[24bb000947] Bijlage 3 behorende bij 24bb000950 over Schaarste Rotterdamse woningmarkt Onderzoek OBI, 2023

Djloltte

Schaarste Rotte rd an g iarkt ro

ŗi Ąj .11 "tr-« »v-w«

flip naoi'k

.

: ìùřCP&S-: N^įalüKjļXr -T-----: 'ÜTj nļ^BmMRļ '.nTTiTnL í nase w i x. * I js. —3! -- E.- v•-1— *i «Jxí ĮjÇ IļMļ ,y Jļļhļj ľr-LW îįPPf ' r* úw ļP*'lí: rŵr P/jİRS®** k. lí,Ra .. ^

—

* it'' * i

s r

į-. Ij, | ’ .iT tjrSg jw

„» - ^ i» (ĩĩi\ļì ii ” ĩĻ ií B ■aaa aaai Jà fej MPIÜP lílII: 1! ui smis

jl id m

BB I ■a II ■l II ļ II BI BB Lil lí ii ii nc oo •SP 00 DD DO Sr ir Rn ii la!!! i BB BB Jgį.it II nc oc Éį» ib įmii

Onderzoek en Business Intelligence

Gemeente Rotterdam

Wie zijn wij? Onderzoek en Business Intelligence is een afdeling binnen de gemeente Rotterdam. De afdeling verzamelt informatie en doet onderzoek voor het maken en uitvoeren van beleid door de gemeente Rotterdam. Het onderzoek gaat over onderwerpen als gezondheid, zorg, onderwijs, re­ ïntegratie, demografie, ruimtelijke ordening en veiligheid. Soms is de gemeentelijke organisatie het onderwerp, vaker gaat het over de stad en haar bewoners. Het doel is steeds om met deze verzamelde kennis het beleid en de bedrijfsvoering van de gemeente te verbeteren. Auteurs Matthieu Permentier, Marco Hoppesteyn, Wim van der zanden In opdracht van Stadsontwikkeling-RWM Wonen, Annet Akkerma

Colofon Gemeente Rotterdam, afdeling Onderzoek en Business Intelligence (OBI) Datum: Projectnummer: Vragen: Meer informatie: Afbeeldingen:

16 oktober 2023 8313 onderzoek@rotterdam.nl onderzoek010.nl Iris van den Broek, Gerhard van Roon

Gemeente Rotterdam

ínhoud 1 Inleiding

5

1.1 Aanleiding

5

1.2 Doel- en vraagstelling

5

1.3 Bronnen

6

1.4 Indeling rapport

7

2 Woningtekort en demografische ontwikkelingen 2.1 Inleiding

8

2.2 Spanning en woningtekort in Nederland enregio Rotterdam

8

2.3 Demografische groei en woningvoorraadontwikkeling in de gemeente Rotterdam

13

2.3.1 Demografische groei door verhuizingen in Rotterdam

13

2.3.2 Woonsituatie jongvolwassenen

16

2.3.3 Bestaande Rotterdamse woningvoorraad en huishoudensontwikkeling

18

2.4 Conclusie

20

3 Indicatoren van schaarste in drie woningmarktsegmenten

21

3.1 Inleiding

21

3.2 Schaarste indicatoren in de koopsector

21

3.2.1 Verkoopprijzen

21

3.2.2 Verhouding verkoopprijs en vraagprijs

24

3.2.3 Looptijd en aanbod

24

3.2.4 Tussentijdse conclusie

26

3.3 Schaarste indicatoren in de sociale huursector

26

3.3.1 Inleiding

26

3.3.2 Actief woningzoekenden en aanbod als indicator van schaarste

27

3.3.3 Wachttijd als indicator van schaarste

30

3.3.4 Slaagkans als indicator van schaarste

32

3.3.5 Tussentijdse conclusie

34

3.4 Schaarste indicatoren in de particuliere huursector

2

8

34

3.4.1 Inleiding

34

3.4.2 Vraagprijs-ontwikkeling

35

3.4.3 Huidig aanbod

36

3.4.4 Conclusie

36

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

4 Potentiële vraag en aanbod o.b.v. woonvoorkeuren

38

4.1 Inleiding

38

4.2 Afbakening potentiële vraag en aanbod naar groepen

38

4.3 Mogelijkheden en beperkingenvan onderzoek naar woonvoorkeuren

39

4.4 Woonvraag

40

4.4.1 Totale woonvraag

40

4.4.2 Woonvraag koopsector

41

4.4.3 Woonvraag huursector

44

4.4.4 Kwalitatieve woningbehoefte volgens provincie Zuid-Holland

46

4.5 Conclusie

48

5 Conclusie

49

Literatuur

51

Bijlage A

53

Bijlage B

54

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

3

in i i n i xn «-I

: i ĩi

lí n i īīiāi i i n II 19 I him I i n ĩi in i

i ir rmi

1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Stadsontwikkeling Wonen is bezig met het opstellen van een nieuwe woonvisie voor de stad. Hiervoor is het noodzakelijk om een goed inzicht te hebben in de vraag-aanbod situatie van de Rotterdamse woningmarkt. De onderbouwing van schaarste in de woonvisie is vanaf 1 januari 2024 een vereiste, indien de gemeente een huisvestingsverordening kent. Het gaat hier specifiek om het onderbouwen van schaarste en de (onevenwichtige en onevenredige) effecten die schaarste heeft in verschillende segmenten van de woningmarkt en woningtypen. De resultaten van dit onderzoek dienen dus als input voor de woonvisie die in 2023 wordt opgesteld en eventueel ook als onderbouwing van een huisvestingsverordening.

1.2

Doel- en vraagstelling

Het doel van dit onderzoek is om inzicht te geven in de mate van schaarste in verschillende segmenten van de Rotterdamse woningmarkt. Schaarste gaat over de verhouding tussen de vraag en het aanbod van woningzoekenden in de voor hen bestemde voorraad. Met het beantwoorden van deze vraag kan de gemeente beslissen of de inzet van de Huisvestingswet noodzakelijk en wenselijk is. Daarbij beantwoorden we de volgende onderzoeksvraag: In welke mate is er in de stad Rotterdam schaarste aan woonruimte in de verschillende segmenten van de woningmarkt naar woningtypen en prijsklassen naar koop en huur en welke effecten heeft deze schaarste? Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, eist de Huisvestingswet 2014 dat er een onderbouwing van schaarste komt indien er een huisvestingsverordening is. Belangrijk is om hier te vermelden dat in de Huisvestingswet 2014

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

geen definitie van schaarste is gegeven en dat evenmin staat hoe deze schaarste onderbouwd dient te worden. Onder schaarste verstaan we in dit onderzoek als de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Het is aan de gemeenteraad om uitspraak te doen wanneer schaarste als een probleem wordt gezien en welke instrumenten ingezet dienen te worden om dit probleem aan te pakken. Schaarste kan zich in de corporatiesector sociale huur uiten in dat er meer gegadigden zijn dan er aanbod is en door wachttijd. In de niet-gereguleerde huurmarkt en in de koopmarkt uit schaarste zich door middel van woningprijzen. Diegene die het meest wil betalen voor een huur- of koopwoning krijgt de woning en op deze wijze leidt schaarste tot een stijging van huur- en koopprijzen en dat leidt weer tot een verandering in het aanbod dat betaalbaar is. We baseren dit onderzoek op bestaande rapportages en databronnen die iets vertellen over schaarste op de woningmarkt. We gebruiken indicatoren uit de markt voor schaarste en dit zijn bijvoorbeeld het woningtekort, wachttijden voor een sociale huurwoning van corporaties, verkoopprijzen van koopwoningen, ontwikkeling van huurprijzen van nieuw verhuurde woningen. Deze indicatoren uit de markt, die iets vertellen over het daadwerkelijke woningmarktgedrag van huishoudens, stellen wij in dit onderzoek centraal.

Wij vullen dit aan met analyses van woonvoorkeuren uit het WoON 2021 om zo het perspectief van de vraag op de markt in beeld te brengen en welk aanbod beschikbaar komt als die vragers ook allemaal zouden verhuizen. Het gaat hier bij de woonvoorkeuren niet om gerealiseerd woningmarktgedrag (zoals bij de andere indicatoren wel het geval is) maar slechts om een voorkeur. Deze voorkeuren zijn overigens lang niet altijd hard en kunnen of moeten worden aangepast aan bijvoorbeeld veranderende marktomstandigheden. Woningzoekenden stellen

5

hun wensen regelmatig bij of maken andere keuzes dan hun eerder geformuleerde voorkeur (de Groot, 2011).

