[24bb000134] Inspreekbijdrage Recht op de stad

Bevorder de toegang tot het recht voor (dreigend) dakloze mensen: voorstellen Ons land kent verschillende belemmeringen voor de toegang tot het recht voor (dreigend) dak- en thuisloze mensen. Denk bijvoorbeeld aan gebrekkige toegang tot echte onafhankelijke (en professionele) cliëntondersteuning, een potentieel belangrijk instrument om mensen op hun rechten te wijzen. Of het veelvoorkomende probleem dat bij weigering om opvang te bieden lang niet altijd een

17

Mensenrechtenexpert Jan de Vries houdt in het Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken een pleidooi voor effectieve rechtsbescherming: Effectieve rechtsmiddelen moeten ervoor zorgen dat rechten kunnen worden ontleend aan de kernverplichtingen van het recht op huisvesting, zoals zekerheid omtrent bezit, betaalbaarheid, bewoonbaarheid, toegang tot diensten, toegankelijkheid, locatie en culturele aanvaardbaarheid. Dakloosheid moet hierbij erkend worden als een mensenrechtenschending. In: ‘Geen zorgkwestie maar een huisvestingsvraagstuk’, Tijdschrift voor Sociale Vraagstsukken, 2020, nummer 2, https://www.socialevraagstukken.nl/wp-content/uploads/TSVS02-2020-25-56-5.pdf. 18 Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Access to Justice for the right to housing, A/HRC/40/61, 15 januari 2019, par. 6 (hierna SR 2019).

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

16

beschikking wordt afgegeven. Een teken dat ook mensen in direct contact met dakloze mensen de rechten van hun cliënten onvoldoende kennen.19 Deze belemmeringen moeten worden weggenomen. Recht op de stad doet een aantal concrete voorstellen om de toegang tot het recht te verbeteren: 1) Verbeterde vroegsignalering en een verplichte procesvertegenwoordiger bij huisuitzettingen. Te vaak leiden huisuitzettingen (onnodig) tot dakloosheid met vergaande gevolgen voor de persoon in kwestie, maar ook voor de samenleving.20 2) Oprichten van een proceskostenfonds voor Rotterdammers. Het bestaan van zo’n fonds schrikt malafide verhuurders ook af. Daar zijn in Amsterdam goede resultaten mee behaald. 3) Voldoende handhavingscapaciteit in het kader van de Wet goed verhuurderschap. Handhaving is essentieel voor het welslagen van de uitvoering. De noodzaak van extra capaciteit is ambtelijk bevestigd tijdens de technische sessie. 4) Afschaffing van de Rotterdamwet. Recht op de stad is verheugd dat art. 8 van de Rotterdamwet niet meer van toepassing is. De bredere toepassing van artikel 9 zorgt echter voor dezelfde uitsluiting van kwetsbare woningzoekenden. Dit terwijl het doel van de wet, meer leefbaarheid, niet wordt behaald.21 5) Uitbreiding van het aantal gratis huurteams zodat meer Rotterdammers ondersteund kunnen worden en onder meer huisuitzettingen kunnen worden voorkomen.

6) Stimuleren van samenwonen door de kostendelersnorm af te schaffen en de AOW te individualiseren. Daar gaat de gemeente niet over, maar daar kan ze wel bij de landelijke overheid op aandringen. De gemeente kan wel zorgen voor meer woongroep-, friends- en kangoeroewoningen in (ver)nieuwbouwprojecten, mits de woonzekerheid en huurbescherming van huurders worden gewaarborgd.

