[23bb008908] Raadsvoorstel over BBV - aspecten Grondexploitatieportefeuille Jaarrekening 2023

Stadsontwikkeling Klimaat, Bouwen en Wonen Drs. C.M. Zeegers MA Van: Afdeling Gebiedsexploitatie Telefoon: 14010 E-mail: bbo@rotterdam.nl Uw kenmerk: Ons kenmerk: M2311-4890

Aan de gemeenteraad

Onderwerp: BBV -aspecten Grondexploitatieportefeuille Jaarrekening 2023 Datum: B&W 19 december 2023

Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor te besluiten tot: A. Het vaststellen van de omvang van de grondexploitatieportefeuille per 31 december 2023 van 79 grondexploitatieprojecten op basis van bijlage 1. B. Het herbevestigen van een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden voor 4 specifiek benoemde grondexploitaties. C. Het vaststellen dat voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties worden geactiveerd voor 14 specifiek benoemde initiatieven. Waarom dit voorstel?/Waarom nu voorgelegd? Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft de wijze van verslaglegging voor van gemeenten en provincies. Middels dit voorstel wordt u gevraagd om in overeenstemming met deze regelgeving de omvang van de grondexploitatieportefeuille vast te stellen, de langere doorlooptijd dan 10 jaar voor diverse grondexploitaties te herbevestigen en het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties vast te stellen. De voorgelegde besluiten zijn noodzakelijk voor de jaarstukken 2023 en worden op verzoek van uw raad eerder voorgelegd dan voorgaande jaren. Het besluit om grondexploitaties met een langere doorlooptijd dan 10 jaar vast te stellen is overigens vanuit BBV-oogpunt voor deze huidige gebiedsontwikkelingen niet noodzakelijk, aangezien dit besluit reeds eerder is genomen.

Artikel 12, lid 5 van de Verordening Financiën Rotterdam 2021 vereist echter dat de raad dit jaarlijks herbevestigt: daarom leggen wij dit aan u voor. In het nog vast te stellen Grondbeleid (23bb006797) is opgenomen dat in het vervolg deze besluiten zullen worden meegenomen bij de Monitor Grondexploitaties met peildatum 1 juli. Indien aan het einde van het kalenderjaar blijkt dat er nieuwe ontwikkelingen zijn ten opzichte van deze laatste monitor zal voor deze onderdelen een aanvullend voorstel worden voorgelegd in een afzonderlijke brief over de BBV-aspecten van de Grondexploitatieportefeuille bij de jaarstukken.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2 19 december 2023 M2311-4890

Het nu voorliggende besluit is een jaarlijks terugkerend besluit. In bijgevoegde link is het raadsvoorstel van vorig jaar opgenomen: Document RotterdamRaad - [23bb001216] Raadsvoorstel over BBV-aspecten Grondexploitatieportefeuille Jaarrekening 2022 - iBabs RIS. Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: Alle onderhavige projecten maken deel uit van de grondexploitatieportefeuille en dragen daarmee bij aan de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente. Toelichting: De volgende onderwerpen worden hierna puntsgewijs behandeld: A. Vaststelling grondexploitatieportefeuille B. 10-jaars termijn lopende grondexploitaties C. Activeren voorbereidingskosten Ad A. Vaststelling grondexploitatieportefeuille Het BBV schrijft voor dat de gemeenteraad jaarlijks de grondexploitatieportefeuille vaststelt. Impliciet doet uw raad dit door vaststelling van de jaarrekening. Tevens wordt uw raad met behulp van het Markt, Grond & Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) en de Monitor Grondexploitaties geïnformeerd (en besluit uw raad) over mutaties die substantiële financiële of planningstechnische consequenties hebben. Echter, uit de jaarstukken blijkt niet om welke projecten het gaat.

Daarom heeft uw raad in 2017 besloten de samenstelling van de portefeuille jaarlijks formeel te bekrachtigen, waarna de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen door het vaststellen van de jaarrekening geaccordeerd worden. Bijlage 1 geeft het projectenoverzicht weer van de 79 grondexploitaties ín uitvoering per 31 december 2023. Ten opzichte van de opgave vorig jaar is de grondexploitatieportefeuille met netto 3 projecten uitgebreid. Drie grondexploitaties zijn in 2023 gereed gemeld en zes projecten zijn geopend. De drie afgeronde projecten zijn: • DGE-420500-Noordelijk Niertje • DGE-516400-Wilgentuin • DGE-890400-Centrumplan IJsselmonde Daarnaast zijn in 2023 zes nieuwe grondexploitaties in uitvoering genomen. Dit betreffen: • DGE-181400-Parkhaven • DGE-731700-Slinge 303 • DGE-261000-Merwehaven • DGE-561100-Trans.Voetbalvelden Overschie • DGE-721400-Texelsestraat Noord • DGE-371200-Schuttersveld Uw raad wordt gevraagd de omvang van de portefeuille per 31 december 2023 vast te stellen.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