1.3

Bronnen

Het onderbouwen van schaarste naar prijssegmenten en woningtypen en de effecten hiervan bespreken we in dit rapport aan de hand van verschillende bronnen en bijbehorende indicatoren die elk op hun eigen wijze inzicht geven in de schaarste in de Rotterdamse woningmarkt. De bronnen verschillen van elkaar naar vorm (registraties of enquete-onderzoek), frequentie (informatie per kwartaal of per 3 jaar) en inhoud (gerealiseerde verhuizingen vs. verhuiswensen). Een bron is niet per se waardevoller dan de andere bron en in dit onderzoek worden deze in gezamenlijkheid geanalyseerd en besproken. Het is uiteindelijk een politiek-bestuurlijke afweging om de schaarste te waarderen aan de hand van de indicatoren. Het kan bijvoorbeeld zijn dat in de ene gemeente een wachttijd voor een sociale huurwoning van 6 maanden ^indicator) geen aanleiding is om van schaarste te spreken, terwijl een andere gemeente die woningen als "schaars" waardeert. We bespreken hieronder de verschillende bronnen, waarvan bron 1, 2,3 en 5 gebaseerd zijn op registratiegegevens. Bron 4 betreft registratiegegevens aangevuld met enqueteonderzoek en bron 6 is enkel enquete-onderzoek. Bron 7 is gebaseerd op registratiegegevens en enquete-onderzoek. 1) bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en prognoses. De historische bevolkingsontwikkeling leert ons hoe groot de onderliggende componenten van de bevolkingsgroei zijn.

De bevolkingsontwikkeling is het gezamenlijke resultaat van enerzijds geboorte en sterfte (natuurlijke groei) en anderzijds verhuisstromen. De vestiging- en vertrekstromen kunnen worden gesaldeerd en daarbij is het relevant om

onderscheid te maken tussen het saldo binnenland (verhuizingen naar andere gemeenten minus die vanuit andere gemeenten) en het saldo buitenland (migraties naar het buitenland minus die vanuit het buitenland). Voor de prognoses van de bevolking en huishoudens zijn gemeentelijke en nationale prognoses voor handen die een schatting geven hoe de bevolking zich de komende jaren qua omvang ontwikkelt. 2) woningtekortrapportages van ministerie BZK (uitgevoerd door onderzoeksbureau ABF). Het verschil tussen de gewenste woningvoorraad van huishoudens en de bewoonde woningvoorraad is een indicatie van het woningtekort. Dit woningtekort wordt landelijk berekend door onderzoeksbureau ABF dat deze tekorten ook uitsplitst naar woningmarktregio's zoals regio Rotterdam. 3) ontwikkelingen op de koopmarkt schetsen we op basis van gegevens van Calcasa. Zij houden een van de meest uitgebreide monitors bij over ontwikkeling van het aantal transacties, transactieprijzen, verkooptijd van (bestaande) koopwoningen in Rotterdam (en Nederland). 4) ontwikkelingen op de particuliere huurmarkt schetsen we op basis van recent onderzoek van Realstats naar de verhuurprijzen van particuliere verhuurders in Rotterdam.

Zij maken daarvoor gebruik van gegevens van Pararius en een enquête onder huurders in Rotterdam.1 5) ontwikkelingen op de sociale huurmarkt van corporatiewoningen schetsen we op basis van monitors met registraties over de vraagkant (aantal actief woningzoekenden, aantal reacties) en de aanbodkant (aantal geslaagde woningzoekenden) in Rotterdam. Daarin komen ook aspecten als inschrijfduur en slaagkansen aan de orde. 6) kwantitatieve analyse van potentiële vraag en potentiële aanbod naar segmenten en prijsklassen op basis van het woonwensenonderzoek WoON 2021 (CBS). Het WoON is een onderzoek naar woonvoorkeuren

1Op het verhuurplatform van Pararius zijn vooral de grotere verhuurders aangesloten. Verhuurders met een klein aantal huurwoningen adverteren hier minder vaak hun woningen op.

6

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

met als onderzoekspopulatie alle particuliere huishoudens die op het moment van enquêtering in de Nederlandse BRP ingeschreven staan. Het onderzoekt welke huishoudens willen verhuizen, welke woningen ze wensen (naar woningtype en woningprijs) en welke woningen ze bij een verhuizing zouden achterlaten. De gewenste woning vormt op die manier onderdeel van de potentiële vraagkant. Als een huishouden verhuisgeneigd is laat het een woning achter die daarmee onderdeel wordt van de potentiële aanbodkant op de Rotterdamse woningmarkt. De vraag en aanbod die uit het WoON volgt is een theoretisch berekende vraag en aanbod. Of deze werkelijk gerealiseerd worden hangt af van het daadwerkelijke gedrag van consumenten op de woningmarkt. Daarom zal de informatie uit de andere bronnen die hierboven staan centraal in deze rapportage staan, waarbij het WoON gebruikt wordt om het perspectief van de vraag op de markt in beeld te brengen. 7) Vanuit de provincie Zuid-Holland zijn woningmarktverkenningen beschikbaar die een kwalitatieve woningbehoefte geven voor de regio Rotterdam (uitgevoerd door ABF). Daarmee is dit een aanvulling op het voorgaande punt 6 dat immers ook een kwalitatieve woningbehoefte betreft.

1.4 Indeling rapport In hoofdstuk 2 schetsen we vanuit landelijke en lokale bronnen het Rotterdamse perspectief over schaarste en woningtekort. Daar zal ook ingegaan worden op demografische ontwikkelingen die dit tekort mede beïnvloeden. In hoofdstuk 3 bespreken we schaarste indicatoren uit de markt bij de koopsector, de sociale huursector en de particuliere huursector. In hoofdstuk 4 bespreken we woonvoorkeuren die vragers op de markt hebben om zo ook het perspectief op de voorkeuren vanuit de markt in kaart te brengen. In hoofdstuk 5 beschrijven we de belangrijkste conclusies van dit rapport.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

7

2 Woningtekort en demografische ontwikkelingen 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk behandelen we verschillende indicatoren over schaarste op de woningmarkt die gebaseerd zijn op onder andere nationale rapportages van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). We richten ons hier specifiek op de spanning op de woningmarkt en het woningtekort. Deze laatste indicator kan gezien worden als een samenvattende maat van schaarste op de woningmarkt en wordt sinds 2018 gebaseerd op registratiebronnen over huishoudensontwikkelingen, de bewoning van de woningvoorraad en woningvoorraadontwikkelingen. Enkele van de componenten achter de woningtekorten, de bevolkingsontwikkeling en de woningbouwproductie, bespreken we in paragraaf 2.3. Daarbij gaan we onder meer specifiek in op de rol van buitenlandse en binnenlandse migratie naar Rotterdam en de impact daarvan op de woningmarkt.

2.2

Spanning en woningtekort in Nederland en regio Rotterdam

De woningmarkt heeft een dynamisch karakter dat mede onder invloed staat van macroeconomische factoren zoals de rentestand, inkomensontwikkelingen en internationale handel. Hierdoor zijn er perioden van dalende prijzen en een vastzittende woningmarkt en van perioden van oververhitting met sterk stijgende prijzen en veel vragers voor relatief weinig woningen. Hieronder beschrijven we deze dynamiek sinds 2009.

8

Periode 2014-2018 In de Staat van de Woningmarkt 2014 van het ministerie van BZK, op het dieptepunt van de woningmarkt als gevolg van de economische- en financiële crisis tussen 2009-2013, blijkt de regio Rotterdam een woningmarktgebied met gemiddelde dynamiek in de koopsector. Dit beeld wordt geschetst aan de hand van de krapteindicator (verhouding aangeboden en gevraagde woningen), verkooptijd (aantal dagen dat verkochte koopwoningen te koop hebben gestaan) en looptijd aanbod (aantal dagen dat niet-verkochte woningen te koop staan aangeboden). Op basis van de laatste twee indicatoren kende regio Rotterdam overigens wel tekenen van krapte: zowel de verkooptijd als looptijd lagen onder het nationale gemiddelde. De krapte-indicator lag hier net boven, een teken dat de verhouding aanbod/vraag in regio Rotterdam hoger ligt dan in Nederland. Na 2014 wijzen verschillende landelijke rapportages erop dat de koopvraag, die in de crisisjaren stil was komen te vallen, sterk toe is genomen als gevolg van de economische groei en de lage rentestand. Huurwoningen in de vrije sector worden door investeerders als een steeds meer interessante belegging zien. Gecombineerd met een toegenomen bevolkingsgroei door een toenemende internationale migratie neemt de druk op de woningmarkt in delen van Nederland toe, zo blijkt uit de Staat van de Woningmarkt 2016.

