[24bb000947] Bijlage 3 behorende bij 24bb000950 over Schaarste Rotterdamse woningmarkt Onderzoek OBI, 2023
Tekst van het document
22.534
30.453
37.738
41.084
43.366
48.026
50.791
Onbekend
Onbekend
28 Actief woningzoekenden zijn personen die in het desbetreffende jaar minimaal 1 keer op een woning gereageerd hebben.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
27
Gezin zonder kinderen
4.667
4.963
6.185
6.771
6.373
6.454
6.931
Gezin met kinderen
4.869
4.538
5.366
5.861
6.554
6.537
7.350
Meerpersoonshuishouden
3.640
1.965
2.346
2.180
2.321
2.344
2.467
2.737
2.267
2.059
2.186
Onbekend
Geen voorrang
43.200
52.884
63.803
67.592
71.681
77.355
81.968
1.988
2.521
3.285
3.400
3.671
4.561
3.241
Herhuisvestingskandidaat
324
539
903
937
583
452
328
Niet woonachtig in R'dam
15.049
20.716
26.661
28.679
30.104
33.364
35.772
Woonachtig in R'dam
30.463
35.228
41.330
43.250
45.831
49.004
49.765
Totaal actief woningz.
45.512
55.944
67.991
71.929
75.935
82.368
85.537
Urgent
Het aanbod, in de vorm van aangeboden woningen door corporaties, neemt in de periode 2016-2020 elkjaar af, om daarna te fluctueren (tabel 3.2). Waar in 2016 nog 9.193 woningen werden aangeboden nam dat in de jaren erna steeds verder af tot 5.999 in 2020. In 2021 is er een toename met 784 woningen tot 6.783 en daarna neemt dit aantal in 2022 weer iets af (-111)
woningen: nog altijd is dat aantal in 2022 27% minder dan in 2016. De afname doet zich binnen de verschillende bemiddelingsmodellen het sterkst voor bij het inschrijfduur-model waarbij woningen op basis van inschrijfduur geadverteerd worden (bijna een halvering van het aantal aangeboden woningen).
Tabel 3.2 Aantal aangeboden huurwoningen naar bemiddelingsmodel 2016-2022 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Inschrijfduur
5.172
4.422
3.601
2.336
2.248
2.653
2.712
Direct kans
606
484
526
369
554
572
572
1.080
976
938
924
683
1.053
996
15
136
65
232
390
333
342
2.318
1.833
1.778
2.187
2.124
2.172
2.050
7.851
6.908
6.048
5.999
6.783
6.672
Loting Wens & Wacht Directe bemiddeling Vrije selectie
Totaal aangeboden
2
9.193
Het uiteindelijk aantal aangeboden woningen dat ook daadwerkelijk verhuurd is staat weergegeven in tabel 3.3. De trend is, net als bij het aantal aangeboden woningen, dat er een afname is van
28
het aantal woningen met een opleving van het aantal verhuringen na 2020.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
'*JĨ!
Tabel 3.3 Aantal verhuurde woningen naar prijssegment, type woning en aantal kamers 2017-202229 2017
2018
2019
2020
2021
2022
589
589
598
448
433
330
tot aftoppingsgrens 1-2phh
4.023
3.838
3.426
3.052
3.541
3.615
tot aftoppingsgrens 3+phh
913
927
775
791
835
872
1.300
1.265
1.276
1.223
1.510
1.770
tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens
tot huurprijsgrens onbekend
3
Eengezins
591
615
660
546
538
696
Flat met lift
2.660
2.708
2.387
2.252
2.712
2.980
Flat zonder lift
2.469
2.333
2.108
1.932
2.234
2.009
Benedenwoning
385
385
363
325
335
396
Bovenwoning/maisonnette
657
529
498
413
428
452
Kamer/studio
63
49
62
46
63
54
Onbekend
9
1-2 kamers
2.316
2.182
2.016
1.779
1.962
2.038
3 kamers
3.148
3.038
2.777
2.574
3.051
3.167
4 kamers
1.148
1.197
1.114
982
1.099
1.172
5+ kamers
213
202
171
179
207
398
6.825
6.619
6.078
5.514
6.319
6.587
Totaal verhuurd
29 Cijfers voor 2016 zijn in tegenstelling tot andere tabellen in deze deelparagraaf niet beschikbaar.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
29
3.3.3 Wachttijd als indicator van schaarste De tweede schaarste-indicator die we voor dit segment gebruiken zijn wachttijden. We vatten wachttijden op als een teken van schaarste: er staan meerdere woningzoekenden in de rij voor een woning. Door te kijken naar de inschrijfduur van geslaagde reguliere woningzoekenden krijgen we een beeld van de wachtrij. We gebruiken hier de mediane inschrijfduur: de middelste waarneming van de verdeling als de inschrijfduur van alle geslaagden van laag naar hoog wordt gerangschikt. Door de mediaan te gebruiken hebben extreme waarden minder invloed dan bij het (rekenkundig) gemiddelde op de resultaten.
geslaagd zijn en een woning hebben verkregen niet op basis van urgentie of herhuisvesting, is sinds 2016 afgenomen van 28 maanden naar 26 maanden in 2022 (tabel 3.4).30 Na een sterke daling van de inschrijfduur tussen 2016-2017 is deze stabiel gebleven om na 2020 duidelijk toe te nemen. Deze initiële daling hangt samen met de manier waarop de woningen worden aangeboden. Dit gebeurt verhoudingsgewijs steeds minder op basis van inschrijfduur en steeds vaker op basis van directe bemiddeling. Bij de woningtypen zien we dat de mediane inschrijfduur, na een initiële daling, weer aan het stijgen is. Bij de eengezinswoningen en de woningen met 3 en meer kamers ligt de mediane inschrijfduur duidelijk hoger dan bij meergezinswoningen en woningen met 1 of 2 kamers.
De mediane inschrijfduur voor reguliere woningzoekenden, d.w.z. woningenzoekenden die Tabel 3.4 Mediane inschrijfduur van geslaagde regulier woningzoekenden in de gemeente Rotterdam naar bemiddelingsmodel en woningkenmerken 2016-2022 (in maanden)
bemiddelingsmodel
huurgrenzen
type woning
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Inschrijfduur
45
42
39
40
35
44
50
Direct kans
7
5
6
6
10
11
16
Loting
10
7
8
12
14
17
19
Wens & Wacht
4
7
10
15
16
17
29
Directe bemiddeling
6
5
4
9
6
9
11
tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens
10
6
8
8
10
11
18
tot aftoppingsgrens 1-2phh
31
15
15
13
14
17
20
tot aftoppingsgrens 3+phh
31
25
19
17
21
24
31
tot huurprijsgrens
26
18
22
23
21
30
39
Eengezins
47
38
29
28
28
38
54
Flat met lift
15
11
12
12
14
17
19
Flat zonder lift
39
28
21
17
16
22
31
Benedenwoning
29
18
17
21
20
28
35
30 Het aantal reguliere woningzoekenden dat slaagt is tussen 2016-2021 afgenomen van 4.941 naar 3.859. In 2016 was van alle geslaagden 68% een reguliere woningzoekende, in 2021 was dit gedaald naar 6^, een teken dat een steeds groter aandeel van de geslaagden op basis van urgentie (of herhuisvesting) een woning krijgt.
