[24bb004625] Bijlage 3 behorende bij 24bb005959 over ontwerp PBP “Codrico ontwikkeling” Toelichting

Codrico terrein

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstukl

5 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Ligging en begrenzing

5

1.3

Gekozen planopzet

7

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

7

1.5

Leeswijzer

11

Beleid

12

2.1

Rijksbeleid

12

2.2

Provinciaal en regionaalbeleid

16

2.3

Gemeentelijk beleid

25

Beschrijving van het plangebied

52

3.1

Ontstaansgeschiedenis

52

3.2

Archeologie

53

3.3

Cultuurhistorie

55

3.4

Huidig gebruik

61

3.5

Stadsgezichten en Monumenten

62

Planbeschrijving

63

4.1

Inleiding

63

4.2

Opzet van het plan

64

4.3

Ontwikkelingen

64

4.4

Juridische planbeschrijving

71

Water

73

5.1

Beleidskader

73

5.2

Samenwerking met de waterbeheerder

74

5.3

Huidige watersysteem

74

5.4

De wateropgave

75

Milieu

78

6.1

Inleiding

78

6.2

Milieuzonering

78

6.3

Verkeer en parkeren

82

6.4

Geluid

90

6.5

Luchtkwaliteit

93

6.6

Bodem

94

Hoofdstuk2

Hoofdstuk3

Hoofdstuk4

Hoofdstuk5

Hoofdstuk6

2

6.7

Externe veiligheid

96

6.8

Ontplofbare oorlogsresten

98

6.9

Natuur

99

6.10

Windhinder

102

6.11

Bezonning

105

6.12

Duurzaamheid

107

6.13

Milieueffectrapportage

108

Hoofdstukľ

Handhaving

111

Hoofdstuk8

Financiële uitvoerbaarheid

112

Hoofdstuk9

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

113

9.1

Participatie

113

9.2

Vooroverleg

114

9.3

Zienswijzen

114

Bijlagen Bijlage 1

Ladderonderbouwing

Bijlage 2

Latenstein Hotelbeleid

Bijlage 3

Cultuurhistorischeverkenning

Bijlage 4

Bodemonderzoek

Bijlage 5

Verkeersaantrekkende werking en parkeren

Bijlage 6

Stikstofdepositieonderzoek

Bijlage 7

Onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 8

Akoestischonderzoek

Bijlage 9

Analyse bedrijven en milieuzonering

Bijlage 10

Notitie externe veiligheid

Bijlage 11

Bezonningsonderzoek

Bijlage 12

Windhinderonderzoek

Bijlage 13

Quick scan ecologie

Bijlage 14

Nader ecologisch onderzoek

Bijlage 15

Participatieverslag 1

Bijlage 16

Participatieverslag 2

Bijlage 17

Participatieverslag 3

Bijlage 18

Aanmeldnotitie

3

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

RED Company (hierna: initiatiefnemer) is voornemens om de locatie rondom Rijnhaven Zuidzijde 15 te Rotterdam, ook wel bekend als het Codrico terrein, te herontwikkelen. Aan de zuidzijde van de Rijnhaven bevindt zich nog 1 van de 2 actieve fabrieken op Katendrecht, namelijk het bedrijf Codrico dat mais en peulvruchten opwerkt tot halffabrikaten voor de voedselindustrie. Met het oog op alle ontwikkelingen in de nabije omgeving is verplaatsing van de fabriek wenselijk. Het bedrijf heeft een hoge milieucategorie en het havenbekken en de kade worden nog intensief gebruikt voor vrachtverkeer (de fabriek heeft nog steeds vaarrechten in de Rijnhaven), met een steeds drukker wordende stad gaat dit knellen. Het Codrico terrein maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling en transformatieopgave Katendrecht en Rijnhaven, wat in breder perspectief onder de Kop van Zuid valt. Het voornemen bestaat om het plangebied te transformeren van een bedrijventerrein naar een stedelijk woon-, werk- en recreatiegebied. Een deel van de bedrijfsgebouwen blijft behouden, vanwege de rijksmonumentale status. De nieuwe ontwikkeling bestaat uit diverse nieuwe gebouwen, te weten de realisatie van een toren, een wandblok, een veldblok en een beeldbepalend silogebouw.

Met de ontwikkeling wordt voorzien in een gemengd programma, welke bestaat uit wonen, kantoren, detailhandel, bedrijfsruimte, horeca, hotel, culturele voorzieningen en maatschappelijke alsmede sportvoorzieningen. Voor de locatie is een Nota van Uitgangspunten (2021) vastgesteld door de gemeenteraad waarin de belangrijke uitgangspunten voor de realisatie van de ontwikkeling vastgelegd zijn. Omdat het geldende bestemmingsplan "Katendrecht-Pols" (2012) niet toereikend is voor de geplande ontwikkeling (zie ook paragraaf 1.4 Vigerende bestemmingsplannen), is een nieuw planologisch kader nodig. In het ontwerpbestemmingsplan "Katendrecht" is het Codrico terrein buiten het bestemmingsplan gelaten. Voorliggend bestemmingsplan "Codrico terrein" voorziet dan ook in het planologisch kader voor deze locatie.

