[24bb000174] Inspreekbijdrage mw. Adams

16 januari 2024 Geachte leden van de Commissie BWB, U gaat een besluit maken over de woonvisie 2024-2029 met doorgang naar 2040. De hoofonderwerpen in de woonvisie zijn bouwen, verdichten en betaalbare woningen. De problematiek m.b.t wonen in de afgelopen periode heeft onder andere betrekking op de druk op leefbaarheid in bestaande wijken door belegger activiteiten met name in het midden segment en de achterstand van renovatie sociale woningbouw en verkoop sociale woningen vanwege de verhuurderheffing voor corporaties. De leefbaarheid in bestaande Rotterdamse wijken staat onder druk In de afgelopen periode heeft u besloten, door de schaarste aan woningen in het midden segment, tot een opkoopbescherming in bepaalde wijken en verkameringsvergunningen voor 3 personen en meer en nulquotum gebieden in te voeren in uw Verordening. Een woonvisie waarin verdichting en midden segment voorop staan, zal leiden tot druk op de leefbaarheid door meer activiteiten van beleggers in de bestaande wijken. Het is juist nu met deze visie dat handhaving en verspreiding van groepen (met name ook studenten) om tot leefbare gebieden te komen, instrumenten als verkameringsvergunning, nul quotum gebieden en opkoopbescherming onmisbaar zijn.

Is nieuwbouw voor het middensegment koop of huur in uw woonvisie? Let op dat het midden segment die niet voor sociale huur in aanmerking komt een bruto inkomen boven euro 47,699 (alleenstaand) en Euro 52,6711 (meerpersoon huishouden) heeft. Houd rekening dat mensen met Euro 50,000 inkomen, een hypotheek van maximaal 235,000 kunnen krijgen. Een hypotheek van Euro 372,000 vereist een inkomen van bruto 70,000 (gebaseerd op een rente van 3%). Ze zullen dan ook nog eens over een spaarpotje moeten beschikken om de bijkomende kosten te betalen. Slechts een fractie van uw huidige nieuwbouwprojecten zou voor deze groep haalbaar zijn om te kopen. Zij zullen dus huren en de koopwoningen gaan naar beleggers. Een groot deel van de nieuwbouwprojecten is voor verhuur. Het is belangrijk dat u de belegger stuurt in aankoop en verhuur. In welke wijken is particulier verhuur goed voor de leefbaarheid en aan wie kan verhuurd worden? Met name de doelgroep studenten kan op deze manier transparanter opgelost worden. Negentig procent van de ondervraagde studenten vindt het prima om in verschillende woonvormen, waarvan een gedeeld appartement met 3 personen voorop staat (68%), op een campus locatie bij de universiteit te wonen.2 In de nieuwe woonvisie bouwt u te weinig voor deze doelgroep en leunt u op beleggers om het op te lossen.

Pagina 17 Woonvisie:“ Zij ‘landen’ voornamelijk in de centrumgemeenten.” Voor het studentenverkameringsprobleem, kunt u aan zet zijn om te voorkomen dat wijken onder druk komen te staan door een woonvisie waarin u bepaalt waar studenten en beleggers elkaar kunnen vinden. Voor studenten is Brainpark een uitstekende plek. Studenten betalen huur en de ROI voor de belegger kan duidelijk bepaald worden. Let op in uw plannen voor kaalslag van huurtoeslagen. Studenten van 23 jaar en ouder kunnen in een studio namelijk hiervan gebruik maken!

1 2

Kom ik in aanmerking voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie? | Rijksoverheid.nl “ Rapport duurzame buurten en studentenhuisvesting” , J. Adams, november 2023

