[24bb001734] Bijlage 3 behorende bij 24bb001730 - Ingekomen zienwijze

haá:

^formatiebeheer"”!

.j.NR.:

- 5 JAN. 2023 AANTEKENEN

ROUTE: AAN

KOPIE:

De gemeente Rotterdam t.a.v. de directeur van Stadsontwikkeling, BWT/Bestemmingsplannen Postbus 6575

telefoon

FAX

E-MAIL

3002 AN ROTTERDAM BEZOEKADRES

Vlaszak 67 4811 GX BREDA

En in afschrift aan:

POSTADRES

Postbus 4714 4803 ES BREDA

De gemeenteraad van Rotterdam Postbus 70012 3000 KP Rotterdam

INTERNET

Nederland www.akd.nl

Vooruit per e-mail: info@qriffie.rotterdam.nl

DATUM ONDERWERP

UW KENMERK ONS KENMERK

3 januari 2023 Zienswijze tegen ontwerpbestemmingsplan ‘Nieuw Crooswijk II, 1e herziening’ I 1010875.22248 /jmo.eeu ZIENSWIJZE Edelachtbare raad, 1.

Op 25 november 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van uw gemeente het ontwerpbestemmingsplan ‘Nieuw Crooswijk II, 1e herziening’ ter inzage gelegd. Uit de publicatie van dit ontwerpbestemmingsplan in het Gemeenteblad volgt dat er tot en met 5 januari 2023 bij uw raad een zienswijze naar voren kan worden gebracht tegen het ontwerpbestemmingsplan.1

2.

Namens Aldi Vastgoed B V. (hierna: “Aldi”), gevestigd aan de Pascalweg 21 (4104 BE) in Culemborg en die voor deze procedure ons bovengenoemd kantooradres als domicilie kiest, maken wij graag van deze gelegenheid gebruik. Aldi is eigenaar van het pand aan de Linker Rottekade 6B in Rotterdam (bijlage 1) en kan zich - kort gezegd - niet verenigen met het volledig wegbestemmen van de bestaande mogelijkheden om de begane grond van dit pand te gebruiken ten behoeve van een winkel. Uit het bestemmingsplan blijkt niet welke ruimtelijk relevante redenen een dergelijke vergaande inperking van de bestaande planologische rechten rechtvaardigen.

3.

In verband hiermee verzoekt Aldi uw raad om het ontwerpbestemmingsplan niet (althans niet in de huidige staat) vast te stellen. Dat verzoek lichten wij hieronder verder toe.

1 Gemeenteblad 2022, 521096.

In Nederland wordt de praktijk uitgevoerd door AKD N.V., statutair gevestigd in Rotterdam (ingeschreven in het handelsregister onder nummer 24366820). Alle diensten en (andere) werkzaamheden worden verricht uit hoofde van een overeenkomst van opdracht met AKD N.V. Op de overeenkomst zijn, onder uitsluiting van enige andere algemene voorwaarden, de algemene voorwaarden van AKD N.V. van toepassing die zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Rotterdam onder nummer 26/2022 en waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald met inbegrip van het bedrag van het eigen risico. Op verzoek worden de algemene voorwaarden kosteloos toegezonden. Zij kunnen ook worden geraadpleegd op https://www.akd.eu/.

akd datum onskēnmerk pagina

3 januari 2023 1010875.22248 jmo/eeu 2 van 6

Ļ______Beoogde wijzigingen in het ontwerpbestemminqsplan 4.

Het voorgenomen bestemmingsplan wijkt op een aantal punten af van het momenteel geldende bestemmingsplan (‘Nieuw Crooswijk II d.d. 3 oktober 2012). Het gaat om de volgende wijzigingen: *

Volgens het ontwerpbestemmingsplan zal het niet meer mogelijk zijn om de begane grond van het pand aan de Linker Rottekade 6B te gebruiken als winkel. Op grond van artikel 1.59 van de regels van het huidige bestemmingsplan is een “winkel” een: detailhandelsvestiging en/of daarmee vergelijkbare vestiging voor de verrichting van diensten aan of ten behoeve van particulier c.q. eindconsument. Een belwinkel wordt hier niet onder begrepen.

*

Hiernaast vervalt de mogelijkheid om ter plaatse te (ver)bouwen ten behoeve van het gebruik van de gronden als winkel, als bedoeld in het bestemmingsplan.

5.

