[24bb003507] Bijlage 1 behorende bij 24bb004932 - Ontwerpbestemmingsplan De Kaai

Typerend bij dit woonmilieu is het wonen op korte afstand tot het centrum (fiets, tram) en het op loopafstand wonen van winkelstraten met dagelijkse voorzieningen en aantrekkelijke horeca. Identiteitsdragende plekken en structuren zijn belangrijk, zoals een singel, park of gebouw als icoon. Het wonen is gericht op de doelgroepen binnen alle leeftijden (gezinnen met kinderen, studenten Z jongeren en ouderen). Ook is de woningbouw gericht op alle typen huishoudens (1- en 2-persons en gezinnen), voor alle inkomensgroepen. Hoewel het gestelde woningtype in het rustig stedelijk woonmilieu met name gericht op grondgebonden woningen met veel eensgezinswoningen, is er conform de Stadsvisie - binnen dit woonmilieu tevens ruimte voor een aandeel appartementen in stadsblokken met een rustig binnenterrein. De realisatie van het plan draagt bij aan het wonen als primaire functie. Doordat eveneens ruimte is voor enkele (commerciële) voorzieningen, zijn de ondersteunende voorzieningen op orde en wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van een aantrekkelijk woon- en werkgebied. De ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten die zijn geformuleerd voor een rustig stedelijk milieu.

24

Conclusie Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van de stadsvisie. 2.3.3

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: » » »

de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: » « »

een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: » « » » »

het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

Tot 2030 wordt een toename van ten minste 36.000 woningen in het midden- en hoge segment reëel geacht. De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. Relatie tot het plangebied Het plangebied is gelegen in Rotterdam-Zuid, in de kop van de wijk Feijenoord. De Kop van Feijenoord wordt gezien als een rivierlocatie met marktkansen voor het uitbreiden van de woningvoorraad. In het nieuwbouw- en transformatieprogramma wordt met de visie prioriteit gegeven aan projecten gericht op koopwoningen vanaf C180.000 (niet alleen midden-, maar ook hoge segment koop) en huurwoningen met een prijs vanaf C711 tot C1000 per maand. Het aanbod blijft in die segmenten verachter bij de vraag. De herontwikkeling van het plangebied draagt bij aan de verdichtingsopgave en het creëren van een breder woningaanbod in de wijk. Momenteel is dit mede door de eenzijdige woningvoorraad (circa 907 van de woningen in de wijk is een sociale huurwoning) in de wijk niet goed mogelijk.

De ontwikkeling gaat dan ook uit van de volgende verdeling van segmenten van het woningaanbod: 107 sociale huur, 5007o middensegment koop en huur, 2707o vrije sector koop en huur en 1307o top segment koop en huur. Conclusie Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van de Woonvisie. 2.3.4

Erfgoedagenda en Erfgoedverordening

Vastgesteld door B&W op 16 mei 2023 & 28 januari 2021 door de gemeenteraad Rotterdam is een architectuurstad bij uitstek. Dat is niet alleen nu het geval maar dat was al zo in het

25

verleden. Rotterdam heeft veel kenmerkende gebouwen uit verschillende tijdlagen. Deze verschillende tijdlagen samen maken de stad tot wat zij nu is. In de beleidsnota Erfgoedagenda Rotterdam (uitvoeringsagenda 2023-2027) wordt de visie op het Rotterdams gebouwde erfgoed en de hieruit voortvloeiende ambities beschreven. Rotterdam verbindt de zorg voor behoud van het gebouwd erfgoed met de hedendaagse opgaven van de stad. Ingezet wordt op bescherming, behoud en hergebruik, en instandhouding van erfgoed. Steeds vaker wordt cultuurhistorie gekozen als uitgangspunt voor (gebieds-)ontwikkelingen, waardoor de historische gelaagdheid van de stad behouden blijft voor toekomstige generaties. Het wettelijke instrumentarium hiervoor is de Erfgoedverordening Rotterdam 2020. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van het planologisch instrumentarium. Relatie tot het plangebied Ter plaatse van het plangebied is erfgoed aanwezig. Dit erfgoed wordt met de beoogde ontwikkeling grotendeels behouden. Dit sluit aan bij de ambities van de gemeente. In paragraaf 5.2 wordt nader op het aspect cultuurhistorie ingegaan. Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij de erfgoedagenda en verordening.

2.3.5 Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+, Aanpak Nul Emissie Mobiliteit, Rotterdamse Mobiliteitsaanpak Stedelijk Verkeersplan Rotterdam (SVpR), vastgesteld op 11 mei 2017 door de gemeenteraad Aanpak Nul Emissie Mobiliteit (NEM), vastgesteld op 5 november 2019 door B&W Rotterdamse MobiliteitsAanpak (RMA), vastgesteld op 20 februari 2020 door de gemeenteraad Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waar bij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: » « »

de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto's en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandertsteeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

stimuleren van fiets en ov; een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ovin evenwicht; regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; slimme mobiliteit: technologische innovatie en ICT;

26

9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden. Langs het spoor 'verschonen' stuurt de aanpak Nul Emissie Mobiliteit op het verschonen van personenmobiliteit, goederenvervoer en het gemeentelijk wagenpark alsook het realiseren van meer laad- en vulpunten voor deze voertuigen. Deze aanpak versterkt de huidige exponentiële trend waarbij het aantal volledig elektrische personenauto's in Nederland sinds 2017 jaarlijks verdubbelt alsook de uitbreiding van 3.100 oplaadpunten in de stad nu tot ruim 10.000 over vijf jaar. Deze verschoning van de stedelijke mobiliteit, gekoppeld aan de gestage afname van autogebruik in het centrum sinds 2000, zal zowel de CO2-reductie voor 2030 zoals gesteld in de verschillende Klimaatakkoorden en de verbetering van de luchtkwaliteit tot de Europese gezondheidsnormen voor NO2 in de stad rond 2020 realiseren. De Rotterdamse MobiliteitsAanpak zal langs de sporen 'volumebeheersing' en 'veranderen' in samenhang met de aanpak Nul Emissie Mobiliteit de mobiliteitstransitie in de bredere zin vormgeven. Het OV krijgt een prominentere rol in het centrum en de RET zal haar vloot volledig verduurzaamd hebben voor 2030. Daarnaast zal langzaam verkeer ruim baan krijgen, wordt parkeren in het centrum verder ontmoedigd en zal de tweejaarlijkse verdubbeling van het aantal beschikbare deelauto's in Rotterdam worden versneld.

Verder zullen verschillende instrumenten worden ontwikkeld om de mobiliteitstransitie toegankelijk te maken voor alle bewoners en de stadslogistiek opnieuw in te richten. De nieuwe mobiliteitsmix die ontstaat in het centrum zal niet alleen de luchtkwaliteit verbeteren en geluidshinder drastisch verlagen, maar ook anticiperend inspelen op de mobiliteitsopgaven van een steeds groeiende stad. Relatie tot het plangebied Het continueren van de stedelijke openbare Nassaukade in het plangebied is de missende schakel in het Maasparcours, het rondje Feijenoord wordt mogelijk door het realiseren van een autovrije openbare ruimte aan het water. Een centrale mobiliteitshub brengt meerdere verkeersstromen en voorzieningen samen, bij voorkeur in de huidige parkeergarage van Unilever die zich buiten het plangebied bevindt. De ontsluiting hiervan zal een doorzetting zijn van inrichting van de Nassaukade met een tweerichtingsverkeer naar de parkeergarage. Door gebruik te maken van een bestaande voorziening en het toevoegen van functies als collectieve fietsparkeervoorzieningen laat het autogebruik een beperkte footprint achter. Naast de functie van stalling kan het gebouw voorzien in aanvullende functies in de stadslogistiek zoals bijvoorbeeld deelauto's, pakketten, aantrekkelijk fietsparkeren, etc. waardoor de anonimiteit van een parkeergebouw een adres krijgt aan de kade.

