[24bb001735] Bijlage 1 behorende bij 24bb002447 over Ontwerpbestemmingsplan Zomerhofkwartier

supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a en f, als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor zover het gaat om de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder a, onderdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het derde lid, onder f, en voor zover die nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m2 bruto vloer oppervlak. Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten: a. ten hoogste 2096 van het netto verkoopvloeroppervlak wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en b. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.

Aangezien uitsluitend ondergeschikte dan wel kleinschalige detailhandel in de vorm van een gemakswinkel wordt toegestaan, wordt voldaan aan artikel 6.13. Zoals blijkt uit paragraaf 3.2.2.1, is de behoefte aan een gemakswinkel bovendien aantoonbaar. Artikel 6.35a risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. b. c. d.

wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s. In de planuitwerking wordt voldoende rekening gehouden met de risico's ten aanzien van klimaatverandering. Een en ander wordt ook nader toegelicht in paragraaf 6.10 Duurzaamheid. Conclusie Het voornemen voorziet in een regionale behoefte aan de beoogde functies in het bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan de relevante artikelen van de Omgevingsverordening en aan de

27

ladder voor duurzame verstedelijking. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van een gemengde bestemming mogelijk. Binnen deze bestemming worden onder andere de activiteiten wonen, kantoor, bedrijfsverzamelgebouw, een gemakswinkel, dienstverlening, horeca, cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. Woningbouw Ten aanzien van de kwantitatieve woningbehoefte, worden door de provincie de Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) gebruikt. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Hierdoor is er, in plaats van de eerder gehanteerde bandbreedte, één richtgetal per regio. In de praktijk betekent dit dat voor regio's waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio's waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. In onderstaande tabel is de WBR afgezet tegen de Bevolkingsprognose (BP) van de regio Rotterdam voor de komende decennia. De tabel is beperkt tot de regio Rotterdam Centrum en Rotterdam Noord, omdat de locatie op de grens van beide gebieden ligt. Periode ofjaar 2015 4 2016

2017 tfm 2021

2022 ťm 2029

2030 ťm 2034

2035 ťm 2039

Grand Total

Subrtgio Stadsregio Rotterdam

Stadsregio Rotterdam Cenanm Stadsrege Rotterdam

Rotterdam

1.079

2.805

3.013

3.015

2.030

2.034

12.277

Totaal subregio

1.679

2.805

3.013

3.015

2.030

2.034

12.277

Lansingertand

10.594

10.742

Roaerdam Totaal subregio

1Ū.Ž67

15.615

0.013

0005

8.246

3.752

4.010

3.436

3.007

22.544

20.200

0.013

0005

8.240

3.752

4.Ū1Ū

3.430

3.007

22.544

20.209

Tabel 3.4 WBR en BP uitgedrukt in woningvoorraadontwikkeling, Staat van Zuid-Holland http://staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode)

(bron:

Totaal regro

3.074 3.074

Eindtotaal

5.430

Onderstaande tabel betreft een weergave van de TR van de regio Rotterdam voor dezelfde periode. Zuid-Holland

Rotterdam (regio)

2019

2020-2025

2025-2030

2030-2035

2035-2040

Rotterdam i regio 1 - Centrum

4.050

14.910

11.020

11.040

10.430

Rotterdam (regio) - Noord

m

2.550

2.470

two

1.220

4.610

17.160

14.350

13.000

11.650

4.610

17.160

14.350

13.000

11.650

Totaal Rpgio Totaal Proveìcie

Tabel 3.5 Trendraming regio Rotterdam - Centrum en Rotterdam Noord (bron: http://staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/prognoses-naar-gebied-en-periode)

Op basis van de WBR en BP blijkt voor de periode 2022-2029 een woningbehoefte van 6.695 woningen ten opzichte van een bevolkingsprognose van 8.245. Uit de TR blijkt voor de periode 2020-2030 een te woningvoorraadtoename van 31.550 woningen in totaal voor zowel het centrum als Rotterdam Noord. De TR valt daarmee hoger uit dan de WBR en is daarmee het uitgangspunt voor de behoefte. Het toevoegen van 600 woningen draagt bij aan de woningbehoefte in de regio. Daarnaast voert de provincie een kwalitatieve woningmarktverkenning uit middels een woningmarktsimulatiemodel. In de woningmarktverkenning worden demografische ontwikkelingen en veranderingen op de woningmarkt beschreven. Voorts is er met het woningmarktsimulatiemodel Socrates een verkenning uitgevoerd naar de woningbehoefte en te verwachten ontwikkeling van de woningvoorraad in Zuid-Holland. Het model beschrijft de consumentgerichte voorraadontwikkeling en dus niet wat er (meest waarschijnlijk) gaat gebeuren of wat er moet gebeuren. De provincie benadrukt dat er goede redenen kunnen zijn om af te wijken van de consumentgerichte ontwikkelingen die uit Socrates volgen.

28

Koop ^68 dzd

Stadsregio

Koop 168-200 dzd

| Koop 200-250 dzd

| Koop 250-520 dzd

| Koop 520-430 dzd

| Koop >430 dzd

2017

Rotterdam

2025

M Huur410-520

M Huur 520-629

M Huur 625-711

I Huur711-890

M Huur^-SSO

27%

Stadsregio

Rotterdam

| Maergezirs -ccsp

Eengezirs -coop

Eengazirs huur

2017

Tabel 3.6 Kwalitatieve woningmarktverkenning a.d.h.v. het woningmarktsimulatiemodel staatvan.zuid-holland.nl/portfolio_page/woningmarktverkenning)

Socrates, Staat van Zuid-Holland

(bron:

In de woningmarktverkenning worden meergezinswoningen gedefinieerd als gestapelde woning: een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Onder eengezinswoningen worden grondgebonden woningen verstaan. Zoals beschreven in paragraaf 3.3.4 is op basis van het gemeentelijk woningbouwbeleid tevens behoefte aan nieuwe woningvoorraad. Het beleidsdocument stelt dat het inwonertal verder zal groeien van 618.000 in 2014 naar circa 676.000 in 2030. Ook het aantal woningen in Rotterdam zal verder stijgen: van 299.800 in 2014 tot circa 316.000 in 2030. De ontwikkeling voorziet in een woningbehoefte van 600 woningen. Het gaat om zowel huur- als koopwoningen. Op kwalitatief niveau rekent het beleidsdocument de woonmilieus ‘centrumstedelijk’, ‘rustig stedelijk’ en ‘groenstedelijk’ als de gewilde woonmilieus, waaraan in Rotterdam het grootste tekort bestaat. Voorliggende ontwikkeling is te beschouwen als een woonmilieu op het grensvlak tussen ‘centrumstedelijk’ en ‘rustig stedelijk’. Het woningbouwprogramma is daarmee zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin in lijn met de gemeentelijke uitgangspunten van het woonbeleid.

