[24bb002059] Bijlage behorende bij 24bb002058 over Projectambitiedocument Weena 70
Tekst van het document
WEENA 70
Ambitiedocument - CONCEPT 14 maart 2024
Colofon Dit document is geaccordeerd door het college van B&W op ..... vastgesteld door de gemeenteraad op ......
Het document is opgesteld door: Cluster Stadsontwikkeling Gemeente Rotterdam Inlichtingen: Paul Teunissen, pjj.teunissen@rotterdam.nl Bestuurlijk opdrachtgever: Wethouder Chantal Zeegers Ambtelijk opdrachtgever: Jan van de Ree, gebiedsontwikkelaar Centrum
2
terug naar index
In samenwerking met:
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Inhoud 1. Introductie����������������������������������������������������������������� 5
2. Ambities in beeld ����������������������������������������������������14
3. Bijlagen..................................................................32
Inhoud
3
INTRODUCTIE Waarom werkt Gemeente Rotterdam mee aan de ontwikkeling?
Hoe werken we samen?
Door de ligging nabij goede OV-voorzieningen en het bruisende
Wat willen we bereiken?
De opgave is om een project te realiseren dat een bijdrage
centrum is deze locatie in de hoogbouwzone van de stad bijzonder
Dit ambitiedocument is opgesteld in samenwerking met Miss
levert aan de ruimtelijke en programmatische kwaliteit van de
geschikt om te verdichten. De planologische ruimte hiervoor
Clark als gedelegeerd ontwikkelaar voor ASR en De Mannen van
binnenstad. Rotterdam wil goede groei, passend in het karakter
is reeds opgenomen in het bestemmingsplan. De eigenaar
Schuim als conceptontwikkelaar. Dit document dient als leidraad
van de stad. Wij willen kwaliteit behouden waar mogelijk en
van de panden (ASR Levensverzekering N.V., hierna ASR) ziet
voor de volgende fase, waarbij abstracte ambities worden
kwaliteit toevoegen waar nodig. Voor het bouwen in de Binnenstad
kans om de huidige situatie waarin de gebouwen onvoldoende
doorvertaald naar concrete uitgangspunten. Door gezamenlijke
van Rotterdam is het belangrijk dat iedere ontwikkeling bijdraagt
toekomstwaarde hebben en de uitstraling van de bebouwing
ambities te formuleren en na te streven, kunnen we tijdens het
aan een levendige en aantrekkelijke Binnenstad. Bouwprojecten
niet hoogwaardig genoeg is, aan te pakken. Door hier een
proces terugvallen op deze doelen.
dienen daarom toekomstbestendig te zijn (robuust en resilient)
hoogwaardige ontwikkeling met gemengd programma met onder
In het vervolgproces zullen we gezamenlijk optrekken voor de ar-
en toekomstwaarde voor de Binnenstad te creëren. Tezamen
andere wonen en kantoren toe te voegen. Hierdoor kan dit project
chitectenselectie, het opstellen van het bouwplan en het opstellen
werken we aan de invulling van de Binnenstad als City Lounge.
een bijdrage leveren aan de kwaliteit, verdichting en de diversifi-
van de Nota van Uitgangspunten (hierna NvU).
De uitgangspunten hiervoor staan weergegeven in de vuistregels
catie van het programma in de binnenstad, kortom aan de Goede
Dit ambitiedocument heeft een geldigheid van twee jaar vanaf
voor het bouwen in de binnenstad.
Groei van de Stad zoals in de Omgevingsvisie beoogd wordt.
vaststelling door de gemeenteraad. Daarna is de NvU naar verwachting gereed en het kader voor de ontwikkeling.
De locatie is gelegen aan zowel de stadsboulevard Weena, Weena-Zuid, het Hofplein, de Lijnbaan en de Kruiskade: belangrijke routes en plekken in de Rotterdamse binnenstad. Dit is een belangrijke plek in de stad die kwaliteit verdient zowel op ooghoogte als in de skyline en de openbare ruimte. Daarnaast zetten we in op een plan dat vooruitstrevend is op het gebied van duurzame ontwikkeling. Deze doelen willen we bereiken door middel van hierna genoemde vijf ambities.
4
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Lumière
The Rise
WEENA 70 KRUISKADE 21
400 m. van CS Thalia
Schiekade blok
KRUISKADEHOF
Hilton
Stadsboulevard Weena
Stadsas
Hofplein
Het project Weena 70 in zijn omgeving
Ambitie Weena 70
6
Ambitie 1: Versterken ruimtelijke
Ambitie 2: Aantrekkelijke stad op
Ambitie 3: Hoogbouw
karakteristieken en samenhang
ooghoogte
verrijkt de Skyline
De ligging van de locatie aan de zeer karakterstieke Rotterdamse
Het gebied rond de ontwikkeling is in transitie. Het Hofplein
De ontwikkeling is gelegen in de hoogbouwzone. Hier worden de
ruimtes Lijnbaan, Weena, Hofplein en Kruiskade vraagt om een
wordt naast een verkeersknooppunt óók een groene verblijfsplek.
komende jaren meerdere hoogbouwprojecten gerealiseerd zoals
specifieke karakteristiek en kwaliteit van de bebouwing. De
Het ruimtegebruik voor de auto neemt af. Dit biedt kansen om
RISE, Schiekadeblok en Lumière. Deze vormen samen met de
ruimtes zijn zeer verschillend van maat en schaal. De nieuwe
het fijnmazige netwerk tussen de boulevards en het plein te
bestaande hoogbouw de toekomstige skyline van Rotterdam. De
bebouwing sluit hierop aan. Het is een grootschalige ontwikkeling
versterken. Ook zal dit netwerk intensiever gebruik gaan worden
torens worden qua architectonische uitstraling gerelateerd aan
in een deels kleinschalige omgeving zoals de Lijnbaan en de
door de grote hoeveelheid programma die wordt toegevoegd in
hun directe omgeving zodat ze elk een eigen en specifiek karakter
Kruiskade. Dat vraagt erom de bebouwing aan te laten sluiten
het gebied. Weena-Zuid is hierin een belangrijke schakel. Naast
hebben. Samen met Lumière vormt Weena 70, met haar twee
op de maat en schaal van de omgeving en de menselijke maat
de openbare ruimte is ook de aantrekelijkheid en de kwaliteit van
torens, een drietal torens met elk een eigen uitstraling.
toe te voegen. De ontwikkeling voegt zich met aandacht in deze
de plint van de bebouwing van groot belang voor de aantrekkelij-
bijzondere context en laat de monumenten in hun waarde.
ke stad op ooghoogte.
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Ambitie 4: Verdichten met
Ambitie 5: Bouwen voor de
toekomstbestendig en dynamisch
volgende generatie
programma Het is de ambitie om de leegstand en achterkanten aan Weena
De stad is hard bezig om ook voor de volgende generatie een
Zuid op te lossen door de juiste programmering en nieuwe
fijne plek te zijn. In samenwerking met intiatiefnemer ASR,
verblijfsplekken. Er wordt ingezet op het versterken van de
die duurzaamheid zeer hoog in het vaandel heeft, speelt de
economische kracht door het toevoegen van kantoren met grote
nieuwbouw daarom een voortrekkersrol op het gebied van kli-
flexibel in te richten kantoorvloeren voor de werknemer van de
maatbestendigheid en circulair materiaalgebruik met duurzame
toekomst. Er komt ruimte voor nieuwe bewoners in de stad door
systemen. De bebouwing biedt flexibiliteit om ook na realisatie
het toevoegen van woningen in verschillende prijsklasses en
gemakkelijk te kunnen reageren op toekomstige maatschappelij-
huisvesting voor kwetsbare doelgroepen. Er wordt een levendige
ke ruimtevragen.
plint gerealiseerd door horeca, bedrijvigheid en nachtleven.
INTRODUCTIE
7
Proces Aanleiding
Ambitiedocument
ontwikkelaar een Nota van Uitgangspunten worden opgesteld.
De locatie aan het Weena ligt in de hoogbouwzone van Rotterdam.