Ook in de regio Rotterdam zien we een toegenomen druk: het aantal aangeboden woningen voor woningzoekers is sterk afgenomen (figuur 2.1).

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Figuur 2.1 Verhouding aanbod/vraag van koopwoningen tweede kwartaal 2013 (links) en tweede kwartaal 2016 (rechts)

I I

I 12-20 I 20 of hoger

4ĹP

2013-k2

Bron: Ministerie BZK 2016

Periode 2018-2022 Vanaf 2018 wordt structureel de woningbehoefte, de woningvoorraad en de geplande bouwplannen gemonitord. Als de woningbehoefte groter is dan de woningvoorraad en de netto plancapaciteit is er sprake van een woningtekort. Deze indicator kan gezien worden als een samenvattende maat van schaarste in de woningmarkt. Deze indicator wordt door onderzoeksbureau ABF berekend op basis van een confrontatie van de voorspelde huishoudensontwikkeling en woningontwikkeling (zie kader 2.1 voor een toelichting van deze methodiek).2 Sinds 2018 is bij het berekenen van het woningtekort door ABF de rol van gegevens uit basisregistraties groter geworden ten koste van gegevens uit het Woononderzoek Nederland.3 Uit de Staat van de Woningmarkt 2018 blijkt dat de geplande woningbouw (waarbij ook sloopplannen zijn meegenomen) in de regio Rotterdam tussen 2017-2030 onvoldoende is om de huishoudensgroei (door internationale migratie en een toename van eenpersoonshuishoudens) bij te houden. Landelijk gezien is deze onbalans het grootst in regio Den Haag, gevolgd door de Rotterdamse regio. In de Staat van de Woningmarkt 2020 wordt het tekort in de regio Rotterdam in 2025 op 4-5%

geschat en deze toename wordt veroorzaakt door een toegenomen huishoudensgroei in combinatie met een verwachte afname van de bouwproductie onder invloed van corona, stikstofcrisis, pfasproblematiek. De verwachting uit 2020 is wel dat in 2035 het woningtekort is teruggelopen tot 1 en 2% van de woningvoorraad en dat is het gevolg van een veronderstelde bouwproductie die de huishoudensontwikkeling overtreft. Het meest recente inzicht over het woningtekort in Nederland uit 2023 is beschikbaar op het portal Datawonen van het ministerie van BZK.4 Hieruit blijkt dat het landelijke statistische woningtekort in 2023 390.190 woningen bedraagt en dat is een forse toename ten opzichte van 2017 toen dit tekort nog 242.500 was. Het tekort in de regio Rotterdam was in 2017 16.000 woningen maar is in 2023 toegenomen tot een tekort van 36.540 woningen (figuur 2.2a. en 2.2b).5 Daarmee is het tekort nu 5,3% van de bestaande woningvoorraad en ligt dit percentage hoger dan het landelijk gemiddelde van 4,8%. In absolute aantallen heeft de regio Rotterdam, na de regio Amsterdam, het grootste tekort. Door regionale afspraken te maken probeert het ministerie van BZK het woningtekort in de spanningsregio's te verminderen zodat dit tekort

2 Onderzoeksbureau ABF maakt gebruik van Primos-prognoses om woningbehoefte, woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort te berekenen. Net als bij alle prognoses zijn ook hier weer voorbehouden te maken. Bij de inventarisatie van de bouwplannen zijn er veel onzekerheden. Zo is niet altijd duidelijk welk deel van de bouwplannen hard of zacht zijn. Daarnaast blijken macro-ontwikkelingen zoals politieke beslissingen rondom stikstof, pfas-problematiek een invloed op de totstandkoming van bouwplannen te leiden. 3 Zie voor een uitgebreide beschrijving van de verandering in de berekening van het woningtekort Staat van de woningmarkt 2018, hoofdstuk 3. 4 Primos.datawonen.nl 5 Hierbij moet rekening gehouden worden dat de berekening van het woningtekort in 2018 veranderd is.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

9

naar het streefpercentage van 20 toe gaat (gezonde spanning op de woningmarkt). Uit figuur 2.2a blijkt dat deze gezonde spanning in regio Rotterdam niet voor 2045 verwacht wordt en dat in de eerste jaren het tekort juist toeneemt. In hoeverre de verwachtingen ten aanzien van de huishoudensgroei en de woningbouwproductie

uitkomen is natuurlijk onzeker en daarbij spelen onzekerheden over de ontwikkeling van de buitenlandse migratie een grote rol (zie kader 2.2) Daarnaast kennen verwachtingen die verder in de toekomst liggen een grotere onzekerheid.

Figuur 2.2.a Relatieve statistische woningtekort in regio Rotterdam en Nederland 2023-2050 2023

2025

2030

2035

2040

2045

2050

0,00 -1,00 -2,070 -2,10

-2,20

-2,20

-3,00 3,20 -4,00 4,10 -5,00

4,80 -5,30

4,70

-4,60

-5,20

-6,00 ^m0tekort Rotterdam

0tekort NL

9 streefpercentage20 woningtekort

Bron: Ministerie BZK Primos.datawonen.nl 2023

Figuur 2.2.b Absolute en relatieve statistische woningtekort in regio Rotterdam 2023-2050 2023

2025

2030

2035

2040

2045

2050

0

0

-5.000

-10

-10.000 -20

-15.000 -20.000

-30

-25.000

-40

-30.000 -50

-35.000 -40.000

-60 absoluut tekort (linker Y-as)

relatief tekort (rechter Y-as)

Bron: Ministerie BZK Primos.datawonen.nl 2023

10

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Kader 2.1 Berekening (statistisch) woningtekort ABF sinds 2018 Berekening tekort Het woningtekort door ABF wordt berekend door de woningvraag af te zetten tegen het woningaanbod. De woningvraag bestaat uit: a) huishoudens van 25 jaar en ouder die een woning delen of in een bewoonde andere ruimte wonen (denk aan leegstaand vastgoed) b) het verschil tussen starters op de woningmarkt en woningmarktverlaters. Starters op de woningmarkt zijn personen die zelfstandig willen gaan wonen, immigranten. Woningmarktverlaters zijn huishoudens die een zelfstandige woning achterlaten en niet een andere zelfstandige woning verhuizingen (emigranten, huishoudens die naar een verzorgingshuis gaan, huishoudens die komen te overlijden). Het woningaanbod bestaat uit: niet permanent bewoonde woningen die beschikbaar zijn (dus exclusief tweede woningen, woningen die kortlopend leeg staan in verband met verbouwing). Als de woningvraag groter is dan het woningaanbod is er sprake van een statistisch woningtekort. Dit tekort is een indicator voor de spanning op de woningmarkt. Prognoses woningtekort De ontwikkeling van het woningtekort wordt gebaseerd op Primos-bevolkingsprognose die inzicht geeft in de toename van de bevolking en huishoudens.

Het aantal benodigde woningen om deze groei te accommoderen is lager dan de toename omdat sommige huishoudens bewust ervoor kiezen om een woning te delen of in een niet-woning te wonen. De ontwikkeling van de woningvoorraad wordt gebaseerd op onder meer de plancapaciteit van provincies (hoeveel plannen zijn er voor woningbouw, transformaties en vorming6 en hoe zeker is het dat deze plannen gerealiseerd worden) en een schatting van de afname door sloop en samenvoeging van woningen. Effecten van tekort/overschot Tekort: woningdelen, minder doorstroming, wachttijden, hogere prijzen Overschot: leegstand, prijsdalingen, overmatig ruimtegebruik Het berekende woningtekort is een uitkomst van verschillende prognoses en kent daarbij veel onzekerheden (zie volgende kader). De uitkomsten van de prognoses zijn geen puntschattingen maar zijn gelegen in forse bandbreedtes (Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur 2015).

