[23bb008733] Presentatie Concept-Woonvisie
Tekst van het document
De Rotterdamse Woonvisie Een koers tot 2040 en acties voor de komende 5 jaar Technische sessie commissie BWB, 19 december 2023
Agenda. 1. Aanleiding, proces en participatie 2. Context: Feiten & cijfers 3. Inhoud Rotterdamse Woonvisie
2
1. Aanleiding, proces en participatie
3
Aanleiding nieuwe Woonvisie.
Ontwikkelingen woningmarkt Debat in gemeenteraad en de stad
Wettelijke basis 4
We beginnen niet bij nul: veel afspraken als basis.
5
Woonakkoord: 10 uitgangspunten als basis. Hoe alle uitgangspunten verwerkt? Ambities: - Voldoende betaalbaar woningaanbod als basis voor de pijlers (Pijler 1) - Meer focus op toekomstbestendigheid bestaande voorraad (Pijler 2) - Dakloosheid voorkomen en oplossen (Pijler 3) - Eerlijke kansen op de woningmarkt (Pijler 4) Definities: - Definitie sociaal volgens concept Wet versterking regie volkshuisvesting Concrete maatregelen: - De gemeente stuurt actief op goed huren en verhuren en pakt misstanden aan - Beter benutten bestaande voorraad (meer ruimte voor optoppen, woningdelen, splitsen)
6
Woonvisie tot stand gekomen o.b.v. Participatieproces.
-
Belangengesprekken (1 op 1) Dialoogtafels
-
Stakeholderpeilingen: POR, Corporaties, Huurders
-
Gesprek met doelgroepen: Kinderen, Jongeren, Enquête, Wijkraden
7
Input participatieproces: hoe verwerkt? Veel overlappende thema’s dialoogtafels:, sloop, differentiatie en toekomstbestendige particuliere voorraad
Unanieme adviezen dialoogtafels: veel verwerkt in Woonvisie, maar niet alles. Toegelicht in participatieverslag. Dilemma's in adviezen Mate van inzet op handhaving Flexibiliteit ten aanzien van beleidsregels Differentiatie van prijssegmenten
Participatie heeft geleid tot verrijking van de inhoud en maatregelen
8
Continue dialoog. Participatie goede 1e stap , nu voortzetten bij: -
Uitwerking onderzoeken, thema’s en concrete maatregelen Betrekken huidige en toekomstige bewoners bij gebiedsgerichte uitwerking Samen optrekken met monitoring Lessen geleerd uit dialoogtafels daarbij betrekken; meerdere partijen aan tafel, niet alleen ‘usual suspects’.
9
2. Context: feiten en cijfers. Data Trends en Ontwikkelingen
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
10
Definities: prijsgrenzen. 2020
2021
2022
2023
2024
sociaal basis
663,40
678,66
678,66
693,60
697,07
landelijk
hoge aftoppingsgrens (wet huurtoeslag)
sociaal
737,14
752,33
763,47
808,06
879,66
landelijk
liberalisatiegrens (wet huurtoeslag)
midden
1.040
1.060
1.075
1.075
1.123,13
landelijk
grens middenhuur (wetsvoorstel betaalbare huur)
hoger
1.350
1.380
1.400
1.400
1.465
lokaal
volgt relatieve ontwikkeling grens middenhuur
top
>1.350
> 1.380
> 1.400
> 1.400
> 1.465
sociaal basis
141.000
142.000
152.000
143.000
nnb
lokaal
NIBUD leenvermogen doelgroep passend toewijzen
sociaal
174.000
181.000
210.000
202.000
nnb
regionaal
NIBUD leenvermogen EU doelgroep (Regioakkoord)
midden
310.000
325.000
355.000
355.000
390.000
landelijk
Betaalbaarheidsgrens (wijziging huisvestingswet 2014)
hoger
470.000
495.000
540.000
540.000
595.000
lokaal
volgt ontwikkeling betaalbaarheidsgrens
top
> 470.000
> 495.000
> 540.000
> 540.000
> 595.000
HUUR
KOOP
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
11
Bronnen. Informatie komt van verschillende partijen ▪ OBI: bevolkings- en huishoudenontwikkeling ▪ ABF: woningbehoefteraming ▪ CBS: woningvoorraad, inkomen ▪ Maaskoepel: corporatie huurmarkt ▪ Realstats: particuliere huurmarkt ▪ Calcasa: koopmarkt, transacties ‘Hardheid’ van cijfers varieert ▪ Registraties (“heden”) zijn hard ▪ Prognoses (“toekomst”) zijn indicatief ▪ Maar ook in het heden worden cijfers soms geschat
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
12
Demografie.
