[24bb002239] Reclamant 24 Inspreekbijdrage

Inspreekbijdrage reclamant 24 Van Der Eijk Beheer BV eigenaar Schoterbosstraat 11, ZOHO Rotterdam inspreker Gert Jan Phiferons Hoorzitting ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier 9 april 2024 Leeswijzer: alleen de blauw gekleurde teksten worden ingesproken de overige pagina’s zijn onderbouwing

Onze positie in het Zomerhofkwartier Schoterbosstraat 11 Rotterdam. Reeds ruim 25 jaar eigendom van Van Der Eijk Beheer BV, reclamant 24. Bezwaar tegen conserverende bestemming zoals voorgesteld in het voor besluitvorming voorliggende Ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier. Al sinds 2019 in overleg met de gemeente over herontwikkeling kavel naar bestemming wonen.

Brief aan Korrekt bouw (01-10-2018)

Voorafgaand (2018) aan de tender procedure hebben wij, Korrekt bouw = Van Der Eijk Beheer BV, reeds duidelijk gemaakt de locatie Schoterbosstraat 11 niet te willen verkopen maar zelf te willen ontwikkelen. Deze intentie is middels deze brief door de gemeente bevestigd.

Gelaagdheid in bouwhoogtes is geen consistent stedenbouwkundig beleid in Rotterdam

Stedenbouwkundige visie in tender op verloop bouwhoogtes (Heer Bokelweg richting Teilingerstraat)

Zie ook d.d. 3 juni 2021 voorafgaand aan het masterplan: https://www.youtube.com/watch?app=desktop&v=8S5kFPz2ns0 met onder andere stedenbouwkundige Stadsontwikkeling Rotterdam

Stedenbouwkundige visie in Masterplan op verloop bouwhoogtes (Hofbogen richting Noordsingel)

60

Ontwikkeling Schoterboshof Catshoek

Geen idee waarop deze ‘draai’ in verloop bouwhoogtes is gebaseerd

Voorstel voor studentenhuisvesting

Aan de gemeente wordt in september 2021 de ontwikkelvisie/-ambitie voorgelegd om onze plot te herontwikkelen tot een woontoren van 50m hoog voor studenten. Dit in samenwerking met DUWO, de grootste sociale studentenhuisvester van Nederland. Er wordt een woonprogramma voorgesteld van circa 150 zelfstandige eenheden, type studettes van circa 21 m2 GBO. Woningen hebben een netto huurprijs van maximaal € 442,46 (prijspeil 2021 en conform WWS) zodat huurders onder de 23 jaar en zonder kinderen in aanmerking komen voor huurtoeslag. De woningen worden langjarig verhuurd in het sociale segment.

Andere scope in Masterplan (oktober 2021) dan in tender zonder overleg met of participatie van Van Der Eijk Beheer BV. Ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru heeft geprobeerd Schoterbosstraat 11, de kavel van Van Der Eijk beheer BV, te verwerven. Dat is niet gelukt en is ook wat anders dan een doelstelling om de ontwikkeling van Van Der Eijk Beheer BV integraal onderdeel te laten zijn van de gebiedsontwikkeling zoals hierboven geformuleerd in het Masterplan. Bij de totstandkoming van het Masterplan is Van Der Eijk Beheer BV helemaal niet betrokken. Ook vele andere belanghebbenden niet. In de visuals en verkavelingen in het Masterplan wordt volledig voorbij gegaan aan de positie, het eigendom en de belangen van Van Der Eijk Beheer BV. Blijkbaar had men verwacht de kavel te kunnen kopen.

Planontwikkeling zonder deelname Korrekt bouw (= Van Der Eijk Beheer BV)

Planontwikkeling met deelname Korrekt bouw (= Van Der Eijk Beheer BV)

In het Masterplan wordt door ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru wel deze pagina opgenomen waarin wordt geëist dat de opgestelde kaders (beeldkwaliteitsplan en bouwenveloppen) onverminderd op de kavel van Van Der Eijk Beheer BV van toepassing zijn. De gemeente neemt dit klakkeloos over. Dit is zeer beperkend, in tegenspraak met de gemaakte afspraken en onacceptabel dat een private partij de bouwenveloppe bepaald en eisen stelt aan de beeldkwaliteit van een autonome ontwikkeling. Ook heeft er geen participatie met van Van Der Eijk Beheer BV plaatsgevonden bij het bepalen c.q. opstellen van deze kaders!! Hoezo samenwerking? Strategie van O.C. Leyten/Stebru is gericht geweest op uitkopen van Van Der Eijk Beheer BV.