Het voorliggende ambitiedocument is in samenwerking opgesteld
Deze werkwijze is vastgelegd in het gemeentelijk Besluitvor-
Daarom is hier hoogbouw tot 250 meter mogelijk. In het be-
door de initiatiefnemer en de gemeente. Het heeft als doel om de
mingsmodel. De eindverantwoordelijkheid voor de inhoud van de
stemmingsplan Lijnbaankwartier-Coolsingel is de maximale
ambities/kaders voor de ontwikkeling op verschillende thema’s
NvU ligt bij de gemeente. Ook zal de initiatiefnemer/ontwikkelaar
bouwhoogte voor deze locatie 150 meter met een vrijstelling tot
zoals stedenbouw, programma, duurzaamheid, mobiliteit, beeld-
na een architectenselectie (gezamenlijk met de gemeente) een
200 meter. De eigenaar van de kavels Weena 70 en Kruiskade
kwaliteit te benoemen zodat deze geborgd worden in het proces.
architect opdracht geven om op basis van deze ambities een
21, ASR Levensverzekering N.V. (hierna: initiatiefnemer) zag de
ontwerp voor deze locaties uit te werken.
potentie voor deze locatie en heeft projectontwikkelaar Miss
Om te kunnen sturen op de gemeentelijke ambities en beleids-
Het verdient de aanbeveling om bij deze complexe locatie en
Clark en conceptontwikkelaar Mannen van Schuim gevraagd om
doelstellingen dient het initiatief ook financieel haalbaar te zijn.
opgave vanaf het begin de belangrijkste ontwerpparameters in
de ruimtelijke en financiële mogelijkheden voor een ontwikkeling
Na bespreking van de vijf ambities wordt hier kort op ingegaan.
te brengen in het ontwerpproces en mogelijk een parametrisch
in beeld te brengen.
Het vastgestelde ambitiedocument zal als ruimtelijk en program-
ontwerptool te gebruiken.
De initiatiefnemer is voornemens om het project te (laten)
matische leidraad worden gebruikt tijdens het ontwerptraject en
ontwikkelen en in eigen beheer te exploiteren. De grond en
de ruimtelijke ordeningsprocedure. De ambitie als opgenomen
opstallen Weena 70 en Kruiskade 21 zijn eigendom van de
in dit document past grotendeels binnen het vigerende bestem-
initiatiefnemer. De openbare ruimte rondom de gebouwen is
mingsplan. Doelstelling is om te komen tot een betekenisvolle
in bezit van de gemeente. Aan de hand van de eerste studies en
en iconische ontwikkeling voor dit schakelpunt in de stad.
onderzoeken is er gezamelijk voor gekozen om een ambitiedocu-
Daarbij wordt het ambitiedocument gebruikt als leidraad bij de
ment op te stellen.
selectie van de architect/het ontwerpteam. Met dit ambitiedocument wordt het te selecteren ontwerpteam uitgedaagd om
Het voorstel omvat:
·· het Weena en aan de Lijnbaan. koppeling van de kantoorvolumes in de torens die het ·· Een mogelijk maakt om grote kantoorvloeren te maken. (fiets)parkeerkelder onder de gebouwen en Weena-Zuid. ·· Een Een bebouwd hof aan de Kruiskade om de ontwikkeling ·· logistiek te kunnen ontsluiten en een aantrekkelijk/maat-
Twee hoogbouwvolumes van maximaal 200 meter hoog: aan
schappelijk programma te kunnen toevoegen.
ontwikkeling van circa 110.000 m bvo. ·· Een De ontwikkeling heeft een gemengd programma met wonen, ·· kantoren en voorzieningen op een commerciële plint.
overtreffen.
van de vervolgfase is een architectenselectie ·· Onderdeel (op basis van een schetsontwerp). De gemeente krijgt een meedenkende rol in deze selectie.
de volgende fase, voorafgaand aan de uitvraag van ·· Inarchitecten, zal het ambitiedocument besproken worden met Welstand.
gemeente Rotterdam volgt het ‘protocol ontwerpersselec·· De ties’ (zie Architectuurnota) voor een transparante, efficiënte en
Dit ambitiedocument maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de
toegankelijke selectieprocedure. Het dient voor de gemeente
nog nader overeen te komen contractstukken tussen de gemeente
als leidraad bij het selecteren van architecten.
en de initiatiefnemer en is als zodanig zonder toestemming van de gemeente niet overdraagbaar aan andere partijen.
het Rotterdam Central District- XL (RCD XL) is een supervi·· Insie-team actief is waarin nieuwbouw en herontwikkeling van bestaande gebouwen worden besproken voordat deze naar
Uitkijk op proces & planning
Welstand gaan.
Voor de vaststelling van dit document zijn de belangrijkste stakeholders, waaronder de wijkraad, door de initiatiefnemer/
Participatie
ontwikkelaar in de gelegenheid gesteld om hun visie op de
Er hebben meerdere participatiebijeenkomsten plaatsgevonden.
beoogde ontwikkeling te geven, conform het vastgesteld
Op 11 april 2023 en op 23 november 2023. Ook zijn er gesprekken
gemeentelijk participatiebeleid dat per 1 januari 2024 zal gelden:
geweest met stakeholders uit de omgeving. Grootste aandachts-
Om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren moeten de
Participatiebeleid Omgevingswet.
punten en vragen waren over zonlicht op appartementen, wind-
twee bestaande gebouwen, het kantoorgebouw Weena 70 en de
Na bestuurlijke vaststelling van het ambitiedocument door
hinder, parkeeroplossingen/mobiliteit en de positionering van de
parkeergarage Kruiskade 21, gesloopt worden.
de gemeenteraad zal door de gemeente in overleg met de
torens. Er is een vraag en antwoordformulier verstuurd naar de
2
8
met verrassende oplossingen te komen die de verwachtingen
Architectenselectie en welstand
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Proces wijkraad Centrum. Men vond dat de architectuur van de gevel een
·· verbindt de locatie met het RCD. De boulevard is gekenmerkt
update nodig had en dat Weena-Zuid activering nodig heeft. De be-
door hoogbouw en kantoorprogramma. Op het kruispunt van
Kruiskade is een historische straat die een wat gebogen ·· De vorm heeft. Het is een winkel- en uitgaanstraat. Hofplein is één van de belangrijkste stadspleinen van de ·· Het binnenstad. Het heeft in de huidige situatie een hybride vorm.
langrijkste aandachtspunten die genoemd werden zijn: meer groen
de as van de Westersingel naar het (NS) Centraal Station ligt
Dit wordt aangepast in de toekomst. Dan heeft het Hofplein
in de gevel en waterberging realiseren, meer aandachts voor circu-
het Stationsplein/Kruisplein - een levendig stadsplein en
vier rechte hoeken. In elke hoek is een langzaam verkeers-
lariteit en participatie.
entree naar de binnenstad.
verbinding naar het achtergelegen gebied voorzien. Daarmee
Weena Zuid ligt, zoals de naam al zegt, ten zuiden van
wordt de omgeving, zoals het Weena Zuid fijnmazig met
aanwezigen op de bijeenkomst van donderdag 23-11. Op 16 januari 2024 is het ambitiedocument besproken met de
Ligging in de stad
van) belangrijke historische lange lijnen in de stad.
Weena, gerealiseerd in de jaren ‘80 van de vorige eeuw,
·· het Weena. De rooilijn van de bebouwing loopt door in de bebouwing
aan het Hofplein. Dit komt voort uit de
geschiedenis, (zie pagina 12 cultuurhistorie). Weena Zuid is
het Hofplein verbonden. Op het Hofplein komen belangrijke stedelijke assen samen, namelijk de Coolsingel, Pompenburg het Weena en de Schiekade.
onderdeel van het fijnmazig langzaam verkeersnetwerk.
Dit hoofdstuk beschrijft de feitelijke situatie. Er wordt benoemd wat de karakteristieken zijn. De analyses vormen de aanleiding voor de volgende hoofdstukken, waar wordt omschreven welke
rijksmonument De Lijnbaan is gerealiseerd in de jaren ·· Het vijftig. Het was de eerste autovrije winkelstraat ter wereld. De lage bebouwing met luifels is bijzonder karakteristiek.
Coolsingel-as
Lijnbaan Ensemble
Weena-as
Route Lijnbaan - RCD Fijnmazig netwerk
ambities er liggen voor deze locatie. Ligging in de stad– pivot point De ontwikkellocatie ligt op een historisch gelaagde, bruisende en goed bereikbare plek in het stadscentrum van Rotterdam, op het snijvlak van de Lijnbaan (winkelen), het Hofplein (poort naar de binnenstad), de Kruiskade (uitgaan/winkelen) en het Rotterdam Central District (Kantoren, woningen én voorzieningen). Op 400m loopafstand ligt het Centraal Station en metrostation Stadshuisplein. De ontwikkellocatie vormt daarmee een centrale en verbindende schakel in de stad, een zogenaamd ‘pivot point’ waar verschillende functies bij elkaar komen en elkaar versterken.