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied: er is derhalve, geheel in lijn met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking, benutting van beschikbare gronden in het stedelijk gebied door herstructurering, transformatie of anderszins. Gemakswinkel Gezien de ontwikkelingen in de detailhandel met als gevolg afnemende ruimtebehoefte, wordt de toevoeging van een nieuwe gemakswinkel in het plangebied kritisch bezien. Hiertoe is een marktruimteverkenning opgesteld, deze is opgenomen als Bijlage 3 Marktruimteverkenning gemakswinkel bij deze toelichting. Uit de markt ruimteverkenning blijkt dat de toevoeging van een gemakswinkel van 395 m2 w.v.o., een magazijn en overige bijbehorende functies, leidt tot versterking van de gewenste ontwikkeling van het Zomerhofkwartier. Het is aannemelijk dat het geen verstorend effect zal hebben op het winkelaanbod in nabije vitale kerngebieden. Daarmee past de beoogde ontwikkeling van een gemakswinkel van 395 m2 w.v.o. binnen de behoefte aan detailhandel. Overige functies De voorgenomen ontwikkeling omvat de volgende functies: »

»

» » » «

maximaal 10.000 m2 aan bedrijvigheid en kantoren. In lijn met de provinciale verordening wordt in de planregels opgenomen dat geldt dat kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2 per vestiging zijn toegestaan; ondergeschikte detailhandel. Aangezien het ondergeschikte detailhandel betreft en de drempelwaarde van 2.000 m2 niet wordt overschreden, is het vragen van een advies aan de commissie detailhandel Zuid-Holland niet aan de orde; dienstverlening: maximaal 1.000 m2 bvo; maximaal 2.300 m2 bvo horeca (waarvan 1.500 m2 bestaand); een hotel en/of appartementenhotel met maximaal 120 kamers; maatschappelijke voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf: 2.000 m2 bvo;

29

« »

woonzorgvoorziening: 2.600 m2 bvo; voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning: waarbij ten minste 1.200 m2 bvo aan sportvoorzieningen is toegestaan.

Het toestaan van diverse bedrijfsbestemmingen is erop gericht om de huidige dynamiek binnen het plangebied te behouden. Zoals reeds toegelicht in 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland, zijn kantoren in de beoogde omvang planologisch reeds toegestaan, in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking is daardoor geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de kantoorfunctie. Voorliggend plan voorziet daarnaast in kleinschalige voorzieningen op lokaal niveau. De behoefte aan deze functies wordt dan ook gevonden in het feit dat er veel woningen in het plangebied worden toegevoegd. De lokale vraag naar deze beoogde functies op de locatie zal daardoor aanzienlijk toenemen. Conclusie Woningbouw in combinatie met commerciële voorzieningen draagt bij aan de ambitie voor het gebied, namelijk het creëren van een ‘centrumstedelijk’ Z ‘rustig stedelijk’ woonmilieu met veel functiemenging. De behoefte aan de diverse functies is aantoonbaar en de ladder voor duurzame verstedelijking is met succes doorlopen.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Masterplan ZOHO Rotterdam

In het Masterplan "ZOHO Rotterdam" (hierna: Masterplan), dat is vastgesteld op 5 oktober 2021 (zie ook Bijlage 4 Masterplan behorend bij deze toelichting), is de programmering uitgewerkt en wordt verder toegelicht hoe de gestelde ambities en randvoorwaarden zijn vormgeven in het Zomerhofkwartier (ZOHO). Het Masterplan is opgesteld naar aanleiding van een tender. In 2019 werd een tender uitgeschreven door de gemeente Rotterdam, Havensteder en de ZOHOcitizens. Vertrekpunt voor de tender was de in 2018 opgestelde Nota van Uitgangspunten (NvU). De NvU beschrijft de ambities en randvoorwaarden op het gebied van ruimte, programma en resilience voor de herontwikkeling van ZOHO. Initiatiefnemer, te weten de ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru (LS ZOHO C.V.), wist met haar plan het beste te reageren op de gestelde ambities. Met het winnen van de tender is de ontwikkelcombinatie eigenaar geworden van het bestaande vastgoed in het plangebied en krijgt daarmee de verantwoordelijkheid om de komende jaren het dynamische ZOHO te gaan herontwikkelen. Het Masterplan vormt een verdere uitwerking van het winnende plan en is tot stand gekomen door een verdere verdiepingsslag op basis van voortschrijdend inzicht en nadere afstemming met Gemeente en Havensteder. Enkele aanvullende afspraken die hierbij zijn gemaakt over de programmering, zijn geland in het Masterplan.

Relatie met het plan Hier onder worden de belangrijkste ambities, die voortvloeien uit de NvU en die zijn opgenomen in het Masterplan, toegelicht aan de hand van drie onderwerpen: ruimtelijk, programmatisch en resilience. In dit bestemmingsplan is het totaalprogramma overigens verder geconcretiseerd ten opzichte van NvU en Masterplan. Voor het maximaal planologisch programma zoals opgenomen in dit bestemmingsplan wordt verwezen naar paragraaf 4.2 Projectbeschrijving. Ruimtelijk In het Zomerhofkwartier draait het om verbondenheid, eigenheid en verblijfskwaliteit. Voor goede verbindingen is de aansluiting van ZOHO bij de bestaande doorgaande routes cruciaal. Het bewaren van de eigenheid die ZOHO kenmerkt vraagt om bewuste keuzes rond hergebruik en aandacht bij nieuwbouw voor de elementen die daaraan bijdragen, zoals de korrelgrootte, variatie in bouwhoogte en aantrekkelijke plinten. Om het verhaal van de geschiedenis van de plek aan een nieuwe generatie Rotterdamers door te kunnen vertellen, is ook hergebruik een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling. De hoge dichtheid die in ZOHO wordt gerealiseerd noopt tot het optimaal benutten van de ruimte ten behoeve van een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Drie elementen dragen hier in belangrijke

30

mate aan bij: groen, comfort en multifunctionele daken. Een harde randvoorwaarde is dat langs de Vijverhofstraat, Teilingerstraat en Zomerhofstraat de uiterst te bebouwen rooilijnen zijn vastgelegd. Deze mogen niet worden overschreden. Bebouwing mag wel terugliggen ten opzichte van deze rooilijn. Dat geldt niet voor de hoekpunten (Vijverhofstraat/ Teilingerstraat en Vijverhofstraat/Zomerhofstraat). Hier moet op de rooilijn worden gebouwd. Dat versterkt de aansluiting op de omgeving. Deze hoeken markeren het gebied.

rooilijn

beeldbepalend gebouw binnen verkoopgrens

uiterste rooilijn

optimale diversiteit programma plint

hoekpunt op rooilijn

ten minste 1.000 m? openbare ruimte (ligging ntb)

verbinding informele verbinding (ligging ntb) Figuur 3.5 Randvoorwaardenkaart

buurtoverstijgende sportvoorziening circa 1.200 m2 ligging ntb) ® ® stevige boomstructuur

uit de Nota van Uitgangspunten

2018

Ten behoeve van de flexibiliteit en onvoorziene omstandigheden zijn de bouwvlakken in lijn met de in de Nota van Uitgangspunten opgenomen rooilijnen opgesteld. Vanwege eventuele onvoorziene omstandigheden is hierin een bepaalde mate van flexibiliteit opgenomen. Op de Verbeelding bij voorliggend bestemmingsplan zijn wel de uiterste rooilijnen vastgelegd. Hiermee voldoet het plan aan de gestelde randvoorwaarden. Omgang met de bestaand identiteit Het vasthouden van de identiteit en de energie die daaruit is ontstaan, is een belangrijk uitgangspunt en krijgt vorm door het behoud van bestaande korrelgroottes, structuren en beeldbepalende elementen. Zo ontstaat een duidelijk herkenbaar beeld: het is alsof het toegevoegde programma uit het bestaande ZOHO omhoog groeit. Bestaande beeldbepalende bebouwing blijft deels behouden en voor andere kenmerkende gebouwen worden met respect voor het oorspronkelijk ontwerp herontwikkeld. Er wordt voortgebouwd op de gelaagdheid die ZOHO kenmerkt en een uniek ruimtelijk concept dat bestaat uit drie lagen wordt geïntroduceerd. Iedere laag in ZOHO verwijst naar zowel gebruik, context als vormgeving: 1.