De gemeente moet aan zet zijn. U kunt het omgevingsplan gebruiken om op leefbaarheid te sturen! Graag deel ik voor de vierde keer mijn eigen ervaring over de onverbrijdelde verkamering in Kralingen. Ik woon op Vredenoord, Kralingen West. In 2014 heb ik mij ingekocht in een klushuisproject. In oktober 2023 heeft de rechtbank ons in het gelijk gesteld dat de verkameringsvergunning van mijn buren (6 studenten) niet had mogen worden afgegeven. In november 2023 heeft het College van B&W besloten om dit aan te vechten bij de Raad van State. Het College van B&W heeft ondertussen ook een verkameringsvergunning voor 6 studenten afgegeven voor het huis links van mij. Ik ben in beroep gegaan in september 2023. Daarnaast zijn er 2 huizen met 11-15 studenten. Dit huis wordt gedoogd sinds 2021 door de gemeente Rotterdam tot de rechtbank een besluit heeft genomen. De eigenaar was namelijk in beroep gegaan, omdat de gemeente de verkameringsvergunning niet heeft afgegeven. Vijf deuren verder, boven de wasstraat, is een studenten huis met 6 studenten die nog steeds als woongroep geboekt staat. Woongroepen worden door Stadsbeheer niet geregistreerd. Gelukkig kreeg de eigenaar van het zesde huis medelijden met mij en heeft hij zijn huis leeg verkocht aan een jong stel.

Het klushuisproject met 11 huizen was met 6 huizen verhuurd aan studenten een campus geworden en nu gaat de gemeente naar de Raad van State om toch haar gelijk te halen, ondanks de druk op de leefbaarheid. Uw ambtenaren willen studenten niet uit huis plaatsen, u kunt door sturing in de omgevingsplannen hier een oplossing voor vinden door op leefbaarheid en doelgroepen te sturen. De omgevingsvisie van Brainpark kan hier een rol in hebben. Voordat u regelingen weer teniet maakt , ga eerst begrijpen wat er aan de hand is. Wat betekent leefbaarheid in uw Verordening en hoe werken uw huidige instrumenten, zowel op sturing en handhaving. Ik vraag u om te wachten met dit besluit tot er een oplossing voor handen is voor alle rechtszaken die nu lopen m.b.t. verkamering. Krijg inzicht hoe de vraagstukken worden opgelost die naar voren zijn gekomen uit de evaluatie van de verkameringsregels. Wilt u toch dit voorstel doordrukken, bescherm in ieder geval de huidige nulquotum wijken door daar wel de vergunning vanaf 3 te handhaven.

Julie Adams Bijlage: Kaartje klushuisproject Rapport duurzame buurten en studentenhuisvesting

Oppervlak (geschat) 1e koper

WF73 130m2

WF71 180m2

WF69A 110m2

WF69B 110m2

WF67 180m2

WF65 270m2

WF63 180m2

WF61 180m2

WF59 170m2

BD32 277m2

Belegger 2018

Familie 2012

Familie 2012

Familie 2012

Familie 2012

Familie 2012

Familie 2012

Familie 2014

Privaat 2012

Privaat Student 2017

Familie 2021

Privaat Student 2016 Belegger 2021 Studenten Illegaal 20162019 Vanaf 2020 verkamerings Vergunning 6 studenten

2e koper

Familie 2019

3e koper Verhuur

Studenten 2018-heden 5 studenten Wordt gedoogd door Stadsbeheer

Extra

Nog geen officiele verkamerings Vergunning Melding 2019 2021 2023

Beroep tegen afgifte vergunning

Verhuur sinds 2016, illegaal 6 studenten Vanaf 9.2022 verkamering svergunning Deze ligt onder bezwaar Meerdere malen inspectie niet binnen gelaten. Meldingen in 2019 en 2021 2023

BD 34

BD36 150m2 Alleenstaand 2012

Verhuur sinds 2017, illegaal 11-15 studenten

Privaat Student 2016 Jong stel 2022 Van 2016-2021 illegaal verhuur 5 studenten

Wordt gedoogd door Stadsbeheer

Leeg verkocht aan een echtpaar in 2021

Aanvraag verkameringsve rgunning in 2020 afgewezen, in beroep tegen afwijzing Melding 2019

Melding 2019 2021

Dit is het klushuisproject Wolleblaar. De gemeente was in 2012 eigenaar van alle panden. Het zijn de enige grote eensgezinswoningen in de buurt Vredenoord Kralingen W. Demografische data buurt Vredenoord (2015) Aantal bewoners: 2325, Hectares: 10.9 , Dichtheid: zeer sterk stedelijk >209/ha Woningen totaal: 1079 waarvan 4-5 verdiepingen MGW: 1076, grotendeels Woonstad woningen en Eensgezinswoningen (privaat): 3

Het klushuisproject was opgezet om hoger opgeleide gezinnen naar Vredenoordbuurt te trekken in het kader van kansrijke wijken en sterke schouders om de buurt een impuls te geven.

