[24bb001740] Bijlage 5 behorende bij 24bb001745 over Ingekomen zienswijzen (geanonimiseerd)

W. HARTMAN & ZONEN B.V.

College van burgemeester en wethouders Stadsontwikkeling/afdeling Bouw-en woningtoezicht Team JZ Postbus 6575 3002 AN ROTTERDAM Rotterdam, 28 september 2023 Betreft

Blad

: Zienswijzen ontwerp-omgevingsvergunning NL.IMRO.0599.BP2203Zohokwart-on01; OMV.23.02.00248 Bwt-juridischezaken@rotterdam.nl : 1/1

Geachte heer, mevrouw, Wij hebben kennisgenomen van het ontwerp bestemmingsplan Zomerhofkwartier, met kenmerk NL.IMRO.0599.BP2203Zohokwart-on1 en/of OMV.23.02.00248. Wij zijn een klein aannemersbedrijf dat al sinds 1941 gevestigd is op de Zomerhofstraat. Eerst vanwege het bombardement- in een noodgebouw en vanaf 1964 op ons huidige adres, Zomerhofstraat 66. Wij maken voor het uitoefenen van ons bedrijf gebruik van minimaal 2 bedrijfsbussen (alsook 2 personenauto s). Deze bedrijfsbussen zijn cruciaal. In het nieuwe ontwerp bestemmingsplan wordt het gebied autoluw gemaakt. Wij worden in ons belang geschaad als ontwerpbestemmingsplan onverkort wordt overgenomen. Kunnen dan namelijk niet meer met onze bedrijfsbussen parkeren voor ons bedrijfspand, wat nu wel het geval is. Zijn natuurlijk bereid -mits de gemeente daartoe bereid is- met U/gemeente te kijken naar passende praktische oplossing(en) om onze bezwaren tegen het ontwerpbestemmingsplan weg te nemen cq in te trekken. Zien graag Uw reactie tegemoet. Deze brief/zienswijzen wordt U zowel per mail, alsook per post toegezonden. Hoogachtend,

W. Hartman & Zonen BV

Nielsen Beheer BV Zomerhofstraat 66 3032 CM ROTTERDAM

Aan: College van B. en W. Stadsontwikkeling Afdeling Bouw-en Woningtoezicht Team JZ Postbus 6576 3003 AN ROTTERDAM

Rotterdam, 6 oktober 2023 Betreft

Blad

: Zienswijzen ontwerp-omgevingsvergunning NL.IMRO.0599.BP2203Zohokwart-on01; OMV.23.02.00248 Bwt-juridischezaken@rotterdam.nl : 1/3

Geachte heer, mevrouw, Wij hebben kennisgenomen van het ontwerp bestemmingsplan Zomerhofkwartier, met kenmerk NL.IMRO.0599.BP2203Zohokwart-on1 en/of OMV.23.02.00248. Wij zijn eigenaar van het pand Zomerhofstraat 66, 68 en Schoterboshof 19. Zijn naar de voorlichtingsavond geweest op maandag 18 september 2023 op Teilingerstraat 130, waar de ontwerp bestemmingsplan werd gepresenteerd. Het is ons nu duidelijk geworden dat ons pand direct op de scheiding van het ontwerp bestemmingsplan staat. De buren Leyten/Stebru (Zomerhofstraat 70) zijn wel meegenomen in ontwerp bestemmingsplan, wij niet (al zitten we aan elkaar vast). Bij vragen op bovengenoemde avond kregen wij geen helder antwoord. De suggestie uit de zaal dat ontwerp bestemmingsplan is geschreven op het plan van Leyten/Stebru (eigenaar van het pand naast ons en ontwikkelaar ZoHo) werd door de aanwezige spreekster van de gemeente ontkent, ook de suggestie dat ons pand (geen grote partij) niet is meegenomen in ontwerpplan vanwege de snelheid (lastig om met kleine partijen te onderhandelen), werd ontkent. Snappen niet waarom dit stukje van de Zomerhofstraat niet is meegenomen in de plannen. Zijn tenslotte maar drie panden.

Hieronder geven wij aan dat wij ons terdege bij de gemeente hebben gemeld om mee te participeren in de plannen, maar dat wij dat niet terugzien in ontwerp bestemmingsplan; Vanaf september 2020 is JP Projectontwikkeling samen met de eigenaren van Zomerhofstraat 56-68 op pad gegaan om te kijken of deze wederopbouw panden een toekomstbestendige invulling kunnen geven. Mede gezien de ontwikkeling van ZOHO, het Katshoekgebouw en de beoogde

Nielsen Beheer BV Zomerhofstraat 66 3032 CM ROTTERDAM

Rotterdam, 6 oktober 2023 Betreft

Blad

: Zienswijzen ontwerp-omgevingsvergunning NL.IMRO.0599.BP2203Zohokwart-on01; OMV.23.02.00248 Bwt-juridischezaken@rotterdam.nl : 2/3

woontoren op de plek van de naastgelegen parkeergarage (schoterboshof), lijkt dit het juiste moment om aan te haken. In april 2021 is de gemeente op de hoogte gesteld van de bereidheid van deze eigenaren om deze plek om te vormen tot een toekomstbestendig geheel, wat samenwerkt met de omliggende ontwikkelingen. Dit is verwerkt in de visie op het Katshoekgebouw en Schoterboshof. Op 9 juni 2021 heeft de gemeente gereageerd op deze visie en hierin is gesuggereerd dat er op de panden van de Zomerhofstraat iets zou kunnen gebeuren. In oktober 2022 heeft JP Projectontwikkeling voor de strook aan de Zomerhofstraat een visie gepresenteerd aan de gemeente, in reactie hierop in nog een aanvulling gedaan en die is in december met de gemeente gedeeld. Uiteindelijk is deze complete visie wederom aan de gemeente gepresenteerd, met als reactie dat er zeker wat zou moeten kunnen op deze locatie, maar dat het nog niet de tijd is, wegens allerlei omstandigheden en onduidelijkheden over invullingen in de omgeving. In de tussentijd is er vanuit deze zijde contact gezocht met de buren, en zodanig dat zowel de ontwikkelaars van ZOHO als ook Schoterboshof en Katshoek op de hoogte zijn van de aan de gemeente gepresenteerde visie. Er is vanuit de ontwikkelaars van ZOHO of gemeente geen direct contact gezocht met de eigenaren, ook zijn de beoogde plannen op het direct naastgelegen perceel niet gedeeld.

Uit het ontwerp bestemmingsplan moet nu opgemaakt worden dat er direct op de erfgrens een bouwhoogte van 50m is toegestaan. Er is dus ook niet duidelijk in welke vorm er bedacht is te gaan bouwen op het naastgelegen perceel.

Nielsen Beheer BV Zomerhofstraat 66 3032 CM ROTTERDAM

Rotterdam, 6 oktober 2023 Betreft

Blad

: Zienswijzen ontwerp-omgevingsvergunning NL.IMRO.0599.BP2203Zohokwart-on01; OMV.23.02.00248 Bwt-juridischezaken@rotterdam.nl : 3/3

Dit heeft direct invloed op hetgeen er in de visie op de panden 56-66 neergelegd is. Graag zouden wij dan ook in gesprek gaan om te kijken hoe we e.e.a. op elkaar aan kunnen laten sluiten, zodat het toekomstbestendig maken van de panden 56-66 gegarandeerd kan worden. Willen net als de gemeente een mooie Zomerhofstraat. Staan dus zeker open om meegenomen te worden in nieuwe bestemmingsplan en mee te denken. Maken vooralsnog bezwaar tegen huidige ontwerp bestemmingsplan.

Zien graag Uw reactie tegemoet. Deze brief/zienswijzen wordt U zowel per mail, alsook per post toegezonden.

Op afspraak ontvangen wij u graag op één van onze vestigingen. Een afspraak met beeldbellen hoort echter ook tot de mogelijkheden.

AANTEKENEN

ROUTE:

KOPIE:

Gemeente Rotterdam T.a.v. de directeur Stadsontwikkeling I BWT bestemmingsplannen Postbus 6575 3002 AN ROTTERDAM

Dossiernummer: 2RD.7.23.051101

Telefoon:

Datum: 9 oktober 2023

Behandeld door:

E-mail: dossiergroep@das.nl Fax: 020-6914737 vermeld ons dossiernummer in de onderwerpregel

Betreft: zienswijze ontwerpbestemmingsplan Zomerhof en gecoördineerde ontwerpomgevingsvergunning

Geachte dames en heren, Namens mijn cliënt, Bewonersvereniging Zelfbeheer Teilingerstraat 21 t/m 35 en Agniesestraat 2 ťm8, gevestigd te Rotterdam aan de Teilingerstraat 25 (3032AP), in deze in persoon verte­ genwoordigd door mevrouw dien ik bij deze een zienswijze in tegen het ontwerp van het bestemmingsplan “Zomerhofkwartier” (ofwel “ZOHO”) (verder: het ontwerpplan) en tevens tegen de ontwerpomgevingsvergunning voor de activiteiten “bouwen”, “uitrit aanleg­ gen of veranderen” en “reclame” (verder: de ontwerpvergunning). Beide ontwerpen liggen tot en met 12 oktober 2023 ter inzage zodat deze zienswijze tijdig is ingediend. Cliënt legt u het navolgende voor met het verzoek daar bij de verdere besluitvorming rekening mee te houden. Aan de overkant van de Teilingerstraat te Rotterdam zijn na de oorlog zogeheten 'wederopbouwpanden’ gebouwd (kantoren) met een bouwhoogte van 14,5 meter, even hoog als de wo­ ningen van cliënt die tussen 1895 en 1905 zijn gebouwd. De projectontwikkelaar wil de wederopbouwpanden slopen en er op de hoek Teilingerstraat I Vijverhofstraat, tegenover het pand van cliënt, een toren van 47 meter hoog en ernaast een toren van 32 meter hoog (de verbeel­ ding spreekt van een maximale hoogte van 45 meter) er voor in de plaats zetten.