2.

De LAB laag: het maaiveld, een wereld van experiment, in zowel de ‘makers’ die zich er vestigen als in de bijzondere woningen of voorzieningen. De typologie en beeldkwaliteit van de wederopbouw zijn hierbij het uitgangspunt. De LAND laag: het landschap van de Noordsingel, dat omhoogklimt, een plek om tot rust te komen in de stad. Wonen aan het landschap in een architectuur, die traditioneel baksteen en vergroening

31

mengt. 3. De STAD laag: de vooruitwijzing naar de binnenstad met volledige focus op wonen in een eigentijds gebouw, dat in uitstraling contrasteert met de daaronder gelegen LAND laag. Sociaal hart ZOHO kent een stedelijke ‘buitenkant’ en een op de buurt gerichte ‘binnenkant’. Er wordt een sociaal hart gecreëerd door de introductie van een nieuw buurtplein met daaromheen verschillende buurtgerichte functies, zoals een buurthuiskamer, mobilityhub, tribune en een openbaar overdekt sportveld. Aangevuld met kleinschalige horeca wordt dit een bijzondere ontmoetingsplek in de luwte van de stad, die niet alleen van waarde is voor de toekomstige bewoners en gebruikers van ZOHO, maar ook voor de omliggende wijken. Programmatisch Het huidige creatieve ondernemerschap wordt versterkt met woonprogramma. Het nieuwe programma zoals beoogd in de NvU omvatte ruim 75.000m2 en is divers en gemengd: wonen, werken, horeca, een gemakswinkel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en parkeren krijgen een plek in ZOHO. Het complete woonprogramma beslaat straks ongeveer 80 procent van het totaalprogramma, het niet-woonprogramma circa 20 procent. Het totale woonprogramma uit het Masterplan van alle kavels tezamen, bedraagt circa 600 woningen en circa 58.000 m2 bvo. Wonen Het beoogde woonmilieu is dynamisch stedelijk.

Jongeren, starters, settlers, gezinnen en ouderen moeten allemaal hun plek kunnen krijgen. Er worden zowel huur- als koopwoningen gerealiseerd. Het woningbouwprogramma van ZOHO dient dan ook inclusief en divers te zijn. Van alle woningen zullen 175 woningen sociaal verhuurd worden door Havensteder. Daarnaast zal minimaal 2007o van de woningen verhuurd worden in het middensegment en zullen er 24 zorgwoningen worden gerealiseerd ten behoeve van de Nico Adriaans Stichting. Werken De kleinschalige en creatieve bedrijvigheid van ondernemers in de zakelijke dienstverlening en makers in de creatieve industrie kenmerken het Zomerhofkwartier. De ambitie is om dit creatieve ondernemerschap en de ‘couleur locale’ in de toekomst te behouden. De helft van de te realiseren werk­ en maakruimte zal gedurende tien jaar ‘sociaal’ verhuurd worden met een gemaximeerde huurprijs. De bijzondere werkgebouw-typologieën die in de wederopbouw tot stand zijn gekomen, zijn geschikt om innovatieve werkvormen te integreren in het gebied. Voorzieningen Behalve wonen en werken dragen ook horeca, een gemakswinkel, dienstverlening en maatschappelijke en/of zorgfuncties bij aan een gemengd en aantrekkelijk woon-werkgebied. Resilience Het toekomstige Zomerhofkwartier dient in te spelen op de veranderingen waar we als maatschappij voor staan.

Een integrale benadering van drie elementen - een evenwichtige samenleving, een klimaatbestendige leefomgeving en een succesvolle energietransitie - geeft ZOHO de veerkracht die het behoeft. Evenwichtige samenleving Het Zomerhofkwartier heeft een hechte 'community'; de sociale samenhang is groot en de gebruikers zijn betrokken bij elkaar en bij het gebied. Bewoners, ondernemers, publieke organisaties kunnen straks samen bijdragen aan 'hun' wijk en die vormgeven. Dat stimuleren staat centraal. Het betrekken van zowel de toekomstige gebruikers, als de huidige gebruikers van het gebied en de directe omgeving bij de plannen, is cruciaal. Ook dient er aandacht te zijn voor diversiteit in eigenaarschap én blijvende zeggenschap van gebruikers over hun leefomgeving. Als toegankelijke en aantrekkelijke plek voor wonen en werken door diverse groepen, dient ZOHO rond beide thema's alle gelegenheid te geven te starten en vervolgstappen te zetten. ZOHO is daarin ook adaptief van opzet: het moet in staat zijn mee te bewegen met kansen die zich voordoen. Klimaatbestendige leefomgeving Het Zomerhofkwartier wordt een klimaatbestendige stadswijk, die dankzij de opvang en berging van

32

hemelwater weerbaar is bij langdurige droogte en hitte en waar ecologische verbindingen voor plant en dier worden benut en ondersteund. Succesvolle energietransitie In het Zomerhofkwartier ligt de ambitie op bijna energieneutrale gebouwen (BENG), in combinatie met gebruik van het restwarmtenet. 3.3.2 Omgevingsvisie Rotterdam 'De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen' Vastgesteld door gemeenteraad op 2 december 2021 De Omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening. Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt. De Omgevingsvisie gaat uit van vijf lange termijn doelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief.

Mede aan de hand daarvan worden in de Omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei: »

»

»

»

»

Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties. Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening.

Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van de stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de Omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes. Binnenstad De binnenstad is een gebied waar meerdere opgaven bij elkaar komen en kansen liggen om stedelijke doelstellingen te realiseren. De binnenstad is een zeer geschikte plek om verder te verdichten en daarmee de aantrekkelijkheid te vergroten voor zowel wonen, werken als recreëren. Een hoge mate aan functiemenging wordt geambieerd. De gemeente streeft naar een balans tussen rust en reuring. Daarbij blijft het een gebied waar iedereen elkaar kan ontmoeten. In de binnenstad is sturing nodig op de gewenste programmering. De druk op de beschikbare ruimte neemt snel toe en zorgt voor verdringing van functies. De betaalbaarheid van sommige functies staat

33

onder druk; wonen in het betaalbare segment (sociaal en midden), betaalbare kantoor- en bedrijfsruimtes en ruimtes voor (maatschappelijke) voorzieningen. Wanneer daar niet op wordt gestuurd, leidt dit tot verschraling van de diversiteit van het aanbod en uitsluiting van groepen bewoners en ondernemers. Daarnaast kent de binnenstad een toenemende druk op de openbare ruimte. Denk aan de toename van het aantal verplaatsingen door steeds meer mensen (bewoners, werkers en bezoekers). De ruimte die nodig is voor georganiseerde activiteiten maar ook om even tot rust te komen. Zowel boven- als ondergronds is ruimte nodig om de transities in goede banen te leiden; meer ruimte voor voetganger en fiets, vergroening en stadsecologie, waterberging en een duurzame energievoorziening. Dit vraagt om méér en hoogwaardig ingerichte openbare ruimte voor intensief gebruik en daardoor ook intensief beheer en onderhoud. Daarom zijn keuzes en investeringen in het publieke domein nodig om transities voldoende ruimte te geven én om leefomgevingskwaliteit toe te voegen. Relatie met het plan Het plangebied is gelegen in de Binnenstad en wordt op de bijbehorende kaart (zie onderstaande figuur) aangewezen als "(zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties" en grotendeels als "kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max". LEGENDA:

BINNENSTAD METROPOLITAN BINNENSTAD HOV-knopen als economische brandpunten (Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties Kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max SUPERDIVERSE BINNENSTAD (Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties Kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op to the EEN DYNAMISCHE BINNENSTAD MET RUIMTE VOOR RUST EN LUWTE Groene boulevards en stadspleinen Stadsstraten Bestaande groenstructuur Nieuwe stadsparken

Figuur 3.6: Kaart gebiedsvisie Binnenstad, plangebied bij benadering rood omcirkeld (bron: Omgevingsvisie Rotterdam, p.141)

Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan het verdichten van de binnenstad. Door zowel te voorzien in woningen als commerciële functies ontstaat binnen het plangebied een aantrekkelijk woonen werkmilieu. Tevens wordt de locatie met het toevoegen van de beoogde voorzieningen aantrekkelijk voor bewoners en bezoekers van de binnenstad. Met de beoogde klimaatadaptieve maatregelen en multifunctionele (groen/blauwe) daken, ontstaat op diverse plekken ruimte voor rust en luwte. Ook de beoogde sportfaciliteiten bieden mogelijkheid tot ontspanning. De beoogde ontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan hetgeen met de Omgevingsvisie is beoogd. 3.3.3

Afwegingskader bezonning

Vastgesteld op 9 september 2021 door de gemeenteraad In het Afwegingskader bezonning zijn kaders gesteld voor de effecten van bezonning van gevels van bestaande woningen als gevolg van nieuwe ontwikkelingen die met een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Nieuwe ontwikkelingen die 1,5 maal hoger zijn dan de gemiddelde hoogte binnen 1 maal de straal van de hoogte van die ontwikkeling, worden aan een stappenplan getoetst. Dat geldt ook voor nieuwe ontwikkelingen hoger dan 10 meter die liggen op een binnenterrein. Aan de hand van dat stappenplan wordt beoordeeld of de ontwikkelingen voldoen aan de gestelde kaders voor bezonning op bestaande woningen. Relatie met het plan Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd en heeft toetsing aan het Afwegingskader bezonning plaatsgevonden, zie paragraaf 6.11 Bezonning.

34

3.3.4

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: » » »

de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen; te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: » » »

een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: » » » « »

het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren. Relatie met het plan Voorliggend programma voorziet in een gedifferentieerd programma met appartementen, in zowel het huur- als koopsegment. Het beoogde woonprogramma is daarmee in lijn met de gemeentelijke ambities. 3.3.5

Visie Werklocaties 2030

Vastgesteld op 2 april 2009 door de Rotterdamse gemeenteraad Op 2 april 2009 heeft de gemeenteraad van Rotterdam de visie Werklocaties 2030 vastgesteld. Deze visie is de ruimtelijk-economische uitwerking van de Stadsvisie Rotterdam 2030 en tevens een vertaling naar de werklocaties in de regio Rotterdam. Werklocaties zijn gebieden waarin de economische functie(s) dominant aanwezig zijn. Het doel van de Visie Werklocaties 2030 is de bijdrage van de verschillende deelgebieden aan de gewenste economische ontwikkeling van Rotterdam en regio in kaart te brengen. De visie Werklocaties 2030 geeft inzicht in de vraag naar welke ontwikkelingen waar mogelijk zijn en in de match tussen publieke en private belangen. Het gaat hier om het vaststellen van de hoofdlijnen voor de ruimtelijk - economische ontwikkeling. Hierdoor ontstaat een kader voor de toetsing van projecten op hun bijdrage aan de doelen van de Stadsvisie Rotterdam 2030. Vanuit dit perspectief wordt Rotterdam gekenmerkt door drie ontwikkelingszones met belangrijke werklocaties: de haven- en industriële zone (Maasvlakte 2, Stadshavens en Ridderster), de kennis- en dienstenzone (Rotterdam Airpark/Schieveen, Alexander en Spaanse Polder/Noordwest) en het kerngebied (Binnenstad, Hart van Zuid, Stadionpark en Kralingse Zoom). In de visie Werklocaties zijn vier strategieën geformuleerd: 1.

In samenwerking met de omliggende regio's voorzien in de behoefte aan bedrijventerrein.

35

2. 3. 4.

Het overschot aan kantorenlocaties terug te brengen. Het versterken van voorzieningenniveau in de stad. Het stimuleren van functiemenging in woongebied.

Relatie met het plan Met de beoogde herontwikkeling van het plangebied wordt een bijdrage geleverd aan het voorzieningenniveau in de stad en wordt tevens functiemenging gestimuleerd. Dit sluit aan bij de strategieën van de visie Werklocaties. 3.3.6

Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+

Vastgesteld op 11 mei 2017 door de Rotterdamse Gemeenteraad Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: » » »

de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets- en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandertsteeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

stimuleren van fiets en ov; een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ovin evenwicht; regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile-vervoer (d.w.z. het laatste deel van de reis); geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict; gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Relatie met het plan Met voorliggend plan wordt herstructurering van het plangebied mogelijk gemaakt, waarbij wordt voorzien in woningen en voorzieningen. In paragraaf 6.4 wordt ingegaan op het aspect bereikbaarheid. Daaruit volgt dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van het verkeersplan.

36

3.3.7

Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022

Vastgesteld op 16 december 2022 door de Rotterdamse Gemeenteraad De beleidsregeling 'Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022' is het instrument om het aantal auto- en fietsparkeerplaatsen te bepalen bij nieuwe bouwontwikkelingen en transformaties. De regeling waarborgt dat initiatiefnemers voldoende parkeercapaciteit realiseren voor auto en fiets bij ontwikkelingen waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Tot 16 december 2021 waren de auto- en fietsparkeernormen vastgelegd in de beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018. Deze is komen te vervallen met de inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregeling. Relatie met het plangebied In artikel 20, tweede lid van de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 is de volgende overgangsbepaling opgenomen: Indien een aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend na de inwerkingtreding van deze beleidsregeling, maar de aanvrager kan aantonen dat er overeenkomsten met de gemeente zijn gesloten vóór de vaststelling van deze nieuwe Beleidsregeling, dan zijn op die aanvraag de parkeernormen zoals vastgelegd in de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets Rotterdam 2018 van toepassing. Geeft de aanvrager aan dat deze nieuwe Beleidsregeling Parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 gunstiger uitvalt, dan geldt deze.

