[24bb003027] Bijlage 1 behorende bij 24bb003041 over ontwerpbestemmingsplan Folkert Elsingastraat

Gemeente Rotterdam

ONTWERPBESTEMMINGSPLAN

Folkert Elsingastraat

Folkert Elsingastraat

Rotterdam

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0599.BP2227FolkElsinga-on01

07-06-2022

concept

22-11-2022

voorontwerp

15-11-2023

ontwerp

projectnummer: 080401.20211492

opdrachtleider: I. de Feijter

vastgesteld

2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2 1.3

Ligging plangebied

5

Geldend bestemmingsplan

6

1.4

Leeswijzer

6

Beschrijving van het plangebied

7

2.1

Huidig gebruik

7

2.2

Toekomstige situatie

9

Beleidskader

13

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3 3.1

Nationaal beleid

13

3.2

Provinciaal beleid

15

3.3

Gemeentelijk beleid

19

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

27

Vormvrije mer-beoordeling

27

4.2

Verkeer en parkeren

27

4.3

Wegverkeerslawaai

32

4.4

Water

33

4.5

Luchtkwaliteit

40

4.6

Bedrijven en milieuzonering

41

4.7

Externe veiligheid

47

4.8

Bodem

49

4.9

Archeologie en cultuurhistorie

50

4.10

Ecologie

50

4.11

Duurzaamheid

54

4.12

Schaduwhinder

55

4.1

4.13

Planologisch relevante kabels en leidingen

56

Juridische planbeschrijving

57

5.1

Inleiding

57

5.2

Opbouw regels

57

5.3

De bestemmingen

57

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

59

6.1

Economische uitvoerbaarheid

59

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Bijlage 2 Akoestisch onderzoek inrichtingslawaai Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek Bijlage 5 Waterbodemonderzoek Bijlage 6 Memo stikstofberekening Bijlage 7 Aerius berekeningen Bijlage 8 Quickscan ecologie Bijlage 9 Oplegnotitie ecologische quickscan

3

Bijlage 10 Bijlage 11 Regels Hoofdstuk 1

Nader vleermuisonderzoek Memo bezonning INLEIDENDE REGELS

87

Artikel 1

Begrippen

87

Artikel 2

wijze van meten

91

Hoofdstuk 2

BESTEMMINGSREGELS

Artikel 3

93

Groen

93

Artikel 4

Sport - Sport- en speelterrein

94

Artikel 5

Tuin

95

Artikel 6

Verkeer - Verblijfsgebied

96

Artikel 7

Wonen - 1

97

Artikel 8

Waarde - Archeologie

98

Hoofdstuk 3

ALGEMENE REGELS

101

Artikel 9

Anti-dubbeltelregel

101

Artikel 10

Algemene bouwregels

102

Artikel 11

Algemene afWijkingsregels

103

Artikel 12

Overige regels

104

Hoofdstuk 4

OVERGANGS- EN SLOTREGELS

105

Artikel 13

Overgangsrecht

105

Artikel 14

Slotregel

106

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De initiatiefnemer heeft de kantoorpanden aan de Folkert Elsingastraat verworven. Samen met een visie die is ontwikkeld om het gebied te transformeren naar een gebied waar wonen, ontmoeten en sporten samenkomen, is dit de aanleiding geweest om deze ontwikkeling te starten. De ontwikkeling voorziet in de verplaatsing van de verouderde sportfaciliteiten, die nu aan de Folkert Elsingastraat liggen, naar het sportcomplex, en de realisatie van een nieuw wooncomplex aan de Folkert Elsingastraat. De ontwikkeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan. De functie Wonen is niet toegestaan. Door de woningontwikkeling veranderen tevens de contouren van het bestaande sportveld. Dit betekent dat een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied grenst aan de oostzijde aan de groenstrook langs de Koningslaan. De noordzijde van het plangebied wordt begrenst door De Waghemakerestraat. De zuidzijde grenst aan de Folkert Elsingastraat. De westzijde grenst aan de woningen aan de Folkert Elsingastraat en het sportveld van de Trekvogels.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2021)

5

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is 'Lage Land - Oosterflank' vastgesteld op 3 oktober 2019. Binnen het plangebied gelden de bestemmingen 'Kantoor', 'Water', 'Sport - Sport- en speelterrein' en 'Groen'. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waterstaat Waterstaatkundige functie'. Het realiseren van woningen is in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Het Lage Land - Oosterflank' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied en het voorgestelde bouwplan. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 3 het relevante beleidskader beschreven. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de sectorale aspecten. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

6

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plangebied

Huidig gebruik

huidige situatie Het plangebied is gelegen in de Rotterdamse wijk Lage Land op het grensgebied met de Prinsenland. Deze wijken maken onderdeel uit van het stadsdeel Prins Alexander. De eerste ontwerpen voor Het Lage Land zijn vanaf 1953 ontwikkeld, op basis van de theorieën van de CIAM beweging. De ruimtelijke opzet met de uitgangspunten voor functiescheiding en dominante auto-infrastructuren zijn niet meer van deze tijd. Het kantoorgebouw aan de Folkert Elsingastraat 3 - 9 is gebouwd in 1990 en is daarmee in vergelijking met de wijk nog relatief jong. De naast gelegen indoorskihal en boksschool zijn begin jaren '70 als gymzaal en zwembad neergezet en zijn dus bijna 50 jaar oud. Het cluster van bebouwing en de sportfaciliteiten aan de Folkert Elsingastraat vormen op stedenbouwkundige schaal een belangrijke spil in de samenhang van de wijk. Herontwikkeling van het sportcluster aan de Folkert Elsingastraat kan mogelijk een stimulans zijn voor een actiever en socialer Lage Land.