30
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Bovenwoning/maisonnette
28
15
16
18
14
25
30
Kamer/studio
2
3
3
5
1
1
11
14
Onbekend
aantal kamers
1-2 kamers
14
8
10
10
12
13
15
3 kamers
35
23
21
18
19
25
31
4 kamers
36
35
27
27
24
35
42
5+ kamers
57
23
21
28
28
32
52
28
16
16
15
16
21
26
Totaal mediane inschrijfduur
De mediane inschrijfduur naar kenmerken van het huishouden zijn terug te vinden in tabel 3.5. De meeste groepen laten een vergelijkbare ontwikkeling zien als de totale groep. In het meest recente jaar ligt de mediane inschrijfduur vooral hoog voor huishoudens in de gezinsfase (personen tussen 23-44 jaar, meer dan 2 personen, gezinnen met kinderen) en de inkomensgroepen boven de grens van het passend toewijzen (secundaire- en niet-EC doelgroep). Tot slot is het opvallend dat de geslaagden (zonder voorrangsstatus op basis van urgentie of als herhuisvester) die al in Rotterdam woonden een langere inschrijfduur kennen dan de groep die van buiten Rotterdam komt. De verschillen zijn opvallend groot bij de leeftijdsgroep tot en met 44
jaar oud en huishoudens met minimaal 3 personen. Dit verschil komt onder meer omdat zoekers van buiten Rotterdam vaker jongeren zijn die per definitie een kortere inschrijfduur hebben omdat je pas vanaf 18 jaar kunt inschrijven. De Rotterdammers die slagen in Rotterdam doen dit vergeleken met geslaagden van buiten de stad vaker op basis van hun inschrijfduur terwijl zij relatief minder vaak slagen op basis van loting en direct kans. Daarnaast betreft het relatief vaak doorstromers. Zoals hiervoor al is aangegeven is het denkbaar dat de vraag van deze Rotterdammers minder een spoedkarakter heeft en zij bereid zijn langer te wachten voor een geschikte woning dan huishoudens van buiten Rotterdam.
Tabel 3.5 Mediane inschrijfduur van geslaagde regulier woningzoekenden in de gemeente Rotterdam naar kenmerken van het huishouden 2016-2022 (in maanden) 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Doorstromer
27
15
14
15
16
21
31
Starter
28
16
17
16
16
21
23
Primaire doelgroep
29
15
14
13
14
17
21
Secundaire doelgroep
23
16
20
22
21
28
38
Niet-EC-doelgroep
27
18
19
23
23
30
27
1 persoon
23
12
14
13
14
18
21
2 personen
31
19
19
18
22
24
31
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
31
3 personen
33
24
21
21
20
30
37
4 personen
40
45
26
27
23
34
38
5 of meer personen
64
46
35
25
18
30
50
Tot en met 22 jaar
9
12
10
12
11
13
20
23 t/m 34 jaar
38
29
24
22
22
31
36
35 t/m 44 jaar
37
40
25
19
18
32
43
45 t/m 54 jaar
28
13
18
16
15
21
32
55 t/m 64 jaar
13
8
9
11
14
15
16
65 t/m 74 jaar
12
9
12
15
14
16
16
75 jaar en ouder
7
7
9
11
13
15
19
Eenoudergezin
36
30
23
21
23
29
35
Eenpersoonshuishouden
23
12
13
14
14
18
21
Gezin zonder kinderen
24
15
18
18
21
23
31
Gezin met kinderen
38
28
23
23
20
31
40
Meerpersoonshuishouden
41
47
22
22
22
39
35
Niet woonachtig in R'dam
20
12
14
13
14
15
19
Woonachtig in R'dam
31
18
17
17
17
23
29
Totaal mediane inschrijfduur
28
16
16
15
16
21
26
3.3.4 Slaagkans als indicator van schaarste De derde schaarste-indicator die we voor dit segment gebruiken is de slaagkans. Door het aantal verhuringen te relateren aan het aantal actief woningzoekenden wordt de slaagkans
berekend.31 De tabellen in paragraaf 3.2.2 lieten zien dat het aantal actief woningzoekenden (de vraag) sterk is toegenomen en het aantal verhuurde woningen (m.u.v. 2021 en 2022)(het aanbod) is afgenomen. Dat leidt ertoe dat de slaagkans tussen 2016-2020 heel sterk afneemt om daarna dankzij een relatief grote toename van
31definitie van slaagkans in de monitor woonruimtebemiddeling 2022 is als volgt: In 2022 is voor Rotterdam per halfjaar de slaagkans van verschillende groepen woningzoekenden berekend. Het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor heel 2022 te berekenen. Meer precies: het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in 2022 een woning heeft verkregen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd, uitgedrukt als een percentage. In tegenstelling tot de inschrijfduur worden hier huishoudens die met voorrang zijn geslaagd wel meegenomen.
32
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
het aantal verhuringen toe te nemen tot iets boven het niveau van 2020 (tabel 3.6). De jongste leeftijdsgroepen en huishoudens zonder urgentie hebben de laagste slaagkans. Bij de slaagkans zien we dat de groep die al in Rotterdam woonachtig was een grotere slaagkans heeft dan
huishoudens van buiten Rotterdam, maar dat bij beiden groepen diezelfde slaagkans sinds 2016 sterk gedaald is, vooral als gevolg van een sterke toename van het aantal actief woningzoekenden.
Tabel 3.6 Slaagkans in de gemeente Rotterdam 2016-2022 (in 0 Á) 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
doorstromer
10,1/
8,4/
7,0/
6,4/
5,3/
5,5/
5,2/
starter
12,9/
8,9/
6,5/
5,0/
4,4/
4,7/
4,6/
Primaire doelgroep
12,2/
8,5/
6,8/
5,9/
5,2/
5,1/
5,4/
Secundaire doelgroep
13,3/
10,6/
7,6/
5,7/
4,4/
5,2/
6,1/
Niet-EC-doelgroep
4,1/
5,5/
3,7/
3,4/
2,6/
4,3/
0,8/
1 persoon
13,7/
9,8/
7,6/
6,1/
5,3/
5,6/
5,3/
2 personen
9,3/
7,5/
6,0/
5,2/
4,7/
4,3/
4,6/
3 personen
8,8/
7,1/
5,6/
5,0/
3,8/
4,0/
4,7/
4 personen
7,4/
5,9/
4,9/
4,3/
3,7/
4,2/
4,6/
5 of meer personen
7,1/
6,1/
5,0/
4,6/
3,5/
4,6/
4,7/
Tot en met 22 jaar
6,7/
6,4/
4,9/
4,3/
3,7/
3,7/
2,9/
23 t/m 34 jaar
10,0/
7,0/
5,0/
4,0/
3,4/
3,6/
3,7/
35 t/m 44 jaar
9,9/
7,4/
5,7/
4,6/
4,0/
4,4/
4,1/
45 t/m 54 jaar
12,5/
10,0/
7,5/
6,6/
5,2/
5,0/
4,8/
55 t/m 64 jaar
20,0/
15,9/
14,2/
12,3/
10,1/
11,6/
11,8/
65 t/m 74 jaar
onbekend
19,5/
18,2/
15,9/
16,0/
16,5/
17,1/
75 jaar en ouder
37,8/
26,5/
24,9/
23,3/
21,1/
20,1/
21,5/
Eenoudergezin
8,9/
6,9/
5,7/
4,9/
4,3/
4,1/
4,3/
Eenpersoonshuishouden
14,7/
9,6/
7,5/
6,2/
5,1/
5,6/
5,2/
Gezin zonder kinderen
10,0/
9,2/
7,1/
5,8/
5,6/
5,1/
5,8/
Gezin met kinderen
7,4/
7,2/
5,4/
4,7/
4,1/
5,2/
5,3/
Meerpersoonshuishouden
3,7/
7,9/
3,5/
4,0/
2,8/
2,8/
3,6/
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
33
Niet woonachtig in R'dam
9,70
5,80
4,20
3,40
2,90
3,30
3,10
Woonachtig in R'dam
12,50
10,30
8,40
7,20
6,10
6,30
6,40
Geen voorrang
8,50
6,50
4,90
3,70
3,10
3,40
3,60
Urgent
46,7%
36,3%
30,0%
27,30
24,80
25,60
31,00
Herhuisvestingskandidaat
56,9%
46,30
31,80
38,40
42,10
34,80
38,70Zo
Totaal slaagkans
Ĵ.1,6%
S.7%
6,Sy0
S.7%
4,9y0
S.1%
S.1%
3.3.5 Tussentijdse conclusie Over de sociale huurwoningen van cororaties hebben we binnen het huursegment het meest nauwkeurige beeld. Het beeld is er een van een sector die steeds meer actief woningzoekenden dient te accomoderen bij een aanbod dat niet (mee) groeit (vanwege een licht afnemende voorraad en een beperkte doorstroming). Er zijn actief woningzoekenden vanuit Rotterdam die relatief vaak doorstromen met een woningvraag die voor een deel kwalitatief van aard is. De kwalitatieve wensen spitsen zich toe op specifieke woning(typ)en of gebieden. Men reageert vaak of begint al vroegtijdig, omdat het aanbod beperkt is. Tegelijkertijd neemt de vraag toe door uitstroom uit (zorg)voorzieningen en was er een groot aantal statushoudens te huisvesten. Deze mensen moeten in de corporatievoorraad worden gehuisvest. De aantrekkende woningmarkt leidde voor woningzoekenden met een smalle beurs tot afnemende toegankelijkheid van de koopsector (door prijsstijgingen) en particuliere huurvoorraad (door onredelijk hoge huren of specifieke inkomenseisen). Voor een plek op de woningmarkt is deze groep is steeds vaker aangewezen op een corporatiewoning.