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen in de wijk Katendrecht. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Rijnhaven, een havenbekken op de zuidoever van de Nieuwe Maas. Aan de oostzijde bevindt zich Bay House, een luxe woongebouw. Aan de zuidzijde zijn ter hoogte van de Brede Hilledijk bedrijfslocaties en aan de Veerlaan woningen gesitueerd. Aan de westzijde grenst de het plangebied aan de loodsen Fenix I en Fenix II. De oorspronkelijke loods Fenix I is deels gerenoveerd, deels gesloopt en nieuw gebouwd, waarbij er boven de oorspronkelijke loods loftwoningen zijn gerealiseerd. Fenix II wordt verbouwd voor een gemengde hoofdzakelijk culturele bestemming, met op de eerste verdieping het Landverhuizersmuseum. Boven het gebouw zal een spectaculair uitzichtpunt gerealiseerd worden. Het plangebied omvat de adressen Veerlaan 3 en Rijnhaven Zuidzijde 15. Tevens maakt de openbare ruimte tussen de Fenixloods en de Codrico fabriek te Rotterdam onderdeel uit van het plangebied.

5

Figuur 1.1: Ligging plangebied weergegeven op een luchtfoto (bron: Qgis; eigen bewerking) De projectlocatie is kadastraal bekend als (delen van): gemeentecode RTD05, sectie P, perceelnummer 2260, 2439, 2440, 2442, 2453, 2511 en 2688.

Figuur 1.2: Ligging plangebied weergegeven op een luchtfoto en kadastrale percelen (bron: Qgis; eigen bewerking) Katendrecht is aan een enorm transformatieproces onderhevig. De gehele omgeving verandert van een haven- en industriegebied naar een gebied dat onderdeel is van het stadscentrum van Rotterdam. Met

6

dezelfde geografische positie verschuift Katendrecht als het ware van de periferie naar het centrum van de stad. Binnen dezelfde geografische grenzen zal het aantal woningen in Katendrecht verdriedubbelen. Rond 2005 is reeds gestart met de gebiedsontwikkeling Katendrecht en inmiddels zijn al diverse ontwikkelingen gerealiseerd, te weten: Laan- en Parkkwartier, renovatie en herprogrammering van het Deliplein, de verbetering/herontwikkeling van grote delen van bestaand Katendrecht inclusief de vernieuwing van de buitenruimte en de aanleg van de Rijnhavenbrug. In de zuidzijde van de Pols is het gebouw Musa eind 2015 opgeleverd, in augustus 2019 de Cobana en eind 2020 de Groene Kaap. Op Katendrecht Pols spelen naast de transformatie van het Codrico complex nog meer projecten, zoals herontwikkeling van pakhuis Santos, The View I en II (mixed-use ontwikkeling met wonen en commercieel programma o.a. een supermarkt) en de Bundontwikkeling (woningen op commerciële plint). Ook de bedrijfsgebouwen tussen de Rijnhaven Zuidzijde en Brede Hilledijk, op het casino na, en het politiebureau Maashaven zullen in de nabije toekomst plaatsmaken voor mixed-use nieuwbouwontwikkelingen.

1.3

Gekozen planopzet

Dit bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische regeling die voorziet in voldoende flexibiliteit om de geplande ontwikkeling te realiseren. De regeling geschiedt door middel van bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Zij omvatten enerzijds een vertaling van de beleidsvoorwaarden (hoofdstuk 2) en anderzijds een juridisch kader voor de te realiseren ontwikkeling (hoofdstuk 3). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met de toelichting op zowel de planregels als de verbeelding. Wat betreft de planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2012) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2012).

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing: » » » » » » » »

Bestemmingsplan "Katendrecht-Pols" (onherroepelijk), vastgesteld door gemeente Rotterdam op 18 april 2012; Bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam" (onherroepelijk), vastgesteld door gemeente Rotterdam op 14 december 2017; Bestemmingsplan "Parapluherziening biologische veiligheid" (onherroepelijk), vastgesteld door gemeente Rotterdam op 14 juni 2018; Voorbereidingsbesluit "Flitsbezorgsupermarkten met 'dark stores'", vastgesteld door gemeente Rotterdam op 3 februari 2022; Bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen", vastgesteld door gemeente Rotterdam op 3 februari 2022; Bestemmingsplan "Parapluherziening industriezones Feijenoord en Maas- en Rijnhaven" (vastgesteld), vastgesteld door gemeente Rotterdam op 22 juni 2023; Bestemmingsplan "Katendrecht-Kern" (onherroepelijk), vastgesteld door gemeente Rotterdam op 1 mei 2008; Bestemmingsplan "Parapluherziening Terrassen" (onherroepelijk), vastgesteld door gemeente Rotterdam op 19 februari 2015.

Hierna wordt de ontwikkeling aan de verschillende bestemmingsplannen getoetst.

7

Figuur 1.3: Uitsnede geldende bestemmingsplannen (bron: Qgis; eigen bewerking) Toets aan het bestemmingsplan "Katendrecht-Pols"(2012) Ter plaatse van het plangebied is conform het bestemmingsplan "Katendrecht-Pols" sprake van de bestemming 'Bedrijf - 3’ en 'Verkeer - Verblijfsgebied’. Tevens is sprake van een gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied - 1'. Ter plaatse van de bedrijfsbestemming gelden diverse maximum bouwhoogtes variërend van maximaal 5 meter tot maximaal 64 meter. Het gehele plangebied kent een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Katendrecht-Pols' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