1 -'

j

I 'rins-A ķxander

Het Lage Land in 1965 (in zwart locatie plangebied)

Het Lage Land in 1975 (in zwart locatie plangebied)

7

Het plangebied is rood gemarkeerd. Op de eerste afbeelding is te zien waar het plangebied ligt binnen de stad Rotterdam. Op de tweede afbeelding is te zien waar het plangebied ligt ten opzichte van het Lage Land en op de laatste afbeelding is te zien wat de precieze afbakening van het plangebied is.

Figuur 2.1: Luchtfoto plangebied in vogelvlucht

8

Huidig gebruik In de huidige situatie is de Folkert Elsingastraat een diverse straat met vele verschillende functies en typologieën waarin eigenlijk een stedenbouwkundige samenhang ontbreekt. Zo staat er aan het begin van de straat (ten opzichte van de Koningslaan) aan de zuidkant een zes verdieping tellend appartementencomplex gebouwd in 2008. Daartegen over staat het kantoorpand dat door HD (een projectontwikkelaar) is verworven. Verderop in de straat naast het andere appartementencomplex staat een elf verdiepingen tellende woontoren uit 2008. Tegen het einde van de straat staan drie kantoorgebouwen van twee verdiepingen hoog die uit de jaren '80 komen. De eerste twee zijn onderdeel van één ensemble en zijn vrij gesloten qua architectuur. Het derde kantoorgebouw oogt vriendelijker door andere gebruikte materialen. Daar weer tegenover staan drie nieuwe drie onder één kap woningen. Ten noorden van de drie onder één kap woningen, de boksschool, indoorskihal en het uit 1990 stammende kantoorgebouw ligt de korfbalvereniging Trekvogels en een sportveld. Deze locatie ligt redelijk verstopt. Enerzijds, omdat deze aan het zicht is onttrokken door de onlogische stedenbouwkundige structuur van het geheel en anderzijds doordat deze locatie omringt is met een watergang waar dichte begroeiing voor staat.

2.2

Toekomstige situatie

Introductie De woningontwikkeling bestaat uit het realiseren van een viertal nieuwe woongebouwen. Deze woongebouwen zijn op een overdekte stallingsgarage voor de auto's en fietsen van de toekomstige bewoners gepositioneerd. Het kantoorpand, de indoorskihal en boksschool gaan ruimte maken voor de nieuwe woningontwikkeling. De indoorskihal en boksschool zullen verplaatst worden richting de korfbalvereniging.

De woningontwikkeling De vier woongebouwen die worden geplaatst, ontstaan door het openknippen van een gesloten bouwblok. De compositie bestaande uit 4 stroken van verschillende hoogtes geeft ruimte aan een meer intiemere binnentuin bovenop de stallingsgarage die bijdraagt aan een groene rustgevende woonomgeving. In de vier woongebouwen is een woonprogramma gepland van 257 tot maximaal 275 woningen. In de woongebouwen kan, onttrokken aan het zicht, op de begane grond geparkeerd worden. Hier is ruimte voor circa 165 auto's. In de twee gezamenlijke fietsenstallingen is ruimte voor circa 625 fietsen. De vier nieuwe woongebouwen hebben elk een andere hoogte. De hoogste, het woongebouw tegen de Koningslaan aan heeft een hoogte van 44 meter en telt 14 verdiepingen. Hiermee is deze toren gelijk aan de al bestaande toren aan de Prinsenlaan, één bouwblok verderop. Het tweede haakse woongebouw heeft 11 verdiepingen. De twee parallelle woongebouwen zijn beide zes lagen hoog. Het centrum-kwadrant tussen de Waghemakerestraat, Koningslaan, Prinsenlaan en de park-as is van origine een onderdeel van het centrum met ruimte voor werkgelegenheid en wijkvoorzieningen, zoals sport en onderwijs. De afgelopen 20 jaar is er veel leegstand in de gebouwen waar gewerkt kon worden. Vanaf de jaren '00 zijn de eerste leegstaande kantoorgebouwen getransformeerd naar woningbouw.

Vanaf die periode is afscheid genomen van de strikte scheiding van functies en wordt voor dit centrum-kwadrant gezocht naar een centrum tuinstedelijke mix van wonen, werken, voorzieningen en recreëren. De gemeente vindt het belangrijk dat sportvoorzieningen, onderwijs, gezondheidszorg en welzijn dicht in de buurt aanwezig blijven. Daarnaast staat de gemeente voor een enorme woningbouwopgave, waarbij Rotterdam kiest voor het toevoegen van woningen in de nabijheid van voorzieningen, waarbij er tegelijkertijd een impuls gegeven kan worden aan de voorzieningen. De ontwikkeling aan de Folkert Elsingastraat met woningbouw en vernieuwing van de sportvoorzieningen past dus goed in dit beleid. De bestaande woongebouwen uit de jaren '00 tussen de Folkert Elsingastraat en de Prinsenlaan hebben verschillende hoogtes variërend tussen de 20- en 49 meter. Met deze hoogtes en de toevoeging van de nieuwe woongebouwen wordt het kwadrant met sport, onderwijs en welzijn verder gemarkeerd en verbonden als onderdeel van het hart van het Lage Land en tegelijkertijd ontstaat er een speels stedelijk weefsel dat goed past langs een grootschalige structuurlijn als de Koningslaan.