De combinatie van deze bewegingen leidt tot toegenomen en aanhoudend grote druk op de vrijkomende woningen in de corporatiesector.
3.4
Schaarste indicatoren in de particuliere huursector
3.4.1 Inleiding Bij een groot deel van de particuliere huursector, namelijk het niet-gereguleerde deel -het deel boven de liberalisatiegrens-, zijn geen regels omtrent huurprijzen en stijgingen hiervan en daarom uit schaarste hier zich (net als in de koopsector) in stijgende huurprijzen. In het vervolg kijken we naar de prijsstijgingen op basis van onderzoek van Realstats (2023) naar (nieuwe) verhuringen op de particuliere huurmarkt in Rotterdam tussen 2017 en 2022. Zij hebben een grootschalige database met huurtransacties (via huurportaal pararius.nl) aangevuld met gegevens uit enquêteonderzoek onder huurders van een particuliere huurwoning in Rotterdam. Het betreft in het onderzoek van Realstats verhuringen zowel onder als boven de liberalisatiegrens.32
32 Dit onderzoek richtte zich op zelfstandige huurwoningen. Verder heeft het onderzoek zich niet gericht op specifieke groepen zoals arbeidsmigranten die vaak huisvesting via de werkgever aangeboden krijgen via een werk-woon-contract.
34
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
3.4.2 Vraagprijs-ontwikkeling Tussen 2017-2022 is de mediane kale huurprijs van nieuwe verhuringen in Rotterdam gestegen van rond de 0925 naar 01050, een toename van bijna 147 (figuur 3.7). De stijging van de huurprijs doet zich daarbij voor onder alle woninggroottes,
waarbij de kleinste woningen de hoogste m2 prijs kennen en de sterkste stijging.33 Sinds 2020 lijkt de huurprijs gestabiliseerd te zijn.
Figuur 3.7 Ontwikkeling mediane kale huurprijs bij nieuwe verhuringen in Rotterdam 2017-2022
Ontwikkeling over tijd van de kale huurprijs 1150
1000
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Peiljaar
Van alle transacties is tussen 2017-2022 door Realstats nagegaan in welk prijssegment de aangeboden woningen vallen en daaruit blijkt dat bijna de helft tot het dure prijssegment behoort (vanaf 01.075), een kwart behoort tot de hoge middenhuur (0900-01075), een zesde behoort tot de lage middenhuur (0763,48-0900) en tot slot
behoort een zesde tot de sociale huur (prijs tot en met 0763,47)(liberalisatiegrens in 2022)(figuur 3.8).34 Zo bezien zijn deze verhuurde woningen van particuliere verhuurders maar beperkt geschikt voor de doelgroep van sociale corporatiewoningen die in paragraaf 3.3 is besproken.
Figuur 3.8 Huurwoningen van particuliere verhuurders verhuurd 2017-2022 naar prijssegment (in X)35
15
07
16
2070 tot liberalisatiegrens
24
4070
45
6070
807
10070
0763,47) b middenhuur laag (0763,48-0900)
b middenhuur hoog (0900-01075)
dure huur (vanaf 01075)
33 Dit betreft vooral verhuringen die via Pararius zijn aangeboden en vormen daarmee maar een van de totale particuliere huurmarkt. Woningen die via andere kanalen worden aangeboden (vaak van particulieren met een klein aantal woningen) vallen hier waarschijnlijk relatief vaak buiten. 34 De gebruikte prijsgrenzen in het onderzoek van Realstats zijn gebaseerd op de grenzen die in het Actieprogramma Middenhuur gebruikt worden en verschillen van de prijsgrenzen zoals elders in dit rapport. 35 Van woningen die meerdere keren zijn verhuurd, is de meest recente transactie gebruikt. In totaal gaat het om 22.801 unieke woningen.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
35
3.4.3 Huidig aanbod Uit een recente momentopname (maart 2023) van het dagelijkse huuraanbod op Pararius.nl bleek het aandeel aangeboden woningen onder de liberalisatiegrens momenteel nog lager te zijn dan in het Realstats onderzoek (6% van de 622 woningen). Alle aangeboden eengezinswoningen vallen in de dure huur categorie en bij de aangeboden appartementen ligt dit op 90%. Dit wijst bij de appartementen op een duidelijk verschil met het aanbod van eerdere jaren toen 52% van alle appartementen in het hoogste
segment viel (Rigo 2020). Een mogelijke verklaring is dat verhuurders vanwege landelijke beleidswijzigingen de goedkopere huurwoningen te koop zetten. Een andere interpretatie is dat deze woningen niet via huurbemiddelaars als Pararius worden aangeboden en dus buiten beeld blijven. Tot slot geldt dat een deel van de woningen ten onrechte met een vrije sector huurprijs in de markt wordt gezet. Ze zouden op basis van het aantal woningpunten sociaal verhuurd moeten worden (Realstats 2023).
Figuur 3.9 Vraagprijs van aangeboden zelfstandige huurwoningen in de particuliere sector naar type woning en aantal kamers op momentopname 29 maart 2023 pararius.nl 100Z 90Z 800Zo 700Zo 60Z 50Z
87Z 100Z
100Z
98Z
100Z
40Z 30Z 20Z 10Z 0Z egw 1-3 kamers
egw 4 kamers egw 5 kamers en meer
tot liberalisatiegrens (« C808,06) m middenhuur hoog (C900-C1075)
mgw 4 kamers en meer
middenhuur laag (C808,07-C900) m dure huur (vanaf C1075)
Uit zowel het Realstats onderzoek als de momentopname van Pararius eind maart 2023 blijkt dat voor de lagere inkomensgroepen in het segment tot de liberalisatiegrens bijna geen aanbod is. In de segmenten voor de middeninkomens (middenhuur-laag en middenhuur-hoog) is dit aanbod groter en dit betreft dan vooral meergezinswoningen met een woningoppervlakte tot 75m2. Grotere woningen en eengezinswoningen worden, zo blijkt ook uit de momentopname eind maart 2023, nauwelijks in dit segment aangeboden. Huishoudens die daarop aangewezen zijn (grotere huishoudens met kinderen) vinden hier weinig aanbod in de Rotterdamse particuliere huurmarkt.
36
mgw 1-3 kamers
3.4.4 Conclusie Schaarste is in dit hoofdstuk onderbouwd met behulp van verschillende marktindicatoren in verschillende woningmarktsegmenten. In de koopsector blijken verkoopprijzen van woningen in Rotterdam tussen 2017 tot 2022 sterk gestegen te zijn en worden woningen steeds vaker boven de vraagprijs verkocht. Koopwoningen stonden in deze periode ook steeds minder lang te koop en het aanbod nam af om daarna op een lager niveau te stabiliseren. Deze ontwikkelingen zijn volgens onderzoekers niet alleen te wijten aan hoogconjunctuur en de lage hypotheekrente maar zijn ook het gevolg van een fundamenteel grotere
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
vraag dan aanbod van koopwoningen (Neo Observatory/EUR 2023). Medio 2022 kantelt de koopmarkt: het aantal verkopen loopt terug, woningen staan langer te koop en het sentiment op de koopwoningmarkt is sterk aan het verslechteren. De oplopende hypotheekrente (samen met de oplopende inflatie) beperkt de leencapaciteit van huishoudens en beïnvloedt ook het sentiment dat volgens Vereniging Eigen Huis veranderd is naar een pessimistisch sentiment). In het sociale huursegment van corporaties is een toenemend aantal actief woningzoekenden (van binnen en buiten Rotterdam) op zoek naar aanbod in Rotterdam dat niet meegroeit. De vraagkant groeit onder meer door een toename van huishoudens die uitstromen uit (zorg) voorzieningen en te huisvesten statushouders. Het aanbod groeit niet mee onder meer door een afname van de corporatievoorraad en doordat minder woningen vrijkomen. De slaagkans van de woningzoekenden neemt hierdoor dan ook af, al verschilt de slaagkans wel tussen huishoudens. De wachttijden zijn tussen 2017-2020 stabiel om daarna toe te nemen. In de particuliere huursector stijgen de gevraagde huurprijzen van woningen van C925 in 2017 naar C1050 in 2022, een toename van bijna 14%. Over deze hele periode wordt 45% van de verhuurde woningen in de prijsklasse vanaf C1075 verhuurd.
