[24bb000945] Bijlage 1 behorende bij 24bb000950 over Definitieve Rotterdamse Woonvisie
Tekst van het document
,-
u11 IBBļ . m.
-AT
A Z& ĩįĩ
Rotterdamse Woonvisie Een koers tot 2040 en acties voor de komende 5 jaar
Gemeente Rotterdam
Inhoudsopgave Samenvatting
2
1. Inleiding
7
2. Context: de cijfers
10
3. Onze ambitie: een fijn en betaalbaar thuis voor iedereen
22
4. Pijler 1: Meer en betaalbare woninqen
25
5. Pijler 2: Toekomstbestendiqe en vitale wijken
37
6. Pijler 3: Aandachtsqroepen
50
7. Pijler 4: Betere positie Rotterdammers op de woningmarkt
59
8. Gebiedsgerichte uitwerking
65
9. Financiën en risico's
67
10. Samenwerken aan de opgaven in de stad
72
11. Verantwoording en monitoring
74
12. Afkortingen en begrippenlijst
76
Een Rotterdams thuis voor iedereen Rotterdam is een stad in beweging. Steeds meer mensen trekken naar
Van Rotterdammers op straat die de enquêtes hebben ingevuld,
onze stad, op zoek naar een woning, werk of zoeken vertier en vermaak.
tot de deelnemers aan de dialoogtafels van corporaties, ontwikkelende
Het is daarom belangrijk dat we als gemeente zorgen voor voldoende
partijen, huurders en Vve's tot studenten en ouderen. De Woonvisie is
woningen. Voor huidige en toekomstige bewoners. Maar woonbeleid
enorm verrijkt door de waardevolle input die we hebben opgehaald.
gaat over meer dan alleen het stapelen van stenen. Het gaat niet alleen over het bouwen van een huis maar ook een thuis.
Samen zorgen we voor verandering. Met bewoners, corporaties en ontwikkelaars met respect voor natuur en klimaat. We bouwen aan een
Deze Woonvisie is gebouwd op vier verschillende pijlers om te zorgen
prettige stad om in te leven met woningen die kwalitatief goed zijn en
dat onze stad toekomstbestendig blijft, met oog voor bewoners.
waar ruimte is voor spraakmakende architectuur.
We blijven bouwen aan betaalbare woningen met het middensegment als focus. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel. Daarom verbeteren
We blijven bouwen aan een Rotterdams thuis voor iedereen.
we de bestaande woningen waarbij we inzetten op aardgasvrije wijken en het verhogen van energielabels, onder andere door isolatie.
Chantal Zeegers
We zorgen voor voldoende woningen in het sociale segment. En verdelen de sociale voorraad op een eerlijke manier, waarbij we
Wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen
aandacht blijven houden voor de opvang van mensen in een kwetsbare situatie. En we zorgen dat de huurmarkt toegankelijk, inclusief en eerlijk blijft. Zo zijn we onder andere het woonplatform 'Eerlijk te huur' gestart waarbij kandidaten anoniem kunnen reageren op een huurwoning. Steeds meer Rotterdammers hebben moeite om een betaalbare en passende woning te vinden. Als gemeente willen we Rotterdammers perspectief bieden op een betaalbare woning die past bij hun wensen en behoeften. Vooral in het middensegment is de vraag hoger dan het aanbod. Daarom heeft bouwen voor het middensegment topprioriteit. Zo zetten we in op nieuwbouw van zowel middenhuur als -koop. Met woningbouwcorporaties maken we afspraken over het aantal nieuwe middenhuurwoningen. En we dringen bij het Rijk aan op financiële ondersteuning voor corporaties. Deze ambitie vraagt om samenwerking en dialoog. De gemeenteraad heeft hier met het Woonakkoord een mooie aanzet voor gedaan. Daar spreek ik mijn waardering voor uit. Ook alle partijen in onze stad die hebben meegedacht wil ik bedanken.
Rotterdamse Woonvisie
1
Samenvatting Rotterdam is een fantastische stad. Steeds meer mensen willen er
De Rotterdamse woningmarkt
wonen, werken en verblijven. Het realiseren van voldoende woningen,
De Rotterdamse bevolking groeit met circa 4.400 Rotterdammers
werkgelegenheid en voorzieningen is essentieel om deze trek naar
per jaar. Het aantal huishoudens groeit nog sneller doordat er steeds
de stad op te kunnen vangen. Daarnaast is het bieden van een fijn en
meer éénpersoonshuishoudens komen, onder andere door de
betaalbaar thuis aan alle huidige inwoners minstens zo belangrijk.
vergrijzing. In alle prijssegmenten is een woningtekort. Hierdoor is er
Steeds meer Rotterdammers hebben echter moeite om een betaalbare
minder doorstroming, stijgen de prijzen in het particuliere huur- en
en passende woning te vinden. Als gemeente willen we Rotterdammers
koopsegment en staan er steeds minder woningen te koop.
perspectief bieden op een betaalbare woning die past bij hun
Kortom: er is sprake van schaarste en de betaalbaarheid staat onder druk.
behoeften. Dat betekent dat er meer woningen moeten komen vooral in het middensegment, waarbij we de absolute omvang van de sociale
De bestaande voorraad voldoet niet overal aan de huidige
huurvoorraad minimaal stabiel proberen te houden. En dat we ons
kwaliteitseisen. Het gaat dan bijvoorbeeld om slechte isolatie,
Rotterdams DNA van innovatie en doorpakken volop moeten inzetten
funderingsproblemen en achterstallig onderhoud. Slechte isolatie in
om dat te bereiken. Daar gaan we voor met deze Woonvisie.
combinatie met hoge energieprijzen hebben veel Rotterdammers met een laag inkomen de afgelopen tijd in de problemen gebracht.
De Rotterdamse Woonvisie heeft twee componenten: de visie op
Deze problemen concentreren zich vooral in bepaalde wijken in
het gebied van wonen met een doorkijk tot 2040 en een concreet
Rotterdam en vergroten de kansenongelijkheid in de stad. De situatie
uitvoeringsprogramma met maatregelen voor de komende 5 jaar.
op de Rotterdamse woningmarkt vraagt om een serieuze aanpak.
In februari 2023 heeft de gemeenteraad het Woonakkoord vastgesteld.
Ambities 2040: een fíjn en betaalbaar thuis voor iedereen
De 10 uitgangspunten in dit akkoord zijn de basis voor de Woonvisie.
Rotterdam is een wereldstad, met een veelheid aan culturen,
We willen een visie waarin Rotterdammers zich kunnen herkennen.
bekend om onze skyline, de rivier de Maas, de vele bijzonder wijken en
Om de vele stemmen van de stad een plek te bieden heeft er een
de trots van onze inwoners om Rotterdammer te zijn. De waarde van
uitgebreide bespreking met de stad plaatsgevonden.
wonen gaat daarmee verder dan de stenen alleen: het zijn de mensen,
Met belanghebbenden en inwoners is geïnventariseerd wat er leeft,
onze Rotterdammers, die met elkaar de stad, de buurt maken.
welke behoeften zij hebben en welke belangen er spelen ten aanzien
Een fijn en betaalbaar thuis is hiervoor essentieel. We willen aan al
van wonen in Rotterdam. De uitkomsten van deze gesprekken hebben
onze inwoners - nu én in de toekomst - een plek in de stad bieden,
mede richting gegeven aan de inhoud van de Rotterdamse Woonvisie.
een echt thuis, waar je graag thuiskomt na een dag werken, je je buren kent, en je je ook echt thuis voelt. Een thuisbasis waar voldoende voorzieningen omheen zijn, bereikbaarheid goed geregeld is, een leuke baan om de hoek op je wacht, en de leefomgeving veilig en groen is.
Rotterdamse Woonvisie
2
We spelen in deze nieuwe Woonvisie in op de nieuwe actuele opgaven die om een koerswijziging vragen ten opzichte van de vorige Woonvisie. Onze ambitie formuleren we daarom als volgt: 1.
Rotterdam is een betaalbare stad voor iedereen: er zijn voldoende woningen voor alle Rotterdammers, ongeacht hun financiële situatie.
2.
Rotterdam is een diverse en inclusieve stad: Rotterdam herbergt vele culturen, leeftijden, inkomensgroepen en samenlevingsvormen. Ons streven is om wijken te creëren die deze diversiteit weerspiegelen, zodat iedereen er een thuis kan vinden en binnen
'A Ť ť
dezelfde wijk kan doorstromen. Bovendien zetten we ons in
ís.ff -s
voor meer variatie op gebouw- en blokniveau, met verschillende prijsklassen, afmetingen, doelgroepen en met ruimtes voor f -: ^ínït ;,
CW iľ4 im u ii
jŭ
ontmoeting.