Bron: Ministerie BZK 2023a

6 Het gaat bij vorming om bouwkundig splitsen van één woning in meerdere zelfstandige woningen. Dit vereist ook juridisch splitsen in meerdere appartementsrechten.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

11

Kader 2.2 Onzekerheden in prognoses over woningtekort De prognoses die gebruikt worden voor de bevolkings- en huishoudensontwikkeling en de woningvoorraadontwikkeling brengen verschillende onzekerheden mee (figuur 2.3). Onderzoeksbureau ABF stelt dan ook dat de Primos-prognoses een puntschatting opleveren van het meest waarschijnlijke scenario, maar dat deze binnen een bandbreedte bezien moet worden. Hoe groot die bandbreedte exact is, is niet goed vast te stellen aangezien er vele factoren zijn die de demografische processen sturen. Hoe verder weg in de toekomst de voorspelling is, hoe groter de onzekerheid. Ook geldt dat op lager geografisch schaalniveau de onzekerheden ook groter zijn. De uitgangspunten die ten grondslag liggen van de prognoses zijn terug te vinden in de Primospublicaties. Een belangrijke component in de bevolkingsontwikkeling is het buitenlandse migratiesaldo. De afgelopen jaren hebben laten zien hoe onvoorspelbaar dit saldo is. In het Coronajaar 2020 nam dit saldo duidelijk af, terwijl na de start van de Russische oorlog in Oekraïne dit saldo sterk is gestegen. Andere onzekerheden zitten in de ontwikkeling van de huishoudensverdunning, de ontwikkeling van de woningvoorraad maar ook op landelijk beleid op terreinen als zorg (langer thuis) en onderwijs (basisbeurs voor studenten). Figuur 2.3 Onzekerheden over woningbehoefte

Bevolkingstoename

Aantal en samenstelling van huishoudens

Woningbehoefte

Nieuwbouw transformatie

onzekerheid over woning behoefte

Aantal onzekere factoren

Bron: Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur 2015

12

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

2.3

Demografische groei en

2.3.1 Demografische groei door verhuizingen in Rotterdam

woningvoorraadontwikkeling in de gemeente Rotterdam Uit de vorige paragraaf komt het beeld naar voren dat er schaarste in de regio Rotterdam bestaat. Dat woningtekort wordt onder meer bepaald door de demografische ontwikkeling bij een woningvoorraadontwikkeling die deze groei niet voldoende kan accommoderen. In deze paragraaf bespreken we deze ontwikkelingen voor de gemeente Rotterdam.

Sinds 2011 is de bevolking in Rotterdam gegroeid met bijna 50.000 inwoners van 616.456 inwoners tot 665.050 in 2023 (toename van bijna 8%). In 2020 lag de groei, vanwege de uitbraak van de coronapandemie, lager dan andere jaren, maar in 2022 is de groei weer flink toegenomen en met bijna 10.000 bewoners het hoogst in de 21e eeuw. Deze groei heeft invloed op de druk op de woningmarkt zoals die in paragraaf 2.2 is besproken. De bevolkingsgroei wordt steeds minder gestuurd door de natuurlijke groei (verschil geboorte en sterfte) en steeds meer door binnenlandse en buitenlandse verhuizingen (figuur 2.4).

Figuur 2.4 Bevolkingsontwikkeling 2011-2022 naar componenten7 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 -2.500 -5.000 -7.500 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

natuurlijke groei

Binnenlands migratiesaldo

Correcties

Totale ontwikkeling

2019

2020

2021

2022

Buitenlands migratiesaldo

Bron: OBI 2023

7Correcties betreffen het volgende: in elk kalenderjaar is er een groep bewoners die niet langer in Rotterdam wonen maar waarvan onbekend is waarheen ze vertrokken zijn, ook niet na de uitvoering van een zogenaamd adresonderzoek door afdeling Dienstverlening | Kwaliteit BRP. Ook is er een groep die zich (her)vestigt zonder dat bekend is waar zij vandaan komen. De uit- en inschrijvingen van deze personen worden ambtshalve uitgevoerd. De bevolkingsstatistiek verwerkt dit als administratieve correcties. Daarnaast zijn er ook nog overige administratieve correcties. Deze zijn het resultaat van het kloppend maken van de demografische componenten (geboorte, sterfte, migratie) met de gepeilde bevolking op 1 januari en 31 december. In 2012 heeft de afdeling Kwaliteit BRP vaak geconstateerd dat personen niet meer woonden op het inschrijfadres zoals bekend in het systeem. Dit had te maken met een versneld proces voor adresonderzoek, waarbij de doorlooptijd aanzienlijk verkort is.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

13

Rotterdam trekt, net als de andere grote steden, jongeren uit andere Nederlandse gemeenten aan die vanwege opleiding, werk en de voorzieningen en de woningvoorraad naar Rotterdam trekken (figuur 2.5). De leeftijdsgroep 18-25 jarigen is van alle binnenlandse vestigers getalsmatig veruit de

grootste (en in aantal en aandeel groeiende) groep (in 2022: 10.555, 38% van alle vestigers) en deze groep is vanwege hun financiële mogelijkheden vooral aangewezen op de goedkopere huurwoningen in de stad.

Figuur2.5 Leeftijdsprofiel binnenlandse vestigers in Rotterdam 2000-2022 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 0-4

5-12

13-17

18-25

26-29

a 2000

2001

2002

2003

2004

30-39 2005

40-49

2006

50-59

2007

60-69

2008

2009

70-79 2010

80-89

90 e.o.

2011

a 2012 a 2013 a 2014 a 2015 a 2016 a 2017 a 2018 a 2019 a 2020 a 2021 a 2022 Bron: OBI 2023

Rotterdam kent na 2013 een steeds verder oplopend binnenlands vertrek van personen en vanaf 2017 zien we het binnenlandse vertrekoverschot uit Rotterdam sterk toenemen tot ongeveer 5.000 in 2022, bij een aantal vestigers van 27.171 en aantal vertrekkers van 32.115 (figuur 2.6). De toename van vertrekkers blijkt zich het sterkst voor te doen bij gezinnen met jonge kinderen die op zoek gingen naar een

andere woning buiten Rotterdam, mogelijk vanwege de gunstige economische omstandig­ heden in die periode en lage hypotheekrente gecombineerd met de relatief sterke stijging van woningprijzen in Rotterdam bij een beperkt aanbod van grotere (en duurdere) woningen. Overigens was, zoals te zien is in figuur 2.6, er in het eerste decennium van de 21e eeuw ook al sprake van een binnenlands vertrekoverschot.8

8 Rotterdam kende sinds eind jaren '60 van de twintigste eeuw een binnenlands vertrekoverschot. Dit overschot was het grootst in de jaren '70 en daarna werd dit overschot weer kleiner. T ussen 2007 en 2016 zien we het binnenlandse vertrekoverschot rap afnemen (tussen 2010-2016 is er zelfs sprake van een binnenlands vestigingsoverschot). Na 2016 loopt het vertrekoverschot weer op met het grootste vertrekoverschot in 2021 (-5.214) en het grotere vertrekoverschot komt vooral door een toename van de vertrekkers uit de stad.

14

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Figuur 2.6 Binnenlandse vestiging en vertrek in en van Rotterdam 2000-2022 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000

»

İ 1

15.000 10.000 5.000 0

Binnenlandse vestiging

•Binnenlands vertrek

Bron: OBI 2023

Het netto binnenlandse vertrek betekent niet automatisch een verlichting van de druk op de Rotterdamse woningmarkt. Als we naar de buitenlandse verhuizingen kijken (figuur 2.7) zien we dat het aantal vestigers sinds 2013 steeds meer toeneemt bij een (min of meer) constant vertrek naar het buitenland. In 2020 was er vrijwel geen sprake van bevolkingsgroei. Dit had vooral te maken met minder vestiging vanuit het buitenland vanwege de coronapandemie. Verder waren er meer sterfgevallen onder ouderen. In 2022 lag het buitenlandse vestigingsoverschot op 13.203 personen bij een vestiging van 21.440

en een vertrek van 8.237. Nog nooit eerder zijn er zoveel buitenlandse vestigers in Rotterdam geweest en nog nooit is het buitenlandse vestigingsoverschot zo hoog geweest. Dit vond ook plaats door de opening van locaties voor de noodopvang van vluchtelingen uit o.a. Oekraïne. Het aantal Oekraïense migranten dat zich heeft ingeschreven in de periode vanaf de Russische inval tot het einde van 2022, is 4.100.9 De meesten van hen werden ingeschreven in de maanden maart en april. Op 1 januari 2023 was bijna veertig procent weer uitgeschreven uit Rotterdam, waarbij het merendeel naar een andere gemeente in Nederland is verhuisd (binnenlands vertrek 2022).