Componenten bevolkingsontwikkeling (prognose 2022) 10000
Bevolking: groei houdt aan; buitenlandse migratie is daarbij een onzekere factor
8000 6000 4000 2000 0 -2000
Huishoudens: vooral groei van aantal kleine huishoudens, maar ook toename van gezinnen
natuurlijke groei
binnenlands saldo
buitenlands saldo*
totale bevolkingsgroei
2039
2037
2038
2035
2036
2034
2032
2033
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2023
2024
2021
2022
2019
2020
2017
2018
2015
-6000
2016
Jongeren trekken naar de stad: 38% van de vestigers in Rotterdam is 18 tot 25 jaar
-4000
Groei van aantal huishoudens (prognose 2022)
absolute groei 2022-2040
Dubbele vergrijzing: aantal 75-plussers neemt toe en wordt ook steeds ouder
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
Alleenstaand Paar Gezin met kind(eren) Totaal
15-64 12.550 100 8.250 20.900
65+ 18.750 5.800 2.250 26.800
totaal 31.300 5.900 10.500 47.700
13
Woningvoorraad: eigendom. Verhoudingen in 2022
Rotterdam telt ruim 321.000 woningen Daarvan is ongeveer 50% (potentieel) sociaal • Corporatie huur DAEB = 40% van totale voorraad • Particuliere huur geschat <142 wws punten = 10% van totale voorraad Bezit huurvoorraad (totaal) • 11 corporaties • 26.000 particuliere verhuurders
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
Huurwoningen overige verhuurders 21,4%
Koopwoningen 34,4%
Huurwoningen woningcorporatie 43,9%
14
Woningvoorraad: kwaliteit. Verhoudingen in 2021
Beperkte toegankelijkheid Grootste deel woningvoorraad is gestapeld zonder lift Bouwtechnisch ook vaak niet toegankelijk te maken Technische opgaven: • Onderhoud: 1 op 4 woningen heeft achterstallig onderhoud • Energie: vóór 2030 isolatie nodig bij 97.000 woningen, 90.000 hiervan hebben energielabel E, F of G • Fundering: 120.000 woningen hebben houten palen, 30.000 woningen zijn niet onderheid → Stapeling van opgaven
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
Onbekend 2,9%
Overige meergezinswoning 24,8%
Meergezinswoning zonder lift 23,5%
Eengezinswoning 25,6%
Meergezinswoning met lift 23,1%
15
Huurmarkt: corporaties. Beschikbaarheid sociale huur • Jaarlijks circa 6000 verhuringen in sociale huur (tot liberalisatiegrens) • Aantal inschrijvingen is opgelopen tot 85.000, vooral door starters en mensen buiten Rotterdam • Van de geslaagde woningzoekenden kwam 80% uit Rotterdam. • Mediane inschrijfduur gestegen naar 26 maanden, lager dan in rest van de regio (mediaan 36 maanden) • Slaagkans is laag, maar stabiel rond 5%, wel hoger dan in de regiogemeenten Sociale verhuringen corporaties 7.000 6.000 5.000 4.000
< liberalisatiegrens
3.000
< aftoppingsgrens
2.000
< jongeren/kwaliteitskortingsgrens
1.000 0
2017
2018
2019
2020
2021
2022
16 De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
Huurmarkt: particulier. Verhuringen 2017-2022: kale maandhuur (vraagprijs)
Onderzoek Realstats 22.800 verhuurde woningen in periode 2017-2022 15%
• Gemiddelde huurprijs per vierkante meter is €13,67 • Bij nieuwe verhuringen steeg mediane kale maandhuur van €925 naar € 1050 • 85% van huurprijzen is te hoog, in relatie tot WWS • •
€ 100 tot € 280 bij (potentieel) sociale huur € 130 tot € 370 bij (potentieel) middensegment
• Vooral kleine verhuurders vragen teveel
45%
16%
24%
< liberalisatiegrens middenhuur < 900 euro middenhuur > 900 euro
> 1075 euro
Titel van deze presentatie | Naam Achternaam | Datum Plaats.