Rapport duurzame buurten en studentenhuisves ng Maak duurzame buurten door gehoor te geven aan studenten en luister naar hun woonwensen van nu en na hun afstuderen. Oos lank is ook van hen!

Auteur Drs. Julie Adams Duurzaamheid expert 27.11.2023

Introduc e: problema ek Ro erdamse verkamering In de afgelopen jaren hee de gemeenteraad Ro erdam verschillende mo es aangenomen met betrekking tot studentenoverlast. De gemeente Ro erdam hee hierop gereageerd door in Kralingen het stoplichtmodel in te ze en om overlast te reguleren. Indien na een aantal waarschuwingen de overlast niet wordt ingeperkt door de bewoners van het studentenhuis kan de verkameringsvergunning worden ingetrokken. Tevens is er een verkameringsvergunningstelsel in Ro erdam. Deze is ingezet wegens schaarste van de woningvoorraad voor midden inkomens. Vanaf 3 personen moet de verhuurder een verkameringsvergunning aanvragen. Uit de evalua e1 van dit vergunningstelsel komt naar voren dat er echter nog nooit een vergunning is ingetrokken op basis van overlast. Het is onduidelijk aan welke (objec eve) criteria een situa e exact moet voldoen om aanleiding te geven de vergunning in te trekken. Wanneer wordt geoordeeld dat de kamerbewoning de lee aarheid aantast? De rechtbank hee in oktober 2023 geoordeeld dat de vergunning in de zaak ROT21/1393 had niet verleend mogen worden. Gezien de problema ek van verkamering in de wijk Kralingen mag van het College verwacht worden dat aan de vereiste posi eve invloed wordt voldaan en hier dus op controleert. De rechtbank zal daarom de vergunning herroepen en de aanvraag alsnog afwijzen.

In de komende rechtszaak van een andere casus in dezelfde straat zal getoetst worden of het College duidelijk hee aangetoond dat de lee aarheid niet nega ef wordt beïnvloed door de afgi e van de verkameringsvergunning. Momenteel wordt onder het criterium lee aarheid alleen overlast getoetst door de direc e Veiligheid. In het evalua erapport wordt er aanbevolen om een nadere uitwerking van het lee aarheidscriterium te onderzoeken. Verder wordt in het evalua erapport geconcludeerd dat er een rela e tussen woonoverlast en kamergewijze bewoning is. Kamerbewoning door 5 of meer veroorzaakt naar verhouding de meeste overlast. Deze overlast is weinig zichtbaar in de gebruikelijke lee aarheidsindicatoren. Het huidige vergunningenstelsel in Ro erdam is adequaat. In de prak jk blijkt de uitvoerbaarheid niet al jd op maal. Dit wordt onderschreven dat in de periode 2020 – mei 2023 613 bezwaarschri en waren ingediend voor 247 adressen en lopen er in mei 2023 ruim 50 beroepen op gronde van de verleende verkameringsvergunning of de niet afgegeven verkameringsvergunning. In het laatste geval wordt het studentenhuis gedoogd met als redenering dat indien de rechter de aanvrager de vergunning toekent, de aanvrager een schade claim kan eisen van de gemeente (Adams). Ro erdam wilde graag hoger opgeleide gezinnen aantrekken naar de stad in de zogenaamde bakfietswijken (woonvisie 2017-2022).