Indien niet gebruik gemaakt kan worden van de bestaande parkeergarage is een alternatieve gebouwde parkeeroplossing in het plangebied nodig. Indien het een nieuwe parkeervoorziening betreft wordt deze ontsloten via de Roentgenstraat. De kade is autovrij, maar wel toegankelijk voor hulpdiensten. Onderzocht wordt op welke wijze ook (kleine) logistiek in het project georganiseerd kan worden. Het binnengebied is autoluw en toegankelijk voor hulpdiensten. In de profielen is rekening gehouden met de verplichte obstakelvrije route voor de brandweer en met voldoende ruimte voor opstelplaatsen. Ook voldoen de bochtstralen aan de draaicirkels voor blusvoertuigen. Tevens wordt ingezet op meer fietsen in plaats van autoparkeerplekken en worden de mogelijkheden onderzocht om deelauto's aan te bieden, zodat minder parkeerplekken gerealiseerd worden. De parkeernorm wordt aan de hand van slim dubbelgebruik naar beneden bijgesteld. De kade is autovrij maar de buitenste rand langs de kade is wel toegankelijk voor pakketdiensten. Onderzocht wordt op welke wijze ook (kleine) logistiek in het project georganiseerd kan worden. Het binnengebied is autoluw en niet toegankelijk. In de profielen is rekening gehouden met voldoende ruimte voor opstelplaatsen. De parkeersituatie en verkeersaantrekkende werking van het plan zijn onderzocht, dit wordt toegelicht in Ş5.10 Verkeer en parkeren.

Conclusie Het plan is in lijn met het parkeerbeleid van de gemeente Rotterdam. 2.3.6

Hoogbouwvisie 2019 Rotterdam

Vastgesteld op 16 oktober 2019 een daarbij behorend addendum zoals vastgesteld op 1 juni 2023

27

In de hoogbouwvisie is aangegeven waar, hoe en waarom hoogbouw in Rotterdam wenselijk is. De visie is een middel om tot kwalitatief goede hoogbouw te komen en schetst de ambities die de stad heeft op het gebied van het realiseren van hoogbouw die bijdraagt aan een aantrekkelijke stad. De hoogbouwvisie kent drie schaalniveaus: de stad, de straat en het gebouw. Op elk van de niveaus zijn er onderwerpen die relevant zijn voor hoogbouw. In de visie zijn op het niveau van de stad hoogbouwzones aangegeven. De grens van de hoogbouwzone voor de binnenstad blijft en wordt uitgebreid met Pompenburg en de omgeving Rijnhaven. Daarnaast worden nog drie gebieden toegevoegd waar ook hoogbouw mogelijk wordt gemaakt. Het gaat hier om Feyenoord City, Hart van Zuid en Alexanderknoop. De minimale grens van de definitie hoogbouw is 70 meter waarbij het gaat om de hoogte van de hoogste verdiepingsvloer. Deze grens is opgesteld in lijn met het Bouwbesluit. Dit betekent dat toetsing aan de hoogbouwvisie noodzakelijk is voor gebouwen die op grond van het Bouwbesluit als hoogbouw worden aangemerkt. Daarvan is sprake zodra de hoogste verdiepingsvloer boven de 70 meter is gelegen. Vanaf die hoogte gelden op grond van het Bouwbesluit andere normen met betrekking tot brandveiligheid, zoals ook beschreven in de hoogbouwvisie Indien sprake is van hoogbouw is toetsing aan de hoogbouwvisie aan de orde.

Aspecten als windhinder, bezonning, woonklimaat, bereikbaarheid, parkeren en inpassing in het bestaande stedelijk weefsel (bebouwing en openbare ruimte) zullen daarbij in de besluitvorming moeten worden afgewogen. Gebouwen die niet als hoogbouw worden aangemerkt, behoeven niet aan de Hoogbouwvisie getoetst te worden. Relatie tot het plangebied De Hoogbouwvisie stelt dat er sprake is van hoogbouw als een gebouw hoger is dan 70 meter. Uitgangspunt voor hoogbouw in Rotterdam is de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. De grens van de hoogbouwzone voor de binnenstad blijft en wordt uitgebreid met Pompenburg en de omgeving Rijnhaven. Daarnaast worden nog drie gebieden toegevoegd waar ook hoogbouw mogelijk wordt gemaakt. Het gaat hier om Feyenoord City, Hart van Zuid en Alexanderknoop. Het plangebied is in beginsel niet als locatie in een hoogbouwzone aangemerkt. Aangezien hoogbouw niet is toegestaan, wordt hoogbouw in planvorming niet toegepast. In de planregels is namelijk vastgelegd dat de hoogste verdiepingsvloer niet hoger mag zijn dan 70 meter. Op deze wijze is geborgd dat niet kan worden voorzien in hoogbouw zoals dat in de hoogbouwvisie is gedefinieerd. Conclusie Het plan valt niet onder de werkingssfeer van de hoogbouwvisie en vraagt daarmee niet verder om aandacht. 2.3.7

Afwegingskader bezonning

Vastgesteld op 9 september 2021 door de gemeenteraad In het Afwegingskader bezonning zijn kaders gesteld voor de effecten van bezonning van gevels van bestaande woningen als gevolg van nieuwe ontwikkelingen die met een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Nieuwe ontwikkelingen die 1,5 maal hoger zijn dan de gemiddelde hoogte binnen 1 maal de straal van de hoogte van die ontwikkeling, worden aan een stappenplan getoetst. Dat geldt ook voor nieuwe ontwikkelingen hoger dan 10 meter die liggen op een binnenterrein. Aan de hand van dat stappenplan wordt beoordeeld of de ontwikkelingen voldoen aan de gestelde kaders voor bezonning op bestaande woningen. Relatie tot ontwikkeling Om tot een goed evenwicht te komen tussen het beschermen van de kwaliteiten van de bestaande stad én het mogelijk maken van nieuwbouw in de stad, is er gekozen voor een afwegingskader. Het afwegingskader bezonning is een kader voor heel Rotterdam. Er ligt hier nadrukkelijk een link met de voorgenomen verdichting in de stad. Het afwegingkader hanteert 21 september als meetdatum en heeft als uitgangspunt minimaal 2 uur zon voor een woning. In eerste instantie wordt er kwantitatief gekeken naar de effecten op het aantal zonuren. Mochten er desondanks nog steeds toetspunten zijn die niet voldoen aan de uitgangspunten, dan kan er als laatste stap ook een kwalitatieve afweging gemaakt worden.

Het stappenschema ziet er

28

als volgt uit:

Bouwplan vraagt mogelijk nadere afweging op volgende criteria: * proportionele afweging * verdichting* afweging * typologische afwegtng Figuur 2.2: Stappenschema afwegingen bezonning (Afwegingskader bezonning gemeente Rotterdam)

Indien de laatste stap aan de orde is, dient een afweging gemaakt te worden of de voordelen van het nieuwbouwplan opwegen tegen de afname van bezonning van bestaande woningen. Daarbij moet deze afname afgewogen worden tegen de belangen van de nieuwbouw. Hierbij gaat het over een 'proportionele afweging', een 'verdichtingsafweging' en een 'typologische afweging'. Een besluit in deze stap kan op basis van één of een combinatie van deze drie afwegingen genomen worden. Conclusie In paragraaf 5.3 Bezonning wordt het aspect bezonning nader beschouwd. 2.3.8

Horecanota Rotterdam 2017-2021en bijbehorend horecagebiedsplan

Vastgesteld op 1 november 2016 door de gemeenteraad en 8 februari 2022 door het college In de Horecanota Rotterdam 2017-2021 ligt de nadruk op gebiedsgericht werken, een verdere vereenvoudiging van het vergunningstelsel, verfijning van de regels van handhaving en op stimulering van eigen initiatief.