8

De voor 'Bedrijf - 3' aangewezen gronden zijn met name bestemd voor bedrijven, met het daarbij behorende erf en werkterrein alsmede een bedrijfswoning. De voor'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor voorzieningen ten behoeve van wandelen, verblijven en spelen, zoals trottoirs, voetpaden en trappen alsmede voor voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, zoals rijstroken, trambanen, fietspaden, parkeerplaatsen. Tevens zijn groenvoorzieningen, waterpartijen, waterlopen en overige in het kader van de waterhuishouding nodige voorzieningen, zoals taluds, keerwanden en beschoeiingen toegestaan alsmede kleinschalige bouwwerken en geluidswerende voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied - 1' kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de bestemming 'Bedrijf - 3' wijzigen in bestemming 'Gemengd - 3'. De gronden met deze bestemming zijn aangewezen voor: woningen, kantoren, maatschappelijk, bedrijven tot en met categorie 2, gebouwde parkeervoorzieningen en 'Waarde - Archeologie'. Het totaal toegestane programma bedraagt maximaal 50.000 m2, binnen dit b.v.o. zijn onder andere maximaal 300 woningen toegestaan en voor zowel kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven geldt een maximaal b.v.o. van 5.000 m2.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is nodig indien werken en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die dieper reiken dan 1 meter beneden NAP en die tevens een terreinoppervlak van groter dan 200 m2 beslaan. Het beoogde programma (wonen, kantoren, detailhandel, bedrijfsruimte, horeca, hotel, culturele voorzieningen, sportvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen) is grotendeels in strijd met de toegestane functies. Een deel van de beoogde functies (wonen, kantoren, bedrijfsruimte en maatschappelijke voorzieningen) kan (gedeeltelijk) worden toegestaan, indien door bestemming 'Bedrijf 3' te wijzigen naar een bestemming 'Gemengd - 3'. De in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid sluit echter onvoldoende aan bij de beoogde ontwikkeling aangezien het beoogde programma een grotere omvang heeft dan volgens de regels kan worden toegestaan. De beoogde bebouwing is gedeeltelijk binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' voorzien, maar zowel de beoogde woningen als de beoogde niet-woonfuncties zijn niet toegestaan binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De verschillende hoogtes van het beoogde bouwplan zijn bovendien in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Er gelden diverse bouwvlakken met verschillende bouwhoogtes binnen het plangebied tot maximaal 64 meter. De vier beoogde gebouwen variëren in hoogte waarbij de minimale hoogte 1,1 meter bedraagt en de maximale hoogte 220 meter (exclusief technische installaties) bedraagt. Zowel de positionering van de gebouwen als de maximale bouwhoogte past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. De beoogde ontwikkeling is zodoende in strijd met de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. In paragraaf 3.2 Archeologie wordt nader op het aspect archeologie ingegaan. Toets aan het bestemmingsplan "Katendrecht-Kern" (2008) Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen het bestemmingsplan "Katendrecht-Kern". Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijven' en de bestemming 'Verblijfsgebied'.

9

Figuur 1.5: Uitsnede bestemmingsplan Katendrecht-Kern (bron: plankaart behorend bij het bestemmingsplan) Voor de bedrijfsbestemming geldt een maximale bouwhoogte 9 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 6007o. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de omschrijving die geldt voor de gronden die bestemd zijn voor'Bedrijven'. De gronden die zijn aangewezen voor 'Verblijfsgebied' zijn onder andere bestemd voor verkeers- en verblijfsruimte, groenvoorzieningen, waterpartijen en openbare nutsvoorzieningen. Zowel functioneel als qua bouwmogelijkheden past de voorgenomen ontwikkeling hier niet binnen. Daarnaast kent het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie B'. Voor werkzaamheden die dieper reiken dan 1 meter beneden NAP en die groter zijn dan 200 m2, is het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. De beoogde ontwikkeling past zowel qua gebruik als bebouwing niet binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan. In paragraaf 3.2 Archeologie wordt nader op het aspect archeologie ingegaan. Toets aan het bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Rotterdam" (2017) In de parapluherziening parkeernormering Rotterdam is een regeling opgenomen, een voorwaardelijke verplichting, die verwijst naar de parkeernormen voor auto's en fietsen in het geldende beleid. De beoogde ontwikkeling dient te voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 6.3 Verkeer en parkeren. Toets aan het bestemmingsplan "Parapluherziening biologische veiligheid" (2018) De parapluherziening biologische veiligheid omvat regels over laboratoria waarin gewerkt wordt met biologische agentia. Aangezien dit voor de beoogde ontwikkeling niet relevant is, wordt hier in voorliggend bestemmingsplan niet nader op ingegaan. Wel worden dergelijke activiteiten in voorliggend bestemmingsplan uitgesloten. Toets aan het voorbereidingsbesluit "Flitsbezorgsupermarkten met 'dark stores'"(2022) Met het voorbereidingsbesluit wordt bepaald dat het voor het gehele grondgebied van Rotterdam verboden is om het gebruik van gronden en/of bouwwerken, of gedeelten daarvan, zoals dit bestond op het moment van inwerkingtreding van dit besluit, te wijzigen naar: vormen of vestigingen van detailhandel die blijkens hun reclame-uiting, presentatie, assortiment en/of bedrijfsvoering zijn te kwalificeren als flitsbezorgsupermarkt met dark store. Een flitsbezorgsupermarkt met dark store is een specifieke vorm van detailhandel die niet is gericht op het klassieke winkelen, in de zin dat mensen ter plaatse komen om producten te vergelijken en uit te kiezen.