Stedenbouwkundige structuur De ontwikkeling ligt in het centrum van de stad en maakt onderdeel uit van RCD XL, de gebiedsontwikkeling Rotterdam Central District. Hier wordt op de volgende pagina ‘s nader op ingegaan. De ontwikkellocatie zelf ligt aan het Weena, Weena-Zuid, het Hofplein, de Lijnbaan en de Kruiskade. Deze zijn alle (onderdeel Weena is een pivot point in de stad
INTRODUCTIE
Huidige stedenbouwkundige structuur
9
Plannen in de omgeving Ruimtelijk Raamwerk RCD XL
buitenruimte wordt groen en duurzaam ingericht en vormt een
gaat o.a. om het opknappen van de bestaande panden aan
In het zogenoemde RCD XL gebied, waar de huidige gebouwen
belangrijk scharnierpunt tussen de binnenstad en noord en zorgt
de Delftsestraat en het Schieblok. Met nieuwbouw wordt een
onderdeel van uit maken, zijn plannen in de maak voor zowel hoog-
voor een goede aansluiting op het park op de Hofbogen.
bouwblok gecreëerd door de spoorstrook te bebouwen met
bouwontwikkelingen als de herinrichting van de buitenruimte.
kantoren. In het midden daarvan komt een openbaar levendig
In het noorden wordt gewerkt aan ontwikkelingsgebieden
Inrichtingsplan (IP) Hofplein
grootstedelijk hof. Hier moet ‘global meet local’ vorm krijgen:
Schiekadeblok en Pompenburg. In het zuiden van Hofplein en
De Gemeente Rotterdam investeert in zeven grote stadsprojecten
de werknemers van de creatieve industrie en de zakelijke
Weena zijn het de door de markt geïnitieerde projecten RISE en
met als doel een beter leefklimaat in de stad voor de bewoners,
kantoormarkt moeten hier bij elkaar gaan komen. Er komen twee
Lumière. Hiervoor is het Ruimtelijk Raamwerk RCD XL het kader.
ondernemers en bezoekers. Het Hofplein is onderdeel van één
woontorens. De hoogste (van max. 200 meter) staat nabij het
Het Hofplein wordt grootschalig heringericht en wordt een groen
van de zeven projecten: ‘De Groene Long’ (zie ook: https://www.
Hofplein en markeert hier de stadsas Coolsingel-Schiekade.
verblijfsgebied. Samen bieden deze grootschalige ontwikke-
rotterdam.nl/bestuur-organisatie/stadsprojecten/)
lingen de kans om bij te dragen aan de in de omgevingsvisie
Na de herinrichting zal het plein “als groen verblijfsgebied”, met
Plintenvisie en terrassenplan Weena en Hofplein
benoemde “goede groei” waarin de verdichting gepaard gaat met
grasvlakken, pleinachtige ruimten vol met bomen en de fontein,
In het kader van het IP is een plintenvisie gemaakt voor het
de perspectieven gezond, inclusief, circulair en productief.
het kloppend hart worden. Bewoners, toeristen en werknemers
Hofplein en het Weena om de samenhang in het gebied te
ontmoeten elkaar hier voor een ommetje of een goed gesprek. Het
versterken. In de plintenvisie, die naar verwachting in 2024
Lumière
autoverkeer rijdt er omheen. Langs de gevels van de omliggende
vastgesteld zal worden, staat aangegeven dat de arcade aan de
Deze, door de markt geïnitieerde ontwikkeling, voorziet in de
gebouwen komen comfortabele brede trottoirs, die de route van
zuidzijde van het Weena overal 5,5 meter diep zal worden. Dit om
nieuwbouw een hoge toren van circa 150 meter op de locatie van
en naar de binnenstad aangenamer maken.
de continuiteit en de samenhang in de arcades te bewaren. Ook
de voormalige Lumière bioscoop op de hoek van de Kruiskade
is de diepte van belang voor de mogelijkheid om een terras te
en de Lijnbaan. De Lumière toren staat nabij de toren op de
Schiekadeblok
kavel Kruiskade 21 van de Weena 70 ontwikkeling. Onderlinge
Het
realiseren zonder de doorloop te belemmeren.
Schiekadeblock omvat verschillende deelplannen. Het
afstemming over aspecten zoals wind- en bezonningsonderzoeken, programmatische invulling of vuilnisinzameling zijn noodzakelijk. RISE Dit project is eveneens door de door markt geïnitieerd. De herontwikkeling van drie bestaande panden zorgt met drie nieuwe torens 150 en circa 250 meter voor de verdichting van de zuidoost kwadrant van het Hofplein en maakt de inrichting van het Hofplein als rechthoek mogelijk. Pompenburg Deze gebiedsontwikkeling voorziet de transformatie van het gebied rondom het spoor tussen de stadsboulevard Pompenburg en de Heer Bokelweg tot een woon- en verblijfsgebied. De IP Hofplein, plattegrond schetsontwerp , 2019 (Juurlink + Geluk)
10
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
INTRODUCTIE
11
Cultuurhistorie Het Weena is ontstaan als brede boulevard in het Basisplan van Van Traa uit 1946. Het kreeg een belangrijke rol voor de ontsluiting van het centrum en als verbinding tussen het Centraal Station en het Hofplein. Het brede Weena werd geflankeerd door langwerpige gebouwen, die samen wanden vormden van ongeveer gelijke bouwhoogte. Door de verdichting in de jaren tachtig kwam een reeks grote gebouwen en torens in dit profiel te staan, waarbij het Hilton zijn positie in de voorste lijn behield. Weena 70 werd als kavel pas uitgegeven in de jaren tachtig, toen in het kader van het Binnenstadsplan (1985) het profiel van het Weena vernauwd werd door de toevoeging van een strook kantoorgebouwen aan de zuidzijde. Hiltonblok
ontwikkelingen zullen zich tot de kwaliteiten van de ·· Nieuwe ruimtelijke samenhang en de cultuurhistorische kwaliteiten van het Hiltonblok moeten verhouden.
Ambities Weena (Zie ook: Cultuurhistorische verkenning Weena – Hofplein. L. Voerman, J. van Doorn (2021). Dossier Weena Oost).
het multifunctionele concept van destijds om het Weena ·· betekenis van de Kruiskade versterken. ·· Benut en de nabije omgeving tot een functioneel integraal onderdeel van de buitenruimten rondom het Hiltonblok als van de stad te maken met stedelijke publieke interieurs op de ·· Verbeteren belangrijke verblijfsgebieden (buitenruimte Weena Zuid, plein begane grond (denk hierbij aan het multifunctioneel gebruik De langzaam verkeerroute Lijnbaan - RCD en de historische
aan de Weena en de Kruiskade).
van de gebouwen door wonen en werken te combineren).
de samenhang in het bebouwingsbeeld (Hiltonhoogte ·· moeten verhouden tot de ‘bewezen kwaliteiten’ de verbinding ·· Bewaak op de eerste linie en plint met hoge arcades). van de Lijnbaan tot aan het Weena, het profiel van de Kruiskade de samenhang en de herkenbaarheid van de arcades ·· Behoud (horizontaal, plastisch) en de positie van de bestaande als overgangselementen tussen gebouw en openbare ruimte. De hoogbouw op de locatie van de parkeergarage zal zich
hoogbouw van Hilton aan het Hofplein, het Weena en in de
Verbeter de ruimtelijke knelpunten en maak een koppeling met
Kruiskade.
publieke functies in de plinten, zodat het ruimtelijk-functionele concept van het boulevardmodel beter tot zijn recht komt. Een
(Zie ook: Cultuurhistorische verkenning Hiltonblok: referentiekader voor herontwikkeling. UrbanFabric|Steenhuis stedenbouw/
Weena
samenhangende visie over het omgaan met de arcades, met als
landschap (2009)).
(Zie ook: Cultuurhistorische verkenning Weena – Hofplein. L.
resultaat een set randvoorwaarden, zou hier uitkomst bieden.