29

In de Horecanota 2017-2021 zijn vier ambities opgenomen: »

»

«

«

Samen op zoek naar balans in de wijk: om te zorgen dat Rotterdam een aantrekkelijke, veilige stad is en vooral blijft, wordt gebiedsgericht gewerkt. Ieder gebied kent zijn eigen dynamiek, uitdagingen en ontwikkelopgaven. Daarnaast is het ook nodig om te bekijken hoe de bestaande horeca aansluit op de behoeften en ambities van de stad als geheel. Veerkrachtige binnenstad: Rotterdam heeft een aantrekkelijke binnenstad voor winkelend publiek en een gevarieerd horeca-aanbod dat aansluit op de zakelijke markt, op de wensen van (buitenlandse) bezoekers en een belangrijke bijdrage levert aan een aantrekkelijke woonomgeving voor bewoners. Rotterdam ontwikkelt de binnenstad als een vitale kwaliteitsplek voor ontmoeting, verblijf en vermaak. Daarom zet de stad zich samen met haar partners in om de binnenstad nog gezelliger en levendiger te maken. Een belangrijk doel daarbij is dat mensen er langer willen verblijven, ook na het winkelen of werken. Verantwoord ondernemerschap: Van ondernemers verwachten wij dat zij, nog meer dan een groot aantal al deed, verantwoordelijkheid nemen voor de effecten die hun inrichting en publiek op de omgeving kunnen hebben. Deze verantwoordelijkheid houdt niet op bij de voordeur van de inrichting of de grens van het terras.

Verantwoord omgaan met alcohol, contact onderhouden met de wijkagent en de lokale ondernemersvereniging, het schoon houden van de stoep en het tijdig informeren van de buren wanneer er een feestje plaatsvindt is, naast goed fatsoen, de verantwoordelijkheid die we van Rotterdamse ondernemers verwachten. Het is de manier waarop we de schaarse ruimte van de stad met elkaar delen. Rotterdam als laboratorium: De gemeente moedigt experimenteren aan, ook als het niet succesvol uitpakt. Het leren en opdoen van kennis en ervaring is essentieel om tot daadwerkelijk vernieuwende ideeën te komen. In de Horecanota 2017-2021 is de mogelijkheid opgenomen om tijdelijk af te wijken van bestaande wet- en regelgeving als dit experimenten in de weg staat. Uiteraard moet dit in goed overleg en mag de veiligheid en openbare orde niet in het geding komen.

Aanpak Een bruisende stad voor bewoners en bezoekers is een belangrijk uitgangpunt. Dit bereiken we met een aantrekkelijk en elkaar versterkend aanbod aan consumentendiensten. Zowel horeca, leisure als detailhandel behoren tot deze categorie. Een duidelijk zichtbare trend is de ontwikkeling van gebieden als 'place to be'. Op deze plekken komen verschillende functies samen, die het voor consumenten de moeite waard maken om er te verblijven. Een goede relatie en wisselwerking met detailhandel en leisure is dan ook nodig. Een belangrijk onderdeel van de Horecanota 2017-2021 is een koppeling met het detailhandelbeleid. In de stedelijke Detailhandelsnota en de gebiedsgerichte uitwerking daarvan, wordt de gemeentelijke ontwikkelvisie op winkelgebieden beschreven en vastgesteld. In winkelgebieden, in het bijzonder de binnenstad en grote centra, zijn ook de horeca- en leisurefuncties van groot belang. De beleving en aantrekkelijkheid worden juist bepaald door een goede mix van functies, die elkaar versterken. Om die reden is een aantrekkelijk horeca-aanbod als onderdeel van de toekomstbestendige winkelgebieden vaak zeer wenselijk. Terrassen zijn een essentieel onderdeel van een levendige, veerkrachtige (binnen)stad. Met het afgeven van een exploitatievergunning regelt de burgemeester de ligging, de afmeting en de openingstijden van een terras.

In Rotterdam geldt er daarom een basis kwaliteit voor terrassen, vertaald naar twee uitgangspunten: »

»

Balans in gebruik: het terras moet rekening houden met de andere functies van de openbare ruimte. Vrije ruimte is gewaarborgd en terrasmeubilair en -objecten blijven binnen de afmetingen van het terras; Rotterdam heeft een open, uitnodigende terrascultuur: het terras blijft deel uitmaken van de openbare ruimte en nodigt uit tot gebruik.

Relatie tot ontwikkeling Het plangebied is gelegen in de wijk Feijenoord. De gemeente Rotterdam heeft op 8 februari 2022 het 'Horecabeleidsplan Feijenoord 2022-2024' vastgesteld. Het plan is zowel een visie- als uitvoeringsdocument. De ambitie is om de wijk Feijenoord te ontwikkelen tot een groene, schone en maatschappelijk sterke woonwijk aan het water, waarbij veel bewoners naast hun werk actief zijn in de buurt. In gemengde wijken, buurten en/of straten is uitbreiding van horeca meestal mogelijk, waarbij

30

expliciet wordt gekeken of dit ondersteunend is aan c.q. een positieve werking heeft op de andere functies in de straat en/of buurt als geheel. Tenzij anders is bepaald zijn nieuwe inrichtingen mogelijk met ten hoogste een categorie 1 vergunning. Het moet in elk geval niet leiden tot een te grote druk van de horeca op de openbare orde en het woon- en leefklimaat. Categorie 1 (licht) Inrichtingen die in aanvulling op de voor hen geldende categorie 0: * * * * *

geopend zijn van 7.00 uur of tot 23.00 uur; een terras exploiteren van 07.00 tot 23.00 uur; en/of een gevelterras exploiteren van meer dan 3m uit de gevel en/of een overterras tot 23.00 uur; en/of alcoholhoudende drank schenken; en/of in een straat gevestigd zijn waar vrijgesteld exploiteren door de burgemeester is uitgesloten.

Categorie 2 (regulier) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 1: * * * * * *

geopend zijn vóór of vanaf 07.00 tot 01.00 Z 02.00 uur een terras exploiteren van 07.00 tot 01.00 / 02.00 uur; en/of kansspelautomaten aanwezig hebben; en/of amusement aanbieden, anders dan door middel van twee kansspelen; en/of gelegenheid bieden tot het roken van rookwaar met gebruikmaking van waterpijpen (shisha); en/of gelegenheid bieden tot het uitvoeren van seksuele handelingen anders dan tegen betaling.

Categorie 3 (middelzwaar) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 2: * *

24 uur geopend zijn; óf meer dan achtergrondmuziek willen produceren.

Categorie 4 (zwaar) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 3: * * *

24 uur geopend zijn; en meer dan achtergrondmuziek willen produceren; en/óf zaalverhuur aanbieden (minder dan 2500 bezoekers).