Ten aanzien van de bezonning volgt uit het rapport dat als bijlage 16 deel uit maakt van de plantoelichting dat het aantal zonuren op de gevel van het pand van cliënt drastisch afneemt. Er wordt op een aantal meetpunten (zeker voor wat betreft de woningen aan de noordzijde van de Teilingerstraat) precies voldaan aan de norm van tenminste 2 zonuren per dag. Dat betreft echDAs Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N V.

De Entree 222 Postadres Postbus 23000 1100 DM Amsterdam

T 020 6 517 517 F 020 6 914 737 www.das.nl

IBAN NL07 ABNA 0243 1333 59 (premie) IBAN NL46 ABNA 0243 1604 96 (overig)

BIC ABNANL2A KvK 33110754

330-014

Amsterdam

Pagina 2 Dossĩernr 2RD 7 23.051101

ter een minimumnorm. Daarmee is niet gezegd dat ook wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Het Afwegingskader Bezonning (paragraaf 6.11.1 van de plantoelichting) biedt daarin geen afdoende antwoord omdat ook in dit Afwegingskader er van uit wordt gegaan dat minimaal 2 zonuren per dag in de nieuwe situatie betekent dat het bouwplan vol­ doet. Cliënt ziet daarin geen wezenlijke belangenafweging terug nu vaststaat dat het aantal zonuren ten opzicht van de huidige situatie drastisch vermindert en dus het woonklimaat van (de leden van) cliënt verslechtert. Client stelt voor dat minimaal rekening wordt gehouden met de voor de naastgelegen “Prove­ nierswijk” afgesproken zonnorm omdat die situatie geheel vergelijkbaar is met de situatie in de Teilingerstraat. Voorts zij erop gewezen dat de norm van minimaal 2 zonuren per dag afkomstig is uit de Rotterdamse Hoogbouwvisie, maar die visie is niet van toepassing op het gebied waar­ in de Teilingerstraat ligt. Cliënt wijst er daarbij op dat in de Teilingerstraat sprake is van een dubbele rij beeldbepalende platanen. Niet is onderzocht wat het verlies van zon en licht voor de leefbaarheid van deze bo­ men betekent. Ten aanzien van windhinder gaat cliënt er vanuit dat de hoogbouw die het ontwerpplan mogelijk maakt meer windhinder veroorzaakt dan uit de rapportage van Actiflow volgt.

Ook uit die rappor­ tage volgt echter dat ten aanzien van de zomersituatie de windhinder in de Zomerhofstraat en in de Vijverhofstraat tot een situatie leidt die als “slecht” gekwalificeerd moet worden. Opgemerkt wordt dat dat met het plaatsen van schermen kan worden ondervangen maar niet valt in te zien waarom met dergelijke maatregelen het effect van windhinder moet worden bestreden terwijl eis van een goede ruimtelijke ordening nu juist zou moeten zien op het voorkomen van windhinder door te voorzien in (aanmerkelijk) lagere bouwhoogten. Tegen de achtergrond van het voorgaande vreest cliënt voor een onevenredige benadeling van het leefklimaat in de directe omgeving. De Teilingerstraat bestaat uit een fietsstrook waarop au­ to’s te gast zijn en een groot plein. Dat plein wordt nu intensief gebruikt hetgeen bijdraagt aan de prettige sfeer. Zonder zon en met onevenredig veel windhinder zal het minder aantrekkelijk zijn om op het plein te verblijven, hetgeen nadelig is voor de sfeer in de omgeving. Die sfeer zal sowieso al onderdruk komen te staan met de aanwezigheid van dominerende hoogbouw. Ten aanzien van het parkeren volgt uit het rapport van Goudappel Coffeng (bijlage 6 bij de plantoelichting) dat het plan een parkeerbehoefte van 120 parkeerplaatsen oplevert.

Daarbij is een reductie toegepast van 10oZo omdat op eigen terrein per vervallen autoparkeerplaats twee fiets parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het is echter onduidelijk over hoeveel fietsparkeerplaat­ sen het concreet gaat. Het is evenmin duidelijk of in kwantitatieve zin wordt voldaan aan de fietsparkeernorm als bedoeld in bijlage 2 van het parkeerbeleid. Evenmin is duidelijk of het plan voorziet in de gehele parkeerbehoefte, niet enkel in de parkeerbehoefte die wordt veroorzaakt door de woonbestemming. Voorts wordt het woonblok van cliënt als beeldbepalend voor de buurt getypeerd. De bebou­ wing aan de overzijde van de straat heeft volgens het vigerende bestemmingsplan dezelfde maximale bouwhoogte als het pand van cliënt, te weten 14,5 meter. Dat geeft de straat een evenwichtig en rustig beeld. Dat beeld wordt aanzienlijk verstoord door hoogbouw dat meer dan drie keer zo hoog kan worden. Cliënt wijst er daarbij op dat door de Teilingerstraat de zogeheten brandgrens van mei 1940 loopt. Na het bombardement was er een kale vlakte die is bebouwd met “wederopbouwkantoren”. De panden van de cliënt zijn de enige panden aan de brandgrens in heel Rotterdam die nog in oorspronkelijke staat zijn van voor het bombardement. Het plein voor de panden in de

Pagina 3 Dossiernr 2RD.7.23.051101

Teilingerstraat grenst aan de westkant aan het rijksmonument de Hofbogen en onmiddellijk om de hoek aan de Vijverhofstrraat het historische hofje Vrouwe Groenveld Liefdesge­ sticht,.grenzend aan het zelfde binnenterrein als de panden van cliënt. Hoogbouw op deze voor Rotterdam unieke plek verstoort deze locatie volledig en verdringt res­ pectloos deze monumentale locatie. Juist het pand tegenover het pand van cliënt is een zeer monumentwaardig glazen gebouw dat uniek is voor de wederopbouwarchitectuur van direct na de Tweede Wereldoorlog. Dit pand zou met de realisatie van hetgeen het ontwerpplan mogelijk maakt gesloopt worden. Cliënt is in het bezit van een onafhankelijke cultuurhistorische verkenning van Wijnand Galema die de unieke monumentale kwaliteit van dit gebouw benoemt. Aan de Rijksdienst voor monumenten is door cliënt de monumentenstatus aangevraagd voor het glazen gebouw. Het glazen gebouw is daar­ op toegevoegd aan de lijst van te onderzoeken objecten. Naast dit glazen gebouw staat een kantoor-Zbedrijfspand van eveneens 14,5 meter hoog. Dit pand, dat geen monumentale waarde heeft, zou ook gesloopt worden en vervangen worden door een veel hogere toren. Ook tegen deze achtergrond wenst cliënt te benadrukken dat het straatbeeld behouden dient te blijven dan dat de maximale hoogte 14,5 meter dient te blijven.

Cliënt wijst er tevens op dat indien het bestemmingsplan niet voorziet in 600 woningen maar in maximaal 550 woningen als ook vermeld in de officiële bekendmaking, de huidige maximale bouwhoogte in en rond de Teilingerstraat gehandhaafd kan blijven. Stedenbouwkundig is het ook een optie om de bouwhoogten aan de stadkant richting Zomerhofstraat, grenzend aan de Hofpleinlijn aan te passen. Cliënt wijst ook op de Nota van uitgangspunten, voor de tender, waarin op pagina 27 (zie bijla­ ge) in een tekening is vastgelegd is dat uitgangspunt is dat de bouwhoogte in de Teilingerstraat gelijk zou blijven en zou oplopen richting centrum. Zonder argumentatie heeft de projectontwik­ kelaar er nu voor gekozen om de hoogbouw te plannen aan de Teilingerstraat. Ten slotte wenst cliënt nog te wijzen op het volgende. Bij eerdere behandeling door de gemeenteraad van de voorgenomen bouwplannen in de Tei­ lingerstraat, is er door de vereniging aan de raad gevraagd om de plannen aan te passen van­ wege de cultuurhistorische waarde van de buurt, die ernstig verstoord raakt door de hoogbouw. De gemeenteraad heeft de zorg hierover onderschreven en daarover unaniem een motie aan­ genomen. (zie bijlage). Tot grote verbazing van cliënt is het bestemmingsplan daaraan niet aangepast. Cliënt heeft principiële bezwaren tegen de gekozen werkwijze.