17
Koopmarkt. Een koopwoning in (regio) Rotterdam is relatief betaalbaar • Maar absolute bedragen zijn fors en 2x hoger dan in 2017 • Gemiddelde verkoopprijs in Rotterdam is €485.000 voor eengezinswoning en €348.000 voor appartement • Transactieprijzen zijn afgelopen jaar iets gedaald • Op basis van landelijk beeld lijkt prijsstabilisatie nabij Gemiddelde transactieprijs, bestaande bouw bron: Calcasa, bewerking Stadsontwikkeling € 600.000
€ 485.000
€ 500.000
€ 348.000
€ 400.000 € 300.000 € 200.000
totaal
appartementen
eengezinswoningen
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
€ 100.000
Modelmatige taxatie van actuele marktwaarde Calcasa WOX kwartaalbericht, 3e kwartaal 2023
18
Woningbehoefte. Kwalitatieve behoefte • Woonwensenonderzoek: grote koopwens • Ruime woning, ook grondgebonden • Betaalbaar en duurzaam
Woningtekort is hoog • Tekort nu 5,3% in regio Rotterdam • Inlopen tot 2% gaat met bouwprogramma lang duren 2023
2025
2030
2035
2040
2045
0% -1% -2% -2,4%
-3%
-2,2%
-3,2% -4% streefwaarde (-2%) -5% -6%
-4,6%
-5,3%
-5,2%
Nederland Regio Rotterdam
ABF – Primos prognose 2023 De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
19
Woningbehoefte. Noodzakelijke netto groei van segmenten in Rotterdam tussen 2020 en 2031 huur
koop
totale
sociaal
midden
duur
sociaal
midden
duur
uitbreiding
Meer Evenwicht
-3.700
3.300
4.500
3.400
16.000
14.800
38.300
Referentie
3.700
2.900
3.700
3.400
13.100
11.400
38.200
Inkomens in Rotterdam 100 % van huishoudens
Behoefteraming • Forse toename woningen nodig • Sociale voorraad in aantal gelijk • Voorraad midden- en duurder segment moet toenemen • Maar dit wordt deels bereikt door autonome prijsontwikkeling van bestaande woningen • Daardoor nadruk (bouw)opgave in betaalbare segmenten
80 60 40
27 12
61
20
32
31
13
13
56
57
hoger midden sociaal
0 2020
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
2031 2031 Meer Referentie Evenwicht
20
Conclusies.
- Schaarste/krapte op de woningmarkt - Betaalbaarheid staat onder druk: opgaven bij doelgroepen - Groeiende kloof in wijken, kwaliteit woningvoorraad en tussen groepen
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
21
3. Inhoud Rotterdamse Woonvisie. Ambities 4 pijlers Financiën Monitoring
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
22
Ambitie: Een fijn en betaalbaar thuis voor iedereen. Rotterdam is een:
…betaalbare stad voor iedereen.
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
…diverse en inclusieve stad.
…innovatieve woonstad met lef.
23
4 pijlers. 1.
2.
Meer en betaalbare woningen.
3.
Toekomstbestendige en vitale wijken.
4.
Aandachtsgroepen.
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
Betere positie voor Rotterdammers op de woningmarkt.
24
Pijler 1: Meer en betaalbare woningen. Doelstellingen: 1.
Woningtekort terugdringen: nieuwbouw en beter benutten bestaande voorraad
2.
Stabiel houden absolute omvang van het aantal sociale woningen
3.
Vergroten aantal woningen in het middensegment, zowel huur als koop.