Categorie 4+ (buiten categorie) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 4: * grootschalige evenementen faciliteren (meer dan 2500 bezoekers) Figuur 2.3 Exploitatie categorieën (bron: Horecagebiedsplan Feijenoord 2022-2024)

Het voornemen bestaat om een gemengd programma te realiseren ten behoeve van maximaal 1.100 woningen en 17.000 m2 aan voorzieningen, in de vorm van horeca aan de kade, werk- en bedrijfsruimte voor lokale ondernemers, culturele of maatschappelijke invulling als stedelijke trekker, wijkgerichte winkels en/of dienstverlening en kantoorruimte in de bestaande bebouwing. De horeca is aan de kade beoogd en zal binnen categorie 1,2 dan wel 3 van het horecabeleidsplan vallen. Het geldende horecagebiedsplan houdt nog geen rekening met de beoogde herontwikkeling van het plangebied. In het thans in voorbereiding zijnde horecagebiedsplan zal dit wel het geval zijn en zal horeca worden ingepast, zodat een levendige stadswijk kan worden gecreeërd. De terrassen zullen voldoen aan de kwaliteitseisen die in de horecanota zijn opgenomen. In de planregels is opgenomen dat er voldoende vrije doorloopruimte moet overbliven. Daarnaast is in de planregels van het bestemmingsplan is geborgd dat de geluidbelasting van de horeca (en de daarbij behorende terrassen) beperkt is door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting. Daarnaast is in het verkeerskundig onderzoek rekening gehouden met de maximale verkeersaantrekkende werking waaronder eventuele horeca. Op deze manier sluit de ontwikkeling aan bij de ontwikkelrichting voor Kop van Zuid.

Conclusie Het plan is in lijn met hetgeen wordt beoogd met de horecanota en het in voorbereiding zijnde horecagebiedsplan. 2.3.9

Detailhandelsnota Rotterdam 2017 en gebiedskoers 2022-2025

Vastgesteld in 2017 door de gemeenteraad Met het detailhandelsbeleid zet Rotterdam in op een krachtige, toekomstbestendige winkelstructuur, waarbij de consument centraal staat. De binnenstad is het belangrijkste winkelgebied van Rotterdam en draagt met al haar voorzieningen en kwaliteiten bij aan de aantrekkingskracht van Rotterdam als geheel. City Lounge is de leidraad voor de ontwikkeling van de binnenstad; dat wil zeggen dat de binnenstad het visitekaartje van Rotterdam is. Detailhandel is één van de belangrijkste functies die de binnenstad voor consumenten tot een recreatieve bestemming maakt maar het kan niet zonder de samenwerking met andere voorzieningen zoals horeca, leisure, dienstverlening en een aantrekkelijke buitenruimte. Voor de

31

te onderscheiden gebieden is een gebiedskoers opgesteld. Relatie tot ontwikkeling In de gebiedskoers Detailhandel 2022-2025 Feijenoord is aangegeven dat in het stedelijk detailhandelsbeleid de focus voor detailhandel specifiek ligt op de toekomstbestendige winkelconcentraties. Daarom wordt nieuwe verspreide detailhandelsvestiging buiten deze winkelgebieden wordt als ongewenst getypeerd. De winkelgebieden in Feijenoord voorzien in zijn algemeenheid grotendeels in de eigen behoefte en zijn daarmee complementair aan elkaar. Waar de Beijerlandselaan/Groenehilledijk naast een functie voor het directe gebied ook bezoekers van buiten trekt, hebben de centra Vuurplaat, Entrepot en Groenezoom lokale rol voor de dagelijkse boodschappen dus de lokale consument uit Feijenoord. Door het verschil in functie kunnen deze winkelgebieden naast elkaar bestaan. Dit wordt in Feijenoord nog aangevuld met gemixte gebieden waar een brede verschijning van dienstverlening, ambachten, winkels en bijvoorbeeld horeca is te vinden. De koers is om de verschillende typen in haar kracht te houden, waardoor de gebieden naast elkaar kunnen bestaan en elkaar versterken. In de stedelijke ontwikkelingen is de vergrootte invloedsfeer van het centrum steeds meer zichtbaar.

Door de ontwikkelingen op de Wilhelminapier en Katendrecht ontstaat naast de bestaande winkelgebieden een nieuw type winkelconcentratie, wat meer de verbinding krijgt met het centrum en vanuit een grotere regio consumenten zal aantrekken. Naar verwachting zal Feijenoord daarmee een extra mogelijkheid krijgen voor een winkelconcentratie waar bezoekers van buiten door worden aangetrokken. De locatie is niet aangewezen als winkelconcentratiegebied. Met dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in een detailhandelfunctie. Eventuele winkels kunnen enkel als ondergeschikte functie voorkomen. Dit sluit aan bij de koers die is vastgelegd in de Detailhandelsnota Rotterdam. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Nota Detailhandel. 2.3.10 Werklocaties 2030: kantoren en bedrijfsruimte Op 12 maart 2020 heeft de gemeenteraad de Nota kantoren en de Nota bedrijfsruimte vastgesteld. Kantoren Doel van het beleid is om richting te geven aan de ontwikkeling van de Rotterdamse kantorenmarkt, door: »

het versterken van de nieuwe economie door concentratie van kantoren op zes locaties met de beste bereikbaarheid en verblijfskwaliteit, en ontwikkeling van specifieke clusters op vijf andere locaties; « een goede balans tussen vraag en aanbod door introductie van een Rotterdamse ladder (zodat snel duidelijk is of er een markttechnische onderbouwing is voor nieuwbouw); » het stimuleren van verduurzaming van de kantorenvoorraad en -omgeving (minimaal energielabel C). Bedrijfsruimte Doel van het beleid is om voldoende bedrijfsruimte in Rotterdam te waarborgen - en richting te geven aan de ontwikkeling van bestaande en nieuwe bedrijfslocaties: 1.

2.

3.

Behouden en zo goed mogelijk benutten van bedrijfsruimte: a. De totale omvang van de voorraad bedrijfsruimte wordt behouden en zo efficiënt mogelij benut; b. Bedrijfsruimte in de wijken wordt zoveel mogelijk behouden; c. Nieuwe bedrijventerreinen krijgen een plek in de regio; Functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet: a. Ruimte-extensieve en zware bedrijvigheid wordt ingepast aan de rand van de stad of in de regio, arbeidsintensieve en lichte bedrijvigheid behoudt een plek in de stad; b. Op bedrijventerreinen met een transformatieopgave wordt ingezet op woonwerkgebieden met behoud van (vervangende) werkgelegenheid. Stadsgebonden bedrijvigheid: a. Focus op vestiging van bedrijven die vanwege hun klanten- en werknemerskring een direct relatie hebben met de stad, en op: b. Kleinschalige datacenters (digitalisering), city hubs en XS-warehouses (ecommerce),

32

incubators en bedrijfsverzamelgebouwen ('de nieuwe economie'). 4. Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen: a. Focus op verduurzaming (energietransitie, circulariteit en klimaatadaptatie), en op: b. Verbetering van de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde en van de multimodale bereikbaarheid. Het nieuwe Rotterdamse beleid sluit aan op de Strategie Werklocaties van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), waarin de regiogemeenten afspraken hebben gemaakt over de programmering van kantoren, bedrijfsruimte en detailhandel. De Nota Bedrijfsruimte vormt samen met de Nota Kantoren 2020 en de Nota Detailhandel 2017 een totaalbeleid voor werklocaties in Rotterdam. Dit samenhangende beleid dient onder meer als basis voor gemeentelijke investeringen in de lokale economie. Relatie tot het plangebied In de wijk Feijenoord zijn geen kantorenconcentratiegebieden aanwezig. Dit betekent dat het plangebied van dit bestemmingsplan in het Rotterdamse kantorenbeleid als overig gebied is aangemerkt. Buiten de concentratiegebieden is de kantoorontwikkeling gericht op lokaal georiënteerde dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid, bijvoorbeeld in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw. Voor bedrijven die doogroeien is het ondernemingsklimaat van de concentratiegebieden meer geschikt.