. —
3.
l- ï? !ÍM ii w ià Í" n !3 īy
Rotterdam als innovatieve woonstad, met lef: dit uit zich in: "
We dagen onszelf en de markt uit om met nieuwe woonconcepten te komen die inspelen op de veranderende bevolking met meer alleenstaanden en meer ouderen;
į,!5 !3 IE āïį'ļ'i
"
y 'Ŝ Īlí. ÍŬ
Nieuwe instrumenten die het goed functioneren van de woningmarkt bevorderen, zoals het uitsluiten van discriminatie en het betalen van redelijke huurprijzen;
"
Goede groei: bij nieuwbouw is altijd aandacht voor duurzaamheid, voorzieningen in de buurt, een aantrekkelijke openbare ruimte, voldoende groen, mobiliteit/parkeren,
»u
werkgelegenheid, en sociale cohesie. Hoogwaardige architectuur en stedenbouw dragen bij aan de kwaliteit van de stad.
raŕv Deze ambities, de brede maatschappelijke ontwikkelingen, en het Woonakkoord zoals door de gemeenteraad vastgesteld, komen samen in 4 pijlers die richtinggevend zijn voor het werk dat wij de komende jaren te doen hebben mét velen in de stad. Onze inzet vergt scherpe keuzes. Per pijler benoemen we de belangrijkste maatregelen waar we ons de komende 5 jaar voor inspannen. Rotterdamse Woonvisie
3
De 4 pijlers 1. Meer en betaalbare woningen
2. Toekomstbestendige woningen en vitale wijken We zetten volop in op de kwaliteit, duurzaamheid en
We streven ernaar de absolute omvang sociale huurwoningen
toekomstbestendigheid van de bestaande woningen en de
minimaal stabiel te houden en vergroten het aantal woningen in het
leefbaarheid in wijken. We streven naar veerkrachtige wijken:
middensegement, voor zowel huur als koop.
wijken waar je in elke levensfase kunt blijven wonen en er voldoende voorzieningen en netwerken zijn.
De belangrijkste maatregelen: 1.
2.
We starten de bouw van 3.500-4.000 woningen per jaar door
De belangrijkste maatregelen:
nieuwbouw en tijdelijke woningen. We dagen de stad uit om in
5.
de bestaande voorraad meer woonruimte te maken (denk aan optoppen en woningdelen).
(bouwtechnisch, toegankelijk, flexibel) en duurzamer
We sturen bij nieuwbouw op 55% betaalbare woningen (20%
We zetten in op het goed functioneren van VvE's, ondersteunen
sociaal en 35% middensegment), vanaf 2026 65% betaalbaar
de verduurzaming met financiële maatregelen en houden
(25% sociaal en 40% middensegment). We zien er ook op toe
particuliere verhuurders aan hun verplichtingen.
dat deze woningen worden bewoond door mensen met een 3.
4.
We maken de woningvoorraad kwalitatief beter (aanpak van de EFG-labels en aardgasvrij maken van wijken).
6.
We willen een gebiedsgerichte aanpak van de particuliere
bijbehorend salaris.
woningvoorraad door het stimuleren van VvE's om
We nemen maatregelen voor meer middensegment, door de
bouwkundige achterstanden aan te pakken en de woningen
inzet van koopinstrumenten en financiële middelen. We borgen
te verduurzamen. Waar mogelijk ondersteunen we eigenaar-
betaalbaarheid door gebruik te maken van zowel publieke als
bewoners. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden om
privaatrechtelijk instrumenten.
gemengde wijken te maken door woningen op te kopen en aan
We hebben aandacht voor de snelheid van bouwen van
te passen aan de woonwensen. We benutten voor complexe
betaalbare woningen: er komt een nieuwe Rotterdamse
vraagstukken de innovatiekracht van kennisinstellingen en
Bouwwet, waarbij we experimenteren met flexibiliteit in
samenwerkingsverbanden.
regelgeving voor betaalbare woningen zonder de kwaliteit en de omgeving uit het oog te verliezen.
7.
We streven naar wijken voor iedereen, gemixte wijken met een gevarieerd woningaanbod. In buurten met weinig sociale en middensegmentwoningen voegen we betaalbare woningen toe, terwijl we in buurten met veel sociale woningen streven naar voldoende toevoeging van woningen in het midden en hoger segment.
Rotterdamse Woonvisie
4
3. Huisvesting van aandachtsgroepen
4. Betere positie op de woningmarkt
We hebben bijzondere aandacht voor groepen Rotterdammers
Deze pijler is gericht op zorgen voor eerlijke, inclusieve toegang tot
die minder kansen hebben op de woningmarkt. Ons streven is dat
de woningmarkt en kansen op een passende woning.
alle Rotterdammers in 2040 een woning hebben die past bij hun
De gemeente bewaakt het recht op huisvesting en goed huren en
inkomen, huishoudgrootte of zorgbehoefte en dat in 2030 zo min
verhuren. Rotterdamse huurders en verhuurders kunnen ervan
mogelijk mensen zich in een dak- of thuisloze situatie bevinden.
uitgaan dat er sprake is van goed (ver)huurderschap en dat
Daarnaast willen we de meest kwetsbare aandachtsgroepen binnen
misstanden worden aangepakt. We zorgen dat de Rotterdamse
een redelijke termijn van huisvesting voorzien. We verliezen daarbij
woningmarkt voor iedereen toegankelijk is. De huurwoningmarkt
de regulier woningzoekenden met een laag inkomen niet uit het oog.
in onze stad is inclusief, er wordt niet gediscrimineerd.
De belangrijkste maatregelen:
De belangrijkste maatregelen:
8.
11. We intensiveren de aanpak 'goed huren en verhuren' waarbij
9.
We bieden kansen voor innovatieve woonzorgconcepten en stimuleren maatregelen die de doorstroming bevorderen en die
we alle verhuurders houden aan de regels voor goed
passen bij de levensfase en het inkomen van inwoners.
verhuurderschap.
We zorgen voor een zo eerlijk mogelijke verdeling van de
12. We richten een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag
beschikbare sociale voorraad over doelgroepen die hierop
in en blijven huurders en verhuurders actief informeren over
zijn aangewezen door vast te blijven houden aan de huidige
hun rechten, plichten en verantwoordelijkheden.
urgentiecriteria en de verdeling van de beschikbare betaalbare sociale woningvoorraad in een percentage van 45% reguliere woningzoekenden, 25% kwetsbare Rotterdammers met urgentie en 30% overige aandachtsgroepen met urgentie. 10. In de woonzorgvisie worden met de regio duidelijke afspraken gemaakt over het huisvesten van mensen in een kwetsbare situatie.
Rotterdamse Woonvisie
5
Van visie naar uitvoering
Gebiedsgerichte uitwerking: deze Rotterdamse Woonvisie betreft
Innovatie en samenwerking: De woningmarkt is complex en het
een stedelijke visie. Ieder gebied en iedere wijk heeft zijn eigen
oplossen van de opgaven kunnen we niet alleen. Dit vergt een
specifieke kenmerken zoals bevolkingssamenstelling, woningbestand
samenspel met veel betrokken partijen, van bewoners tot
en de uitdagingen die er spelen. Dit vraagt per wijk om een andere
marktpartijen, van kennis- en financiële instellingen tot Rijksoverheid.
aanpak. De wijze waarop de genoemde maatregelen gaan landen in
We nemen zelf regie waar nodig en sturen op het behalen van doelen.
de verschillende gebieden en wijken gaan we waar nodig uitwerken
Hierbij dagen we partijen in de stad uit om een innovatief perspectief
in concrete plannen die we onderdeel maken van integrale plannen
in te brengen, en met praktische innovaties te komen die het wonen in
voor die wijken. Binnen het NPRZ betreft dat bijvoorbeeld de
Rotterdam fijn en betaalbaar maken én houden. We geven uitdrukkelijk
handelingsperspectieven per wijk. Dit doen we op basis van de meest
ruimte aan innovatie en vernieuwing, van instrumenten tot de manier
actuele data en samen met de stakeholders die in het gebied of de wijk
van woningbouw en vormen van samenwonen waar we nu nog niet aan
actief zijn. We zoeken meer en vaker hoe we toekomstige bewoners ook
denken.
een stem geven. Financiën: de Woonvisie richt zich op een meerjarige aanpak om lange termijn doelen te bereiken. Dit vraagt om structurele dekking, maar in financieel lastige tijden past het ook om realistisch te zijn. Niet alle maatregelen die genoemd worden zijn nieuw, een aantal loopt al waarbij dan het voornemen is om ze voort te zetten of te intensiveren. Voor veel maatregelen is ook al financiële dekking, maar dit geldt niet voor allemaal. Er zijn bijvoorbeeld nog financiële middelen nodig om onze doelen ten aanzien van verbetering van de particuliere voorraad, het creëren van meer woonplekken in de bestaande voorraad en goed functionerende VvE's te bereiken. Dit vergt keuzes en we doen een blijvend beroep op het Rijk en de markt voor het bereiken van bepaalde doelen. Continue dialoog en monitoring: we beschouwen deze Woonvisie niet als een statisch document. Onze maatschappij verandert voortdurend en daarmee ook de uitdagingen waarvoor we staan. We zijn van plan om in continue dialoog te blijven met onze belangrijkste partners in de stad. Daarnaast brengen we ieder jaar een rapportage uit met daarin de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt. En we gaan de doelstellingen tweejaarlijks monitoren om te toetsen hoe het beleid in de praktijk wordt uitgevoerd.