Hiervan kan bij de gehele gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier gebruik worden gemaakt, omdat er overeenkomsten (o.b.v. de Nota van Uitgangspunten) met de gemeente Rotterdam zijn gesloten vóór de vaststelling van de nieuwe Beleidsregeling. Het beoogde plan voorziet in een verruiming van de bouwmogelijkheden ten opzichte van de huidige feítelijke situatie. Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zie ook paragraaf 6.4. Het plan is dan ook in lijn met de beleidsregeling Parkeernormen. 3.3.8

Horecagebiedsplan Noord 2022-2024

In het gebiedsplan voor Rotterdam Noord staat beschreven wat voor horeca zich daar kan vestigen. Het horecagebiedsplan is zowel een visie- als uitvoeringsdocument. Dat wil zeggen dat enerzijds op basis van de aard en het karakter van het gebied het perspectief voor de ontwikkeling van horeca in de komende jaren wordt geschetst. De ruimtelijke ontwikkeling, de economische stand van zaken c.q. het vestigingsklimaat en de veiligheidssituatie worden hierin meegenomen. Anderzijds wordt ook aangegeven hoe die ontwikkeling concreet vormgegeven en uitgevoerd kan worden. In de beschrijvingen per gebied wordt nader ingegaan op de ontwikkelruimte die wordt geboden voor ondernemers. Op basis van de ontwikkelingen die worden gezien of worden beoogd is opgenomen wat de gemeente toestaat aan horeca-activiteiten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende categorieën. Categorie 1 (licht) Inrichtingen die in aanvulling op de voor hen geldende categorie 0: » » « »

geopend zijn van 7.00 uur of tot 23.00 uur - een terras exploiteren van 07.00 tot 23.00 uur; en/of een gevelterras exploiteren van meer dan 3m uit de gevel en/of een overterras tot 23.00 uur; en/of alcoholhoudende drank schenken; en/of in een straat gevestigd zijn waar vrijgesteld exploiteren door de burgemeester is uitgesloten.

Categorie 2 (regulier) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 1: « » » «

geopend zijn vóór of vanaf 07.00 tot 01.00 Z 02.00 uur - een terras exploiteren van 07.00 tot 01.00 / 02.00 uur; en/of kansspelautomaten aanwezig hebben; en/of amusement aanbieden, anders dan door middel van twee kansspelen; en/of gelegenheid bieden tot het roken van rookwaar met gebruikmaking van waterpijpen (shisha);

37

«

en/of gelegenheid bieden tot het uitvoeren van seksuele handelingen anders dan tegen betaling.

Categorie 3 (middelzwaar) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 2: » «

24 uur geopend zijn; óf meer dan achtergrondmuziek willen produceren.

Categorie 4 (zwaar) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 3: » « »

24 uur geopend zijn; en meer dan achtergrondmuziek willen produceren; en/óf zaalverhuur aanbieden (minder dan 2500 bezoekers).

Categorie 4+ (buiten categorie) Inrichtingen die in aanvulling op categorie 4: «

grootschalige evenementen faciliteren (meer dan 2500 bezoekers)

Relatie met het plan De Agniesebuurt, met circa 4.100 bewoners de kleinste wijk van Noord, is een van oudsher levendige stadswijk. Door de ligging en mooie randen is het een geliefde en succesvolle wijk voor wonen, werken en cultuur. Het historische Station Hofplein (Minimall) en de Hofbogen geven de buurt een duidelijk gezicht. Het rijksmonument gaat dwars door de Agniesebuurt heen en biedt plek aan creatieve ondernemers en horeca. In het Horecagebiedsplan Noord 2022-2024 wordt het Zomerhofkwartier benoemd als een gebied waar een grondige transformatie voorzien is: "Ook het Zomerhofkwartier, met name de Zomerhofstraat en Vijverhofstraat, biedt ruimte aan nieuwe initiatieven. Dit gebied, gelegen tussen Teilingerstraat Vijverhofstraat - Almondestraat - Zomerhofstraat, staat aan de vooravond van een grondige transformatie. Voor wat betreft de horeca-ontwikkeling ligt de nadruk buiten de looptijd van dit horecagebiedsplan. In de Teilingerstraat, op de Bergweg en op de Schiekade zijn ook diverse horeca-inrichtingen gevestigd. In die straten ligt een uitbreiding van horeca echter niet voor de hand omdat het om uiteenlopende geen positieve bijdrage aan het woon- en leefklimaat levert. Uiteindelijk blijft de Agniesebuurt een gemengd woongebied. Om die reden geldt in algemene zin voor (on)vergunde horeca de ontwikkelrichting consolideren.

Dit neemt niet weg dat in een aantal straten en op een aantal locaties wel een ontwikkelingruimte voor nieuwe en bestaande horeca mogelijk is." Vijverhofstraat (oneven zijde tussen Teilingerstraat - Zomerhofstraat) Het ZOHO-kwartier staat aan de vooravond van een ingrijpende transformatie. Voor de (her)ontwikkeling van dit gebied, gelegen tussen Teilingerstraat - Vijverhofstraat - Almondestraat - Zomerhofstraat, is het Masterplan ZOHO Rotterdam opgesteld. Hierin wordt de ontwikkeling uiterst gedetailleerd beschreven aan de hand van de diverse functies, zoals wonen, werken en diverse voorzieningen. Voor de horeca ligt de nadruk op de periode na de looptijd van dit horecagebiedsplan. Dit neemt niet weg dat hierop wel een klein voorschot is genomen. Meer concreet, is voor de Vijverhofstraat de vestiging van nieuwe horeca inrichtingen mogelijk. Daarnaast kunnen bestaande inrichtingen uitbreiden. Voor nieuwe horeca inrichtingen geldt dat ontwikkeld mag worden met twee inrichtingen tot en met categorie 2 (zonder de activiteiten 3, 6, 15, 16, 17 en 18). Voor bestaande inrichtingen geldt ontwikkelen met activiteiten 1 en 2 (binnen de vergunde categorie). Toegestane horeca Met voorliggend bestemmingsplan wordt maximaal 2.300 m2 aan horeca toegestaan.