Deze manier van werken, waar­ bij burgers, maar ook de gemeenteraad buiten spel worden gezet bij bestemmingsplannen; waar de projectontwikkelaar het achteraf als het ware het bestemmingsplan maakt dat past bij zijn belangen en zijn bouwplan, waarna de gemeenteraad achteraf alleen nog maar ja mag zeggen. Deze werkwijze wordt in Nederland steeds meer gewoonte. Alle principes van de wet ruimtelijke ordening worden genegeerd en uitsluitend de belangen van de projectontwikkelaar tellen nog. En die belangen zijn niet noodzakelijkerwijs gelijk aan de belangen van bewoners en gebruikers.

330-013

Aangezien het voorgaande naar het oordeel van cliënt ertoe moet leiden dat het ontwerpplan met zijn huidige Ínhoud niet kan worden vastgesteld, geldt dit tevens voor de ontwerpvergunning die dan logischerwijs eveneens niet kan worden verleend.

Pagina 4 Dossiernr 2RD.7.23.051101

Cliënt verzoekt uw raad en college om het voorgaande bij de verdere beoordeling te betrekken en het ontwerpplan niet vast te stellen en de ontwerpvergunning niet te verlenen.

Met vriendelijke groet, DAS

Bijlagen: * 0 3 2018 12 05-Nvll-ZOHO-DEF 5-12-2018 tender uitgangspunten pdf * MOTIE Onderzoek grenseffecten ZOHO - Agniesebuurt (1) pdf

o o

ó

Gebiedsontwikkeling

Zomerhofkwartier Nota van Uitgangspunten 5 december 2018

4

r' «sfe ļnļtįī

. * -rv

Sgj* ŅSfbt»

fetal

.MM

ínhoud \-A

Inleiding

5

DEEL 1 AMBITIES .............................................................9 Ruimtelijke ambitie................................................. 11 Programmatische ambitie ..................................... 15 Resilience ambitie...................................................19

DEEL 2 RANDVOORWAARDEN.................................. 23 Ruimtelijke randvoorwaarden................................25 Programmatische randvoorwaarden.....................31 Resilience randvoorwaarden................................. 35

Colofon ...............................................................39

ISii'S

[ľ het

wũ*i5ĩİH

Inleiding Woningcorporatie Havensteder, Gemeente Rotterdam en ZOHOcitizens werken intensief samen aan de gebiedsontwikkeling van het Zomerhofkwartier (ZOHO). Dat moet een gemengd stedelijke stadswijk worden die Rotterdam-Noord en de binnenstad met elkaar verbindt en de stad verrijkt. Deze nota toont de ruimtelijke en programmatische condities voor de verkoop.

Om deze gebiedsontwikkeling voor elkaar te krijgen, starten we (Havensteder en gemeente Rotterdam) een gezamenlijke verkoopprocedure. Die zal leiden tot de selectie van één consortium dat het gebied koopt. We zoeken een samenwerkingsgericht, multidisciplinair en gecommitteerd consortium dat hart heeft voor het Zomerhofkwartier en de opgave. De ínhoud van deze nota is mede gebaseerd op een marktconsultatie. De rode draad in de opgave is dat de herontwikkeling van toegevoegde waarde voor de stad is. Belangrijke partner in dit verkoopproces is ook ZOHOcitizens; een ondernemerscollectief in het Zomerhofkwartier dat erg betrokken is bij het gebied. ZOHOcitizens vindt vijf principes leidend voor de toekomst van het Zomerhofkwartier: experimenteel, betrokken, duurzaam, gemixt en verbonden. We onderschrijven deze principes en hebben ze verwerkt in deze nota.

Ontwikkelingen in de omgeving In de omgeving van het Zomerhofkwartier zijn verschillende ontwikkelingen gaande: * verdichting van het Rotterdam Central District; * herontwikkeling van Pompenburg naar een hoogstedelijk gebied; * transformatie en verdichting van het Katshoek gebouw, inclusief parkeergarage; * verkoop en herontwikkeling Hofbogen. Zij hebben veel impact op de relatie tussen de binnenstad en Rotterdam-Noord. Het nu nog geïsoleerd gelegen Zomerhofkwartier zal in de toekomst door de toevoeging van een kwalitatieve buitenruimte en aantrekkelijk programma in de omgeving, sterk verbonden zijn met de binnenstad.

Opgave ROTTERDAM NOORD

Het Zomerhofkwartier is een binnenstedelijk, kleinschalig bedrijventerrein in de Rotterdamse wijk Agniesebuurt. Het gebied grenst aan de binnenstad en de stadswijken van Rotterdam-Noord. De opgave is de gebiedsontwikkeling van dit creatieve bedrijventerrein tot een stedelijk,aantrekkelijk en duurzaam woon-/ werkgebied. Het gaat in totaal om circa 67.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). In de aanloop naar de gebiedstransformatie hebben we de afgelopen járen ingezet op een slow-urbanism aanpak, waarin de gebruikers van het gebied de ruimte kregen initiatieven te ontplooien. De aanstaande gebiedsontwikkeling luidt een volgende fase in. De identiteit en authenticiteit zijn een leidend principe in de aankomende ontwikkeling. Daarmee willen we de couleur locale die daarmee samenhangt ook na herontwikkeling behouden.

BINNENSTAD

Zomerhofkwartier in overgangsgebied tussen stadswijken en binnenstad

5

hQ^X^T'

fiö&ľ/ŝta

Plangebied

Om Rotterdam Noord en de binnenstad beter met elkaar te verbinden worden deze ontwikkelingen, ruimtelijk en programmatisch, in samenhang bekeken zodat dit stadsdeel in de toekomst veel beter leesbaar en aantrekkelijk wordt. De voorwaarden daarvoor zijn onderdeel van deze nota.

Het plangebied wordt begrensd door de Vijverhofstraat, Teilingerstraat, Almondestraat, Zomerhofstraat en Schoterboshof. Het studiegebied is groter. Voor dit studiegebied zijn visie en aanbevelingen gewenst,

grens verkoopgebred grens studiegebied particulier eigendom Begrenzing plangebied

7

.

"V* ...-

s‘ r*4C..’ 5E

’CrS»'*****.5

*

-fc.*»*»

-'fcí♦^ľ*C-V’'fc^ą

:®5ääe ÉÌŜŴ^g: gtSSSg LŴİŚ.C, Xf*C g30g^vŞţăĚř SήS®S^j»íí'*^l ř

rf*

,. 'V,*. .' .‘'ï'^Vŗ’

Ī‘»J**V-řŢŕŴ^Ŵg

sosa&jg

1 ' ‘-ř

"”V'V.

* Üb v5*:-

’1

o*g ‘tŵgli&rlS ïŵ»;

wt

Sö»? - ; •Ŵv-”

ŕ,« , -«

ţř»ŵj KfeÄ

.

v* ; ,-

Ą

ļJįS&jw-E,

;í cŵį (

*Zh

2*3*11 «Hf

ą

*éte—

ŞäPŞĨ

ŞįsãS

w‘ '

» vTņ« \trnr. --- ••.'"•ř ■ļį .Wí-flK'X~iī

ĩįļĵŵ'1 ..v’-.V

ÿ&ŞČĘĝ ř^iŵŕ W?îr

ļļggşįgwg.

*3İŚ -*!*w -Jwí» .

*5M8í* -», v«

ļŗ.-śVŘ

ľŵ;-:«

f feŵľ?^«oiřMJŴ'3c.

įř^ăsfĩţ; íi^l ‘ftfy

SSřfe

S2S*Ï

Std»

*iř**VÖ‘^“

:v- ^ «SI -r-*5 Ĩp jļį’Ç

;-:

tiţîi.

^ÈSĚíš

5tí? fsā

JÎ-.-rŷ*-‘’CŴ;,ţj"

DEEL 1 AMBITIES Het karakter en de eigenheid van het Zomerhofkwartier zijn leidend voor de inzet van de gebiedsontwikkeling. Het naoorlogse Zomerhofkwartier verandert voortdurend. Deze ‘vrije ruimte’ heeft een uniek en ongedwongen gebied opgeleverd met typisch Rotterdamse eigenschappen: divers, creatief, met een rauw randje. De toekomstige gebiedsontwikkeling moet die eigenschappen ruimte geven. Wat daarvoor nodig is en wat onze ambities voor het toekomstige Zomerhofkwartier zijn leest u in dit eerste deel.