Deze bakfietswijken zijn gelegen in de buurten met veel sociale woningbouw rondom het centrum van Ro erdam. In deze woonvisie wordt ingezet op het aantrekkelijk maken van deze wijken voor hoger opgeleide gezinnen. Studenten werden in dezelfde woonvisie ook als sterke schouders gekenmerkt. Beide doelgroepen ves gen zich in deze wijken rondom het centrum. Echter gezinnen en een hoge concentra e studenten in een straat gaan niet samen, vanwege andere leefs jlen. 1

Kleingeld E.J., April 2023. Evalua e Ro erdamse regels voor kamerbewoning, Gemeente Ro erdam Stadsontwikkeling (BWT)

Studentenwoning tekorten Dat er meer vraag is naar kamers komt door de groei van de universiteiten en deze groei hee Ro erdam tot kennisstad gemaakt in de wereld. In de nieuwe woonvisie 2024-2029 wordt aangegeven dat volgens de monitor studentenhuisves ng 2023 het tekort nu 2.300 woningen bedraagt. Hoewel de Nederlandse studentenpopula e licht daalt, groeit de interna onale studentenpopula e naar verwach ng met 4.000 studenten de komende 7 jaar. Dit levert een totale woonvraag op van 6.000 eenheden tot 2029. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de komst van de TU Del naar Ro erdam (3.000 studenten) en de terugkeer van de basisbeurs, waardoor de vraag groter kan zijn. Anderzijds kan toekoms ge wetgeving voor het beperken van de instroom van interna onale studenten tot een lagere woningvraag leiden Net als in de woonvisie 2017-2022 landen de studenten in de nieuwe woonvisie voornamelijk in de centrumgemeenten. Nieuwbouw voor deze doelgroep is er dus de afgelopen en jaar nauwelijks geweest. In de nieuwe woonvisie zullen 400 units per jaar toegevoegd worden, dit moet leiden tot 3.000 nieuwe woningen voor studenten. Ook wordt in de nieuwe woonvisie ingezet op hospice verhuur. Door het guns ge investeringsklimaat van de afgelopen jaren hebben zowel grote en par culiere investeerders panden opgekocht in geliefde studentenwijken zoals Kralingen en verhuurd aan studenten.

Voor 1 januari 2020 was het niet noodzakelijk om een verkamerinsgvergunning aan te vragen en ging de gemeente akkoord dat een studentenhuis een woongroep is. In nulquotum gebieden zoals bijvoorbeeld Kralingen bleef de trend doorze en, omdat bestaande huizen via de overgangsregeling alsnog een vergunning. Nu kunnen er geen nieuwe vergunningen meer worden afgegeven. Indien men de vergunningsregel ophe van 3 naar 4 personen biedt dit weer mogelijkheden voor investeerders in Kralingen. In de periode juli 2020 tot en met juli 2021 gold een verkameringsstop. Na juli 2021 hee de gemeente een overgangsregeling ingezet dat studentenhuizen zonder verkameringsvergunning alsnog een verkameringsvergunning kunnen aanvragen voor september 2022. Na juli 2021 geldt dat voor woonsitua es met meer dan 2 personen een verkameringsvergunning moet worden aangevraagd. Tevens is de nieuwe voorwaarde dat het nieuwe studentenhuis op 50 meter afstand van een ander studentenhuis is. In het evalua e rapport wordt geconcludeerd dat door dit nieuwe criterium heel veel gebieden, bijvoorbeeld in Ro erdam Noord, het nagenoeg onmogelijk is een vergunning aan te vragen omdat er overal binnen 50 meter al vergunningen zijn vergeven. De verkameringsvergunning kan alleen bestaan wegens schaarste van woningen en niet vanwege het lee aarheidscriterium.

“ Zo kwam de Raad van State in een eerdere uitspraak tot de conclusie dat het lee aarheidscriterium wel degelijk een rol kan spelen, maar niet via een vergunningplicht in de Huisves ngsverordening. De Raad van State gaf hier expliciet aan dat lee aarheid in ieder geval wel een aspect is dat in een bestemmingsplan (binnenkort: omgevingsplan) geregeld kan worden. In een omgevingsplan kunnen regels worden gesteld met betrekking tot kamerverhuur. Kortom, als de regels voor kamerverhuur ook wenselijk zijn met het oog op de lee aarheid, dan kan dat dus worden geregeld in een bestemmingsplan/omgevingsplan. In één G4 gemeente (Utrecht) is deze mogelijkheid op deze wijze geregeld.” Door de druk op studentenhuisves ng wil het huidige college de verkameringsvergunning van 3 naar 4 en meer personen veranderen. Het breed aanjagen van verkamering wordt gezien als een goedkope en snelle oplossing gezien ((Plan Studentenhuisves ng 2023-2026). Verder wordt het

