[24bb000190] Inspreekbijdrage STOK

Opnieuw meer verkamering in Kralingen Commissie Bouwen en Wonen 16 januari 2024

Dit is een screenshot uit een animatie waarmee bewonersinitiatief Stok aandacht vraagt voor de overmatige verkamering in Kralingen. U hoort een vrouw ‘Ik wil slapen’ roepen, waarna het even stil is, en dan gewoon weer doorgaat.

In Kralingen is lawaai één van de dagelijkse vormen van overlast die direct verband houden met de vele studenten die er bij elkaar wonen. Toen de studentenaantallen in Rotterdam vanaf 2015 fors stegen (+35k in 10 jaar), bouwde de gemeente geen extra studentenhuisvesting maar koos voor extra studentenkamers in bestaande wijken, goedkoop voor de gemeente én leuk voor beleggers. Voor de klachten van bewoners bleef de gemeente stokdoof met als gevolg dat tientallen van onze buren verhuisden. Vele inspreekavonden en stukken in de pers verder vonden de blijvers in 2021 (!) gehoor. Wethouder Kurvers beloofde ‘de kraan dicht te draaien’ door een aangepast vergunningsstelsel. De gemeente erkende dat voor Kralingen en het Nieuwe Westen, de meest verkamerde wijken van de stad, onmiddellijk actie nodig was: er kwam een nulquotum; geen vergunningen voor nieuwe studentenhuizen. Maar eerst kregen de vele bestaande situaties alsnog een vergunning. (Bij drie en meer in één huis). Pas na 1 september 2022 ging de kraan echt dicht. Het resultaat ziet u in de kaart.

Verleende vergunningen per 1 september Bron: STOK

In februari 2022 kwamen STOK, de Wijkraad en studenten samen in de kamer van Wethouder Karremans. We ondertekenden een uniek Actieplan Studentenoverlast, en spraken af te werken aan het terugbrengen van de overlast. Eén van de twee uitgangspunten was het tegengaan van verkamering, minder kamers dus. Velen waren verbijsterd toen in juni 2022 het Coalitie-akkoord uitkwam. Dezelfde wethouder die drie maanden daarvoor namens de gemeente tekende voor het terugdringen van verkamering stelde dat vergunning voor kamerbewoning voor drie personen – en dus de meeste studentenhuizen - niet meer nodig is in de nieuwe wereld van de coalitie! Dus terwijl oa de juridische afdeling, handhaving, de wijkregisseur en stadsbeheer druk bezig waren het nieuwe beleid in te voeren, werd het oude beleid - geen nieuwbouw voor studenten ; ‘de markt’ regelt deze sociale huisvesting-, weer van stal gehaald. Beleid dat eerder tot ernstige aantasting van leefbaarheid in de wijk leidde! ‘Maar wethouder Zeegers,’ denkt u nu ‘zegt dat verruiming van drie naar vier, weinig invloed heeft. Uit de ambtelijke evaluatie ‘blijkt’ dat de meeste overlast van ‘grote’ huizen komt. En jullie ‘0-quotum’ blijft bestaan!’ Ze heeft dit ook tegen ons gezegd, maar het is volstrekt ongeloofwaardig: • De ‘3-tjes’ zijn verantwoordelijk voor de helft van de overlastmeldingen.

Voor een bewoner maakt het niet uit of hij naast één groot studentenhuis woont of dat hij is ingeklemd tussen vele kleintjes. Overlast van clusters van ’3-tjes’ is misschien nog wel erger. • Door verruimen vervalt 70 procent (3500 vergunningen!) van de recent verleende kamervergunningen. Die ‘3-tjes’ hebben straks geen vergunning meer nodig. • De aantrekkelijkheid van studentenverhuur stijgt explosief: het kunnen verhuren van 3 kamers i.p.v. 2 laat de inkomsten van een verhuurder met 50% stijgen! • Het stoplichtmodel (Actieplan) verliest zijn werking aangezien de meeste huizen geen vergunning meer nodig hebben en daarmee de sanctie van intrekken bij extreme overlast wegvalt. • Prima huizen voor starters en gezinnen vervallen aan studenten; waar gaan die starters, b.v. medewerkers van de universiteit en recent afgestudeerden, eigenlijk wonen?