-
‘v
įjļi* -. ňŕŞV 1'L; l&isrV'L
CSrsfn Rotterdamse Woonvisie
6
y-
,
« . .
;
;
aV
Wonen in Rotterdam: nieuwe opgaven Als je in Rotterdam woont, ben je Rotterdammer, wat je achtergrond 'it
ook is. We hebben een diverse en energieke bevolking, met meer dan
■~V:
170 nationaliteiten. We zijn een stad van handige handjes en knappe .
-
-
koppen en we worden internationaal erkend als architectuurstad.
. .
'TT:'
'l H-+ ,
■'
-,-.
rH..'''V
mensen willen hier wonen, werken en verblijven. Het is van vitaal r'ŕj'
į*TĮ ^ -T,-.
rt i,
Met een wereldhaven en een groeiende kennisindustrie1. Steeds meer belang dat we voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen realiseren om deze trek naar onze stad op te vangen. Ons doel is 'goede
'příŵ
groei'. Als gemeente willen we ervoor zorgen dat alle Rotterdammers comfortabel kunnen wonen en zich echt thuis kunnen voelen in onze stad. Deze ambitie stelt ons voor verschillende opgaven. Steeds meer Rotterdammers hebben te maken met problemen rondom betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen.
íSĒíSnS 'įj
"
Langere wachttijden bij sociale huurwoningen
"
Een beperkt aanbod van midden-koopwoningen
"
Startende gezinnen die de stap naar een grotere woning niet kunnen maken
r"
S^řŵř’H
"
Jongeren die noodgedwongen langer thuis wonen
"
Huishoudens die de woonlasten niet meer kunnen betalen
"
Een toename van het aantal bankslapers
"
Misstanden op de huurmarkt, zoals te hoge huurprijzen en discriminatie.
TWļ, *ţ
Daarnaast komt er een aantal grote maatschappelijke uitdagingen
StST;
ŕTr *
op ons af ten aanzien van bevolkingsgroei, vergrijzing, klimaat en T*į
energietransitie. Dit vergroot de spanningen op de woningmarkt en vraagt om een adequate reactie van de gemeente.
J~l įįWţ. *T
IBM*44
^ļH^ļh
*ļ?-f
Ŵİ - v
tóāŵ Éfcj -
.Xl' 1 . - '
Inleiding 1
Omgevingsvisie De Veranderstad, 2021
Rotterdamse Woonvisie -n u*-.
___
ļ
7
Deze uitdagingen zijn complex, en de gemeente heeft daarin een
De Rotterdamse Woonvisie: opzet en doelen
belangrijke (regie)rol, maar heeft niet op alles invloed en heeft daar
De Rotterdamse Woonvisie heeft betrekking op alle facetten van
andere partijen bij nodig. De huidige problemen zijn het resultaat van
wonen: de kwantiteit en kwaliteit van woningen, de leefomgeving,
een complex samenspel van externe invloeden en afhankelijkheden:
woonruimteverdeling en specifieke doelgroepen. Het is een krachtig
financiële factoren, de beleggingsmarkt, bouwomstandigheden,
sturingsinstrument op grond van de Woningwet. Het dient als kompas
beschikbaarheid van personeel en materialen, regionale samenwerking
voor de gemeente en vormt de basis voor prestatieafspraken tussen
met buurgemeenten en andere overheidsinstanties, zoals de provincie
de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties.
en het Rijk. Bepaalde kwesties brengen ook dilemma's met zich mee:
Met de Rotterdamse Woonvisie tot 2040 willen we er voor zorgen dat
"
Welke gevolgen heeft een grotere focus op betaalbaarheid voor
Rotterdammers in een huis kunnen wonen dat past bij hun behoefte
het verbeteren van de kwaliteit en de leefbaarheid?
en financiële mogelijkheden. Dit vraagt om een doelgerichte inzet
Wat moeten en kunnen we doen aan bestaande woningen die niet
van de gemeente en samenwerking met bewoners, diverse andere
meer aan kwaliteits- en duurzaamheidseisen voldoen?
belanghebbenden en overheidsinstanties.
" "
Hoe kunnen we urgentieverlening en toewijzing aan specifieke doelgroepen het beste invullen, en wat zijn dan de gevolgen voor
Twee hoofdcomponenten
de omgeving en de wijk?
De Rotterdamse Woonvisie heeft twee hoofdcomponenten:
Natuurlijk zijn er geen eenvoudige antwoorden of pasklare oplossingen,
"
en er bestaat niet één manier of instrument om de woningmarkt te beïnvloeden. Bovendien hebben nieuwe beleidsmaatregelen tijd
Een langetermijnvisie voor wonen tot 2040 en doelstellingen tot 2030
"
nodig om effect te sorteren. We moeten ook blijven letten op zowel
Een concreet uitvoeringsprogramma met maatregelen voor de komende 5 jaar, ook verplicht volgens de woningwet.
gewenste als ongewenste effecten van lokale, regionale en landelijke maatregelen.
Onze ambitie is helder: we willen fijn betaalbaar wonen in Rotterdam mogelijk maken. Dit doen we met haalbare acties, voortbouwend op de omgevingsvisie. Het programma wordt ontwikkeld en, na vaststelling door de raad, uitgevoerd in nauwe samenwerking met alle belanghebbenden in de stad. We geloven in het principe van samen stadmaken2; we hebben iedereen nodig om onze ambities waar te maken.
ir n ífiţiŗKļJįį
2
Omgevingsvisie De Veranderstad, 2021
Rotterdamse Woonvisie
8
Aansluiten bij beleid
Uitgangspunten voor de Rotterdamse Woonvisie vormen daarnaast
Het Rotterdamse Woonakkoord is op 17 februari jongstleden
het Regio-akkoord, de Nationale Bouw- en Woonagenda en de
vastgesteld door de gemeenteraad. Voor alle betrokkenen was het
Regionale Realisatieagenda, waarin afspraken over bijvoorbeeld
proces om tot dit akkoord te komen zeer waardevol. Het bevat 10
betaalbare woningen zijn vastgelegd.
uitgangspunten die de richtlijnen vormen voor de Rotterdamse Woonvisie.
Op stedelijk niveau sluit de Woonvisie aan bij de Omgevingsvisie 'De veranderstad', waarbij we streven naar 'Goede groei', binnenstedelijke verdichting en focus op wijken voor stedelijke vernieuwing. Deze Woonvisie is ook in samenhang met enkele al lopende
Op hoofdlijnen zijn die uitgangspunten:
programma's en afspraken opgesteld, zoals het Doorbouwakkoord,
1.
Het woonbeleid van de gemeente Rotterdam is gericht op voldoende
de Actieagenda Ouderen, het actieplan Goed huren en verhuren,
beschikbaar, bereikbaar en betaalbaar woningaanbod. De
het Uitvoeringsplan NPRZ 2023-2027 en het Uitvoeringsplan
woningvoorraad moet vergroot worden.
Studentenhuisvesting.
2. Vanuit de invulling van artikel 22 van de Grondwet neemt de gemeente
3.
regie in het intensiveren en bevorderen van de samenwerking met en
Stemmen van de stad
tussen partners en stuurt op beschikbare, bereikbare en betaalbare
We willen een visie die herkenbaar is voor Rotterdammers en dat
woningen.
de stemmen van de stad in die visie vertegenwoordigd zijn. Daarom
De gemeente draagt de verantwoordelijkheid te zorgen voor eerlijke
hebben we uitvoerig gesprekken gevoerd met belanghebbenden
kansen op een passende woning op de woningmarkt en voldoende
en inwoners. Over wat er leeft, welke behoeften zij hebben en welke
woonruimte. De gemeente bewaakt het recht op wonen zoals dat is
belangen er spelen bij het wonen in Rotterdam. Hun input heeft mede
opgenomen in de Grondwet en internationale verdragen. Er is geen
de inhoud van deze Rotterdamse Woonvisie bepaald. In hoofdstuk 10
ruimte voor racisme of discriminatie op welke grond dan ook.
staat meer informatie over onze participatieaanpak.
4. Rotterdam sluit aan bij de landelijke definitie van het sociale huursegment. 5.
Naast nieuwbouwwoningen leggen we meer focus op vitaliteit,
Leeswijzer
duurzaamheid en toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad.
Deze Woonvisie begint met een analyse van de huidige woningmarkt
6. We benutten de bestaande bouw beter (zowel kwantitatief als kwalitatief).
en de verwachte ontwikkelingen (hoofdstuk 2). Op basis hiervan
7.
formuleren we onze ambities voor 2040 en vertalen we deze naar vier
Rotterdammers worden betrokken bij het woonbeleid.