Aangezien realisatie van flitsbezorgsupermarkten met dark stores geen onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling Codrico terrein, is dit voorbereidingsbesluit verder niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Toets aan bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" (2022) Door het college B&W van gemeente Rotterdam zijn in 2020 locatieprofielen vastgesteld waar

10

evenementen kunnen plaatsvinden. Daarnaast vinden veel evenementen plaats buiten de locaties waarvoor een locatieprofiel is opgesteld. Besloten is om het kunnen organiseren van deze evenementen ook te faciliteren binnen het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" ziet toe op de locaties (in de openbare ruimte) waar op incidentele basis het organiseren van evenementen is toegestaan. Voor het houden van evenementen die vallen binnen het kader van dit bestemmingsplan, hoeft dan geen omgevingsvergunning meer aangevraagd te worden. Aangezien het organiseren van evenementen geen onderdeel uitmaakt van de beoogde ontwikkeling Codrico terrein, is het bestemmingsplan "Parapluherziening evenementen" verder niet relevant. Wel is dit bestemmingsplan volledigheidshalve wederom van toepassing verklaard. Toets aan het (ontwerp)bestemmingsplan "Parapluherziening industriezones Feijenoord en Maas- en Rijnhaven" (2022) In de parapluherziening industriezones Feijenoord en Maas- en Rijnhaven is een regeling opgenomen betreffende de beperking van geluidsgevoelige objecten. Het plangebied is echter niet voorzien van een aanduiding, zodat de regels niet van toepassing zijn op het plangebied.

Toets aan het bestemmingsplan "Parapluherziening Terrassen" (2015) In de parapluherziening terrassen wordt aan de bestaande bestemming van de gronden waarop het terras ligt, de reeds vergunde terrasfunctie toegevoegd. Tevens wordt het gebruik van een terras toegelaten op de gronden van het openbare gebied die grenzen aan een bestemming waar horeca is toegelaten. De parapluherziening is echter voor een deel van het plangebied van toepassing. Voorliggend bestemmingsplan voorziet wel in een vergelijkbare regeling om de beoogde horeca en daarbij behorende terrassen binnen het plangebied toe te staan.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het relevante beleidskader, daarna wordt in hoofdstuk 3 nader ingegaan op de kenmerken van het plangebied en volgt in hoofdstuk 4 een beschrijving van het bouwplan. In hoofdstuk 5 komt het aspect water aan bod en in hoofdstuk 6 de omgevingsaspecten en noodzakelijke onderzoeken. In hoofdstuk 7, 8 en 9 wordt achtereenvolgens ingegaan op het aspect handhaving en de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voorliggende plan.

11

Hoofdstuk 2

Beleid

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Vastgesteld op 11 september 2020 Nederland staat voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het betreffen opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen en door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn de opgaven als volgt ingedeeld: » » » »

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; verduurzamen van de economie en behouden van groeipotentieel; sterker en leefbaarder maken van steden en regio's; toekomstbestendig ontwikkelen van landelijk gebied.

De belangrijkste keuzes zijn: » » » »

Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Relatie tot plangebied Er is grote vraag naar woningen in het binnenstedelijk gebied van Rotterdam. De stad wil deze behoefte accommoderen in deze ontwikkeling door een divers, onderscheidend woonmilieu te realiseren. Het programma is daarom een combinatie van woningen in alle soorten en maten en maakt wonen op een unieke locatie aan het water mogelijk. Een groot deel van het programma bestaat uit compacte stadswoningen met één of twee slaapkamers. Maar er is uiteraard ook ruimte gemaakt voor woningen met meer slaapkamers.

De verdeling van de woningen die beschikbaar zijn voor de vrije sector en daarnaast de sociale- of middeldure huur- en koopwoningen zal 50/50 zijn. Naast het woonprogramma wordt er een niet-woonprogramma gerealiseerd waarbij gedacht kan worden aan: kantoren, detailhandel, horeca, hotel, culturele voorzieningen alsmede sport- en maatschappelijke voorzieningen. Deze functies zorgen voor een kwalitatieve toevoeging aan het gebied en leveren een bijdrage aan de stedelijke en leefbare sfeer binnen Katendrecht. Met de beoogde ontwikkeling wordt een fabrieksterrein met een hogere milieucategorie getransformeerd naar een gemengde stadswijk. Vergroening is daarbij een belangrijk speerpunt met het oog op klimaatadaptatie en een prettige leefomgeving. Zo zal er voldoende groen tussen de gebouwen doordringen, maar er worden ook maatregelen genomen om de daken te vergroenen. Bomen en bomenlanen zorgen ervoor dat het privégroen in verbinding komt te staan met openbaar groen. Zo ontstaan er aantrekkelijke (wandel) routes, waarbij zichtassen en doorsteken ook de verbinding leggen met het water. Conclusie

12

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau. 2.1.2

Beleidsvisie Erfgoed en Ruimte

Vastgesteld op 15 juni 2011 In de jaren 2012-2016 heeft de Rijksdienst in vijf programmalijnen uitvoering gegeven aan de beleidsnota Visie Erfgoed en Ruimte, Kiezen voor Karakter. In de beleidsnota schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. De beleidsvisie is complementair aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het ministerie van I&M. Het programma Erfgoed en Ruimte wordt met een paar jaar verlengd, tot aan de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. De komende jaren werkt de Rijksdienst aan drie programmalijnen: » » «

Water en erfgoed Landschap: transformatie van het landelijk gebied Transformatie in de stad en in krimpgebieden

Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling ziet toe op transformatie van een bedrijventerrein naar een woon-werkgebied op een centrale locatie in Rotterdam. Het aspect erfgoed komt aan bod in hoofdstuk 3, 'Beschrijving van het plangebied'. Conclusie De ontwikkeling is niet in strijd met de Beleidsvisie Erfgoed en Ruimte. 2.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 1 december 2020 Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van nationaal ruimtelijk beleid. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang. Relatie tot plangebied Net als de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte kenmerkt het Barro zich door een hoog abstractieniveau en is het beleid alleen aan de orde op specifieke locaties (bijvoorbeeld in de mainports of nabij de kust) of bij specifieke projecten (zoals het project 'Randstad 380 kV'). Het plangebied ligt niet in een dergelijk gebied en bevat ook geen grootschalige ontwikkelingen die opgenomen zijn in het Barro. Om die reden bevat het Barro geen concreet beleid voor het plangebied. Conclusie De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Barro. 2.1.4

Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking)

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017 Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goede ruimtelijke ordening. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de Ladder. Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Wanneer deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet gemotiveerd worden waarom er niet binnen het stedelijk gebied voorzien kan worden in de behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

13

Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Voor de diverse te realiseren functies wordt hieronder beschouwd in hoeverre sprake is van een stedelijke ontwikkeling en wordt de behoefte aangetoond. Wonen De woningbouw wordt in dit geval gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu immers geen woningen in de beoogde omvang mogelijk. Daarom dient toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking plaats te vinden. Ten aanzien van de woningbehoefte wordt gebruik gemaakt van de provinciale Woningmarktverkenning. De provincie heeft met een aantal gemeenten en regio's bestuurlijke afspraken gemaakt over locatie, kwantiteit, kwaliteit en tempo van woningbouw. Conform de ladder voor duurzame verstedelijking dient de behoefte te worden onderbouwd op basis van actueel onderzoek. Hieronder wordt de behoefte aan woningen getoetst met behulp van de Woningmarktverkenning van Zuid-Holland. Onderstaande figuur toont de toegestane woningvoorraadgroei en plancapaciteit in de woonregio’s voor de periode 2021 t/m 2030 op basis van de Woningbehoefteraming 2021. De toegestane woningvoorraadgroei is het resultaat van twee scenario-berekeningen, te weten binnenlands migratiesaldo ‘nul’ en binnenlands migratiesaldo ‘trendmatig’.

Door per woonregio de hoogste van deze twee scenarioramingen te nemen komt de totale woningvoorraadgroei op de schaal van Zuid-Holland hoger uit dan beide scenarioramingen voor Zuid-Holland afzonderlijk. Per woonregio geldt dat om op de toegestane woningvoorraadgroei uit te komen de provincie een plancapaciteit kan aanvaarden die 130 procent van de toegestane woningvoorraadgroei bedraagt. Toegestane woningvoorraadgroei volgens Woningbehoefteraming 2021

Toebedeelo

2021 t/m 2025

2026 t/m 2030

Toegestane won íngvoorraadgroei

Toegestane won íngvoorraadgroei

Toegestane woningvoorraadgroei

Totaal 2021 t/m 2030 Toegestane plancapaciteit

31.950

29.200

61.150

79.495

Alblasserwaard Drechtsteden Goeree-Overf1 a kkee Haaglanden Hoeksche Waard Holland Rijnland Midden-Holland Regio Rotterdam

Nog provinciaal toe te delen Zuid-Holland

Figuur 2.1: Toegestane woningvoorraadtoename, regio Rotterdam (bron: Staat van Zuid-Holland) In de periode van 2021-2025 geldt dat voor de regio Rotterdam een behoefte bestaat aan 31.950 woningen. De beoogde toevoeging van circa 1.550 woningen draagt derhalve bij aan de kwantitatieve vraag naar woningen in de regio. Daarnaast voert de provincie een kwalitatieve woningmarktverkenning uit middels een woningmarktsimulatiemodel. In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. Voorts is er met het woningmarktsimulatiemodel Socrates een verkenning uitgevoerd naar de woningbehoefte en te verwachten ontwikkeling van de woningvoorraad in Zuid-Holland.

14

Figuur 2.2: Woningbehoefte eengezins en meergezinswoningen voor de Stadsregio Rotterdam (bron: Staat van Zuid-Holland) In de woningmarktverkenning worden meergezinswoningen gedefinieerd als gestapelde woning: een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. De beoogde ontwikkeling voorziet zodoende in meergezinswoningen. Uit de kwalitatieve woningmarktverkenning van de provincie blijkt een vraag naar meergezinswoningen, zowel in de categorie koop als huur. De beoogde toevoeging van circa 1.550 meergezinswoningen draagt derhalve bij aan de kwalitatieve vraag naar woningen in de regio. Zoals beschreven in paragraaf 2.3.3 Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020 is op basis van het gemeentelijk woningbouwbeleid tevens behoefte aan nieuwe woningvoorraad. Het woningbouwprogramma is zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin in lijn met de gemeentelijke uitgangspunten van het woonbeleid. De behoefte aan de beoogde woningen is daarmee voldoende gemotiveerd in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Niet-woonfuncties Het bestemmingsplan maakt de realisatie van diverse niet-woonfuncties mogelijk, bestaande uit kantoren, bedrijfsruimtes, retail, horeca, hotel, culturele, maatschappelijke en sportvoorzieningen, in totaal tot 32.000 m2 b.v.o.