Bewoners van Kralingen en STOK hebben al jaren keihard gewerkt om met de gemeente de overlast te verminderen. En dat lukt niet alleen door overlast te bestrijden zoals wethouder Karremans in ieder geval nog probeert. Belangrijke voorwaarde was en is, en dat weet de gemeente, dat de verkamering zou worden teruggedrongen. Met dit voorstel tot wijziging van de verordening van wethouder Zeegers betekenen ‘Nul-quotum’ en ’50-meter afstand’ niets meer. Kralingen, meest verkamerde wijk van de stad wordt opnieuw overspoeld door extra studenten. De overlast neemt toe, de leefbaarheid neemt af. Een absurde klucht waarbij onheus met bewoners en gemaakte afspraken wordt omgesprongen. Terwijl omwonenden driehonderdvijftig bezwaarschriften tegen kamervergunningen indienden en de rechter zich nog buigt over tientallen zaken die burgers tegen de gemeente aanspanden, verandert de wethouder eventjes de spelregels. Waar ligt haar loyaliteit? • Wederom bij de beleggers? • Bij de studenten? Die laat de gemeente al jaren in de kou staan door vooral niet te bouwen. Studenten betalen daarom te veel huur voor slechte kamers. Nieuwbouwplannen blijven boterzacht. • Bij de bewoners van Kralingen? Die ervaren dat niet. Eerder het omgekeerde: heeft de intensieve bewonersparticipatie in Kralingen wel betekenis voor de gemeente? Wij roepen u op het voorstel niet aan te nemen.

Behoudt de bescherming van Kralingen en andere zwaar verkamerde wijken. Laat niet opnieuw ongecontroleerde groei van studentenhuizen toe. U weet waar toe het leidt.

Bijlage: • Kanttekeningen STOK bij ‘Evaluatie Rotterdamse regels voor kamerbewoning’

Kanttekeningen STOK bij ‘Evaluatie Rotterdamse regels voor kamerbewoning’ 13 januari 2024

Samenvatting De voorgestelde wijziging van de huisvestingverordening wordt door de wethouder ‘onderbouwd’ door de ambtelijke evaluatie ‘Rotterdamse regels voor kamerbewoning’ uit april 2023. Volgens STOK toont deze evaluatie aan dat het actuele Raadsvoorstel voor versoepeling van het vergunningenbeleid een radicaal voorstel is dat recent gemeentelijk beleid geheel ondergraaft: •

Starters en jonge gezinnen krijgen in sterk verkamerde wijken, zoals Kralingen West en Oost, nog meer moeite om een kleine, zelfstandige woning te bemachtigen. Die zullen weer naar studenten gaan.

•

Investeerders krijgen wederom vrij spel om studenten overal in de stad te kunnen vestigen, zelfs in wijken zoals Kralingen die aantoonbaar tot de zwaarst verkamerde van Rotterdam behoren en die gebukt gaan onder overlast.

• Instrumenten als het nul-quotum en het afstandscriterium worden nutteloos. In detail: Zonder verplichte kamervergunning voor drie personen verdwijnt driekwart van de studentenhuizen van de radar. •

Overlast zal weer toenemen en handhaving wordt veel moeilijker door het beperken van de inzet van het recente ‘Stoplichtmodel’.

•

Gemeentebestuur verbreekt afspraak uit het Actieplan Studentenoverlast met bewoners en Wijkraad dat de verkamering in Kralingen zal worden teruggedrongen.

Vragen en antwoorden Leert de ambtelijke evaluatie dat het recente vergunningenbeleid niet werkt en op de schop moet? • • • •

Nee, de evaluatie stelt dat het huidige beleid adequaat is en helpt om zelfstandige woningen te behouden voor starters en jonge gezinnen (doelstelling!). Ook voor het voorkomen van woonoverlast (doelstelling!) lijken de recente regels te helpen. Verder wijst de evaluatie op te verwachten regels in de landelijke huisvestingswet en op interessant beleid in Utrecht. Dit vraagt om nader onderzoek voor evt, toepassing in Rotterdam, zo wordt gesteld. Tot slot staat vermeld dat de evaluatie eigenlijk voorbarig is. De regels zijn pas sinds september 2022 volledig van kracht en dus lastig nu al (in Q1 2023) te evalueren.

En, welke harde feiten brengt de evaluatie boven tafel in dit debat? •

Prijzenswaardig is dat waar Rotterdam jarenlang geen grip had op kamerbewoning en elk overzicht miste, dit nu een stuk duidelijker is.

•

De evaluatie stelt dat in de afgelopen twee jaar bijna 5.000 kamerverhuurvergunningen zijn verleend. De populairste categorie zijn de vergunningen voor drie kamers, de zogenaamde ‘3-tjes’. Bijna 3,500 (71%) van die vergunningen betreft ‘3-tjes’.