Kort na de realiatie van de winkels van de Lijnbaan werden Thalia
Voerman, J. van Doorn (2021). Dossier Weena Oost).
bioscoop (1955) en het Hilton hotel (1964) gebouwd. Beide waren
Binnen het stelsel van boulevards werd het Weena als veruit de
de ervaring van strakke hoge (gladde) wanden van ·· Behoud het Weena, waarin openingen, erkers en uitstulpingen in de
zorgvuldig ingebed in de naoorlogse ruimtelijke compositie
belangrijkste gezien. Het zou met zijn ongekende breedte van
lange wanden zijn ingezet om geleding te geven en entrees te
van
wisselende
negentig meter fungeren als ‘een waarlijk grootsche entree’ tot
benadrukken.
bouwhoogtes, luifels en paviljoens en vormden beeldbepalende
de stad. Het Weena werd uiteindelijk slechts deels bebouwd aan
elementen in de vier ensembles in de binnenstad (Kruiskade,
de zuidzijde, met het Hilton Hotel (1963) en het naastgelegen
Coolsingel, Lijnbaan, Weena en Hofplein). In de uitwerking van
Texacogebouw (1968) beide van architect Hugh Maaskant, terwijl
dit ensemble zijn de materialisatie, kleurstelling, detaillering
de gehele zone aan de noordwand bewust voor de wensen van een
en kunsttoepassing op elkaar afgestemd. De ruimte tussen de
volgende generatie werd gereserveerd.
gebouwen werd gebruikt voor expeditiedoeleinden en vormde
De vaststelling van het Binnenstadsplan 1985 is het begin van ‘Het
als verbinding tussen de Kruiskade en het Weena onderdeel van
Nieuwe Rotterdam’. Het was de basis voor het ruimtelijk beleid
het fijnmazige netwerk van openbare ruimtes. Met de bouw van
waarop Rotterdam nog altijd voortbouwt. Belangrijke pijlers
de parkeergarage (1984) werd de verbinding gereduceerd tot een
waren de intensivering van het grondgebruik en het opheffen van
kopgebouwen,
verspringende
rooilijnen,
hof die vanuit de Kruiskade wordt ontsloten.
voort op de beleving van een robuuste groene boulevard, ·· Bouw zoals dat in het boulevardmodel voor het Weena uit de jaren tachtig als uitgangspunt werd genomen.
de uitstraling en inrichting van onder andere ·· Verbeter het Weena Zuid, de Delftsestraat, de Doelstraat en het Couwenburg tot volwaardige secundaire wandelroutes.
de informele routes als volwaardige verbindingen ·· Versterk tussen de boulevards en de gebieden erachter.
de functiescheidingen. Het plan ‘Weena-Oost en Schouwburgplan’ uit 1984 gold als stedenbouwkundige onderlegger voor de
12
Ambities Hiltonblok
uitvoering. In de uitvoering ging het mis. Van het hechte ruimte-
(Zie ook: Cultuurhistorische verkenning Hiltonblok: referentieka-
lijk-functionele systeem dat het boulevardmodel voorstelde, bleef
der voor herontwikkeling. UrbanFabric|Steenhuis stedenbouw/
alleen de ruimtelijke component (stedenbouwkundige inpassing,
landschap (2009)).
bebouwingsbeeld en openbare ruimte) over.
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Kruispunt Lijnbaan/Kruiskade: Aanzicht Lijnbaan, 2008 (CHV Hiltonblok)
Hilton Hotel en bioscoop Thalia omstreeks 1970 (CHV Hiltonblok)
tweede lijn: hoogteaccenten als dieptewerking en op ruimtelijke gemotiveerde plekken (Lijnbaan, Stationsplein)
Hilton: schakel ruimtelijke stelsel Coolsingel - Weena
eerste lijn: Hiltonhoogte en arcades als continue lijnen
Weenaflat: schakel ruimtelijke stelsel Coolsingel - Weena
Compositie Weena Oost (CHV Weena - Hofplein, 2021)
INTRODUCTIE
13
2. Ambities in beeld Ambitie Ambitie Ambitie Ambitie Ambitie
14
terug naar index
1: Versterken ruimtelijke karakterstieken en samenhang 2: Aantrekkelijke stad op ooghoogte 3: De hoogbouw verrijkt de skyline 4: Verdichten met toekomstbestendig en dynamisch programma 5: Bouwen voor de volgende generatie
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Onderschrift via Objectstijl NVU_Onderschrift
Ambitie 1: Versterken ruimtelijke karakteristieken en samenhang Doorzetten continuïteit Rotterdamse laag
Een goed ingepast bouwplan geeft terug aan de stad in de vorm van levendigheid op straat, hoogwaardige architectuur en goede relaties van het gebouw met de omgeving. Om deze ontwikkeling goed in te passen in het karakteristieke gebied in de binnenstad is het de ambitie zorgvuldig aan te sluiten op de stedenbouwkundige en historische context. Zo wordt de ruimtelijke samenhang versterkt en de bebouwing goed verankerd in de directe en wijdere omgeving. Ontwikkeling van zowel programma als volume vanuit ui d aZ
We e
stijl ontwikkeld maar versterken de samenhang met de context.
en
De onderdelen van de integrale ontwikkeling worden niet in één
We
K ruis ka
de
onderdeel van de stad zal worden ervaren.
na
de context zorgt ervoor dat het project als een vanzelfsprekend
Coo lsing el
Het project Weena 70 is een grootschalige ontwikkeling in een gedeeltelijk kleinschalige context. Zorgvuldige aansluiting bij de maat en schaal van de omgeving zorgt voor een goede inpassing in
Versterken ensemble Weena en Hofplein
Rotterdamse laag aan het Weena
Het nieuw te realiseren volume op het Kruiskade plot sluit aan bij de ruimtelijke opbouw van het Lijnbaan ensemble
Versterken relatie met het Hofplein en goede overgang openbaar-prive maken
en aansluiting bij de bestaande stad. Het opdelen van het gebouw in verschillende architectonische karakteristieken die aansluiting zoeken bij de omgeving zorgt ervoor dat het gebouw als minder grootschalig wordt ervaren. Weena en Hofplein De ontwikkeling voegt zich in het stedenbouwkundig kader van het Weena en het Hofplein door behoud van de rooilijnen, arcades, de (Hilton) hoogte van de Rotterdamse laag en de nieuwe bebouwing versterkt de opzet van de wandgebouwen aan de zuidzijde van het Weena. Op deze manier is het project goed aangesloten op de context. De hoogte van de onderbouw hangt af van de zogenoemde Rotterdamse laag. Dit is de herkenbare laag in de stad. Vanuit de cultuurhistorische ambities is voor deze locatie de Hiltonhoogte aan het Weena herkenbaar en leidend voor de onderbouw (Rotterdamse laag) van deze ontwikkleling aan het Weena. Op deze locatie is de hoogte van de Rotterdamse laag aan de Kruiskade 24 meter en aan het Weena 38 meter. De laag is als zodanig stedenbouwkundig herkenbaar en relateert aan de Hiltonhoogte.
16
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Huidige stedenbouwkundige structuur
Coolsingel-as (Coolsingel - Schiekade)
Toekomstige stedenbouwkundige structuur
Coolsingel-as (Coolsingel - Schiekade)
Weena-as (Weena - Pompenburg)
Weena-as (Weena - Pompenburg)
Lijnbaan Ensemble
Lijnbaan Ensemble
Route Lijnbaan - RCD
Vergroening Hofplein en boulevards
Fijnmazig netwerk
Route Lijnbaan - RCD versterken Fijnmazig netwerk Hoogbouw
2. Ambities in beeld
17
Gerichtheid van de toren naar het Hofplein door middel van onder
wordt als ruimtelijke karakteristiek doorgetrokken tot aan Wee-
andere het programma in de plint versterkt de relatie met het Hof-
na-Zuid.
plein. Het brugvolume is het visitekaartje van het kantoorprogramma en Lijnbaan
is herkenbaar vanaf het Weena.
Het nieuw te realiseren volume op het Kruiskade plot dient rekening te houden met de ruimtelijke opbouw van het Lijnbaan ensemble en
Rijksmonumenten
aansluiting te vinden bij de schaal en maat van de panden aan de
Het Hilton blok ,Thalia en de Lijnbaan zijn rijksmonumenten. Een
Lijnbaan, zoals het naastgelegen Thalia monument.
zeer zorgvuldige omgang met deze monumenten is noodzakelijk.
De karakteristiek van de Lijnbaan loopt door tot aan Weena Zuid.
Zeker daar waar het een overkapping of overbouwing betreft aan
Zo wordt een zorgvuldige beëindiging van de Lijnbaan in noordelij-
het Weena-Zuid. De monumenten dienen in hun waarde gelaten
ke richting vormgegeven.
te worden en goed tot hun recht te komen in relatie tot de nieuwe ontwikkelingen van Weena 70. Sinds de invoering van de nieuwe
Weena -Zuid
Omgevingswet wordt breder gekeken naar de context van monu-
Het is de ambitie Weena-Zuid als openbare route parallel aan het
menten. Daarom is het noodzakelijk de impact van de ontwikkeling
Weena en in verbinding met het Hofplein te versterken. Daarom is
op de rijksmonumenten goed in beeld te krijgen. Hiervoor dient een
het streven de stedenbouwkundige structuur en ruimtelijke bele-
cultuurhistorische verkenning gedaan worden.
ving van de straat op maaiveld herkenbaar te houden.