Het Zomerhofkwartier is een plek waar de handen uit de mouwen gestoken worden en waar veel ruimte is om te experimenteren. Een plek waar nieuwe ideeën echt uitgevoerd kunnen worden.

en Katshoek. Het Zomerhofkwartier zelf kreeg de bestemming bedrijvenkwartier. In de járen zeventig stuitte deze stedelijke verkeersstructuur op groot verzet. Daardoor is de schaalvergroting niet doorgegaan. In de stadsvernieuwingsperiode werden op kleine schaal woningen gebouwd, volgens de bestaande stedenbouwkundige structuur. De bedrijvigheid nam af en steeds meer panden raakten leeg en in verval.

Het bombardement Het Zomerhofkwartier vertegenwoordigt een bijzonder hoofdstuk in de ontwikkeling van het naoorlogse Rotterdam. Als op 14 mei 1940 de Rotterdamse binnenstad wordt getroffen door het bombardement, gaat ook het gebied achter het Hofpleinstation in rook op. Van de dan zo levendige negentiende-eeuwse stadswijk (nu Zomerhofkwartier) met een mix van wonen, werken, uitgaan en kleine bedrijvigheid blijft weinig over. Het gebied ligt op de rand van de brandgrens: langs de Noordsingel, Almondestraat en Teilingerstraat blijven enkele panden overeind.

Nieuwe energie Havensteder kocht het vastgoed rond 2006 om het gebied te herontwikkelen, wat door de crisis stagneerde. Rond 2010 bracht een slow-urbanism aanpak nieuwe energie in het Zomerhofkwartier. De leegstaande bedrijfsgebouwen boden ruimte aan creatief ondernemerschap. Die ontwikkeling is de basis voor de identiteit van het Zomerhofkwartier van vandaag de dag.

Noodpanden en schaalvergroting Na het puinruimen worden in het gebied noodpanden gebouwd voor bedrijven uit de vernielde binnenstad. In de járen vijftig en zestig worden deze vervangen door permanente bedrijfspanden. De Heer Bokelweg werd in die periode gezien als onderdeel van een toekomstige stedelijke ontsluitingsstructuur: het Rotte-tracé. Dat zou de binnenstad met de snelweg verbinden. Anticiperend hierop werd door de plannenmakers van de wederopbouw een schaalvergroting in het gebied geïntroduceerd. In functie, schaal en bouwstijl werd aansluiting gezocht bij de (Cityvorming van de) Schiekade en Coolsingel. Dit levert grote gebouwen met stedelijke functies op, zoals het Akragon, Technikon

Ruimte voor experiment Het Zomerhofkwartier is zodoende geen doorsnee stadswijk, maar een gebied waarin de afgelopen járen flink is geëxperimenteerd, rond woon- en werkvormen, maar ook in de openbare ruimte. Die experimenteerruimte kenmerkt de identiteit van het Zomerhofkwartier en zien we graag terug in de gebiedsontwikkeling; fysiek en in het ontwikkelproces of beheer. Bij die gebiedsontwikkeling zijn de pijlers voor ons: ruimte, programma en resilience. Wij zien het toekomstige Zomerhofkwartier als een gemengde stadswijk met aandacht voor de ontwikkelingsgeschiedenis van de wijk en met veel ruimte voor experiment en innovatie, rond wonen, werken, klimaatadaptatie en sociale samenhang

9

F1**- I

Å

msm v IÉ «<

M IJ

gL,v ^ fk

Ķ .1,,,

~*Lï»

in daklaţidschap \ groene daken ļ com/

ŗnmm

CPO | dí

n’öár

Vii»

-Aj

te leefomgeving \ CPO

Ruimtelijke ambitie

Het Zomerhofkwartier is de schakel tussen de Rotterdamse binnenstad en de stadswijken van Rotterdam-Noord. Het Zomerhofkwartier is niet alleen maar een doorvoergebied, maar vooral ook een gebied met een authentiek karakter, waar het prettig is om te wonen, te werken en te zijn. In onze ruimtelijke ambitie voor het Zomerhofkwartier draait het om verbondenheid, eigenheid en verblijfskwaliteit.

het gebied willen we bewaren door bewuste keuzes rond hergebruik en bij nieuwbouw aandacht te hebben voor de elementen die daaraan bijdragen, zoals de korrelgrootte, variatie in bouwhoogte en aantrekkelijke plinten. Hergebruik Hergebruik van een deel van de bestaande bebouwing is een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling van het Zomerhofkwartier. Daarmee kunnen de toekomstige partijen het verhaal en de geschiedenis van het Zomerhofkwartier aan een nieuwe generatie Rotterdammers doorvertellen

Het huidige Zomerhofkwartier ligt centraal, op de route tussen de binnenstad en de stadswijken in RotterdamNoord. Er lopen bijvoorbeeld belangrijke stedelijke fietsroutes langs en door het gebied. Verder wordt het Zomerhofkwartier nu al omringd door bijzondere stedelijke structuren en kwaliteiten, zoals de Hofbogen met haar bedrijvigheid, het groen en de rust van de Noordsingel en de lommerrijke Teilingerstraat. In het nieuwe Zomerhofkwartier moeten deze kwaliteiten zeker bewaard blijven.

Nieuwbouw Maar alleen inzetten op hergebruik is niet voldoende; er is ook nieuwbouw nodig. Die voegt dan een nieuwe tijdslaag toe aan de bestaande. Bij de herontwikkeling van het Zomerhofkwartier staan drie ruimtelijke elementen centraal:

* Korrelgrootte Toepassing van de middelgrote korrel die de wederopbouwfase van het Zomerhofkwartier kenmerkt, vormt de basis voor nieuwbouw. Deze korrelgrootte is een intermediair tussen de grootstedelijke schaal van de binnenstad en de kleinschaligheid van de veelal vooroorlogse stadsstructuur van de omliggende stadswijken.

Verbonden met omgeving Een aantal doorgaande routes in het gebied, zoals de Vijverhofstraat, Teilingerstraat en de Zomerhofstraat zijn bepalend voor de leesbaarheid van de stad en oriëntatie in het gebied. Ze verbinden de locatie met de omliggende stad. Dit betekent dat hier heldere profielen, ondersteund door een stevige boomstructuur, gerealiseerd moeten worden.

*

Variatie in bouwhoogte De bouwhoogte in het Zomerhofkwartier varieert van twee tot zes lagen. Het vormt de ‘Rotterdamse laag’ die ook in de toekomst herkenbaar is.

Eigenheid van de plek Het verhaal van het Zomerhofkwartier zie je terug in de gebouwde omgeving. De randen van het gebied, de Noordsingel, de Teilingerstraat en Almondestraat, hebben nog het karakter van het eind negentiendeeeuwe Rotterdam. De wederopbouwfase heeft geresulteerd in de kleinschalige bedrijvigheid in het hart en grootstedelijke voorzieningen langs de rand, bijvoorbeeld aan de Heer Bokelweg. De eigenheid van « Referentiebeelden

*

Aantrekkelijke plinten De plint is bepalend voor de kwaliteit op straat. De plint markeert de overgang van het gebouw naar de openbare ruimte en zorgt voor levendigheid in de straat. Interactie tussen de openbare ruimte, de plint en de bovenliggende verdiepingen bevordert de aantrekkelijkheid en levendigheid van een gebied.

11

apenbare ruimte \ groen | sportfaciliteiten

openbare ruimte \ groen | sportfaciliteiten | speelvoorziening

By „' '

i

•I

wm

ĮRT i

afllf,fig—

* 1 lť N| i

''

V*ľÝ!Ĵp

groent

ļau | ontmoetingsplek

tpenbare ruimte \ groen | sportfaciliteiten

groenstructuur \ sport in openbare ruinate

us mjWmmm, ļ

Aantrekkelijke verblijfskwaliteit Comfort Voor een prettige verblijfskwaliteit en aantrekkelijke woon-A/verkomgeving zijn een goede bezonning, een gunstig windklimaat, geluid en uitzicht belangrijk.

Het toekomstige Zomerhofkwartier heeft een aantrekkelijke buitenruimte die uitnodigt voor een langer verblijf, die goed verbonden is met de omliggende kwaliteiten en die ontmoeting stimuleert. De inrichting van de buitenruimte is rijk aan groen, gevarieerd en klimaatbestendig. Drie elementen dragen bij aan een aantrekkelijke verblijfskwaliteit:

Multifunctionele daken Met de verdichting neemt de druk op de ruimte in de stad steeds verder toe. Daken dragen steeds meer bij aan de leefomgeving. Door functies te combineren wordt schaarse ruimte optimaal benut en wordt de stad tegelijkertijd aantrekkelijker. Naast openbare ruimte op maaiveld dragen ook het daklandschap en het groen op verdiepingen in het Zomerhofkwartier bij aan de aantrekkelijkheid van het gebied.

Groen Groen draagt in belangrijke mate bij aan de leefkwaliteit, in ruimtelijk, ecologisch en in klimatologisch opzicht. Behalve in de openbare buitenruimte is groen ook op bouwblokniveau belangrijk, in de vorm van groene binnenterreinen, groene daken en/of groene gevels. De ambitie is om 25 procent van het oppervlak van het bouwblok een groene invulling te geven.