In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan is — op pagina 3 — genoemd dat de “winkelfunctie verwijderd dient te worden” in verband met de relocatie van de Aldi-supermarkt. Deze conclusie is niet helemaal juist. Het klopt inderdaad dat Aldi haar supermarktvestiging aan de Linker Rottekade 6B binnenkort zal sluiten en een nieuwe vestiging zal openen aan de Tamboerlocatie.

6.

Evenwel betekent de enkele omstandigheid dat Aldi de begane grond van haar pand niet meer als supermarkt zal gebruiken, op zichzelf nog niet dat Aldi geen gebruik meer wenst te maken van haar bestaande planologische rechten de begane grond als winkel (niet zijnde een supermarkt) te gebruiken. Aldi heeft plannen om de begane grond in de toekomst te verhuren aan een derde voor het gebruik als winkel (niet zijnde een supermarkt).

7.

Met dit belang van Aldi bij het behoud van haar bestaande rechten, lijkt geen rekening gehouden te zijn in het ontwerpbestemmingsplan. In ieder geval is bij het ontwerpbestemmingsplan niet gemotiveerd toegelicht welke ruimtelijk relevante redenen de ingrijpende wijziging van het planologisch regime ter plaatse rechtsvaardigen. Het ontwerpbestemmingsplan mag (gelet op de beoogde verplaatsing) ínhouden dat een supermarkt ter plaatse niet is toegestaan. Daarmee was al voldoende geborgd dat Aldi haar supermarkt moet verplaatsten (hetgeen zij ook voornemens is te doen). Gelet hierop kan uw raad het ontwerpbestemmingsplan niet in de huidige staat als definitief plan vaststellen. Dit lichten we nader toe.

IĻ_____ Bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan is geen rekening gehouden met de belangen van Aldi als eigenaar van het pand aan de Linker Rottekade 6B 8.

Een bestemmingsplan moet zorgvuldig worden voorbereid. Dat is verplicht op grond van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (‘Awb’). Vanuit een oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding is het belangrijk dat eerst een volledige inventarisatie plaatsvindt van alle betrokken

#22862899v2

akd DATUM ONS KENMERK PAGINA

3 januari 2023 1010875.22248 jmo/eeu 3 van 6

belangen bij het bestemmingsplan, zodat uw raad tot een goede afweging van deze belangen kan komen en een gedegen besluit kan nemen over de vaststelling van een bestemmingsplan.2 9.

Hierbij is het aan het college van burgemeester en wethouders (hierna: “het college”) om de betrokken feiten en belangen te inventariseren, te betrekken in het ontwerpbestemmingsplan en vervolgens voor te leggen aan uw raad, gezamenlijk met het ontwerpbestemmingsplan. Dat is nodig zodat uw raad alle betrokken belangen in uw belangenafweging kan betrekken bij de (definitieve) besluitvorming over de vaststelling van het bestemmingsplan.3

10.

Tot op heden lijkt er geen sprake te zijn geweest van een volledige inventarisatie van de betrokken belangen. Bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan heeft uw gemeente niet met Aldi gesproken over de plannen van Aldi voor het toekomstig gebruik van het pand aan de Linker Rottekade 6B. In verband hiermee merken wij op dat Aldi ook niet als partij betrokken is geweest bij de afspraken die (in een anterieure overeenkomst) zijn vastgelegd over het gebruik van het pand.

11.

Het gevolg daarvan is dat in het ontwerpbestemmingsplan (en de toelichting daarop) ook geen rekening lijkt te zijn gehouden met het belang van Aldi bij het zo veel mogelijk behouden van haar bestaande rechten. De conclusie is hier dat het ontwerpbestemmingsplan niet op een volledige belangenafweging lijkt te zijn gebaseerd en daarom niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Dat is in strijd met artikel 3:2 van de Awb.

ML_____Niet is gebleken welke ruimtelijk relevante belangen gediend zijn bii het volledig weqbestemmen van de bestaande detailhandelsmoqelijkheden 12.

Verder is het verplicht dat aan een bestemmingsplan een deugdelijke motivering ten grondslag ligt. Dat is vereist volgens artikel 3:46 van de Awb. Bij een herziening van een bestemmingsplan is een “deugdelijke motivering” een motivering, waaruit blijkt welke ruimtelijk relevante redenen een wijziging van de planologische situatie ter plaatse rechtvaardigen en waarom de daarbij betrokken belangen zwaarder wegen dan de belangen die gediend zijn bij het behoud van de bestaande situatie.4

13.