Een zorgvuldige inpassing van de nieuwbouw op de kavel Kruis-
Laag- en hoogbouw aan Weena sluit aan bij architectuur Weena
kade 21 en de bebouwing van het hof aan de Kruiskade is cruciaal. Architectonische uitstraling
Ook is het noodzakelijk om de cultuurhistorische waarde en de
Ook de architectonische uitstraling speelt een grote rol bij het in-
aanbevelingen voor bebouwing van de open ruimte tussen Thalia
passen van het gebouw op de locatie. Het gebouw is tamelijk groot
en Hilton nader in beeld te brengen. De Rijksdienst voor Cultureel
ten opzichte van de maat en schaal van de omgeving. Daarom is het
Erfgoed (RCE) dient vroegtijdig meegenomen te worden in de voor-
gewenst meerdere architectonische karakteristieken toe te passen
gestelde aanpak voor het project als geheel.
waardoor het gebouw als het ware wordt opgedeeld en als meerdere kleinere gebouwen wordt ervaren. Zo wordt beter aangesloten bij de schaal van de omgeving. Het is de ambitie om de gevel van het laagbouwdeel en de toren die direct aan het Weena staat qua architectuur aan te laten sluiten op het Weena. Dat geldt ook voor de gevel aan het Hofplein. Hiermee wordt het begin van het Weena gemarkeerd vanuit oostelijke richting. Ook kunnen er accenten op deze gevel aangebracht worden die verwijzen naar het Hilton hotel om zo de twee delen van deze
Weena gezien van het Hofplein
hoek aan het Hofplein met elkaar te laten samenhangen. De bebouwing aan de Lijnbaan, zowel laagbouw als toren, heeft een architectuur die verwijst naar die van de Lijnbaan. De toren fungeert als markering van het begin van de Lijnbaan. De Lijnbaan
18
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Laag- en hoogbouw aan Lijnbaan sluit aan bij architectuur en vormentaal van de Lijnbaan
De gevel van de laagbouw aan het Hofplein kan zich laten inspireren door de architectuur van het Hilton hotel
De luchtbrug is ondergeschikt in het totaalbeeld van de architectuur
626 First Avenue, New York, Shop Architects
Lijnbaan
2. Ambities in beeld
Hilton hotel
Twee torens met elk een eigen uitstraling verbonden door een luchtbrug
19
Ambitie 2: Aantrekkelijke stad op ooghoogte Voor de levendigheid in de stad is het belangrijk dat de stad op ooghoogte aantrekkelijk is. Goed vormgegeven plinten van gebouwen die open en transparant zijn met aantrekkelijke functies en een goed ingerichte openbare ruimte die uitnodigt tot verblijven, dragen daaraan bij. De programmering en vormgeving van de plinten en de inrichting van de openbare ruimte zorgen voor continuïteit van de looproutes vanaf de Lijnbaan naar het Hofplein en naar het RCD. Rooilijnen sluiten aan op omgeving Het is de ambitie dat de nieuwbouw qua rooilijnen aansluit op de omliggende bebouwing voor een zo continue mogelijke stedelijke ruimte. Fijnmazig netwerk versterken Het doel is het fijnmazig langzaamverkeersnetwerk terug te brengen en uit te breiden om de bereikbaarheid van het Hofplein en de noord-zuid verbindingen voor voetgangers en fietsers te vergroten. De diagonale verbindingen van en naar het Hofplein, in samenhang met aantrekkelijke verblijfsruimtes en programmering, spelen een belangrijke rol in het versterken van het netwerk voor voetgangers.
inzet is op de voetganger als hoofdgebruiker van de ·· De buitenruimte. uitgevoerde inrichtingsplan Coolsingel en het vastgestelde ·· Het ontwerp voor het Hofplein zijn bindend. Het inrichtingsplan Hofplein vormt een eigen entiteit met bijbehorend ontwerp- en inrichtingsprincipes.
verbinding tussen Hofplein en Weena Zuid blijft in de ·· De toekomst een doorgaande openbare verbinding. openbare ruimte blijft onbebouwd. Eventueel kan hier ·· Deze een luifel worden toegevoegd die beide gebouwen verbindt. is groen een belangrijk leidmotief. De relatie ·· Inmetdedeverbinding ondergrond (kabels en leidingen, dekking van de
Toekomstige openbare ruimte structuur RCD XL
ondergrondse garage) is essentieel. De plint is aantrekkelijk en afgestemd op de locatie De aansluiting en beleving van het gebouw zijn vooral merkbaar
20
terug naar index
Verfijning en verzachting van Weena Zuid door toevoeging van groen en bomen
Luifel tussen gebouwen bij project Rise
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
in de plint/begane grond, het vormt de ‘stad op ooghoogte’.
streven naar een robuuste plinthoogte en een gevel die ·· We zorgvuldig ontworpen is met veel oog voor detail en afgestemd op de menselijke maat en schaal.
arcade speelt een belangrijke rol. Deze is hoog, ruim en een ·· De intermediair tussen het gebouw en de straat. het Hofplein is het maken van een goede overgang ·· Aan openbaar - privé in de plint een ontwerpopgave. functies afgestemd op de omgeving (lobby, leisure, ·· Levendige detailhandel, horeca) maken de plint aantrekkelijk. De tijdelijke plintinvulling zoals die in 2024 gerealiseerd is, is hiervoor een inspirend voorbeeld. Deze is gericht op duurzaamheid en is zeer inclusief.
accenten in de plint aan het Hofplein en de ·· Programmatische Lijnbaan versterken de relatie met het omliggend stedelijk gebied.
stedelijk programma aan Weena Zuid dient zoveel ·· Het mogelijk om de hoek te worden getrokken om zo de voetganger te begeleiden naar het Hofplein.
blijft onderdeel van het fijnmazige netwerk ·· Weena-Zuid van de stad en blijft ook stedenbouwkundig herkenbaar als doorlopende straat. Dat betekent 24 uur per dag openbaar en toegankelijk.
ondergeschikt deel van de gevel wordt in beslag genomen ·· Een door een gesloten delen ten behoeve van trafo’s, huisvuil en dergelijke. Dit bevindt zich vooral aan het Kruiskadehof.
Kaart ruimtelijke ambities
die representatief en herkenbaar zijn maken de ·· Entrees gebouwen uitnodigend. gevel aan de Kruiskade heeft op de begane grond/1e ·· De verdieping de ingang voor auto’s en vrachtwagens. Voor een goede uitstraling naar de straat is het gewenst dat daarboven functies met een aantrekkelijke uitstraling komen. Ook is het de ambitie dat de poort naar het hof een hoogwaardige representatieve uitstraling heeft.
de huidige situatie is het windklimaat op Weena-Zuid niet ·· Inaantrekkelijk. Door de ontwikkeling van torens ontstaat meer windhinder aan met name de Hofplein zijde van WeenaZuid. Uit onderzoek van Peutz blijkt dat het windklimaat
2. Ambities in beeld
21
de toegestane waardes overstijgt op Weena-Zuid. Door toevoeging van een element (kap/ luifel) tussen de bouwdelen ontstaat er op straatniveau waarschijnlijk een beter wind- en verblijfsklimaat. Dit dient nader onderzocht te worden. Hier wordt nader op ingegaan in de volgende ambitie: Hoogbouw verrijkt de skyline Versterking kwaliteit arcades
van de stedenbouwkundige, architectonische en ·· Verbeteren programmatische samenhang van de arcades aan het Weena volgens de Plintenvisie Weena Oost en Hofplein.
arcade aan het Weena is minimaal twee lagen hoog en sluit ·· De qua diepte (5,5 meter) aan op de overige arcades langs het Weena.
arcades aan het Hofplein en Lijnbaan sluiten niet aan bij de ·· De karakterieken van de stedelijke ruimtes en komen niet terug in
Fijnmazig netwerk versterken
Representatieve en samenhangende plinten
de nieuwbouw.
plint met aantrekkelijke functies die een relatie ·· dubbelhoge hebben met het openbaar gebied Entree Toffler (onderzoeksvraag) Kan de entree van de nachtclub Toffler opgenomen worden in de ontwikkeling via een ondergrondse verbinding? Dit zou een grote verbetering teweeg brengen voor de plint aan het pleintje
Heldere entree
ten westen van Weena 70. De plint van Weena 70 zal hierdoor veel beter tot zijn recht komt. Vergroening van dit pleintje is het uitgangspunt. Daarnaast zal er bij de herinrichtig van Hofplein een rijroute voor expeditieverkeer over het gedeelte van Lijnbaan tussen Weena en Weena-Zuid worden aangelegd. Dit maakt de wens om de entree van Toffler op te nemen in de ontwikkeling nog
Doorgaande openbare
prangender.
route/prettige openbare ruimte
Slimme expeditie hub aan de Kruiskade In de huidige situatie heeft het hof aan de Kruiskade een nogal
Goede plint programmering
rommelige uistraling en is niet optimaal gebruikt. Met deze ontwikkeling wordt bouwmassa toegevoegd in het hof voor een architectonisch goed ingepaste slimme expeditie hub. De hub zorgt voor een optimale oplossing voor de afwikkeling van expeditie, vuilnisinzameling en de bereikbaarheid van parkeer-
Aansluiten Lijnbaan ensemble
voorzieningen voor alle gebruikers in het Hiltonblok.