8. Wijken voor iedereen en werken aan gemeenschapszin: zorgdragen
9.
hoofdopgaven, pijlers. Voor elke pijler beschrijven we wat de opgaven
voor voldoende voorzieningen en bouwen aan vitale gemeenschappen.
en ambities zijn, wat de doelen zijn voor 2030, en welke maatregelen
Vergrijzing is een specifiek aandachtspunt.
we nemen om die doelen te bereiken (hoofdstuk 4 t/m 7). In hoofdstuk
De gemeente spant zich in om dakloosheid te voorkomen en op te lossen.
8 behandelen we de gebiedspecifieke uitwerking. We sluiten af met
10. De gemeente stuurt actief op goed huren en verhuren en benut daarvoor het wettelijk beschikbare instrumentarium om misstanden te voorkomen.
de financiële aspecten (hoofdstuk 9), hoe we samenwerken met verschillende partijen die nodig zijn om de maatregelen uit te voeren (hoofdstuk 10) en de verantwoording en monitoring (hoofdstuk 11). Rotterdamse Woonvisie
9
Rotterdam groeit en de samenstelling van de bevolking wijzigt. Er komen steeds meer mensen van buiten de stad naar Rotterdam. Het aandeel eenpersoonshuishoudens neemt toe. En er is sprake van 'dubbele vergrijzing': het aantal ouderen groeit, en het aandeel ouderen boven de 75 jaar groeit het hardst. Ook zien we een toename in het aandeel kwetsbare Rotterdammers. Deze en andere veranderingen hebben impact op zowel vraag als aanbod op de woningmarkt.
Ontwikkeling van het aantal inwoners De Rotterdamse bevolking is snel gegroeid. Sinds 2014 kwamen er ieder jaar gemiddeld 5.500 inwoners bij, behalve tijdens de coronapandemie. De bevolkingsprognose verwacht een toename naar ruim 730.000 inwoners in 2040.
Figuur 1: Ontwikkeling aantal inwoners in Rotterdam tot 2040 780 760 740 720 700 680 660 640 620 600 Samenvoeging met Rozenburg +12.500 inwoners
580 560 540
OCN^-OOOOCN^-OOOOCN^-OOOOCN^-OOOOCNI^-OOOO
Realisatie
Context: De cijfers
------------
Prognose 2018
M Prognose 2022
M Scenario hoog
Bron: bevolkingsprognose 2022, OBI
Rotterdamse Woonvisie
QR R
10
De groei kan sneller of langzamer gaan, afhankelijk van ontwikkelingen
Ontwikkeling van (soorten) huishoudens en doelgroepen
in de wereld. Zo was er tijdens de coronapandemie geen groei.
In de prognose groeit het aantal huishoudens van 333.000 in 2022 naar
Oorlogen leiden weer tot het omgekeerde beeld: een fors positief
381.000 in 2040. Een toename van ruim 14%. Het aantal huishoudens
migratiesaldo en een bijbehorend grote (tijdelijke) huisvestingsopgave.
stijgt dus sneller dan het aantal inwoners. Vergrijzing speelt hierin een
Vandaar dat we rekening houden met verschillende groeiscenario's.
rol, waarover verderop meer.
De bevolkingsgroei wordt steeds minder gestuurd door de natuurlijke groei (het verschil tussen geboorte en sterfte) en meer doordat
Figuur 3: Ontwikkeling aantal huishoudens in Rotterdam tot 2040
mensen nieuw in de stad komen wonen, zowel door binnenlandse als
150000
door buitenlandse verhuizingen. De stad is populair bij studenten en arbeidsmigranten, waaronder kenniswerkers en expats. Sinds 2013 120000
neemt het aantal buitenlandse vestigers toe, waarbij in 2022 het hoogste niveau ooit voor Rotterdam is bereikt, meer nog dan waarmee in de bevolkingsprognose rekening werd gehouden.
90000
Figuur 2: Hoofdcomponenten Rotterdams bevolkingsgroei tot 2040 60000
10.000 8.000
30000
6.000 0 alleenstaand
2.000 4.000
0
paar
gezin met kin(deren)
15-64 jaar (2022)
15-64 jaar (2040 prognose)
| 65 jaar en ouder (2022)
| 65 jaar en ouder (2040 prognose)
overig
Bron: bevolkingsprognose 2022, OBI
-2.000
Eenpersoonshuishoudens
-4.000
Het aantal eenpersoonshuishoudens zal het sterkst toenemen. -6.000 LOor^oooo^HCNOO^tLO'Or^oooo^HCNro^LO'O CnJ
CsJCnJCnJ
CnJ
CnJCnJ
CXĮCnJCnJOO
OQ00
0000
0000
CN
CN
CN
^■Natuurlijke groei
CN
CN
CN
CN
CN
CN
CN
Binnenlands saldo
Bron: bevolkingsprognose 2022, OBI
CN
CN
CN
CN
CN
CN
Buitenlands saldo (incl. correcties)
CN
CN
CN
kleiner worden van huishoudens. Terugkijkend is driekwart
Totale bevolkingsgroei
van de gerealiseerde huishoudensgroei tot en met 2021 via
CN
CN
CN
O
CN
o
Dit komt door ontwikkelingen als vergrijzing en het geleidelijk
o
OOOOOoOOOOOOOOOOOOOOOO CN
r^ooo
COfOCO CN
eenpersoonshuishoudens. Ook vanwege studie of werk trekken veel jonge één- en tweepersoonshuishoudens richting de stad. Rotterdamse Woonvisie
11
Gezinnen
Studenten
Tot 2040 verwacht de bevolkingsprognose 2022 een zeer bescheiden
Als tweede studentenstad van Nederland is de vraag naar
groei van het aantal paren zonder kinderen. Het aantal gezinnen groeit
studentenhuisvesting in Rotterdam groot. Volgens de monitor
iets meer, maar is in absolute aantallen vrij beperkt. Er is echter geen
studentenhuisvesting 2023 bedraagt het tekort nu 2.300 woningen.
afname. Gezinsvorming in de stad, compenseert het vertrek van jonge
Hoewel de Nederlandse studentenpopulatie licht daalt, groeit de
gezinnen naar randgemeenten. Die trek doet zich voor in alle grote
internationale studentenpopulatie naar verwachting met 4.000
steden, het beeld in Rotterdam is niet uitzonderlijk.
studenten de komende 7 jaar. Dit levert een totale woonvraag op van 6.000 eenheden tot 2029. Hierbij is nog geen rekening gehouden
Ouderen
met de komst van de TU Delft naar Rotterdam en de terugkeer van
Het aandeel ouderen zal stijgen, waarbij het aandeel oudere ouderen
de basisbeurs, waardoor de vraag groter kan zijn. Anderzijds kan
van 75-plus nog harder stijgt. Dit noemen we 'dubbele vergrijzing'.
toekomstige wetgeving voor het beperken van de instroom
Het aantal Rotterdammers van 65 jaar of ouder neemt toe van bijna
van internationale studenten tot een lagere woningvraag leiden.
16*^ in 2022 naar ruim 18*^ in 2040. Let wel, dit zijn personen. Senioren zijn met één of twee personen, waardoor hun aandeel in
Doelgroepen met een urgente huisvestingsvraag
het aantal huishoudens groter is. Voor de woonopgave is het aantal
Samenhangend met bevolkingsgroei zijn er ook steeds meer
huishoudens van belang. Op dit moment is 22*^ (meer dan een op de
Rotterdammers in een kwetsbare situatie, die geholpen moeten
vijf) Rotterdamse huishoudens 65 jaar of ouder, stijgend naar ruim
worden met huisvesting. De groep kwetsbare mensen, zoals mensen
26*^ (meer dan een op de vier) in 2040. Bij 75-plussers gaat dit van
in een dakloze situatie, met psychische problemen, ex-gedetineerden
10*^ in 2022 naar bijna 14*^ (een op de zeven) in 2040. Vergrijzing is
en vluchtelingen, maar ook zorgbehoevende ouderen en mensen
ook de belangrijkste reden, dat het aandeel alleenstaanden toeneemt.
die specialistische zorg nodig hebben, groeit de komende jaren. De precieze groei is zeer lastig te voorspellen. Wel geldt dat dit nu al een
Jongeren
fors beslag legt op de vrijkomende sociale huurwoningen in Rotterdam.
Rotterdam trekt jongeren aan vanwege opleiding, werk, de vele voorzieningen en de woningvoorraad. De leeftijdsgroep 18-25-jarigen is veruit de grootste groep van alle vestigers. Het totale aantal jongeren (0-19 jaar) zal naar verwachting met 0,9*^ afnemen van 20,9*^ naar 20*^ tot 2040, maar in aantal met ruim 9.000 toenemen. Het aandeel jongeren groeit dus langzamer dan het aandeel ouderen. Jongeren zijn tegenwoordig minder vaak uitwonend dan vroeger. Als ze uitwonend zijn, dan wonen ze vaak in kamers van particuliere verhuurders.