3 19 december 2023 M2311-4890

Ad B. 10-jaars termijn lopende grondexploitaties Om de risico’s die samenhangen met zeer ļanglopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatie volgens het BBV maximaal 10 jaar bedragen, tenzij uw raad besloten heeft hier gemotiveerd van af te wijken. In een voorstel om een grondexploitatie naar uitvoering te brengen is een alinea opgenomen over de doorlooptijd van het project en zal uw raad daar waar nodig verzocht worden om - met in acht name van risicobeheersmaatregelen - goedkeuring aan de langere doorlooptijd te verlenen. Omdat er gedurende de uitvoering van een grondexploitatie wijzigingen in de doorlooptijd van het project kunnen ontstaan, wordt uw raad jaarlijks aan het einde van het jaar gevraagd voor de desbetreffende projecten akkoord te gaan met een looptijd langer dan 10 jaar. Momenteel omvat de grondexploitatie-portefeuille 4 projecten die pas ná 2033 afgerond zullen worden. De grondexploitaties die het betreft zijn: Projectnaam Voorziene einddatum DGE-680200-Nesselande 31-dec-48 DGE-872400-Kop v Zd vernieuwd 31-dec-35 DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogr 31-dec-36 DGE-261000-Merwehaven 31-dec-34 Ten opzichte van de stand van de jaarrekening 2022 is 1 project niet meer opgenomen en is 1 project aan dit overzicht toegevoegd. Het project DGE-600400-Bedr.Ter.Schiebroek is niet meer opgenomen dit overzicht.

De voorziene einddatum was bij de jaarrekening 2022 in 2036. Op basis van de huidige inzichten valt de voorziene einddatum van dit project wel binnen de 10 jaarstermijn. Het project DGE-261000-Merwehaven is dit jaar geopend. Bij het openen van deze grondexploitatie heeft uw raad al ingestemd met deze langere termijn (23bb004043). Voor deze 4 projecten geldt dat een verkorting van de looptijd door bijvoorbeeld een hoger verkooptempo van de woningen aan te houden op dit moment niet realistisch is. De verkoop van gronden en/of investeringen die daarmee samenhangen zullen daardoor doorlopen tot na 2033. Dit is passend bij de marktbehoefte zoals de gemeente deze voorziet voor die periode. Uw raad wordt op basis van voorgaande argumenten gevraagd te besluiten om gebruik te maken van de mogelijkheid voor deze 4 grondexploitaties een looptijd langer dan 10 jaar te hanteren. Om de (financiële) risico’s van de langere doorlooptijd te beperken zijn de navolgende beheersmaatregelen op project- dan wel portefeuilleniveau geïmplementeerd: - Per grondexploitatie is een actuele en goed onderbouwde raming van de uitgaven en inkomsten beschikbaar; - Investeringen worden zoveel mogelijk afgestemd op het genereren van inkomsten ten einde het financieringsrisico te beperken; - Een realistisch, op de marktvraag afgestemd uitgifteprogramma (zowel qua planning als typologie);

Blad: Datum: Ons kenmerk:

4 19 december 2023 M2311-4890

- Een adequate beheersing van de grondexploitatieportefeuille (zoals monitoring van marktontwikkelingen en periodieke confrontatie van opgenomen programma versus marktvraag op gebiedsniveau); - De voorziene grondwaarden voor gronduitgiften die na het 10e jaar voorzien zijn, worden vanaf 31 december 2033 niet meer geïndexeerd. Tot dat moment worden ze via de jaarlijks geactualiseerde parameter ‘opbrengstenstijging’, aangepast in de NCW-berekening. Deze maatregel houdt in dat niet met een positief resultaat op grondexploitaties gerekend, die verband houden met opbrengstenstijgingen na het 10e jaar. Uw raad wordt gevraagd te besluiten tot het herbevestigen van een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden voor 4 specifiek benoemde grondexploitaties. Aangezien uw raad reeds in voorgaande jaren voor 3 initiatieven en voor grondexploitatie Merwehaven bij het openen in 2023 heeft besloten tot deze looptijd langer dan 10 jaar is het vanuit BBVoogpunt niet noodzakelijk om dit besluit aan uw raad voor te leggen. In overeenstemming met artikel 12 lid 5 van de Verordening Financiën Rotterdam 2021 wordt uw raad wel gevraagd dit te herbevestigen. Ad C.