9

Figuur 2.1: Impressie beoogde ontwikkeling

Figuur 2.2: Impressie beoogde ontwikkeling gezien vanaf de Koningslaan

Op de hoek Folkert Elsingastraat - Koningslaan is eventueel ruimte voor een kleine zorggerelateerde maatschappelijke functie zoals een fysiotherapeut of huisartsenpraktijk. In de overige plinten aan de Folkert Elsingastraat zijn woningen gepland die een directe ontsluiting hebben met het maaiveld, waarmee ook de sociale controle wordt vergroot. De persoonsingangen voor de appartementen bevinden zich om die reden aan alle zijden van de woningontwikkeling.

10

De indoorskihal en boksschool Onderdeel van het plan is de verplaatsing van de indoorskihal en de boksschool richting de Waghemakerestraat. Het is de bedoeling dat deze op het sportcomplex een nieuwe accomodatie krijgen. De indoorskihal en de boksschool zullen elk circa 500m2 nodig hebben. Ook ontstaat er een nieuwe looproute tussen de Folkert Elsingastraat en de Waghemakerestraat. Bij de herinrichting van de sportvelden wordt ruimte gerealiseerd voor georganiseerde sporten, waarbij wedstrijden en trainingen worden gespeeld, en niet-georganiseerde sporten, zoals hardlopen en bootcamps. Bij de herinrichting van het gebied wordt een deel van de bestaande watergangen gedempt. De compensatie wordt in het peilgebied teruggebracht.

11

12

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: » » » » » » » »

dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: » » »

Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: » » » »

Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening.

13

Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (geconsolideerde versie 2020)

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.

Toetsing Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Rotterdam past binnen het rijksbeleid.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m2 bvo. Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de boordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing stedelijke ontwikkeling Woningbouw in de beoogde omvang kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu geen woningen mogelijk. Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. Bovendien zijn 22.150 woningen nog niet regionaal toegedeeld. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Rotterdam ook meer woningen nodig zijn.

14

Toegestane woningvoorraadgroei volgens Woningbehoefteraming 2021

īoebedce/a

2021 t/m 2025

2026 t/m 2030

Toeger:a,-« worirgvso^raasgraei

"oegestare woni ngvoo,ra3dgroe

Totaal 2021 t/m 2030 Tcegertane worn ngvoorraa dg roe:

Toegestane a aroapaciteit

Albİ055e*".VB0rd

1 650

1400

3 050

3 965

Drccrtateder

3.6S0

2.950

6 800

8.640

G oeree-Ovcrfìakkee

1.350

1150

2.500

3.250

Ha ac tanden

40.250

40.550

80 9DC

105.170

-(oekscie l/Vaord

1.900

1.500

3.300

4.290

Hollans Riinianc

14.350

12.500

27 4SC

35.585 19.850

Midden-Holland

7.750

5.750

14.500

-legio Rotterdam

3LSS0

29.200

61. ISO

79.495

Noç provinciaal toe te tie ie n

11.500

10.550

22 ISO

28.795

Zuid-Holland

115.150

106.650

221-8DG

288.340

Figuur 3.1 Gewenste Woningvoorraadtoename regio Rotterdam (bron: WBR 2021) Regionale afspraken en woningbehoefteraming In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2019) is (mede op basis van een eerdere prognose) afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 30.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. Voor Rotterdam betekent dat een afname van het aantal sociale huurwoningen. De hogere prognose van de WBR 2021 is aanleiding om de regionale afspraken te actualiseren. Kwalitatieve behoefte Naast de evidente kwantitatieve behoefte voorziet het bouwplan in woningen in het middensegment. Op een goed ontsloten locatie in een groene omgeving wordt een woongebouw ontwikkeld met een hoogstedelijke uitstraling.

Conclusie De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2022)

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant:

15

Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: » » » » » »

Bouw naar behoefte; Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; houdt rekening met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid; Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving; Bouw voldoende betaalbare woningen.

Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Toetsing De ladder is in paragraaf 3.1.3 doorlopen. Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Rotterdam.

Ruimtelijke kwaliteit De provincie stuurt op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, als onderdeel van de kwaliteit van de leefomgeving. Ruimtelijke kwaliteit is het evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning op een positieve manier bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Ruimtelijke kwaliteit begint met het kiezen van de juiste plek voor nieuwe ontwikkelingen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Toetsing In dit geval is sprake van 'inpassing' binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is een binnenstedelijke transformatie: het kantoorgebouw wordt gesloopt en vervangen door een appartementengebouw en de sportgebouwen krijgen een nieuwe locatie in het plangebied. De transformatie van een bestaande locatie past binnen het provinciaal beleid. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving doordat een leegstaande kantoorlocatie wordt getransformeerd naar woningen in combinatie met de ontwikkeling van openbare ruimte waar beweging wordt gestimuleerd.