splitsen van woningen aangemoedigd om meer verkamering mogelijk te maken. In reeds sterk verkamerde buurten zullen nog meer appartementen en por ekwoningen studentenhuizen worden. Deze plannen staan haaks op recent beleid om de overlast en het aantal studentenpanden in sterk verkamerde wijken te verminderen. Verloedering zwakkere wijken Door het verkameringsprobleem niet mee te nemen in de discussie van Oos lank (Brainpark) zal leiden tot mogelijke verloedering in de zwakkere bestaande wijken. In het RIGO rapport “ Kamerbewoning in Den Haag Evalua e – vervolgme ng 2019” wordt dit verder onderschreven. Uit de interviews en ook uit de data-analyse blijkt, allereerst, dat kamerbewoners over het algemeen mensen zijn die op de woningmarkt minder te kiezen hebben. Dat kan zijn vanwege inkomen of vanwege de spoed waarmee woonruimte gezocht wordt. In de gesprekken worden beide redenen vaak genoemd als mo ef voor kamerbewoning. Uit de CBS -analyse blijkt dat het voor een groot deel gaat om bewoners met weinig inkomen. Eén verklaring is dat de meeste mensen die wel iets te kiezen hebben op de woningmarkt de wijken met een slechte lee aarheid bij voorkeur verlaten, waardoor in die wijken naar verhouding meer kamerbewoning plaatsvindt.

In rela e met het voorgaande zijn vanuit een investeerdersperspec ef juist goedkope woningen met voldoende ruimte voor meerder huurders het aantrekkelijkst. Het zijn die woningen waar in verhouding tot de investeringskosten de huuropbrengsten het hoogst zijn. In die rich ng wijst ook de analyse van de WOZ-waarde van woningen met en zonder kamerbewoning: het zijn vaak woningen in de goedkoopste wijken, en binnen die wijken niet de goedkoopste woningen, maar wel woningen met veel ruimte voor weinig geld. Omdat er een heel duidelijke rela e is tussen lee aarheid en woningprijzen, ligt het voor de hand dat vanuit investeerdersperspec ef woningen in wijken met een slechte lee aarheid al snel aantrekkelijker zijn dan woningen in betere wijken. Tegelijker jd leidt dat er ook toe dat kamerbewoning ten koste gaat van de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor zelfstandige huishoudens. Houd er rekening mee dat in goede wijken er ook buurten zijn die slechter scoren. De lee arometer gee een gemiddelde weer. In Kralingen West zijn er ook buurten met veel sociale woningbouw zoals Vredenoord en Rubroek. De ontwikkelingen op Oos lank U hee dit jaar ingestemd om een studentencampus op Zuid op te nemen in de gebiedsontwikkelingsplannen van Oos lank. Het zal echter nog wel tot 2040 duren tot dit gebouw er staat als deze er überhaupt komt.

Het probleem met betrekking tot studentenoverlast in de wijken is Nu. In het gebied Brainpark worden de volgende 3600 huurwoningen gebouwd: Aantal 1200 300 1200 900

Doelgroep Studenten Sociale huur Middenhuur Hogere huur top segment

Ontwikkelaars Onder de kwaliteitskor ngsgrens dan wel de a oppingsgrens Greystar 378 woningen. Student Experience 600 woningen (naast Novotel) en SSH / Vorm vastgoed (HR sport faculteit) 220 Bakkers Hommen (ontwikkelaar uit Eindhoven die ook Leetowers studentenwoningen heeft ontwikkeld gaat in max Euwe kwartier Fase I 743 woningen bouwen Fase 2A 400 en Fase 2 B 300 Greystar bouwt met 378 woningen voor studenten (studio's) en een gelijk aantal apartementen voor middenhuur (eigen beheer en verhuur) in totaal 614 woningen. bouw gestart in juli 2024 en oplevering 2027

Graag neem ik u mee om de verschillende perspec even van verschillende stakeholders op de woonsitua e van studenten in Ro erdam te begrijpen en de mogelijke oplossingen in het kader van de omgevingsvisie van Oos lank in te zien.