Ten behoeve van deze functies is door Sweco een ladderonderbouwing uitgevoerd, zie bijlage 1. Hierna wordt per functie de conclusies van het onderzoek weergegeven: »

»

»

Kantoren. Kantoren ter plaatse van het plangebied zorgt niet voor onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand). Er is voldoende marktruimte in zowel de gemeente Rotterdam als in de Rotterdamse regio. Kwalitatief is er behoefte aan kantoren op multifunctionele, goed bereikbare locaties. De beoogde ontwikkeling van kantoren op het Codricoterrein voorziet daarmee in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Hotel (boutique, type A). De beoogde hotelfunctie voorziet in een (toenemende) behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarnaast past de beoogde hotelfunctie binnen de beleidskaders van de gemeente: binnen het Rijnhavenkwartier mogen slechts 500 nieuwe hotelkamers gerealiseerd worden. Met de huidige plancapaciteit is ruimte voor 192 hotelkamers op het Codrico terrein. Er is dus voldoende ruimte voor een hotel met maximaal 82 kamers. Het hotel krijgt een omvang van 7.500 m2 b.v.o. Dit is 2.500 m2 b.v.o. groter dan de voorwaarde uit de Nota van Uitgangspunten. Behoud van het monumentale karakter van het Latensteingebouw is de reden van het verschil. Kwalitatief gezien voldoet de locatie ook aan de behoefte. Het Latensteinmonument als onderdeel van het Codricoterrein gelegen in het Rijnhavenkwartier is door de ligging in een historische omgeving aan het water bij uitstek geschikt voor een boutique hotel (type A).

Van structurele leegstand, aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat als gevolg van de invulling met de beoogde publieksfuncties is geen sprake. Sterker, de beoogde ontwikkeling draagt positief bij aan het woon- en leefklimaat van bewoners in de gemeente en regio, en versterkt de economie en het ondernemersklimaat. Bedrijfsruimte. In het huidige bestemmingsplan is er meer bedrijfsruimte toegestaan dan de maximale 5.000 m2 b.v.o. die onderdeel uit kan maken van het Codrico terrein. De ontwikkeling van bedrijfsruimte op het Codrico terrein is daarmee niet Ladderplichtig. Daarnaast wordt opgemerkt dat

15

»

»

»

«

het Codrico terrein zich in de marktregio Linkermaasoever bevindt. Het Codrico terrein transformeert van een ‘regulier werkmilieu’ naar een ‘gemengd stedelijk werkmilieu’. In de periode 2023 t/m 2030 is de vraag naar bedrijfsruimte in dit werkmilieu 13 tot 17 ha. Het aanbod is 0 ha. De marktruimte is daarmee 13 tot 17 ha (Strategie Bedrijventerreinen MRDH 2023-2030). We concluderen dat de beoogde ontwikkeling van bedrijfsruimte op het Codrico terrein niet zorgt voor onaanvaardbare ruimtelijke effecten (leegstand). Er is voldoende marktruimte in de marktregio Linkermaasoever. Retail. Uit de ladderonderbouwing blijkt dat in de dagelijkse sector de behoefte in 2033 rond de 1.300 m2 b.v.o. ligt. Deze behoefte is toegespitst op Katendrecht. De behoefte in de niet-dagelijkse sector is berekend vanuit de mogelijkheden in heel Rotterdam. Deze komt voor 2033 uit tussen de 36.700 tot 37.400 m2 b.v.o. Vanuit de karakteristieken van het Codrico-terrein en omgeving kan zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin een thematisch cluster met hoogwaardige design, art à culture en creativiteit op het Codricoterrein bestaande uit 1.000 m2 b.v.o. aan detailhandel worden onderbouwd. Dit oppervlakte dient in ieder geval verdeeld te worden over ten minste twee verschillende vestigingen. Horeca. Uit de ladderonderbouwing blijkt dat op het Codrico terrein ruimte is voor 17 horecavestigingen.

Dit komt neer op een ruimte van in totaal 3.520 m2 b.v.o. Voor de horeca is kwantitatief voldoende marktruimte op basis van de vraag- aanbodconfrontatie. De invulling van het Codrico terrein met horeca leidt dan ook niet tot onaanvaardbare leegstand in Rotterdam en regio. Met het bestemmingsplan wordt 2.250 m2 aan horeca toegestaan. Culturele voorzieningen. Uit de ladderonderbouwing blijkt dat behoefte is aan 7.250 m2 b.v.o. aan culturele voorzieningen. Daarbij behoort een museum/tentoonstellingsruimte tot de mogelijkheden. Een dergelijke functie zet het terrein krachtig op de kaart wanneer de invulling zich sterk onderscheid van het bestaande aanbod. Ook een bioscoop is mogelijk. Daarnaast blijkt behoefte te zijn aan ateliers. Losse ateliers of woon/werkateliers zouden ook tot de mogelijkheid kunnen horen. Maatschappelijke en sportvoorzieningen. Op basis van de toekomstige inwoners is er ruimte voor uitbreiding met meerdere huisarts een apotheek en een kinderdagverblijf op Katendrecht. In toenemende mate worden zorgvoorzieningen als huisartsen, apotheken, fysiotherapeuten en tandartsen geclusterd ontwikkeld in gezondheidscentra. Dit levert clustervoordelen op. Derhalve wordt geadviseerd om de zorgfuncties huisarts en apotheek in één gezondheidscentrum te clusteren. Tevens is een kinderdagverblijf kansrijk op het Codrico terrein.