Visuals, maquette en verkavelingen Masterplan

https://www.stebru.nl/nieuws/startschotvoor-zoho-rotterdams-nieuwste-hotspot/

24.1 Initiatief herontwikkeling Schoterbosstraat 11 24.2 Relatie met het Masterplan • De kernvraag is hier wie bepaalt voor een gebiedsontwikkeling en voor projectontwikkeling op private grond de stedenbouwkundige, ruimtelijke en programmatische kaders? Een private partij, het college, het ambtelijk projectteam of de gemeenteraad? Voor ons is het helder dat dit de gemeenteraad moet zijn; • Het college en het ambtelijk projectteam houden echter al sinds oktober 2021 halsstarrig vast aan het feit dat door vaststelling van het Masterplan door het voormalige college dit een beleidsvoornemen is. En dat hierdoor de stedenbouwkundige, ruimtelijke en programmatische kaders voor herontwikkeling van onze plot vastliggen. Die staan toe dat private partijen de focus van de tender wijzigen en de bouwenveloppe en de beeldkwaliteit bepalen voor de herontwikkeling van ons eigendom. Volstrekt ridicuul; • De tenderopdracht en afspraken waren duidelijk. Los van de private plotten het Zomerhofkwartier ontwikkelen. En een autonome ontwikkeling van het private plot door Van Der Eijk Beheer BV; • Het college en het ambtelijk projectteam zijn, doordat ze gedurende het spel de spelregels veranderen, onbetrouwbaar. Bovendien gaat de raad over het vaststellen van een Masterplan;

24.1 Initiatief herontwikkeling Schoterbosstraat 11 (vervolg) 24.2 Relatie met het Masterplan (vervolg) • Het herontwikkelingsproces van onze kavel heeft door de tunnelvisie van college en ambtelijk projectteam aanzienlijke vertraging opgelopen resulterend in een conserverende bestemming nu. Volstrekt onaanvaardbaar daar de gemeente al sinds 2018 op de hoogte is van onze intentie om zelf te ontwikkelen waarbij een bestemmingswijziging naar wonen gewenst is; • Er wordt steeds aangegeven dat onze plannen ruimtelijk en programmatisch niet inpasbaar zijn. Dit echter zonder een door de raad vastgesteld Stedenbouwkundig plan of Nota van Uitgangspunten. Er ligt ook helemaal geen stedenbouwkundige visie onder de beperking van 16m tot 25m hoog op onze locatie. Ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru realiseert zelf tussen de 23m en 33m hoog aan de Noordsingelzijde; • Wij maken dan ook bezwaar tegen de conserverende bestemming van onze kavel in het Ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier zoals nu wordt voorgesteld.

Zienswijze Welstandsparagraaf (juli 2022) Openbaar groen geprojecteerd op de kavel eigendom van Van Der Eijk Beheer! (verlengde Almondepad)

Welstandsparagraaf, pagina 20 verkavelingsprincipe

24.3 Welstandsparagraaf • Zowel in het Masterplan alsook in de Welstandsparagraaf worden in visuals, maquette en verkavelingen de positie, het eigendom en de belangen van Van Der Eijk beheer BV volkomen genegeerd; • Respectloos en onrechtmatig. Zeker als je in gesprek bent met de gemeente over herontwikkeling van je eigen private plot; • Het creëert bovendien een totaal verkeerd beeld naar alle belanghouders in het participatieproces en naar de gemeenteraad. Herontwikkeling van onze kavel zal immers leiden tot een nieuw gebouw op die plek en verdere verdichting van het Zomerhofkwartier.