19

College voor de Rechten van de Mens, Toegang tot recht – Jaarlijkse Rapportage Mensenrechten in Nederland 2018, College voor de Rechten van de Mens, juni 2019.). 20 De maatschappelijke kosten liggen tussen 30.000 euro en 100.000 euro per persoon per jaar (C. Hochstenbach, 2022) 21 https://www.socialevraagstukken.nl/twintig-jaar-rotterdamwet-heeft-leefbaarheid-niet-vergroot/

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

17

Bijlagen Bijlage 1: Cijfers over particuliere huur Huurders in het commerciële segment betalen vaker hogere huren. Mensen die in het gereguleerd segment van een commerciële partij huren ondervinden nu financiële nadelen. Deze nadelen zijn een inbreuk op het recht op behoorlijke huisvesting, omdat de betaalbaarheid in het geding komt met grote gevolgen van dien zoals armoede. Dit verslechtert dus ook het recht op bestaanszekerheid. Dit is een verslechtering van fundamentele mensenrechten. Deze verslechteringen zijn niet toegestaan. Verslechteringen zijn alleen in uitzonderlijke toestanden toegestaan bijvoorbeeld bij rampen en oorlogen. Deze financiële nadelen zijn: •

Als huurder bij een commerciële partij betaal je meer huur (zie feitelijke vragen en antwoorden bij de begroting van 2024)22

Op basis van de CBS-huurenquête is de gemiddelde kale huur per 1 juli 2023 in het gereguleerde segment bij woningcorporaties € 550 (zowel exclusief als inclusief harmonisatie). Dit zal bij benadering ook de gemiddelde huurprijs per 1 januari 2024 zijn. Op basis van de CBS-huurenquête is de gemiddelde kale huur per 1 juli 2023 in het gereguleerde segment bij commerciële partijen € 640 (exclusief harmonisatie) respectievelijk € 645 (inclusief harmonisatie). Dit zal bij benadering ook de gemiddelde huurprijs per 1 januari 2024 zijn. Het verschil is met bijna 100 euro per maand significant te noemen. •

Als huurder krijg je jaarlijks te maken met een hogere huurstijging

Volgend jaar is de maximale gemiddelde huurstijging bij woningcorporaties 5,3% (huursombenadering) en bij commerciële partijen maximaal 5,8%23. •

Corporatiehuurders hebben al twee keer (in 202124 en in 202325) een wettelijke huurverlaging gekregen in tegenstelling tot dezelfde huurders met een laag inkomen die bij een commerciële partij huren die daar geen recht op hebben.

In sommige gevallen huren zij tegen hun wil in bij een commerciële partij, omdat de sociale huurwoning in het verleden door de woningcorporatie aan een belegger is verkocht. 26 Dit zijn wederom de mensen die in de meest kwetsbare situaties (tot 120% van het sociaal minimum) zitten en die een verhoogd risico hebben op armoede dan wel al onder de armoedegrens leven.

22

36410-VII Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (VII) voor het jaar 2024 23 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2023/12/22/58-procent-maximale-huurverhoginggereguleerde-sector-in-2024 24 https://www.woonbond.nl/eenmalige-huurverlaging-2021/ 25 https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/02/21/eerste-kamer-stemt-in-met-wetsvoorstel-huurverlaging-2023voor-huurders-met-een-laag-inkomen 26 Zie bijvoorbeeld de Vegelinssteyn in IJsselmonde en Lusthofkwartier in Kralingen.

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

18

•

Vele commerciële verhuurders van huurwoningen vragen veel meer huur dan wettelijk is toegestaan

Uit de concept-Woonvisie: Stadsbreed heeft zo’n 85% van de particuliere huurwoningen een te hoge kale huurprijs. Dat wil zeggen, hoger dan zou mogen op basis van het geschatte aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het te veel betaalde bedrag ligt tussen de €100 en €280 voor woningen in (potentieel) sociale huur, en tussen de €130 en €370 voor woningen in (potentieel) middensegment. Uit de Memorie van toelichting op de Wet goed verhuurderschap: Uit een onderzoek dat gedaan is in Carnisse (Rotterdam) blijkt dat betaalbaarheid van de particuliere sociale voorraad onder druk staat; regelmatig geven particuliere verhuurders aan het woningwaarderingsstelsel links te laten liggen en zich te baseren op de marktprijs. Als gevolg hiervan bleek 64% van de huurders een te hoge huur te betalen. In de helft van de gevallen was dat € 100 tot € 300 per maand te veel. Eveneens was er in 55% van de gevallen sprake van achterstallig onderhoud in de woning. Dat beeld wordt door onderzoek van Rijnmond bevestigd.27 En dat wordt later nogmaals bevestigd: Uit recent onderzoek van het Rotterdamse bureau Realstats blijkt dat bijna alle huurders die in de afgelopen vijf jaar in Rotterdam een huurcontract zijn aangegaan voor een ‘volgens de punten’ sociale huurwoning, te veel betalen. Het gaat om bedragen tussen de 100 en 280 euro per maand.