Om te voorzien in lokaal georienteerde dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid wordt dergelijke bedrijvigheid met voorliggend bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt. In de planregels is vastgelegd dat - de bestaande monumentale bebouwing uitgezonderd - uitsluitend kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2 per vestiging zijn toegestaan voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat. Daarbij zorgt de transformatie van het voormalige bedrijventerrein naar een woon-werkgebied ervoor dat de kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd en de gebruiks- en belevingswaarde toeneemt. Opgemerkt wordt dat het Brug en Kade gebouw gehandhaafd blijft en dat daar conform het geldende bestemmingsplan bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 2 worden toegestaan alsmede zelfstandige kantoren. Het verlies aan bedrijventerrein wordt elders gecompenseerd (zie ook paragraaf 2.2.2). Op deze manier is het bestemmingsplan in lijn met de uitgangspunten van het beleid. Conclusie Het behoud van de mogelijkheden van het Brug en Kade gebouw en de beoogde transformatie van De Kaai is in lijn met het gemeentelijke beleid. 2.3.11 Sportnota 2021 + Vastgesteld in 2021 door het college In de sportnota staan de ambities op sportgebied voor de komende paar jaar. De gemeente ziet in 2026 Rotterdam als een wereldse sportstad.

Met inspirerende internationale topsport. Waar Rotterdammers van alle leeftijden op hun eigen manier met plezier sporten en bewegen. In de Sportnota 2021+ staan de doelen die Rotterdam heeft met sporten en bewegen. Voor de komende jaren. De belangrijkste punten van het sportbeleid zijn: » «

Zorgen dat regelmatig sporten en bewegen normaal is; Rotterdammers van alle leeftijden stimuleren om te sporten en te bewegen. Met extra aandacht voor groepen die nu niet veel sporten. » Werken aan toekomstbestendige sportvoorzieningen die multifunctioneel gebruikt kunnen worden. » De waarde van sportverenigingen voor de stad behouden en ze versterken. « De komende jaren topsportevenementen naar de stad halen. Bijvoorbeeld de start van de Tour de France en de Youth Olympic Games. » In 2026 binnen het TeamNL centrum Metropool minimaal vier door NOC*NSF erkende nationale topsportprogramma's. In traditionele en/of nieuwe Olympische of Paralympische sporten. Relatie tot ontwikkeling Het voornemen bestaat om een gemengd programma te realiseren ten behoeve van maximaal 1.100 woningen en 17.000 m2 aan voorzieningen, in de vorm van horeca aan de kade, werk- en bedrijfsruimte voor lokale ondernemers, culturele of maatschappelijke invulling als stedelijke trekke, wijkgerichte winkels en/of dienstverlening en kantoorruimte in de bestaande bebouwing. De culturele of

33

maatschappelijke invulling als stedelijke trekke biedt ruimte voor sport en spel. Sportvoorzienìngen worden expliciet toegestaan. Sport en spel kan op deze manier onderdeel uitman van het gemengde programma en gestimuleerd worden. Conclusie De ontwikkeling draagt bij aan de uitgangspunten van het sportloelekl

34

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Inleiding

De Kop van Feijenoord is een bijzondere plek in de stad Rotterdam. Meer dan een eeuw was het een afgesloten terrein waar voorheen een margarinefabriek in bedrijf was. Inmiddels is zijn de bedrijfsactiviteiten beeïndigd en is de milieuvergunning in getrokken. Het gebied staat nu ook wel bekend als 'De Kaai' als erkenning van de markante locatie aan de Maas. De komende jaren verandert De Kaai in een woon-, werk- en beleefplek aan het water. De monumentale uitstraling blijft, maar het gebied wordt uitgebreid met maximaal 1.100 woningen en 17.000 m2 aan niet-woonfuncties.

3.2

Opzet van het plan

De gemeente Rotterdam is samen met de projectontwikkelaar overeengekomen om gezamenlijk een integraal plan te maken voor de herontwikkeling van de voormalige Unilever fabriekslocatie. De uitgangspunten en ambities voor de ontwikkeling van het gebied zijn vastgelegd in een ambitiedocument welke op 17 januari 2023 door het college is vastgesteld. Het Ambitiedocument is als Bijlage 3 Ambitiedocument De Kaai bij de toelichting opgenomen. Het ambitiedocument heeft als doel een verkennend overzicht te geven van de invulling van de stedelijke opgaven. Gemeentelijk beleid en uitgangspunten vormen het kader. Daarbinnen is een eerste afstemming geweest met sectoren binnen de gemeente, zoals stedenbouw, monumenten, landschap, wonen en economie. De bestaande brug en kade zijn geen onderdeel van de planvorming, maar worden wel meegenomen met dit bestemmingsplan. De bestaande functies worden gehandhaafd. Het niveau van voorzieningen in de wijk Kop van Feijenoord is relatief laag. Dit is te verklaren door te kijken naar de huidige invulling en transitie van de hele wijk. Het gebied is in essentie nog steeds in ontwikkeling, met tot voor kort drie grote industrieterreinen, en veel onbenutte ruimtes, waardoor de relatieve dichtheid van de wijk laag is vergeleken met bijvoorbeeld sommige stadswijken ten noorden van de rivier.

Hierdoor is de hoeveelheid mensen vaak nog onvoldoende om veel hoogstedelijke buurtvoorzieningen te kunnen ondersteunen. Met de groei van de wijk, zal ook het voorzieningenniveau moeten meegroeien om alle bewoners te bedienen. Het plangebied vormt een schakelstuk in de ontwikkeling van de wijk Kop van Feijenoord, door slim om te gaan met verdichten op deze locatie met de juiste passende voorzieningen kan het gebied een significante bijdrage leveren aan een wijk die zich soms vergeten voelt ten opzichte van de rest van de stad, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteiten die ze heeft. Zo kan een stukje verborgen stad vol met historie zich eindelijk openbaren naar de buurt, wijk en stad. De gemeente Rotterdam is samen met de eigenaar overeengekomen om gezamenlijk een integraal plan te maken voor de herontwikkeling van de voormalige Unilever fabriekslocatie. De uitdagingen daarbij zijn: « » » » «

De leefbaarheid staat onder druk Gefragmenteerde sociale en ruimtelijke structuur Eenzijdig woning- en voorzieningenaanbod Geïsoleerde ligging en knelpunten voor langzaam verkeer Klimaatverandering en buitendijkse ligging

Een ontwikkeling ter plaatse van het plangebied biedt -in lijn met de beleidsdoelstellingen- enerzijds kansen voor verdichten, vergroenen en verbinden om zo de locatie ruimtelijk en programmatisch beter te verankeren in de stedelijke netwerken. Wonen Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om maximaal 1.100 woningen te realiseren. Het ambitiedocument gaat uit van de volgende verdeling van segmenten van het woningaanbod: » «

100Zo Sociale huur; 5007o Middensegment koop en huur;

35

« »

2707o Vrije sector koop en huur; 1307o Top segment koop en huur.

