat het windklimaat binnen de grenzen blijft, zijn aan de voorkant van het

37

ontwerpproces oriënterende windonderzoeken verplicht. Deze metingen worden op basis van volumestudies gedaan en geven een eerste beeld waar zich mogelijke knelpunten bevinden. Vorm, materiaal en hoogte kunnen op deze manier in een vroegtijdig stadium onderzocht worden en de uitkomsten kunnen worden meegenomen in het ontwerpproces. Door middel van een windonderzoek op basis van het definitief ontwerp dient het windklimaat inzichtelijk te worden gemaakt. Voor het windonderzoek moet de norm NEN-8100 worden gebruikt. Zon Bij het toevoegen van hoogbouw moet er in ieder geval duidelijk zijn in hoeverre het nieuwe volume extra schaduw in de stad geeft. Per plek kan de invloed van extra schaduw anders beoordeeld worden. Om onderscheid te maken in de eisen die worden gesteld aan plekken in de stad en hoeveel vermindering er mag optreden in zonuren, zijn twee typen ruimtes gedefinieerd. Op plekken die zijn aangewezen als zogenaamde sunspot, mag géén vermindering van zonuren optreden binnen de aangewezen tijden. Daarnaast zijn er representatieve ruimtes waar zon belangrijk is, maar waar wel enige vermindering in zonuren mag optreden. Relatie tot plangebied De te ontwikkelen toren bevindt zich binnen de Rotterdamse hoogbouwzone. Ter plaatse van deze zone is een maximale bouwhoogte van 250 meter toegestaan.

Voor een toren op deze plek is voor een lagere bouwhoogte dan deze maximale hoogte van 250 meter gekozen, gezien de gewenste afloop in hoogbouwhoogte vanaf de stadsas, schaduwwerking van de toren op het aan te leggen Rijnhavenpark en de bouwhoogtes is de directe omgeving. De uiteindelijk te realiseren bouwhoogte is 220 meter, exclusief installaties. De toren dient naar boven toe te verjongen, bij voorkeur afgestemd op de omgeving, zodat er zowel dynamiek als logica in het hoogbouwvolume komt. En deze daarmee verder verbijzonderd ten opzichte van de orthogonale accenten in het Polsgebied aan de zuidzijde van de Rijnhaven. In de hoogbouwvisie worden regels gesteld voor de verschijningsvorm van hoogbouw in Rotterdam. Het is mogelijk dat bijzondere omstandigheden leiden tot een uitzondering. Deze locatie vraagt om een afwijking van de opbouw van de hoogbouw zoals omschreven in het hoogbouwbeleid (geen toren die maximaal 500Zo van een basement beslaat). Het afwijken in verschijningsvorm van het hoogbouwbeleid is alleen toegestaan mits alle andere uitgangspunten van het beleid in stand worden gehouden (zoals een aantrekkelijke plint, faciliteren van ontmoeting binnen het gebouw en een goed windklimaat). Hier zal aan worden voldaan, zodat in deze specifieke situatie kan leiden tot een uitzondering op het hoogbouwbeleid.

De volumes en de dichtheid passen in de Hoogbouwvisie 2019 behoudens dat er wordt voorzien in een uitzondering voor de toren: in de specifieke configuratie en unieke situatie op deze locatie is er namelijk sprake van een solitaire toren zonder basement. In paragraaf 6.11 Bezonning wordt nader ingegaan op de bezonningsstudie in relatie tot de in de Hoogbouwvisie opgenomen nabijgelegen sunspot. Conclusie De ontwikkeling van de toren past binnen de Hoogbouwvisie 2019, met dien verstande dat in deze bijzondere situatie gebruik wordt gemaakt om van de verschijningsvorm af te wijken en de andere uitgangspunten van het beleid in stand worden gehouden. 2.3.5