22
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
bouwmassa in hof aan Kruiskade, in overleg met alle ·· Extra gebruikers van het Hiltonblok, ontwikkelen. inpandige expeditie hub voor integrale oplossing van ·· Slimme expeditie, vuilinsinzameling, vluchtroutes, toegang parkeren etc. om de openbare ruimte te vrijwaren van laad- en losactiviteiten.
kavels kunnen onder de straat Weena-Zuid door ·· Beide verbonden worden met één of meerdere ondergrondse verdiepingen om een gezamenlijke oplossing voor parkeren, techniek en expeditie te kunnen realiseren (zie ook hoofdstukken mobiliteit en technische randvoorwaarden).
Sociale veiligheid Stimuleren van een overzichtelijke en veilige omgeving voor alle stakeholders en het voorkomen van onoverzichtelijke (sociaal onveilige) plekken binnen en om de ontwikkeling. De lobby van het gebouw speelt hier een belangrijke rol in. Het combineren van de hoofdentrees van de verschillende functies in het gebouw in één aantrekkelijk vormgegeven lobby zorgt voor een levendige binnen-
Goede uitstraling op de koppen aan Lijnbaan en Hofplein
komst in het gebouw en brengt alles functies bij elkaar. Dit is veilige en overzichtelijker dan een eigen lobby/entree voor elke functie. Bovendien is de begane grond te waardevol om hier bijvoorbeeld een kantoorentree na 6 uur ‘s avonds dicht te zetten.
Overhoekse situering van aantrekkelijke functies op de koppen zorgt voor verlevendiging van Weena-Zuid. (afbeelding uit ‘super plinten’ AM).
2. Ambities in beeld
Vanuit de parkeergarage toegang tot de woningen en kantoren via het openbaar gebied zorgt voor verlevendiging op straat (afbeelding uit ‘super plinten’ AM).
Functies met een open karakter aan de straat werken het beste als ze een menselijke maat hebben (afbeelding uit ‘super plinten’ AM). Woningentrees zijn aantrekkelijk als ze goed aangeduid en er ruimte is om droog binnen te komen. Dit is belangrijk voor de entrees aan Weena Zuid.
23
Ambitie 3: Hoogbouw verrijkt de skyline Inpassing hoogbouw
Hoogbouwvisie. Er is voor hoogbouw een voorgeschreven indeling
Brugvolume
De hoogbouw moet zich verhouden tot de bestaande steden-
van een plint, middenbouw (Rotterdamse laag), bovenbouw en
Als de ontwikkeling erom vraagt is het mogelijk een brugvolume
bouwkundige en historisch gegroeide context en tot de nieuwe
top. Torens staan altijd op een plint en middenbouw, dus niet
tussen de twee torens toe te passen. Dit brugvolume komt voort
hoogbouwontwikkelingen rondom Weena en Hofplein. Door
solitair, en ze springen terug ten opzichte van de straat
uit de programmatische wens om kantoorvloeren van groter
zorgvuldige inpassing van de hoogbouw wordt de samenhang van
De skyline van Rotterdam zal de komende jaren nog flink
dan 1.500 m2 v.v.o. per laag te maken. De omvang, het uiterlijk,
de Rotterdamse laag versterkt en draagt de hoogbouw positief bij
veranderen. Zoals hieronder op de pagina te zien is worden er
het aantal lagen en de hoogte van de brug moeten nader worden
aan een dynamisch beeld van de ‘hoogbouwlaag’ met contraste-
alleen in het RCD al een tiental torens toegevoegd (Raamwerk
bepaald in het ontwerp. Een brugvolume dat de twee torens
rende hoogtes en een eigen architectonische uitstraling.
RCD XL).
verbindt is gesitueerd boven en los van de Rotterdamse laag en
• •
•
Bijzondere architectuur versterkt het schakelpunt Hofplein -
maakt zich zo los van de lagere bebouwing aan het Weena.De
Weena - Lijnbaan en de belangrijke voetganger routes
Hoogte van de bebouwing is geen doel op zich. Er dient
Hoogbouw is met substantiele setbacks gesitueerd op
aangetoond te worden dat de bouwhoogte boven de 150 meter
uitwerking hiervan is een onderzoeksopgave voor het vervolg.
de Rotterdamse laag om gepaste afstand te houden tot
geen negatieve effecten op de plint en omgeving van het gebouw
Elke toren heeft een eigen karakter
de aangrenzende monumenten en stedenbouwkundige
heeft. Soms is het beter om een gebouw wat minder hoog te maken
Samen met de toren van Lumière ontstaan drie torens dicht bij
ensembles.
vanwege bijvoorbeeld haalbaarheid , windhinder, de effecten in
elkaar die elk een eigen karakter hebben. Het is gewenst dat de
De twee torens verschillen in hoogte zodat er een dynamisch
de ondergrond of de hoeveelheid fietsparkeren die gemaakt moet
twee torens van Weena 70 in hoogte verschillen. Een significant
beeld ontstaat
worden. Bij het realiseren van hoogbouw dient goed onderbouwd
hoogteverschil verlevendigt de skyline. De beëindiging van de
te worden waarom de voorgestelde hoogte wenselijk is.
torens verdient bijzondere aandacht.
De regels voor de nieuwe gebouwvolumes zijn vastgelegd in de
Toekomstige en huidige hoogbouw in het RCD XL
24
terug naar index
Samen met Lumière vormt Weena 70 een ensemble van drie torens met elk een eigen karakter
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Bezonning hoogbouwbeleid (2019, incl. addendum 2021). Het ontwerp wordt getoetst aan de bezonningsregels voor de openbare ruimte uit de Hoogbouwvisie Wind Voor windonderzoek moet de NEN 8100 worden gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen windhinder en windgevaar; deze worden allebei gemeten. Windgevaar is nooit toegestaan. Hier dient nader onderzoek naar gedaan te worden in samenhang met de bouwplannen in de omgeving. Een goed windklimaat is een randvoorwaarde voor de bepaling van gebouwmassa en -hoogte. Nachtbeeld Het nachtbeeld (nachtverlichting) sluit aan bij het nachtbeeld van het Hofplein, het Weena, de Lijnbaan en de monumentale gebouwen Hilton en Thalia. De samenwerking met andere partijen voor een verlichtingsplan is wenselijk.
Het brugvolume vormt een verbindend element
Het brugvolume sluit qua architectuur aan op de torens
Velo Towers, Seoul, Asymptote Architecture
Tower C, Shenzen, Zaha Hadid Architecture
Het brugvolume kan een afwijkende architectuur hebben
Het brugvolume bevindt zich boven en los van de Rotterdamse laag
Het brugvolume kan als een zelfstandig volume herkenbaar zijn
Golden Eagle Tiandi Tower, Nanjing, East China Architectural Design & Research Institute
Tencent Towers, Shenzen, Itecture offices
Sax, Rotterdam, MVRDV
2. Ambities in beeld
25
Ambitie 4: Verdichten met toekomstbestendig en dynamisch programma Weena/Kruiskade wordt een plek waar verblijven en ontmoeten centraal staan, voor zowel de gebruikers van het gebouw als de mensen in de stad. Een multifunctioneel gebouw waar niet één functie domineert maar dat een samenspel is van verschillende programma’s. Aan de hand van ruimtelijke en programmatische verkenningen is een maximaal programma gedefinieerd van 111.000 m2. Het behalen van dit programma is geen doel op zich. Per onderdeel en in relatie tot ander programma zal moeten worden bekeken wat de gewenste verhouding is. De initatiefnemer is voornemens om het project te (laten) ontwikkelen en langjarig in eigen beheer te exploiteren.