« Referentiebeelden

13

- afåfš,

J*

IMMMŕW-i

ļ

:

ìåtondei

3Sİ2

si aw nu tri

in * PFi«

m W

■' ■-

njĮí.íļv dakplein

sü‘:. '

Egrĩ:

ontrųoeten \ sport in openbare ruimte

jjľĨ^W* fjp Wmğ fitìÜVÏ;

*y ken \\buitei

wonen \ ontmoeten \ buitenruimte \ Cl

sBf. s

i WH ñknmnramma______ _________

mrio nmnamm.

PROGRAMMA Programmatische ambitie

De stad wordt al lang niet meer gezien als functionele stapeling waarin wonen, werken en ontspannen zich gescheiden van elkaar ruimtelijk manifesteren. De grenzen tussen functies vervagen en vragen om andere ruimtelijke keuzes. Het huidige creatieve ondernemerschap wordt versterkt met woonprogramma. Het nieuwe programma is divers en gemengd en bestaat uit wonen, werken, horeca, detailhandel, dienstverlening en ondersteunende, maatschappelijke voorzieningen. Juist het samenspel hiertussen draagt bij aan een levendige en vitale stadswijk. Hoe wij dat zien, zetten we in dit hoofdstuk uiteen.

Het samenspel van de verschillende programmaonderdelen en de interactie ertussen dragen bij aan een vitaal en aantrekkelijk gemengd stedelijk gebied. Wonen Nieuwbouw draagt bij aan een aantrekkelijk Zomerhofkwartier. Als er meer bewoners zijn, is er meer levendigheid en ook meer veiligheid op straat, ook in de avonduren. De beoogde woonsfeer in het Zomerhofkwartier is dynamisch stedelijk. Diversiteit is daarbij belangrijk. Er moet gebouwd worden voor: jongeren, starters en settlers, gezinnen en ouderen. Het woningbouwprogramma in het Zomerhofkwartier is:

* Inclusief Wonen in de stad is populair. Wonen in het Zomerhofkwartier blijft bereikbaar voor mensen met verschillende inkomens.

Met de komst van het creatieve ondernemerschap in de leegstaande bedrijfsruimten is het Zomerhofkwartier getransformeerd van monofunctioneel bedrijventerrein naar een interessant en verrassend stedelijk gebied. Toch is er nog veel te doen om van dit gebied de aantrekkelijke en vitale stadswijk te maken die ons voor ogen staat. Het Zomerhofkwartier moet een gemengd stedelijk gebied worden, gericht op wonen en werken.

*

Divers Een vitale wijk biedt huisvesting aan verschillende doelgroepen. Een gevarieerd woningaanbod met verschillende woning typologieën, woninggrootten, diverse woonvormen en verschillende processen van totstandkoming van individuele woonwensen draagt hieraan bij.

Programma’s Er zijn veel nieuwe woningen nodig. Het totale woonprogramma beslaat straks circa 80 procent van het totaalprogramma, het niet-woonprogramma circa 20 procent. Dat laatste kan bestaan uit een commercieel programma, met daarnaast ruimte voor overig programma zoals horeca, detailhandel, zorgwoningen, dienstverlening en/of een hotel. Een groter totaalprogramma is toegestaan mits dit toekomt aan het niet-woonprogramma én het de ruimtelijke kwaliteit versterkt.

< Referentiebeelden

Partijen wordt gevraagd na te denken over de toekomstbestendigheid en flexibiliteit van dit programma en te kunnen inspelen op toekomstige veranderingen in doelgroep en of woonwensen. Werken Steeds meer werkgelegenheid vindt weer plaats in de stad. De nabijheid van de binnenstad en Rotterdam Centraal Station en kwalitatieve openbare ruimte

15

We gaan het dak (aft'e | regeñttiin

«■Hl

" JMW.' .

tnd&ftiemerschap

Gebouw

en ex/ ìriment

ontmoetem Community

ÏLįJUĻ‘i

voorzien in de toekomst de potentiële economische vitaliteit van het Zomerhofkwartier. En grotere bedrijvigheid komt het verblijfsklimaat in het gebied ten goede. De volgende elementen kenmerken straks de bedrijvigheid in het Zomerhofkwartier:

Zorgwoningen De Nico Adriaan Stichting (NAS) is verantwoordelijk voor de opvang van kwetsbare burgers uit Rotterdam. De stichting heeft momenteel een vestiging op de Vijverhofstraat. Daar is het bedrijfsbureau en de dag­ en nachtopvang. De haalbaarheid van dit programma als onderdeel van de herontwikkeling wordt nog onderzocht. Mogelijk wordt in de volgende fase van de tender gevraagd een voorziening voor de NAS in het programma op te nemen. Dit programma zal in dat geval onderdeel uitmaken van het ‘overige’ programma.

*

Couleur locale Het karakter van het Zomerhofkwartier wordt vooral gevormd door de kleinschalige en creatieve bedrijvigheid van ondernemers in de zakelijke dienstverlening en makers in de creatieve industrie. Dit creatieve ondernemerschap en de 'couleur locale' die daarmee samenhangt, willen we in het toekomstige gebied behouden.

Mobiliteit Steeds meer stadsbewoners hebben geen auto. Ze prefereren het gebruik van het openbaar vervoer of de fiets. Dat vraagt een andere benadering op het gebied van mobiliteit.

*

Innovatieve werkvormen Het Zomerhofkwartier biedt van oudsher ruimte aan kleinschalige bedrijvigheid. Niet alleen de negentiendeeeuwse stadswijk, maar ook het naoorlogse Zomerhofkwartier bood ruimte aan makers. Recent hebben makers en creatievelingen het gebied herondekt. De bijzondere werkgebouw-typologieën die in de wederopbouw tot stand zijn gekomen, blijken flexibel in gebruik en geschikt voor de hedendaagse bedrijvigheid, bijvoorbeeld de bedrijfspanden voor coöperaties en verschillende bedrijfsverzamelgebouwen. In het verlengde hiervan zoeken we vernieuwende manieren en typologieën om nieuwe manieren van werken te integreren in het gebied.

De centrale ligging van het Zomerhofkwartier, met het Centraal Station op tien minuten loopafstand, biedt veel perspectief. Het autogebruik staat niet meer centraal in het denken over mobiliteit. De introductie van een 'flexibele’ parkeernorm door de gemeente stimuleert om anders na te denken over mobiliteit. Flexibiliteit en toekomstbestendigheid De vraag naar functies en voorzieningen kan gaandeweg veranderen. Daarom is het belangrijk dat gebouwen eenvoudig aan te passen zijn. Consortia doen er daarom goed aan om nu al voor te sorteren op de eisen die bij de verschillende functies horen.

De juiste mix Behalve wonen en werken dragen ook horeca, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke- en/ of zorgfuncties bij aan een gemengd en aantrekkelijk woon-werkgebied. Ook mobiliteit is een belangrijk aandachtsgebied.

« Couleur locale

17

illilIillILtl

iftppf i cmm

M-ä

groene toepassingt

in bouwblok

řr klimaatadaptatie ļ kwalitatieve openbare ruimte ļ groen | ontmoeting

JįÿtáfiB'i

«XII

ppKH I lļj

groen daírļ ei

Sïpťlŕ

įàk ^

ļ/e j'porŘmvnity \ verbonden daken

inclusief | community

' --

'«sp*»-*—

iroen dak | eco/í

tuwblok

9

ļ

Į

r

« * i i

RESILIENCE Resilience ambitie

Voor het toekomstige Zomerhofkwartier gaan gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van een veerkrachtige en toekomstbestendige stad, zoals beoogd met de Rotterdamse Resilientstrategie, samen op. Ons staat een weerbaar, veerkrachtig en toekomstbestendig Zomerhofkwartier voor ogen. In dit hoofdstuk laten we zien wat wij daarom belangrijk vinden rond sociale samenhang, klimaatbestendigheid en energietransitie in het gebied.

De volgende elementen zijn belangrijk in het toekomstige Zomerhofkwartier: Diversiteit in eigenaarschap Er is een sterke correlatie tussen eigenaarschap en (langetermijn)betrokkenheid bij het gebied. Dit vraagt aandacht voor diversiteit in eigenaarschap; in het ontwikkelproces en na realisatie. Zeggenschap Na realisatie wordt betrokkenheid gestimuleerd door gebruikers van het gebied blijvend zeggenschap te geven over hun leefomgeving.

Onze ambitie is dat het toekomstige Zomerhofkwartier kan inspelen op de veranderingen waar we als maatschappij voor staan. Dat is niet nieuw voor het Zomerhofkwartier. Het gebied heeft zichzelf al verschillende keren opnieuw uitgevonden en aangepast aan een nieuwe context. Zo onderscheidt het Zomerhofkwartier zich al op thema’s als betrokkenheid van de gebruikers en klimaatbestendigheid. Van de consortia verwachten we een integrale benadering om te komen tot een veerkrachtig Zomerhofkwartier. In de basis bestaat die uit een: 1 evenwichtige samenleving 2 klimaatbestendige leefomgeving 3 succesvolle energietransitie

Inclusief Een duurzame veerkrachtige wijk heeft een gevarieerde samenstelling en is voor diverse groepen toegankelijk en aantrekkelijk, voor wonen en werken. Inwoners moeten rond beide thema’s kunnen starten en carrière kunnen maken. Adaptief Een robuuste gebiedsontwikkeling anticipeert op veranderingen tijdens het proces en kan bijsturen met het behoud van het doel en de visie. Het is in staat mee te bewegen met kansen die zich voordoen.