Perspec even Perspec ef van de Student In de eerste week van November 2023 zijn 477 studenten van de Hogeschool Ro erdam en Erasmus Universiteit (loca e Kralingse Zoom) geënquêteerd om inzicht te krijgen hoe en waar studenten willen wonen en wie zij verantwoordelijk achten voor planning en bouwen. Van de 477 respondenten hee 36% een Nederlandse na onaliteit. (zie bijlage A). Van de geënquêteerden is 90% tussen de 18-25 jaar en is 86% uitwonend. Ruim 60% vond binnen 3 maanden een kamer in Ro erdam. De hel van deze uitwonende studenten wonen in Kralingen (35%) en Ro erdam West (15%). Dit zijn de nulquotum gebieden in de Huisves ngsverordening. Het overgrote deel (85%) is bereid om meer dan Euro 600 te betalen voor een kamer inclusief GEB in Ro erdam. Studenten staan open voor het idee om op een studentencampus te wonen. Slechts 10% van de ondervraagde studenten wil in een bestaande wijk wonen in plaats van een studentencampus. Deze studenten campus moet wel binnen een straal van 5 kilometer (80%) van de Kralingse Zoom worden gebouwd en het liefst naast de universiteit (30%). In termen van bereikbaarheid wil 38% van de studenten binnen 15 minuten van de universiteit wonen en 43% van de studenten is bereid om op een half uur afstand te wonen. Studenten (68%) willen met name graag met drie mensen een appartement delen. Slechts 13% kiest voor een studio only.

Ook het wonen met 4-6 studenten is geliefd (25%), hiervan wil 5% alleen in een huis met 4-6 studenten wonen. American campus style 86 18,0% Shared apartment with 3 326 68,3% Shared apartment with 4-6 117 24,5% Shared apartment with 6-8 37 7,8% Shared apartment with 812 21 4,4% Studio 279 58,5% Boarding (kostganger) 43 9,0%

Only studio Only 4-6

60 12,6% 22 4,6%

Met betrekking tot de woonwijken is 45% van de ondervraagde studenten zich bewust dat geconcentreerde studentenhuisves ng in de woonwijken kan leiden tot disbalans voor andere bewoners. Van de ondervraagde studenten wil 50% zich graag ves gen in Ro erdam na het

afstuderen. Ook is de hel van de studenten het eens dat indien huizen worden verkamerd in de bestaande wijken er minder kansen zijn voor om zich na het afstuderen zich in de wijken te kunnen ves gen. Tot slot geven de ondervraagden aan dat de planning voor studentenhuisves ng een rol is van de gemeente Ro erdam (65%). Voor de provisie van woonruimte worden de gemeente Ro erdam samen met de Universiteiten als verantwoordelijk beschouwd. (46% en 67%) The municipality of Rotterdam is responsible to plan student housing. 308 64,6% The municipality of Rotterdam is responsible to provide student housing. 218 45,7% The investors are responsible to provide student housing. 101 21,2% Social housing corporations are responsible to provide student housing. 185 38,8% Universities are responsible to provide housing. 320 67,1% Perspec ef van de Universiteit Universiteiten mogen volgens de wet geen woningen bouwen en verhuren. Gezien de woningdruk is er wel een partnerschap gemaakt tussen de Erasmus Universiteit, de Hogeschool Ro erdam en de gemeente Ro erdam, Woonstad en andere par jen om jdelijk woningen te plaatsen. De universiteit kan namelijk wel ondersteuning bieden om gemeenschappelijke ruimtes in gebouwen die alleen voor studenten zijn bedoeld, in te richten als studieruimte.

Campus Woudestein hee beperkt ruimte en er zal ook rekening gehouden moeten worden met uitbreidingen van gebouwen en misschien ook een stukje groen om een gezond lee limaat op campus te creëren.