Rotterdamse Woonvisie
12
Woningvoorraad Rotterdam telde op 1 januari 2023 ongeveer 321.300 woningen, een
Wat betreft sociale woningen in de particuliere huurmarkt bestaat
groei van bijna 10.000 woningen sinds 2019 (bron: CBS). Het grootste
onzekerheid over de prijsstelling. Hierover zijn namelijk onvolledige
deel van de voorraad is eigendom van woningcorporaties: zij beheren
data beschikbaar, voornamelijk gebaseerd op enquêtes, bij gebrek
bijna 44% van de Rotterdamse woningen. Hoewel corporaties ook
aan een landelijke registratie. Onze eigen onderzoeken laten zien,
woningen verhuren in het midden- en hogere segment, ligt de nadruk
dat er te hoge huren worden gevraagd. Dat is ten opzichte van de
van activiteiten op verhuur in het sociale segment. De particuliere
maximaal redelijke huur, op basis van het aantal geschatte punten in
huursector is goed voor ruim 21& van de Rotterdamse woningvoorraad.
het woningwaarderingsstelsel (WWS). Uitgaande van die inschatting
We vinden er woningen in alle prijssegmenten. De prijsstelling in dit
is de potentiële omvang van de particuliere sociale huurvoorraad circa
deel van de woningmarkt is echter minder transparant en er vaak
10% van alle woningen in Rotterdam. Kwaliteit van de woningen is bij
worden hogere huren gevraagd dan toegestaan. Koopwoningen tot slot
deze inschatting echter een belangrijke variabele. Als de kwaliteit van
maken ruim 34% uit van de Rotterdamse woningvoorraad.
particuliere woningen laag is, is het aandeel potentiële sociale huur mogelijk hoger.
Figuur 4: Eigendomsverhoudingen woningvoorraad 2022
Volgens het Woonakkoord en het wetvoorstel Betaalbare Huur mogen we particuliere huurwoningen tot de sociale voorraad rekenen.
0,2o7o
Er gelden dan drie voorwaarden, waarvan twee voor de bestaande Koopwoningen Huurwoningen woningcorporatie
voorraad; "
De woningen worden verhuurd voor een sociale huurprijs;
"
De woningen worden toegewezen aan inkomensgroepen die
Huurwoningen overige verhuurders 43,907o
Eigendom onbekend
aangewezen zijn op dit segment. "
Bij nieuwbouwwoningen is 25 jaar instandhouding geborgd.
Het Woonakkoord en het wetsvoorstel Betaalbare Huur geven ook aan, dat koopwoningen niet tot de sociale voorraad worden gerekend. Sociale voorraad is dus uitsluitend huur. Tellen we sociale Bron: CBS
corporatiewoningen en potentieel in aanmerking komende particuliere huurwoningen bij elkaar op, dan is naar schatting 49% van de
Huurwoningen: sociaal
Rotterdamse woningvoorraad als sociaal aan te merken.
Het aantal corporatiewoningen met een vraaghuurprijs tot de
Let wel, dit is bij handhaving van huurprijzen en goed verhuurderschap.
liberalisatiegrens is al enkele jaren stabiel. Volgens de monitor 'Een thuis voor iedereen' van de Rijksoverheid, telde de DAEB voorraad van corporaties eind 2021 ongeveer 124.500 woningen. Dat is meer dan 90% van de corporatievoorraad en ruim 39% van de totale Rotterdamse woningvoorraad. Rotterdamse Woonvisie
13
Huurwoningen: midden- en hoger segment
Koopwoningen
Particuliere huurwoningen
De koopmarkt was de afgelopen jaren erg dynamisch. Dit kwam tot uiting
De particuliere huurvoorraad is de afgelopen jaren zowel absoluut
in woningprijzen en omvang van de koopsector. Aan de ene kant kwamen
als relatief toegenomen. Dit kwam door zowel bouw van nieuwe
er koopwoningen bij via nieuwbouw en transformatie, en andere kant
huurwoningen, als door opkoop in de bestaande voorraad. Bij dat
werden bestaande koopwoningen opgekocht door investeerders voor de
laatste is een kentering zichtbaar. Door diverse belastingmaatregelen,
verhuurmarkt. Daardoor is de hoeveelheid koopwoningen in Rotterdam
opkoopbescherming, aanstaande huurwetgeving en daarmee
per saldo redelijk stabiel gebleven op ruim 34*^ van de totale voorraad.
samenhangende strengere handhaving van huurprijzen is het minder aantrekkelijk geworden om in woningen te beleggen.
De grote marktdruk heeft ertoe geleid, dat koopprijzen sinds 2014 meer dan twee keer over de kop zijn gegaan. Dit is goed terug te zien in de
Gedurende 2017-2022 is de mediaan van de kale huurprijs gestegen
scherpe daling van het aantal transacties van huizen met een prijs tot
van ongeveer C925 naar C1.050. De gemiddelde kale huurprijs per
250.000 euro.
vierkante meter is C13,67. Dit blijkt uit onderzoek van bureau Realstats in opdracht van gemeente Rotterdam. Stadsbreed heeft zo'n 85*^ van de
Figuur 5: Transactieprijzen van bestaande koopwoningen sinds 2008
particuliere huurwoningen een te hoge kale huurprijs. Dat wil zeggen, hoger dan zou mogen op basis van het geschatte aantal
100,0
punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het te veel betaalde
90,0
bedrag ligt tussen de C100 en C280 voor woningen in (potentieel)
80,0 70,0
sociale huur, en tussen de C130 en C370 voor woningen in (potentieel)
60,0
middensegment. Door te hoge vraagprijzen wordt een deel van de
50,0
particuliere voorraad ten onrechte boven de liberalisatiegrens als vrije
40,0
sector verhuurd.
30,0 20,0 10,0
Wanneer we de huurprijzen van particuliere huurwoningen inschatten op basis van het aantal punten in het WWS, is ongeveer de helft sociale huur (in de voorgaande paragraaf al benoemd), een derde middenhuur en een kwart hoger segment huur. Corporatiewoningen
0,0
O 00 O O (N
O O' O O (N
O oI O (N T—
o OI (N T—
| < 75.000
O CS] T-- 1
o Cs]
o a o CN
O T-- 1
O Cs]
O LO T-- 1 O Cs]
| 75.000 - 150.000
o
o
o
o
O
r-»
00
O'
-I
T
O (N
--I
T
O (N
T
I
O (N
T
I
O (N
o o
O
O
o
O
Cs] Cs]
O
00 CN
Cs]
CN
CN
T-- 1 Cs]
CN
Cs]
O
O
150.000 - 250.000
B 250.000 - 350.000 | 350.000 - 500.000 | 500.000 +
Aanvullend op hun sociale voorraad, hebben corporaties meer dan 10.000 vrijesectorwoningen in bezit. Daarvan heeft bijna 90*^
Bron: Calcasa/Kadaster
een huurprijs in het middensegment, met het zwaartepunt onder de 950 euro.
Rotterdamse Woonvisie
14
Omdat de meeste mensen niet verhuizen, geven transacties van
De gemiddelde koopsom van verkochte woningen in Rotterdam ligt al
woningen die wél worden verkocht, niet per definitie de prijs van
enige tijd boven 400.000 euro. Bezien vanuit landelijk perspectief is
woningen in de bestaande voorraad weer. We kunnen hiervoor de WOZ-
dat echter nog altijd relatief goedkoop. Dit is min of meer van oudsher
waardering gebruiken. Maar deze kent door gehanteerde systematiek
het geval en geldt niet alleen voor de stad, maar ook een groot deel van
een vertraging ten opzichte van marktontwikkelingen. We hebben
de Rotterdamse regio. Onze positie in de Randstad valt duidelijk op.
dat de afgelopen jaren gezien. De modelmatige taxaties van bureau Calcasa bieden een alternatief. Volgens deze gegevens heeft 54% van de Rotterdamse koopwoningen een actuele waarde onder 350.000
Figuur 7: Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland, tweede kwartaal 2023
euro. Dat aandeel ligt hoger dan landelijk en in Zuid-Holland als geheel. De verschillen per gebied binnen Rotterdam zijn aanzienlijk, variërend van 29% in het centrum tot 86% in Charlois. Figuur 6: Geschatte actuele waarde van bestaande koopwoningen, tweede kwartaal 2023
euro |
^ 450.000
100 90
400.000 <
80
450.000
70 60
350.000 <
50
400.000
40 30
300.000 <
20
350.000
10 0
|
| minder dan 75.000 euro - totaal (X)
| 250.000 tot 350.000 euro - totaal (X)
| 75.000 tot 150.000 euro - totaal (X)
| 350.000 tot 500.000 euro - totaal (X)
| 150.000 tot 250.000 euro - totaal (X)
| meer dan 500.000 euro - totaal (X)
< 300.000
Bron: Calcasa
250.000 tot 350.000 euro - totaal (X)
Bron: Calcasa
Rotterdamse Woonvisie
15
Het vertrouwen in de koopwoningmarkt is, zoals gemeten in de
Woningbehoefte
maandelijkse peiling van Vereniging Eigen Huis, sinds eind 2020
De vraag naar woningen is hoog en dat blijft de komende jaren zo.
aanhoudend dalend. Het is weliswaar nog niet zo laag als tijdens de
De meest recente Primos prognose becijfert in 2023 een woningtekort
kredietcrisis, maar er is duidelijk sprake van grote terughoudendheid.
van 5,3% in de regio Rotterdam. Landelijk is dat gemiddeld 4,8%.