Op basis van de provinciale kwaliteitskaart zijn alleen de lagen van de ondergrond en van de stedelijke occupatie van toepassing op het plangebied. De woningen en woonomgeving worden energieneutraal/energiezuinig en klimaatrobuust ontwikkeld.

3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie maart 2022)

In samenhang met de omgevingsvisie is de omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor het bestemmingsplan.

16

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. 2.

3.

4.

5.

6.

7.

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b. sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. Specifieke regels voor de gebiedstypen als bedoeld in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d.

6.9e, 6.9f en 6.9g, worden in acht genomen tenzij een zwaarwegend openbaar belang hieraan in de weg staat. Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van: a. duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt; b. wegnemen van verharding; c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij » aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering; » indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast.

Lid 8 tm 12 zijn voor deze ontwikkeling niet relevant.

Toetsing Relevante richtpunten voor deze locatie in de stad zijn: » »

ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van de stad; ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.

Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'steden en dorpen'. Met de ontwikkeling is

17

sprake van verdichting binnen bebouwd gebied. Ook wordt de ontwikkeling ingepast in de bestaande stedelijke groenstructuur waarbij de watergangen elders in worden gerealiseerd. Bij de ontwikkeling dient zorggedragen te worden voor behoud van het veen en het beperken van de bodemdaling in het gebied.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1.

2.

3.

4.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Toetsing De ontwikkeling is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van stadsregio Rotterdam en vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Er zijn in Rotterdam voldoende sociale huurwoningen. Dit is regionaal ook afgestemd. In dit project wordt juist ingezet op het middensegment, waar stadsbreed veel vraag naar is.

Artikel 6.35a Risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte.

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. Toetsing Zie paragraaf 4.4.

Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

18

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Rotterdam (2021)

De omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening. Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt. De omgevingsvisie gaat uit van 5 langetermijndoelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei: »

»

»

»

»

Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties. Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening.

Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van onze stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes. Rotterdam maakt gezond leven voor alle inwoners in de stad mogelijk. Dit doen we door gezondheidsbevordering (stimuleren van gezond gedrag) en gezondheidsbescherming (bescherming tegen negatieve externe effecten, zoals slechte luchtkwaliteit en geluidsbelasting). Woningen hebben een gezond binnenklimaat en bestaan uit gezonde (bouw)materialen. De gemeente zet zich in op een betere en gezonde levensverwachting voor Rotterdammers in alle gebieden. De ruimtelijke keuzes dragen hieraan bij. Zo nodigt de fysieke leefomgeving Rotterdammers uit tot een vitaler leven door meer te spelen, bewegen en sporten. In en rondom de gezonde stad is voldoende biodiversiteit.

Toetsing In de omgevingsvisie valt de locatie binnen Alexander tot Zuidplein. In dit gebied worden veel nieuwe woningen gebouwd. Naast de bouw van woningen, mogen goede voorzieningen niet ontbreken. Met voorliggende ontwikkeling wordt verouderd vastgoed vervangen door nieuwe, duurzame bebouwing, dit sluit aan bij de omgevingsvisie. Met de herinrichting van de sportvelden wordt ruimte geboden om te sporten. De openbare ruimte wordt ingericht op bewegen en sporten.

19

3.3.2

Woonvisie, koers naar 2030, agenda tot 2020 (2016)

In de gemeentelijke Woonvisie: Rotterdam 2030 is de algemene behoefte beschreven aan woningen in Rotterdam. De gemeente Rotterdam groeit. Het inwonertal zal in 2030 uitkomen op 675.000 inwoners. Naast de bevolkingsgroei zal ook het aantal huishoudens toenemen. Om aan de groeiende vraag te voldoen heeft Rotterdam de volgende doelen gesteld: »

»

»

Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren. Dit wordt gedaan door de woonvraag te accommoderen van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials, het creëren van een meer gedifferentieerd woningbestand en Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen. De basis op orde houden door het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidsproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Toetsing Eén van de wensen in de woonvisie voor 2030 is dat in 2030 het aantal middeldure en dure woningen toegenomen is. Rotterdammers kunnen hierdoor doorgroeien en hoeven niet langer voor een groter huis de stad uit te trekken. De beoogde ontwikkeling voorziet in de bouw van middeldure woningen, dit sluit aan bij de woonvisie.