Uit een inventarisatie in maart 2023 van het huidige aanbod particuliere huurwoningen via een grote verhuursite blijkt dat 86% in de prijsklasse vanaf C1075 wordt verhuurd en 8% in de categorie tussen C808 en C1075. In de prijsklasse tot de liberalisatiegrens van C808 is het aanbod het kleinst (5%). De aantrekkende woningmarkt leidde voor woningzoekenden met
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
een smalle beurs tot afnemende toegankelijkheid van de koopsector (door prijsstijgingen) en particuliere huurvoorraad (door onredelijk hoge huren of specifieke inkomenseisen). Voor een plek op de woningmarkt is deze groep is steeds vaker aangewezen op een corporatiewoning. De combinatie van deze bewegingen leidt tot toegenomen en aanhoudend grote druk op de vrijkomende woningen in de corporatiesector. De terugtrekkende beweging van beleggers door aanstaande overheidsregels een drukkend effect op de prijzen. Dit laatste houdt ook in dat de verwachting is dat het aanbod in het nietgereguleerde deel van de particuliere huursector afneemt en de prijzen daar stijgen. Voor huurders in een sociale huur corporatiewoning geldt dat de toegenomen koopprijzen leiden tot een beperkt aanbod van betaalbare koopwoningen. Deze groep blijft dan ook zitten in de huidige woning en daarmee stokt de doorstroming en blijft het aanbod van dergelijke sociale huurwoningen achter. In de sociale huurcorporatie sector zien we naast een laag aanbod een steeds verder toenemend aantal actief woningzoekenden en dat leidt tot lage slaagkansen en een lange wachttijd. Middeninkomens die willen kopen maar hier geen mogelijkheid toe hebben zijn aangewezen op de vrije huursector.
Een grote groep heeft daarbij niet zozeer de wens voor een particuliere huurwoning zoals blijkt uit de hoge verhuisgeneigdheid van deze groep vanwege hoge huurprijzen, maar is het enige segment waar ze nog een woning kunnen vinden.
37
4 Potentiële vraag en aanbod o.b.v. woonvoorkeuren 4.1
Inleiding
In het voorgaande hoofdstuk is op basis van gerealiseerd woningmarktgedrag een overzicht van schaarste indicatoren gegeven. Daaruit blijkt dat schaarste op de Rotterdamse woningmarkt in alle segmenten manifest is. In dit hoofdstuk brengen we woonvoorkeuren van de markt in beeld en het aanbod dat beschikbaar komt als die vragers ook allemaal zouden verhuizen. Deze voorkeuren kunnen (wezenlijk) verschillen van het woningmarktgedrag (de Groot 2011). Dat komt omdat woonvoorkeuren lang niet allemaal te realiseren zijn maar ook doordat de marktomstandigheden bepaalde woonvoorkeuren beïnvloeden. In een markt met sterk stijgende woningprijzen blijken huishoudens vaker een wens voor een koopwoning te formuleren dan in een dalende markt. Relevant hierbij is om op te merken dat de omstandigheden medio 2023 wezenlijk anders zijn dan tijdens afname van het WoON 2021. Het WoON 2021 weerspiegelt de marktsituatie van dat moment: een markt gekenmerkt door een lage hypotheekrente, een verkopersmarkt met stijgende prijzen en een grote vraag naar koopwoningen (Ministerie BZK 2023, p. 60). Sinds midden 2022 zijn de marktomstandigheden sterk veranderd en is de markt met dalende woningprijzen op een kantelpunt beland. Dit hoofdstuk is vooral gebaseerd op het bovengenoemde WoOn 2021.
In paragraaf 4.5 wordt kort stil gestaan bij de kwalitatieve woningbehoefte volgens verkenningen van de provincie Zuid-Holland.
4.2
Afbakening potentiële vraag en aanbod naar groepen
De gerapporteerde voorkeuren aan de vraagkant zijn gebaseerd op respondenten die in het WoON 2021 aangeven binnen twee jaar uit, naar of
38
binnen Rotterdam willen verhuizen ("verhuisgeneigden") en die actief op zoek zijn naar een woning of reeds een nieuwe woning hebben gevonden. De potentiële vraagkant wordt gevormd door starters, doorstromers en vestigers. -- Starters zijn huishoudens die in Rotterdam wonen, op zoek zijn naar een zelfstandige woonruimte maar na de verhuizing geen zelfstandige woonruimte achterlaten. Het gaat hier om jongeren die het ouderlijk huis verlaten maar ook mensen die geen woning achterlaten bijvoorbeeld bij scheiding (de semi-starters). -- Doorstromers zijn huishoudens uit Rotterdam die op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte in Rotterdam en deze na verhuizing ook achterlaten. --Vestigers zijn huishoudens die buiten de stad Rotterdam wonen in Nederland en in ZuidHolland op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte. Als de huishoudens aan de vraagkant daadwerkelijk zouden verhuizen levert dat een doorstroomeffect op. De woningen die de groep verhuizers achterlaten komen dan in theorie vrij voor anderen. De potentiële aanbodkant wordt eveneens door drie deelgroepen gevormd, te weten: woningverlater, doorstromer en vertrekker.
-- Woningverlaters zijn huishoudens die in Rotterdam wonen in zelfstandige woonruimte en binnen Rotterdam op zoek zijn andere woonruimte die niet zelfstandige woonruimte betreft -- Doorstromers zijn huishoudens die al in Rotterdam in zelfstandige woonruimte wonen en binnen Rotterdam andere zelfstandige woonruimte zoeken -- Vertrekkers zijn huishoudens die in zelfstandige woonruimte in Rotterdam wonen en verhuisgeneigd zijn en buiten Rotterdam willen
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
verhuizen (zowel naar een andere gemeente in Nederland als naar het buitenland).
4.3
Mogelijkheden en beperkingen van onderzoek naar woonvoorkeuren
Onderzoek naar woonvoorkeuren is waardevol omdat het een indruk geeft van de wensen die de vraagkant heeft ten aanzien van de woning en de woonlocatie. Het onderzoek op basis van het WoON 2021 heeft ook beperkingen. Een belangrijke beperking is dat het slechts een potentiële vraag en potentiële aanbod in kaart brengt, een theoretische schaarste die er in de praktijk anders uit kan zien, waarbij voorkeuren ingewisseld kunnen worden (substitutie) waardoor het uiteindelijke woningmarktgedrag er heel anders uit komt te zien. In woonvoorkeurenonderzoek speelt bijvoorbeeld de marktinschatting van de consument een grote rol. Met andere woorden: economische omstandigheden zijn van invloed op de voorkeuren ten aanzien van segment (huur of koop) en prijsklasse. Als de rentestanden laag zijn, er veel vertrouwen is dat een koopwoning sterk in prijs zal stijgen vertaalt dat zich door in een relatief grote groep consumenten die de wens uitspreken voor een koopwoning. Daarbij is het de vraag in hoeverre de opgegeven voorkeuren realistisch zijn (kan men de gewenste woning betalen in een gespannen markt). Het daadwerkelijk aanbod is verder sterk afhankelijk van het realiseren van de verhuiswens (Rigo 2020) en het realiseren kan weer afhankelijk zijn van woningbeschikbaarheid.
Als een gewenste woning niet beschikbaar is dan kan het huishouden besluiten om: a) niet te verhuizen waardoor de woning ook niet beschikbaar komt b) wel te verhuizen maar naar een ander type woning in Rotterdam waardoor het vraagprofiel verandert c) wel te verhuizen maar buiten Rotterdam. Hierdoor verandert de vraagkant.