Deze is voorzien voor de reeds aanwezige horecavoorzieningen met een oppervlakte van circa 1.500 m2 en daarnaast voor 800 m2 aan nieuwe horecavoorzieningen. Tevens wordt een hotel met 120 kamers toegestaan. In de Nota van Uitgangspunten is aangegeven dat op deze locatie horeca wenselijk is en dat tevens een hotel is beoogd. Dergelijke functies dragen bij aan een gemengd en aantrekkelijk woongebied en zijn daarom onderdeel van het plan. In de regels van voorliggend bestemmingsplan wordt gewerkt met de categorisering conform de gemeentelijke systematiek. Ter plaatse van de bestaande horeca wordt categorie 'Horeca 2

38

(avondhoreca zonder geluid)' toegestaan. Dit type horeca omvat bedrijven die overwegend ook delen van de nacht geopend kunnen zijn en uitsluitend inpandig achtergrondmuziek mogen produceren. Op de nieuwe horecalocaties wordt uitsluitend 'Horeca 1 (daghoreca)' met beperktere openingstijden toegestaan. Hiervoor geldt dat ook enkel inpandig achtergrondmuziek mag worden gespeeld. Zware horeca, welke vooreen goed functioneren ook de gehele nacht geopend is, wordt niet toegestaan (onder meer een discotheek, bar-dancing en partycentrum zijn daarmee uitgesloten). De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met het Horecagebiedsplan 2022-2024. Hetgeen dat maximaal wordt toegestaan is vergelijkbaar met de in het horecagebiedsplan gedefinieerde vorm van 'reguliere horeca' als het gaat om cafés, restaurants en bars, etc. Een hotel wordt in voorliggend bestemmingsplan separaat mogelijk gemaakt (niet gekoppeld aan de horeca-categorieën). Het behouden van de reeds aanwezige horeca en de beperkte uitbreidingsmogelijkheden sluiten aan bij de beleidsuitgangspunten van de gemeente. 3.3.9

Visie Toerisme (2020)

De visie op toerisme van de gemeente is vastgelegd in het document 'Te gast in Rotterdam' (maart 2020). Daarin is opgenomen dat door te kiezen voor specifieke locaties groei mogelijk blijft, ter ontlasting van de binnenstad en ten gunste van andere potentieel aantrekkelijke toeristische of zakelijk interessante plekken in de stad. Hotels kunnen een positieve impuls geven aan een wijk of gebied, zeker als het gaat om nieuwe hotels met een op het gebied aansluitend kwaliteitsniveau. De komst van een hotel kan de functiemix verrijken, waardoor de wijk aantrekkelijker wordt voor zowel bewoners als bezoekers. Relatie met het plan De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van een hotel in het Zomerhofkwartier. Dit past binnen de uitgangspunten van het document 'Te gast in Rotterdam'. Gezien de ligging nabij het centrum kan de beoogde locatie bijdrage aan een ontlasting van de binnenstad en levert het tevens een bijdrage aan de beoogde functiemix in het Zomerhofkwartier. Het bouwplan voor het hotel wordt in overleg met de gemeente nader uitgewerkt. Het hotel is vooralsnog beoogd in het Gele Gebouw (kavel 5) en mogelijk wordt hiertoe een nieuw volume toegevoegd. Het mogelijk nieuw toe te voegen volume dient uiteraard, in verschijning en programma, complementair te zijn aan het Gele Gebouw.

Om tot een gedragen ontwerp te komen, is een architectenselectie uitgeschreven die ervoor moet zorgen dat er een balans ontstaat tussen de stedelijke inpassing en met respect voor het bestaande gebouw. Het hotel voorziet in een op het omliggende gebied aansluitend kwaliteitsniveau. 3.3.10 Hotelbeleid (2021) Vastgesteld in september 2021 Het gemeentelijk Hotelbeleid "Wakker worden in een wereldstad" (2021) kent vier ambities: «

« » »

Een gecontroleerde groei van de hotelsector verspreid over de stad. De focus verschuift van de Binnenstad naar andere delen van de stad. Hotelontwikkelingen in de Binnenstad zijn onder voorwaarden (rond Centraal station, Coolsingel, Blaak) alleen nog wenselijk in het gedefinieerde business district en het Rijnhavenkwartier; Spreiding van hotels en vestiging van specifieke typen hotels passen bij het karakter van de omgeving. In 2030 is het aantal hotels in en buiten de binnenstad meer met elkaar in balans; Nieuwe hotels dragen bij aan de ambities van Rotterdam; Aan nieuwe initiatieven wordt pas medewerking verleend als aangetoond is dat er sprake is van draagvlak (economisch en maatschappelijk) en daarmee aannemelijk is dat de impact op gebieden aanvaardbaar is. Een nieuw hotel is kansrijk als de locatie positief scoort op een aantal onderdelen. Daarnaast dient bij de exploitatie en bouw rekening te worden gehouden met de groei van werkgelegenheid (sociaal ondernemen) en leefbaarheids- en duurzaamheidsaspecten (certificaten, energielabels).

Relatie met het plan Het hotelbeleid onderscheidt zes typen hotels op basis van functie, omvang en faciliteiten. Op basis van deze specifieke kenmerken zijn deze hotels gekoppeld aan passende gebieden middels de

39

Beleidskaart Ontwikkeling Hotelvestiging. Op de voorziene locatie zijn de volgende type hotels mogelijk: » «

Type A: Kleinschalig (tot 40 kamers) en authentiek Type E: Short Stay en appartementenhotels

In dit bestemmingsplan worden hotels en/of appartementenhotels toegestaan, tot een maximum van 120 kamers totaal in het plangebied. Het beoogde hoteltype is aan te merken als type A en/of E en is dus mogelijk op de locatie. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met het gemeentelijk Hotelbeleid. 3.3.11

Detailhandel Rotterdam 2017

Vastgesteld op 29 juni 2017 door de gemeenteraad Met het detailhandelsbeleid "Detailhandel Rotterdam: Stedelijke ambities en spelregels voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur" zet Rotterdam in op een krachtige, toekomstbestendige winkelstructuur, waarbij de consument centraal staat, zodat sprake is van een compleet, compact, comfortabel en levensvatbaar centrum. In de praktijk blijkt namelijk dat deze elementen essentieel zijn om in winkelgebieden te beantwoorden aan de algemene consumentenwens. Om tot die gewenste structuur te komen, beschrijft Rotterdam de hoofdambities voor detailhandel van de stad en maakt de spelregels inzichtelijk. De stedelijke ambities zijn het uitgangspunt voor de gebiedsgerichte uitwerking voor detailhandel. Dit wordt gedaan in separate gebiedskoersen detailhandel, voor de dertien Rotterdamse gebieden buiten het centrum. Met de gebiedsgerichte uitwerkingen maakt Rotterdam de koers voor winkelconcentraties en ontwikkelingen per gebied inzichtelijk. Daarbij komen de winkelgebieden helder in kaart, zodat voor iedereen duidelijk is wat de winkelgebieden in de stad zijn en wat de gemeentelijke koers is. Concreet is daarvan de consequentie dat duidelijk is dat aan detailhandelsontwikkelingen buiten de toekomstbestendige winkelgebieden in principe niet wordt meegewerkt.