9 Het aantal van bijna 4.100 Oekraïense migranten in 2022 is gebaseerd op een werkwijze die het CBS hanteert. Gekeken is naar alle immigranten die zich tussen 24 februari en eind december 2022 vanuit Oekraïne hebben ingeschreven. Niet al deze immigranten vanuit Oekraïne hebben de Oekraïense nationaliteit. Ook mensen met een andere nationaliteit die voor 24 februari rechtmatig in Oekraïne verbleven en van wie de identiteit en nationaliteit kan worden vastgesteld, kunnen zich inschrijven. Personen die sinds die datum via een ander land en/of een andere gemeente zijn gekomen en de Oekraïense nationaliteit hebben, zijn ook meegeteld. Zie CBS: Kernprognose 2022-2070: door oorlog meer migranten naar Nederland.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

15

Figuur 2.7Buitenland vestiging en vertrek in en van Rotterdam 2000-2022 40.000 35.000 30.000 25.000

20.000 15.000

10.000 5.000

0 ,iPrP'f5rPnPrP'firrrP,fi'vi'v5'í5'Pi'Pi'v:’'rřvi'virP',P'v5'r m

buitenlandse vestiging

m

buitenlands vertrek

Bron: OBI 2023

Na 2014 is de rol van verhuizingen in de totale bevolkingsgroei belangrijker geworden omdat enerzijds de aantallen geboorten en overlijdens dichter bij elkaar zijn gekomen (minder natuurlijke groei) terwijl het aantal binnenlandse vertrekkers en buitenlandse vestigers is toegenomen.

2.3.2 Woonsituatie jongvolwassenen De woonsituatie van jongvolwassenen bespreken we hier om na te gaan of toetreding tot de woningmarkt lastiger is geworden. Uit een tijdreeksanalyse blijkt dat het aandeel jongvolwassenen (als deel van de betreffende leeftijdsgroep) dat uitwonend is sinds 2006 dalende is en voor de jongste leeftijdsgroep (18­ 23 jaar) sinds 2015 relatief sneller afneemt mogelijk mede als gevolg van veranderingen in de studiefinanciering (figuur 2.8). Vergeleken met 2016 verblijven uitwonende jongvolwassenen in 2022 iets minder vaak in een zelfstandige woning (respectievelijk 87% en 86%, figuur 2.9). Dat geldt aanzienlijk sterker voor hen die alleen of met andere jongvolwassenen een adres bewonen: voor deze woonsituatie is het aandeel in een zelfstandige woning gedaald van 92% in 2016 naar 83% in 2022 (figuur 2.10).

Deze afname van 92% naar 83% betekent ook: een toename van het aandeel dat niet in een zelfstandige woning verblijft van 8% naar 17%. De oorzaak van deze procentuele toename is dat deze jongvolwassenen vaker staan ingeschreven op onzelfstandige wooneenheden, zoals bijvoorbeeld een studentenunit met gezamenlijke toegang en gezamenlijke voorzieningen (zoals badkamer, woonkamer). We zien niet dat ze vaker staan ingeschreven op adressen, die niet behoren tot de officiële voorraad zelfstandige en nietzelfstandige woningen. 10 De zelfstandige woningen die bewoond worden door de jongvolwassenen zijn in 2022 vaker particuliere huurwoningen (45%, toename met 10%-punt) en minder vaak koopwoningen (-12%punt) en corporatiewoningen (-5%-punt). Antikraak wonen komt hierbij ook voor. Samenvattend zien we dat jongvolwassenen minder vaak uitwonend zijn dan 16 jaar geleden, dat ze minder vaak in zelfstandige woningen wonen en als ze in een zelfstandige woning verblijven deze veel minder vaak in eigendom hebben maar huren van een particuliere verhuurder. Dit lijkt te passen bij het beeld dat de woningmarkt moeilijker toegankelijk is voor jongvolwassenen en dat zij vanwege de beperkte mogelijkheden minder in zelfstandige koopwoningen wonen.

10 Hierbij gaat het ook niet om institutionele adressen ((opvang)instellingen, beschermd wonen etc), De bewoning van deze adressen is namelijk buiten de analyse gehouden.

16

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Figuur 2.8 Ontwikkeling aandelen uitwonende jongvolwassenen sinds 2006 1000

■o o

ā

O uitwonende 28Vm30 jarigen

800 60% 400

55 200

00

*

% uitwonende 24Vm27 jarigen

»

totaal % uitwonende jongvolwassenen 18Vm30jr O uitwonende 18t7m23jarigen

2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Bron: OBI 2023

Figuur 2.9 Uitwonende jongvolwassenen naar woonsituatie in 2010,2016 en 2022: in zelfstandige woning, ander adres (al dan niet met 1 of meer al dan niet jongvolwassen anderen)

1000 800 600 400 200 00

140 9

860

2010 2016 2022 (91.100 jongvolwassenen) (92.900 jongvolwassenen) (98.600 jongvolwassenen)

M zelfstandige woning

M ander bewoond adres

Bron: OBI 2023

Figuur 2.10 Uitwonende jongvolwassenen naar percentage in zelfstandige woning in 2010,2016 en 2022: allen (idem Fig.2.9) en uitgesplitst naar twee woonsituaties: eventueel met andere jongvolwassene(n) of met 1 of meer niet-jongvolwassenen 1000 800 600 870

400

920

860

830

850

910

200 00 alle uitwonende jongvolwassenen

woonsituatie alleenstaand of met andere jongvolwassenen

woonsituatie met 1 of meer niet-jongvolwassenen

■ 2010 M 2016 M 2022 Bron: OBI 2023

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

17

2.3.3 Bestaande Rotterdamse woningvoorraad en huishoudensontwikkeling De woningvoorraad is in Rotterdam tussen 2015 en 2022 gegroeid van 311.185 naar 319.024 woningen, een toename van 8.019 woningen over een periode van 7 jaar (tabel 2.1). 11 De cijfers van de woningvoorraad van OBI en CBS verschillen omdat het proces van bepaling van eigendom en de beschikbare bronnen niet gelijk is.12 13 Belangrijk hierbij is dat de cijfers van OBI en CBS wel een vergelijkbare ontwikkeling laten zien. Uitgesplitst naar eigendom onderscheiden we drie groepen (corporatie, particuliere huur en

koop), waarbij vooral de particuliere huursector een opvallende groei laat zien. De koopsector laat een stabiel beeld zien. De particuliere huursector heeft een sterke groei doorgemaakt door de grote interesse en activiteit van particuliere beleggers en investeerders op de vastgoedmarkt (NEO Observatory/Erasmus Universiteit (2023). Zij hebben veel woningen aangekocht om deze vervolgens te verhuren ("buy-to-let"). Met de recent mogelijk gemaakte wetgeving van opkoopbescherming (Ministerie BZK 2023b) is deze buy-to-let in sterke mate aan banden gelegd.

Tabel 2.1 Woningvoorraadontwikkeling naar bezit in Rotterdam 2015-202213 OBI

CBS 2015

2022

Verandering 2015-2022

2015

2022

Verandering 2015-2022

Corporatiewoningen

146.342

139.663

-6.679

142.233

140.247

-1.986

Particuliere huurwoningen

64.025

76.159

+12.134

56.305

68.339

+12.034

Eigenaar-bewoner van een koopwoning14

99.196

99.349

+153

108.241

109.839

+1.598

1.622

4.033

+2.411

4.545

785

-3.760

311.185

319.204

+8.019

311.324

319.210

+7.886

Onbekend Totaal Bron: OBI 2023

De mutatiegraad zegt iets over het verloop in de verschillende segmenten van de woningmarkt. Deze berekenen we door te kijken of een woning op peildatum 1-1-2022 een andere hoofdbewoner heeft dan op 1-1-2021. De mutatiegraad in 2021 verschilt sterk tussen de segmenten.

In de koopwoningen die door de eigenaar bewoond worden is dit met 7'^ het laagst, op de voet gevolgd door de corporatiewoningen (8'^). De particuliere huurwoningen kennen een mutatiegraad die ongeveer drie keer zo hoog ligt (22'^). Vooral na 2018 is de mutatiegraad in de particuliere huurvoorraad sterk gestegen.15

11 Tot de woningvoorraad behoren alle verblijfsobjecten uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) met als gebruiksfunctie ten minste wonen. Onzelfstandige woonruimten, zoals kamers in studentenhuisvestingscomplexen of verzorgingstehuizen -zonder eigen adres of voordeur, waarbij voorzieningen as badkamer en keuken worden gedeeld- tellen niet als afzonderlijke woningen mee. Wel kunnen zij samen één of meer verblijfsobjecten vormen die als woning worden geteld (CBS). 12 Om eigenaar-bewoner af te leiden gebruikt OBI WOZ-informatie van de afdeling Belastingzaken (WOZ-waarde in het kader van OZB-aanslag). CBS gebruikt naast WOZ-gegevens ook gegevens van het kadaster. 13 De toename van particuliere huurwoning is het gevolg van nieuwbouw en van het aankopen van koopwoningen door beleggers om deze te verhuren. 14 Bezit is afgeleid van informatie over eigendom en gebruik van de woning van de afdeling Belastingzaken (in het kader van OZB-aanslag). Corporatiewoningen zijn woningen in eigendom van een corporatie. Eigenaar-bewoner betreft koopwoningen die in gebruik zijn door de eigenaar. Particuliere huurwoningen zijn huurwoningen waarvan de gebruiker van de woning niet gelijk is aan de eigenaar en die niet verhuurd worden door een corporatie. 15 Het al dan niet meenemen van nieuwbouwwoningen in de analyse maakt voor de ontwikkeling van de mutatiegraad in de segmenten niet uit.