3.3.3

Addendum Woonvisie 2030: Thuis in Rotterdam (2019)

Met het Rijk is eind 2018 voor de metropoolregio Rotterdam/Den Haag een actieplan vastgesteld waarmee het Rijk en de regio versneld aan de behoefte van 100.000 woningen in de periode tot 2020-2025 willen voldoen. In 2019 ondertekende de gemeente samen met andere regiogemeenten, de Maaskoepel, de woningcorporaties en de Provincie Zuid-Holland het Regioakkoord, met daarin woningmarktafspraken voor de regio als geheel en gemeenten afzonderlijk. Dit regioakkoord vormt de basis voor het Addendum Woonvisie 2030. Het Addendum vervangt de teksten over de ontwikkeling van de woningvoorraad en duurzaam bouwen in de Woonvisie 2030. De Agenda 2022 in het Addendum vervangt de Agenda 2022 in de Woonvisie 2030. De nieuwe agenda bevat meer maatregelen voor de korte termijn. De kern van het Addendum Woonvisie 2030 is de realisatie van duizenden extra nieuwbouwwoningen en het onnodig slopen van woningen. Ook is in het Addendum meer aandacht voor het betaalbaar verduurzamen van woningen. Met het Addendum wil de gemeente de woningvoorraad in Rotterdam nog beter laten aansluiten bij de behoefte van Rotterdammers. De gemeente streeft naar een evenwichtig woningaanbod dat aansluit bij de samenstelling van de bevolking.

Uit het woningbehoefteonderzoek dat de gemeente samen met de andere gemeenten in de regio heeft uitgevoerd blijkt dat er in Rotterdam een tekort is in het middensegment en het hogere segment, terwijl Rotterdam een relatief hoog aandeel woningen in het sociale segment heeft. Met alle ingrepen die in het Addendum zijn beoogd zal in Rotterdam in 2030 ongeveer 58 procent van de totale woningvoorraad sociaal zijn. In absolute aantallen blijven er altijd meer sociale woningen dan huishoudens in de sociale doelgroep.

20

De gemeente hanteert tot en met 2025 de volgende segmentering voor het totale gemeentelijke woningbouwprogramma: 20oZo in het sociaal segment, 3507o in het middensegment, 30o7o in het hoger segment en 1507o in het topsegment. Vanuit de gemeente wordt er voorbereid, om vanaf 2026 als volgt te bouwen: 2507o in het sociaal segment, 4007o in het middensegment, 2007o in het hoger segment en 1507o in het topsegment. De nieuwbouw richt zich vooral op ouderen (levensloopbestendig), studenten/jongeren en sociale stijgers.

Toetsing In het plangebied worden woningen ontwikkeld die aansluiten op de woningbehoefte. Er worden voornamelijk woningen in het middensegment gerealiseerd. Dit sluit aan bij het addendum van de woonvisie.

3.3.4

Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen (2021)

Het voorliggende beleid heeft een belangrijk doel: het realiseren van woonkwaliteit ten behoeve van een toekomstbestendige woningvoorraad. In het Nieuw Kwaliteitsbeleid Wonen staat dat minimale woninggrootte waaraan moet worden voldaan afhankelijk is van het woonmilieu waar de locatie is gelegen, van het type woning dat wordt gebouwd en van de vraag of het binnen de invloedssfeer van een OV-knooppunt is gelegen. Het plangebied wordt in de Woonvisie en in het kwaliteitsbeleid aangemerkt als een groenstedelijk woonmilieu. In het Kwaliteitsbeleid Wonen zijn er normen opgenomen voor wonen in een groenstedelijk woongebied en in het Subcentra van Lage Land. De gebruiksoppervlakte voor appartementen is dan minimaal gemiddeld 60 m2. De woningen zijn nooit kleiner dan 50 m2. Een belangrijk aspect vanuit het kwaliteitsbeleid is de collectiviteit. Hoe dit wordt ingevuld is sterk afhankelijk van bijvoorbeeld de locatie en doelgroep. Verder is flexibiliteit een belangrijk thema: gebouwen moeten toekomstbestendig zijn. Het Kwaliteitsbeleid Wonen geeft ruimte voor afwijkende gebruiksoppervlakten als voor de doelgroep studenten, jongeren of ouderen wordt gebouwd en er sprake is van een innovatief woonconcept waarbij in het woongebouw collectieve functies worden gerealiseerd. In dit concept staat de ontmoeting centraal.

Naast de individuele woningen is het gebouw zo ontworpen dat mensen worden uitgenodigd om elkaar te ontmoeten op de extra brede galerijen en op de gezamenlijke daktuin.

Toetsing Om diversiteit in het woningaanbod aan te brengen en voor de doelgroepen starters en ouderen kwalitatief goede woningen te ontwikkelen in het middensegment is er voor gekozen ook woningen tussen de 50 en 60 m2 te realiseren. Deze woningen zijn van goede kwaliteit en naast een eigen buitenruimte zijn er ook collectieve buiten- en binnenruimtes in het gebouw. Door de woningen te laten variëren in oppervlakte tussen de 50 en 120 m2 ontstaat er een grote differentiatie in aanbod en prijzen, wat aansluit bij de wensen van de beoogde doelgroepen.