Daarnaast blijkt ook in kwalitatieve en kwantitatieve zijn behoefte te zijn aan commerciële sportvoorzieningen. Kansen worden gezien voor een vechtsportschool en wellnesscentrum. Wat betreft een vechtsportschool moet het gaan om een school die zich onderscheid van de bestaande scholen in Feyenoord. Voor een vechtsportschool kan een omvang van 250 tot 500 m2 b.v.o. worden aangehouden. Een wellnesscentrum past goed bij het karakter en de doelgroepen van Katendrecht. Een kleinschalige wellness heeft een omvang van circa 200 tot 300 m2 b.v.o.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functies voorzien in een (toenemende) behoefte aan woningen en niet-woonfuncties, zowel kwantitatief als kwalitatief. De ontwikkeling past binnen de beleidskaders en -ambities van de gemeente. Van structurele leegstand, aantasting van het woon- en leefklimaat en ondernemersklimaat als gevolg van de invulling met de beoogde functie is geen sprake. Sterker, de beoogde ontwikkeling draagt positief bij aan het woon- en leefklimaat van bewoners in de gemeente en regio, en versterkt de economie en het ondernemersklimaat. Conclusie Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De beoogde functies die dit bestemmingsplan mogelijk maakt voorzien in een actuele behoefte. Gezien het bovenstaande voldoet het bestemmingsplan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 (geconsolideerde versie 2023) Per 1 april 2023 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een

16

uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: »

» »

De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

17

Figuur 2.3: Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsverordening Zuid-Holland) De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Relatie tot plangebied De beoogde ontwikkeling betreft een transformatie, het gebied ondergaat een dusdanige verandering in aard en omvang dat er een nieuw stedelijk gebied ontstaat. Het huidige plangebied is een bedrijventerrein en wordt getransformeerd naar een woon-, werk- en recreatiegebied met onder andere een woontoren en kantoren, welke omringd zijn door allerlei andere voorzieningen. Er zal hierdoor een nieuwe toekomst voor het gebied ontstaan met een nieuwe gebiedsidentiteit. Dit sluit aan bij de door de provincie geformuleerde vernieuwingsambities.

Met name aan ambitie 6 en 7 wordt een bijdrage geleverd: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit en het beschermen en bevorderen van een gezonde leefomgeving. Het plangebied is niet gelegen in een aangewezen gebiedsprofiel. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen. Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. De projectlocatie is niet gelegen in de deltawateren, maar is wel gelegen in buitendijks gebied. Met de ligging in buitendijks gebied wordt rekening gehouden bij de verdere uitwerking van het plan. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Deze laag is niet van toepassing op het plangebied. Laag van stedelijke occupatie Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Historische centra en kernen', 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energie-opwekking'.

18

Laag van de stedelijke occupatie Ruimtelijke reservering wegennetwerk Ruimtelijke reservering vaarwegennetwerk Rijksweg Provinciale weg Spoorlijn Stedelījke waterstructuur indicatief Stedelijke groenstructuur indicatief Historisch centrum, historische kern

S/ Sŕ

Stedelījk centrumgebied Stads- en dorpsrand (200 meter) Glastuinbouwgebied Verblijfsrecreatiegebied Watergebonden bedrijventerrein Steden en dorpen Water als structuurdrager

j

Plangebied

Figuur 2.4: Uitsnede kwaliteitskaart, kaartlaag Laag van de stedelijke occupatie, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl) Historische centra en kernen De historische centra en kernen met hun compacte bebouwingsstructuur zijn waardevolle woon- en vestigingsmilieus in Zuid-Holland en dragen bij aan de toeristische kwaliteit. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. De ontwikkeling van het Codrico terrein is gesitueerd op een prominente locatie in Katendrecht. De ontwikkeling vindt plaats in een omgeving die verandert van een haven- en industriegebied naar een gebied dat onderdeel is van het stadscentrum van Rotterdam. De positie van Katendrecht verschuift als het ware van de periferie naar het centrum van de stad en ondergaat van binnenuit een volledige transformatie. Binnen dezelfde geografische grenzen vindt een verdriedubbeling van het aantal woningen plaats. De Codrico locatie wordt in zijn geheel onderdeel van het stedelijk weefsel met zijn gemengde programmering en doorwaadbare openbare ruimte. Hierdoor wordt ook het rondje Rijnhaven mogelijk gemaakt, wat al jarenlang een belangrijke doelstelling is.

Het monumentale fabriekscomplex gaat een schakel vormen in de knik van de Rijnhaven tussen Fenix 1 en het Polsgebied. De nieuw te introduceren toren creëert zowel een markering in de skyline, als een extra focuspunt in de wand en momentum in het stedelijk weefsel van het Polsgebied. De beoogde ontwikkeling draagt daarom bij aan behoud en versterking van het vitale stadscentrum. Steden en dorpen De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt: » « »

» » « » » «

Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Uit de Nota van Uitgangspunten volgt dat het silogebouw is aangemerkt als beeldbepalend object. De volgende omschrijving is aan het object meegegeven: 'Het complex Latenstein vormt een kenmerkend onderdeel van het havenensemble en is een focuspunt in de totale ruimtelijke organisatie rond de

19

Rijnhaven. Naast de groen oplichtende machinekamer is de tweede grote silo aan de Brede Hilledijk een stedenbouwkundig hoofdelement in het gebied. De silo is geheel van kaal beton, volledig op zijn functie ontworpen en in zijn hoogte, massaopbouw, geslotenheid en materialisering zeer indrukwekkend, vooral vanaf de Veerlaan richting oosten, en vanaf de bedrijfsstraat Rijnhaven Zuidzijde richting westen. Dit object heeft een sterk identificerende werking voor het gebied en markeert de entree naar Katendrecht Kern.' Met voorliggend bestemmingsplan is het silogebouw voorzien van een cultuurhistorische dubbelbestemming, zodat het gebouw niet zondermeer kan worden aangepast. Bouwwerken voor energie-opwekking Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking (zoals windturbines, biovergistingsinstallaties en zonnevelden) zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Aangezien de beoogde ontwikkeling geen bouwwerk voor energie-opwekking betreft, is dit richtpunt verder niet relevant voor het plangebied. Laag van de beleving Deze laag gaat over zorgvuldig omgaan met wat van waarde is in combinatie met het vergroten van de recreatieve gebruikswaarde van de provincie.