Meer dan 55 procent van deze ‘op papier’ sociale huurwoningen wordt ten onrechte verhuurd als was het een woning in de vrije sector.28 Het gaat dus om meer dan 55%. Opmerkelijk is dat dit percentage hoger is dan in de conceptWoonvisie waar uitgegaan wordt van 50%. Overigens wordt door particuliere verhuurders dat beeld zelf bevestigd29. Recht op de stad is van mening dat dit een onderschatting is. Deze mening is gebaseerd op onder andere het volgende: -

-

Uit de memorie van toelichting op de Wet goed verhuurderschap: Zo heeft het huurteam van de gemeente Utrecht 457 huurprijscontroles gedaan in 2020, waarbij in 422 (96,7%) van de gevallen is geconstateerd dat er één of meerdere redenen zijn waarom de huurprijs op basis van de huurprijsregelgeving aangepast zou moeten worden. De gemeente Den Haag heeft in haar handhaving geconcludeerd dat er veel mis is in de particuliere huursector. In meerdere gevallen bleek de huur structureel veel hoger ten opzichte van het woningwaarderingsstelsel en het onderhoud van woningen matig tot slecht. Recent onderzoek toont dat ook aan: Maar liefst 94 procent van de particuliere verhuurders houdt zich niet aan dat maximum, zagen de onderzoekers, en vragen veel meer dan wettelijk is toegestaan.30

Particuliere huurders betalen relatief gezien te hoge servicekosten 27

https://www.rijnmond.nl/nieuws/1464979/verhuurders-carnisse-vragen-bizarre-prijzen-voor-rotwoninkjes-vaak-komenze-ermee-weg 28 https://www.rijnmond.nl/nieuws/1688224/de-rotterdamse-strijd-tegen-veel-te-hoge-huren-gaat-nu-echt-beginnen-leeshier-hoe 29 https://www.rijnmond.nl/nieuws/1733033/verketterde-huisbaas-misschien-ben-ik-wel-een-hufter-maar-in-mijn-ogendoe-ik-iets-goeds 30 De gouden tijden voor particuliere verhuurders zijn voorbij | Trouw

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

19

Het is algemeen bekend dat particuliere verhuurders te hoge servicekosten rekenen. Daar zijn legio voorbeelden van die in uw commissie zijn besproken. Bij woningcorporaties komt dat veel minder voor en houden zij zich veel meer aan de wettelijke voorschriften die gelden voor het op tijd inzichtelijk maken van deze kosten, waar geen winst op gemaakt mag worden. Uit het VPRO programma Pointer (waarin ook commerciële verhuurders in Rotterdam bezocht zijn):31 Veel huurders vechten de hoge servicekosten aan, omdat er vaak voor zaken betaald moet worden die helemaal niet geleverd worden, zoals huismeesterkosten, ramen wassen of tuinonderhoud. Navraag door Pointer leert dat in 2021 bij de huurcommissie ruim een kwart van alle zaken ging over te hoge servicekosten, waarbij de huurders in het overgrote deel (84 procent) in het gelijk worden gesteld. Verduurzaming gaat langzamer of blijft uit in de particuliere huursector Je krijgt als corporatiehuurder gratis isolatie en verduurzamingsmaatregelen worden eerder genomen, in tegenstelling tot het gereguleerd particulier segment waar huurders geen gratis isolatie krijgen en verduurzamingsmaatregelen (veel) langer op zich laten wachten.