In het ontwerpbestemmingsplan en de toelichting daarop zijn geen ruimtelijk relevante redenen genoemd die de keuze rechtvaardigen om — anders dan voorheen — in het geheel geen winkelactiviteiten meer toe te laten op de begane grond van het pand aan de Linker Rottekade 6B. Hierbij geldt dat de relocatie van de Aldi-supermarkt op zichzelf nog geen ruimtelijk relevante reden is om bestaande rechten (anders dan de supermarktmogelijkheid) weg te bestemmen.

2 ABRvS 2 oktober 2022, ECLI:NĽRVS:2022:2941, r.o. 9. 3 ABRvS 14 december 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3751, r.o. 5. 4 ABRvS 14 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2692, r.o. 8.4 en ABRvS 1 november 2017, ECU:NL:RVS:2017:2948, r.o. 9.5.

#22862899v2

akd DATUM ONS KENMERK PAGINA

3 januari 2023 1010875.22248 jmo/eeu 4 van 6

14.

Aldi meent dat er ook geen ruimtelijk relevante redenen zijn om de bestaande rechten weg te bestemmen. Volgens Aldi is het ruimtelijk aanvaardbaar om de begane grond van het pand aan de Linker Rottekade 6B in de toekomst te gebruiken als een winkel (niet zijnde een supermarkt). Gelet op het aanbod en de afzetmarkt in de omgeving is nog steeds behoefte aan een winkel in het pand. Ook is de ruimtelijke uitstraling van een winkel in het plangebied aanvaardbaar. Dat is reeds vastgesteld bij de vaststelling van het huidige bestemmingsplan, dat eind 2012 onherroepelijk is geworden.5 Het is niet duidelijk gemaakt waarom daar nu anders over gedacht moet worden.

15.

In dit kader merkt Aldi op dat de mogelijkheid om een supermarkt te vestigen, behouden blijft ter plaatse van de volgende omliggende bestemmingsvlakken met de enkelbestemming ‘Gemengd 1’ (binnen de rode kaders in de verbeelding hieronder):

Píange

16.

Kort en goed volgt uit het ontwerpbestemmingsplan en de toelichting daarop niet welke ruimtelijk relevante redenen nopen tot het volledig wegbestemmen van het bestaand recht om de begane grond te gebruiken als winkel. Om die reden is het ontwerpbestemmingsplan niet in overeenstemming met artikel 3:46 van de Awb en kan uw raad dit plan niet (ongewijzigd) vaststellen.

IV.

Om de supermarktmeters weg te bestemmen is het niet nodig (en daarom niet evenredig) om het toeqestane gebruik als winkel weg te bestemmen

17.

Aldi heeft begrepen dat de provincie voor de vestiging van Aldi aan de Tamboerlocatie de eis heeft gesteld dat de toegestane supermarktmeters op de huidige locatie aan de Linker Rottekade moeten vervallen. Er is evenwel geen rechtsregel die daartoe verplicht. Ook kan niet worden gevolgd — zoals hierboven uitgelegd in randnummer 14 - welke ruimtelijk relevante redenen in dit geval rechtvaardigen dat de winkelactiviteiten moeten komen te vervallen, vanwege de nieuwvestiging van Aldi aan de Tamboerlocatie.

5 Zie ook: ABRvS2juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2385, r.o. 4.3.

#22862899v2

akd datum ons kenmerk pagina

3 januari 2023 1010875.22248 jmo/eeu 5 van 6

18.

Niet ter discussie staat dat het volgens het gemeentelijk en provinciaal detailhandelsbeleid wenselijk is om supermarkten te bundelen in zogeheten “concentratiegebieden”. Naar dit beleidsuitgangspunt wordt ook verwezen — op pagina’s 5 en 7 - in de toelichting op het bestemmingsplan. Met de verwijzing naar dit beleidsuitgangspunt is echter nog geen voldoende draagkrachtige motivering gegeven voor het wegbestemmen van de detailhandelsmeters.6

19.

Bovendien lijkt het provinciale detailhandelsbeleid (en de vertaling ervan in de Omgevingsverordening Zuid-Holland) alleen betrekking te hebben op de toelaatbaarheid van nieuwe detailhandel. Uit niets blijkt dat dit beleid mede gericht is op het beperken van de mogelijkheden op huidige locaties. Er is ook geen uitsterfregeling (kenbaar gemaakt) voor bestaande locaties op basis waarvan het nodig is om bestaande rechten voor supermarktmeters weg te bestemmen. Bovendien is (onder meer) perifere detailhandel nog steeds wenselijk buiten de “concentratiegebieden”.

20.