Tot slot, en dat is een zeer belangrijke beperking, meet het woonvoorkeurenonderzoek maar (zeer) ten dele de potentiële vraag van vestigers. Dit heeft te maken met drie zaken. Ten eerste is de vraag in hoeverre de binnenlandse vestigers die naar Rotterdam trekken voldoende gemeten worden in het WoON. Zoals uit hoofdstuk 2 bleek trekt een fors aantal jongere personen naar Rotterdam (en dan vooral de goedkopere huurwoningen) en zij oefenen een belangrijke vraag uit op de (goedkopere) woningen in Rotterdam. Hoewel ze een beduidende vraag uitoefenen op de woningvoorraad bestaat de indruk dat zij niet voldoende aangetroffen worden in het WoON. Ten tweede, en dit punt is zeer relevant voor Rotterdam, meet het WoON niet de vraag van personen die zich vanuit het buitenland in Rotterdam vestigen, terwijl deze groeiende groep wel vraag uitoefent naar woon/verblijfsruimte, vooral in het particuliere huursegment. In 2021 ging het om 16 duizend personen, 34% van alle vestigers in de gemeente 36. Van de 16 duizend in 2021 geïmmigreerde personen, waren na afloop van het kalenderjaar, op 1 januari 2022, ruim 14 duizend personen ingeschreven op 9 duizend verschillende adressen. 7.800 van deze adressen zijn zelfstandige woningen. Voor 2.400 van deze 7.800 zelfstandige woningen geldt, dat ze op peildatum 1-1-2022 bewoond werden door uitsluitend een of meerdere "geïmmigreerden", zonder anderen.
De bewoning van deze 2.400 zelfstandige woningen op 1 januari, kan gezien worden als het gerealiseerde deel van de vraag naar vrijkomende zelfstandige woningen, afkomstig uit de groep van 16 duizend buitenlandse vestigers van kalenderjaar 2021. Nadere analyse laat zien dat 87 procent van deze 2.400 woningen particulier verhuurde woningen zijn. Ten derde ontbreekt ook van institutionele huishoudens de vraag omdat zij geen onderdeel
36 Dit staat nog los van de groep buitenlandse migranten die zich niet officieel hoeven in te schrijven in de Basis Registratie Personen maar wel in Rotterdam woonachtig zijn.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
39
zijn van de onderzoekspopulatie van het WoONonderzoek. Bij institutionele huishoudens gaat het bijvoorbeeld om huishoudens in de gevangenis, opvang, statushouders etc. Dit is qua omvang wel een kleinere groep dan de groep buitenlandse migranten. In 2021 betrof het 1.429 institutionele huishoudens die vanuit een institutioneel adres naar een corporatiewoning in Rotterdam zijn verhuisd (OBI 2021).
4.4 Woonvraag 4.4.1 Totale woonvraag Welke potentiële vraag bestaat er ten aanzien van woningen in Rotterdam? En welk aanbod komt beschikbaar als die vragers allemaal zouden verhuizen? De totale vraag naar woningen bedraagt 78.300 en de grootste potentiële vraag (51.900) komt van doorstromers binnen Rotterdam. Als al deze huishoudens met een woningvraag weten te verhuizen, laten ze 64.500 woningen binnen Rotterdam achter.
Figuur 4.1 Potentiële vraag en aanbod van woningen op basis van voorkeuren 80.000 70.000
12.800
60.000
10.900
50.000 40.000
51.900
30.000
51.900
20.000 10.000
13.600
1.700 aanbod
0 vraag
vestigers (vraag) vertrekkers (aanbod)
■ doorstromers ■ starters (vraag) woningverlaters (aanbod) Bron: WoON 2021, bewerking OBI
De grootste groep vragers zijn op zoek naar een eengezinswoning met minimaal 4 kamers (39%) gevolgd door een meergezinswoning met 1-3 kamers (3^)(figuur 4.2). 37 De groep die een meergezinswoning zoekt is iets groter dan de groep die op zoek is naar een eengezinswoning. Woningen met minimaal 4 kamers zijn meer gezocht (60%) dan woningen met minder dan 4 kamers (40%). 7 op de 10 woningzoekenden zoekt een woning in het betaalbare prijssegment (zie bijlage A voor de prijsgrenzen). De voorkeur gaat
bij een meerderheid (55%) uit naar een koopwoning. Welk aanbod komt in Rotterdam beschikbaar als alle vragers daadwerkelijk naar hun gewenste woning verhuizen? De vrijgekomen woningen bestaan in grote meerderheid uit huurwoningen (72%) en kleine meergezinswoningen met 1-3 kamers (60%) die veelal tot het betaalbare segment behoren (79%).
37 Een eengezinswoning is een woning die tevens het gehele pand vormt. Het gaat hier om vrijstaande woningen, 2-onder-1 kap woningen en rijtjeswoningen. Een meergezinswoning is een woning die samen met andere woonruimten (of bedrijfsruimten) een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, appartementen, portiekwoningen, boven- benedenwoningen, maisonnettes.
40
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 4.2 Woonvoorkeuren ten aanzien van woningtype en aantal kamers
egw, 1-3 kamers
egw, 4 kamers en meer
mgw, 1-3 kamers
mgw, 4 kamers en meer 0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
vraag «aanbod Bron: WoON 2021, bewerking OBI
Figuur 4.3 Woonvoorkeuren ten aanzien van prijsklasse woningen
betaalbaar
hoger
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
vraag «aanbod
Zie bijlage A voor de gebruikte prijsgrenzen Bron: WoON 2021, bewerking OBI
4.4.2 Woonvraag koopsector Uit het woonvoorkeurenonderzoek blijkt dat er 42.800 huishoudens op zoek naar een koopwoning in de gemeente Rotterdam, waarvan de grootste potentiële vraag met 31.900 komt van de doorstromers die zelfstandige woonruimte in Rotterdam achterlaten (figuur 4.4). Er zijn tegelijkertijd 18.200 huishoudens die een
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
koopwoning achterlaten waarvan het grootste deel (13.400) huishoudens zijn die binnen Rotterdam willen verhuizen en daarbij een koopwoning achterlaten. De hoge vraag naar koopwoningen ligt in lijn met de landelijke WoON 2021 rapportage die constateert dat de vraag naar koopwoningen nooit eerder zo hoog is geweest en dat heeft sterk te maken met de marktomstandigheden van dat moment.
41
Figuur 4.4 Potentiële vraag en aanbod van koopwoningen op basis van voorkeuren 50.000 40.000
6.100
30.000 31.900
20.000
4.400
10.000
13.400 400 aanbod
4.800
0
vraag vestigers (vraag) vertrekkers (aanbod)
■ doorstromers ■ starters (vraag) woningverlaters (aanbod) Bron: WoON 2021, bewerking OBI
Woonvoorkeuren laten zien dat men relatief het meest op zoek is naar eengezinswoningen38 en grotere woningen (4 kamers en meer) (figuur 4.5). Figuur 4.5 Woonvoorkeuren ten aanzien van woningtype en aantal kamers egw, 1-3 kamers egw, 4 kamers egw, 5 em kamers mgw, 1-3 kamers mgw, 4 em kamers 0
2.000
4.000
■ totaal vraag
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
«totaal aanbod
Bron: WoON 2021, bewerking OBI De prijs van de gewenste woning ligt voor de meeste huishoudens (55%) in het betaalbare segment (figuur 4.6). De rest heeft een voorkeur voor het segment vanaf C310.000 (prijspeil 2020). Mochten deze vragers erin slagen te verhuizen dan laten ze in alle prijsklassen een kleiner aanbod aan koopwoningen achter dan de vraag hiernaar.
38 Een eengezinswoning is een woning die tevens het gehele pand vormt. Het gaat hier om vrijstaande woningen, 2-onder-1 kap woningen en rijtjeswoningen. Een meergezinswoning is een woning die samen met andere woonruimten (of bedrijfsruimten) een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, appartementen, portiekwoningen, boven- benedenwoningen, maisonnettes.