Evenwichtige samenleving

Participatie omgeving Niet alleen de toekomstige gebruikers, maar ook de huidige gebruikers van het Zomerhofkwartier en de directe omgeving worden in de ontwikkelfase bij de plannen betrokken.

Het Zomerhofkwartier heeft een hechte 'community’; de sociale samenhang is groot en de gebruikers zijn betrokken bij elkaar en bij het gebied. Zelforganisatie is een belangrijke kracht in de ontwikkeling van het Zomerhofkwartier, nu en in de toekomst. Wij zien die kwaliteiten graag terug in de nieuwe aanpak van het Zomerhofkwartier, zowel in het ontwikkelproces als ook na realisatie. Bewoners, ondernemers, publieke organisaties kunnen straks samen bijdragen aan ‘hun’ wijk en die vormgeven. Het stimuleren van betrokkenheid van de (toekomstige) gebruikers staat daarin centraal.

« Referentiebeelden

Klimaatbestendige leefomgeving Een klimaatbestendige aanpak is een integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling. Zo draagt het bijvoorbeeld ook bij aan de ruimtelijke en programmatische ambities. Rotterdam heeft hoge ambities voor de waterhuishouding

19

m-M

mê SřOTV ļ/íA-Yiř/î.'ì/k

tęp

^

ļįi-UClIt^A^K1

ìluchtsmgel ŕjsï «

çì«C

•*

■ga* 4?

*

1 «3

iéJSĹéī!)him IZOHO

íïï'iip ÜÜHf [la bb '■■S * r!

ŗ

'inaaaiBiB bb r riBBB IBBB m!, PB1 ţ., IBI I k I*' - a iw isp

ţmffi

ssteu-

■ BB'IBBI* BB Blima Ml

SĮ'-àilãfi SsfiáH» ļl-Víi/i-íf/f/í

:r»f

ĩ ?ĩ..řms

Įį i»"ļ

KifiŬÍÛäžL-

ŬiQâíĹ

in de stad. Vanuit onder andere de Rotterdam Resilience Strategy en de Rotterdamse Adaptatie Strategie stuurt de gemeente sterk op het aanpassingsvermogen van de stedelijke omgeving op de veranderingen van het klimaat. De klimaatbestendigheid in Rotterdam is dan ook een belangrijk aspect in de stedelijke ontwikkeling. Rotterdam heeft een aantal toonaangevende oplossingen ontwikkeld, zoals het Waterplein Benthemplein en de Regentuin, waar bij regen een aantal vijvers ontstaan. Het is niet toevallig dat die in de directe omgeving van het Zomerhofkwartier zijn; in de Agniesebuurt staat klimaatbestendigheid al enkele járen centraal. De ontwikkeling van het Zomerhofkwartier biedt kansen om het terrein klimaatbestendiger in te richten. Onze ambities daarvoor zijn: Hemelwater opvangen en bergen Het Zomerhofkwartier is een dichtbebouwd, stenig gebied met weinig openbare ruimte en groen. Bij hevige buien kan wateroverlast op straat, in achtertuinen of kelders ontstaan, omdat het water moeilijker weg kan. Het aantal extreme regenbuien neemt toe en daarom heeft de wijk extra waterbergingscapaciteit nodig; de capaciteit van het open water van de Noordsingel is bij extreme neerslag onvoldoende. Door de neerslag op te vangen waar hij valt, vermindert de kans op wateroverlast.

Regenwater opvangen, bergen en hergebruiken zijn maatregelen om beter met regenwater om te gaan in het gebied en het weer als grondstof te gebruiken zijn daarom noodzakelijk.

en flora en fauna veroorzaken. De grondwaterstand mag door de ontwikkeling niet te laag worden en de grondwaterstand moet goed zijn voor het groen, de infrastructuur en de bebouwing. Hitte Op termijn worden langere periodes van droogte en hogere temperaturen verwacht. De warmte wordt door de hoge bebouwingsdichtheid en stenige buitenruimte langer vastgehouden. Beschikbaar kaartmateriaal laat zien dat de gevoelstemperatuur van het Zomerhofkwartier in warme perioden hoger is dan in andere delen van de stad. Dit wordt ervaren als een afname in het thermisch comfort, heeft een negatieve invloed op gezondheid en welbevinden en heeft brengt schade aan flora en fauna Het verkoelend effect van groen en blauw in de huidige situatie is zeer beperkt. Met de gebiedsontwikkeling mag het hitte-effect niet toenemen en wordt afname met 1 graad Celsius geambieerd. Ecologie Planten en dieren hebben behoefte aan continu ïteit in hun netwerken. Die netwerken doorkruisen de stad en verbinden haar met het ommeland. De kansen die er in het Zomerhofkwartier liggen om dergelijke verbindingen te maken of te ondersteunen moeten worden benut. Dit betekent aandacht bij de ontwikkeling van zowel buitenruimte als bebouwing.

Succesvolle energietransitie Droogte Op termijn worden langere periodes van droogte en hogere temperaturen verwacht. Dit is van invloed op de grondwaterpeilen en kan leiden tot een afname in de waterkwaliteit en schade aan de gebouwde omgeving

< Resilience in Zomerhofkwartier en omgeving

De energietransitie is een van de hoofdpijlers in de duurzaamheidsambities van Rotterdam. In het Zomerhofkwartier richten we ons op bijna energieneutrale gebouwen (BENG), in combinatie met gebruik van het restwarmtenet.

v ' 4*

* fc* .

X.Ş.fr

GareiNord •’W r

•** » ïiíĄ!S _____

DEEL 2 RANDVOORWAARDEN De beschreven ambities kunnen op verschillende manieren worden gerealiseerd. Een aantal onderdelen zijn daarin onmisbaar. In dit tweede deel van de nota leest u per pijler wat daarbij randvoorwaardelijk wordt gesteld. De randvoorwaarden variëren van aard. In een aantal gevallen zijn ze gekwantificeerd. In andere gevallen worden de doelen randvoorwaardelijk gesteld en wordt de wijze waarop u daartoe komt overgelaten aan de inzichten van de deelnemers.

23

•i t#

stedelijke structuur structuur wijkoverstijgend structuur wijkniveau nieuw toe te voegen verbinding op wijkniveau doorgaande boomstructuur plangebied

Verbinding met omgeving

24

Ruimtelijke randvoorwaarden

Verbonden met de omgeving *

*

Nieuwbouw * Korrelgrootte

Een goede aansluiting op de stedenbouwkundige structuur op stedelijk niveau vraagt aandacht vooreen aantal lange lijnen en continuïteit. De bomenstructuur draagt bij aan de leesbaarheid Vijverhofstraat en Zomerhofstraat hebben een stevige, doorgaande boomstructuur. Een fijnmazig weefsel voor voetgangers en fietsers in het gebied verbetert de doorwaadbaarheid van het gebied en de aansluiting op de omgeving. Dit betekent een verbinding tussen de Almondestraat en de Agniesestraat en een verbinding tussen de Vijverhofstraat en de Noordsingel, parallel aan Zomerhofstraat. De exacte ligging van deze routes is aan de consortia. De verbindingen worden ondersteund met groen.

- De middelgrote korrel is niet breder dan dertig à veertig meter. - De toegepaste korrelgrootte is gevarieerd. - De pandsgewijze opbouw komt hierin tot uiting. - De korrel waarborgt de menselijke maat in het gebied, waardoor de gebouwen sterk verbonden zijn met de plek. *

Variatie in bouwhoogte

- De 'Rotterdamse laag’, die varieert van twee tot zes verdiepingen, blijft herkenbaar. - De nieuwbouw zal hier incidenteel bovenuit kunnen steken tot ten hoogste 50 meter. - De bebouwing aan de Almondestraat bedraagt maximaal 4 bouwlagen.

Eigenheid van de plek *

*

Algemene randvoorwaarden

Langs de Vijverhofstraat, Teilingerstraat en Zomerhofstraat zijn uiterst te bebouwen rooilijnen vastgelegd. Deze mogen niet worden overschreden. Bebouwing mag wel terugliggen ten opzichte van deze rooilijn. Dat geldt niet voor de hoekpunten (Vijverhofstraat/ Teilingerstraat en Vijverhofstraat/Zomerhofstraat). Hier moet op de rooilijn worden gebouwd. Dat versterkt de aansluiting op de omgeving. Deze hoeken markeren het gebied.