Activeren van voorbereidingskosten toekomstige grondexploitaties Onder voorwaarden is het mogelijk om voorbereidingskosten voor toekomstige grondexploitaties te activeren op de gemeentelijke balans onder de categorie Immateriële Vaste Activa (IVA). Een voorwaarde is dat uw raad voor de betreffende initiatieven het voornemen tot ontwikkeling bekrachtigt. Dit verloopt via dit voorliggende raadsvoorstel. Daarin worden de dan bekende initiatieven aan uw raad voorgelegd. Bij het openen van een IVA vindt zoals opgenomen in het grondbeleid een toets plaats op: volledigheid van het projectvoorstel, risico’s dat het initiatief niet leidt tot een grondexploitatie, haalbaarheid planning van concrete tussenproducten en eindresultaat en de juiste naleving van BBV-criteria voor activering van voorbereidingskosten. Onderdeel van de toets is of het realistisch is dat de ontwikkeling binnen 5 jaar tot een grondexploitatie in uitvoering leidt. Hiermee wordt voorkomen dat voorbereidingskosten dienen te worden afgeboekt ten laste van het resultaat. Vervolgens vindt tussentijdse monitoring op de uitputting van het IVA-budget plaats en bij ophoging van het IVA-budget vindt een toets op dezelfde punten plaats als bij opening. Op dit moment zijn er 14 initiatieven waarvoor een IVA-project geopend is. Ten opzichte van de jaarrekening 2022 is er 1 nieuw initiatief bijgekomen.

Daarnaast zijn 7 initiatieven in 2023 als grondexploitatie in uitvoering genomen. Dit betreffen: Parkhaven, Merwehaven, Schuttersveld, Voetbalvelden Overschie, Texelsestraat Noord, Schalmlocatie (als onderdeel van de grondexploitatie Katendrecht) en Slinge 303. Hierdoor is het aantal initiatieven netto met 6 gedaald. Het betreft de volgende 14 projecten: • Schiekadeblok (DGO-131000-Schiekadeblok IVA) (start IVA: 2020) Het project bevat de nieuwbouw van kantoorgebouwen, twee woontorens met een levendige plint, de renovatie en vernieuwing van bestaande panden aan Delftsestraat en het Schieblock en de aanleg van een nieuwe openbare ruimte; • Schiehaven Noord (DGE -291100-Schiehaven noord) (start IVA: 2020) De gemeente onderzoekt of het mogelijk is een stedelijke woonwijk te realiseren op het gebied langs de Westzeedijk in Delfshaven. Dit in aansluiting op het

Blad: Datum: Ons kenmerk:

5 19 december 2023 M2311-4890

Lloydkwartier; Islamitische begraafplaats (DGE-781700-Islam begraafplaats) (start IVA: 2021) Het project kent een gefaseerde aanpak, nl.: locatieonderzoek, haalbaarheidsonderzoek en uitvoeringsfase. Het project heeft als doel om (bouwrijpe) grond te leveren aan de initiatiefnemer om op deze wijze een Islamitische rustplaats te creëren; • Lodewijk Pincoffsplein (DGE-790100-Pincoffsplein (IVA)) (start IVA: 2021) Dit initiatief is gericht op het realiseren van 120 woningen (incl. (fiets)parkeren) met commerciële en maatschappelijke invulling in de plint in de wijk Kop van Zuid - Entrepot; • Piekstraat (DGE-790200-Piekstraat – IVA) (start IVA: 2021) Het IVA-project heeft enkel betrekking op de ontwikkeling van de gemeentelijke kavel aan de Piekstraat. Onderzocht wordt welk programma aan woningen, plintfuncties en parkeerplaatsen op deze gemeentelijke plot haalbaar is, waarbij deze programmaonderdelen met andere kaveleigenaren kunnen worden ingewisseld; • Cultuurcampus (DGE-711700-Cultuurcampus IVA) (start IVA: 2021) Het project omvat het opstellen van een Masterplan voor de van Leeuwenlocatie. Het masterplan omvat in ieder geval een stedenbouwkundig / ruimtelijk plan, een concept grondexploitatie en ontwikkelstrategie en een planning; • Lemairepark (DGE-022600-Lemairepark IVA) (start IVA: 2022) Dit initiatief in Hoek van Holland is gericht op het realiseren van ca.