3.3.5

Vuistregels Bouwen in de uitbreidingswijken en kleine kernen

De Rotterdamse Vuistregels zijn een overzicht van het ruimtelijk beleid van de gemeente. Voor de locatie zijn de Vuistregels Bouwen in de uitbreidingswijken en kleine kernen van toepassing. De volgende vuistregels zijn voor herontwikkeling van de Folkert Elsingastraat met name van toepassing: » » » » » » »

Versterken bestaande kwaliteiten van de wijk Woningdifferentiatie en woonkwaliteit Behoud groene karakter Veranderende mobiliteit Plinten met hoge kwaliteit Duurzame gebouwen Kwaliteit in de tijdelijke situatie en tijdens de bouw

Toetsing In het ontwerp van de ontwikkeling is aangesloten bij de bovenstaande vuistregels. Zo is de ontwikkeling passend in de structuur van de wijk. De bestaande woongebouwen uit de jaren '00 tussen

21

de Folkert Elsingastraat en de Prinsenlaan hebben verschillende hoogtes variërend tussen de 20- en 49 meter. Er worden nieuwe woningen toegevoegd aan de woningvoorraad van de stad wat bijdraagt aan de woningdifferentiatie. In het plangebied wordt bijgedragen aan het behoud van het groene karakter door de herinrichting van de sportvelden, realiseren van tuinen bij woningen op de begane grond en de binnentuin van de appartementen.

3.3.6

Welstandsnota

De welstandsnota Rotterdam is vastgesteld door de gemeenteraad en is op 11 oktober 2012 in werking getreden. Het projectgebied is gelegen binnen de locatie die is aangewezen als 'stedelijk groengebied'. De locatie grenst aan de gebieden 'stempel- en strokenbouw' en 'projecten na 1985' (zie figuur 3.4) en kent een regulier welstandsniveau. Voor ontwikkelingen op deze locaties is het van belang dat ze voldoen aan de criteria die gelden ten aanzien van: » » »

ruimtelijke inpassing; verschijningsvorm; materiaal, kleur en detaillering.

Voor alle drie de criteria geldt dat de ontwikkeling moet passen bij de oorspronkelijke bebouwing en dat de verschijningsvorm moet passen bij de openbare ruimte.

A/C

KRALINGENì CROOSWIJK

PRINS ALEXAND

historische linten en kernen

tuindorpen

niet-planmatige uitbreidingen

stempel- en strokenbouw

stedelijke villagebieden

planmatige stedelijke uitbreidingen

woningbouw 1970-1985

centrummix

stedelijke knooppunten

haven- en bedrijventerreinen

rivierlocaties

stedelijke groengebieden

kantorenlocaties

ovenge groengebieden

O

projecten na 1985

Figuur 3.4 Uitsnede gebiedstypen welstandsnota (rode cirkel ligging plangebied)

22

Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'stempel- en strokenbouw'. Daarnaast valt het gebied in het welstandsniveau 'regulier'. Het reguliere welstandsniveau is van toepassing op het grootste deel van het grondgebied van Rotterdam. De niet-uitzonderlijke cultuurhistorische betekenis en de beperkte ruimtelijke dynamiek van deze gebieden rechtvaardigen het reguliere welstandsniveau. Desalniettemin zijn deze gebieden, veelal woonwijken, de drager van het stedelijke weefsel en moeten ook als zodanig verzorgd worden. In dit gebied is sprake van een ‘open verkaveling’ (een herkenbaar ensemble van bebouwingsstroken die herhaald worden) of een ‘halfopen verkaveling’ (gesloten bouwblokken samengesteld uit losse bebouwingsstroken met open hoeken). In de stedenbouwkundige opzet worden de lange lijnen als uitgangspunt genomen. Bestaande lijnen worden opgepakt en vormen de structuur voor de nieuwe wijk.

Conclusie De uitgangspunten van het ontwerp passen binnen de gestelde welstandskaders. Het bouwplan wordt gedurende de omgevingsvergunningsfase aan de welstandscommissie voorgelegd. Deze toetst het plan aan de geldende welstandscriteria.

3.3.7

Actieplan Middenhuur

In het Actieplan Middenhuur staan de kaders waaraan ontwikkelingen in het middenhuursegment aan moeten voldoen. Voor de woningen die in het middenhuursegment worden ontwikkeld gelden de volgende voorwaarden: » » » »

De woningen moeten minimaal gemiddeld 60 m2 gbo zijn. In het geval van innovatieve woonconcepten met veel gemeenschappelijke ruimten kan hiervan worden afgeweken. Prijsgrenzen voor middeldure huurwoningen liggen tussen C764,- en C1.075 (prijspeil 2022); De woningen dienen minimaal 15 jaar in dit prijssegment te worden geëxploiteerd; De maximaal gemiddelde aanvangshuur is C950,- (prijspeil 2019).

3.3.8

Actieplan Middenkoop

Na het Actieplan Middenhuur, is ook het Actieplan Middenkoop opgesteld. Het doel van dit actieplan is het behoud en uitbreiding van het middenkoopsegment in Rotterdam. Middenkoopwoningen zijn woningen met een verkoopprijs tussen C 210.000 en C 355.000 (prijspeil 01-01-2022). Voor woningen die in dit segment worden ontwikkeld gelden de volgende voorwaarden: »

»

Er wordt ten minste 3007o in het middensegment gerealiseerd bji projecten vanaf 70 woningen en waar nog geen overeenkomsten of vastgestelde afspraken zijn, en/of waar een vergunningsaanvraag wordt gedaan na 1-7-2022; Er geldt een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding.