Aantrekkelijke en uitnodigende plinten

* * * * *

Hergebruik * Zet in op hergebruik van bestaande gebouwen. * De beeldbepalende objecten uit de cultuurhistorische verkenning maken deel uit van het verhaal over het toekomstige Zomerhofkwartier. * Zorg dat de historische gelaagdheid (van de negentiende eeuw tot het heden) zichtbaar blijft. * Houd de wederopbouwarchitectuur als prominente laag zichtbaar.

* *

25

Flexibiliteit; plinten moeten multifunctioneel gebruikt kunnen worden. Transparante plint; gebruik transparant glas. De plint moet een royale verdiepingshoogte van minimaal vier meter netto hebben. Voldoende entrees (voordeuren aan straat) op de begane grond. De programmatische invulling van de plint is verscheiden en bestaat uit zowel woon- als nietwoonprogramma. Langs stedelijke routes ligt een grotere nadruk op niet-woonprogramma in de plint. Bij woningen is het uitgangspunt: voordeuren en entrees liggen zo veel mogelijk aan de straat en zijn zichtbaar in het straatbeeld. Technische ruimten en installaties ten behoeve van energie- en nutsvoorzieningen zijn op vanzelfsprekende wijze onderdeel van het gebouw. Ze vormen geen beperking voor het functioneren van de plinten vormen geen visuele belemmering in het straatbeeld.

k . monument beeldbepalend object

1 Rehoboth kerk

2 Teilingerstraat

3 Hofbogen

MJ :' T-LT

^ĮHBIš7 4 Zomerhofstraat 521 Almondestraat 46,48

5 Zomerhofstraat 56-58

Beeldbepalende gebouwen In het Zomerhofkwariter (zie cultuurhistorische verkenning)

26

4 Zomerhofstraat 60-68 en Zomerhofstraat 70-74, 76-90 'Gele Gebouw'

L Rotterdamse laag ZOHO 2 - 6 verdiepingen

Teilinaerstraat

Zomerhofstraat

Heer Bokelweg

Zomerhofkwartier: een naoorlogse intermediar tussen stadswijken (Agniesebuurt) en hoogstedelijk gebied (Pompenburg)

____

rooilijn

beeldbepalend gebouw binnen verkoopgrens

„„ uiterste rooilijn L

optimale diversiteit programma plint

hoekpunt op rooilijn

ten minste 1.000 m2 openbare ruimte (ligging ntb)

«___ » verbinding

buurtoverstijgende sportvoorziening circa 1.200 m2 ligging ntb)

......... informele verbinding (ligging ntb)

stevige boomstructuur

Plankaart verkoopgebied

27

Aandacht voor sociale veiligheid

Groen * De buurt wordt geflankeerd door groene structuren (bestaand en in ontwikkeling): de Noordsingel en de Hofbogen. Vanuit de buurt worden verbindingen gemaakt die met groen ondersteund worden. Bij de belangrijkste straten gebeurt dit in ieder geval met bomen. * Het groen is divers, maakt de seizoenen beleefbaar, vergroot de leefbaarheid en voorkomt wateroverlast en hittestress. Het groen is op verschillende niveaus in de wijk voel- en beleefbaar. De Hofbogen is daarvoor een inspiratiebron.

Relatie gebouw en openbare ruimte Dit betekent een zorgvuldige overgang privé-openbaar: * De overgang naar het trottoir kan met een zogenaamde drempelruimte (overgangszone) vorm krijgen. Achter de rooilijn kan dit een 'gebouwde drempelruimte' zijn; voor de rooilijn is het een onderdeel van de openbare ruimte. Welstandscriteria Het Zomerhofkwartier, met uitzondering van het Gele Gebouw, valt op dit moment in de gebiedstypologie 'niet-planmatige uitbreiding'. Deze typologie gaat voorbij aan het naoorlogse karakter van de kern van het Zomerhofkwartier. Beoogd wordt om de gebiedscriteria te wijzigen naar 'centrumgebied' (pagina 57-59 en 193-201 in de Welstandsnota Rotterdam). De gebiedstypologie van de Almondestraat (niet-planmatige uitbreiding) blijft hetzelfde.

Klimaatadaptief Groene maatregelen hebben vaak een positieve invloed op het klimaat en kunnen de gemaakte keuzes rond klimaatadaptatie versterken. Te denken valt aan: * Biodiversiteit en ecologie, ook als onderdeel van een groter systeem. * Groen en gezondheid. Fysieke en mentale gezondheid stimuleren door zicht op groen, uitnodigen tot beweging, geluid reduceren enzovoort. * Klimaatrobuust groen is minder gevoelig voor ziekten. Zorg daarom voor variatie en kies beplanting die is voorbereid op toekomstige klimaatontwikkelingen. * Maak heldere afspraken over het beheer waardoor de bijdrage van de private ruimte op lange termijn wordt gewaarborgd.

Aantrekkelijke verblijfskwaliteit Openbare ruimte * Aanwezigheid van minimaal één aaneengesloten openbare ruimte van ten minste 1.000 m2 op maaiveld. * Aanvullend daarop: de aanwezigheid van een (buurtoverstijgende) openbare sportvoorziening van circa 1.200 m2 In de volgende fase van de tender wordt duidelijkheid verschaft of dit een Cruyff Court dient te zijn. * Straten met ruim profiel. * Trottoir aan één kant ten minste 3 meter breed (voorkeur zonzijde) en 1,8 meter breed aan de andere kant. * Afvalinzameling vindt voor alle functies en alle typen afval inpandig plaats.

Comfort * Het microklimaat moet uitnodigen om door het gebied te struinen en langere tijd op de verblijfsplekken te zijn. Wind en bezonning spelen hierin een belangrijke rol. * Bezonningsonderzoek maakt deel uit van de planvorming * Bij twijfel moet een windonderzoek worden verricht.

28

Multifunctionele daken Verbindingen op niveau, zoals met het dak van de Hofbogen, dragen bij aan een interessant, eigen en aantrekkelijk publiek domein. De volgende condities dragen daaraan bij:

*

Multifunctioneel dak Naast het buitenhouden van weersinvloeden, combineert het dak minimaal twee functies: rood, geel, groen of blauw.

* Zichtbaar groen Vanuit een gebouw hoger dan 25 meter is er altijd zicht op lagergelegen daken. Groene vormgeving van deze lager gelegen daken draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving. We streven er naar om minimaal 50 procent van het dakoppervlak van gebouwen lager dan 25 meter groen in re richten. Groene daken kunnen gecombineerd worden met andere functies, zoals: collectieve verblijfsruimtes of gelegenheid voor sport en spel.

Groene daken rijn begroeide daken. Deze kunnen ĽKieiviw'í rijfii, ín Ó4ĩ vûtm iŵn een sedumdak ũř een gcasdak ten Intensief gfoen dak is toegankelijk en heefi tneer diverse beplanting.

*

Dak als vloer Daken worden geconstrueerd als verdiepingsvloeren, wat variabele belastingen (gebruiksbelasting) betreft. Hierdoor worden dakfuncties mogelijk gemaakt. Daarnaast krijgen de daken een vaste toegang en balustrade conform de regelgeving. De ambitie is dat de constructie voldoende restcapaciteit heeft om opgetopt te worden. De nieuw gecreëerde daken voldoen ook weer aan de constructieve ondergrens.

Blauw* daken rijn daken d»e exţra regenwater kunnen buŕfenftn in rijden van řu*v.;gn regenval. Oe*?o d.»kn brbbrn vaak rnn ľ.prri.ial apw»ngsyntr»rm andrr WRrMtirl.-wig vvnar water wordt opgcvnngrn

Rode daken worden acrief gebruikt wxw activstcaten

zoals sporten feesten, vergader.rvgen en borrels

Op gele dakjėri word? duurzame «nergie opgewekt, bijvoorbeeld niet zonnepanelen of stadswlndmolens.

*

Verbindingen tussen daken De onderlinge verbinding tussen daken versterkt een interessant daklandschap. Maak inzichtelijk hoe op termijn verbinding kan worden gezocht met het verhoogde maaiveld op de Hofbogen.

Verschillende functies op multifunctionele daken: rood, geel, groen of blauw

29

•ĵğĘst, .Tt-f"?

» - " v -:

V Ŵ

ŵïjŕ ľ o »ŴK

fe»

SiŕäSK

ŵ’íį',

ŕ ,yi

^üjįř

įfe. .^’*ĴE;«*ŗä

gÜBI

PROGRAMMA Programmatische randvoorwaarden

Programma’s In het totale woonprogramma wordt minimaal 20 procent middeldure huur (C 711 totC 1.000) gerealiseerd voor een periode van minimaal 10 jaar Deze huur mag de eerste 10 jaar worden geïndexeerd met CPI+1 procent.