Sinds 2022 neemt het aanbod te koop staande woningen af, duurt het
Beide getallen zijn hoger dan in eerdere prognoses. Het tekort loopt
aanmerkelijk langer om deze te verkopen, en daalt de prijsindex van
nog altijd op. De nieuwbouwambitie is dan ook flink: landelijk 900.000
het CBS. We zien een prijscorrectie, al zal krapte op de woningmarkt
woningen erbij tot en met 2031. Dit is ook in afspraken met regio's
de mate van correctie verzachten. De combinatie van prijzen en hogere
vastgelegd. Dit alles met als doel, om het woningtekort terug te dringen
hypotheekrente (volgens De Nederlandsche Bank bij nieuwe leningen
richting 2%. De rijksoverheid noemt dat een aanvaardbaar percentage.
gemiddeld 4,^ medio 2023, tegenover gemiddeld 1,6% medio
Het zal volgens de nieuwste Primos prognose nog tot na 2040 kunnen
2021) zorgt ervoor, dat betaalbaarheid van een koophuis voor veel
duren, voordat we in Rotterdam dat niveau bereiken.
woningzoekenden lastig is. Figuur 9: Ontwikkeling woningtekort regio Rotterdam en Nederland Figuur 8: Transacties en prijsindex bestaande woningen Rotterdam -1,00 -1,500, -2,00 2500
250
-2,50 -3,00 -3,50
2000
200
-4.00 -4.50
1500
150
-5,00 -5,50 -6,00
1000
100
-6,50 2023
500
50
2025
2030
2035
2040
2045
| Woningmarktgebied (ABF) Rotterdam | Nederland
0
0
o
o
o o
o o
o o
o o o
o o o o o o
(NOO'íun OI^OOOOrjCN (1 'í lí) o o o o o h h h h l: o o o o o o o o o o o O O O O CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM CM
CM
CM
CM
Verkochte bestaande koopwoningen
CM
CM
CM
CM
co h o CM
o
o o o o
oo^cnpq ^hcn^cncn
o
CM
o
CN
o
CM
o
CM
o
Bron: Primos prognose 2023, ABF Research
CM
------------Prijsindex bestaande koopwoningen
Bron: CBS/Kadaster
Rotterdamse Woonvisie
16
Voor het Regioakkoord 2022, de meest recente regionale woningmarktafspraken, heeft bureau ABF een behoefteraming
Tabel 1: Twee scenario's voor uitbreiding van de woningvoorraad, behoefteraming 2020-2031
uitgevoerd. Daarin zijn twee scenario's doorgerekend: Referentie en Meer Evenwicht. Gemeenten en corporaties hebben het Meer
huur
Evenwicht scenario vastgesteld als de basis voor het Regioakkoord.
sociaal
midden duur
sociaal
midden duur
uitbreiding
Meer evenwicht
-3.700
3.300
4.500
3.400
16.000
14.800
38.300
Referentie
3.700
2.900
3.700
3.400
13.100
11.400
38.200
Uitbreidingsbehoefte
koop
netto
Het Referentie scenario gaat uit van een zo optimaal mogelijke uitbreiding van de woningvoorraad; vraag en aanbod worden zo goed
Bron: ABF Research
mogelijk gekoppeld. Bepaalde patronen worden hierbij echter in stand gehouden. Randgemeenten pakken de opgave om betaalbare woningen te realiseren bijvoorbeeld minder op. Het Meer Evenwicht
Uitbreidingsbehoefte is nadrukkelijk niet hetzelfde als een
scenario neemt de uitkomsten van het Referentiescenario over, maar
bouwprogramma. Het cijfer drukt de netto groei van segmenten uit.
verdeelt de regionale behoefte aan sociale voorraad evenrediger.
Als prijsontwikkeling van bestaande woningen naar verhouding voor
Dit betekent niet, dat iedere gemeente een even groot aandeel sociale
veel groei in een bepaald segment zorgt, zullen in het bouwprogramma
voorraad heeft of moet hebben. Het betekent wel, dat de verschillen in
accenten op andere segmenten moeten worden gelegd. Vervolgens
de regio iets worden verkleind. In de behoefteraming is overigens ook
beïnvloeden marktomstandigheden de mate waarin aan
rekening gehouden met de groei van het aantal studentenhuishoudens.
consumentenwensen over huur of koop in een segment kan worden
Deze groep wordt in het Meer Evenwicht scenario echter niet
voldaan. Denk specifiek aan de betaalbare koopsegmenten, waar
evenwichtig gespreid over de regio. Zij 'landen' voornamelijk in
consumenten minder goed terecht kunnen en waardoor ze moeten
de centrumgemeenten.
uitwijken naar de huursector.
De twee doorgerekende scenario's laten voor de gemeente Rotterdam
Inkomens
een grote uitbreidingsbehoefte aan woningen in midden- en duur
De behoefteramingen gaan ook in op het aantal huishoudens nu en
segment zien (duur is hoger en topsegment tezamen). Het zwaartepunt
straks in verschillende inkomenscategorieën: de sociale doelgroep
van de behoefte ligt in de koopsector. Afhankelijk van het scenario
("EU-doelgroep"), midden- en hogere inkomens. In 2020 is de EU-
varieert de uitbreidingsbehoefte aan huurwoningen in het sociale
doelgroep in absolute zin het grootst. Inclusief studentenhuishoudens
segment tussen -3700 en +3700. Dit segment is het enige, dat in de
gaat het om 6ľ^ van het aantal Rotterdamse huishoudens.
twee scenario's per saldo wisselend een af- of toename laat zien. Dat is
Vermeldenswaardig is, dat uit de EU-doelgroep bijna een op de vijf een
een onzekerheid. Afname lijken we ons niet te kunnen permitteren.
koopwoning bewoont. 12*^ van de Rotterdamse huishoudens heeft een middeninkomen en 27*^ een hoger inkomen. De ramingen laten richting 2031 een (kleine) daling van het aantal huishouden in de EU-doelgroep zien en een groei van het aantal midden- en hogere inkomens. In het Meer Evenwicht scenario zou Rotterdamse Woonvisie
17
de EU-doelgroep in 2031 goed zijn voor 56*^ van de Rotterdamse
huishoudens in Rotterdam met een te hoge energierekening ten
huishoudens, 57*^ in het Referentie scenario. 13*^ zou een
opzichte van hun inkomen naar schatting gestegen van 10*^ in 2020
middeninkomen hebben, in beide scenario's. Het aandeel hogere
naar 11,8*^ in 2022. Het betreft vooral de wijken IJsselmonde, Charlois,
inkomens stijgt naar 32*^ in het Meer Evenwicht scenario, 3ľ^ in het
Delfshaven, Feijenoord en Noord. Door compensatie vanuit het Rijk via
Referentiescenario.
het prijsplafond wordt groei van de scheve verhouding geremd. 70*^ van de Rotterdammers die het hardst door gestegen
Tabel 2: Twee scenario voor ontwikkeling van inkomensgroepen 2020-2031
energieprijzen wordt geraakt, woont in een sociale huurwoning. 18*^ woont in een particuliere huurwoning en 12*^ in een koopwoning.
inkomen
netto
EU-doelgroep midden
hoger
uitbreiding
Beschikbaarheid van woningen
Meer evenwicht
-3.700
5.000
22.500
23.800
Sociale huur
Referentie
-400
4.700
19.400
23.700
De beschikbaarheid van sociale huurwoningen binnen de corporatievoorraad kan geduid worden op basis van de wachttijden
Bron: ABF Research
(inschrijfduur) en de slaagkans om een woning te kunnen huren. Jaarlijks worden er in Rotterdam ongeveer 6.000 sociale huurwoningen opnieuw verhuurd. De slaagkans binnen de sociale corporatiesector in
Bij dit alles moeten we enkele belangrijke kanttekeningen
2022 is ten opzichte van 2021 gelijk gebleven op 5,1^.
plaatsen. De gehanteerde variabelen gaan uit van positieve koopkrachtverwachtingen op de middellange termijn. Als deze niet
We zien dat aantallen advertenties en verhuringen dalen. De mediane
uitkomen, verschuiven de verhoudingen tussen inkomensgroepen.
inschrijfduur in de gemeente Rotterdam is gestegen naar 26 maanden
De effecten van meer buitenlandse migratie kunnen eveneens tot
voor regulier woningzoekenden. Elke andere gemeente heeft een
veranderingen leiden. Dit zijn allemaal onzekerheden. Een absolute
hogere inschrijfduur, met uitschieters tot 104 maanden. De mediaan
groei van het aantal huishoudens in de EU-doelgroep is denkbaar.
in de regio als geheel, dus inclusief de gemeente Rotterdam,
Ook moeten we rekening houden met een grotere uitbreidingsbehoefte
is 36 maanden. In vergelijking met de regio Haaglanden,
voor zowel totale als sociale (huur)woningvoorraad.
is de inschrijfduur in onze regio aanzienlijk korter. De gemeente Den Haag bijvoorbeeld had een mediane inschrijfduur van 71 maanden
Woonquote en hoge energierekening
in 2022 en de regio Haaglanden als geheel 73 maanden.