Vanwege het hoge aandeel sociale huurwoningen in de wijk Feijenoord (circa 90oZo) is het aandeel sociaal kleiner en het aandeel middensegment groter. Zo kan de woningvoorraad in de wijk Feijenoord meer in balans komen. Het aandeel middensegment faciliteert - conform de ambities uit het collegeakkoord 2022-2026 - de doorstroming in de wijk. Voorzieningen (niet-wonen) Een deel van het toe te voegen programma bestaat uit niet-woonfuncties. Dit betreft onder andere de programmering van de kade, maar ook het huisvesten van commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen binnen het plangebied. In totaal wordt er in ieder geval gedacht aan de volgende invulling van het voorzieningenprogramma: » « » »

Horca aan de kade; Werk- en bedrijfsruimtes voor lokale ondernemers, startups en maakindustrie en kantoorruimte in de bestaande bebouwing; Mogelijke culturele of maatschappelijke invulling als stedelijke trekker; Wijkgerichte winkels en/of dienstverlening.

Openbare ruimte De ligging van het plangebied aan de Nieuwe Maas is een grote kans om groene plekken en bijzondere openbare ruimtes toe te voegen aan de stad. Op dit moment is de kade niet openbaar toegankelijk. Het uitgangspunt is om de kade openbaar te maken voor publiek en in te richten als een aantrekkelijke plek om te verblijven. De ambitie is om de kade autovrij te maken. Bij de monding Nassauhaven is de ambitie om een getijdenpark te realiseren. Naast de kade als buitenkant van het plangebied, zal ook het binnengebied tussen de bouwbokken een doorwaadbaar en toegankelijk gebied worden, gericht op langzaam verkeer. Zo wordt het plangebied voorzien van een fijnmazig netwerk en ontstaat er verbinding tussen de Nieuwe Maas en het overige deel van de wijk Feijenoord. Duurzaamheid Duurzaamheid komt op verschillende manieren terug in de ontwikkeling van de Kaai. Zowel in de bouw van woningen als in het ontwerp van de buitenruimte speelt duurzaamheid een prominente rol. De ambitie is om circulair en natuurinclusief te bouwen en energieneutrale woningen te realiseren. De woningen worden aan het warmtenet aangesloten. De buitenruimte zal klimaatadaptief worden ingericht. De kade en de daken worden deels vergroend. Deze maatregelen helpen bij het tegengaan van hittestress in het gebied.

Deze maatregelen staan in het ambitiedocument beschreven en hiermee zal rekening worden gehouden bij de verdere uitwerking van het plan in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor het aspect bouwen. Ook wordt rekening gehouden met de buitendijkse ligging van het plangebied. In het ontwerp van de Nassaukade wordt een waterkerende functie ingebouwd en de nieuwbouw wordt op een veilige peilhoogte van 4.00 meter boven NAP gerealiseerd. Daarnaast worden maatregelen getroffen om overtollig water op te vangen en/of indien nodig af te voeren. In paragraaf 5.12 wordt hier nader op ingegaan.

3.3

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De Kaai sluit middels een basement aan op de hoogte van de omliggende gebouwen in de wijk en refereert aan wand van het huidige fabriekscomplex. Dit basement bestaat uit circa 5 bouwlagen (circa 15 tot 20 meter bouwhoogte). De onderste laag of lagen van dit basement kunnen een afwijkende (hogere) hoogte krijgen voor niet-woonfuncties.

36

Legenda voetafdruk van gebouwen

Verhoogde buitenruimtes

Belangrijkste assen

Bestaande gebouwen Stedclijk Waterfront

Groen

Water Front

muil ļi ŕnstr&at

:ipti]dr Hrïi

Figuur 3.1: Ambitiekaart stedenbouwkundige structuur (bron: Ambitiedocument De Kaai)

De doorsnedes in figuur 3.2 laten duidelijk zien dat de nieuwe ontwikkeling een verhoogd maaiveld heeft. De ontwikkeling ligt namelijk een meter hoger dan de kade. Dit moet de kans op toekomstige overstromingen tegen gaan. De doorsnedes uit figuur 3.2 laten ook duidelijk zien dat de nieuwe ontwikkeling zich goed verhoudt ten opzichte van het imposante bruggebouw. Zo wordt de prominente plek en aanzicht behouden.

37

Doorsnede AA

Figuur 3.2: Doorsnedes (bron: Ambitiedocument De Kaai)

Stedenbouwkundige uitgangspunten De voormalige fabriek wordt publiek toegankelijk gemaakt. De gesloten hekken verdwijnen en de kade wordt weer publiek domein. De kade wordt kwalitatief verbeterd en vergroend en waar nodig wordt de kade versterkt. Ook wordt er ruimte gereserveerd voor een getijdenpark ter hoogte van Nassauhaven.

38

Figuur 3.3: Doortrekken van de kade Å groenstructuur (bron: Ambitiedocument De Kaai)

De ontwikkeling spiegelt zich aan de historische structuur van het gebied en ligt logisch in zijn omgeving. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande historische structuren. De oorspronkelijke structuur vormt de basis van de nieuwe opzet en vormt het uitgangspunt voor de nieuwe verkaveling van bouwblokken, straten en pleinen. Een deel van de historisch waardevolle bebouwing wordt behouden en ingepast in het ontwerp.

39

Figuur 3.4: Historische verankering (bron: Ambitiedocument De Kaai)

Door de historische structuur aan te houden wordt het plan opgedeeld in zeven zones. Deze zones refereren ook naar de oorspronkelijke, historische functie indelingen, zoals expedities, energieopwekking, productie en kantoor.

40

Figuur 3.5: Zones (bron: Ambitiedocument De Kaai)

Het oorspronkelijke labyrint van straatjes, steegjes en doorgangen geldt als inspiratie voor het fijnmazig netwerk dat over het plan heen wordt gelegd. Dit netwerk verbindt de totale ontwikkeling en zorgt er tevens voor dat het gebied goed aansluit op de omgeving. De IJsgang en de Multiplexgang vormen hierin de primaire verbindingen. Daarnaast vormen stegen en passages complementaire ruimtes en sferen.

41

Figuur 3.6: Fijnmazig netwerk (bron: Ambitiedocument De Kaai)

De ontwikkeling wordt door het netwerk van straten en steegjes en pleinen verder opgedeeld in percelen. Deze gelden als basis voor de verschillende gebouwvolumes en refereren eveneens aan de historische deelgebieden van de fabriek.

42

Figuur 3.7: Percelen (bron: Ambitiedocument De Kaai)

Deze sequentie van buitenruimtes hebben een specifieke thematiek en dragen bij aan het versterken van de identiteit. Het Brandweerplein is traditioneel de opstelplaats van de brandweer en kan een combinatie worden van een tijdelijke waterberging met schaduwrijke actieve plek met sport en spel. Er is een bijzondere aandacht voor een goede relatie tussen binnen en buiten, vooral op plekken waar er stedelijke functies in de plint zijn gesitueerd. Met een goed vormgegeven overgangszone kan er een graduele overgang naar de openbare ruimte worden gemaakt, die uitnodigt om op verschillende manieren te worden gebruikt.

43

Figuur 3.8: Sequentie van pleintjes en hofjes (bron: Stedenbouwkundig plan)

Het basement refereert aan de historische bebouwing en vormt een aaneengesloten geheel. Dit bouwdeel is de plek waar ruimte wordt geboden voor innovatieve woonconcepten zoals gestapelde stadswoningen, lofts en atelierwoningen. Ook vind je in de plint flexibele werkplaatsen, atelierruimtes, expositieruimtes en verhoogde stadspleinen. De ontwikkeling sluit middels een basement aan op de hoogte van de omliggende gebouwen in de wijk en refereert aan wand van het huidige fabriekscomplex. Dit basement bestaat uit circa 5 bouwlagen (circa 15 meter bouwhoogte). De onderste laag of lagen van dit basement kunnen een afwijkende grotere hoogte bevatten voor niet-woonfuncties.