Kantoren
soort kantoor dan het traditionele gebruik:
De binnenstad is een fijne plek om te wonen en veel mensen willen ·· v.v.o. per vloer. er wonen. De gemeente wil deze woonbehoefte accommoderen. Een aaneengesloten programma. heeft op deze locatie daarom behoefte aan goede ·· Gericht op de ‘corporate’ gebruiker (zoals multinationals) voor Rotterdam en betaalbare woningen. Vanuit verschillende visies is het ·· de grote kantoorvloeren (brugvolume). woonprogramma vormgegeven. Het beleid van de gemeente en Ruimte voor jonge en innoverende bedrijven die meer vanuit de initiatiefnemer zijn specifiek gemaakt: ·· flexibiliteit wensen. Denk aan flexplekken, co-working plekken. de wensen Het maximale woonprogramma is 54.000 m bvo. Dat zijn ·· ongeveer 500 tot 750 woningen. Het is geen doel op zich om duurzaam kantooraanbod door flexibiliteit van ontsluiting, ·· Een de mogelijkheid tot splitsen per laag en een gezonde het maximale woonprogramma te realiseren. werkomgeving, in lijn met het streven tot het certificaat de gemeente is de wens om 65% van het woonprogramma ·· Vanuit BREEAM Excellent (zie hoofdstuk 3.4). betaalbaar te maken: 25% sociale woningen (mogelijk om 2
in te vullen met studentenwoningen, zie richtlijnen voor
De nabijheid van Rotterdam Centraal en de aantrekkelijkheid van
In het RCD is naast Weena/Kruiskade meer kantorenplanaanbod
studentenwoningen
Rotterdam als woonstad geeft aanleiding om kantoorprogramma
in ontwikkeling wat past bij de beschreven ontwikkeling. De
Studentenhuisvesting) en 40% middensegment (conform de
toe te voegen. Dit wordt ondersteund door de visie van de initia-
ambitie om een totaal kantoorprogramma met een bandbreedte
grenzen zoals opgenomen in de voorgenomen Wet betaalbare
tiefnemer en het kantoorbeleid van de gemeente en de provincie,
van 35.000 – 40.000 m2 b.v.o. (16.000 – 21.000 m2 bvo meer dan
huur. De middenhuurwoningen met meer dan 186 wws-punten
waar wordt ingezet op het toevoegen van hoogwaardige
het bestaand programma) te realiseren voor Weena/Kruiskade
worden 15 jaar afgetopt op de maximale middenhuurprijs). De
kantoormeters (meer dan 1.500 m2 v.v.o. per vloer) in het Central
moet in balans zijn met de kantoortoevoegingen in het RCD. Dit
initiatiefnemer heeft vanuit haar beleggingsfilosofie de focus
Business District (CBD) en het overige centrum.
dient te worden aangetoond met de Rotterdamse ladder voor
op (middeldure) huurwoningen.
Deze ontwikkeling maakt deel uit van het CBD. In de afgelopen
een toekomstbestendige kantoren voorraad en vervolgens
jaren is veel kantoorruimte in het centrum getransformeerd
afgestemd en akkoord bevonden door de gemeente Rotterdam
naar wonen. Door een tekort aan hoogwaardige kantoorruimte,
en de provincie Zuid-Holland. Dit vergt een kwantitatief actuele
nu en in de toekomst, is er ruimte om een substantieel aantal
marktruimteberekening (Zie ook: Nota Kantoren Rotterdam).
in
het
Rotterdams
Kwaliteitsbeleid
het aandeel betaalbare woningen dient het ·· Naast woonprogramma ook te bestaan uit voldoende diverse woningtypologieën.
Modernist/Treehouse/
In 2021 (15 juli 2021) is door CBRE een marktanalyse uitgevoerd
AIR offices/Coolsingel 75/Coolsingel 93). Daarnaast zijn er
uitgaande van oplevering van Weena 70 in 2026. Hieruit blijkt
woningen in het midden en vrije segment zijn minimaal 40 ·· De m gbo en gemiddeld 50 m gbo. woonmix is opgezet voor doelgroepen die zich aangetrokken ·· De voelen tot het hoog stedelijke milieu zijnde: studenten,
verschillende plannen in studie in het RCD die ook anticiperen op
dat er voldoende marktruimte is voor toevoeging van het
starters, young professionals, (bewust) alleenstaanden,
deze vraag. In totaal gaat het zeker om 200.000 m2. Gemiddeld
voorgenomen kantoorvolume. In 2023 (6 oktober 2023) is door
expats, empty-nesters en senior living. Daarbij zullen per
wordt ongeveer 30.000 m2 per jaar opgenomen in het RCD.
CBRE een marktanalyse uitgevoerd uitgaande van oplevering van
doelgroep specifieke zaken worden toegevoegd (bijvoorbeeld
Fasering in oplevering van deze plannen is daarom wenselijk.
Weena 70 in 2027. Hieruit blijkt dat er voldoende marktruimte is
een gemeenschappelijke ruimte of woonkeur voor senioren).
vierkante meters te ontwikkelen. Er wordt nieuwe hoogwaardige kantoorruimte
gebouwd
(o.a.
The
2
2
Ook de manier van werken is veranderd. Veel zal daarom afhangen
ontwikkelingen in zowel de bouw- als de kantorenmarkt zijn de
worden, naarmate deze hoger in het volume ·· Woningen gesitueerd zijn, groter. Op de hoogste verdiepingen is de
van de kwalitatieve kantorenbehoefte voor zowel gebouw als
conclusies van deze analyse beperkt houdbaar, tot oktober 2028.
mogelijkheid om een aantal grotere appartementen te
locatie. De markt vraagt om grotere vloervelden die kennisuitwis-
In het geval de verwachte oplevering van Weena 70 na die datum
realiseren.
seling en ontmoeting bevordert. Met de opkomst van het hybride
verschuift zal een nieuwe marktruimteonderbouwing nodig zijn.
voor toevoeging van het voorgenomen kantoorvolume. Gezien de
26
Wonen
Minimaal 90% van de kantoorvloeren is groter dan 1.500 m2
werken als gevolg van de coronacrisis wordt het kantoor de plek
gebruikersoppervlakte zijn collectiviteit, flexibiliteit en ·· Naast gebruikskwaliteit altijd onderwerp van gesprek (zie hiervoor
waar je elkaar ontmoet en samenwerkt. Dit vraagt om een ander
ook het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen). Er wordt
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
aandacht gevraagd voor gemeenschappelijke ruimte voor
project wordt maatwerk toegepast. Voor Weena/Kruiskade zijn
ontmoeting, sport of overige maatschappelijk activiteiten,
de volgende ambities geformuleerd:
evenals aanwezigheid van een portier of beheerder.
maatschappelijk oogpunt is er een groot tekort aan ·· Vanuit voorzieningen voor mensen die een beschermde of begeleide
·· gekoppeld aan de uitgaansfunctie van op de Kruiskade. In Invulling met een cultureel maatschappelijk programma
verschillende units in de Rotterdamse laag.
invulling is gericht op bedrijvigheid tot cat. 2 voor ·· De stadsbewoners, zoals ruimte voor ambachten, reparatieservices, uitleen en deeleconomie, kleine distributiecentra voor het
de vorm van bijvoorbeeld een multifunctionele ruimte die
afhalen van internetbestellingen en kleinschalige circulaire
woonvorm nodig hebben .Beschermd wonen is een van de
overdag kan worden gebruikt voor bewoners, buurt, events en
punten voor afvalstoffenscheiding.
voorzieningen die onderdeel uitmaken van de Referentiewaar-
in de avonden als theaterruimte/ uitgaansplek.
den Maatschappelijke voorzieningen. In de vervolgfase wordt onderzocht op welke manier dit inpasbaar is in het ontwerp.
woningen dienen samenvoegbaar te zijn. Hiermee is de ·· Kleine flexibiliteit van het woonprogramma in de toekomst geborgd in verschillende prijscategoriën zijn gemengd dus ·· woningen niet alleen dure en grote woningen bovenin.
Horeca
·· worden. maatschappelijk programma wordt in het ontwikkelproces ·· Het nader vormgegeven.
De betaalbaarheid van het programma dient geborgd te
Bedrijfsruimte Bedrijfsruimten, gericht op bewoners van de binnenstad zijn voornamelijk geconcentreerd in de Rotterdamse laag, de ruimten
precieze invulling is gebieds- en marktvraagafhankelijk ·· De waardoor er ruimte blijft voor maatwerk in overleg.
Detailhandel Er is geen behoefte aan het toevoegen van structurele detailhandel. Op plekken waar in het huidige bestemmingsplan detailhandel is toegestaan, zoals aan de Lijnbaan, blijft deze functie gewenst. Ook horeca is toegestaan aan de Lijnbaan.
De levendige en aantrekkelijke stad is steeds meer een plek voor
zijn flexibel indeelbaar, eventueel gesitueerd op meerdere
Hotel
ontmoeting. Horeca is daarbij een belangrijke en onmisbare
bouwlagen.
Er is op dit moment geen concrete vraag voor hotelkamers op
functie geworden. Er is de laatste jaren veel horeca bijgekomen in de stad. Het is daarom van belang in de ontwikkeling rekening te houden met een aantal ambities:
op bestaand aanbod in de omgeving en faciliteert ·· Aanvulling de functies en programma in het gebouw. bij de plek qua bezonning/rust/reuring. ·· Passend Een gebalanceerde combinatie tussen dag- en avondhoreca, ·· waarbij afstemming tussen openingstijden en aanbod van belang zijn.