Indien en voor zover uw raad uitvoering wenst te geven aan de provinciale eis om supermarktmeters ter plaatse te laten vervallen, dan nog kan het ontwerpbestemmingsplan niet ongewijzigd door uw raad worden vastgesteld als definitief plan. Dit komt door de toepassing van het evenredigheidsbeginsel, als bedoeld in artikel 3:4, tweede lid, van de Awb.7 Volgens het evenredigheidsbeginsel mag een besluit van uw raad (tot het vaststellen van een bestemmingsplan) niet onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen.8

21.

Als het doel van het voorgenomen bestemmingsplan is om de supermarktmeters binnen het plangebied weg te bestemmen, dan kan dit doel worden bereikt met minder nadelige gevolgen voor Aldi. Het gaat dan om de mogelijkheid om alleen het gebruik als supermarkt weg te bestemmen (zoals hiervoor besproken). Daarmee kan het doel worden bereikt dat het aantal supermarktmeters per saldo niet zal toenemen door de relocatie van de Aldi-supermarkt. Voor het bereiken van dit doel is het aldus niet nodig om bestaand recht tot het gebruik als winkel volledig weg te bestemmen.

22.

Hier komt bij dat er in het ontwerpbestemmingsplan geen planregeling is opgenomen voor de situatie waarin de rechten voor de nieuwvestiging van Aldi aan de Tamboerlocatie niet onherroepelijk zijn geworden. In deze situatie zou Aldi - in combinatie met het ontwerpbestemmingsplan - de bestaande en nieuwe rechten verliezen. Aldi merkt op dat uw raad dit kan voorkomen met een “voorwaardelijke verplichting”.

6 Vergelijk: ABRvS 19 januari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:146, r.o. 2.7. 7 ABRvS 7 december 2022, ECÜ:NL:RVS:2022:3598, r,o. 1. 8 ABRvS 31 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2538, r.o. 5.

#22862899v2

akd datum ons kenmerk pagina

3 januari 2023 1010875.22248 jmo/eeu 6 van 6

23.

Gelet op het voorgaande stelt Aldi voor om in het herziene bestemmingsplan: * *

Het bestaand gebruik (en de huidige bouwregels) binnen de bestemming ‘Gemengd - 1’ ongewijzigd te laten, eg Een voorwaardelijke verplichting (aanvullend) op te nemen in de planregels: het gebruik van de gronden als supermarkt is niet toegestaan als de Tamboedocatie als supermarkt wordt gebruikt.

24.

Hiermee kan uw raad het beoogde doel bereiken (met minder nadelige gevolgen voor Aldi) dat het gebruik als supermarkt weg wordt bestemd, zodra de Tamboerlocatie als supermarkt wordt gebruikt.

V._____ Afsluitend 25.

Hierboven is ingegaan op de gebreken in de voorbereiding op en de motivering van het ontwerpbestemmingsplan. Gelet op deze gebreken en de bedrijfsbelangen van Aldi bij het behoud van de huidige planologische rechten in het plangebied, verzoekt Aldi uw raad om dit plan niet (althans niet in de huidige staat) vast te stellen. Aldi verzoekt u om slechts te voorzien in een regeling die het gebruik van de locatie als supermarkt uitsluit.

26.

Vanzelfsprekend is Aldi graag bereid de ínhoud van deze zienswijze mondeling aan uw raad toe te lichten.

Hoogachtend,

Advocaten AKD

#22862899v2

akd benelux lawyers

Bijlage 1

BETREFT

kadaster

Rotterdam R 6757 Al UW REFERENTIE

JDHKC GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

18-12-2022 - 10:12

S11143290222

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

16-12-2022 -14:59

16-12-2022 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie O

ALGEMEEN Kadastrale aanduiding

Rotterdam R 6757 Al Kadastrale objectidentificatie: 019630675710001 Voor in de splitsing betrokken rechten raadpleeg 'ontstaan uiť

Locatie

Linker Rottekade 6 B 3034 NT Rotterdam BAG identificatie: 0599010000183886 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Omschrijving Koopsom

Bedrijvigheid (industrie) C 1.475.000

Koopjaar

2022

Met meer onroerend goed verkregen

Vereniging van eigenaren Ontstaan uit Splitsingsakte

Vereniging Van Eigenaren Flatgebouw "Linker Rottekade" 6 En 7 Rotterdam R 6139 Hyp4 4413/69 Rotterdam

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking

Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk

Hyp4 85337/87

Ingeschreven op

Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde Adres

Statutaire zetel KvK-nummer

Aldi Vastgoed B.V. Pascalweg 21 4104 BE CULEMBORG CULEMBORG 01048019 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stuk

Hyp4 1823/22 Nijmegen Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

03-11-2022 om 09:00