Afwegingskader bezonning

Vastgesteld op 9 september 2021 door de gemeenteraad In het Afwegingskader bezonning zijn kaders gesteld voor de effecten van bezonning van gevels van bestaande woningen als gevolg van nieuwe ontwikkelingen die met een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Nieuwe ontwikkelingen die 1,5 maal hoger zijn dan de gemiddelde hoogte binnen 1 maal de straal van de hoogte van die ontwikkeling, worden aan een stappenplan getoetst. Dat geldt ook voor nieuwe ontwikkelingen hoger dan 10 meter die liggen op een binnenterrein. Aan de hand van dat stappenplan wordt beoordeeld of de ontwikkelingen voldoen aan de gestelde kaders voor bezonning op bestaande woningen. Om tot een goed evenwicht te komen tussen het beschermen van de kwaliteiten van de bestaande stad én het mogelijk maken van nieuwbouw in de stad, is er gekozen voor een afwegingskader. Het afwegingskader bezonning is een kader voor heel Rotterdam. Er ligt hier nadrukkelijk een link met de

38

voorgenomen verdichting in de stad. Het afŵegingkader hanteert 21 september als meetdatum en heeft als uitgangspunt minimaal 2 uur zon voor een woning. In eerste instantie wordt er kwantitatief gekeken naar de effecten op het aantal zonuren. Mochten er desondanks nog steeds toetspunten zijn die niet voldoen aan de uitgangspunten, dan kan er als laatste stap ook een kwantitatieve afweging gemaakt worden. Het stappenschema ziet er als volgt uit:

Bouwplan vraagt mogelijk nadere afweging op volgende criteria: * proportionele afweging ' verdichtings afweging * typologische afweging Figuur 2.12: Stappenschema afwegingen bezonning (bron: Afwegingskader bezonning gemeente Rotterdam) Indien de laatste stap aan de orde is, dient een afweging gemaakt te worden of de voordelen van het nieuwbouwplan opwegen tegen de afname van bezonning van bestaande woningen. Daarbij moet deze afname afgewogen worden tegen de belangen van de nieuwbouw. Hierbij gaat het over een 'proportionele afweging', een 'verdichtingsafweging' en een 'typologische afweging'. Een besluit in deze stap kan op basis van één of een combinatie van deze drie afwegingen genomen worden. Relatie tot plangebied

39

De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk invloed op de bezonning in de omgeving van het bouwplan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van het Afwegingskader bezonning is er een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is de schaduwwerking van de geplande hoogbouw in plangebied Codrico terrein te toetsen aan de bezonningscriteria en inzicht te geven in de bezonning ter plaatse van de omliggende woningen. Voor het onderzoek is onder meer gebruik gemaakt van een door de opdrachtgever aangeleverd 3D-model van een maximale invulling van de bouwmogelijkheden, stand van ontwikkeling juni 2023. Diverse toekomstige ontwikkelingen en onbenutte planologische ruimte zijn in de omgeving meegenomen. In paragraaf 6.11 wordt dit nader beschouwd. Conclusie Voor deze ontwikkeling is getoetst aan de kaders die zijn gesteld in het Afwegingskader bezonning. 2.3.6

Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+

Vastgesteld op 11 mei 2017 door de Rotterdamse Gemeenteraad Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: « » »

de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vormgeeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt - wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

City Lounge versterkt: stimuleren van fiets en ov; een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ovin evenwicht; regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict; gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Relatie tot plangebied Ten behoeve van de ontwikkeling worden diverse mobiliteitsmaatregelen genomen om te komen tot een goede balans tussen voetgangers, fietsers, auto's en het openbaar vervoer. De locatie is voor de diverse vervoersmiddelen goed bereikbaar. Zo bevindt het Codrico terrein zich bijvoorbeeld op loopafstand van het metrostation Rijnhaven, namelijk op 300 meter. In de te realiseren parkeergarages zal deelmobiliteit beschikbaar zijn in de vorm van deelauto's en deelfietsen. Dit wordt ook inzichtelijk gemaakt door gebruik te maken van Mobility as a Service. Uit de parkeerbalans die is opgesteld komt naar voren dat

40

er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd (kunnen) worden. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren. Conclusie De ontwikkeling van het Codrico terrein is in lijn met het Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 2030+. 2.3.7