18

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Het aantal particuliere huishoudens nam tussen 2015 en 2022 met 18.527 huishoudens toe van 315.628 tot 334.155.1617 Driekwart van de gerealiseerde huishoudensgroei is via eenpersoonshuishoudens. Als we het aantal huishoudens afzetten tegen de woningvoorraad zien we dat het huishoudental hoger ligt dan de woningvoorraad. Dat verschil heeft verschillende redenen zoals meerdere huishoudens die op een adres inwonen en huishoudens die in een nietwoning wonen (denk aan een woonboot, adressen met een niet-woonfunctie, en onzelfstandige wooneenheden). De bevolkingsprognose van OBI uit 2022 verwacht ook de komende jaren een toename van

de bevolking en huishoudens (als gevolg van verhuizingen en huishoudensverdunning). In de huishoudensprognoses van de gemeente Rotterdam wordt rekening gehouden met een groei van huishoudens met 21.553 tot 354.615 huishoudens in 2030 (figuur 2.11). In 2040 voorspelt de prognose 380.730 huishoudens (+47.668 t.o.v. 2022).16 18 Ook 17 omtrent de woningvoorraad is de verwachting van een groei met (per saldo) 49.000 woningen tot 2040 ten opzichte van 2021, waardoor in dat jaar er 353.000 zijn. Dit aantal is gebaseerd op een zogenaamd midden-scenario19 20 van21 de woningbouw. Het verschil tussen het aantal huishoudens en de woningvoorraad blijft constant.20 21

Figuur 2.11 Prognose huishoudensontwikkeling, woningvoorraadontwikkeling en bewoonde adressen 2022-2040 historie | scenario midden c 420 395

370 345 320 295 270 245 220

Ľ1'OI''0000'-l(Nlr0^1-Ľ'!'OI''000'0'-l(NrO''ďĽ'!'OI''000'0 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

■woningvoorraad

bewoonde adressen

■huishoudens

Bron: OBI 2023

16 Van een particulier huishouden is sprake als een of meer personen samen een (woon) ruimte bewonen en zichzelf niet-bedrijfsmatig voorzien van de dagelijkse behoeften (CBS). Het particulier huishouden verschilt van een institutioneel huishouden omdat deze laatstgenoemde bedrijfsmatig wordt voorzien in de dagelijkse levensbehoeften evenals de huisvesting. Het gaat dan om huishoudens die wonen in verpleeg- en verzorgingshuizen, kindertehuizen, gezinsvervangende huizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen, die daar in principe voor langere tijd (zullen) verblijven (CBS). 17 Het aantal institutionele adressen daalde in dezelfde periode van 2.495 tot 2.221. Het aantal personen dat ingeschreven staat op een institutioneel adres (de personen in een institutioneel huishouden) nam in dezelfde periode toe van 8.961 tot 10.121. Een deel hiervan is het gevolg van administratieve veranderingen. Onder institutionele adressen vallen adressen waarbij de huisvesting bedrijfsmatig plaatsvindt.

Het gaat om instellingen zoals verpleeg-, en verzorgingshuizen, instellingen voor geestelijke gezondheidszorg, forensische centra, instellingen voor verstandelijk, lichamelijk en zintuiglijk gehandicapten, instellingen voor verslavingszorg en daklozenopvang, internaten, kloosters, gevangenissen, kazernes, en asielzoekerscentra, waarin de personen in principe voor langere tijd (zullen) verblijven (CBS Personen in institutionele huishoudens; geslacht en leeftijd, 1 januari (cbs.nl)) 18 In de Rotterdamse prognose kiezen we ervoor om de buitenlandse migratie te voorspellen aan de hand van de meest recente CBS bevolkingsprognose uit december 2021. Voor de omvang van de immigratie op middellange en lange termijn gebruiken we het tienjaarsgemiddelde (2011 t/m 2020) van het aandeel van Rotterdam in de landelijke immigratie. 19 Het gemeentelijk cluster Stadsontwikkeling (SO) hanteert scenario's voor bouwproductie. Die zijn gebaseerd op een inschatting van de marktopname, in combinatie met plancapaciteit. Er zijn drie scenario's die ieder half jaar worden herzien. Het hoge scenario weerspiegelt de groeiambitie van de stad, het lage scenario is een 'zwaar weer' beeld (nodig voor het bepalen van het risico op grondexploitaties) en het middenscenario is wat SO inschat (op het moment van vaststelling) als het meest realistisch van wat er kan gebeuren.

20 Het aantal huishoudens is groter dan het aantal woningen. Dit kan doordat een deel van de huishoudens in bijzondere woonvormen wonen: zij wonen in een gedeelde woning, in een of antikraak en door institutionele huishoudens. 21 Ter verduidelijking: dit verschil tussen huishoudens en woningvoorraad is niet gelijk aan een woningtekort. Voor het woningtekort moet namelijk ook inzicht zijn in: 1) de omvang van de groep 25-jarigen die in een bewoonde andere ruimte woont. 2) aantal starters op de woningmarkt (jongeren die geen zelfstandige woonruimte achterlaten bij een verhuizing naar een zelfstandige woonruimte, immigranten) 3) aantal woningmarktverlaters zoals emigranten, huishoudens die naar een verzorgingshuis verhuizen of huishoudens die komen te overlijden.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

19

2.4 Conclusie Rotterdam trekt jaarlijks, net als andere grote Nederlandse steden, een grote groep nieuwe bewoners aan vanwege de arbeids- en opleidingskansen die Rotterdam te bieden heeft. Buitenlandse vestigers vormen een omvangrijke groep van deze nieuwe bewoners en deze groep vestigers uit het buitenland betreft 6,0% van de totale Nederlandse immigratie.22 De populariteit van de stad heeft zich na de economische crisis tussen 2009-2013 herpakt en dat betekent een forse toename van de bevolking en huishoudens. Het lukt op dit moment niet om alle huishoudens die een zelfstandige woning willen een plek te geven op de Rotterdamse woningmarkt. Dit blijkt onder andere uit de weergegeven trend dat jongeren steeds minder vaak uitwonend zijn. Voor de hele Rotterdamse woningmarkt geldt dat er een aanzienlijk woningtekort is en de verwachting (op basis van prognoses) is dat deze de komende jaren niet afneemt omdat de woningbouwproductie niet voldoende groeit om het huidige tekort (en de verwachte huishoudensgroei) in te lopen. De kwalitatieve woningbehoefte zal in hoofdstuk vier besproken worden. De particuliere huurvoorraad is in Rotterdam de afgelopen jaren flink toegenomen doordat particuliere investeerders zich sterk op beleggen in vastgoed hebben gericht (buy-to-let).

De particuliere huurmarkt kent een hoge mutatiegraad en vervult daarmee voor kortetermijn woningzoekers een belangrijke rol, maar het is de vraag of dit komt vanwege de voorkeur voor dit segment of omdat ze moeilijker terecht kunnen in de sociale huursector of de koopsector. Uit Rotterdamse data blijkt een hoge mutatiegraad in de particuliere huursector die 2-3 keer zo hoog ligt als in de corporatie- en koopsector.23

S!S «mm» I \ i 1 h ii t T î-v mÊÊHm •fţjţïī JfflBSSĨ BĩĩP »t a i šmwmtm 1 r "i ţj 153 vf '!í if! IWt ft SI W 'ï! līll STB!IK Ki .ma

m m w

U Wtl

«7

m

I

llUM l

*

' 4Ļ* .

.{^aîį

22 Dit immigratiepercentage van 6,0% is het gemiddelde over de kalenderjaren 2020, 2021 en 2022. De Rotterdamse bevolking omvat S/7% van de totale Nederlandse bevolking. 23 Mutatiegraad is berekend door te kijken of een woning op peildatum 1-1-2022 een andere hoofdbewoner heeft dan op 1-1-2021.