44

Figuur 3.9: Basement (bron: Stedenbouwkundig plan)

Bovenop het basement wordt een gevarieerd daklandschap gerealiseerd dat refereert aan het huidige daklandschap van het fabriekscomplex. Dit daklandschap zal bestaan uit bouwvolumes met rechte, schuine, afgesneden en/of getrapte hoeken. Het zoekgebied in hoogte waarin dit daklandschap wordt gevormd zit tussen de 4 bouwlagen en 7 bouwlagen. Er zijn ook een aantal hoogteaccenten aangewezen die varieren tussen de 50 en 73 meter. Het gevarieerde daklandschap creëert ruimte voor verscheidenheid in woningen, doorzichten en een silhouette dat zich verhoudt tot de grote diversiteit van gebouwen van de margarinefabriek.

45

Figuur 3.10: Daklaag (bron: Stedenbouwkundig plani

In de nieuwe buurt wordt voorzien in een aantal specials, waaronder een aantal hoogteaccenten. De hoogteaccenten verhouden zich in positie en hoogte tot bijzondere gebouwen of plekken in de omgeving zoals bijvoorbeeld de hef en het bruggebouw. En er dient een balans gevonden te worden qua verhoudingen tussen de bouwhoogtes van deze bijzondere hoogteaccenten, het bruggebouw als icoon en het ensemble van De Kaai als geheel. Het zoekgebied en de ambitie voor de bouwhoogte van de hoogteaccenten is circa 50 meter. Vanuit beleid is hoogbouw niet toegestaan, de maximaal mogelijke bouwhoogte is daarmee circa 73 meter waarbij de verdiepingsvloer van de hoogste verdieping niet hoger is dan 70 meter. De maximale bouwhoogte is vooralsnog 73 meter. Deze bouwhoogte sluit aan bij de hoogbouwvisie, Bouwbesluit en het stedenbouwkundig plan (zie bijlage 2). De bestaande, historische gebouwen, zoals het bruggebouw, de pindakaaspotten, compressor hal, het monument en de emballagehal vormen het unieke erfgoed. In het kader van de omgevingsvergunning voor het aspect bouwen zal worden bepaald op wat voor manier dit erfgoed een speciale plek kan krijgen in het plangebied en welke bijzondere functies er zullen worden toegewezen. De monumentale bebouwing is vanuit wet- en regelgeving beschermd.

De beeldbepalende delen binnen het plangebied zijn voorzien van een dubbelbestemming 'Cultuurhistorie' (zie paragraaf 5.2), zodat de beeldbepalende kenmerken van deze bebouwing voor zover dat wenselijk is blijft behouden.

46

Figuur 3.11: Monumentale voorgebouw Å bijzondere gebouwen (bron: Stedenbouwkundig plan)

Er zal worden onderzocht welke relicten (fragmenten van historische gebouwen) in het plan te zijn hergebruiken. Hetzelfde geldt voor historische bouwdelen en materialen. Zo zal bijvoorbeeld worden gekeken of onderdelen van het leidingennetwerk, de buizen en de silo's kunnen worden hergebruikt als relicten en smaakmakers, bijvoorbeeld in combinatie met groen of duurzaamheidsmaatregelen.

47

Figuur 3.12: Industriële ornamentatie (bron: Stedenbouwkundig plani)

De structuur van de ontwikkeling is helder opgebouwd, met een duidelijk herkenbare plint. Deze plint refereert in zijn verschijningsvorm aan het oorspronkelijke silhouet van de fabriek. Hier zijn ook de meeste publieke en collectieve functies ondergebracht. Zoals bijvoorbeeld ateliers, werkplaatsen, museum en horeca. De afwijkende verschijningsvorm zal in de latere stadium gestalte krijgen, mogelijk denkbare manieren om dit te doen: afwijkende openingen, materialisering, een groene wand of subtiele rand.

48

Figuur 3.13: Herkenbare plint als fabriekse laag (bron: Ambitiedocument De Kaai)

Het plan bestaat uit verschillende samengestelde stadsblokken. De ontwikkeling wordt bewust verdicht om recht te doen aan het compacte, dichte karakter van het historische complex. De verschillende percelen vertellen ieder op subtiele wijze een eigen verhaal en refereren naar de historie en historische functie van de specifieke plek. De percelen zijn duidelijk afleesbaar en verschillen onderling van functie, verschijningsvorm, daklandschap en buitenruimte.

49

Figuur 3.14: Identiteit per perceel (bron: Stedenbouwkundig plan)

Door gebruik te maken van bijzondere bouwvormen zoals snedes, sparingen en uitkragende bouwdelen wordt er een link gelegd met het bestaande gebouw ?De Brug?. wordt de beschikbare ruimte maximaal benut, ontstaat er meer openbare ruimte op de begane grond en worden de forse volumes opgeknipt naar meer menselijke proporties. Dit geeft de wijk een levendig, bijzonder en uitdagend karakter, waar bewoners en bezoekers kunnen genieten van de openbare ruimte en bijzondere architectuur

50

Figuur 3.15: Verbijzondering gebouwdelen (bron: Stedenbouwkundig plan)

In navolging van het ambitiedocument is een en ander nader uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, zie bijlage 2. Het document beschrijft de ambities, randvoorwaarden en planregels voor de verdere ontwerpuitwerking van de verschillende onderdelen: het ontwerp van de gebouwen, de openbare ruimte en het landschap. Het stedenbouwkundig plan wordt gebruikt als ruimtelijke en programmatische leidraad tijdens het ontwerptraject en is gebruikt als onderlegger voor het bestemmingsplan. De volumes en het daklandschap zien eruit zoals in figuur 3.16 is weergegeven.

51

Figuur 3.16: Plankaart daklandschap en bouwhoogten (bron: Stedenbouwkundig plan De Kaai)

Duurzaamheid, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit Duurzaamheid is een belangrijk voor de leefbaarheid in Rotterdam. Duurzaam bouwen is dan ook integraal onderdeel van de ontwerpopgave. In paragraaf 5.12 Duurzaamheid wordt nader beschreven op welke wijze hier invulling aan wordt gegeven. Daarnaast wordt ook aandacht besteed aan natuurinclusief bouwen en het toekomstbestendig bouwen. Dit betekent dat rekening wordt gehouden met de flora en fauna bij de inrichting van het plangebied en tevens expliciet rekening wordt gehouden met het groen inrichten van het plangebied en hittestress. Maatregelen Klimaatadaptatie » » » « » » » « » »

reduceren verhard oppervlak plantvak (infiltratieveld) watervasthoudende sponsbodem waterplein ondergrondse waterberging waterbergende fundering onder straat Z parkeren infirltratie en transportriool zichtbare afwatering naar open water Groene daken Hergebruik regenwater

52

Maatregelen natuurinclusiviteit » » » « » » » «

Bomen met bijdrage aan biodiversiteit gelaagde vegetatie en diversiteit in vegetatie groene daken geveltuin natuurlijke oever nestgelegenheden voor insecten vogelvriendelijke toepassing van glas nestgelegenheden voor vogels en vleermuizen

3.4

Juridische planbeschrijving

Bestemmingsregels Gemengd Inleidende regels De inleidende regels bevat de begripsbepaling en de wijze van meten. Het artikel 'begrippen' geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Het artikel 'wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen moeten worden gemeten. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en dienen qua bouwhoogte te voldoen aan de opgenomen maatvoeringsaanduidingen. Ook zijn parkeervoorzieningen binnen deze bestemming mogelijk. Ter plaatse van de overkragende bebouwing is een aanduiding opgenomen, zodat deze bij de bestemming 'Bedrijf behorende bebouwing ook is toegestaan. Bedrijf Ter plaatse van de bedrijfsbestemming zijn de reeds toegestane bedrijfsactiviteiten conserverend bestemd waarbij de toegestane milieucategorie is bijgesteld naar maximaal categorie 2. Ter plaatse van de aanduiding "kantoor" zijn - in lijn met de huidige planologische mogelijkheden - zelfstandige kantoren toegestaan. Het betreft bestaande kantoorbebouwing, te weten de kantoorgebouwen “de Brug” en “de Kade”. Waarde - Archeologie In de regels zijn ter bescherming van de archeologische waarden in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen.