•

Slechts 29% van de 5000 vergunningen betreft grotere woningen.

•

Die recent verstrekte 3500 vergunningen voor drie kamers worden binnen een jaar na afgifte alweer overbodig gemaakt door het nieuwe Raadsvoorstel.

Is het niet zonde van alle moeite en kosten om die vergunningen eerst te verstrekken en nu weer in te trekken? •

Nogal ja. Maar erger is dat hiermee kamerbewoning in Rotterdam weer grotendeels wordt vrijgegeven. Juist dit type woningen – populair bij starters en jonge gezinnen - dat even door regels beschermd werd, komt als een kamervergunning pas nodig is bij 4 studenten en meer weer in de markt voor kamerbewoning. Kamerverhuur drijft de prijzen op. Starters en gezinnen hebben zowel bij koop als huur het nakijken ten opzichte van investeerders.

Maar de regels zoals het nul-quotum en het afstandscriterium blijven toch in stand? •

Die regels verliezen hun werking. Nog maar 29% van de kamervergunningen blijft overeind, alleen die voor grotere studentenhuizen.

•

Nul-quotum gebieden èn het afstandscriterium verliezen hun werking omdat voor de populairste categorie van 3-kamers (71%) helemaal geen vergunning meer nodig is.

•

Het afstandscriterium werkt ook niet meer. Voorbeeld: in een straat vol met ‘drietjes’ kan de gemeente in de toekomst gewoon een vergunning verlenen voor een studentenhuis met 4 of meer kamers. De drietjes ‘bestaan’ niet meer voor het vergunningssysteem. Uitgegumd.

•

En hoe zit het nou met de overlast van die kamerbewoning door drie studenten? •

De evaluatie laat zien dat ‘drietjes’ verantwoordelijk zijn voor ca 50% van alle overlastmeldingen. (En hoe zit het eigenlijk met clusters van drietjes, zoals in portiekwoningen? Dat wordt niet onderzocht)

•

In de evaluatie wordt benadrukt dat grotere studentenhuizen per huis meer overlast veroorzaken. Tja, dat is te verwachten, want er wonen ook meer mensen.

•

De wethouder gebruikt dit gegeven om zelf in het Raadsvoorstel te concluderen dat je daarom de vergunning kunt schrappen voor drietjes zonder extra overlast te verwachten.

•

Dit is natuurlijk grote onzin bij zo’n omvangrijke en populaire categorie die nu al verantwoordelijk is voor 50% van alle overlastmeldingen!

•

En, vergeet niet, zonder die vergunning wordt het een stuk lastiger om te handhaven bij overlast. Het ‘Stoplichtmodel’ in Kralingen werkt op basis van panden met een vergunning en met de sanctie dat die in extreme gevallen ingetrokken kan worden. Die mogelijkheid vervalt nu voor bijna driekwart van de woningen met vergunning.

Hoe kijkt STOK aan tegen het Raadsvoorstel zoals het er nu ligt? •

Het is een bijzonder slecht voorstel omdat het de verkamering op grote schaal aanjaagt zonder eerlijk te zijn over de consequenties voor bewoners. Zeker in Kralingen met de meest verkamerde straten van de stad waar de afgelopen jaren al te veel studenten zijn gehuisvest en aantoonbaar veel overlast is.

•

En mogelijk wordt het nog erger. Dit voorstel staat niet op zich. Er wordt gewerkt aan plannen om splitsing makkelijker te maken, minimum woonoppervlakte te verlagen, etc. Dat heeft allemaal grote impact op kamerverhuur. Deze maatregelen moeten integraal bekeken worden en niet los van elkaar.

•

Het gemeentebestuur heeft februari 2022 in het Actieplan Studenten Overlast Kralingen toegezegd dat het de verkamering zou terugdringen. Het plan bood perspectief op een structurele verbetering. Bewoners en STOK hebben op basis van deze belofte veel tijd en energie gestoken in het helpen uitwerken van maatregelen e.d.

•

'Het is uit de hand gelopen,' zoals de toenmalige wethouders Kurvers en Karremans zeiden en zij stelden een Actieplan op samen met de bewoners. Op basis van dit Actieplan plan hebben bewoners en STOK tijd en energie gestoken in wekelijkse overleggen, overlastspreekuren, het uitwerken van maatregelen etc. Met het actuele voorstel voor grootschalige versoepelingen van kamervergunningen geeft het gemeentebestuur er blijk van de bewoners (en de overlastcijfers) totaal niet serieus te nemen.