100 woningen en een zorgcomplex. • Zeehond (DGE-040100-Zeehond) (start IVA: 2022) Het betreft een woningbouwproject van circa 45 grondgebonden eengezinswoningen in Rozenburg op de voormalig locatie zwembadlocatie de Zeehond. • Pompenburg (DGE-105000-Pompenburg-IVA) (start IVA: 2022) Het project Pompenburg is een gebiedsontwikkeling met twee grote bouwvlekken waarop bebouwing komt met een toren. In het totaal wordt er 993 woningen met werkfunctie in de plint gerealiseerd. • Romeynshof (DGE-631400-Romeynshof-IVA) (start IVA: 2022) Deze ontwikkeling rondom de bestaande Romeynshof is gericht op het toevoegen van woningen, herontwikkeling van de maatschappelijke voorzieningen, de herhuisvesting van het gezondheidscentrum en het realiseren van een passende parkeeroplossing. • Mussetstraat-Goede Herderkerk(DGE-841700-Goede Herderk.IVA) (start IVA: 2022) Deze ontwikkellocatie in Lombardijen zal worden omgezet van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming. • Madroelpark (DGE-910500- Madroelpark IVA) (start IVA: 2022) Dit project in Pernis is gericht op de realisatie van maximaal 150 woningen. • Capelseweg (DGO-672200-Capelseweg IVA) (start IVA: 2022) Dit project heeft ten doel het woningaanbod in gebied Prins Alexander binnen de bestaande structuren van de wijk uit te breiden door middel van het afstoten van •

Blad: Datum: Ons kenmerk:

6 19 december 2023 M2311-4890

•

de gemeentelijke niet-kern vastgoedportefeuille welke niet voor gebiedsontwikkeling en/of ruimtelijk strategische doeleinden benodigd is. Schoterboshof (DGE-150600-Schoterboshof IVA) (Nieuw start IVA: 2023) Met de herontwikkeling van Schoterboshof wordt een verouderd parkeerdek getransformeerd tot een woongebouw, basisschool en mobiliteitshub. Daarnaast wordt de openbare ruimte heringericht voor een goed woon-, verblijf- en leefklimaat.

Over het nieuwe project Schoterboshof bent u via een afzonderlijke brief (23bb008684) geïnformeerd. De voorbereidingskosten voor deze initiatieven bedragen per 1 november 2023 € 9,0 miljoen. Deze kosten passen in het hiervoor geldende investeringskrediet. Mochten de voorbereidingskosten in de toekomst niet tot een grondexploitatie in uitvoering leiden, zullen de gemaakte kosten worden afgeboekt. Uw raad wordt gevraagd te besluiten tot het vaststellen om voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties te activeren voor 14 specifiek benoemde initiatieven. Voor de 13 reeds bestaande initiatieven geldt dat deze voorgaand(e) jaar/jaren zijn vastgesteld. Het gevraagde besluit is voor deze initiatieven een herbevestiging van het besluit uit voorgaande jaren. Ook in dit geval geldt dat herbevestiging vanuit BBV-oogpunt niet nodig is, maar dat u hiermee een compleet overzicht behoudt van voorziene grondexploitaties waarvoor de voorbereidingskosten worden geactiveerd. Dit is in lijn met artikel 12, lid 5 van de Verordening Financiën Rotterdam 2021 Financiële en juridische consequenties/aspecten: Het voorstel kent geen financiële consequenties, met dien verstande dat het besluit om de voorbereidingskosten te activeren voorkomt dat voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties ten laste van het resultaat moeten worden gebracht.

Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

7 19 december 2023 M2311-4890

Bijlage(n): - Projectenoverzicht van grondexploitaties in uitvoering

Blad: Datum: Ons kenmerk:

8 19 december 2023 M2311-4890

Ontwerpbesluit De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 december 2023; (raadsvoorstel nr. *vult Stadhuis in*); gelet op artikel 198 Gemeentewet en het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten; Besluit: 1. Tot het vaststellen van de omvang van de grondexploitatieportefeuille per 31 december 2023 van 79 grondexploitatieprojecten op basis van bijlage 1. 2. Tot het herbevestigen van een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden voor 4 specifiek benoemde grondexploitaties. Projectnaam DGE-680200-Nesselande DGE-872400-Kop v Zd vernieuwd DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogr DGE-261000-Merwehaven

Voorziene einddatum 31-dec-48 31-dec-35 31-dec-36 31-dec-34

3. Tot het vaststellen dat voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties worden geactiveerd voor 14 specifiek benoemde initiatieven. Projectnaam Projectnummer DGO-131000-Schiekadeblok IVA 100021201 DGE-291100-Schiehaven noord 100021614 DGE-781700-Islam begraafplaats 100022033 DGE-790100-Pincoffsplein (IVA) 100022325 DGE-790200-Piekstraat – IVA 100022367 DGE-711700-Cultuurcampus IVA 100022431 DGE-022600-Lemairepark IVA 100023258 DGE-040100-Zeehond 100023327 DGE-105000-Pompenburg-IVA 100023232 DGE-631400-Romeynshof-IVA 100023369 DGE-841700-Goede Herderk.IVA 100023401 DGE-910500- Madroelpark IVA 100023277 DGO-672200-Capelseweg IVA 100022875 DGE-150600-Schoterboshof IVA 100024926

Blad: Datum: Ons kenmerk:

9 19 december 2023 M2311-4890

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van *vult griffie in* De griffier,

De voorzitter,