Het totale programma beslaat ongeveer 67.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Ongeveer 80 procent daarvan is voor wonen en ongeveer 20 procent biedt ruimte voor een ander programma. Extra niet-woonprogramma mag, mits dit geen afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van het plan. * *

*

«

Binnen het programma wordt rekening gehouden met een zekere flexibiliteit, vooral in de plint. Plinten zijn hoofdzakelijk gevuld met werken, voorzieningen en een maatschappelijk programma; vooral langs de stedelijke routes (Teilingerstraat, Zomerhofstraat, Vijverhofstraat). Het programma biedt ruimte voor experiment, binnen de verschillende functies en in vermenging, samenhang of overgang van functies. Denk aan nieuwe woonvormen, combinaties van wonen en werken en integratie van resilience-concepten.

Divers o Minimaal 30 procent van het totale woonprogramma bestaat uit woningen groter dan 85 m2 gbo. o Woningen kleiner dan 50m2gbo zijn niet toegestaan. o Innovatieve woningtypologieën worden gestimuleerd.

Werken * In het gebied is ruimte voor minimaal 8.000 m2 en maximaal 10.000 m2 commercieel vastgoed. * Het maximaal te huren/gebruiken vloeroppervlak per eindgebruiker is 400 m2.

Wonen Het totale woonprogramma bedraagt ongeveer 54.000 m2 bvo en is:

* Couleur locale Het is onze ambitie om het Zomerhofkwartier als broedplaats te behouden en om huidige gebruikers een kans te geven in het gebied terug te keren. Met de volgende condities kunnen consortia zorgen voor een gegarandeerde sociale ondernemersruimte: o 50 procent van de commerciële ruimte heeft een gemaximeerde huurprijs voor een periode van 10 jaar, waarvan: 80 procent voor denkers (kantoren) met een huurprijs van maximaal C 100/m2. 20 procent voor makers (bedrijfsruimten) met een huurprijs van maximaal C 70/m2.

* Inclusief Circa 177 sociale huurwoningen van Havensteder (in een bandbreedte van 175 tot 180 woningen en een aandeel van maximaal 30 procent op het totale woonprogramma): o Circa 121 sociale huurwoningen hebben een oppervlakte van 55 m2 gebruiksoppervlak (gbo). o Circa 56 sociale huurwoningen hebben een oppervlakte van 70 m2 gbo. o Havensteder wil een eigen beheer- en onderhoudstrategie kunnen voeren, o Alleen sociale huurwoningen in een WE (ondersplitsing), geen WE met Havensteder en particuliere eigenaren, o De overige randvoorwaarden staan vermeld in het Programma van Eisen voor nieuwbouw appartementen en de de turn-key overeenkomst van Havensteder.

* Innovatieve werkvormen Als gemengd stedelijk gebied biedt het Zomerhofkwartier ruimte voor experiment, in de gebouwen en in de openbare ruimte. Dus is er flexibiliteit voor toekomstige ontwikkelingen, ruimte voor tijdelijke experimentele invulling en collectieve voorzieningen en ruimtes nodig.

31

De juiste mix

Aantal autoparkeerpaatsen per woning4

Naast wonen en werken draagt ander progamma bij aan de gewenste verblijfskwaliteit en levendigheid: Horeca Minimaal 500 m2 en maximaal 800 m2 BVO horeca (maximaal categorie 3). Detailhandel Maximaal 1.300 m2 BVO detailhandel (maximaal categorie 3).

Mobiliteit Uitgangspunt is het beperken van autogebruik en parkeermogelijkheden. Het doel is om andere vormen van mobiliteit maximaal in te zetten. Mogelijkheden voor voetganger, fietsers en het openbaar vervoer hebben de prioriteit.

*

*

Hoogstedelijk gebied

Zone B Stadswijken

Zone C Overig

< 40 m2

0,10

0,10

0,10

40-65 m2

0,40

0,50

0,60

65 - 85 m2

0,60

0,80

1,40

85-120 m2

1,00

1,00

1,60

» 120 m2

1,20

1,20

1,80

Uit het Bouwbesluit: Voor de woningen geldt 5 m2 berging per woning. Bij niet-grondgebonden woningen mag ook 2,7 m2 berging en twee fietsparkeerplaatsen als gelijkwaardig worden gezien.

Hoofdontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via de Heer Bokelweg, Boekhorststraat en Zomerhofstraat. Het aandeel autoparkeren valt niet onder het totaalprogramma en moet bij voorkeur ondergronds, maar in elk geval uit het zicht worden opgelost. Eventuele hellingbanen voor het autoverkeer liggen volledig inpandig. Het toenemend gebruik van de fiets vraagt om meer en toegankelijke voorzieningen voor het fietsparkeren.

Als het voorschrift uit het Bouwbesluit 2012 voor de (fietsen)berging bij woonfuncties vervalt, treedt een Rotterdamse regeling in werking. Daarin is de grootte van de fietsenstalling gerelateerd aan de grootte van de woning en wordt een gezamenlijke stalling bij appartementen verplicht:

Parkeren Het parkeerbeleid is vastgesteld in 2018. Het Zomerhofkwartier valt in gebiedstype A, hoogstedelijk gebied. De strekking van het parkeerbeleid staat hieronder: *

------Zōñē7t-------

o Fietsparkeren Voor woonfuncties gelden voor het fietsparkeren de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012 (berging). Daarbij is een gelijkwaardige oplossing als voorkeursalternatief toegevoegd, om bij appartementencomplexen gezamelijke fietsenstallingen mogelijk te maken en te stimuleren.

Overig programma Zoals dienstverlening, hotel, zorgfuncties enzovoort.

*

Woonfunctie (m2 gbo)

Woonprogramma o Autoparkeren De parkeernormen voor autoparkeerplaatsen in zone A zijn gerelateerd aan de woninggrootte en varieert tussen 0,1 en 1,2 autoparkeerplaatsen per woning:

Woonfunctie (m2 gbo)

Aantal fietsparkeerplaatsen per woning (Zone A, B en C)

< 40 m2

2

40 - 65 m2

3

65 - 85 m2

4

> 85m2

5

* Niet-woonprogramma Ook voor het niet-woonprogramma zijn parkeernormen voor auto en fiets van kracht. De exacte normen per functie staan in de beleidsregeling parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2018. 32

* Bijzondere vrijstellingsmogelijkheden Om meer flexibiliteit in de parkeernormen te creëren, zijn bijzondere vrijstellingen mogelijk. Die hebben te maken met de locatie van de ontwikkeling en de inzet van alternatieven voor de vraag naar autoparkeerplaatsen.

jaar, gebied voor Mobility as a Service voor alle gebruikers beschikbaar is. De bijzondere vrijstellingen mogen bij elkaar worden opgeteld.

De volgende bijzondere vrijstellingen gelden:

Bewoners en gebruikers van ontwikkelingen waarvoor geheel of gedeeltelijk vrijstelling is verleend van de parkeereis, hebben vanwege het Uitvoeringsbesluit parkeren in beginsel geen rechtop een parkeervergunning op straat binnen het betaald parkeergebied

o Nabijheid OV-stations: Er is een reductie van 400Zo op de parkeereis mogelijk, omdat het Zomerhofkwartier hemelsbreed minder dan 800 meter van het Centraal Station ligt.

* Afwijken Afwijken van de eis parkeren op eigen terrein is mogelijk als er structureel, voor minimaal tien jaar, alternatieve parkeervoorzieningen beschikbaar zijn binnen een loopafstand die in volgende tabel staat:

o Extra fietsparkeerruimte: Als een ontwikkeling in betaald parkeergebied voorziet in extra fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein, wordt de autoparkeereis met maximaal 10 procent verlaagd in de verhouding van twee fietsparkeerplaatsen in plaats van één autoparkeerplaats. Deze extra fietsparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd op eigen terrein en zijn bedoeld voor langparkeerders (bewoners, werkers en studenten).

F Stadswijken B.

Hoogstedelijk gebied

C.

Overig gebied

Autoparkeren voor bewoners 5ÔÔ m

Autoparkeren voor werkenden of bezoekers 900 m

300 m

600 m

100 m

100 m

300 m

50 m

Fietsparkeren SÔŌm

Deze alternatieve parkeervoorzieningen liggen op ander privéterrein of in een andere garage.

o Deelauto’s: De autoparkeereis kan met maximaal 20Vo worden verlaagd als er bij woningontwikkeling in betaald parkeergebied structureel, voor minimaal tien jaar, commercieel aangeboden deelauto’s beschikbaar zijn op geoormerkte deelautoparkeerplaatsen. De verhouding is dan één autoparkeerplaats met deelauto in plaats van vijf gewone autoparkeerplaatsen. De deelauto’s mogen ook worden geplaatst in een nabijgelegen parkeervoorziening op geoormerkte deelautoparkeerplaatsen.

*

Dubbelgebruik Dubbelgebruik is mogelijk en moet onderbouwd worden met een parkeerbalans. Daarbij is de tabel met aanwezigheidspercentages het uitgangspunt. Zie voor de volledige en aanvullende beleidsregels de Beleidsregeling parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 Flexibiliteit en toekomstbestendigheid Denk aan extra verdiepingshoogten (vooral in de plint), flexibiliteit en/of overgedimensioneerde draagconstructies. Die maken het gebied flexibel en toekomstbestendig.