Voor de gronden met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' geldt dat voor bouw- en graafwerkzaamheden dieper dan 3,0 meter beneden NAP en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan, een omgevingsvergunning voor het "uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" benodigd. Voor de gronden met de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie 3' is een omgevingsvergunning nodig wanneer het gaat om bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 200 m2. Verkeer - Verblijfsgebied De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen voor voorzieningen ten behoeve van wandelen, verblijven en spelen, zoals trottoirs, voetpaden en trappen alsmede voorzieningen voor rijdende en stilstaande voertuigen, zoals rijstroken, fietspaden, parkeerplaatsen. Ook zijn voorzieningen in de vorm van groen en water toegestaan alsmede horeca en daarbij behorende terrassen. Ter plaatse van de bestaande (te behouden) bebouwing zijn twee specifieke bouwaanduidingen opgenomen, zodat de bestaande bebouwing is toegestaan. Horeca is alleen toegestaan buiten de vrijwaringszone behorend bij de Nieuwe Maas. Algemene regels Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels.

Het gaat hier om de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels, algemene

53

procedureregels en de overige regels. In de 'overige regels' is de voorwaardelijke verplichting voor het parkeren opgenomen. Overgangs- en slotregels Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.

54

Hoofdstuk 4

Water

4.1

Beleidskader

4.1.1

Rijksbeleid

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Het Nationaal Waterplan (2016-2021) bevat de hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het ruimtelijk beleid. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. 4.1.2

Provinciaal beleid

De provincie ziet het als haar rol om te zorgen dat gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging maken van de hoogwaterrisico's. Gemeenten worden gevraagd bij nieuwe ontwikkelingen en herstructureringen in buitendijkse gebieden een inschatting te maken van het slachtofferrisico bij overstromingen en te verantwoorden hoe zij daarmee zijn omgegaan. Het beleidskader is opgenomen in de Provinciale Visie ruimte en mobiliteit en in de Provinciale Verordening Ruimte. De provincie heeft een Risico Applicatie Buitendijks ontwikkeld, die gemeenten hierbij kunnen gebruiken. 4.1.3

Regionaal beleid

Het college van B&W heeft in februari 2019 het Rotterdams Weerwoord vastgesteld. Het Weerwoord is het Rotterdamse antwoord op de klimaatverandering. Als stad in de delta van Nederland met een dalende bodem is Rotterdam kwetsbaar voor de gevolgen van klimaatverandering. Klimaatadaptatie, het aanpassen van Rotterdam aan die verandering, is nodig. Want de gevolgen van extremer weer raken iedereen. Om hevige regenval, maar ook langdurige droogte en hitte, grondwater onder- en overlast en bodemdaling aan te pakken zijn sneller en meer ingrepen noodzakelijk in openbaar gebied en op particulier terrein. Door nu actie te ondernemen, kan schade in de toekomst worden beperkt. Tegelijk is flexibiliteit nodig om de aanpak bij te kunnen stellen op basis van nieuwe inzichten. Het Rotterdams Weerwoord richt zich vooral op maatregelen op wijkniveau. 4.1.4

Gemeentelijk beleid

Gemeentelijk rioleringsplan Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Rotterdam 2021-2025 is een wettelijk verplicht meerjarenbeleidsplan, dat alle aspecten op het gebied van de grondwater- en rioleringstaken van de gemeente Rotterdam behandelt. Het plan is in overleg met de waterkwaliteitsbeheerders opgesteld. Voor de planperiode 2021-2025 heeft Rotterdam vijf doelen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Een goed functionerend stedelijk watersysteem voor een aantrekkelijke stad Klimaatbestendig stedelijk watersysteem Robuust grondwatersysteem Actieve communicatie en participatie Innovatie, digitalisering en automatisering

55

Hemelwaterverordening en waterberging Het klimaat verandert, extreem weer komt steeds vaker voor. Daardoor neemt de kans op overlast en schade door hevige neerslag toe. Om de stad voor te bereiden op een extremer klimaat zijn de volgende regelingen ingesteld: « »

Bestaande situaties: de Hemelwaterverordening voor het afkoppelen van verharding van bestaande gebouwen en terreinen. Nieuwbouw: de eis van 50 mm waterbergen bij nieuwbouw in de Verordening Beheer Ondergrond Rotterdam (VBOR).

4.2

Samenwerking met de waterbeheerder

De gemeente Rotterdam werkt in overleg met alle betrokken waterbeheerders aan een gemeenschappelijke procedurele en inhoudelijke invulling van de Watertoets en de waterparagraaf. Conform de Watertoets heeft de gemeente in algemene zin overleg gevoerd met de waterbeheerders. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard en is gelegen in de nabijheid van een oppervlaktewater. De gemeente Rotterdam (Stadsbeheer, afdeling Water) is de rioolbeheerder. Op basis van de Keur verlenen de waterschappen vergunningen voor werken op, in en rond watergangen en waterkeringen en voor werken die de waterhuishouding beïnvloeden. Daarnaast heeft het hoogheemraadschap een waterbeheerprogramma opgesteld. Waterbeheerprogramma 2022-2027 In dit programma beschrijft het hoogheemraadschap zijn visie en ambities voor het waterbeheer. Naast de wettelijke taken heeft het hoogheemraadschap voor de periode 2022-2027 ook specifieke ambities en doelen. Deze worden in aan de hand van de volgende drie thema's uiteengezet: 1.

2.

3.

Een veilige en aantrekkelijke leef- en werkomgeving voorbereid op de verandering van het klimaat. Door de omgeving aan te passen aan het veranderende klimaat blijft het mogelijk om de taken in de toekomst goed uit te voeren. Het vasthouden van regenwater kan helpen verdroging te bestrijden, de waterkwaliteit te verbeteren en wateroverlast te voorkomen. Waar nodig zullen ook dijken versterkt moeten worden. Een duurzaam waterschap voor de wereld van morgen. Het hoogheemraadschap wil de eigen bijdrage aan klimaatverandering verkleinen en het hergebruik van grondstoffen vergroten. In samenwerking met andere partijen wil het hoogheemraadschap ook een bijdrage leveren aan de verbetering van de waterkwaliteit en de vergroting van de biodiversiteit. Water en waterschap als onderdeel van de samenleving. Het hoogheemraadschap staat in dienst van de gebruikers en wil vanuit die verbondenheid samen aan de wateruitdagingen werken. Tevens wil zij graag het waterbewustzijn vergroten en het versterken van participatie. Digitalisering en innovatie speelt daarbij een steeds belangrijkere rol.