Ruimtelijk beleid en procesgang gemeente (opgenomen in onze ontwikkelvisie 2021)

Ook de gemeenteraad voelt zich buitenspel gezet (februari 2022) In de behandeling van het Masterplan ZOHO in de commissie BWB van februari 2022 vraagt, toen nog raadslid, mevrouw Zeegers aan voormalig wethouder Kurvers of er nog studentenhuisvesting gerealiseerd kan worden in het Zomerhofkwartier. Een goed voorbeeld dat de raad daadwerkelijk buitenspel stond want studentenhuisvesting in ZOHO hadden wij in september 2021 al voorgesteld aan de gemeente. De raad komt bij behandeling van het Masterplan met totaal 3 moties. https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/11255278/1/22bb2201

https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/11242450/4#search=%22masterplan%20ZOHO%20kwartier%22

Aanpak woningtekort studenten (2023): mooie woorden geen daden https://www.rijnmond.nl/nieuws/1614821/honderden-nieuwe-studentenwoningenin-rotterdam-maar-gemeente-wil-ook-minder-buitenlandse-studenten

Waarom wordt er dan bij het Ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier, niet naar de mogelijkheid van extra studentenwoningen gekeken terwijl ze door ons op een presenteerblaadje worden aangeboden? En er diverse onderwijsinstellingen zoals de Horeca vakschool, het Grafisch Lyceum en het Zadkine College in de buurt liggen. Evenals hoogwaardig openbaar vervoer.

Proces O.C. Leyten/Stebru Proces Van Der Eijk Beheer BV

24.4 Gemeentelijke procedures • Ons verzoek in februari 2023 om de Coördinatieregeling ook van toepassing te verklaren voor onze herontwikkelingslocatie om zo tot een integrale bestemmingsplanwijziging te komen wordt afgewezen met als argument dat de planontwikkeling van onze locatie nog niet zo ver is. Dat is bijzonder te noemen zeker omdat de gemeente de vertraging zelf veroorzaakt; • In februari 2022 vraagt mevrouw Zeegers al om studentenhuisvesting in ZOHO. En in februari 2023 presenteert wethouder Zeegers de ‘Aanpak woningtekort studenten’. Dat in tijden van een doorbouwakkoord wij geen medewerking van de gemeente krijgen om betaalbare studentenwoningen te realiseren vinden wij onbegrijpelijk. Zo wordt het woningtekort alleen maar groter en zijn starters op de woningmarkt kansloos; • In juli 2023 hebben wij vervolgens een anterieure voorovereenkomst ontvangen van de gemeente. Ook daarin wordt het Masterplan Zomerhofkwartier als kader voor de herontwikkeling van onze kavel opgevoerd. Daaruit blijkt dat nooit serieus naar onze ontwikkelvisie van 2021 is gekeken. Wanneer we het Masterplan aanhouden dan mogen de woningen niet kleiner zijn dan 50 m2 GBO. De studentenwoningen zijn 21 m2 GBO. Bovendien staat het Masterplan maximaal 600 woningen toe. Zonder extra verdichting gaan wij daar met de ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru nooit uitkomen en dat is ook steeds zo gebleken;

24.4 Gemeentelijke procedures (vervolg 1) • Hoe volgens het college en het cluster Stadsontwikkeling Rotterdam het besluitvormingsproces rond de gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier en de projectontwikkeling op private grond had moeten lopen blijkt uit de afdoening van de motie ‘Volgorde op orde’ [23bb004690] door het college van juni 2023; • Duidelijk blijkt dat door het ambtelijk projectteam en het college maar wat wordt aangemodderd resulterend in een Ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier wat er nu ligt; • Dat was al door de gemeenteraad geconstateerd in februari 2022 met de motie ‘Volgorde op orde’ maar duurt nog steeds voort. Wat ook blijkt uit de behandeling van de ingediende zienswijzen door het college zoals opgenomen in het raadsvoorstel van 19 maart jl.; • Het feit dat het college als argument opvoert dat het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen nog niet bestond en dat het college volgens de systematiek van de Gemeentewet bevoegd was het Masterplan vast te stellen geeft aan hoe serieus zij daadwerkelijk uw motie ‘Volgorde op orde’ nemen en uw positie en rol als hoogste orgaan in de lokale democratie respecteren. Het zou het college meer sieren wanneer ze gemaakte fouten die het vertrouwen hebben geschaad en rechtsongelijkheid hebben gecreëerd, zouden herstellen.