Perspec ef bewoners uit de wijk Stop Overlast Kralingen (STOK) is ontstaan na en jaar overlast. Door hen en andere individuen is de gemeente Ro erdam gestart met bewonersbijeenkomsten in Pro Rege op de Oude dijk. In de bijeenkomst maakten bewoners duidelijk dat de woonsitua e in delen van Kralingen verslechterd is tot een onacceptabel niveau: 1. Er is sprake van (erns ge) geluidsoverlast, openbare dronkenschap, vervuiling en overlast van deelscooters en fietsen. 2. De schaal van de geluidsoverlast in tuinen en op straat is zo groot dat melden voor bewoners een dagtaak is geworden. Daarbij is vaak niet duidelijk wat met de meldingen wordt gedaan. 3. Ondanks verschillende aanscherpingen in de huisves ngsverordening, zijn meer gezinswoningen opgekocht en verkamerd (in sommige straten nu 50 tot 60%). Door sterke verkamering gaan meer gezinnen vertrekken, deze huizen worden verkamerd en de straat raakt in een neerwaarste spiraal, omdat nog meer gezinnen vertrekken 4. Bewoners melden overlast en (illegale) uitbreiding van het aantal verhuurde kamers per woning en verplaatsing van studentenhuizen. 5. Een aantal bewoners is verwikkeld in bezwaar- en beroepsprocedures tegen aanvragen en verleende kamervergunningen; deze procedures vergen veel jd en energie.2 2

h ps://stok-nu.nl/studentenoverlast-in-kralingen/, raadpleging 28 november 2023

Er zijn nog al jd studentenhuizen die als woongroep worden gezien of geen studentenvergunning hebben gekregen en worden gedoogd door Stadsbeheer. De honderden bezwaren en rechtszaken zijn slechts een percentage van ontevreden burgers. Niet iedere burger kent de weg binnen de gemeente of hee zin om een administra e van meldingen bij te houden en de gemeente achter de broek aan zi en. In sommige gevallen speelt in mida e een factor. Perspec ef de rechter, de ambtenaar De rechtbank stelt de bewoners die het beroep in de zaak ROT21/1393 zijn aangegaan op gronde dat onvoldoende door de gemeente was aangetoond dat verkamering een posi eve bijdrage levert aan de lee aarheid in de buurt, in het gelijk. Nu is de vraag of er gehandhaafd wordt of er wordt gekozen voor gedogen door de ambtenarij. Het gedogen van huizen zonder vergunning en woongroepen die student-only zijn, gebeurt omdat het tegen de principes van een aantal ambtenaren is om mensen uit hun huis te ze en. Waar gaan de studenten heen? Slot conclusie In de nieuwe woonvisie wordt aangegeven dat de vraag in 2029 zal groeien met 6,000 woningen – hierin is niet de vraag van Del se studenten (3,000) opgenomen en de mogelijke groei van de Nederlanse studenten nu de basisbeurs weer voorhanden is. Er zijn slechts 3,000 woningen opgenomen in het plan van dit College.

Waar gaan die andere 6,000 studenten wonen? Het dilemma lee are buurten voor bewoners in de centrum gebieden (onder andere Kralingen West, Ro erdam West) versus uitbreiding studentenhuisves ng in dezelfde gebieden middels marktwerking, kunt u onder andere oplossen door: -

Brainpark in het omgevingsplan op te nemen als een studenten woongebied (verkameringsvergunningvrij) tot 2040 om de nulquotum gebieden te ontlasten; Beschermen van de nulquotumgebieden dat bij 3 personen nog steeds een verkameringsvergunning aangevraagd moet worden; De verkameringsvergunningen te spreiden over andere wijken;

In de geplande 3600 woningen op Brainpark kunnen door gedeeld wonen aan 10,000 studenten onderdak worden geven. Er hoe dus niets aan de geplande huizen veranderd te worden. Er wordt echter wel een doelgroep opgenomen in het omgevingsplan. Indien in 2040 een campus op Zuid is gerealiseerd dan kunnen de studenten doorstromen en kan het omgevingsplan opnieuw worden bestemd. Hierdoor kunt u ook handhaven op verkameringsvergunningen! Immers studenten kunnen dan doorstromen naar Brainpark en de huizen die vrijkomen in de bestaande wijken kunnen naar andere doelgroepen. Per saldo zal deze verschuiving niet minder woningaanbod voor andere doelgroepen betekenen. In de wijken waar de studenten weggaan kunnen gezinnen met hogere inkomensgroepen zich ves gen en de organisa ekracht (zelfredzaamheid) in achterstandswijken verhogen. Basisscholen krijgen de kans om gemengde scholen te worden. Gezinnen zijn meer gebonden aan de buurt en zullen meer inspanning doen om de buurt veiliger en kind vriendelijker te maken. In beide woonvisies wilt u Ro erdam sterker maken door gemengde