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
25
Pijler 1: Meer en betaalbare woningen. Belangrijke maatregelen: ▪ Jaarlijks 3500-4000 nieuwbouw ▪ Bij nieuwbouw naar 65% betaalbaar vanaf 2026 ▪ Langdurige borging (regulering) ▪ Rotterdamse Bouwwet; experimenteren met flexibiliteit in regelgeving ▪ Beter benutten bestaande voorraad ▪ Diverse instrumenten; juiste instrument op de juiste plaats
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
26
Pijler 2: Toekomstbestendige en vitale wijken. Doelstellingen: 1.
Woningvoorraad is toekomstbestendiger: gezonder, van betere kwaliteit en duurzamer
2.
Rotterdamse wijken zijn leefbaar, veerkrachtig en voor iedereen
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
27
Pijler 2: Toekomstbestendige en vitale wijken. Maatregelen Toekomstbestendige woningvoorraad ▪ Gebiedsgerichte systeemaanpak ▪ Programma particuliere voorraad ▪ VvE aanpak ▪ Verduurzamen (EFG labels, Aardgasvrij) ▪ Inzet instrumenten (transparante afweging) Maatregelen Leefbare wijken voor iedereen ▪ Differentiatie in wijken ▪ Collectieve, innovatieve woonvormen ▪ Verbeteren leefomgeving (hitte-aanpak, buitenruimte)
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
28
Pijler 3: Aandachtsgroepen. Doelstellingen:
1.
Alle Rotterdammers hebben een woning die past bij hun inkomen, huishoudgrootte of zorgbehoefte.
2.
In 2030 bevinden zich zo min mogelijk mensen in een dak- of thuisloze situatie.
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
29
Pijler 3: Aandachtsgroepen. Belangrijke maatregelen: ▪ Ontwikkeling van 10 nieuwe woonzorgconcepten en 14 thuisplusflats. ▪ Het aantal Rotterdammers in een bankslaapsituatie verkleinen (o.a. beter benutten bestaande voorraad). ▪ Regionale verdeelafspraken uitstroom kwetsbaren. ▪ Verdeelsleutel in tijden van een schaarse woningmarkt • • •
Minimaal 45% regulier woningzoekenden zonder urgentie. Maximaal 25% kwetsbare Rotterdammers met urgentie. 30% voor overige aandachtsgroepen met urgentie.
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
30
Pijler 4: Betere positie voor Rotterdammers op de woningmarkt. Doelstellingen: 1. Het overgrote deel van de verhuurders houdt zich aan de regels goed verhuurderschap. 2.
We reguleren vakantieverhuur om zoveel mogelijk woningen beschikbaar te houden voor permanente bewoning.
3.
In Rotterdam is geen ruimte voor racisme of discriminatie op welke grond dan ook.
4.
Toewijzing van woningen (zowel huur als koop) geschiedt transparant en objectief.
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
31
Pijler 4: Betere positie voor Rotterdammers op de woningmarkt. Belangrijkste maatregelen: ▪ Intensiveren aanpak ‘goed huren en verhuren’. ▪ Meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. ▪ De pilot voor redelijke huurprijzen in Carnisse. ▪ Het objectiveren van het verhuurproces (pilot Eerlijk te Huur).
De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
32
Financiën.
Gedekte maatregelen - Lopende werkzaamheden - Coalitieakkoord - Rijksgeld (NPRZ) - Stakeholders (bv corporaties)
Ongedekte maatregelen - Voor concrete maatregelen; zoektocht naar middelen, bv Beter benutten bestaande voorraad (€ 2 a € 4,5 mln.) - Nog de tijd en rolbepaling, maar wel noodzakelijk voor doelen!
33
Monitoring. Een keer per twee jaar monitor voor de gemeenteraad: - Trends en ontwikkelingen Rotterdamse woningmarkt - Belangrijkste doelen en maatregelen.
Planning: - Voorjaar 2024 voorstel uitwerken - Eerste monitor najaar 2025 Hoe gaat het monitoren helpen om te sturen? - Inzicht in (externe) ontwikkelingen woningmarkt geeft algemeen beeld - Inzicht in stand van zaken doelen en maatregelen geeft kans tot bijsturing
34
Van visie naar uitvoering: samen aan de slag De Rotterdamse Woonvisie, Technische sessie 19 december 2023
35
Bedankt voor uw aandacht. Sandra Sijbers Strateeg Wonen, Stadsontwikkeling