24.4 Gemeentelijke procedures (vervolg 2) • Bovendien is het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen niet fonkelnieuw. Er bestond al ruimtelijk beleid en een planproces genaamd ‘Vuistregels Stadswijken’ waarnaar wij ook hebben verwezen in onze ontwikkelvisie van september 2021; • Verder is het opmerkelijk dat het college voor andere processen zoals bijvoorbeeld voor de Kaai wel het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke ontwikkelingen nu als leidraad neemt maar met dit raadsvoorstel van 19 maart jl. geen herstelbesluit voorlegt voor de procesgang rondom ZOHO. Dit terwijl juist de motie ‘Volgorde op orde’ tot het opnieuw formuleren van het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen heeft geleid. Zie ook: https://gemeenteraad.rotterdam.nl/Agenda/Document/b6529588-b2d9-4bd3-9f60-e84e7787f2a3?documentId=3e5eba59-239f-4e69-b07144614addcdf8&agendaItemId=b0fcddb8-5d9a-40f0-b251-33d756520601

15 25 16

25 35

15 20 15 25

40 50

20 30

30 40

30 40

40 50 35 45 18

bandbreedte hoogtes zoals opgenomen in het Masterplan

min max

Bijzonder hoe de ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru met bouwhoogtes speelt in de periode tussen Masterplan en Ontwerpbestemmingsplan zonder ruimtelijk kader in de vorm van een door de raad vastgesteld Stedenbouwkundigplan. In beantwoording van de zienswijzen doet het college voorkomen als of door participatie hoogtes zijn verlaagd aan de Teilingerstraat en dat deze zijn gecompenseerd aan de Zomerhofstraat. Het saldo is na aanpassing 7m hoger (+15 en -8) dan de maximale hoogte Masterplan met een minimale verlaging van bouwhoogte aan de Teilingerstraat. Alle ruimte voor invulling door ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru maar wij worden beperkt. Willekeur!

In de collegebrief van 20 augustus 2023 aan de gemeenteraad bij het ter inzage leggen van het Ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier wordt over de ontwikkeling van onze kavel aan de Schoterbosstraat 11 het volgende geschreven:

Dat zou betekenen dat de herontwikkeling van Schoterbosstraat 11 binnen het programma en m2 BVO van het huidige Ontwerpbestemmingsplan gerealiseerd zou moeten worden terwijl de bestemming van onze plot niet wijzigt volgens het Ontwerpbestemmingsplan. Dat rijmt totaal niet met elkaar. Er wordt ook geen reservering gemaakt in dit Ontwerpbestemmingsplan voor het aantal woningen en m2 BVO wat voor toekomstige herontwikkeling van de Schoterbosstraat dan beschikbaar zou zijn. Het maximaal aantal woningen zoals nu opgenomen in het Ontwerpbestemmingsplan bedraagt 600 woningen en de minimale grote 50m2 GO per woning. Met deze uitgangspunten zouden we feitelijk geen haalbaarheidsstudie meer hoeven te doen want studentenwoningen zoals wij die reeds sinds september 2021 (!) voorstellen zijn circa 21m2 GO. Verder stellen we 150 studentenwoningen voor. Die zouden dan ten koste moeten gaan van het woningprogramma van ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru. Daar kom je nooit uit. Extra verdichting is noodzakelijk en conform oorspronkelijke uitgangspunten van een autonome ontwikkeling van Schoterbosstraat 11.