Als gevolg van de afschaffing van de verhuurderheffing zijn er op nationaal niveau prestatieafspraken gemaakt met betrekking tot isolatie en verduurzaming.32 Het is dit college bekend dat particuliere verhuurders weinig tot geen gebruik maken van de verduurzamingssubsidies. Zelfs met een subsidie zijn de meeste particuliere verhuurders niet van plan om te verduurzamen. Het is algemeen bekend dat deze verhuurders wachten op vertrek van de huurder waarna de woning verkocht zal worden. Op dat moment wordt verduurzaming het probleem van de nieuwe eigenaar. Woningeigenaren met een relatief gezien lager inkomen kunnen deze verduurzamingsmaatregelen niet of moeilijk betalen. De NHG heeft hier meer meermaals aandacht voor gevraagd. Dit is niet nieuw. Deze problematiek zien we ook in het Verenigd Koninkrijk. Daar zijn na The right to buy van Margret Thatcher dezelfde problemen ontstaan. Voorlopig geen stedelijk sociaal statuut voor particuliere huurders Er komt (naar alle waarschijnlijkheid) een stedelijk sociaal statuut voor corporatiehuurders, en dus een verbetering van hun rechtspositie, maar (nog) niet voor huurders in het gereguleerd particulier segment. De positie van particuliere huurders bij herstructureringsprojecten blijft dus voorlopig onzeker. Dit vergroot bovendien de rechtsongelijkheid tussen verschillende categorieën huurders.

Enkele andere nadelen voor huurders in de particuliere sector Huurders in het gereguleerd particulier segment durven vaak geen onderhoudsklachten te melden omdat ze angstig zijn voor het niet verlengen van de huurovereenkomst Investeringen in leefbaarheid worden wel gedaan door woningcorporaties, maar niet door commerciële verhuurders. Corporatiehuurders betalen nu mee aan de leefbaarheid waar particuliere verhuurders van profiteren, terwijl de winst en het rendement naar de particuliere verhuurder gaat.

31

https://pointer.kro-ncrv.nl/nep-sociale-huur-en-de-trukendoos-van-gemeenten; zie ook: https://www.nporadio1.nl/nieuws/onderzoek/f2eb4fa8-08ce-4e8c-b8dd-c76a691fdb6e/half-miljoen-woningen-tenonrechte-sociale-huur-genoemd. 32 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/nationale-prestatieafspraken-voor-de-volkshuisvesting

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

20

Minder woonzekerheid voor particuliere huurders als gevolg van tijdelijke contracten met verstrekkende gevolgen zoals: • •

stellen die hun leven uitstellen (zoals het vormen van een gezin) enorme stress en kinderen geboren in en tijdens deze stresssituaties hebben daar jarenlang last van.33

Er zijn nog meer argumenten waarom commerciële verhuurders geen sociale verhuurders zijn, maar het mag duidelijk zijn dat het rendement c.q. winst bij commerciële verhuurders boven het recht op behoorlijke huisvesting zoals geformuleerd in de uitgangspunten gaat. Bijlage 2: Aanbevelingen met betrekking tot dakloosheid We constateren dat dakloosheid onderdeel is van de concept-woonvisie. Dit zien wij als een positieve en noodzakelijke ontwikkeling. Niet alleen is dakloosheid de meest ernstige schending van het recht op huisvesting, maar ook in het recent gelanceerde nationale Actieplan dakloosheid is definitief afscheid genomen van het idee dat dakloosheid een zorgprobleem is. Het is een woonprobleem dat met huisvesting dient te worden opgelost. Van daaruit kan, voor hen die dat nodig hebben, de noodzakelijke passende ondersteuning worden geboden. Recht op de stad dringt aan op de volgende maatregelen: 1) Naast het hanteren van de Ethos-light definitie, is het aanbevelingswaardig om niet alleen een ondersteuningsstructuur voor aandachtsgroepen te hebben maar deze ondersteuning te betrekken bij de realisatie van de opgave. 2) Monitoring van aandachtsgroepen is een verplichting vanuit het recht op behoorlijke huisvesting waar Nederland zich aan gecommitteerd heeft. Monitoring moet dus niet gezien als iets vrijblijvends.