3.3.9

Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+

Het verkeer- en vervoersbeleid voor de stad Rotterdam is vastgelegd in het Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017-2030+. Het plan is op 11 mei 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam. Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: » » »

de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk

23

vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt » -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert- steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. Stimuleren van fiets en ov binnen de Ring; 2. een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht; 3. regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; 4. aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; 5. versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; 6. geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; 7. gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; 8. slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict; 9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Toetsing De beoogde locatie ligt op loopafstand van het metrostation Prinsenlaan die het plangebied verbindt met de stad. Het metrostation bevindt zich op circa 900 meter loopafstand. Onder de bebouwing en in de plint van het gebouw wordt een fietsenstalling gerealiseerd. Hierdoor wordt het de bewoners makkelijk gemaakt om de fiets of van het OV gebruik te maken.

3.3.10 Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 (2021) In februari 2018 is de beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 vastgesteld. De afgelopen jaren zijn veel bouwvergunningen afgegeven waarin de parkeereis voor de auto en de fiets op basis van deze regeling is berekend. Bij het werken met de beleidsregeling uit 2018 bestaan er soms onduidelijkheden waardoor een verduidelijking en juridische aanscherping van de beleidsregeling nodig is. De nieuwe beleidsregeling geeft een realistischer en op de toekomst gerichter beeld van de verwachte parkeerbehoefte bij nieuwe bouwontwikkelingen. Het geldende beleid is de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022.

Planspecifiek Aan de parkeereis voor fietsen kan worden voldaan door deze in een gezamenlijke stalling uit te voeren. Hiervoor gelden de volgende normen: Soort woning (m2 gbo)

Aantal fietsparkeerplaatsen

Appartement «40 m2

2

Appartement 40 tot 65 m2

2

Appartement 65 tot 85 m2

3

Appartement 85 tot 120 m2

3

Appartement ž120 m2

4

Rij- en vrijstaande woningen

5

Studentenhuizen

1 per kamer

Het plangebied valt op basis van de beleidsregeling Parkeernormen onder gebiedstype C. Het aantal autoplaatsen moet op basis van onderstaande tabel worden berekend.

24

Tabel 4.1 Normentabel auto woonfunctie

Woonfunctie (m' gbo)

Aantal autoparkeerplaatsen per woning Gebiedstype A hcogstedelijk gebied

Gebiedstype B stadswijken

Gebiedstype C overig gebied

ć 40 m2

0,10

0,10

0,10

40 tot 65 m2

0,40

050

0,60

65 lot 85 m2

0,60

080

1,00

85 tot 120 ma

1,00

1 00

1,40

a 120 m2

1,20

1.20

1,80

In het ontwerp is rekening gehouden met de normen uit de beleidsregeling.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling goed past binnen het gemeentelijke beleid en bijdraagt aan de gestelde ambities met betrekking tot woningbouwopgave en versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

25

26

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: » » »

de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. »

»

Door het bevoegd gezag moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.

Onderzoek en conclusie Gezien de omvang van het project wordt de ontwikkeling gezien als een stedelijke ontwikkelingsproject (categorie D.11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.). De drempelwaarden van deze categorie worden overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aangesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte omvat van 200.000 m2 of meer. Daarvan is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die de genoemde drempelwaarden niet overschrijden toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan in het stedelijk gebied en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling die is opgesteld voor dit plan (bijlage 1). Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen uitgebreide plan-of project m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Wel dient door het bevoegd gezag voorafgaand op het besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning een besluit genomen moeten worden op de m.e.r.-beoordeling.

4.2

Verkeer en parkeren

Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022). Voor de te hanteren norm ligt het plangebied in zone C.

27

Verder biedt het gemeentelijk parkeerbeleid in bepaalde situaties mogelijkheid tot vrijstelling van de parkeernormen. Bijvoorbeeld door een gunstige ligging ten opzichte van openbaar vervoer of de inzet van deelmobiliteit. Het gemeentelijk parkeerbeleid schrijft ook fietsparkeernormen voor, in appartementsgebouwen mogen de fietsparkeerplaatsen in een gezamenlijke stalling uitgevoerd worden.

Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt ontsloten door de Folkert Elsingastraat. Dit is een erftoegangsweg waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De weg sluit in oostelijke richting aan op de Koningslaan en de Prinsenlaan, vanaf waar het hoofdwegennet van Rotterdam kan worden bereikt. Langzaam verkeer Langs de Folkert Elsingastraat liggen voetpaden. Fietsverkeer deelt de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Er zijn geen aparte fietsstroken aanwezig. Aan de Koningslaan zijn wel aparte fietspaden aanwezig. Openbaar vervoer Het plangebied is bereikbaar per metro of bus. Op 650 meter loopafstand bevindt zich halte Koningslaan en op 600 meter lopen de halte Van Heukelomstraat. Het dichtstbijzijnde metrostation is Prinsenlaan (circa 900 meter loopafstand, 735 meter hemelsbreed), waar metrolijnen A en B halteren.

Parkeren Parkeerbehoefte De parkeernormen van de gemeente Rotterdam zijn gebaseerd op de parkeernormen van de 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022'. Voor het plangebied worden de parkeernormen voor zone C gehanteerd. In het beleid is opgenomen dat de parkeereisen worden berekend in twee cijfers achter de komma en in voorkomende gevallen afgerond op de gebruikelijke wijze, derhalve bij 0,50 of meer naar boven en bij minder dan 0,50 naar beneden.