Nota Detailhandel 2017

Vastgesteld op 22 en 29 juni 2017 door de Rotterdamse gemeenteraad De Nota Detailhandel uit 2013 is in 2017 geactualiseerd. De nota bestaat uit een algemeen deel dat de stedelijke ambities ten aanzien van dit onderwerp bevat en 13 separate gebiedsgerichte uitwerkingen, die het detailhandelsbeleid per gebied beschrijven. De nota en de gebiedskoersen doen geen uitspraken over het centrum, hiervoor blijft de nota 'WNKLN N RTTRDM' het relevant beleidskader. Stedelijke ambities en spelregels ten aanzien van detailhandel Het detailhandelsbeleid bestaat in de basis uit een beleidskader, waarin op grond van de trends en ontwikkelingen de visie en ambitie van Rotterdam op de detailhandelsstructuur wordt uitgesproken. Met dit kader zet Rotterdam in op een krachtige, toekomstbestendige winkelstructuur, waarbij de consument centraal staat en sprake is van complete, compacte comfortabele en levensvatbare centra. Om deze ambities te realiseren, is een aantal spelregels onontbeerlijk en zijn vier stedelijke ambities geformuleerd: » » « »

Een evenwichtige detailhandelsstructuur (aantrekkelijk, levensvatbaar, complementair) Meer flexibiliteit en dynamiek ter versterking van de detailhandelsstructuur Detailhandelsbeleid als kader voor ruimtelijke ontwikkelingen Een bruisende Binnenstad!

De spelregels die nodig zijn om de ambities te behalen zijn: « » » « » » » » » « »

Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen mogelijk in de winkelconcentratiegebieden zoals in de Gebiedskoersen Detailhandel zijn vastgesteld. Creëren van nieuwe winkelgebieden is enkel onder strikte voorwaarden mogelijk. Geen nieuwe solitaire vestiging van winkels buiten de detailhandelsstructuur van winkelgebieden. In kleine kernen kan maatwerk vereist zijn, om de kwaliteit van de leefomgeving te behouden. Vestiging van grootschalige detailhandel bekijken we kritisch. Geen nieuwe perifere concentratiegebieden. Tuincentra en bouwmarkten buiten de aangewezen winkelgebieden zijn onder voorwaarden bespreekbaar. Geen detailhandel op bedrijventerreinen. Winkels in tweedehandsgoederen vestigen we in winkelgebieden; uitzondering voor kringloopwinkels. Internetwinkels en -afhaalpunten met een (beperkte) bezoekersfunctie worden enkel toegestaan in de winkelgebieden en op trafficlocaties. Voor winkels geldt in de horecanota Rotterdam 2017-2021 de basisvrijstelling.

Gebiedskoersen De stedelijke ambities zijn het uitgangspunt voor de gebiedsgerichte uitwerking voor detailhandel. In de gebiedskoersen detailhandel zijn de winkelgebieden ruimtelijk begrensd, zodat voor iedereen duidelijk is wat de winkelgebieden in de stad zijn en wat de gemeentelijke koers daarbij is. De keuzes op gebiedsniveau vormen de basis voor het gemeentelijk handelen ten aanzien van enerzijds het versterken van winkelontwikkelingen (door bijvoorbeeld mee te werken aan nieuwe winkelvestiging) en anderzijds de transformatieopgave. Relatie tot plangebied Binnen de niet-woonfuncties van deze ontwikkeling zal er (beperkte) ruimte zijn voor detailhandel. Uit de uitgevoerde ladderonderbouwing blijkt dat hieraan behoefte is, zie ook paragraaf 2.1.4. Het gaat om

41

1.000 m2 b.v.o. aan detailhandel, waarbij er in totaal aan niet-woonfuncties niet meer dan 32.000 m2 b.v.o. gerealiseerd mag worden. Het programma wordt nog in samenspraak met de gemeente verder uitgewerkt. Conclusie De ontwikkeling van het Codrico terrein is in lijn met de nota Detailhandel 2017. 2.3.8