20

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

3 Indicatoren van schaarste in drie woningmarktsegmenten 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk gaan we in op verschillende indicatoren uit de markt die ons meer inzicht geven in de schaarste op de Rotterdamse woningmarkt. Het zijn indicatoren die gebaseerd zijn op daadwerkelijk woningmarktgedrag van huishoudens. We richten ons op drie woningmarktsegmenten: de koopsector (o.b.v. gegevens van Calcasa en het CBS), op de sociale huur(corporatie)markt (o.b.v. monitor woonruimtebemiddeling) en de particuliere huurmarkt (Realstats). Daarmee geeft dit hoofdstuk een verdere onderbouwing van de schaarste in hoofdstuk 2.

3.2

Schaarste indicatoren in de koopsector

De prijzen van een koopwoning komen tot stand in een markt waarbij vraag en aanbod samenkomen. Bij schaarste in de markt is de aanname dat deze schaarste zich vertaalt in stijgende woningprijzen, relatief hoge koopsom vergeleken met de vraagprijs en woningen die relatief kort te koop staan. De periode 2017-medio 2022 is er sprake van een verkopersmarkt waarin een relatief grote vraag naar woningen is terwijl het aanbod hierbij achterblijft. Wel zien we in

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

2022 dat de verkopersmarkt verandert in een kopersmarkt. De oplopende hypotheekrente gecombineerd met de gestegen inflatie zorgt voor een beperking van de leencapaciteit van huishoudens en dat gaat gepaard met dalende verkoopprijzen. Medio 2022 kantelt de koopmarkt: het aantal verkopen loopt terug, woningen staan langer te koop en het sentiment op de koopwoningmarkt is sterk aan het verslechteren. De oplopende hypotheekrente (samen met de oplopende inflatie) beperkt de leencapaciteit van huishoudens en beïnvloedt ook het sentiment, dat volgens Vereniging Eigen Huis veranderd is naar een pessimistisch sentiment.

3.2.1 Verkoopprijzen De verkoopprijs van een koopwoning is een eerste indicator van mogelijke schaarste. Tussen begin 2014 en eind 2022 stijgt de gemiddelde Rotterdamse verkoopprijs van C186.000 naar C414.000: de prijs is bijna twee keer over de kop gegaan en vooral na 2016 zien we een versnelling van de verkoopprijs (figuur 3.1). Midden 2022 stabiliseert de verkoopprijs en voor de totale categorie en meergezinswoningen neemt de verkoopprijs begin 2023 af.

21

Figuur 3.1 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs naar woningtype in Rotterdam per kwartaal (bestaande bouw) 2014-2022 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2014

2015

2016

2017 totaal

2018 egw

2019

2020

2021

2022 2023

mgw

Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI

Eengezinswoningen worden voor een gemiddeld hogere prijs verkocht dan meergezinswoningen. De procentuele prijsstijging tussen eerste kwartaal 2014 en 2023 ligt het hoogst bij de meergezinswoningen met een toename van de gemiddelde verkoopprijs van +251% (eengezinswoningen: +192%). De huizenprijstoename komt, naast een inkomensstijging onder huishoudens, ook door een sterk afgenomen hypotheekrente die zowel voor particuliere huishoudens als beleggers de

22

koop van een woning mogelijk maakte. De gemiddelde verkoopprijs per m2 naar woningtype in figuur 3.2 laat zien dat tot 2018 de vierkante meter prijs bij eengezinswoningen hoger ligt dan bij meergezinswoningen, waarna er bij deze laatstgenoemde groep een veel snellere prijsstijging is. Eind 2022 ligt de m2-prijs van meergezinswoningen 14% hoger dan bij eengezinswoningen.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Figuur 3.2 Gemiddelde transactieprijs per m2 naar woningtype per kwartaal (bestaande bouw) eerste kwartaal 2014 - eerste kwartaal 2023 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500

t-CMCO'Ťt— (NCO'Í^— CMCO'Ť^— 2014

2015

2016

2017 totaal

(NCO^Í^-CNCO^Ť

CMCO'Ť^- (NCO'Í^-O'ICO^Ť t—

2018

2020

2019

egw

2021

2022

2023

mgw

Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI

Deze verkoopprijs wordt beïnvloed door de samenstelling van het pakket verkochte woningen: als in een kwartaal relatief veel goedkope appartementen zijn verkocht is de gemiddelde prijs lager dan dat er relatief veel dure eengezinswoningen zijn verkocht, zelfs als de huizen geen waarde verliezen. De prijsindex van bestaande koopwoningen kent dit probleem niet aangezien het hier om alle bestaande koopwoningen gaat.

De prijsindex van de verkoopprijzen (2015=100) laat in Rotterdam net als bij de verkoopprijzen een sterke groei zien, en de groei ligt duidelijk boven die van de landelijke ontwikkeling (figuur 3.3). In de eerste helft van 2022 is de top van de markt bereikt. Daarna kantelt de markt en vanaf het derde kwartaal 2022 daalt de prijsindex (kwartaal-op-kwartaal) voor het eerst in 8 jaar en deze daling zet in 2023 door.

Figuur 3.3 Ontwikkeling prijsindex bestaande koopwoningen Nederland en Rotterdam (2015=100) 250

200 150

100 50

0

'įCNro^t-'įrNro^t-'įrNro^t-'įrNro^t-'įCNro^t-'įrNro^t-'įrNro^t-'įrNro^t-'įrNro^t-'į

s s ä ä s ää s ä ä s ä ä s î ä ä ä ä î s ä s s ä ä s sä s ä ä s 5 ä s î 2014

2015

2016

2017

2018

Nederland

2019

2020

2021

2022 2023

Rotterdam

Bron: CBS Statline

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

23

de woning naar een andere partij zal gaan. Het verhoudingsgetal kent een stijgende trend met een dip in 2019 (figuur 3.4). Het laat zien dat in toenemende mate kopers boven de vraagprijs betalen voor hun woning. Vanaf het tweede kwartaal 2022 zien we een kantelpunt, waarbij de koopsom steeds dichter bij de laatst gevraagde vraagprijs komt te liggen (en in 2023 zelfs hieronder ligt).

3.2.2 Verhouding verkoopprijs en vraagprijs Een tweede indicator is de verhouding verkoopprijs en vraagprijs. Hierbij is de aanname dat in een kopersmarkt, waar kopers meer onderhandelingsruimte hebben, dit verhoudingsgetal relatief laag ligt. Als er veel spanning op de markt is en er veel vragers zijn gegeven het aanbod dan zal de koper meer bieden voor een woning omdat bij een te laag bod

Figuur 3.4 Koopsom als percentage van laatste vraagprijs per kwartaal eerste kwartaal 2014-eerste kwartaal 2023 11507o 11007o 10507o 10007o 9507o 9007o 850Zo 800Zo t—

CNCOTd"

CNCOTŤ^— CNCOTŤ^— CNCOtŤt— CNCOTd"

CNCOTd"^— CNCOTd"^— CNCOTd"

CM CO 'í v-

2014

2015

2019

2022 2023

2016

2017 »

totaal

2018 *

egw

»

2020

2021

mgw

Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI

3.2.3 Looptijd en aanbod Een derde indicator van de spanning is de looptijd tussen het aanbieden van een koopwoning op internet en het moment van verkoop (figuur 3.5). Op basis van data van het CBS zien we dat deze

24

looptijd heel duidelijk is afgenomen van gemiddeld 10 maanden in 2014 naar 1,6 maand eind 2022. Sinds midden 2022 neemt de looptijd toe.

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

Figuur 3.5 Looptijd verkochte koopwoningen april 2014-december2022 (in maanden) 25 20 15 10 5 0 D XL

D X

(O w ~r o__. (0 w ~r o ro ~r o__. ^ LO CD CD CD Q-

^ ^ LO LO S O O o

CM CM OJ

D X

(0 'T' O

g- T O ro r- co oh 00 có cŕ) cŕ) O O o ^ o o o o o o CĎ K- hl. ļ:

S CM O CM O CM o

CM CM CM

CM CM CM

CM CM CM

Aanbodtijd verkochte woningen

CD o 6 ^ psl CM

(0 (0 ó ^ ÇNļ ÇM CM

CM CM (N

CM CM CM

■Ş. co T O O

O O o

O O O

T O CŇI Xì CM CM CSI ÇM r\i ÇM CNJ ^ r\i O O O CM ^0 CNJ CNJ CNJ CNJ

o P!