3) Bij de monitoring van aandachtsgroepen alle belangenbehartigers en ervaringsdeskundigen betrekken in het hele proces inclusief bij de besluitvorming. Bij de plannen die gemaakt worden moeten concrete en meetbare doelen bevatten zoals de afname van het aantal huisuitzettingen bij commerciële verhuurders. 4) Geef aandachtsgroepen echte zeggenschap. Dat zijn de mensen met ervaringskennis. De zeggenschap kan ook via legitieme belangenbehartigers verlopen. De betrokkenheid en zeggenschap van deze mensen brengt ervaringen met zich mee, die voor structurele oplossingen die duurzaam zijn, zorgen. Gezien de complexiteit zijn deze ervaringen en ideeën zeer welkom. Zij weten als geen ander hoe beleid uitpakt. 5) Maak bij de Housing First-aanpak afdwingbare afspraken. 6) Een geïntegreerde langetermijnstrategie onderbrengen bij de wethouder Bouwen en Wonen en daarbij het recht op behoorlijke huisvesting als doel en als uitgangspunt hanteren en verankeren in beleid. Bijvoorbeeld dakloosheid niet als een zorgprobleem zien maar als een woonprobleem. Breng dakloosheid onder het domein van de wethouder wonen en niet onder het domein van zorg. Dakloosheid voorkomen en uitbannen is een harde verplichting onder het

33

Zie boek Uitgewoond van auteur C. Hochstenbach

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

21

(inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting. Dus het uitgangspunt: ‘De gemeente spant zich in om dakloosheid te voorkomen en op te lossen’ is onvoldoende. 7) Geef dakloze mensen zoveel mogelijk een huurcontract op de eigen naam. 8) Zet veel meer in op preventie. 9) Stap van het zelfredzaamheidscriterium af. 10) Stop de stigmatisering, discriminatie en criminalisering van dakloze mensen (en doe onderzoek naar eigen beleid daaromtrent). Dakloosheid is niet alleen de meest ernstige vorm van het recht op behoorlijke huisvesting maar ook van het recht op non-discriminatie. 11) Kijk kritisch naar beleid dat tot dakloosheid leidt zoals het afgeven van negatieve verhuurverklaringen. 12) Stel nieuw beleid op voor de aanpak van dakloosheid en betrek daar nu wel alle belangenbehartigers en ervaringsdeskundigen bij en neem daarin op dat huisuitzettingen niet tot dakloosheid mogen leiden. Het meest recente beleid voldoet niet aan het recht op behoorlijke huisvesting. Neem hierbij de aanbevelingen van de Kinderombudsman en Ombudsman over.34 13) Passend toewijzen bij (dreigend) dakloosheid loslaten. 14) Mensen die precair wonen zoals met anti-kraakcontracten dienen beter beschermd te worden. Zij verdienen extra aandacht zoals in het sociaal statuut. Er moet een stop komen op werken met leegstandbeheerders. 15) Zorg dat aandachtsgroepen makkelijker toegang tot het recht hebben.

16) Zorg dat alle zorgpartijen uitgenodigd worden bij het maken van de prestatieafspraken 17) Tot slot: het meest cruciale voor het welslagen van beleid voor aandachtsgroepen is zorgen voor voldoende passende huisvesting. Het is raadzaam om de huisvesting van aandachtsgroepen te specificeren. Flexwoningen zijn geen oplossing voor een structureel probleem. Flexwoningen kosten veel capaciteit (van ambtenaren, woningcorporaties en architecten) die veel beter ingezet kan worden voor structurele oplossingen.

34

https://kinderombudsman.nl/publicaties/rapport-als-de-overheid-niet-thuis-geeft

Reactie Recht op de stad (januari 2024) | www.rechtopdestad.nl | info@rechtopdestad.nl

22