Gebiedskoers Detailhandel Feijenoord 2022-2025

Vastgesteld op 25 januari 2022 door het college van B&W Voor detailhandel in Rotterdam is de stedelijke 'Nota Detailhandel 2017' het geldende beleidskader. De ambities en spelregels zijn per stadsdeel voor alle winkelgebieden verder uitgewerkt in gebiedskoersen voor 2017-2020. De bestaande gebiedskoersen zijn in 2021 tegen het licht gehouden en opnieuw geformuleerd. Na vaststelling door de gemeenteraad zijn deze onderdeel van het detailhandelsbeleid. In vergelijking met de rest van Rotterdam en andere stadsdelen is het dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners in Feijenoord ondergemiddeld. De leegstand is relatief gemiddeld, al is er nauwelijks structurele leegstand. Uit koopstroomgegevens blijkt dat het dagelijks winkelaanbod in Feijenoord ruim onder het landelijk gemiddelde functioneert. Ook het niet-dagelijks winkelaanbod functioneert ondergemiddeld. De komende jaren laat de bevolkingsprognose voor Feijenoord een sterke groei zien. In de periode 2020-2030 is de verwachting dat het aantal inwoners toeneemt met 14,307o. Feijenoord is een dynamisch gebied met een grote diversiteit aan woon- en werkmilieus. Het is een omvangrijk gebied met veel eigenheid en historische vestigingen. De centrumgebieden in Feijenoord voorzien in zijn algemeenheid grotendeels in de eigen behoefte en zijn daarmee complementair aan elkaar.

De structuur van Feijenoord wordt grotendeels bepaald door het grootste centrumgebied, Boulevard Zuid. Dit gebied voorziet in dagelijkse artikelen en in een breed aanbod aan niet-dagelijks assortiment. Naast dit gebied wordt de structuur bepaald door de boodschappencentra en verschillende gebieden met een gemixte functie, waar naast winkels ook andere voorzieningen een plek hebben. Door de ontwikkeling van de Kop van Zuid en in het bijzonder het Rijnhavenkwartier (eerst met kantoren, diverse culturele voorzieningen later met hotels en bijvoorbeeld de cruiseterminal, Fenixloodsen en Deliplein) is het centrum van de stad Rotterdam steeds meer op twee oevers komen te liggen. Het Rijnhavenkwartier wordt gevormd door de Wilhelminapier, de zone aan de Posthumalaan en Katendrecht, met de Rijnhaven als het centrale element. Met de verdere invulling van het Rijnhavenkwartier als onderdeel van de binnenstad op twee oevers is aanleiding, momentum en noodzaak ontstaan vooreen complementair binnenstadsmilieu met winkelprogramma. Rijnhavenkwartier In de huidige structuur vormt de Wilhelminapier en Katendrecht een relatief (geografisch) groot gebied met beperkte winkelvoorzieningen. Er zijn een paar verspreide winkels in de kern van Katendrecht, een vestiging van Jumbo in de Pols van Katendrecht, Boon's minimarket aan de Brede Hilledijk en een mini Albert Heijn op de Wilhelminapier.

Richting het westen ligt een voor Rotterdam redelijk uniek foodaanbod (Fenix Food Factory) in combinatie met het Deliplein, waar overwegend horeca is gevestigd. Daarnaast is in deze omgeving een kleine Amazing Oriental gevestigd. Het detailhandelsaanbod op vooral de Wilhelminapier is zeer beperkt, mede door de beleidsmatige keuze om solitaire winkels te ontmoedigen en in te zetten op concentratie in toekomstbestendige centrumgebieden. In het Rijnhavenkwartier worden in de toekomst ruim 6.000 woningen toegevoegd plus overige centrumstedelijke functies. Het aanbod detailhandel voor de dagelijkse boodschappen is in de huidige situatie onvoldoende om te voorzien in de behoeften van de toekomstige bewoners in het Rijnhavenkwartier. Ook is ontwikkeling onderdeel van de beleidsmatig beoogde sprong van de binnenstad over de rivier naar Zuid, inclusief bijbehorend gemengd programma. In de Omgevingsvisie behoort Rijnhaven tot de binnenstad. De ontwikkeling van het Rijnhavenkwartier tot binnenstadsgebied vraagt om een stedelijke mix van programma en voorzieningen. Deels is dit bestemd, vergund en in realisatie.