24.5 Participatie, bouwhoogte en programma

• Duidelijk mag inmiddels zijn dat het Masterplan niet met onze inbreng tot stand is gekomen; • Dat het Masterplan, door het college en het ambtelijk projectteam, als stedenbouwkundig, ruimtelijk en programmatisch kader wordt gehanteerd voor de autonome herontwikkeling van ons plot aan de Schoterbosstraat 11 schendt alle participatieregels zoals opgenomen in de Omgevingswet; • Ook kan participatie niet worden geborgd als belangrijke RO-producten als een door de raad goedgekeurd Stedenbouwkundigplan en goedgekeurde Welstandsparagraaf ontbreken. Hoe kan het bijvoorbeeld dat in dit Ontwerpbestemmingsplan de maximale bouwhoogte zoals geformuleerd in de tenderopdracht afwijkt (was 50m, nu 54m) en de maximale verdichting toeneemt ten opzichte van de tenderopdracht (was 67.000 m2 BVO, nu 73.800 m2 BVO) zonder dat de raad zich hierover heeft uitgesproken?; • Bijzonder ook dat ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru alle ruimte krijgt om hun kavels na vaststelling Masterplan verder te optimaliseren en die ruimte ons niet wordt geboden. Daar blijkt willekeur uit!;

24.5 Participatie, bouwhoogte en programma (vervolg)

• Bij een juiste procesgang hadden we reeds in september 2021 of februari 2022 het Projectambitiedocument kunnen vaststellen en kunnen beginnen met het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor herontwikkeling van de Schoterbosstraat 11; • Door het proces, in tegenstelling tot de gemaakte afspraken, samen te voegen met het gebiedsontwikkelingsproces van ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru is het nodeloos ingewikkeld geworden en zijn wij behoorlijk benadeeld en aan het lijntje gehouden; • Misschien hadden we een doorpak-akkoord moeten sluiten met de gemeente. Het college en het ambtelijk projectteam is al in februari 2022 door de raad op de vingers getikt door de aangenomen moties. Nu wordt twee jaar later het argument opgevoerd dat het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen nog niet was vastgesteld. Duidelijk een zwaktebod en te idioot voor woorden in tijden van een gigantisch woningtekort.

24.6 Verkeer, parkeren en bedrijfsbelang

• Als wij als enige plot in het gebied conserverend bestemd worden zullen wij onze bedrijfsbelangen moeten bewaken. Het pand is nu verhuurd aan een aannemer die onderhoud verricht aan woningen in de buurt en veel verkeersbewegingen kent. Deze zijn niet meegenomen in het verkeersmodel van het verkeersonderzoek; • De beoogde wijkfunctie van het nieuwe Zomerhofplein, het dakpark met veel voetgangers, wonen in de nabijheid van onze bedrijfslocatie zal tot onveilige situaties en overlast over en weer leiden; • En dit wordt dan het uitzicht vanaf de nieuwe tribune en het terras aan het nieuwe Zomerhofplein:

24.7 Resumerend

• Wij verzoeken de leden van de gemeenteraad om het ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier niet goed te keuren. Primair vanwege het niet volgen van het huidige Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkelingen wat rechtsongelijkheid met zich heeft meegebracht. Waar moeten wij als direct belanghebbende anders legitimatie en rechtszekerheid aan ontlenen wanneer de gemeente haar eigen procesgang en besluitvorming niet volgt? Bovendien als u niet corrigeert dan accepteert u feitelijk dat u als gemeenteraad volledig buitenspel staat Wij doen dan ook een beroep op u dat u als hoogste orgaan in de lokale democratie uw rol pakt en verantwoordelijkheid neemt; • Secundair omdat een conserverende bestemming stuit op bezwaren in zake bereikbaarheid en toegankelijkheid maar ook de herontwikkeling van onze locatie nog verder zal vertragen; • Verder verzoeken wij u zich als raad uit te spreken of de herontwikkeling van onze kavel Schoterbosstraat 11 tot extra verdichting van het Zomerhofkwartier zal leiden.

24.8 Ontwerp Omgevingsvergunning

• In het kader van de Coördinatieregeling Zomerhofkwartier richt onze zienswijze zich ook op de te coördineren Omgevingsvergunningen. Hoe kunnen bouwplannen worden getoetst als er geen door de raad vastgesteld Stedenbouwkundigplan is, geen gewijzigde Nota van Uitgangspunten en geen door de raad vastgestelde Welstandsparagraaf? Ook een gevalletje volgorde niet op orde. • Als u als raad deze foutieve procesgang niet corrigeert geeft u de regie over de ruimtelijke ontwikkelingen in het Zomerhofkwartier volledig uithanden.

Bijlage Extra verdichting als kans voor een beter integraal plan