42
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 4.6 Woonvoorkeuren ten aanzien van prijsklasse koopwoningen
betaalbaar
hoger
5.000
0
10.000
b totaal vraag
15.000
20.000
25.000
b totaal aan bod
Bron: WoON 2021, bewerking OBI Zie bijlage A voor de gebruikte prijsgrenzen
Welke inkomensgroepen uiten een vraag naar de verschillende prijsklassen die hiervoor genoemd zijn? De grootste potentiële vraag naar koopwoningen komt qua aandeel van de hoge inkomensgroep (69%), de twee andere inkomensgroepen (EC-doelgroep en de middeninkomens) kennen beiden een aandeel van
15% (figuur 4.7). De realiteitszin van de geformuleerde vraag, is te bezien: de ECdoelgroep en middeninkomens die een voorkeur aangeven voor een woning in het hoge segment hebben vaak geen reële toegang tot dit deel van de koopmarkt.39
Figuur 4.7 Gewenste prijsklasse koopwoning naar inkomensgroep (in %) 100/
90/ 80/
70/
56/ 69/
60/
50/ 40/ 30/
84/
21/ 15/
20/ 10/
23/
9/ 7/
16/
Betaalbaar
Hoger
totaal
■ doelgroep
b middeninkomens
0/
«hogere inkomens
Bron: WoON 2021, bewerking OBI Zie bijlage A voor de gebruikte prijsgrenzen
39Toegang voor groepen t/m een middeninkomen tot het hogere prijssegment is enkel mogelijk als zij een aanzienlijk vermogen hebben en dit kunnen gebruiken voor de koop van een woning.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
43
4.4.3 Woonvraag huursector Woonvoorkeuren voor huurwoningen Welke voorkeur voor huren zien we in het woonvoorkeurenonderzoek? De potentiële vraag naar huurwoningen in Rotterdam is af te lezen in figuur 4.8. Ook valt hier af te lezen welk aanbod hier vrij komt als al deze vragers hun verhuiswens weten te realiseren. Er zijn volgens het woonvoorkeurenonderzoek 35.500 huishoudens die naar een huurwoning zoeken in Rotterdam en deze groep bestaat voor meer dan de helft uit huishoudens die binnen Rotterdam woonruimte achterlaten. Als de huishoudens die willen doorstromen allemaal weten te verhuizen komen er 46.300
huurwoningen vrij. Hierbij moet worden opgemerkt dat het WoON 2021 de buitenlandse vraag naar woningen in het geheel niet meeneemt en de groep binnenlandse vestigers in Rotterdam (veel jonge huishoudens die voor hun opleiding of werk naar Rotterdam komen) onderschat (zie paragraaf 4.3). Daarnaast waren de marktomstandigheden ten tijde van het woonvoorkeurenonderzoek vrij bijzonder. De lage marktrente en het positieve sentiment ten aanzien van kopen beïnvloeden de woonvoorkeuren en dat uit zich onder meer een historisch hoog aandeel actief woningzoekenden met een voorkeur voor een koopwoning (ABF 2022).
Figuur 4.8 Potentiële vraag en aanbod van huurwoningen op basis van voorkeuren 50.000 6.500
40.000 30.000
6.700
20.000
20.000
38.500
10.000 8.800 0 vraag
1.300 aanbod
■ vestigers (vraag) vertrekkers (aanbod) ■ doorstromers ■ starters (vraag) woningverlaters (aanbod) Bron: WoON 2021, bewerking OBI
Woonvoorkeuren: woningtype een aantal kamers van huurwoningen Woonvoorkeuren laten zien dat men binnen de huursector in meerderheid (62%) op zoek is naar een meergezinswoning en ongeveer de helft is op zoek naar een (eengezins- of meergezins) woning met minimaal vier kamers (figuur 4.9). iilìl
44
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 4.9 Woonvoorkeuren ten aanzien van woningtype en aantal kamers
mgw, 4 em kamers
mgw, 1-3 kamers
egw, 5 em kamers
egw, 4 kamers
egw, 1-3 kamers 0
5.000
10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 vraag «aanbod
Bron: WoON 2021, bewerking OBI
Woonvoorkeuren: prijsklassen huurwoningen Vanuit de woonvoorkeuren is bijna 90% van de vraag gelegen in het betaalbare segment, en hierbinnen vooral in het middensegment (tussen liberalisatiegrens en C1.040, prijspeil 2020)(figuur 4.10). Mogelijk realiseren vragers dat de huurprijzen aan het stijgen zijn en gaven, zij die zich hiertoe financieel in staat achtte, een
verhoogde gewenste huurprijs door. Bij volledige doorstroming van de vragers laten ze in het sociale deel meer woningen achter dan gevraagd worden. Merk op dat een deel van de niet gemeten vraag (binnenlandse en buitenlandse vestigers) gericht is op het betaalbare segment.
Figuur 4.10 Woonvoorkeuren ten aanzien van prijsklasse huurwoning
betaalbaar
hoger
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
vraag «aanbod Bron: WoON 2021, bewerking OBI Zie bijlage A voor de gebruikte prijsgrenzen
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
45
De woonvoorkeuren per prijsklasse is uitgesplitst naar inkomensgroepen in figuur 4.11. De meerderheid van de vraag naar een huurwoning (66%) is gericht op het betaalbare segment. In het betaalbare en het hogere segment is de vraag voor een belangrijk deel afkomstig van de ECdoelgroep. De vraag vanuit deze EC-doelgroep naar het hoge prijssegment komt wellicht doordat
zij zich genoodzaakt voelen om in dit segment te huren als ze een woning willen vinden. De vraag is daarbij of dit een realistische woonwens is omdat de EC-doelgroep in de praktijk niet een woning in dat segment kan huren. Een positievere interpretatie is dat zij met het oog op een inkomensstijging in dit hogere segment willen huren.
Figuur 4.11 Vraag naar huurwoningen per gewenste prijsklasse naar inkomensgroep (in 0 Á) 100y0 90yo 80yo 70yo
1407o
1607o 34y0
21y0
23yo
60yo 29y0
50yo 40yo 30y0
6607o
6207o
20y0
3707o
m 007o Betaalbaar
Hoger
■ doelgroep
a middeninkomens
Totaal a hogere inkomens
Bron: WoON 2021, bewerking OBI Zie bijlage A voor de gebruikte prijsgrenzen en bijlage B voor gebruikte inkomensgrenzen
4.4.4 Kwalitatieve woningbehoefte volgens provincie Zuid-Holland In het rapport Woningmarktverkenning ZuidHolland 2022-2040 (ABF 2023) wordt een indruk gegeven van de kwalitatieve woningbehoefte in de regio Rotterdam. Volgens dit rapport omvat het aantal woningtoevoegingen aan de bestaande woningvoorraad (bruto bouwopgave) uit bijna 125.000 woningen en bestaat de behoefte in alle segmenten en prijsklassen (figuur 4.12 en tabel 4.1).40 41 De kwalitatieve woningbehoefte, gebaseerd op de behoefte van huishoudens is
doorgerekend in het Socrates-model, ligt vooral in de betaalbare prijssegmenten sociale huur (woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens, 30% van de bouwopgave) en betaalbare koop (koop tot C325.000 euro, 33% van de bouwopgave).40 42 Samen 41 met het middensegment huur bestaat zo 76% van de totale bouwopgave uit betaalbare woningen, een indicatie dat vooral in het lagere prijssegment een aanzienlijke behoefte is aan nieuwe woningen.
40 De uitkomsten van deze verkenning verschillen van standaard uitkomsten voor de provincie Zuid-Holland o.b.v. Socrates 2022 omdat in deze verkenning gewerkt wordt met maatwerkscenario's (inkomensontwikkeling en de daarbij behorende woonvoorkeuren)(ABF, 2023, p. 6). Voor een toelichting op de wijze waarop deze verkenning tot stand komt verwijzen we naar hoofdstuk 2 van het ABF onderzoek (2023). In deze studie worden geen beperkingen in het model aangebracht en dat betekent dat in het model ook in het goedkope koopsegment eengezinswoningen onderdeel van de bouwopgave kunnen zijn, hoewel dat financieel lastig haalbaar lijkt te zijn. Verder gaat het model uit van een relatief lage economische groei in het middenscenario. De regio-indeling die hier is gebruikt wijkt af van de woningtekortberekeningen. Bij het rapport van de provincie Zuid-Holland worden Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard en Zuidplas niet gerekend tot de regio Rotterdam. 41 Onder de bruto bouwopgave worden alle toevoegingen aan de woningvoorraad verstaan, dus nieuwbouw plus overige toevoegingen (zoals transformaties en flexwoningen). Het verschilt hiermee van de nettovoorraadontwikkeling waarbij de bruto bouwopgave gesaldeerd wordt met sloop, huurprijsmutaties en corporatieverkopen. 42 Bij het lage inkomensscenario is het aandeel sociale huur en betaalbare koop van de totale bouwopgave hoger.