Per wijk is het beleid echter verder uitgewerkt, zie ook de hierna volgende paragraaf 3.3.12 voor de Gebiedskoers detailhandel 2017 2020 Noord. Relatie met het plan In de Nota van Uitgangspunten werd in het Zomerhofkwartier maximaal 1.300 m2 bvo aan detailhandel voorzien. Middels voorliggende bestemmingsplan wordt detailhandel niet in deze omvang toegestaan, hierin wordt afgeweken van de Nota van Uitgangspunten. In lijn met de provinciale Omgevingsverordening, wordt enkel een gemakswinkel en ondergeschikte detailhandel toegestaan. Vanuit provinciaal beleid wordt deze (beperktere) vorm van detailhandel passender geacht op deze locatie. Met deze vormen van detailhandel wordt toch een bijdrage geleverd aan een compleet, compact, comfortabel en levensvatbaar centrum. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met het gemeentelijk detailhandelsbeleid. 3.3.12 Gebiedskoers detailhandel 2017 - 2020 Noord Vastgesteld op 29 juni 2017 door de gemeenteraad In gebied Noord is een groot aandeel van de detailhandel verspreid gelegen, buiten de 'echte' winkelconcentratiegebieden en in Agniesebuurt en het Oude Noorden in het bijzonder aan de doorgaande verkeersaders. Er is ook verspreide bewinkeling in Noord die meer is gelegen in gemixte stadsmilieus. Op die plekken voeren de winkels niet de boventoon, maar hebben ze wel een functie in het stedelijk milieu.

Voorbeelden hiervan zijn het winkelaanbod in de Hofbogen, in het Zomerhofkwartier, en het winkelaanbod in de omgeving van de Zwaanshals in het Oude Noorden. De Hofbogen in het Zomerhofkwartier is nu en in de toekomst geen typische winkelconcentratie. Uitbreiding van het winkelbestand in de Hofbogen en het Zomerhofkwartier kan een middel zijn ter ondersteuning van reeds ingezette positieve ontwikkelingen. Dit zal bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de omliggende wijken Agniesebuurt, Bergpolder en het Liskwartier. Uitbreiding van het winkelbestand is in deze gebieden geen doel op zich en als winkelpanden transformeren naar een andere functie, behoort dat ook tot de opties. Heel nadrukkelijk is het in deze gebieden geen harde opgave om de zittende winkels te

40

transformeren naar een andere functie. Verspreide bewinkeling wordt beleidsmatig zo veel mogelijk tegengegaan. Aan nieuwe verspreide bewinkeling buiten de winkelgebieden wordt daarom beleidsmatig geen medewerking gegeven en transformatie en verhuizing van kansrijke winkels naar toekomstige winkelgebieden wordt aangemoedigd. Voor detailhandel die in het verleden in de stad is geland, betekent dat niet dat dat aanbod actief wordt gesaneerd. Winkels die buiten de winkelstraten zijn gevestigd, kunnen op basis van het bestemmingsplan blijven functioneren. Wel zijn het plekken waar bij initiatieven voor transformatie en functieverandering, actief door gemeente wordt meegewerkt. Volgens de gebiedskoers is het Zomerhofkwartier (en met name het gebied rondom de Hofbogen) nu en in de toekomst geen typisch winkelconcentratiegebied. Dat wil echter niet zeggen dat detailhandel er geen rol heeft en wordt uitgesloten. Uitbreiding van het winkelbestand kan juist een middel zijn ter ondersteuning van de reeds ingezette positieve ontwikkelingen en kan hier een bijdrage aan leveren. Dit komt de aantrekkelijkheid van de omliggende wijken ten goede. Relatie met het plan Het plangebied is niet aangewezen als winkelconcentratiegebied. De beoogde ontwikkeling voorziet enkel in kleinschalige en ondergeschikte detailhandel in het Zomerhofkwartier.

Op die manier wordt wel een bijdrage geleverd aan de reeds ingezette positieve ontwikkelingen en de aantrekkelijkheid van de wijken. Geconcludeerd wordt dat de beoogde detailhandel past binnen de gebiedskoers detailhandel 2017 - 2020 Noord.

41

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Inleiding

In voorliggend hoofdstuk wordt het plan nader toegelicht. Ingegaan wordt op de opzet van het plan, de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt alsmede de juridische planbeschrijving.

4.2

Projectbeschrijving

Ten behoeve van de grootschalige gebiedsontwikkeling van het Zomerhofkwartier (ZOHO) is het Masterplan "ZOHO Rotterdam" (zie ook Bijlage 4 Masterplan behorend bij deze toelichting) vastgesteld. Daarin zijn de ambities en randvoorwaarden voor de beoogde herontwikkeling opgenomen. Het is wenselijk dat het Zomerhofkwartier een levendige, gemengde stedelijke stadswijk wordt die Rotterdam-Noord en de binnenstad met elkaar verbindt en de stad verrijkt. Een mix van functies is daarbij gewenst. Behalve wonen en werken dragen ook horeca, sportvoorzieningen, cultuur en ontspanning, een gemakswinkel, dienstverlening en maatschappelijkeen/ of zorgfuncties bij aan een gemengd en aantrekkelijk woon-werkgebied. Ook mobiliteit is een belangrijk onderwerp. In het beoogde plan vormt de omgang met de bestaande identiteit een belangrijk hoofdonderdeel. Het vasthouden van de identiteit en de energie die daaruit is ontstaan, is een belangrijk uitgangspunt en krijgt vorm door het behoud van bestaande korrelgroottes, structuren en beeldbepalende elementen. Zo ontstaat een duidelijk herkenbaar beeld. Ook het sociale hart van ZOHO staat centraal in de beoogde herontwikkeling. ZOHO kent een stedelijke ‘buitenkant’ en een op de buurt gerichte ‘binnenkant’.

Er wordt een sociaal hart gecreëerd door de introductie van een nieuw buurtplein met daaromheen verschillende buurtgerichte functies, zoals een buurthuiskamer, mobilityhub, een tribune en een openbaar overdekt sportveld. Aangevuld met kleinschalige horeca, wordt dit een bijzondere ontmoetingsplek in de luwte van de stad, die niet alleen van waarde is voor de toekomstige bewoners en gebruikers van ZOHO, maar ook voor de omliggende wijken. Kenmerkend onderdeel van het plan is bovendien het klimaatadaptieve daklandschap dat wordt geïntroduceerd, waardoor er een tweede maaiveld ontstaat. Het functioneert als collectieve tuin voor de bewoners en gebruikers van ZOHO, waar buurtgenoten ook welkom zijn. Tot slot wordt participatie als een onmisbaar onderdeel gezien. Informeren, betrekken, feedback en suggesties ontvangen en verwerken: participatie is een belangrijke pijler gedurende het gehele proces voor duurzame stadsontwikkeling. Programma Voorliggend bestemmingsplan 'Zomerhofkwartier1 maakt de beoogde herontwikkeling mogelijk en biedt planologisch ruimte aan diverse functies. Het maximaal planologisch programma ziet er als volgt uit: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

maximaal 600 woningen; bedrijven en kantoren: 10.000 m2 b.v.o.; een gemakswinkel: 395 m2 w.v.o. en ondergeschikte detailhandel; dienstverlening: 1.000 m2 b.v.o.; horeca: 2.300 m2 b.v.o. (waarvan 1.500 m2 b.v.o. bestaande horeca ); een hotel en/of appartementenhotel met 120 kamers: 4.700 m2 b.v.o.; maatschappelijke voorzieningen, waaronder een kinderdagverblijf: 2.000 m2 b.v.o.; een woonzorgvoorziening: 2.600 m2 b.v.o.; sportvoorzieningen: 1.200 m2 b.v.o.