Aanbodtijd te koop staande woningen

Bron: CBS Statline

Schaarste komt ook naar voren bij het bekijken van de aantallen aangeboden en verkochte woningen. Het aantal aangeboden koopwoningen is sinds 2014 sterk afgenomen (-66%) en figuur 3.6 laat zien dat deze afname na 2018 gestopt is om daarna op een relatief laag niveau te stabiliseren. De getalsmatige afname van het aanbod is het grootst bij de meergezinswoningen. Gelijktijdig is het aantal verkochte koopwoningen,

mede als gevolg van de gunstige economische omstandigheden en de lage hypotheekrente, duidelijk toegenomen met als topjaren 2017 en 2020. Na 2020 loopt de verkoop terug als gevolg van macro-economische ontwikkelingen (stijging hypotheekrente) en de daling is het sterkst bij meergezinswoningen. Mogelijk spelen bij deze woningen de nieuwe wetgeving omtrent regulering van huurwoningen een rol.

Figuur3.6 Aantal te koop aangeboden woningen en aantal verkochte woningen (bestaande bouw) eerste kwartaal 2014 t/m eerste kwartaal 2023 (voortschrijdend 3-maandelijks gemiddelde)(index 2014=100) 200 180

. —

160 140 120 100 80 60 40 20 0

2014

2015

verkocht egw

2016

2017

verkocht mgw

2018

2019

2020

aangeboden egw

2021

2022 2023

aangeboden mgw

Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

25

3.2.4 Tussentijdse conclusie De toename van de verkoopprijs van woningen en de korte looptijd zijn mede ingegeven door de inkomensgroei, de lage hypotheekrente en het vertrouwen in de koopmarkt. Wel zien we midden 2022 de koopmarkt afkoelen: het aantal verkopen loopt terug, woningen staan langer te koop en het sentiment op de koopwoningmarkt is sterk aan het verslechteren. De oplopende hypotheekrente (samen met de oplopende inflatie) beperkt de leencapaciteit van huishoudens en beïnvloedt ook het sentiment. Dit sentiment is volgens Vereniging Eigen Huis omgeslagen naar pessimistisch. Verder heeft de terugtrekkende beweging van beleggers door aanstaande overheidsregels (verhoging van prijsgrens gereguleerde huur, verhoging vermogensbelasting op verhuurde woningen) een drukkend effect op de koopprijzen.

3.3 Schaarste indicatoren in de sociale huursector 3.3.1 Inleiding Huurwoningen met een puntenaantal onder de 148 punten vallen onder de gereguleerde huur (prijspeil 2023: C 808,0624). Dat betekent dat de huurprijzen en huurverhogingen binnen het gereguleerde deel, in tegenstelling tot het nietgereguleerde deel, aan landelijke regels zijn gebonden. Een belangrijk deel van de

gereguleerde huurwoningen wordt verhuurd door woningcorporaties en zij dienen hun huurwoningen aan de EC-doelgroep (huishoudens met een relatief laag inkomen) te verhuren.25 Daarbij geldt bovendien dat woningzoekenden met recht op huurtoeslag26 in principe een woning toegewezen krijgen onder de aftoppingsgrens (passend toewijzen), dus een woning in het goedkopere prijssegment. In de sociale huursector uit schaarste zich vanwege de maximale huurprijzen niet in prijsstijgingen (zoals in de andere sectoren) maar leidt schaarste tot een toename van de wachttijd voor woningzoekenden. In het vervolg van paragraaf 3.3 richten we ons specifiek op de sociale huurwoningen die door corporaties verhuurd worden. We gebruiken de volgende indicatoren van schaarste: 1) het aantal actief woningzoekenden en het aanbod in de sociale huursector van corporaties 2) wachttijden 3) slaagkansen. We splitsen deze indicatoren waar mogelijk uit naar kenmerken van de woning (woningtype, kamertal) en de huishoudens (doelgroep, lokale woningzoekenden). We richten ons hier op de periode 2016-2022 en maken gebruik van gegevens uit de monitor Woonruimtebemiddeling (OBI). We gebruiken hiervoor de meest actuele beschikbare gegevens t/m 2022.

Sociale huurwoningen van particuliere verhuurders Over het aanbod en vraag in de sociale huurwoningen die verhuurd worden door particuliere verhuurders zijn maar beperkt gegevens beschikbaar. Recent onderzoek van Realstats (2023) over verhuringen van particuliere huurwoningen in de gemeente Rotterdam ongeacht het prijssegment over de hele periode 2017-2022 laat zien dat 15% van de verhuringen onder de liberalisatiegrens plaatsvindt (zie paragraaf 3.4 voor een verdere bespreking van de particuliere huurwoningen).27 Dit

24 In de toekomst zal dit bij 186 punten ofwel C1021,02 plannen van de rijksoverheid zal de regulering in de toekomst bij 186 punten 25 In 2023 ligt de inkomensgrens van de EC-doelgroep op C44.035 (eenpershh.) en C48.625. Voor 2022 was er geen onderscheid naar huishoudensomvang en lag de inkomensgrens op C40.024 euro (2021) en C39.055 euro (2020) De EC-doelgroep bestaat uit de primaire doelgroep en de secundaire doelgroep. De secundaire doelgroep is de groep woningzoekenden die niet tot de primaire doelgroep behoren met een huishoudinkomen tot en met de EC-grens. 26 tegemoetkoming in de huurkosten door de overheid voor lagere inkomensgroepen om het huren van een woning betaalbaar te houden. De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van dehoogte van het inkomen van het huishouden in relatie tot de hoogte van de huurprijs. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de maandhuur lager zijn dan C808,06 (prijspeil 2023). 27 Uit hetzelfde Realstats onderzoek blijkt een flink aandeel van de particuliere huurwoningen op grond van een modelschatting van het wws-punten boven de liberalisatiegrens verhuurd te worden terwijl ze o.b.v. wws-punten tot de sociale huursector vallen. Voor Rotterdam wordt geschat dat 9.287 van de aangeboden woningen tot de gereguleerde sector behoren en daarvan worden er 8.052 aangeboden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

26

Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023

zijn veelal meergezinswoningen met een oppervlakte onder de 50m2. Uit een recente momentopname eind maart 2023 van het aanbod van particuliere huurwoningen op pararius.nl blijkt eveneens dat er maar heel beperkt aantal woningen onder de liberalisatiegrens. Van de 628 aangeboden woningen vielen er 33 onder deze grens, ofwel 6% van het totale aanbod. Dit waren uitsluitend meergezinswoningen.

3.3.2 Actief woningzoekenden en aanbod als indicator van schaarste De eerste schaarste-indicator voor dit segment zijn het aantal actief woningzoekenden en het aanbod in de sociale huursector van corporaties. Het aantal actief woningzoekenden in Rotterdam in 2022 bedraagt 85.537 en 58% daarvan is woonachtig in Rotterdam (tabel 3.1, derde rij van onder). 42% komt dus van buiten Rotterdam. De groep Rotterdammers die binnen Rotterdam zoeken, zijn relatief vaak doorstromers, behoren relatief vaak tot de groep van 35 jaar en ouder en hebben vaker urgentie dan de groep die van buiten Rotterdam in Rotterdam zoekt (die zijn relatief vaak startend met een leeftijd tot en met 34 jaar, zonder urgentie). Rotterdammers zoeken dan ook vaker via het inschrijfduurmodel en dat is gezien hun positie (relatief lange inschrijfduur

vanwege hogere leeftijd) niet verrassend. Hun zoektocht lijkt minder een spoedkarakter te hebben dan die van huishoudens van buiten Rotterdam. Sinds 2016 is het aantal woningzoekenden met 88% gegroeid en deze groei is sterker onder de groep die van buiten Rotterdam in Rotterdam zoekt.28 Het aantal actiefwoningzoekenden op zoek naar een sociale huurwoning in Rotterdam is dus sterk gestegen. De toename is het sterkst in de periode 2016 t/m 2019. De absolute groei doet zich voor onder alle categorieën actief woningzoekenden. Zo nam de secundaire doelgroep in de periode 2016-2022 toe met 11.563, het aantal eenpersoonshuishoudens met 28.257 en het aantal starters met 29.121.

Tabel 3.1 Aantal actief woningzoekenden in Rotterdam naar achtergrondkenmerken 2016-2022. 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Doorstromer

23.908

27.585

33.035

34.392

35.794

35.532

34.901

Starter

21.508

28.338

34.939

37.525

40.126

46.826

50.629

96

21

17

12

15

10

7

Primaire doelgroep

33.249

43.459

50.575

50.451

52.773

57.457

56.860

Secundaire doelgroep

7.913

9.256

12.751

15.833

17.447

19.091

19.476

Niet-EC-doelgroep

1.033

3.229

4.665

5.645

5.715

5.820

9.201

4

10

Eenoudergezin

9.801

11.504

13.619

13.766

15.262

16.821

17.998

Eenpersoonshuishouden