Hoewel de woonquote (het percentage van het inkomen dat aan woonlasten wordt besteed) van huurders in de sociale corporatiesector
Ruim 85.000 woningzoekenden van zowel binnen als buiten Rotterdam
de laatste jaren iets verbeterd is, heeft de recente extreme stijging
reageerden in 2022 één of meer keer op een advertentie voor een
van de energielasten een verwacht negatief effect op de woonquote.
Rotterdamse sociale huurwoning. Woningzoekenden reageren ook
90.000 Rotterdamse woningen hebben nog een energielabel E, F of
in andere gemeenten op advertenties. Van de woningzoekenden is
G. Met name de slechte isolatie van woningen heeft veel Rotterdamse
de ene helft wat actiever met reageren dan de andere. De mediane
huishoudens met een laag inkomen de afgelopen jaren in de problemen
inschrijfduur is voor alle doelgroepen en prijssegmenten gestegen.
gebracht. Door de sterk gestegen energieprijzen is het percentage Rotterdamse Woonvisie
18
Middenhuuren-koop
en mensen die snel een woning nodig hebben, of luxe kleinschalige
Er is een tekort aan woningen in middensegment huur en
woonvormen voor senioren. Door de minder grote vraag is in het
middensegment koop. Dat werkt door in lagere doorstroming uit de
hogere huursegment, meer dan in de koopsector, een goede prijs-
sociale corporatievoorraad. Veel doorstromers (ook vanuit sociale
kwaliteitverhouding nodig.
huur) en een deel van de starters op de woningmarkt zijn op zoek naar woningen in het middensegment. Hun voorkeur gaat met name
Kwaliteit en kenmerken van de woningvoorraad
uit naar de koopsector. Daar is het aanbod echter afgenomen, door
De Rotterdamse woningvoorraad voldoet voor een groot deel aan
sterk gestegen prijzen in de bestaande voorraad. Zij ondervinden
de huidige en toekomstige kwaliteitseisen, dankzij het relatief groot
concurrentie van investeerders, hoewel die afneemt, en ook van
aandeel woningen dat de afgelopen 40 jaar is toegevoegd met
mensen die eigenlijk een segment hoger zouden kunnen kopen,
nieuwbouw (ruim 40% kent een bouwjaar na 1980). Een deel van de
maar vanwege gestegen rentelasten liever iets goedkoper kopen.
voorraad is helaas niet op orde of onvoldoende toekomstbestendig.
De huursector is voor woningenzoekenden met een middeninkomen
Het gaat dan bijvoorbeeld om slechte isolatie, funderingsproblemen
in theorie een alternatief, maar daar worden hoge prijzen gevraagd.
en achterstallig onderhoud.
Regulering van middensegment zou voor lucht kunnen zorgen, maar zo ver is het nu nog niet. En als die regulering er komt, bestaat het risico
Verduurzaming (energie- en warmtetransitie)
dat verhuurders hun woningen van de hand doen en de (potentiële)
Energie besparen is van groot belang. Niet alleen om de klimaatcrisis
middeldure huurvoorraad slinkt.
en de noodzaak om in 2050 CO2 neutraal te zijn, maar ook omdat de energierekening van veel Rotterdammers (te) hoog is. 11,8% van
Hoge segment koop en huur
alle Rotterdammers heeft inmiddels te maken met energierekening
De vraag naar woningen in het hoge segment is duidelijk zichtbaar
die te hoog is voor hun inkomen (2022) en daarmee staat de
en concentreert zich nadrukkelijk op de koopsector. Het gaat vooral
bestaanszekerheid onder druk. Rotterdam heeft een woningbestand
om doorstromers op de woningmarkt. In de eerder beschreven
met relatief veel woningen met een slechte energetische kwaliteit en
uitbreidingsbehoefte is dit dan ook het segment met de grootste
met slechte energielabels. Van de in totaal 321.500 woningen moeten
opgave. Tekenen van deze vraag en druk zijn een gemiddelde
97.000 woningen voor 2030 worden geïsoleerd, gebaseerd op het
vraagprijs boven vier ton voor een koopwoning en de sterke stijging
Nationaal Isolatieprogramma. Circa 90.000 hiervan hebben een
van transactieprijzen. De prijsstijging in de bestaande voorraad leidt
energielabel E, F of G. Daarnaast is er de opgave om 263.000 woningen
tot groei in het hogere segment, maar voldoet niet aan de kwalitatieve
aardgasvrij te maken voor 2050.
behoeften van elk huishouden, zoals gezinnen die ruimere woningen nodig hebben. Dit type woning is schaars in Rotterdam en er is dus behoefte aan uitbreiding. Bovendien groeit de vraag naar duurzame woningen. Nieuwbouw zonder gasaansluitingen en met een uitstekend energielabel is een passend antwoord op deze behoefte. De uitbreidingsbehoefte aan hoger segment huur is minder groot dan de koop. De vraag manifesteert zich vooral in het centrum van de stad. Ook richt deze zich meer op specifieke doelgroepen. Denk aan expats Rotterdamse Woonvisie
19
Fundering en bodemdaling
Figuur 10: Aandeel woningen met oppervlakte tot 75m2
Een woning zonder goede fundering is per definitie niet toekomstbestendig. In Rotterdam staan ruim 120.000 woningen op houten palen en ruim 30.000 woningen zijn niet onderheid. In beide gevallen betreft het voor ongeveer de helft corporatiewoningen. Bodemdaling in combinatie met de grondwaterstand zorgt ervoor dat een deel van deze woningvoorraad geen toekomstperspectief heeft. Niet onderheide panden zakken mee met de bodem en komen zo steeds dichter bij het grondwater te liggen. De woningen krijgen daardoor steeds meer vochtoverlast en verliezen, als er niets aan gedaan wordt, een duurzaam toekomstperspectief. Door klimaatverandering worden buien heviger en komen langdurige periodes van droogte steeds meer voor. Dat verergert het probleem voor de niet onderheide panden en levert problemen op voor woningen
I tot 20oZo
met houten paalfunderingen.
| 20X tot 30o7o
H 30yo tot 40%
H
40oZo tot 50o7o
|
Bouwkundige staat woningvoorraad Ook de bouwkundige staat van de rest van de woning vraagt aandacht. Zeker een op de vier woningen in Rotterdam heeft te maken met
Bron: OBI
meer of mindere mate van achterstallig onderhoud. Het gaat dan om bijvoorbeeld balkons, brandveiligheid, ventilatie, loden leidingen etc. Woningtype Woninggrootte
Iets meer dan de helft van de Rotterdamse woningen is gestapeld zónder
Hoewel er binnen de Rotterdamse woningvoorraad relatief meer
lift. Deze woningen zijn niet of slechts met moeite toegankelijk voor
grote woningen zijn dan in andere steden, zijn er in bepaalde wijken
mensen die minder goed ter been zijn. In het licht van vergrijzing is dit een
ook concentraties kleine en eenzijdige woningen binnen de voorraad.
belangrijk aandachtspunt. Bijna een kwart van de woningen is gestapeld
Binnen het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) wordt voor
mét lift en in principe wel goed toegankelijk, hoewel er in de praktijk soms
dergelijke wijken aandacht gegenereerd.
toch flinke drempels zijn. Het laatste kwart betreft eengezinswoningen. Deze zijn weliswaar niet per se goed toegankelijk, maar er is vaak wel ruimte om de woning levensloopbestendig te maken.
Rotterdamse Woonvisie
20
Figuur 11: Samenstelling woningvoorraad naar woningtype, 2021
Rotterdammers met lagere en middeninkomens en studenten. We zien zowel een behoefte naar koop als huurwoningen. Ook groeit de vraag naar passende woningen voor ouderen door (dubbele) vergrijzing.