46
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 4.12 Samenstelling bouwopgave regio Rotterdam naar segment en prijsklasse 2022-2040
2022-2025
30^.
15%
30Zo
320Zo
2026-2030
30%
14%
30Zo
33%
2031-2040
30%
12%
20Zo
2022-2040
30%
13%
30Zo
00Zo
20^1
40^1
■ sociale huur (tot liberalisatiegrens) a dure huur (vanaf 1.010 euro)
10% |50Zo20z30Z |
10%
34%
10%
5^3/3^ 5%3'm
10% |50Zo3m
33% 60%
80%
100^0
midden huur (tot 1.010 euro) a betaalbare koop (tot 325k)
vanaf 325k tot 400k
a vanaf 400k tot 510k
vanaf 510k tot 675k
a vanaf 675k
Bron: ABF 2023
Tabel 4.1 Absolute aantallen bouwopgave regio Rotterdam naar segment en prijsklasse naar verschillende periodes 2022-2040 Aantallen
huur
koop
2022-2025
2026-2030
2031-2040
2022-2040
t/m lib grens
11.100
11.900
14.600
37.600
Middenhuur (libgrens-1.010)
5.600
5.400
5.800
16.800
Dure huur (v.a. 1.010)
1.200
1.100
1.100
3.400
totaal huur
17.900
18.400
21.500
57.800
tot 325k
11.800
13.000
16.400
41.200
vanaf 325k tot 400k
3.700
3.900
5.000
12.600
vanaf 400k tot 510k
1.800
1.800
2.600
6.200
vanaf 510k tot 675k
900
1.000
1.500
3.400
vanaf 675k
1.000
1.000
1.500
3.500
totaal koop
19.200
20.700
27.000
66.900
37.100
39.100
48.500
124.700
Totaal Bron: ABF 2023
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
47
4.5 Conclusie In dit hoofdstuk zijn de woonvoorkeuren van de vragers naar een koop- en huurwoning in Rotterdam besproken. Hiermee brengen we het perspectief van de vraag in de markt in beeld en het aanbod dat beschikbaar komt als die vragers ook allemaal daadwerkelijk zouden verhuizen. We bespreken deze voorkeuren omdat de wens vanuit de markt niet perse af te leiden is uit het woningmarktgedrag van huishoudens, zoals besproken in hoofdstuk 3. Als kanttekening geven we aan dat het woonvoorkeurenonderzoek de omvang van de vraag niet goed in kaart brengt omdat het vestigers van andere Nederlandse gemeenten naar Rotterdam en vanuit het buitenland niet (voldoende) in het onderzoek aanwezig zijn. Vanuit de voorkeuren van de vraagkant zoekt een meerderheid (55%) een koopwoning en dat is gezien de marktomstandigheden ten tijde van het voorkeurenonderzoek niet verrassend. Deze omstandigheden zijn sindsdien wel sterk veranderd en de verwachting is dat de relatieve voorkeur voor een koopwoning is verminderd (en de voorkeur voor een huurwoning verhoogd). De helft van de vragers zoekt een eengezinswoning en 60% zoekt een woning met minimaal 4 kamers. Meer dan tweederde (70%) zoekt een woning in het betaalbare prijssegment. In de koopsector is, vergeleken met de huursector, de vraag sterker gericht op eengezinswoningen, woningen met 4 kamers en meer en op het hoge prijssegment.
Dit aanbod is beperkt aanwezig op de Rotterdamse markt, waardoor met name deze groep (waaronder koopkrachtige gezinnen) vertrekt uit Rotterdam (binnenlands vertrekoverschot). Ook vanuit provinciaal onderzoek lijkt er in de bruto bouwopgave een duidelijke vraag naar het betaalbare prijssegment.
48
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
5 Conclusie Woningtekort in Rotterdam Rotterdam is een populaire plek om te wonen gezien de steeds verdere bevolkingsgroei van de stad. We zien dat de stad veel jonge huishoudens van buiten de stad aantrekt en ook veel huishoudens die vanuit het buitenland naar Rotterdam verhuizen. Na de trendbreuk in het coronajaar 2020 is in 2021 en 2022 de trek naar Rotterdam vanuit het buitenland weer sterk toegenomen en in 2022 is de stad met iets meer dan 8.400 inwoners gegroeid, vooral als gevolg van een hoog positief buitenlands saldo. De bevolkingsprognoses van zowel de gemeente Rotterdam als de rijksoverheid laten zien dat deze groei zich de komende jaren doorzet. Uit verschillende prognoses, waar onder meer huishoudensgroei en de woningvoorraadontwikkeling tegen elkaar afgezet worden, blijkt dat het woningtekort in de regio Rotterdam de komende jaren hoog blijft ten opzichte van het landelijke gemiddelde en ook eerst toeneemt voordat er, vanwege de grotere verwachte bouwproductie, een afname is. Kortom er is sprake van een duidelijke schaarste over de hele linie en die schaarste is langdurig van aard. Schaarste-indicatoren in drie segmenten van de woningmarkt Koop In alle delen van de Rotterdamse woningmarkt is de schaarste aanwezig zoals duidelijk wordt uit hoofdstuk 3. De prijzen op de koopmarkt zijn een belangrijke indicator voor de mate van schaarste.
De verkoopprijzen van koopwoningen zijn sinds 2013 tot en met midden 2022 sterk gestegen tot C414.000 euro, waarbij de koopprijzen vooral na 2016 sterk toenamen. Met een vierkante meterprijs boven de C4.000 liggen de prijzen in Rotterdam nu sinds kort boven het landelijke gemiddelde. De looptijd van te koop staande woningen is tussen 2014 en eind 2021 sterk afgenomen van 10 maanden tot 1 maand. Verder is het aandeel
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
verkochte woningen ten opzichte van het aantal te koop staande woningen duidelijk afgenomen, een teken dat het aanbod achterblijft bij de vraag. Sociale huursector In het gereguleerde deel van de huurmarkt (sociale huur) uit de schaarste zich niet via de huurprijs (die is immers aan een wettelijk maximum gebonden, de zogenaamde liberalisatiegrens) maar via andere indicatoren. Het aantal woningzoekenden en het aantal aangeboden woningen geeft een indruk van de druk op dit deel van de huurmarkt. Sinds 2016 is het aantal actief woningzoekenden binnen Rotterdam toegenomen van ruim 45.000 in 2016 naar ruim 82.000 in 2021, terwijl het aantal verhuringen in diezelfde periode afnam van ruim 6.800 woningen naar minder dan 6.400. De wachttijd voor een woning voor reguliere woningzoekenden daalde tussen 2016-2017 om daarna een aantal jaar stabiel te blijven om in het laatste jaar 2021 weer te stijgen. Voor de groep die via het inschrijfduurmodel reageert (dit is het meest gebruikte reactiemodel) is de wachttijd door de jaren heen vrij stabiel rond de 44 maanden. Betreffende de slaagkans constateren we een afname van deze kans tussen 2016-2020, waarna de slaagkans min of meer stabiel blijft. Particuliere huursector De particuliere huursector kent sinds 2017 een duidelijke toename van de mediane huurprijs tot C1.050, een toename van gemiddeld 14%.