·· Kans op toevoegen van (nacht)horeca op volume boven het ·· Kruiskade hof, aanvullend op het bestaande aanbod aan de Combinatie van bijzondere en lokale ondernemers .
·· van de marktprijs exclusief servicekosten.) bedrijfsruimte Er dient ten minste 2.000 m2 betaalbare (BVO, max. 50%
deze locatie. Mocht er in de vervolgfase behoefte zijn aan een hotel moet dit worden getoetst aan het hotelbeleid.
opgenomen te worden in Weena/Kruiskade, onderverdeeld in
Wonen Comerciële ruimte Kantoor Horeca Detailhandel
Kruiskade.
Maatschappelijke functies In de binnenstad komen verschillende functies samen. Toch is er voor bepaalde functies in de stad steeds minder ruimte. Daarom stelt de gemeente per project eisen aan invulling en minimale metrages voor maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid. Hiervoor zijn de referentiewaarden maatschappelijk voorzieningen opgesteld. Dit is vastgesteld beleid. Per Programmatische opbouw nieuwe hoogbouw in het RCD XL 2. Ambities in beeld
27
Ambitie 5: Bouwen voor de volgende generatie Duurzaamheid
ecosysteem in de stad is onderdeel van de Visie Openbare Ruimte
Duurzaamheid is van fundamenteel belang voor de leefbaarheid
van de gemeente Rotterdam. Doel is om een volledig en robuust
en toekomstbestendigheid van Rotterdam. Om grillige klimaat-
ecosysteem in de stad te realiseren. Dit is mogelijk door sterke
verandering het hoofd te bieden en leefbaarheid in de toekomst te
verbindingen te creëren, waardoor uitwisseling kan plaatsvinden
blijven borgen zijn ingrijpende systemische veranderingen nodig.
tussen ecologisch waardevolle gebieden. Alle nieuwbouw- en
Om toekomstbestendig te kunnen bouwen heeft Gemeente Rotter-
openbare ruimte projecten dienen daarom hun bijdrage te leveren
dam daarom duurzame opgaven gesteld en deze bekrachtigd met
door bijzondere aandacht voor natuurinclusief bouwen.
het ondertekenen van het Europees akkoord Paris Proof. Daarmee verankert de gemeente haar stadsambities en stimuleert een duur-
Missing link Lijnbaankwartier
zame bouwcultuur.
Het Lijnbaankwartier vormt een ‘missing link’ in de ecologische structuur van de binnestad. Door de ontwikkelingen in het noor-
De volgende ambities zijn gesteld:
delijke Lijnbaankwartier, waaronder de Weena 70 ontwikkeling,
·· Proof bouwen is een vertaling van onze CO doelstellingen en
Initiatiefnemer en ontwikkelaar zijn voornemens een toonaange-
ontstaat de kans om de noordelijke corridor langs de Hofbogen te
vend iconisch pand te realiseren aan Weena 70/ Kruiskade 21; een
verbinden met de zuidelijke tak die via de Westersingel doorloopt
biedt daarmee houvast om onze ambities te realiseren. Alle
plot gesitueerd op een prominente zichtbare locatie in centrum
naar het Park. De noordzuid structuur is de ecologische hoofdroute
bouwontwikkelingen binnen de gemeente dragen bij aan dit
Rotterdam. Deze vooraanstaande locatie biedt kansen om een
en verbind grote groene gebieden. Daarnaast zijn er substructuren
doel.
voorbeeldfunctie te bekleden op het gebied van duurzame en toe-
zoals bomenlanen en watergangen, die zoveel mogelijk aansluiten
Nederland wil in 2030 50% circulair zijn en in 2050 een 100%
komstbestendige bouw. Tezamen met andere bouwprojecten in de
op de hoofdstructuur.
De ambitie is om in 2030 55%CO2 reductie te realiseren. Paris 2
·· circulaire economie hebben gerealiseerd. heeft impact op nieuwe ontwikkelingen. Om die reden ·· Dit wordt er door middel van een circulaire strategie ontworpen,
directe omgeving kan Weena 70/ Kruiskade 21 een kwaliteitsslag realiseren voor het binnenstedelijk gebied van Rotterdam.
Stepping stones Het verbinden van de ecologische structuur in de bestaande bin-
gerenoveerd en gebouwd met als doel een flexibel en toe-
Het streven voor de ontwikkeling is BREEAM-NL Excellent en Paris
nenstad is niet mogelijk door de aanleg van grote oppervlaktes.
komstbestendig gebouw te realiseren.
Proof bij oplevering. Dit benadrukt het integraal duurzaam bouwen.
Maar door de juiste combinatie van groene ‘stepping stones’ kan de structuur voldoende versterkt worden om als corridor voor de
Het Rotterdams Duurzaamheidskompas is overkoepelend voor
Ook het bouwproces is onderdeel van integraal duurzaam bouwen.
uitwisseling van planten en beesten tussen verschillende groen-
al het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Rotterdam. Hierin
Dit betekent dat ook het bouwproces duurzaam vormgeven moet
gebieden te functioneren/een functionele verbinding te maken. De
geven we de richting aan hoe we de komende jaren werken aan
worden, met zoveel mogelijk inzet op het hergebruik van onder-
onderlinge afstemming van de stepping stones is van groot belang
een duurzame stad. Duurzaamheid is grofweg met vier thema’s te
delen van het betaande gebouw (urban mining), het gebruik van
voor het slagen van de maatregelen. In de bijlage op p. 38 wordt
omschrijven:
emissievrije mobiele werktuigen op de bouwplaats, en emissieloze
ecologie verder uitgewerkt.
1
Circulariteit
bouwlogistiek. In de bijlage op p.40 wordt duurzaamheid verder
2
Klimaatbestendigheid & Biodiversiteit
uitgewerkt.
3
Gezonde Leefomgeving
4
Energietransitie
Ecologie
Deze thema’s hebben invloed op elkaar en kunnen dus ook niet los
Biodiversiteit is de basis van een gezonde leefomgeving. Plaag-
van elkaar worden gezien. De ontwikkeling aan Weena 70 biedt
dierbestrijding, het voorkomen van ziektes in planten en bomen,
kansen om specifieke duurzaamheidsthema’s op lossen.
een goede waterhuishouding, CO2 en fijnstof vermindering zijn allemaal terug te leiden naar een goede biodiversiteit in de stad. Het belang van biodiversiteit voor een gezond en evenwichtig
28
terug naar index
CONCEPT - Weena 70 Ambitiedocument 14 maart 2024
Financiële paragraaf Een belangrijke randvoorwaarde voor het kunnen realiseren van de in het document benoemde Rotterdamse ambities en beleidsdoelstellingen is dat het initiatief technisch en financieel haalbaar is, met daarnaast oog voor maatschappelijke aspecten zoals draagvlak en participatie. De gemeente stuurt tijdens het ontwikkelproces actief op een optimaal evenwicht tussen haalbaarheid enerzijds en ambities en beleidsdoelstellingen anderzijds. Het ideale plan heeft een financieel uitvoerbare businesscase, zowel voor de initiatiefnemers als voor de gemeente. Op basis van het ambitiedocument wordt het project verder uitgewerkt. Dit maakt ook dat het initiatief in deze fase van planvorming diverse bandbreedtes heeft om een (financieel) haalbaar plan te realiseren. Het initiatief wordt ontwikkeld en gerealiseerd door de initiatiefnemer, voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De kosten die de gemeente moet maken om realisatie van het initiatief mogelijk te maken, alsmede de door de gemeente te maken kosten voor aanpassing van de openbare ruimte worden op de initiatiefnemer verhaald via de voorovereenkomst en daarna de anterieure overeenkomst (indien wijziging van het bestemmingsplan om omgevingsplan noodzakelijk is) door middel van de exploitatiebijdrage.
Tevens zal in dit traject worden onderzocht of wijziging van de toepasselijke privaatrechtelijke bouw- en gebruiksbepalingen, nodig om tot realisatie van het initiatief te kunnen komen, tot de verschuldigdheid van een ontheffingsvergoeding leidt. Op die eventuele ontheffingsvergoeding wordt het bedrag van de exploitatiebijdrage in mindering gebracht. Een eerste financiële vertaling van het plan is in overleg tussen de initiatiefnemer en de gemeente verkend. Uit deze verkenning volgt dat het initiatief financieel uitvoerbaar is met de gestelde ambities en beleidsdoelstellingen.