wijken en het verminderen van hoge concentra es doelgroepen. Hierop wil u misschien een uitzondering maken voor de doelgroep studenten op Brainpark juist om die doelstelling van duurzame buurten te behalen. Negen g procent van de ondervraagde studenten willen graag op campus wonen, maar wel het liefst in een gedeeld appartement met 3 studenten (69%), slechts 13% kiest voor de op e van een studio – only en minder dan 5% kiest voor de op e gedeeld huis met 4-6 studenten - only. Alle appartementen op Brainpark zijn voor verhuur. Vijfentach g procent van de ondervraagde studenten is bereid om meer dan Euro 600 huur te betalen inclusief GEB. Dit betekent dat ieder appartement bruto Euro 1,800 per maand oplevert. Na hun studie wil graag 50% van de studenten in Ro erdam blijven wonen? Waar kunnen zij naartoe doorstromen? Houd er rekening mee dat het vergunningstelsel alleen geldt om schaarste in de woningvoorraad te regelen. Lee aarheid kan via het omgevingsplan (voormalig) bestemmingsplan veilig gesteld worden. In het huidige vergunningstelsel is tevens al door de rechtbank en door de ambtenarij aangegeven dat toetsing op lee aarheid zowel bij aanvraag als handhaving als problema sch wordt ervaren. Nu is de kans!

Bijlage A: Data Student perspec ef op studenten woningen In de periode oktober 2023-november 2023 hebben studenten van het Exchange programma Business and Society van de Ro erdam Business School een survey gehouden onder studenten van de Erasmus Universiteit en Hogeschool Ro erdam op loca e Kralingse Zoom. Respondenten die buiten de school of stafleden zijn, zijn uit deze datalijst gefilterd. 1. Profiel respondenten: N=477

7

2. Huidige woonsitua e van de student

3. Waar de studenten graag wonen (buurt en afstand van universiteit) Living on campus 194 40,7% Not living on campus but in the neighborhoods 165 34,6% Only living in neighborhoods 49 10,3%

4. In wat voor type huis wil je wonen?

American campus style 86 18,0% Shared apartment with 3 326 68,3% Shared apartment with 4-6 117 24,5% Shared apartment with 6-8 37 7,8% Shared apartment with 8-12 21 4,4% Studio 279 58,5% Boarding (kostganger) 43 9,0%

Only studio Only 4-6

60 12,6% 22 4,6%

5. Perspec ef op het woningnoodprobleem voor studenten

a. Zou Ro erdam het huisprobleem voor studenten moeten oplossen door het verkameringsvergunningstelsel af te schaffen en studenten in de woonwijken laten wonen, ook al voelen andere mensen zich minder thuis wanneer er te veel studenten in de straat wonen.

b.

Beoordeel de volgende stelling: Te veel studenten in een straat leidt tot een leefsitua e dat uit balans is voor de andere mensen in de buurten.

c. Beoordeel de volgende stelling: Als ik afgestudeerd ben van de universiteit wil ik graag in Ro erdam blijven wonen in de bestaande buurten.

d. Beoordeel de volgende stelling: Als het woonprobleem voor studenten wordt opgelost door huizen in de bestaande wijken te verkameren, dan zal dit leiden tot minder huizen in de bestaande buurten voor families en starters.

6 Wie is verantwoordelijk voor studentenhuisves ng?

The municipality of Rotterdam is responsible to plan student housing. 308 64,6% The municipality of Rotterdam is responsible to provide student housing. 218 45,7% The investors are responsible to provide student housing. 101 21,2% Social housing corporations are responsible to provide student housing. 185 38,8% Universities are responsible to provide housing. 320 67,1%