Een groot deel van de verhuurde huurwoningen (85%) bevindt zich in het niet-gereguleerde deel en daarvan bevindt zich een meerderheid in het hogere prijssegment. Het meest recente aanbod in de particuliere sector eind maart 2023 bestaat vrijwel uitsluitend uit woningen in het nietgereguleerde deel en dan vooral het hogere prijssegment. De huishoudens die in de (hogere) particuliere huursector (komen te) wonen doen dit niet altijd vanuit hun voorkeur voor dit type
49
woning. De grote concurrentie voor een koopwoning heeft ervoor gezorgd dat voor bepaalde inkomensgroepen de koopmarkt onbetaalbaar is terwijl zij lang moeten wachten voor een sociale huurwoning (als ze daar in aanmerking voor komen). Dat zij niet perse in een niet-gereguleerde huurwoning willen wonen blijkt wel uit de veel hogere mutatiegraad in dit segment van de woningmarkt en de daaraan gerelateerde kortere verblijfsduur. Daarbij is bekend uit ander nationaal onderzoek dat dergelijke huishoudens een hoge verhuiswens hebben en dat ze vooral naar een koopwoning willen verhuizen. Effecten van schaarste De schaarste leidt tot verschillende effecten zoals prijsstijgingen, minder doorstroming in bepaalde segmenten en selectieve toegankelijkheid van de woningmarkt. . Zo kunnen de lagere en middenhuishoudensinkomens maar moeilijk een voor hen betaalbare en toegankelijke woning vinden. De EC-doelgroep kan met hun inkomen nauwelijks een passende koopwoning vinden en door huurnormen komen ze niet in aanmerking tot het hogere huursegment. In de sociale huur komt deze groep er niet tussen omdat het aanbod de groei van de vraag hier niet kan bijhouden. Er komt minder aanbod vrij niet alleen vanwege het afstoten van sociale huurwoningen door corporaties maar ook omdat zittende huurders geen alternatieven hebben en dus blijven zitten.
De middeninkomens hebben daarnaast ook maar zeer beperkt toegang tot het sociale huurwoningenbestand van corporaties omdat zij niet tot de doelgroep van de corporaties horen. Zij kunnen het financieel niet winnen van hogere inkomensgroepen op de koopmarkt en zijn dus aangewezen op de niet-gereguleerde huurmarkt. Op de koopmarkt concurreren huishoudens met beleggers en dit vertaalt zich in een prijsstijging. Specifieke groepen zoals starters, jongeren, grote gezinnen ondervinden extra last van de schaarste omdat zij nog geen vermogen hebben opgebouwd, nog geen hoog inkomen hebben verworven en omdat grotere woningen duur zijn.
50
Woonvoorkeuren Het woningmarktgedrag van huishoudens geeft maar ten dele de voorkeuren van hen weer en het is goed denkbaar dat zij iets anders willen dan op de markt beschikbaar is. Daarom is naast het woningmarktgedrag ook naar de woonvoorkeuren van vragers op de Rotterdamse markt gekeken. Bij het beschrijven van deze voorkeuren is wel belangrijk om in het achterhoofd te houden dat de vraag maar ten dele in woonvoorkeurenonderzoek gemeten wordt. De indruk is dat binnenlandse vestigers (vaak jonge mensen op zoek naar goedkope huurwoningen) en vestigers uit het buitenland niet (voldoende) in dergelijk onderzoek aanwezig is. Vanuit de voorkeuren leiden we af dat een meerderheid in Rotterdam een woning zoekt met minimaal 4 kamers (60%) en een woning in de betaalbare prijsklasse (70%). Eengezinswoningen worden ongeveer even vaak gevraagd als meergezinswoningen. Een meerderheid is op zoek naar een koopwoning (55%), In de koopsector is, vergeleken met de huursector, de vraag sterker gericht op eengezinswoningen, woningen met 4 kamers en meer en op het hogere prijssegment. De voorkeur voor een koopwoning is gezien de marktomstandigheden ten tijde van het onderzoek naar woonvoorkeuren niet verrassend. Er heerste een gevoel dat de prijzen alleen maar verder zouden stijgen mede door de lage rente en de hoge vraag.
Ten tijde van dit schaarsteonderzoek juni 2023 zijn deze marktomstandigheden sterk veranderd: de prijzen van koopwoningen dalen terwijl de looptijd stijgt en de vraag afneemt. Dat kan ook betekenen dat de wens voor koopwoningen afneemt terwijl de vraag naar huurwoningen toeneemt.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Literatuur ABF (2023) Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2022-2040. Delft: ABF. Groot, C. de (2011) Intentions to move, residential preferences and mobility behaviour: A longitudinal perspective. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Ministerie BZK (2014) Staat van de Woningmarkt 2014. Den Haag: ministerie BZK. Ministerie BZK (2016) Staat van de Woningmarkt 2016. Den Haag: ministerie BZK. Ministerie BZK (2018) Staat van de Woningmarkt 2018. Den Haag: ministerie BZK. Ministerie BZK (2020) Staat van de Woningmarkt 2020. Den Haag: ministerie BZK. Ministerie BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON 2021. Wonen langs de meetlat. Den Haag: ministerie BZK. Ministerie BZK (2023a) Het statistisch woningtekort nader uitgelegd. Online te raadplegen. Ministerie BZK (2023b) Opkoopbescherming. Online te raadplegen. NEO Observatory/Erasmus Universiteit (2023) De economie van Rotterdam-Rijnmond. Ontwikkeling, vergelijking en analyse. Voorjaar 2023. Rotterdam: NEO Observatory/Erasmus Universiteit. OBI (2022) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2021. Rotterdam: Gemeente Rotterdam OBI. Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur (2015) Wonen in verandering. Den Haag: RLI. Realstats (2023) Zicht op particuliere woningverhuur 2022. Rotterdam: Realstats. RIGO (2020) Schaarste in de Rotterdamse woningvoorraad. Amsterdam: RIGO.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
51
Bijlagen - WVi ... ţ' ' ļĮ'J'ĩ
- b*«NČŕ-ìltf^ m
t-E?
* list ’"HUUUUÍSļ 1
' ’ Ml Hl|t
CS;:;;;...: :: ;S: :!"::î
Siüiilįjiüiill «lĩ ! "I t .X
— i. J !î"i i X í:::"’":::: si* 'ü!!!!:: -
asiiiiii;::: “•i^ifiîSSîĩĩ'
II
piJl
I
Gemeente Rotterdam
Bijlage A Prijsgrenzen huur en koop HUUR
betaalbaar
hoger
2020 van
tot
van
tot
sociaal
663,40
737,40
693,60
808,06
midden
737,40
1.040
808.60
1.075
hoger
1.040
1.350
1.075
1.400
top
1.350
...
1.400
KOOP
betaalbaar
hoger
2023
2020
2023
van
tot
van
tot
sociaal
141.000
174.000
143.000
202.000
midden
174.000
310.000
202.000
355.000
hoger
310.000
470.000
355.000
540.000
top
470.000
.
540.000
De prijsgrenzen zijn volgens het gemeentelijk beleid. In de WoON-analyse voor hoofdstuk 4 zijn de bedragen van 2020 gehanteerd, omdat dit het jaar is waarin het WoON 2021-veldwerk grotendeels plaats vond.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
53
Bijlage B Afbakening inkomensgroepen
Voor afbakening van de EC-doelgroep geldt de grens voor sociale toewijzing In 2020 lag deze grens op C 39.055 (gehanteerd in de WoON 2021-analyse) In 2022 geldt een onderscheid naar type huishouden grens eenpersoonshuishoudens: C 40.024, prijspeil 2021 grens meerpersoonshuishoudens: C 44.196, prijspeil 2021 zie: Betere verdeling van betaalbare huurwoningen | Huurwoning zoeken | Riiksoverheid.nl)
De Middeninkomens-groep wordt aan de onderzijde begrensd door de EC-doelgroep (zie hierboven) en aan de bovenzijde tot maximaal C 57.573 voor eenpersoonshuishoudens en maximaal C 76.764 voor meerpersoonshuishoudens, peiljaar 2023. De twee bovengrenzen voor middeninkomens zijn via jaarlijkse Consumenten Prijs Index (CPI) gedeflateerd van 2023 naar 2020, het jaar waarin het grootste deel van het veldwerk voor WoON 2021 plaats vond:
54
2020
2021
2022
CPI 1,30
CPI 2,70
CPI 10,00
2023
inkomen
eenpersoonshh
bovengrens
50.309
50.963
52.339
57.573
inkomen
meerpersoonshh
bovengrens
67.079
67.951
69.785
76.764
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
HŪLLRMD:Flľ1E
\İ4
H ŨİT E L
Vĩ'JĘÿ*
Ŵ0T A ^14
įįļńļjjjļ5g Rotterdam