29/0
Voor deze Rotterdammers is het huidige aanbod aan woningen nu niet toereikend. | Eensgezinswoning
^23,5Z
■P J
Ook het aandeel hogere inkomens neemt nog altijd toe. Deze groep is
| Meergezinswoning met lift
(en kan kritisch zijn) op de kwaliteit van de woning. Deels beantwoordt
| Meergezinswoning zonder lift
de bestaande voorraad niet aan hun wensen en is nieuwbouw
| Overige meergezinswoning
noodzakelijk om in hun woonbehoefte te voorzien.
J Onbekend
Groeiende kloof: in wijken, kwaliteit woningvoorraad en tussen groepen De bestaande voorraad voldoet niet overal aan de huidige
Bron: OBI
kwaliteitseisen. Het gaat dan bijvoorbeeld om slechte isolatie, funderingsproblemen en achterstallig onderhoud. In combinatie met hoge energielasten en het feit dat de achterblijvende kwaliteit van
Conclusie
met name goedkopere woningen deze lasten nog meer opdrijft, wordt
Demografische veranderingen; krapte op woningmarkt
ongelijkheid in de stad vergroot. Dit beperkt zich niet alleen tot de
Er is sprake van schaarste en de betaalbaarheid staat onder druk.
woning, maar heeft impact op de gehele leefomgeving.
De Rotterdamse bevolking groeit de komende periode fors. Deels is dit autonome groei, maar de belangrijkste factor is dat er meer mensen
Starters, middeninkomens en sociale stijgers krijgen lastig toegang tot
in de stad komen wonen. Het aantal huishoudens groeit nog sneller
de woningmarkt, hebben een onzekere sociaaleconomische positie en
doordat er steeds meer éénpersoonshuishoudens komen, onder andere
zijn zich vaak niet bewust van hun rechten als huurder.
door de vergrijzing. Bij gebrek aan doorstroming stijgen de prijzen
In de praktijk blijkt dat hiervan door particuliere verhuurders in
in het particuliere huur- en koopsegment en staan er steeds minder
sommige gebieden misbruik wordt gemaakt door het vragen van hoge
woningen te koop.
huren en bijvoorbeeld door discriminatie bij het selecteren van een huurder. Aan de andere kant zien we dat degenen met een koopwoning
Betaalbaarheid onder druk: opgaven bij doelgroepen
vaak een betere woonquote hebben, terwijl hun sociaaleconomische
Betaalbare segmenten worden kleiner door opwaartse
positie al beter is.
prijsontwikkelingen in de bestaande voorraad. Aangezien het aantal huishoudens in Rotterdam met een sociaal inkomen constant blijft
In de volgende hoofdstukken geeft deze Woonvisie inzicht in de
en het aantal middeninkomens toeneemt, is het vooral belangrijk
opgaven die we als gemeente voor ons zien op basis van deze context
om de omvang van de sociale voorraad stabiel te houden en het
en welke ambities, doelen en maatregelen we oppakken om fijn en
middensegment te vergroten. In Rotterdam is een grote vraag naar
betaalbaar wonen mogelijk te maken in Rotterdam.
betaalbare woningen vanuit groepen als starters, kwetsbare groepen, Rotterdamse Woonvisie
21
"ŕl-
De situatie op de Rotterdamse woningmarkt die uit het voorgaande hoofdstuk naar voren komt, vraagt om een serieuze aanpak en een stevige dosis ambitie vanuit de gemeente. Dit hoofdstuk gaat in op de ambitie die we voor ogen hebben voor het wonen in Rotterdam. In vele opzichten is Rotterdam uniek. De stad kent een grote diversiteit aan woonmilieus en bewoners en door de jaren heen zijn veel unieke woonprojecten gerealiseerd. Rotterdam is een echte wereldstad met een eigen identiteit en bijzondere architectuur. Als je met bewoners in gesprek gaat over hoe het is om hier te wonen, zul je merken dat bijna iedereen trots is om Rotterdammer te zijn. De vorige Woonvisie stelde duidelijke doelen om aantrekkelijke woonomgevingen te creëren. Het beleid concentreerde zich op de bouw van woningen voor middenen hogere inkomens en tot het komen van een betere balans in wijken. Daarin zijn goede stappen gezet, maar de afgelopen jaren hebben we ook de keerzijde ontdekt: betaalbaar wonen staat onder druk. Daarnaast zijn er ook nieuwe opgaven ontstaan. De wereld om ons heen verandert snel, thema's als klimaat, energietransitie, migratie en kansenongelijkheid staan nu centraal. Hier zullen we in deze nieuwe Woonvisie op in moeten spelen, zodat de stad voor iedereen aantrekkelijk is en blijft en ook nieuwe bewoners er een plekje kunnen vinden.
Dat betekent dat er meer betaalbare woningen moeten komen, met name in het middensegment. En dat we ons Rotterdams DNA van innovatie en doorpakken volop moeten inzetten om dat te bereiken. Daar gaan we voor in deze Woonvisie. ř o
Onze ambitie: een i thuis voor iedereen
betaalbaar
Rotterdamse Woonvisie
22
De ambities zijn:
Rotterdam als innovatieve woonstad met lef Rotterdam heeft een rijke geschiedenis aan bijzondere en innovatieve
Rotterdam is een stad voor iedereen
woongebouwen en de vernieuwende aanpak van complexe opgaven.
Rotterdam biedt van oudsher woningen met een betere prijs-
Zo was de Bergpolderflat de eerste galerijflat van Nederland.
kwaliteitverhouding dan andere grote steden. Door prijsontwikkelingen
Daarnaast zijn het Justus van Effenblok en de kluswoningen mooie
en nieuwbouw is er de afgelopen tien jaar meer aanbod gekomen voor
voorbeelden. Ook de verdichting van de binnenstad met bijzondere
mensen met een hoger inkomen. De sociale woningvoorraad is
hoogbouw en architectuur is uniek.
in omvang gedaald, maar is nog altijd 49% van het totaal. De veranderingen zijn snel gegaan en daarom hebben we in het
We willen graag een innovatieve woonstad blijven met daarbij in ieder
bijzonder aandacht voor de nog aanwezige betaalbare voorraad.
geval aandacht voor:
Onze ambitie is, dat er ook in de toekomst voor alle inkomensgroepen
"
Nieuwe woonconcepten, waarbij we onszelf en de markt uitdagen
voldoende keuze aan woningen blijft, zowel voor Rotterdammers met
in te spelen op de veranderende bevolking met meer
een grote als met een smalle beurs. In deze tijd van stijgende prijzen
alleenstaanden en meer ouderen;
en talrijke uitdagingen moeten we innovatief zijn om haalbare en
"
toekomstbestendige woningen te realiseren.
Nieuwe instrumenten die bijdragen aan een gezonde werking van de woningmarkt, zoals het uitsluiten van discriminatie en het vaststellen van eerlijke huurprijzen;
Rotterdam is een diverse en inclusieve stad
"
Goede groei: we gaan verdichten in de stad, onder andere door het
Rotterdam herbergt vele culturen, leeftijden, inkomensgroepen en
toevoegen van hoogbouw. De uitdaging daarbij is om tegelijkertijd
samenlevingsvormen. Door de grote inzet in het afgelopen decennium
aandacht te hebben voor voorzieningen, openbare ruimte, groen,
op gebiedsontwikkeling en nieuwbouw is de stad voor meer groepen
mobiliteit/parkeren, werken, duurzaamheid en sociale netwerken.
aantrekkelijk geworden en rust de stad op meer sterke schouders. Sommige delen van Rotterdam zijn nu diverser en uniek, maar er is
We blijven de architectuurstad van Nederland; architectuur en stedenbouw vergroten de kwaliteit van de stad.
nog ruimte voor verbetering. We willen buurten creëren waar iedereen zich thuis kan voelen en de kans heeft om binnen dezelfde buurt door te groeien. Bovendien willen we een gevarieerd aanbod op gebouw en blokniveau, met verschillende prijzen en groottes, voor diverse doelgroepen en met gemeenschappelijke ruimtes voor ontmoeting.
Rotterdamse Woonvisie
23
w -
i t*;.p
1' -------
n:.-^ rt-iíj
Onze ambitie is dat zowel huidige als toekomstige Rotterdammers
3. Huisvesting van aandachtsgroepen
zich thuis voelen in de stad, dat Rotterdam een fijn en betaalbaar
Deze pijler richt zich op de groepen Rotterdammers die minder kansen
thuis is voor iedereen. Deze ambities, de brede maatschappelijke
hebben op de woningmarkt. Ons streven is dat alle Rotterdammers in
ontwikkelingen, en het Woonakkoord zoals door de gemeenteraad
2040 een woning hebben die past bij hun inkomen, huishoudgrootte
vastgesteld, komen samen in 4 pijlers die richtinggevend zijn voor het
of zorgbehoefte en dat in 2030 zo min mogelijk mensen zich in een
werk dat wij de komende jaren te doen hebben mét velen in de stad.