Woonfunctie (m2 gbo)

Aantal autoparkeerplaatsen per woning

< 40 m2

0,1

40 tot 65 m2

0,6

65 tot 85 m2

1,0

85 tot 120 m2

1,4

> 120 m2

1,8

De invulling van het plan is nog niet definitief, daarom wordt in deze paragraaf de opties voor parkeren uitgewerkt voor 257 woningen en voor 275 woningen. Het Voor de berekening van het aantal autoparkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van artikel 12 uit de nota parkeernormen. Dit betreft korting van de parkeereis in verband met nabijheid van een OV-halte. Het plangebied lift in gebiedstype C. Wanneer de afstand tussen de ontwikkeling en de entree van de OV-halte 400 tot 800 meter hemelsbreed tot een metrostation is, kan 100Zo korting worden gegeven op de parkeereis. De afstand tussen het plangebied en het metrostation Prinsenlaan bedraagt hemelsbreed 710 meter. Er kan 1007o in mindering worden gebracht op de berekende parkeernorm. Het bevoegd gezag kan afwijken van de parkeernorm bij seniorenwoningen indien er bij zorgwoningen sprake is van een woning met een gebruiksoppervlakte van maximaal 100 m2 gbo die nadrukkelijk bestemd is als zorg-/aanleunwoning (aanleunwoningen/appartementen met zorg binnen handbereik, ouderenwoning, serviceflat, woonzorgcomplex en zelfstandige seniorenwoningen). Er kan dan een norm van 0,6 per woning worden toegepast. Voorwaarde hierbij is dat er met de ontwikkelaar hierover goede afspraken gemaakt worden. Dit betreffen dan levensloopbestendige woningen die voldoen aan

28

het tweesterrensysteem. Optie 257 woningen Van de 257 zal circa 9507o geschikt zijn voor senioren. In de berekening van de parkeernorm wordt daarom voor 60 van de 257 woningen uitgegaan van de parkeernorm voor een zelfstandige seniorenwoning. Dit is een reeele inschatting, omdat nog niet bekend is in welke woningen senioren gaan wonen.

Woonfunctie (m2 gbo) Aantal autoparkeerplaatsen per woning

Aantal woningen in plangebied

Totaal

40 tot 65 m2

0,6

149

89,4

65 tot 85 m2

1,0

27

27

65 tot 85 m2 senioren

0,6

53

31,8

85 tot 120 m2

1,4

21

29,4

85 tot 120 m2senioren

0,6

7

4,2

257

181,8

Totaal

De normatieve parkeerbehoefte bedraagt 182 parkeerplaatsen. Met de 107o reductie bedraagt dit 164. Optie 275 woningen

Woonfunctie (m2 gbo) Aantal autoparkeerplaatsen per woning

Aantal woningen in plangebied

Totaal

40 tot 65 m2

0,6

186

111,6

65 tot 85 m2

1,0

27

27

65 tot 85 m2 senioren

0,6

53

31,8

85 tot 120 m2

1,4

6

8,4

85 tot 120 m2 senioren

0,6

1

0,6

273

179,4

Totaal

De normatieve parkeerbehoefte bedraagt 179 parkeerplaatsen. Met de 1007o reductie bedraagt dit 162 parkeerplaatsen. In het plangebied zijn 165 parkeerplaatsen voorzien. In beide bovengenoemde gevallen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Optie invulling maatschappelijke functie In het plangebied is een maatschappelijke functie tot 500 m2 bvo toegestaan. Wanneer deze functie wordt ingevuld, is dit in de plaats van woningen op de begane grond. Indien hier een maatschappelijke functie wordt gevestigd heeft de totale functie recht op 7 plekken in de autostallingsgarage en 16 plekken in de fietsenstallingsgarage (zijnde het aandeel van de voormalig ingetekende woningen). Deze plekken zijn enkel te gebruiken voor personeel van de maatschappelijke functie. Het bezoekers parkeren (auto en fiets) van de maatschappelijke functie zal in het openbaar gebied plaatsvinden

29

Fietsparkeren De gemeente Rotterdam geeft in het gemeentelijke parkeerbeleid (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022) tevens normen waarmee het aantal stallingsplaatsen voor fietsen kan worden bepaald. Onderstaande tabel geeft de toekomstige fietsparkeerbehoefte van het plangebied weer.

Woonfunctie (m2 gbo) Aantal fietsparkeerplaatsen per woning Aantal woningen in plangebied

Totaal

40 tot 65 m2

2

149

298

65 tot 85 m2

3

80

240

85 tot 120 m2

3

28

84

257

622

Totaal

In het plangebied wordt voorzien in de bovenstaande fietsparkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling Verkeersgeneratie Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). Daarbij is aangesloten bij de minimale kencijfers voor rest bebouwde kom in zeer stedelijk gebied. Binnen de bandbreedte van het kengetal is het gemiddelde genomen. Met behulp van de kencijfers uit CROW-publicatie 381 worden de weekdagintensiteiten berekend terwijl voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling de werkdagintensiteiten maatgevend zijn. Conform CROW-publicatie 381 wordt voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten voor woonfuncties een omrekenfactor van 1,11 toegepast, terwijl voor werkfuncties een omrekenfactor van 1,33 wordt aangehouden.