Het betreft bijzondere plekken van cultuurhistorische waarde, maar gaat ook over het zorgdragen voor een recreatief toegankelijke provincie met een heldere groenstructuur als basis. Hierbij kan gedacht worden aan historische landgoederen, natuurgebieden of fiets- en wandelroutes. Het plangebied ligt niet in of nabij een zone die valt binnen de laag van beleving. Daarmee is dit richtpunt niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling houdt rekening met de ligging in buitendijks gebied en sluit verder aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het project is daarmee in lijn met de het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. 2.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 (geconsolideerde versie 2023) Per 1 april 2023 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de Omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan. Relatie tot plangebied Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. Een samenvatting van deze regels met de relevante voorwaarden voor de voorgenomen ontwikkeling is onderstaand weergegeven. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit: Lid 5. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: c.

de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het

20

gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. Het voorgenomen initiatief valt onder artikel 6.9 lid 5, onder c van de Omgevingsverordening Zuid-Holland (transformeren). Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten van de kwaliteitskaart kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. Aangezien het plangebied gelegen is in een haven- en industriegebied dat gaat veranderen naar een gebied dat onderdeel is van het stadscentrum van Rotterdam, ontstaat er een nieuwe gebiedsidentiteit. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen: 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a.

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4.

Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Op grond van de provinciale Omgevingsverordening dient ingegaan te worden op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij dient zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Deze toetsing kwam reeds aan de orde in paragraaf 2.1.4 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur 1. 2.

Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld.

De gemeente Rotterdam beschikt over parkeerbeleid waarin voor sociale huurwoningen specifieke parkeernormen zijn opgenomen. De norm uit de verordening wordt dan ook niet gehanteerd. Artikel 6.10c Parkeernorm stationsomgevingen 1.

2.

Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd op kaart 22 in bijlage II, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op

21

de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Het plangebied is opgenomen als stationsomgeving op kaart 22 van de Omgevingsverordening. Aangezien de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels en beleid voor parkeren wordt daarbij aangesloten, zie ook paragraaf 6.3 Verkeer en parkeren. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Conform artikel 6.10d is in de verkeersanalyse ingegaan op de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid, zie ook paragraaf 6.3 Verkeer en parkeren. Artikel 6.11 Kantoren 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden: a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II; b. binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie; c. binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II, mits passend in het profiel van deze locaties. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a.

kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door gedeputeerde staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m1 2 3per vestiging voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat; c. gemeentehuizen en -kantoren; d. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied; e. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 500Zo van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf; en f. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling. Op de bij de provinciale Omgevingsverordening behorende kaart 10 in bijlage II is het plangebied niet direct aangewezen als 'grootstedelijke top- en centrumlocatie', maar grenst hier wel aan. Aangezien de begrenzing indicatief is bepaald kan het bestemmingsplan in het plangebied voorzien in nieuwe kantoren. Zoals reeds toegelicht in paragraaf 2.1.4 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking) van dit plan, bestaat bovendien behoefte aan kantoren. 6.13. Detailhandel 1.

2.

3.

Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen: a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma ruimte en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra; b. aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m2 bruto vloeroppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m2 bruto vloeroppervlak in de andere centra, is mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe detailhandel:

22

a.

4.

5.

detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aangeboden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra: » r detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; » 2" detailhandel in volumineuze goederen; » 3" meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, alsmede detailhandel in de volumineuze woongoederen: keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi’s, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 10 in bijlage II; » 4" tuincentra; » 5" bouwmarkten; b. kleinschalige detailhandel: » 1".in de vorm van een gemakswinkel; » 2".bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties; c. ondergeschikte detailhandel: » 1" in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf; » 2" bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdbestemming; » 3" bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt d. afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties; e. kringloopwinkels; f.

supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a en f, als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor zover het gaat om de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a, onderdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het derde lid, onder f, en voor zover die nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m2 bruto vloer oppervlak. Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten: a. ten hoogste 2096 van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en b. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.

Met het bestemmingsplan wordt 1.000 m2 b.v.o. detailhandel toegestaan. Dit oppervlakte dient verdeelt te worden over in ieder geval twee vestigingen. Uit de ladderonderbouwing van Sweco, zie ook paragraaf 2.1.4 Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking) volgt dat hier behoefte aan is. Artikel 6.23 Buitendijks bouwen Een bestemmingsplan voor gronden binnen het buitendijks gebied dat nieuwe bebouwing mogelijk maakt, een toelichting bevat op het slachtofferrisico bij een eventuele overstroming. Ook dient een afweging gemaakt te worden voor het toelaten van nieuwe bebouwing op deze gronden Het plangebied is in buitendijks gebied gelegen. Om inzicht te krijgen in de toekomstbestendigheid van dit buitendijkse gebied ten aanzien van de waterveiligheid zijn de maaiveldhoogtes in Katendrecht (in het kader van het (ontwerp)bestemmingsplan "Katendrecht") vergeleken met zeer hoge waterstanden die volgens prognoses voor kunnen komen in het jaar 2100. Daaruit blijkt dat Katendrecht met de huidige maaiveldhoogtes op de lange termijn kwetsbaar is voor hoog water. Bij nieuwe ontwikkelingen is het daarom zaak deze op een hoger peil te realiseren dan het huidige maaiveld. Om aan de provinciale veiligheidsnorm voor lokaal individueel risico te voldoen geldt voor ontwikkelingen een uitgiftepeil van ten minste 3,30 meter boven NAP.