Er zijn zijn niet meer dan 600 woningen toegestaan waarbij het totale oppervlakte van de woningen niet meer dan 54.140 m2 b.v.o. mag bedragen. Voor de functies genoemd onder onder 2 t/m 7 geldt dat het maximale oppervlakte gezamenlijk niet meer mag bedragen dan 15.860 m2 b.v.o., exclusief de 1.500 m2 b.v.o. aan bestaande horeca. Voor bedrijvigheid en kantoren geldt dat kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m2 per vestiging zijn toegestaan. Kavelindeling

42

De ontwikkeling van ZOHO omvat verschillende kavels die gefaseerd over de tijd worden ontwikkeld. Oorspronkelijke kavelindeling Masterplan Onderstaande figuur toont de stedenbouwkundige plankaart met de nummers van de onafhankelijke kavels uit het Masterplan.

Almondestraat

Schoterbosstraat

Figuur 4.1 Stedenbouwkundige

plankaart met voormalige kavelnummers conform Masterplan (bron: Masterplan)

Figuur 4.2 Een rnrogelijke invulling binnen de bouwenveloppen

met voormalige kavelindeling (bron: Masterplan)

Kavel 4 Opgemerkt wordt dat, ten tijde van het vaststellen van het Masterplan, de ontwikkelaar van het

43

Zomerhofkwartier had gehoopt het bestaande bedrijfspand dat ter plaatse van kavel 4.1 is gesitueerd te kunnen verwerven. Desalniettemin was in het Masterplan in hoofdstuk 12 Ontwikkelstrategie een paragraaf Omgang met derden opgenomen, voor als dit niet het geval zou zijn. Voorliggend bestemmingsplan gaat uit van de situatie waarbij het bedrijfspand niet verworven is, waardoor de stedenbouwkundige verkaveling in deze zone is aangepast. In de nieuwe verkaveling zijn de benamingen 4.1 en 4.2 zodoende komen te vervallen en wordt het kavel aangeduid met 4.0. In enkele onderzoeken behorend bij dit bestemmingsplan, wordt nog gerefereerd aan kavel 4.1 en 4.2, dit kan worden geïnterpreteerd als het huidige kavel 4.0. Verder geldt dat de verkaveling van het naastgelegen kavel 3.0 is aangepast, zodat een afstand van 10 meter tussen dit kavel en het bestaande bedrijfspand gehandhaafd blijft. Er is een bebouwingsmogelijkheid opgenomen voor het geval dat het bestaande bedrijfspand toch herontwikkeld wordt (waarbij te allen tijde een afstand van 6,4 meter tussen beide gevels aangehouden dient te worden). Kavel 6 Kavel 6.0 betreft een bouwblok langs de Almondestraat.

Dit kavel is opgenomen in het Masterplan, maar valt buiten de werkingssfeer van voorliggend bestemmingsplan aangezien de ontwikkeling ter plaatse van kavel 6.0 reeds binnen het daar geldende bestemmingsplan wordt toegestaan.Ter plaatse van kavel 6.0 worden woningen gerealiseerd met een totaal metrage van circa 3.700 m2 b.v.o. In de planuitwerking van voorliggende bestemmingsplan wordt wel rekening gehouden met de onderlinge samenhang tussen alle kavels uit het Masterplan. Zodoende is in bepaalde onderzoeken behorend bij dit bestemmingsplan kavel 6.0 wel beschouwd. Huidige kavelindeling Onderstaande figuur toont de gewijzigde verkavelingsnummers, zoals deze in dit bestemmingsplan wordt aangehouden. De ligging van kavel 6.0 is volledigheidshalve ook op deze figuur weergegeven (maar is geen onderdeel van het plangebied van dit bestemmingsplan).

Figuur 4.3 Stedenbouwkundige

plankaart met gewijzigde kavelindeling

conform bestemmingsplan

Het beeldkwaliteitsplan en de bouwenveloppen, die zijn vastgesteld in het Masterplan, vormen de basis voor de ruimtelijke uitontwikkeling: deze blijven gedurende de hele uitontwikkeling van alle kavels van kracht. Op deze manier blijft de integraliteit tussen de verschillende kavels over de tijd heen geborgd. Ter plaatse van de kavels 1 t/m 4 is een gemengd programma voorzien. Kavel 5.0 wordt ingevuld met hoofdzakelijk kantoorfunctie en daarnaast wordt hier een (appartementen)hotel en horeca toegestaan.

44

Wonen wordt op kavel 5.0 niet toegestaan. Bouwhoogtes Zoals reeds toegelicht in 3.3.1 Masterplan ZOHO Rotterdam, worden in het Masterplan drie lagen onderscheiden: de LAB-, LAND- en STAD-laag. In het Masterplan is bewust geen vastomlijnd eindbeeld vastgelegd. De zorgvuldige inpassing van het nieuwe programma in de bestaande stad, met een hoge ambitie voor behoud van identiteit, de korrel van het gebied en een samenbindend daklandschap, zorgt voor een hoge mate van complexiteit. Complexiteit, waarbij vooral aan de architecten ruimte gelaten moet worden om een aantal lastige ontwerpvraagstukken te ondervangen. Beoogd wordt het Zomerhofkwartier te ontwikkelen als levendig, gemengd stedelijk gebied nabij het stadscentrum en openbaar vervoer. Zo kan het gebied meer betekenis voor de stad krijgen, óók als woonlocatie. Daartoe vindt ten opzichte van de huidige situatie een stevige verdichting plaats. Er zijn bouwenveloppen opgesteld, deze borgen de ruimtelijke inpassing van het programma in het bestaande stedelijk weefsel en de stedenbouwkundige kwaliteit. Er is bewust gekozen om voor elk van de lagen eigen regels op te stellen. Regels, die passen bij de integraliteit van het plan en de inpassing in de stad. »

»

»

De LAB-laag is de basislaag, die begint op maaiveldniveau, waarin een aanzienlijk deel van de niet-woonfuncties is voorzien. Deze laag borgt het uitgangspunt dat de bestaande structuur leidend is. De regels zijn hier hard en van bewegingsruimte is geen sprake. De LAB-laag heeft in dit bestemmingsplan een bouwhoogte van maximaal 10 meter. In deze laag is o.a. de tribune voorzien en bovenop deze laag zijn daktuinen beoogd; De LAND-laag is de laag bovenop de LAB-laag. Deze laag kent beperkte bewegingsruimte vooreen goede aansluiting tussen de lagergelegen LAB-laag en hogergelegen STAD-laag. In het bestemmingsplan heeft deze laag een maximale bouwhoogte van 24 meter, met uitzondering van het hoogteaccent van 30 meter ter plaatse van kavel 3.0; De STAD-laag bestaat uit een vijftal hoogteaccenten. Deze laag biedt de meeste vrijheden om torens goed te positioneren en aansluiting op de omgeving te optimaliseren. Voor elk van de hoogte accenten is een minimale hoogte (variërend van 25 tot 40 meter) en maximale hoogte (variërend van 32 tot 54 meter) bepaald.